Zielbeschluss über die wohnbauliche Entwicklung auf der städtischen Fläche "Osloer Straße" im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Auerberg

Beschlussvorlage
öffentlich
221615
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die wohnbauliche Entwicklung
auf der städtischen Fläche "Osloer Straße" im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Auerberg
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 06.12.2022 Anhörung
Rat 08.12.2022 Entscheidung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
17.01.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.01.2023 Empfehlung
Beschlussvorschlag
1. Dem Ziel auf der städtischen Fläche im Bezirk Bonn, Ortsteil Auerberg
„Osloer Straße“ wohnbauliche Entwicklungen, bei Bedarf ergänzt mit
Kindertageseinrichtungen, zu ermöglichen wird zugestimmt.
2. Die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 6424-2 „Osloer Straße“
erfolgt im Vollverfahren mit Umweltbericht gemäß §2 (4) BauGB. Eine
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB wird
durchgeführt.
3. Die Verwaltung lässt ein städtebauliches Konzept entwickeln, welches
den Anforderungen der mehrfachen Innenentwicklung im Sinne einer
nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung trägt. Dabei ist die
Vielfältigkeit für unterschiedliche Nutzergruppen vor allem im
geförderten Wohnungsbau und die Berücksichtigung der
demografischen Entwicklung in den angrenzenden Quartieren zu
berücksichtigen.
4. Das Verfahren wird, aufgrund der Möglichkeit durch die Nutzung
städtischer Flächen einen wichtigen wohnungspolitischen und
innovativen Beitrag zu leisten, mit hoher Priorität bearbeitet.
Begründung
1. Anlass für die Entwicklung der städtischen Flächen
Im Rahmen der Diskussion um eine Wohnbaulandaktivierung zur Deckung des
dringenden Wohnraumbedarfes wurde das Bonner Stadtgebiet hinsichtlich
bestehender Nachverdichtungspotentiale straßenblockweise überprüft. DieSeite 1 von 10
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Ergebnisse wurden der Politik mit einem Sachstandsbericht über die ermittelten
Wohnbaupotentialflächen vorgelegt (Allris Ds.Nr. 190349, Altes BoRiS Ds.Nr.
1912433). Für die ermittelten Flächen wurden einzelne Steckbriefe erstellt
welche die Rahmenbedingungen und Restriktionen darstellen. Hierbei wurden
sowohl nicht-städtische als auch städtische Grundstücke betrachtet.
Mit der Ermittlung der Wohnbaupotentialflächen konnten zunächst sechs
Flächen identifiziert werden, die sich vollständig in städtischem Eigentum
befinden und als grundsätzlich geeignet eingestuft wurden, einen
wohnungspolitischen Beitrag zu leisten.
Seit dem Beschluss von 2019 wurden zwei der sechs städtischen Flächen für
anderweitige städtische Ziele belegt und können auf absehbare Zeit nicht mehr
für eine wohnbauliche Entwicklung herangezogen werden. Dabei handelt es
sich um die Flächen an der Peter-Klein-Straße im Bezirk Bonn, Ortsteil
Buschdorf welche gemäß Ratsbeschluss für den Neubau einer Grundschule mit
Sporthalle genutzt werden sollen (Ds.Nr. 1812281 und DS-Nr.1612919). Die
zweite Fläche befindet sich am Therese-Giehse-Weg im Bezirk Beuel, Ortsteil
Vilich-Müldorf, die gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8125-11
“Wohnpark I“ mit der Zweckbestimmung Gemeinbedarf Schule ausgewiesen ist
und mit Beschlusses des Hauptausschusses für die Erweiterung der GGS
Adelheidisschule genutzt werden soll (Ds. Nr. 202303). Eine dritte der sechs
städtischen Flächen befindet sich an der „Ringstraße“ im Bezirk Beuel, Ortsteil
Beuel Mitte. Diese wird von Seiten der Fachämter zur wohnbaulichen
Entwicklung abgelehnt. Aufgrund der mit dem Rhein-Hochwasser verbundenen
Grundwasserproblematik (Alter Rheinarm) wurde das Flächenpotential durch
die Fachverwaltung als nicht geeignet eingestuft, um weitere Planungen hin zu
einer wohnbaulichen Entwicklung zu verfolgen. Darüber hinaus wird im Bereich
Ringstraße/ecke Rilkestraße ein neuer öffentlicher Spielplatz entstehen. Von
der Verwaltung wird geprüft, ob eine Bebauung im straßenbegleitenden
Randbereich möglich ist.
Dieser Zielbeschluss behandelt das Plangebiet Osloer Straße.
Im Folgenden werden die Planungsziele, die Beschreibung des Plangebiets
sowie der Verfahrensvorschlag behandelt.
Der Zielbeschluss stellt grundsätzlich keinen Hinderungsgrund für eine spätere
Übernahme der Grundstücksentwicklung durch eine noch zu gründende
Stadtentwicklungsgesellschaft dar (siehe auch 4.).
2.) Planungsziele
Auf der Fläche soll eine Nachverdichtung zur Schaffung von neuen
Wohnraumangeboten für verschiedene Zielgruppen entstehen, insbesondere
zur Schaffung von öffentlich gefördertem bzw. preisgedämpftem Wohnraum.
Zusätzlich wird für das Plangebiet der Bedarf zur Einbindung einer mindestens
dreigruppigen KiTa geprüft.
In einem nächsten Schritt wird durch die Fachverwaltung die Erarbeitung eines
städtebaulichen Konzeptes zur Nachverdichtung verfolgt. In der Entwicklung
des städtebaulichen Konzeptes wird eine auf den Standort angepasste Planung
erfolgen, die eine Einbindung in den Bestand und die gegebenen Strukturen vor
Ort gewährleistet, sodass auch ein Mehrwert für den jeweiligen Ortsteil geleistet
wird.Seite 2 von 10
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Gemäß dem Beschluss zur Vergabe von Grundstücken nach Konzeptqualität
(DS-Nr. 190090) werden die dort aufgeführten vordringlichen Zielsetzungen für
die Entwicklung der städtischen Fläche verfolgt. Dies sind u.a.:
- Schaffung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum
- Unterstützung bestimmter Zielgruppen (zum Beispiel Menschen mit
geringem Einkommen, Alleinerziehende, Studierende, Menschen mit
Behinderungen, anerkannte Flüchtlinge u.a.) und
Organisationsformen (zum Beispiel Genossenschaften, Baugruppen
u.a.)
- Förderung des nachhaltigen Wohnungsbaus, zum Beispiel
Energiekonzepte, Klimaanpassung, Grundrissvielfalt, altengerechtes
Wohnen, Unterstützung von innovativen Mobilitätskonzepten
- Stärkung der sozialen Mischung
- Stärkung der Gestaltungsqualitäten im Wohnungsbau
- Sparsamer Flächenverbrauch durch Wohnflächenbegrenzung.
Zusätzliche Ziele sollen sein:
- Größtmöglicher Erhalt der vorhandener Baum-/Gehölzbestände.
- Großzügige Dimensionierung von Grünflächen innerhalb der
Plangebiete als Beitrag zum Klimaschutz, zur
Aufenthaltsqualitätssteigerung sowie zur Förderung der Biodiversität.
- Integration vorhandener randlichen Grünstrukturen/Eingrünung der
Siedlungsränder im Übergang zur freien Landschaft.
Im Sinne einer mehrfachen Innenentwicklung wird nicht allein die bauliche
Wiedernutzung von Brachflächen und die Nachverdichtung mindergenutzter
Siedlungsflächen angestrebt, sondern ebenso die Entwicklung, Aufwertung und
Vernetzung von urbanen Grünflächen sowie die Weiterentwicklung der
Mobilitätsinfrastruktur berücksichtigt.
Mit einer qualitativ hochwertigen Freiraumplanung sowie einer multi-modalen
und klimagerechten Optimierung des Mobilitätsangebotes sowie einer erhöhten
Bebauungsdichte und Nutzungsvielfalt, sollen die negativen Folgen einer
Verdichtung (Versiegelung, Verkehrsaufkommen) minimiert werden. Die
Innenentwicklung wird als bauliche, grüne und verkehrliche Entwicklung
gedacht und als Einheit konzeptionell zusammengeführt werden.
Das Baulandmodell findet wie folgt Anwendung auf den städtischen Flächen:
Im Rahmen der vorgesehenen Konzeptvergaben (siehe 4.) und in den
anschließenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren werden die
Vertragspartner verpflichtet, die Maßgaben des Baulandmodells zu erfüllen.
Insbesondere die Schaffung von gefördertem Wohnungsbau wird als
wesentliche Zielsetzung für die stätischen Flächen verfolgt.
3.) Beschreibung des Plangebiets „Osloer Straße“
Das rund 2,2 ha große Plangebiet grenzt nordwestlich an die „Kopenhagener
Straße“ und im Osten an die Straße „An der Rheindorfer Burg“. Südlich grenzt
die Kleingartenanlage „Burgsiedlung“ auf städtischen Eigentumsflächen an das
Plangebiet an. Westlich befindet sich die „Osloer Straße“ mit Einzel- undSeite 3 von 10
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Doppelhausbebauungen in ein- und zweigeschossiger Bauweise mit Satteldach
sowie auf der gegenüberliegenden Straßenseite die Bernhardschule und ein
Wohnblock mit Mehrfamilienhäusern in 4 bis 6 geschossiger Bauweise mit
Flachdach. Das Plangebiet ist derzeit durch strukturreiche, unversiegelte
Brachflächen mit umfangreichem Baum- und Gehölzbestand gekennzeichnet,
der satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein kann.
Nordöstlich grenzt die Fläche an das gesetzlich festgesetzte
Überschwemmungsgebiet des Rheins an. Das Hochwasserrisikogebiet
außerhalb des Überschwemmungsgebietes des Rheins (Überflutung bei
Extrem-Hochwasser) ragt im nordöstlichen Bereich bis in das Plangebiet hinein.
Vorhaben
Es wird beabsichtigt, wohnbauliche Entwicklungen auf der Fläche umzusetzen
(für weitere Erläuterungen siehe 2.). Nach einer überschlägigen Berechnung
können rund 150-200 WE abhängig von weiteren Nutzungen, wie z.B. einer
KiTa auf dem Plangebiet realisiert werden. Die Erschließung des Plangebietes
sollte zukünftig über die Kopenhagener Straße erfolgen. Die Wertigkeit und
Berücksichtigung der vorhandenen Grünbestände sowie mögliche
Artenschutzkonflikte sind im weiteren Verfahren zu prüfen.
Planungsrecht
Gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan Nr. 7525-49 „Osloer Straße“ ist eine
Wohnbebauung derzeit lediglich nur im südwestlichen Bereich, entlang der
Osloer Straße, außerhalb der Plangebietsfläche, zulässig. Die restlichen
Flächen sind als „private Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung
„Dauerkleingarten“ ausgewiesen. Zur Umsetzung der Planungsvorstellung einer
wohnbaulichen Entwicklung ist eine Änderung des Planungsrechts erforderlich
(siehe 4.).
4.) Verfahrensvorschlag
Die Fläche wird wegen ihrer Lage am Ortsteilrand im Vollverfahren sowie
vorhabenbezogen entwickelt. Eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach
§3 (1) BauGB wird dementsprechend durchgeführt. Die Art der Beteiligung wird
abhängig von der pandemiebedingten Situation mit einem adäquaten
Beteiligungsformat angepasst.
Nach positiver Zielbeschlussfassung wird die Verwaltung die Ausschreibung
einer Konzeptvergabe vorbereiten. Im Rahmen der Konzeptvergabe sollen
potentielle Bewerber für die Flächen darlegen, welche wohnungspolitischen
und ökologischen Aspekte ihre Konzepte berücksichtigen und welcher Beitrag
für die Verkehrswende geleistet werden soll. Nach Gewichtung der Konzepte
erlangen die Erstellenden des besten Konzeptes eine Anhandgabe. Im
nächsten Schritt führt dieser Bieter ein Wettbewerbsverfahren durch um eine
konkrete Planung zu erstellen. Dies soll den Anforderungen der mehrfachen
Innenentwicklung im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung
tragen. Diese Planung wird Grundlage des jeweiligen
Bebauungsplanverfahrens.
Bei einer Konzeptvergabe können insbesondere Baugemeinschaften und/oder -
genossenschaften berücksichtigt werden. Es besteht die Zielsetzung, die
Flächen im Erbbaurecht zu vergeben.Seite 4 von 10
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Auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes wird eine frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB vorbereitet. Der Planvorentwurf wird
den zuständigen Gremien dann zusammen mit einer Planbeschreibung zum
Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vorgelegt.
Sämtliche Kosten für das Bauleitplanverfahren werden von zukünftigen
Erwerbenden der Fläche getragen.
Als Alternativmöglichkeit kann die weitere Entwicklung dieser Flächen durch die
VEBOWAG erfolgen, der die Flächen gemäß Punkt 7 des Beschlusses vom
30.03.2017 (altes BoRiS DS.NR. 1613742EB5) vorrangig zum Kauf angeboten
werden könnten.
Eine weitere Option stellt die Inanspruchnahme des Förderprogramms der
kooperativen Baulandentwicklung des Landes NRW vor. Das Programm steht
allen Städten und Gemeinden in NRW offen und ist ein Baustein im Rahmen
der Landesinitiative Bau.Land.Leben, um die erforderliche
Wohnungsneubauquote zu erreichen und gleichzeitig Quartiere mit einer sozial
gerechten und zukunftsfähigen Mischung zu schaffen. Im Rahmen des
Programms übernimmt die NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH als
Dienstleisterin Aufgaben der Entwicklung, Erschließung und Vermarktung der
Grundstücke, während Planungs- und Entscheidungshoheit weiterhin bei der
Kommune verbleiben. Es handelt sich nicht um eine exklusive Kooperation, da
weiterhin Dritte für das Projekt beauftragt werden können. Auch langfristig ist
dadurch für die Stadtverwaltung eine große Flexibilität gegeben, welche auch
die Option zur maßgeblichen Einbindung einer zukünftigen kommunalen
Stadtentwicklungsgesellschaft beinhaltet.
Einschätzung des Vorhabens
Quantität
Nach einer vorläufigen Ersteinschätzung können auf der Fläche 150-200 WE
geschaffen werden, abhängig von möglichen weiteren Nutzung und einer ggf.
einzuplanenden KiTa. Die Entwicklung der Fläche wurde bereits mit IEK Bonn-
Auerberg zur Ergänzung des Wohnraumangebotes für besondere Zielgruppen
vorgeschlagen.
Modellcharakter
Ja (Konzeptverfahren zur Errichtung von Mehrgenerationenwohnprojekten in
ökologischer Bauweise)
Fördermittel und Befristungen
keine
Bedeutung für das Quartier/ den Stadtbezirk/ die Gesamtstadt
Das Vorhaben hat eine Bedeutung auf Quartiersebene.
Infrastruktur
Ob sich das Vorhaben auf die technische und sonstige Infrastruktur auswirkt, ist
im weiteren Verfahren zu prüfen.
Umwelt-, Natur- und Artenschutz
Derzeit weist die Fläche eine naturschutzfachliche Schutzwürdigkeit und eine
entsprechende Bedeutung für Natur und Landschaft sowie EmpfindlichkeitSeite 5 von 10
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gegenüber Eingriffen auf.
Zur Berücksichtigung der Umweltbelange wird im weiteren Verfahren eine
Umweltprüfung durchgeführt, in der (gem. § 2 (4) BauGB) die voraussichtlichen
Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und
bewertet werden. Der Umweltbericht enthält alle gem. § 17 BNatSchG zur
Beurteilung des Eingriffs erforderlichen Angaben zur Abhandlung der
Eingriffsregelung (Landschaftspflegerischer Fachbeitrag / LFB, inklusive
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung). Entsprechende Ergebnisse werden in der
weiteren Planung berücksichtigt
Bereits jetzt ist absehbar, dass externer Kompensationsbedarf entsteht da es
bei Inanspruchnahme der Fläche zu einer Beeinträchtigung von Natur- und
Landschaft kommt, die Kompensations- bzw. Ausgleichpflichtig ist. Der genaue
Kompensationsbedarf wird im weiteren Verlauf ausführlicher evaluiert und
quantifiziert.
Arten- und Biotopschutz:
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, in einem
Natura-2000 oder Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich geschützte
oder schutzwürdige Biotope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung für den
Biotopverbund sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht direkt
betroffen. Allerdings grenzen unmittelbar nordöstlich das
Landschaftsschutzgebiet „Rheindorfer Bach und Auf dem Klosteracker und
Lausacker“, die Biotopverbundfläche „Auf dem Lausacker“ mit besonderer
Bedeutung für den Biotopverbund sowie das schutzwürdige Biotop „Rheindorfer
Bach östlich von Auerberg“ an.
Bei allen Bauleitplanverfahren und baurechtlichen Genehmigungsverfahren
müssen grundsätzlich Artenschutzbelange beachtet werden. Hierfür ist eine
Artenschutzprüfung (ASP) durchzuführen, bei der ein naturschutzrechtlich fest
umrissenes Artenspektrum einem besonderen Prüfverfahren unterzogen wird.
Die Notwendigkeit zur Durchführung einer ASP ergibt sich aus den
Artenschutzbestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).
Wenngleich die Aufstellung von Bebauungsplänen selbst nicht die
artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG erfüllen können,
kann die spätere Realisierung der konkreten Bauvorhaben zu entsprechenden
Konflikten führen. In einer Artenschutzprüfung (ASP) der Stufe I wird daher
durch eine überschlägige Prognose geklärt, ob und ggf. bei welchen Arten
artenschutzrechtliche Konflikte auftreten können. Falls artenschutzrechtliche
Konflikte nicht definitiv ausgeschlossen werden können, ist für die betreffenden
Arten eine vertiefende Betrachtung (ASP Stufe II) erforderlich. Entsprechende
Ergebnisse werden in der weiteren Planung berücksichtigt
Bodenschutz:
Die Böden im Plangebiet weisen eine hohe Fruchtbarkeit sowie eine mittlere
Verdichtungsempfindlichkeit auf. Die Schutzwürdigkeit wird als „nicht bewertet“
angegeben. Altlasten sind nicht bekannt.
Lärmschutz:
Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe des Sportplatzes Graurheindorf.
Durch Lärmgutachten soll nachgewiesen werden, dass ein Heranrücken von
Wohnbebauung an den Sportplatz keine Einschränkung des Spielbetriebes
verursacht.Seite 6 von 10
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Oberflächengewässer:
Nordöstlich grenzt die Fläche an das gesetzlich festgesetzte
Überschwemmungsgebiet des Rheins an. Am nordöstlichen Rand der Fläche
ragt das Hochwasserrisikogebiet außerhalb des Überschwemmungsgebietes
des Rheins (Überflutung bei Extrem-Hochwasser) in das Plangebiet hinein.
Gemäß § 78b Wasserhaushaltsgesetz ist in Risikogebieten außerhalb von
Überschwemmungsgebieten bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung
von Bebauungsplänen insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit
und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der Abwägung nach § 1
Absatz 7 des Baugesetzbuches zu berücksichtigen.
Eine Entwicklung auf der Fläche in hochwasserangepasster Bauweise wird als
vertretbar eingeschätzt.
Klimaschutz/ Klimaanpassung
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich
kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten
im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen
wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und
Klimaanpassung (DS 190114), welches sich als Teil der
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat beschlossen.
Vor diesem Hintergrund werden Anforderungen und Maßgaben zu Klimaschutz
(z.B. Energieeffizienzstandard, Energieversorgung, solarenergetische
Optimierung, Solarverpflichtung) und Klimaanpassung (z.B. Optimierung der
Durchlüftung, Gebäudebegrünung, Umgang mit Starkregen) formuliert, die im
weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind.
Stadtklimatische Ersteinschätzung:
Die Fläche liegt nicht nahe bei oder innerhalb einer Kaltluftleitbahn. Es handelt
sich jedoch um eine bislang unversiegelte Grünfläche mit Gehölzbestand, die
gemäß Planungshinweiskarte in überdurchschnittlich hohem Maße Kaltluft
produziert.
Kosten für die Stadt Bonn
Der Stadt entstehen über den Personalaufwand hinaus keine Kosten.
Städtisches Interesse
Aufgrund des hohen Wohnflächenbedarfes in der Stadt Bonn und der
Möglichkeit zur Schaffung von Wohnbauflächen auf städtischem Grund besteht
ein sehr hohes städtisches Interesse an der Planung.
Priorität
Das Verfahren wird, aufgrund der Möglichkeit durch die Nutzung städtischer
Flächen einen wichtigen wohnungspolitischen und innovativen Beitrag zu
leisten, mit hoher Priorität bearbeitet.Seite 7 von 10
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Anlage/n
1 Uebersichtsplaene und Steckbriefe Wohnbaupotentialflaechen Osloer Straße
(öffentlich)Seite 8 von 10
Auszug der Steckbriefe zur Wohnbaulandaktivierung 10.2018 (DSNr. 1912433 ED2)Seite 9 von 10
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