Abbruch und Neubau der Feuerwache III in Bonn Friesdorf in zwei Bauabschnitten und im laufenden Betrieb.

Beschlussvorlage
öffentlich
221522
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Abbruch und Neubau der Feuerwache III in Bonn
Friesdorf in zwei Bauabschnitten und im laufenden
Betrieb.
Beratungsfolge
Beirat zum ehrenamtlichen Bevölkerungs- und
Katastrophenschutz
31.08.2022 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 07.09.2022 Anhörung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
27.09.2022 Empfehlung
Betriebsausschuss SGB 28.09.2022 Empfehlung
Rat 27.10.2022 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Eine fristgerechte Vorlage war aufgrund der verwaltungsinternen
Abstimmungen nicht möglich. Eine spätere Beratung hätte durch
Verzögerungen in den Planungs- und Ausführungsabläufen Mehrkosten z. B.
für Miete für die Anmietung Dietrichstraße zur Folge.
Beschlussvorschlag
Der Entwurfsplanung und der Kostenberechnung zum Abbruch und Neubau der
Feuerwehr- und Rettungswache 3 wird zugestimmt.
Begründung
Mit Beschluss des Rates am 28.06.2021 (Beschlussvorlage Nr.: 210265) wurde
der Vorplanung und der Kostenschätzung zum Abbruch und Neubau der
Feuerwache 3 zugestimmt.
Die Vorplanung zur Erneuerung der Feuer- und Rettungswache 3 am Standort
Friesdorfer Str. 160 im Stadtbezirk Bad Godesberg beinhaltete den Abbruch
der bestehenden Gebäude sowie den Neubau der Feuerwache 3 in zwei
Bauabschnitten um den Betrieb der Feuer- und Rettungswache während der
Bauarbeiten zu gewährleisten.
Dafür werden die Freiwillige Feuerwehr Bad Godesberg sowie die seltener
eingesetzten Sonderfahrzeuge der Berufsfeuerwehr während der
Baumaßnahme ausgelagert.
Zu den konkreten Nutzungen und Funktionen der Gebäude wird auf die Vorlage
DS-Nr. 210265 verwiesen.
Folgende kostenrelevanten Änderungen haben sich zwischenzeitlich im ZugeSeite 1 von 17
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der Entwurfsplanung ergeben.
1. Änderung des Transformators:
Nach dem Abbruch des Gebäudes der Freiwilligen Feuerwehr an der Sankt-
Augustinus-Straße wird an der Stelle ein Gebäude (die sogenannte
Betonstation) für die Elektroversorgung gebaut, welches ursprünglich neben
der Hoch- und Mittelspannungsanlage auch einen neuen Transformator sowie
ein Notstromaggregat enthalten sollte.
Zwischenzeitlich kommt auch für Einsatzfahrzeuge von Feuerwehr und
Rettungsdienst zunehmend Bewegung in das Thema Elektromobilität und ein
sukzessiver Umstieg auf batterieelektrische Fahrzeuge ist auch hier in den
nächsten Jahren zu erwarten. Auf Grund der neuen Nutzeranforderung, die
Feuerwache hierfür vorzurüsten, würde der benötigte Transformator nicht in die
Betonstation passen. Deshalb wird er jetzt im neu zu errichtenden
Kellergeschoss des ersten Bauabschnitts untergebracht. Aus
Redundanzgründen werden dort statt einem großen Transformator zwei
kleinere Transformatoren installiert, damit bei Ausfall eines Bauteils die
Sicherheitsfunktionen aufrechterhalten werden können. Auf Grund dessen wird
der erforderliche Leistungsbezug höher, was unter anderem zu höheren
Erschließungskosten bei der Anbindung durch Bonn Netz führt.
2. Erweiterung Keller:
Nach Abbruch der eingeschossigen, nicht unterkellerten Fahrzeughalle auf der
Grenze zum Nachbargrundstück und dem zweigeschossigen Neubau in zwei
Bauabschnitten, sollte ursprünglich nur der Hallenbereich des ersten
Bauabschnitts unterkellert werden, um die erforderlichen Technikräume sowie
notwendige Lagerräume unterzubringen.
Auf Grund verschiedener Entwicklungen während der Planungsphase, die zu
erhöhten Raumanforderungen führen, soll die Halle jetzt komplett unterkellert
werden. In den neuen Räumen sollen Abstell- und Lagerflächen untergebracht
werden, um Teile der in den letzten Jahren immer weiter gestiegene
Vorhaltungen im Rettungsdienst (stetig steigende Einsatzzahlen) und im
Katastrophenschutz (Unterbringung von Material, welches von Bund und Land
aufgrund sich verändernder Risiken zur Verfügung gestellt wird) unterbringen
zu können. Das führt zur Erhöhung der Kubatur und es entstehen zusätzliche
600 qm Abstellfläche. Außerdem soll hier das im Zuge des Neubaus der
Feuerwache 1 zu verlagernde Feuerwehrarchiv untergebracht werden. Durch
die Vollunterkellerung entstehen wiederum Vereinfachungen im Bauablauf, in
der Statik und in der Erschließung des Gebäudes, die einen Teil der
Mehrkosten ausgleichen.
Der Keller muss, da vom Nachbargrundstück aus keine Abdichtung erfolgen
kann, in Teilbereichen in wasserundurchlässigem Beton erstellt werden, der in
der Ausführung teurer ist.
3. Wäscherei und Atemschutzwerkstatt:
Die Entwurfsplanung für den Abbruch und Neubau des dreigeschossigen,
teilunterkellerten Wachgebäudes an der Friesdorfer Straße entspricht der
Vorentwurfsplanung. Zur letzten Vorlage wurden Wäscherei,
Atemschutzwerkstatt und Übungsstrecke ins Raumprogramm aufgenommen
und die Kosten dafür geschätzt. Zwischenzeitlich wurde auf Grund der
Komplexität ein darauf spezialisiertes Fachingenieurbüro beauftragt, das die
Entwurfsplanung inklusive Kostenberechnung durchgeführt hat. Die von derSeite 2 von 17
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Haustechnik benötigten Anschlussleistungen sind auf Grund der nun
vorliegenden Entwurfsplanung höher und führen zu Kostensteigerungen.
4. Sonstiges:
- Auf Grundlage des Schadstoffgutachtens konnte nun auch die
Schadstoffsanierung detailliert geplant werden, die jeweils vor dem Abbruch der
einzelnen Gebäudeteile notwendig ist. Dies führt nun zu höheren Kosten für
den Abbruch.
- Bei der Kostenschätzung für den Bau der Feuer- und Rettungswache 3 wurde
nach dem GEG 2020 sowie KFW 55 Standard mit Passivhauskomponenten
gerechnet. Gemäß geänderter Beschlussfassung ist jetzt geplant, das Gebäude
soweit wie möglich in KFW 40 zu errichten. Das hat zu Änderungen in der
Planung der Gewerke Baukonstruktion, Heizung, Lüftung und Elektro geführt
(z.B. andere Wandaufbauten, 80% Wärmerückgewinnung, höherer
Leistungsbedarf bei Bonn Netz). Auf Grund der komplexeren
Leitungsführungen und Kreuzungspunkte musste das Gebäude höher geplant
werden, was ebenfalls zu einer größeren Kubatur führt.
- Ein zwischenzeitlich durchgeführter Pumpversuch an der
Regenwassermessstelle sowie an dem zur Planungssicherheit bereits erstellten
ersten Brunnen hat ergeben, dass die Grundwasserergiebigkeit für die Wärme-
und Kälteversorgung der Feuerwache 3 mittels Hydrothermie ausreicht, aber
die Dimension der Brunnenanlage zur Grundwasserförderung vergrößert
werden muss. Deshalb wird auf dem Dach zusätzlich eine Luftwärmepumpe
installiert, damit auch bei einer möglichen Austrocknung der Brunnenanlage
alle sicherheitsrelevanten Funktionen der Beheizung aufrechterhalten werden
können.
Die erwartete Einsparung durch dieses Verfahren gegenüber einer Versorgung
über Geothermie (Bohrungen incl. Luftwärmepumpe) fällt dadurch zwar
geringer aus als ursprünglich gedacht, aber die Hydrothermie ist immer noch
wirtschaftlicher.
- Durch die Hydrothermieanlage wird auch das Trinkwasser bereits auf 40°C
vorgewärmt. Um die gemäß Trinkwasserverordnung benötigte
Vorlauftemperatur von 60°C zu erreichen, ist eine geringfügige Unterstützung
durch ein Gas-Brennwertgerät erforderlich. Die beiden Systeme ergänzen sich
ebenfalls redundant.
- Insgesamt hat sich der Leistungsbedarf für die Stromversorgung durch alle
zuvor beschriebenen Maßnahmen stark erhöht, was eine deutliche
Kostensteigerung für den Stromanschluss nach sich zieht. Außerdem wird die
Feuerwache nicht nur an das interne Tele- und Datenkommunikationsnetz der
Stadt Bonn angeschlossen, sondern die Feuerwachen müssen auch
untereinander vernetzt werden und eine Rückfallmöglichkeit auf das öffentliche
Telekommunikationsnetz wird ebenfalls hergestellt. Dafür müssen zusätzliche
Tiefbauarbeiten für die Leitungsführungen auch außerhalb vom Grundstück
durchgeführt werden.
- In der Kostenschätzung war die Begrünung der Dachflächen sowie die
Vorrüstung für den späteren Einbau einer Photovoltaikanlage enthalten.
Zwischenzeitlich wurde entschieden, eine Kombination aus Dachbegrünung
und Photovoltaik zu realisieren, bei der die Unterkonstruktion für die SolarzellenSeite 3 von 17
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bereits zusammen mit dem Substrat für die Dachbegrünung eingebaut wird. Die
Stadtwerke errichten darauf später die Solarzellen.
- Gemäß geänderter Beschlussfassung soll die Fassade begrünt werden. Das
ist auf Grund der vielen Tore und Fenster kaum möglich. Gegebenenfalls
können der Zaun und die geschlossenen Wandflächen auf den Grenzen von
Seiten der Nachbargrundstücke aus begrünt werden, falls man zu einer
vertraglichen Einigung kommt. Hierfür wurden vorsorglich Kosten eingeplant.
- In die Außenanlagenplanung sind im Hinblick auf die Mobilitätswende neue
Forderungen seitens der Nutzer eingeflossen, wie überdachte
Fahrradstellplätze mit Ladestationen und E-Ladestationen für PKW. Außerdem
hat der notwendige separate Zugang zum Traforaum der Stadtwerke im
Bestandskeller an der Friesdorfer Straße zu höheren Kosten geführt. Die
vorhandenen Bäume werden auf Grund der geänderten Beschlussfassung auf
dem extrem engen Grundstück ersetzt.
- Der Bauablauf muss auf Grund der Grenzbebauung und der damit
verbundenen Sondertiefbauarbeiten, in Abhängigkeit zu den Vorgaben der
Besitzer der Nachbargrundstücke sowie ihrer Mieter,
geplant und koordiniert werden. Die bisher geführten Verhandlungsgespräche
zeigen, dass dies zu längeren Bauzeiten und damit verbundenen höheren Bau-
und Mietkosten führt.
- Darüber hinaus wurde die Baukostensteigerung seit 2021 bei der Berechnung
berücksichtigt, was auch zu einer Erhöhung der Baunebenkosten für die
Fachingenieure führt.
Eine Zertifizierung zum nachhaltigen Bauen, z.B. nach dem
„Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen“ (BNB) des Bundesministeriums des
Inneren für Bau und Heimat in der mindestens zweithöchsten Kategorie (DS Nr.
212355), gibt es für Feuerwachen nicht. Trotzdem werden gemäß
Planungsleitfaden umweltverträgliche Baumaterialien eingesetzt und die
Nachhaltigkeit bei der Auswahl der Baustoffe und Konstruktionen
berücksichtigt.
Die Maßnahme eignet sich aus technischen und wirtschaftlichen Gründen für
die Vergabe an einen Generalunternehmer. Die Prüfung durch das
Rechnungsprüfungsamt hat bereits stattgefunden, die Zustimmung zu einer GU
Vergabe wurde erteilt.
Die Kostenberechnung für die Maßnahme inclusive Rückbau, Interimslösungen
zwischen dem ersten und dem zweiten Bauabschnitt sowie Mietkosten für das
Ausweichquartier in der Dietrichstraße beläuft sich auf 42,276 Mio. € ohne
Risikozuschlag und jährliche Baukostensteigerung.
Zusammengefasst setzt sich die Kostensteigerung von 12,4 Mio. € gegenüber
der Kostenschätzung wie folgt zusammen:
- 4,3 Mio. € bei der Haustechnik, durch den gewünschten höheren KFW
Standard und die E-mobilität;
- 5 Mio. € durch die vergrößerte Kubatur wegen Vollunterkellerung und
größeren Geschosshöhen;
- 1,6 Mio. € durch die gesteigerten Erschließungskosten für den
Stromanschluss und die längere Anmietungszeit der Dietrichstraße;Seite 4 von 17
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- 1,5 Mio. € durch die höheren Baunebenkosten.
Finanzierung
Die Gesamtkosten der Maßnahme belaufen sich im Rahmen der
Entwurfsplanung auf 59,894 Mio. €. In den Gesamtkosten ist ein
Risikozuschlag in Höhe von 14,4 % (6,088 Mio Euro) aufgrund der notwendigen
Durchführung in zwei Bauabschnitten, in denen die Einsatzbereitschaft
ungehindert gewährleistet sein muss, sowie eine Baukostensteigerung von 6 %
pro Jahr (11,530 Mio Euro) berücksichtigt.
Der Finanzbedarf wird über ein Förderdarlehen der KFW-Bank in Höhe von
9,174 Mio. € (Tilgungszuschuss 1.390.100 €) und der weitere Bedarf in Höhe
von 50,72 Mio. € voraussichtlich jeweils zur Hälfte aus den Programmen
„Kommunal Invest“ und „Kommunal Invest Plus“ der NRW-Bank finanziert.
Finanzielle Auswirkungen:
Produktgruppe Produktgruppenbezeichnung Produkt Produktbezeichnung
1.01 Innere Verwaltung 1.01.29 Gebäudemanagement Bonn
Investive Kosten der Maßnahme (Investitionskosten im Vermögensplan)
Auszahlungen Betrag Projektauftrag /
Sachkonto
Veranschlagt im
WPL
Davon noch
bereitzustellen Deckung
Feuer- und Rettungswache 3 2.604.000 604300 2022 995.000
6.063.000 604300 2023 255.000
6.406.000 604300 2024 -1.223.000
8.100.000 604300 2025 -2.297.000
8.511.000 604300 2026 -5.793.000
8.923.000 604300 2027 8.401.000
7.779.000 604300 2028 7.779.000
8.122.000 604300 2029 8.122.000
3.386.000 604300 2030 3.386.000
Einzahlungen
Förderprogramm BEG 1.390.100
Investiver Finanzsaldo 58.503.900 19.625.000
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich kalkulatorische Kosten (Folgekosten) X
Konsumtive Kosten der Maßnahme (Aufwandskosten in der Gewinn- und Verlustrechnung) X
Auszahlungen/Aufwendungen Betrag Projektauftrag /
Sachkonto
Veranschlagt im
WPL
Davon noch
bereitzustellen Deckung
Bauunterhaltung(1,2%) 718.728 604400
Betriebskosten (Strom,…) 144.510 600100
Abschreibungen(80 Jahre) 748.675 650000
Zinsen(1,5%) 877.559 660000
Einzahlungen/Erträge -17.376
Haushaltsbelastung jährlich 2.472.095Seite 5 von 17
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[1] Ggfls. weitere Erläuterungen in der nachfolgenden Begründung
Anlage/n
1 Baubeschreibung LPH3 (öffentlich)
2 Folgelastenberechnung (öffentlich)
3 Außenanlagen (öffentlich)
4 Lageplan (öffentlich)
5 Kellergeschoss (öffentlich)
6 Erdgeschoss (öffentlich)
7 1. Obergeschoss (öffentlich)
8 2. Obergeschoss (öffentlich)
9 Ansichten (öffentlich)
10 Schnitte (öffentlich)Seite 6 von 17
BAUBESCHREIBUNG Anlage zu
Tagesordnungspunkt
BAUMASSNAHME Abbruch und Neubau der Feuer- und Rettungswache 3 in Bonn
Friesdorf, in zwei Bauabschnitten, im laufenden Betrieb
PLANVERFASSER SGB 85-32, Stadt Bonn
RAUMPROGRAMM Erdgeschoss: Eingangsbereich, Wäscherei für die Schutzkleidung
der gesamten Feuerwehr Bonn sowie Dekontaminationsbereich für
Atemschutzgeräte, Fahrzeughalle mit 17 Stellplätzen (davon 8
Doppelstellplätze) und Waschhalle, Logistikräume für den
Rettungsdienst sowie Sanitär- und Umkleidebereiche für die
freiwillige Feuerwehr, PKW und Fahrrad-Stellplätze im Außenbereich
1.Obergeschoss: Sanitär- und Umkleidebereiche für
Berufsfeuerwehr und Rettungsdienst, sowie Aufenthaltsbereiche,
Küchenbereich, Büros, Ruheräume, ein Gästezimmer für auswärtige
Ausbildungskräfte, Sportraum, Schulungsräume und Werkstätten
2. Obergeschoss: Atemschutzwerkstatt mit Übungsstrecke und dazu
gehörenden Büros, Lagerräumen, Sanitär- und Umkleidebereich
Kellergeschoss: Hausanschluss-, Technik- und Lagerräume, Archiv,
Trafos
Betonstation freistehend: Technikübergabepunkt Stadtwerke an
Feuerwehr, Netzstromersatzaggregat incl. Tank.
NGF Nettogrundrissfläche
BGF Bruttogeschossfläche
BRI Bruttorauminhalt
Baukosten KG 300+400 (29.893.000 €)
6.123 m²
7.960 m²
35.280 m³
3.755 €/m², 847 €/m³
Ein Vergleich mit den BKI Werten ist nicht möglich, da an
Komplexität vergleichbare Objekte nicht vorliegen.
KOSTENSCHÄTZUNG
100 Grundstück 0,00 Euro
200 Herrichten und Erschließen 3.863.000,00 Euro
300 Bauwerk - Baukonstruktion 16.631.000,00 Euro
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 13.262.000,00 Euro
500 Außenanlagen 1.705.000,00 Euro
600 Ausstattung 815.000,00 Euro
700 Baunebenkosten 6.000.000,00 Euro
GSK Euro 42.276.000,00 BK 41.461.000,00 Euro EK 815.000,00 Euro
Gesamtkosten FW3
Kostenrisiko 14,4 % der Gesamtkosten
Preisindex (jährliche 6%-ige Preis-
steigerung für 7 Jahre von 2022-2029)
SUMME
42.276.000,00 Euro
6.088.000,00 Euro
11.530.000,00 Euro
59.894.000,00 Euro
KOSTENSTAND
Zeitpunkt der Ermittlung Monat/Jahr: 07/2022Seite 7 von 17
KONSTRUKTIVES SYSTEM Spezialtiefbau/Bohrpfahlwand zur Gründung der Grenzbebauung,
Massivbauweise, Stahlbetontragwerk Fahrzeughalle
DACHAUFBAU Flachdächer kombiniert begrünt und Photovoltaik
FASSADENAUSBILDUNG Klinkerfassade mit Alufensterelementen und 19 Sektionaltoren
INNENAUSBAU Massive und leichte Trennwände, Linoleum-, Betonwerkstein- und
Fliesenbeläge sowie Industrieestrich in der Fahrzeughalle,
kunststoffbeschichtete Innentüren
TECHNISCHER AUSBAU Zentrale Wasserversorgung
Nutzung erneuerbarer Energien, PV Anlage
Wärmeerzeugung sowie Kühlung der Ruhebereiche über zwei
Wärmepumpen und Brunnen (Hydrothermie) und Kältemaschine als
Redundanz.
Beheizung je nach Nutzung über Heiz/Kühldecken, Plattenheizkörper
oder Fußbodenheizung.
Warmwasserversorgung über Gasbrennwertgerät, welches
außerdem als Redundanz für die Wärmeversorgung vorgesehen
wird, sollte der Brunnen einmal austrocknen.
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
Hoch- und Mittelspannungsanlagen im Gebäude und in der frei
stehenden Betonstation, zur Stromversorgung.
Netzersatzanlage mit Vorratstank in der Betonstation,
Transformatoren im Keller.
Fernmelde- und Informationstechnische Anlagen incl. aktiver
Komponenten, gemäß Feuerwehrstandard und Anforderungen der
Nutzer.
Lasten- und Personenaufzug.
Gebäudeleittechnik mit nachgeschalteten DDC-Unterstationen, incl.
Wachalarm, sowie Beleuchtung und Verdunklung der Ruheräume.
Vorrüstung E-Mobilität.
BESONDERE EINRICHTUNGEN Nutzerspezifische Anlagen:
Atemschutzwerkstatt mit Übungsstrecke, Wäscherei für persönliche
Schutzausrüstungen und Atemschutzgeräte, Abgasabsauganlage,
Druckluftanlage, Sprungschachtanlage
Interimslösungen für die Gas-, Wasser- und Stromversorgung für
den jeweils in Betrieb befindlichen Bauteil.
Interimslösungen mittels Räumen im ersten Bauabschnitt, die nach
dem zweiten Bauabschnitt umgebaut werden müssen.
AUSSENANLAGEN Toranlagen incl. Ampelanlagen im öffentlichen Straßenraum an zwei
Ein- und Ausfahrtsbereichen (Sankt-Augustinus-Straße und
Friesdorfer Straße).
Separater Zugang zum vorh. Traforaum der Stadtwerke von außen.
Hof als Pflasterfläche schwerlastgeeignet, incl. Stellplätzen,
Fahrradabstellplätze überdacht, E-Ladestationen, Müllplatz
Technische Einbauten wie Ölabscheider, BrunnenSeite 8 von 17
Städtisches Gebäudemanagement Bonn 01.08.2022
Folgelastenberechnung für Investitionsmaßnahmen
Maßnahme :
Anschrift:
NGF Nettogrundrissfläche 6.123 m² geplanter Baubeginn: 08/2023
BGF Bruttogeschossfläche 7.960 m² geplante Inbetriebnahme: 02/2030
Baukosten
100 Grundstück 0 €
200 Herrichten und Erschließen 3.863.000 €
300 Bauwerk - Baukonstruktion 16.631.000 €
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 13.262.000 €
500 Außenanlagen 1.705.000 €
600 Ausstattung 815.000 €
700 Baunebenkosten 6.000.000 €
Risikozuschlag (14,4 %) 6.088.000 €
Baukostensteigerung (6 % p.a.) 11.530.000 €
sonstige Kosten 0 €
Baukosten gesamt 59.894.000 €
Finanzierung
Eigenmittel - €
Öffentliche Mittel (Zuschüsse) 1.390.100,00 €
Kredite vom Kreditmarkt 58.503.900,00 €
Betriebskosten (jährlich) Neue Betriebskosten
Instandhaltungskosten 718.728 €
Strom 57.392 €
Gas / Fernwärme 26.268 €
Wasser 5.860 €
Reinigungskosten 54.990 €
Summe Betriebskosten (jährlich) 863.238 €
Haushaltsbelastung jährlich
Instandhaltungskosten 718.728 €
sonstige Betriebskosten 144.510 €
Abschreibungen 748.675 €
Zinsen (1,5 %) 877.559 €
Auflösung Sonderposten -17.376 €
Summe Haushaltsbelastung jährlich 2.472.095 €
Feuer- und Rettungswache 3
Bonn FriesdorfSeite 9 von 17
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