Erlass einer Veränderungssperre für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen Kasernenstraße, Oxfordstraße, Bonngasse und Friedrichstraße

Beschlussvorlage
öffentlich
221474
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Veränderungssperre für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen
Kasernenstraße, Oxfordstraße, Bonngasse und
Friedrichstraße
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 20.09.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 29.09.2022 Empfehlung
Rat 27.10.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über die Veränderungssperre für ein Gebiet
im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen der Kasernenstraße, der
Oxfordstraße, der Bonngasse und der Friedrichstraße ist in der als Anlage
beigefügten Fassung als Satzung beschlossen.
Begründung
Gebiet der Veränderungssperre
Der Geltungsbereich der Veränderungssperre erstreckt sich auf ein Gebiet
zwischen der Kasernenstraße, der Oxfordstraße, der Bonngasse und der
Friedrichstraße. Der gesamte Bereich ist Bestandteil des Bonner Zentrums und
wird durch eine Nutzungsmischung zwischen Einzelhandel,
Gastronomiebetrieben, Dienstleistungen vornehmlich in den Erdgeschosslagen
geprägt. Die Obergeschosse dienen hauptsächlich der Wohnnutzung. Die
Bebauung stellt sich als geschlossen dar; das gesamte Gebiet ist versiegelt.
Entlang der Straßen ist eine vier- bis fünfgeschossige Bebauung
vorherrschend, in den Innenblöcken sind vorwiegend ein- bis zweigeschossige
Bauten vorzufinden. Das städtebauliche Bild ist geprägt durch diverse
Gründerzeitbauten und Gebäude der Nachkriegszeit. Es stehen zahlreiche
Gebäude unter Denkmalschutz.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den Geltungsbereich der
Veränderungssperre als Mischbaufläche dar.Seite 1 von 8
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Für Teile des Gebietes besteht bereits Planungsrecht in Form von drei
rechtskräftigen Bebauungsplänen (Nrn. 7722-8, 7722- 46 und 7722-63).
Der Bebauungsplan Nr. 7722-8 vom 03.03.1960, der sich zwischen zwischen
der nördlichen Grenze der Kasernenstraße Nr. 32, der Oxfordstraße und der
südlichen Grenze der Kesselgasse Nr. 5 erstreckt, setzt für seinen
Geltungsbereich ein Geschäftsgebiet (D) fest. Geschäftsgebiete sind
hinsichtlich ihrer Nutzungsstruktur mit heutigen Kerngebieten vergleichbar.
Zulässig ist eine fünfgeschossige, geschlossene Bebauung mit Flachdach.
Für den Bereich zwischen der Kesselgasse, der Oxfordstraße Nr. 15 und der
östlichen und südlichen Grenze des Grundstücks Kesselgasse Nr. 2 besteht
Planungsrecht in Form des Bebauungsplans Nr. 7722-63 vom 05.05.2011.
Diesersetzt für seinen Geltungsbereich zwei Kerngebiete mit einer
Grundflächenzahl (GRZ) von jeweils 1,0 fest. Die Geschossflächenzahl (GFZ)
ist entlang der Oxfordstraße mit 3,5, entlang der Kesselgasse und im
Blockinnenbereich ist eine GFZ von 2,2 festgesetzt. Die Geschossigkeit wird
mit bis zu 5 Vollgeschossen respektive einer maximalen Gebäudehöhe von
75,3 in m über NHN festgesetzt. Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan
hinsichtlich zulässigen der Art der baulichen Nutzung Aussagen. Es sind in
Erdgeschossebene gastronomische Einrichtungen bis zu einer Geschossfläche
von 150 m² zulässig, oberhalb des Erdgeschosses sind ausschließlich
Wohnräume für studentisches Wohnen zugelassen. Ausnahmsweise sind im
ersten Obergeschoss Nutzungen zulässig, die mit der Nutzung im Erdgeschoss
eine bauliche, funktionale und nutzungsmäßige Einheit bilden. Des Weiteren
werden Festsetzungen zu Flächen für Stellplätze und Garagen getroffen.
Der Bebauungsplan Nr. 7722-46 vom 13.02.1987, dessen Geltungsbereich sich
auf die Fläche zwischen der Oxfordstraße Nrn. 1-13, der Bonngasse und der
Friedrichstraße Nrn. 15-35 erstreckt, setzt drei Kerngebiete mit einer GRZ von
1,0 fest. Entlang der Oxfordstraße ist eine GFZ von 3,5, entlang der Bonngasse
eine GFZ von 3,0 und an der Friedrichstraße eine GFZ von 2,7 festgesetzt. Für
die Gebäude entlang der Friedrichstr. und der Bonngasse sind 3-4
Vollgeschosse festgesetzt, in den Blockinnenbereichen sind bis zu 2
Vollgeschosse zulässig. An der Oxfordstraße ist durchgängig eine 5
geschossige Bebauung festgesetzt, in den Innenblockbereichen 4
Vollgeschosse. Außerdem schließt der Bebauungsplan für die Art der baulichen
Nutzung Tankstellen, Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe aus.
Ab dem 1. Obergeschoss sind Wohnungen zulässig, Vergnügungsstätten und
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind nur ausnahmsweise zulässig.
Darüber hinaus werden Festsetzungen zu Stellplätzen, Garagen und dem
Ausbau der Dachgeschosse getroffen.
Für das Areal zwischen der Kasernenstraße Nr. 22 bis zur nördlichen Grenze
der Nr. 32, der Kesselgasse Nr. 1 a bis nördliche Grenze der Nr. 3 und der
Friedrichstraße besteht bislang kein verbindliches Planungsrecht. Es liegt
innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils und ist planungsrechtlich
nach § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im
Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Zur Steuerung
städtebaulicher Zielvorstellungen auch für diesen Bereich ist die Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 6522-6 beabsichtigt.
Die Gestaltungssatzung der Bundesstadt Bonn findet im gesamten Bereich derSeite 2 von 8
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Veränderungssperre Anwendung. Sie verfolgt das Ziel für jeweils bestimmte
Bereiche (Ortsteile) durch besondere Anforderungen an die Gestaltung bei
künftigen baulichen Veränderungen ein harmonisches Einfügen in das
bestehende Ortsbild zu erreichen. Sie dient damit dem Schutz der Eigenart des
Straßenbildes. Die Geltungsbereiche der Baugestaltungssatzungen sind in
ihrem Erscheinungsbild geprägt durch denkmalwerte Einzelbauwerke,
erhaltenswerte bauliche Strukturen, Straßenräume und Plätze unterschiedlicher
Entstehungsgeschichten.
Städtebauliche Ziele
Gemäß dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und
im Dezember 2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans im
Zentrentyp A. Der Zentrentyp A zeichnet sich dadurch aus, dass er als
Hauptgeschäftsbereich nicht nur eine gesamtstädtische, sondern auch
überregionale Bedeutung hat, gleichzeitig deckt er alle Bedarfsbereiche ab.
Angestrebt wird eine Durchmischung von Einzelhandel, Dienstleistungen,
Gastronomie, Kultur und Wohnen. Ziel ist es dabei auch, die Angebotsvielfalt
sowohl in der Vielfalt der Warensortimente als auch der Preissegmente in der
Bonner Innenstadt zu erhöhen.
Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, im Bonner Zentrum Nutzungen
einzuschränken, die Trading-Down-Effekte hervorrufen oder fördern. Zu den
betroffenen Nutzungen gehören neben Vergnügungsstätten auch Sexshops.
Sowohl Vergnügungsstätten als auch Sexshops sind frequenzabhängig und
siedeln sich gerne in der Nähe von Einzelhandelsbetrieben an. Durch
Umnutzungen vorhandener Betriebe in ertragsstarke Vergnügungsstätten kann
es zu ungünstigen Entwicklungen des Mietpreisniveaus kommen, was sich auf
andere Einzelhandelsbetriebe nachteilig auswirken kann und zu einer
Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben bzw. zu Leerstand und Verlusten von
Stammkundschaft in umliegenden Einzelhandelsgeschäften führt. In Folge
erleidet der Versorgungsbereich eine Niveauabsenkung und einen
Attraktivitätsverlust. Die städtebauliche Funktion des A-Zentrums der Stadt
Bonn wäre in ihrem Bestand und der Entwicklung gefährdet. Dementsprechend
ist frühzeitig auf Prozesse zu reagieren, die eine Degradation des Zentrums
herbeiführen könnten.
Aufgrund vermehrter Ansiedlungswünsche von Spielhallen und Wettbüros
wurden bereits am 15.11.2012 die „Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungssättenkonzeptes“ beschlossen (DS-Nr. 1210191NV8). Danach
sollen basierend auf den Zielen des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes in den Hauptgeschäftsbereichen Vergnügungsstätten der
Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“ sowie Bordelle und
bordellartige Betriebe ausgeschlossen werden.
Mit Eingang vom 25.11.2021 liegt der Verwaltung ein Antrag (Aktenzeichen
10465/2021 BG) auf Nutzungsänderung einer Gewerbefläche im Gebäude
Kesselgasse 5 in ein Wettbüro vor. In einem Umkreis von ca. 300 m befinden
sich bereits 5 Wettbüros. Eine weitere Ausbreitung von Vergnügungsstätten
aus dem Bereich Glücksspiel soll entsprechend den Zielen des Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes nicht forciert werden. Stattdessen sollen
hier die übrigen zulässigen und die Innenstadt belebendenSeite 3 von 8
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kerngebietsprägenden Nutzungsarten, wie z.B. Einzelhandelbetriebe und
Schank- und Speisewirtschaften weiterhin zulässigsein.
Diesen städtebaulichen Zielsetzungen wird mit der Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6522-6, sowie der Änderung der rechtskräftigen
Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-46 und 7722-63 entsprochen, indem die
planungsrechtlichen Möglichkeiten zur Steuerung von Vergnügungsstätten
ausgeschöpft werden.
Stand des Planverfahrens
Den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6522-6 sowie zur
Änderung der rechtskräftigen Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-46 und 7722-
63 fasste der Rat der Stadt Bonn in seiner Sitzung am 10.02.2022. Zuvor
hatten die Bezirksvertretung Bonn in der Sitzung am 08.02.2022 sowie der
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in seiner Sitzung am 26.01.2022
die Aufstellung bzw. die Änderungen empfohlen (DS-Nr. 220146).
Nach Bekanntmachung der Aufstellung des Bebauungsplanes bzw. der
Änderungen der bestehenden Bebauungspläne im Amtsblatt der Stadt Bonn
am 23.02.2022 wurde der Antrag auf Nutzungsänderung eines Ladenlokals in
ein Wettbüro am 01.03.2022 innerhalb der dreimonatigen Frist zurückgestellt.
Anlass zum Erlass einer Veränderungssperre
Auf der Basis der angedachten Ziele und Zwecke der Planung für den
Bebauungsplan Nr. 6522-6 sowie die Änderung der bestehenden
Bebauungspläne wurde die Entscheidung über den Bauantrag nach § 15
BauGB für 12 Monate zurückgestellt.
Es ist abzusehen, dass der Bebauungsplan Nr. 6522-6 sowie die 1.
Änderungen der Bebauungspläne 7722-8, 7722-46 und 7722-63 nicht innerhalb
eines Jahres nach Zurückstellung des Nutzungsänderungsantrags (Az.:
10465/2021 BG) als Satzung beschlossen werden. Um die städtebaulichen
Entwicklungen innerhalb des Geltungsbereichs jedoch auch über die befristete
Geltungsdauer der Zurückstellung hinaus zu sichern, soll für den im
Übersichtsplan gezeigten Geltungsbereich eine Veränderungssperre veranlasst
werden.
Damit diese Veränderungssperre auch noch gegen das bereits
zurückgestellte Vorhaben wirkt, ist es erforderlich, dass der
Satzungsbeschluss spätestens am 27.10.2022 durch den Rat gefasst wird.
Der Entwurf einer Satzung über die Veränderungssperre ist an die Vorlage
angehängt.
Anlage/nSeite 4 von 8
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1 Übersichtsplan Veränderungssperre (öffentlich)
2 Satzung Veränderungssperre (öffentlich)Seite 5 von 8
Übersichtsplan zur Veränderungssperre
Bebauungsplan Nr.. 66552222--66,, 77772222--88 ((11Ä)),, 77772222--4466 ((11Ä99 und 77772222--6633 ((11Ä))
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereiche der Bebauungspläne // Bebauungsplanänderungen
und gleichzeitig Abgrenzung der Veränderungssperre
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Bonn--Zentrum
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 2244..0011..22002222
110000 mSeite 6 von 8
Satzung der Bundesstadt Bonn
über die Veränderungssperre im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn Zentrum, für die Flä-
che zwischen der Kasernenstraße, der Oxfordstraße, der Bonngasse und der Fried-
richstraße
vom
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am …….... aufgrund der §§ 14,
16, 17 des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung und des § 7
Abs. 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der zurzeit gelten-
den Fassung folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 10.02.2022 beschlossen, für
das in § 2 bezeichnete Gebiet, das durch die Kasernenstraße, die Oxfordstraße, die
Bonngasse und die Friedrichstraße beschränkt wird, den Bebauungsplan Nr. 6522-6
aufzustellen sowie die Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-46 und 7722-63 zu ändern.
Bekannt gemacht wurde der Beschluss am 23.02.2022 im Amtsblatt Nr. 11, Jahrgang
54, der Stadt Bonn. Zur Sicherung der Planung wird für die in § 2 bezeichneten Flur-
stücke eine Veränderungssperre erlassen.
§ 2
Die Veränderungssperre erstreckt sich auf folgende Flurstücke:
Gemarkung Bonn, Flur 19, Flurstücknummer:
Tlw. 1815
Gemarkung Bonn, Flur 60, Flurstücknummer:
Tlw. 350, 364 tlw.
sowie Gemarkung Bonn, Flur 65, Flurstücknummern:
59, 60, 61, 62, 63, 66, 67, 69, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 113, 114, 118,
120, 121, 122, 123, 125, 126, 128, 131, 132, 133, 134, 141, 144, 145, 170, 184, 186,
187, 189, 199, tlw. 266, 286, 288, 287, 289
§ 3
Im dem von der Veränderungssperre betroffenen Gebiet dürfen:
1. Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen An-
lagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustim-
mung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen, nicht
durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;
2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und
baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder
anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.Seite 7 von 8
Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Verän-
derungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnah-
men trifft die Bundesstadt Bonn.
Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt
worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nut-
zung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.
§ 4
Die Veränderungssperre tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Bundesstadt
Bonn in Kraft. Sie tritt nach Ablauf von 2 Jahren, vom Tage des Inkrafttretens gerech-
net, außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurück-
stellung eines Baugesuches nach § 15 (1) BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen.
Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleit-
planung Nr. 6522-26, 7722-8 (1. Änderung), 7722-46 (1. Änderung) und 7722-63 (1,
Änderung) für das in § 2 genannte Gebiet rechtsverbindlich abgeschlossen ist.
_________________________________
Die Satzung wird hiermit öffentlich bekanntgemacht.
Hinweise:
Auf die Vorschriften des § 18 des Baugesetzbuches über die fristgemäße Geltendma-
chung etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile
durch die Veränderungssperre und auf die Fristen über das Erlöschen von Entschädi-
gungsansprüchen gemäß § 44 Abs. 4 des Baugesetzbuches wird hingewiesen.
Eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen beim Zustandekommen dieser Satzung kann nach Ablauf
eines Jahres seit dieser Bekanntmachung nicht mehr geltend gemacht werden, es sei
denn,
a) eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt oder ein vorgeschriebenes Anzeigever-
fahren wurde nicht durchgeführt,
b) diese Satzung ist nicht ordnungsgemäß öffentlich bekanntgemacht worden,
c) die Oberbürgermeisterin hat den Satzungsbeschluss vorher beanstandet oder
d) der Form- oder Verfahrensmangel ist gegenüber der Bundesstadt Bonn vorher ge-
rügt und dabei die verletzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bezeichnet worden, die
den Mangel ergibt.
Bonn, den
K. Dörner
OberbürgermeisterinSeite 8 von 8