Sporthalle Chemnitzer Weg 2,53119, Schulzentrum Tannenbusch Grundsanierung/ Abriss und Neubau

Beschlussvorlage
öffentlich
221339
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Sporthalle Chemnitzer Weg 2,53119, Schulzentrum
Tannenbusch
Grundsanierung/ Abriss und Neubau
Beratungsfolge
Betriebsausschuss SGB 11.08.2022 Empfehlung
Sportausschuss 11.08.2022 Empfehlung
Schulausschuss 18.08.2022 Empfehlung
Rat 25.08.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Aufgrund der Untersuchungsergebnisse und Kostenschätzungen empfiehlt die
Verwaltung, in Abänderung des Beschlusses zur Lph.2, anstelle der Sanierung
des Bestandsgebäudes den Abriss dessen sowie die Errichtung eines
Ersatzneubaus.
Begründung
Der Vorentwurfsplanung und Kostenschätzung zur Realisierung des
Bauvorhabens „Grundsanierung der Sporthalle Chemnitzer Weg 2,
53119 Bonn Schulzentrum Tannenbusch“ wurde in der Sitzung des
Hauptausschusses anstelle des Rates am 06.05.2021 zugestimmt (siehe DS-
Nr. 210364, Beschlussvorlage zu Lph. 2).
In der Vorentwurfsplanung wurde die energetische Ertüchtigung nach aktuellem
EnEV-Standard auf die Nebenräume beschränkt. Für die Halle war lediglich
eine Verbesserung des Daches sowie der Verglasungen geplant. Die
Gesamtkosten für die Grundsanierung wurden mit einer Höhe von brutto
3.173.190,00 € geschätzt (siehe Folgelastenberechnung Anlage 1). Hierin ist
eine Baukostensteigerung von nur 4% berücksichtigt, bei dem aktuellen Ansatz
von 6% beträgt die Bruttosumme 3.271.690,00 €.
Aufgrund des Beschlusses des Betriebsausschusses vom 23.06.2021 (DS-Nr.
211039) ist auch bei Grundsanierungen von Gebäuden zu prüfen, ob eine
energetische Ertüchtigung nach dem KfW 40-Standard technisch möglich und
wirtschaftlich sinnvoll ist.
Gemäß Ergebnis der Untersuchungen ist eine energetische Ertüchtigung des
gesamten Bestandsgebäudes und nicht nur der Nebenräume nach dem KfW
40-Standard mit erheblichem technischen Aufwand möglich. Hierbei sindSeite 1 von 6
Seite 2
jedoch nachfolgende Aspekte/ Hinweise zu berücksichtigen:
- Installation einer Lüftungsanlage erforderlich, die aus statischen Gründen nur
als separates Bauteil neben dem Gebäude aufgestellt werden kann, woraus
wiederum Schutzmaßnahmen gegen Vandalismus und Schallemissionen
erforderlich werden,
- Aufgrund der Wärmedämmung der Außenflächen (Wände) geht die Optik des
Gebäudes komplett verloren (Ausfachung der Stahlbetonrahmen mit
Klinkerfassade),
- Statische Ertüchtigung der Halle aufgrund der zus. Deckenlasten erforderlich,
- Verringerung der Raumhöhen in Halle und Nebenräumen aufgrund Dämmung
im Fußbodenaufbau, die vorhandene Höhe in den Nebenräumen ist ohnehin
schon gering,
- Die vorhandene Grundfläche wird nicht vergrößert, die Raumaufteilung kann
zwar verbessert werden, ist aber aufgrund der zu geringen Fläche nicht optimal
und entspricht nicht dem Bedarf,
- Die vorhandenen Schadstoffe (PCB und Asbest) können mit einer
entsprechenden Sanierung zwar entfernt werden (PCB nicht vollständig!), das
untersuchende Ingenieurbüro weist allerdings ausdrücklich darauf hin, dass
eine Überschreitung der Grenzwerte der zulässigen PCB-Belastung in Zukunft
nicht komplett ausgeschlossen werden kann.
Die Schätzkosten für eine Sanierung mit KfW 40-Standard liegen bei brutto
3.756.067,61 €, die Mehrkosten betragen damit gegenüber der
Kostenschätzung zur Grundsanierung in Lph. 2
ca. 582.900 €(s. o.).
Aufgrund der vorgenannten Nachteile wurde auch die Variante Abriss
Bestandsgebäude und Errichtung eines Neubaus(Ausführung: KfW 40-
Standard) untersucht.
Hierbeiwürden sich folgende Vorteile ergeben:
- Kein Sanierungsbedarf in den folgenden Jahren,
- Optimierung des Raumprogrammes,
a.) Gemeinsames Foyer statt getrennter Eingänge für Männer und Frauen,
b.) Hausanschlussraum neu, bisher im Sanitätsraum,
c.) Lehrerraum mit Blickverbindung zur Halle,
d.) Optimierung der Umkleiden (Schränke/ Bänke) mit Anbindung der
Behinderten-WCs.
e.) Deckenhöhen auch für div. Ballsportarten möglich,
f.) Keine Schadstoffbelastung (s.o.),Seite 2 von 6
Seite 3
g.) Durch den Abriss und die Errichtung eines Ersatzneubaus wird die
Grundfläche um 15% vergrößert
h) Schaffung statisch geeigneter Voraussetzungen für eine Dachbegrünung in
Kombination mit einer PV Anlage
Nachteile:
- Mehrkosten durch Abriss in Höhe von 307.450 € Brutto,
- erhöhter Ressourcenverbrauch einschl. Energieaufwand für Herstellung,
Transport und Entsorgung,
- Bauzeitverlängerung u.a. durch zus. Baugenehmigung etc.,
insgesamt ca. 4 Monate, Gesamtbauzeit 24 Monate.
Die Verwaltung kommt in der Gesamtabwägung zu dem Ergebnis, dass der
Ersatzneubau die vorzugswürdigere Variante ist und daher weiterverfolgt
werden sollte.
Finanzierung
Die Gesamtkosten der für den Abriss und die Errichtung eines Ersatzbaus
belaufen sich auf 5.482.000 €. In den Gesamtkosten ist ein Risikozuschlag in
Höhe von 15% und die Baukostensteigerung von 6% pro Jahr berücksichtigt.
Der Finanzbedarf in Höhe von 5,482 Mio. € wird voraussichtlich jeweils zur
Hälfte aus dem Programm „Kommunal Invest“ und „Kommunal Invest Plus“ der
NRW-Bank finanziert.
In der Neuauflage der KfW-Förderung für effiziente Gebäude wurden die
Anforderungen für den Neubau angepasst. Bei Neubauten im Effizienzhaus 40
Standard mit Erhalt eines Nachhaltigkeitszertifikats ist ein Tilgungszuschuss in
Höhe von 12,5 % vorgesehen. Die Finanzierungssumme ist auf 2.000 Euro pro
m2 Nettogrundfläche begrenzt. Somit könnten 1,116 Mio. € (Tilgungszuschuss
139.500 €) über dieses Programm finanziert werden.
Der Erhalt eines Nachhaltigkeitszertifikats wird geprüft, wenn zusätzlich zur
Effizienzhaus-Stufe 40 auch die Nachhaltigkeitsklasse erreicht wird.
Produktgruppe Produktgruppenbezeichnung Produkt Produktbezeichnung
1.01 Innere Verwaltung 1.01.29 Gebäudemanagement Bonn
Investive Kosten der Maßnahme (Investitionskosten im Vermögensplan)
Auszahlungen Betrag Projektauftrag /
Sachkonto
Veranschlagt im
WPL
Davon noch
bereitzustellen Deckung
Schulzentrum Tannenbusch,
Sporthalle Chemnitzer Weg 1.086.000 604300 2024 1.086.000
4.321.000 604300 2025 4.321.000
75.000 604300 2026 75.000
EinzahlungenSeite 3 von 6
Seite 4
Investiver Finanzsaldo 5.482.000 5.482.000
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich kalkulatorische Kosten (Folgekosten) X
Konsumtive Kosten der Maßnahme (Aufwandskosten in der Gewinn- und Verlustrechnung) X
Auszahlungen/Aufwendungen Betrag Projektauftrag /
Sachkonto
Veranschlagt im
WPL
Davon noch
bereitzustellen Deckung
Bauunterhaltung(1,2%) 65.784 604400
Betriebskosten (Strom,…) 13.052 600100
Abschreibungen(80Jahre) 68.525 650000
Zinsen(1,5%) 82.230 660000
Einzahlungen/Erträge 0
Haushaltsbelastung jährlich 229.591
[1] Ggfls. weitere Erläuterungen in der nachfolgenden Begründung
Anlage/n
1 Folgelastenberechnung Grundsanierung (öffentlich)
2 Folgelastenberechnung Neubau (öffentlich)Seite 4 von 6
Städtisches Gebäudemanagement Bonn 22.02.2021
Folgelastenberechnung für Investitionsmaßnahmen
Maßnahme :
Anschrift:
NGF Nettogrundrissfläche 485 m² geplanter Baubeginn: 07.2021
BGF Bruttogeschossfläche 549 m² geplante Inbetriebnahme: 12.2023
Baukosten
100 Grundstück 0 €
200 Herrichten und Erschließen 119.000 €
300 Bauwerk - Baukonstruktion 1.019.830 €
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 528.360 €
500 Außenanlagen 202.300 €
600 Ausstattung 35.700 €
700 Baunebenkosten 476.000 €
Risikozuschlag ( 25 %) 595.000 €
Baukostensteigerung (4 % p.a.) 197.000 €
sonstige Kosten 0 €
Baukosten gesamt 3.173.190 €
Finanzierung
Eigenmittel - €
Öffentliche Mittel (Zuschüsse) - €
Kredite vom Kreditmarkt 3.173.190,00 €
Betriebskosten (jährlich) Neue Betriebskosten
Instandhaltungskosten 38.078 €
Strom 3.956 €
Gas / Fernwärme 1.811 €
Wasser 404 €
Reinigungskosten 3.790 €
Summe Betriebskosten (jährlich) 48.039 €
Haushaltsbelastung jährlich
Instandhaltungskosten 38.078 €
sonstige Betriebskosten 9.961 €
Abschreibungen 39.665 €
Zinsen (1,5 %) 47.598 €
Auflösung Sonderposten 0 €
Summe Haushaltsbelastung jährlich 135.302 €
Schulzentrum Tannenbuch Sporthalle - Grundsanierung
Chemnitzer Weg 2, 53119 BonnSeite 5 von 6
Städtisches Gebäudemanagement Bonn 13.07.2022
Folgelastenberechnung für Investitionsmaßnahmen
Maßnahme :
Anschrift:
NGF Nettogrundrissfläche 558 m² geplanter Baubeginn: Q1/2024
BGF Bruttogeschossfläche 631 m² geplante Inbetriebnahme: Q3/2025
Baukosten
100 Grundstück 0 €
200 Herrichten und Erschließen 307.000 €
300 Bauwerk - Baukonstruktion 2.389.000 €
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 460.000 €
500 Außenanlagen 144.000 €
600 Ausstattung 35.000 €
700 Baunebenkosten 545.000 €
Risikozuschlag (15 %) 582.000 €
Baukostensteigerung (6 % p.a.) 1.020.000 €
sonstige Kosten 0 €
Baukosten gesamt 5.482.000 €
Finanzierung
Eigenmittel - €
Öffentliche Mittel (Zuschüsse) - €
Kredite vom Kreditmarkt 5.482.000,00 €
Betriebskosten (jährlich) Neue Betriebskosten
Instandhaltungskosten 65.784 €
Strom 4.549 €
Gas / Fernwärme 3.679 €
Wasser 465 €
Reinigungskosten 4.359 €
Summe Betriebskosten (jährlich) 78.836 €
Haushaltsbelastung jährlich
Instandhaltungskosten 65.784 €
sonstige Betriebskosten 13.052 €
Abschreibungen 68.525 €
Zinsen (1,5 %) 82.230 €
Auflösung Sonderposten 0 €
Summe Haushaltsbelastung jährlich 229.591 €
Schulzentrum Tannenbuch Sporthalle - Neubau
Chemnitzer Weg 2, 53119 BonnSeite 6 von 6