Bebauungsplan Nr. 6920-2, Innovation Greenhouse, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Oberkassel, Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs

Beschlussvorlage
öffentlich
221251
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bebauungsplan Nr. 6920-2, Innovation
Greenhouse, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil
Oberkassel, Beschluss über die erneute öffentliche
Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 19.10.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
27.09.2022 Anhörung
Rat 27.10.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch an der Bauleitplanung
Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch am Planverfahren vorgetragenen
Stellungnahmen werden entsprechend dem Beschluss des Rats vom
09.12.2021 (Drucksachen(DS)-Nr.: 211593) behandelt.
II. Stellungnahmen der betroffenen Öffentlichkeit, der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen
Auslegung nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
1. Die seitens der Autobahn GmbH mit Stellungnahme Nr. 1 mit E-Mail vom
07.03.2022 vorgebrachte Forderung nach einem Nachweis über die
Leistungsfähigkeit der beiden Anschlussknoten der A562 wird insoweit
berücksichtigt, als im Rahmen eines Verkehrsgutachtens nachgewiesen wurde,
dass mit der vorliegenden Planung keine Verkehrsentwicklung zu erwarten ist,
die über den bereits bestehenden planungsrechtlichen Zulässigkeitsrahmen
hinausgeht. Die Hinweise in der Stellungnahme, dass keine Ansprüche
bezüglich Lärmschutz und Schadstoffbelastung an die Autobahn GmbH gestellt
werden können, werden zur Kenntnis genommen und der Vorhabenträgerin
übermittelt. Die darüber hinausgehenden Bedenken werden nichtSeite 1 von 56
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berücksichtigt.
2. Die vom Bund für Umwelt und Naturschutz, Kreisgruppe Bonn mit
Stellungnahme Nr. 2 vom 06.03.2022 vorgetragenen Anregungen werden der
Vorhabenträgerin zur Kenntnis gebracht. Die Anregungen werden in den
Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berücksichtigt.
3. Die von der DB Netz AG mit Stellungnahme 3 (E-Mail vom 28.03.2022)
vorgetragenen Anregungen werden berücksichtigt, indem die Auflagen und
Hinweise zur Bauausführung der Vorhabenträgerin zur Kenntnis gebracht
werden.
4. Die vom Landesbüro der Naturschutzverbände mit Stellungnahme Nr. 4 vom
07.03.2022 vorgetragenen Anregungen werden insoweit berücksichtigt, als die
Maßnahmen zum Vogelschutz vertraglich vereinbart, die Berechnungen zum
Überflutungsnachweises auf ein 100-jährliches Hochwasserereignis
ausgeweitet und die vorgetragenen Gesichtspunkte der Vorhabenträgerin zur
Kenntnis gebracht werden. Die übrigen Anregungen werden nicht
berücksichtigt. Der überarbeitete Überflutungsnachweis ist als Anlage der
Vorlage beigefügt.
5. Die von den Stadtwerken Bonn mit Stellungnahme Nr. 5 vom 02.03.2022
vorgetragenen Anregungen wurden der Vorhabenträgerin zur Kenntnis
gebracht. Die Anregung zum Trafostandort wird berücksichtigt, indem im
Bebauungsplanentwurf der erneuten Offenlage ein zwischen Vorhabenträgerin
und Stadtwerken abgestimmter Trafostandort festgesetzt wird.
6. Die von der Deutschen Telekom Technik GmbH mit Stellungnahme Nr. 6
vom 20.01.2022 vorgetragenen Anregungen werden der Vorhabenträgerin zur
Kenntnis gebracht.
7. Die vom Wahnbachtalsperrenverband mit Stellungnahme Nr. 7 vom
02.02.2022 per E-Mail vorgetragenen Anregungen werden der
Vorhabenträgerin zur Kenntnis gebracht.
III. Offenlagebeschluss
Der Bebauungsplan Nr. 6920-2, der Bundesstadt Bonn, im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Oberkassel zwischen rechtsrheinischer DB-Strecke Köln-
Niederlahnstein, Heinrich-Konen-Straße, Konrad-Zuse-Platz und Karl-Duwe-
Straße ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB einschließlich der dazugehörenden
Begründung erneut öffentlich auszulegen. Der erste Entwurf des
Bebauungsplans Nr. 6920-2 in der Fassung des Offenlagebeschlusses vom
09.12.2021 wird nicht weiterverfolgt.
Begründung
PlangebietSeite 2 von 56
Seite 3
Das Plangebiet befindet sich auf einem dreiecksförmigen Grundstück zwischen
der rechtsrheinischen Bahntrasse und der Karl-Duwe-Straße im Bereich des
Projektgebietes Bonner Bogen. Auf dem Areal wurden die Flächen einer
ehemaligen Zementfabrik unmittelbar am Rheinufer und dem rechtsrheinischen
Teil der Rheinaue zu einem modernen Büro- und Dienstleistungsstandort
entwickelt. Im Plangebiet befinden sich ein Parkhaus mit 450 Stellplätzen, ein
vorgelagertes Bürogebäude „Haus der freien Berufe“ sowie eine brachliegende
Fläche, auf der das Innovation Greenhouse entstehen soll. Die Brache wurde
bei der Errichtung des Parkhauses und des Hauses der freien Berufe als
Baustelleneinrichtungsfläche genutzt. Die Fläche ist überwiegend geschottert,
eine befestigte Fläche wird als Fahrradabstellplatz genutzt. Bäume oder
sonstige Bepflanzungen sind bis auf eine spärliche Randvegetation und die mit
Gehölzen bewachsenen Böschung zur Bahnstrecke nicht vorhanden.
Vorhandenes Planungsrecht
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn ist das Plangebiet zum Teil als
gemischte Baufläche und zum Teil als Grünfläche sowie als Fläche für
Bahnanlagen dargestellt, diese Grünfläche trennt als schmales Band die
gemischte Baufläche von der nördlich angrenzenden Sonderbaufläche. Der
Flächennutzungsplan wird nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens auf
dem Wege der Berichtigung (künftig: Sonderbaufläche) angepasst. Für die
verbleibenden Mischgebietsflächen, die überwiegend im gesetzlich
festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins liegen, wird der
Flächennutzungsplan nachfolgend in einem eigenständigen Verfahren
geändert. Eine Gegenüberstellung der FNP-Darstellungen vor und nach der
Anpassung befindet sich in den Anlagen zur Vorlage.
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 8120-15 vom 09.07.2008 setzt das
Plangebiet als Mischgebiet mit zulässiger Nutzung als Parkhaus mit
Einzelläden im Erdgeschoss sowie einem Fitnesscenter im Staffelgeschoss
fest. Angelehnt an diese Festsetzungen ist im Planbereich durch die
Vorhabenträgerin ein Parkhaus mit rund 450 Einstellplätzen mit vorgelagertem
Bürogebäude und gastronomischen und dienstleistungsorientierten Nutzungen
im Erdgeschoss errichtet worden. Die bestehende Nutzung entspricht jedoch
hinsichtlich Art und Maß sowie der Lage der überbauten Flächen nicht den
Planfestsetzungen des bestehenden Bebauungsplans, daher soll das
Planungsrecht zum Einen an die über Befreiungen genehmigten Nutzung
angepasst werden. Zum Anderen ist in Verbindung mit dem Vorhaben
Innovation Greenhouse eine Anhebung der Grundflächenzahl (GRZ) für das
Gesamtgrundstück notwendig.
Aufgrund der für den Bonn-Visio Innovationspark noch bestehenden
Baupotentiale und Nutzungsüberlegungen sowie des damit verbundenen
Stellplatzbedarfs beabsichtigte die Vorhabenträgerin im Jahr 2009, eine
deutliche, über den planungsrechtlichen Zulässigkeitsrahmen erheblich
hinausgehende Erweiterung der Parkhauskapazitäten auf ca. 880 Stellplätze.
Neben einer Verlängerung des Parkhauses in südlicher Richtung und einer
Erhöhung der Geschossigkeit auf VIII Geschosse sollten gleichzeitig die
ursprünglich vorgesehenen Sondernutzungen im Staffelgeschoss und den
darüber liegenden Dachflächen (Fitnesscenter/sportliche Nutzung) entfallen.Seite 3 von 56
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Auf dieser Grundlage hat der Rat der Bundesstadt Bonn am 24.09.2009 den
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 8120-16 gefasst (DS-Nr.
0910297). Die Planung wurde jedoch nicht weitergeführt.
Planungsanlass und Planungsziele
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, die Bestandsbebauung zwischen
rechtsrheinischer DB-Strecke, Heinrich-Konen-Straße und Karl-Duwe-Straße in
Richtung Süden zu erweitern. Geplant ist ein VI-geschossiges Bürogebäude mit
einer gastronomischen Nutzung im Erdgeschoss. Insgesamt ist eine
Bruttogeschossfläche von ca. 4.300 m² beabsichtigt. Zudem beabsichtigt die
Pächterin des Gastronomiebetriebs, welcher sich im bereits im Plangebiet
bestehenden Bürogebäude im Erdgeschoss befindet, eine Erweiterung des
Betriebsbereichs durch einen Anbau auf einer bislang für die
Außengastronomie genutzten Fläche im Norden des Bestandsgebäudes.
Parallel dazu beabsichtigt die Vorhabenträgerin, den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 8120-17 aufzustellen, um den Bau des gastronomisch zu
nutzenden Rheinpavillons auf einer Fläche südwestlich des Plangebiets direkt
am Rheinufer umsetzen zu können (DS-Nr. 1713510 und 1713510EB3). Die
beiden Planverfahren laufen getrennt, die Planunterlagen für eine zu
beschließende öffentliche Auslegung werden derzeit erarbeitet. Die
Fachgutachten wurden jedoch zum Teil für beide Vorhaben zusammen
ausgearbeitet.
Die Notwendigkeit der durch den Aufstellungsbeschluss von 2009
vorgesehenen Parkhauserweiterung mit einem zusätzlichen Angebot von ca.
430 Stellplätzen für den Bonner Bogen ist zwischenzeitlich vor dem Hintergrund
einer veränderten Stellplatznachfrage und der freien Kapazitäten im
bestehenden Parkhaus infrage zu stellen. Durch eine Parkraumuntersuchung
des Büros BSV wurde im Jahr 2018 eine Unterauslastung der vorhandenen
Parkhäuser und Tiefgaragen im Gesamtgebiet des Bonner Bogens
nachgewiesen. Das statt der Parkhauserweiterung von der Vorhabenträgerin
geplante Innovation Greenhouse soll den letzten Baustein der Arrondierung des
Konrad-Zuse-Platzes mit modernen Arbeitsplätzen bilden. Nach dem künftigen
Ausbau der Trasse für die S-Bahn-Linie13 und dem zugehörigen Bahnhof
Oberkassel soll das Gebäude für die mit der Bahn Ankommenden das „Tor“
zum Gesamtareal Bonner Bogen sein. Der Standort soll mit der Errichtung
moderner Büroflächen für die Nutzung durch innovative
Technologieunternehmen / digitale Startups gesichert und etabliert werden, um
die enge räumliche Zuordnung und Verknüpfung mit den benachbarten
Einrichtungen dauerhaft sicher zu stellen.
Aufgrund der bereits heute bestehenden mangelnden Leistungsfähigkeit des
Kreisverkehrs Landgrabenweg/Josef-Schumpeter-Allee/A562 in den
Spitzenzeiten war die Anforderung an das Planverfahren, dass durch das
Innovation Greenhouse keine Kfz-Verkehre erzeugt werden, die über den
Umfang hinausgehen, der bereits durch die im Bestandsbebauungsplan
planungsrechtlich zulässige Nutzung möglich wäre.
Das im Verkehrsgutachten ermittelte zusätzliche Verkehrsaufkommen für das
Innovation Greenhouse und den Rheinpavillon entspricht in der morgendlichen
Spitzenstunde 21 Kfz-Fahrten. Für die nachmittägliche Spitzenstunde erzeugenSeite 4 von 56
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die geplanten Nutzungen ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von 31 Kfz-
Fahrten.
Um diese Fahrtenanzahl zu minimieren bzw. auszugleichen, wurde ein
umfangreiches Paket mit Mobilitätsmaßnahmen entwickelt, welches zum einen
auf die zusätzliche Nutzung des Innovation Greenhouse ausgelegt ist, zum
anderen aber auch auf das Gesamtverkehrsaufkommen am Bonner Bogen
abzielt, so dass rechnerisch nur eine geringe Anzahl zusätzlicher Fahrten in
den problematischen Spitzenstunden entsteht.
Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist aufgrund der nahen
Haltepunkte von DB, Stadtbahn und Bus bereits heute sowie zukünftig
zusätzlich durch die S-Bahn-Linie 13 begünstigt. Für den Radverkehr ist der
Standort ebenfalls aufgrund der rheinuferbegleitenden Radwege sehr attraktiv
zu erreichen. Ein Carsharing-Angebot ist in näherer Umgebung nicht
vorhanden. Ein Fahrradleihsystem steht hingegen bereits heute zur Verfügung.
Zur Umsetzung und zum Monitoring der Mobilitätsmaßnahmen verpflichtet sich
die Vorhabenträgerin in einem städtebaulichen Vertrag, der vor dem
Satzungsbeschluss geschlossen wird.
Bei der Umsetzung der vorgeschlagenen Mobilitätsmaßnahmen wird laut
Gutachten eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens im Gesamtgebiet
Bonner Bogen von 15 Kfz-Fahren in der morgendlichen und 6 Kfz-Fahrten in
der nachmittäglichen Spitzenstunde erreicht.
Im Ergebnis kommt es durch die zusätzlichen Nutzungen rechnerisch zunächst
zu geringfügigen Mehrverkehren, die jedoch durch die Mobilitätsmaßnahmen
aufgefangen werden können, so dass letztlich eine Verringerung der Kfz-
Fahrten gegenüber dem bestehenden Planungsrecht prognostiziert werden
kann.
Die bauordnungsrechtlich benötigten 41 Stellplätze für das Innovation
Greenhouse und für das geplante Restaurant Rheinpavillon sollen im Parkhaus
P3 – das bereits im Plangebiet vorhanden ist - untergebracht werden, da für
einen Großteil der dort vorhandenen Stellplätze keine bauordnungsrechtliche
Bindung vorliegt. Die Fahrradabstellplätze werden auf dem Plangrundstück und
im Erdgeschoss des Parkhauses P3 dem Bedarf entsprechend verteilt.
Planungsablauf
Die DevelopVisio Innovation Greenhouse GmbH hat - stellvertretend für die
DevelopVisio Pavillon am Bonner Bogen GmbH - mit Schreiben vom
18.07.2019 für das Vorhaben „Innovation Greenhouse“ die Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. Am 27.11.2019 erfolgte der
entsprechende Zielbeschluss durch den Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz (DS-Nr. 190395).
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB, wie zunächst
beabsichtigt, kann aus Gründen des Zuschnitts des Plangebiets mit dem
Einbezug der benachbarten vorhandenen Nutzung mit Parkhaus und
Bürogebäude nicht umgesetzt werden, weil hier einerseits dieSeite 5 von 56
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Bestandsbebauung in das Plangebiet einzubeziehen ist und andererseits dieser
Bereich als sonstiger Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes einen größeren Flächenumfang hätte, als das Gebiet des
Vorhaben- und Erschließungsplanes. Dies wäre nach der Rechtsprechung aber
nicht zulässig. Die vorhandene Bebauung wird in das Plangebiet einbezogen,
weil sie aufgrund umfangreicher Befreiungen im Baugenehmigungsverfahren
weder dem ursprünglich vorgesehenen und festgesetzten Planungsrecht
entspricht, noch mit dem geplanten Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der
baulichen Nutzung vereinbar ist. Auch wenn aus den genannten Gründen hier
kein Durchführungsvertrag zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
abgeschlossen werden kann, werden gleichwohl über einen städtebaulichen
Vertrag wesentliche Maßgaben an das Vorhaben, die nicht planungsrechtlich
festgesetzt werden können, vereinbart (s.u.).
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren der Innenentwicklung
gem. §13a BauGB aufgestellt, auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gem. § 3 Abs. 1 und die Erstellung eines Umweltberichts wird dabei verzichtet.
Entsprechend einer Empfehlung des Ausschusses für Wohnen, Planung und
Bauen hat der Rat der Bundesstadt Bonn am 09.12.2021 die öffentliche
Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6920-2 mit der Maßgabe
beschlossen, dass das Technikgeschoss in seiner Fläche auf ein notwendiges
Mindestmaß reduziert werden soll (siehe DS-Nr. 211593).
Im Bebauungsplan ist innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ein
separates Baufenster mit einer gegenüber dem sonstigen Baukörper um 3 m
erhöhten zulässigen Höhe festgesetzt, in dem unter anderem Anlagen der
Haustechnik untergebracht werden sollen. Dieses Baufenster weicht gegenüber
der rheinseitigen Fassade überwiegend um 8,5m zurück, daher werden die
innerhalb dieser Fläche zulässigen Bauteile vom öffentlichen Straßenraum aus
kaum in Erscheinung treten. Lediglich im Bereich der Südspitze des
Baukörpers ragt dieses Baufenster mit einem ca. 1,5m schmalen Streifen näher
an den Straßenraum heran. Innerhalb dieses Baufensters wird jedoch nur eine
untergeordnete Teilfläche für einen Technikaufbau genutzt, die wiederum auch
nur einen Teil der Gebäudetechnik aufnimmt, da die technischen Haupt-
Anlagen wie die Zentrale der raumlufttechnischen Anlagen, Sprinklertank und
Sprinklerzentrale im Untergeschoss untergebracht werden. Die verbleibende
benötigte Technik wird in einem schmalen Aufbau in einer Größe von ca. 68 m²
untergebracht, in dem z. B. die für den Aufzug benötigte Technik untergebracht
wird, die z.T. auch nur auf dem Dach installiert werden kann. Über diesen
Aufbau hinausgehend wird in diesem Baufenster ein eingehauster
Treppenaufgang untergebracht, welcher für die Zugänglichkeit des Dachs mit
seiner Intensivbegrünung erforderlich ist. Der größte Teil dieses Baufensters
wird jedoch für das Glasdach beansprucht, mit dem das Atrium belichtet
werden soll. Dieses Glasdach beginnt auf der zur Karl-Duwe-Straße gelegenen
Seite in der Höhe der Decke des 6.Obergeschosses und neigt sich in Richtung
Bahnanlagen bis zur festgesetzten Maximalhöhe von 81 m über NHN, so dass
der Technikaufbau durch die um ca. 15° geneigte Glasfläche nahezu
vollständig verdeckt wird. Über die innerhalb dieses Baufensters festgesetzte
Höhe von 81 m über NHN hinausgehende Überschreitungen sind durch
Festsetzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen. Zudem ist eine Einhausung
der Anlagen festgesetzt. Eine Sichtbarkeit der Aufbauten wird lediglich von der
Seite der Bahnanlagen aus gegeben sein. Das Baufenster weist zu dieser SeiteSeite 6 von 56
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keine Zurücksetzung von den Fassaden der übrigen Geschosse
auf. Ergänzend dazu wird das Glasdach in vogelschlagvermeidender Bauweise
errichtet.
Durch den Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 25.11.2021
wurde die Verwaltung gebeten, folgende Frage zu Protokoll zu beantworten:
“Inwiefern wurde bzw. wird eine Einbindung in das Geothermie System
geprüft?”
Die Vorhabenträgerin hat hierzu dargelegt, dass von ihr im Rahmen der
Vorplanung des Gebäudes die Errichtung einer weiteren Wasser-Wasser-
Wärmepumpenanlage an dem Standort Bonner Bogen verworfen wurde. Da
bereits ein solcher Antrag der Ewald Hohr Wohnungsbau & Co. KG am
22.10.2012 durch die Untere Wasserbehörde abgelehnt wurde, wurde dies
auch für das Innovation Greenhouse erwartet.
Die Genehmigungsfähigkeit scheitert laut Auskunft der Unteren Wasserbehörde
an der Vielzahl bereits vorhandener Anlagen in der Umgebung (z.B. Bonner
Bogen, Polizeipräsidium, T-Mobile), die bereits die Grundwassertemperatur
stark erwärmen. Diese Wärmepumpen werden fast ganzjährlich zur Kühlung
der Bürogebäude genutzt, da diese sich durch Menschen, technische Geräte
und Sonneneinstrahlung in Verbindung mit leistungsfähiger Wärmedämmung
bereits stark selbst aufheizen.
Eine Unterbringung der notwendigen Brunnen ist auf dem eng bebauten,
dreieckförmigen Grundstück des IGH zudem kaum möglich. Die Anbindung an
das bestehende Geothermiesystem am Bonner Bogen ist laut Vorhabenträgerin
aufgrund der Entfernung des geplanten Gebäudes zur Energiezentrale im Hotel
Kameha technisch zu aufwändig und auch nicht umsetzbar, da die maximal
zulässige Gesamtfördermenge durch die bestehende Bebauung und die
vorhandene Brunnenanlage ausgeschöpft ist. Der unverhältnismäßig hohe
technische Aufwand für eine Anbindung war bereits bei der Projektierung des
Hauses der freien Berufe (direkt an das Vorhaben angrenzender Bestandsbau
der Vorhabenträgerin) ein Ausschlusskriterium.
Die öffentliche Auslegung des daraufhin ausgearbeiteten
Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 12.01.2022 bis 07.03.2022 statt.
In diesen Zeitraum einbezogen war der sich aus §13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauGB ergebende Zeitraum zur Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Ziele
und Zwecke und die wesentlichen Auswirkungen der Planung, die bei dem hier
erfolgten Verzicht auf eine Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3 Abs.1 BauGB
erforderlich ist.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick der Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nr.:1812770) sowie des Leitbildes zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit
dem Vorhaben bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.Seite 7 von 56
Seite 8
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr.: 220501).
Für die vorliegende Planung wurden notwendige Gutachten erstellt und bei
den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung enthält sehr
detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu
berücksichtigen waren. Auf dieser Grundlage wurde der Nachhaltigkeitscheck
bei diesem Bebauungsplanverfahren erstmalig durchgeführt und
abgeschlossen. Hier steht im Vordergrund die Frage, welche im Verfahren
erreichten Qualitäten im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie sich durch
Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch Vereinbarungen im
Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Zu Beschlusspunkt I:
Im Rahmen der Beschlussfassung zur ersten öffentlichen Auslegung der
Bebauungsplanentwürfe gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über
die während der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die Behandlung
der in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgt entsprechend dem
Beschluss des Rates am 09.12.2021 (DS-Nr.: 211593). Auf eine erneute
Wiedergabe wird verzichtet und auf die Verwaltungsvorlage verwiesen.
Zu Beschlusspunkt II:
Während der ersten öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB wurden die
unter Ziffern II. 1. bis 7. aufgeführten Stellungnahmen von Trägern öffentlicher
Belange abgegeben. Aus der Öffentlichkeit wurden während der ersten
Offenlage keine Stellungnahmen eingebracht. Die bei der Verwaltung während
dieser öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen sind im Anhang
"Gesamtabwägung 1.Offenlage" wiedergegeben und mit einem
Abwägungsvorschlag versehen.
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen die im Rahmen der ersten
öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch abgegeben wurden,
liegen den Mitgliedern der Bezirksvertretung Beuel, dem Ausschuss für
Wohnen, Planen und Bauen sowie des Rates eine Viertelstunde vor und
während der Sitzungen zur Einsicht bereit. Gleiches gilt auch für die während
der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 1 und 2 Baugesetzbuch zum Bebauungsplan Nr.
6920-2 eingegangenen Stellungnahmen (Beschlusspunkt I) und die dem
Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten und Stellungnahmen.Seite 8 von 56
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Zu Beschlusspunkt III:
Am Bebauungsplanentwurf wurde in folgenden Punkten Änderungen
gegenüber dem Planentwurf der 1. Offenlage vorgenommen:
Erweiterung Gastronomie
Im Nachgang der Offenlage wurde durch die Pächterin des
Gastronomiebetriebs im Erdgeschoss des bestehenden Bürogebäudes („Haus
der freien Berufe“) eine Erweiterung des Restaurants (Abacco´s Steakhouse)
auf einer bisher gepflasterten und für die Außengastronomie genutzten
Freifläche nördlich des Gebäudes angeregt. Geplant ist ein eingeschossiger
Anbau mit Glasfassade und begrüntem Dach, der als eine Art Wintergarten mit
zu öffnenden Glasfaltwänden eine ganzjährige Nutzung erlaubt. Die Gestaltung
der Glaselemente wird mit vogelschlagvermeidenden Elementen vor
Vogelschlag gesichert. Dadurch entsteht eine Erweiterung der Betriebsfläche
um ca. 77m². Diese Erweiterung wird durch den Vorhabenträgerin als
Eigentümerin unterstützt. Städtebauliche oder stadtgestalterische Bedenken
bestehen gegen diese geplante Erweiterung nicht. Die zulässige Versiegelung
des Grundstücks wird durch die Erweiterung nicht vergrößert. Im
Bebauungsplanentwurf der ersten Offenlage war eine solche Erweiterung
jedoch planungsrechtlich nicht zulässig, da für diesen Bereich keine
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt war. Diese geplante Erweiterung
wird im Bebauungsplanentwurf der erneuten Offenlage berücksichtigt. Das im
ersten Offenlageentwurf im Bereich der nördlichen Baugrenze festgesetzte
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird in ein reines Leitungsrecht zugunsten der
Versorgungsträger umgewandelt, da hier ein Geh- und Fahrrecht zugunsten
der Öffentlichkeit nicht benötigt wird und nur die dort befindlichen Leitungen
gesichert werden müssen.
Schallabsorptionsmaß der bahnseitigen Fassade
Im den textlichen Festsetzungen in der Planurkunde zum Entwurf des
Bebauungsplans war unter Nr. 4.4 ein Schallabsorptionsmaß für die der
Bahnstrecke zugewandte Außenwand festgesetzt. Die der Bahnstrecke
zugewandte Außenwand des Gebäudes sollte hochabsorbierend gemäß der
Absorptionsgruppe A3 (Absorptionsmaß DLa zwischen 8 und 11) nach ZTV
Lsw 06 „Zusätzliche technische Vertragsbedingungen und Richtlinie für die
Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen“ ausgebildet werden.
Nach Prüfung durch den Architekten der Vorhabenträgerin stellte sich nach der
ersten Offenlage heraus, dass die Umsetzung eines solchen
Absorptionsmaßes für Gebäudefassaden nicht umsetzbar ist, da die getroffene
Regelung ausschließlich bei der Errichtung von Lärmschutzwänden angewandt
wird. Die Herkunft der Festsetzung lässt sich auch nicht auf das im Zuge des
Planverfahrens erstellte Schalltechnische Gutachten zurückführen, so dass hier
von einer irrtümlich eingefügten Festsetzung ausgegangen werden muss.
Durch das Gutachten wurde ermittelt, dass sich die Pegel durch Reflexionen
mit Errichtung des Plangebietskörpers gegenüber der Situation ohne
Plangebietskörper um bis zu max. 0,3 dB(A) erhöhen. Des Weiteren wird
ausgeführt, dass allgemein für Pegeländerungen von einer
Wahrnehmungsschwelle von 1 dB ausgegangen wird. Daraus ist zu schließen,
dass bei Pegelerhöhungen unterhalb von 0,5 dB eine spürbare
Verschlechterung der erlebten Lärmbelastung der Anlieger auszuschließen ist.Seite 9 von 56
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Die Bestandspegel an den im Gutachten betrachteten Immissionsorten, für die
eine planbedingte Erhöhung prognostiziert wird, überschreiten zwar im
Nachtzeitraum die Schwelle der Gesundheitsgefahr, dies ist jedoch aufgrund
der ausschließlichen Büronutzung nicht relevant, da sich der verringerte
Nachtwert auf eine Wohnnutzung und die Sicherstellung gesunden Schlafens
bezieht. Das von den Erhöhungen betroffene Gebiet ist planungsrechtlich nach
§ 34 BauGB einzustufen, aufgrund der ausschließlichen Nutzung durch
Bürobebauung und einer Schule kann hier ohne Planungsrecht zu ändern auch
zukünftig keine Wohnbebauung entstehen. Die geringfügigen Erhöhungen sind
daher hinzunehmen, es besteht keine Notwendigkeit gegen die
Schallreflexionen Maßnahmen zu treffen, womit die textliche Festsetzung Nr.
4.4 des Bebauungsplanentwurfs der ersten Offenlage entsprechend ersatzlos
entfallen kann.
Trafostation
In Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2
BauGB wurde durch die Stadtwerke Bonn (SWB) die Notwendigkeit einer
Trafostation im Plangebiet bekundet. Daher wird im überarbeiteten Planentwurf
nach Abstimmung mit den SWB an der südlichen Spitze des Grundstücks eine
Fläche für eine Mittelspannungs- Umspannstation (Trafo) festgesetzt.
Ausnahmsweise kann eine solche Anlage auch an anderer Stelle im Plangebiet
zugelassen werden, sofern dies mit dem Versorgungsträger abgestimmt wird.
Zur Erreichbarkeit der Trafostation von öffentlichen Erschließungsflächen aus
wird zudem ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der
Versorgungsträger festgesetzt.
Mischsystem Karl-Duwe-Straße
In der Begründung der ersten Offenlage wurde dargestellt, dass das Plangebiet
durch ein Trennsystem in der Karl-Duwe-Straße entwässert wird. Ein solches
Trennsystem ist jedoch nicht vorhanden. Daher wird der Abschnitt unter 1.8.1
der Begründung ersetzt durch folgenden Textbaustein: „Der Anschluss des
Bebauungsplangebiets die öffentliche Mischwasserkanalisation ist
grundsätzlich möglich. Der Anschluss kann, mit Blick auf die Netzhydraulik,
sowohl an den Kanal DN 600 in der Karl-Duwe-Str. als auch an den Kanal DN
1200 am Konrad-Zuse-Platz erfolgen“. Änderungsbedarfe an den
Festsetzungen des Bebauungsplans werden durch diese Änderung nicht
ausgelöst.
Begriffsänderungen Immissonsrichtwert
Unter Ziffer 2.3.1.der Begründung der ersten Offenlage wird im achten Absatz
an zwei Stellen der Begriff "Immissionsrichtwerte" durch den Begriff
"Schutzanspruch" ersetzt. Der Austausch des Begriffs "Immissionsrichtwerte"
durch "Schutzanspruch" ist erforderlich, da der Begriff "Immissionsrichtwert" nur
auf die technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) bezogen
werden kann, nicht jedoch auf die anderen Regelwerke wie DIN 18005, DIN
4109 oder der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung, die hier jedoch
ebenfalls angesprochen sind. Änderungsbedarfe an den Festsetzungen des
Bebauungsplans werden durch diese redaktionelle Änderung nicht ausgelöst.
Nach § 4a Abs.3 BauGB ist zu einem Entwurf eines Bauleitplan erneut
auszulegen, wenn dieser nach der öffentlichen Auslegung geändert wurde. DerSeite 10 von 56
Seite 11
Kreis der von den vorgesehenen Änderungen am Bebauungsplanentwurf
Betroffenen lässt sich kaum schlüssig eingrenzen. Daher ist der überarbeitete
Bebauungsplan Nr. 6920-2 erneut öffentlich auszulegen und wird hiermit zur
Beratung vorgelegt. Die angepasste Begründung ist als Anlage beigefügt. Die
vorliegenden Stellungnahmen und Gutachten liegen den Stadt- und
Bezirksverordneten vor den und während der Sitzungen zur Einsicht bereit.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Rechtsplan (öffentlich)
4 Gesamtabwägung 1.Offenlage (öffentlich)
5 Nachhaltigkeitscheck zur Offenlage (öffentlich)
6 FNP-Anpassung (öffentlich)Seite 11 von 56
Bebauungsplan Nr.. 66992200--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil OberkasselSeite 12 von 56
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6920-2
„Innovation Greenhouse“
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Oberkassel
Begründung
zur erneuten öffentlichen AuslegungSeite 13 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 1
STÄDTEBAULICHE ARBEITSGEMEINSCHAFT
BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND SIEDLUNGSWESEN
Thomas-Mann-Straße 41 · 53111 Bonn · TEL.: 0228 /227 236 10 · FAX: 0228/ 227 236 19
Bearbeitung: Dipl. Ing. Ralf Thielecke
M.A. Agnieszka Kosa
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 2
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 2
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 2
1.3 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 3
1.4 Nutzungseignung .................................................................................................... 5
1.5 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 5
1.6 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 6
1.7 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
1.7.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 6
1.7.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 7
1.7.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ............................................... 8
1.7.4 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ............................................................... 9
1.7.5 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................................... 9
1.7.6 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr......................................10
1.7.7 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................10
1.8 Erschließung ..........................................................................................................11
1.8.1 Technische Infrastruktur ..................................................................................12
2 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 14
2.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................14
2.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................14
2.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................15
2.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................15
2.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................15
2.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................18
2.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................22
2.3.5 Landschaftsbild / Erholung ..............................................................................23
2.3.6 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................23
2.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................23
2.5 Bodenordnung, Kosten und Finanzierung ..............................................................23
Anhang ..................................................................................................................... 24
Auflistung der verwendeten Gutachten .............................................................................24Seite 14 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 2
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ umfasst das
rund 0,5 ha große Teilstück des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8120-15 nördlich der
Karl-Duwe-Straße in Bonn Oberkassel. Es erstreckt sich über das Flurstück 508 sowie
Teilflächen der Flurstücke 452 und 488 (Bahnanlage) der Flur 12 der Gemarkung Oberkassel.
Dieser Bereich umfasst das bestehende Parkhaus P3, das daran angeschlossene
Bürogebäude (Haus der freien Berufe) sowie die östlich angrenzende Fläche des geplanten
Innovation Greenhouse.
Das Plangrundstück liegt außerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes des
Rheins und jeglicher anderen Schutzgebiete.
1.2 Planungsvorgaben
Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
das Plangebiet und seine Umgebung als allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Entlang
der Nordostgrenze des Flurstücks 508 ist die rechtsrheinische Schienenstrecke Köln-
Niederlahnstein der DB dargestellt. Somit entspricht die geplante Nutzung der
regionalplanerischen Darstellung.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn stellt die Fläche des Plangebietes und seiner
näheren Umgebung als Mosaik von Mischbauflächen, Grünflächen und Flächen für
Bahnanlagen dar. Das westlich angrenzende Quartier Bonner Bogen ist als Sonderbaufläche
– Büro und Verwaltung dargestellt. Auch jenseits der Bahnanlagen schließen sich
Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung Büro und Verwaltung an. Das Plangrundstück
soll zukünftig entsprechend der näheren Umgebung als Sondergebiet für Büro und Verwaltung
festgesetzt werden. Die Darstellung des Flächennutzungsplanes ist nach Erlangung der
Rechtskraft des Bebauungsplans entsprechend auf dem Wege der Berichtigung anzupassen
(künftig: Sonderbaufläche). Für die verbleibenden Mischgebietsflächen, die überwiegend im
gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins liegen, wird der
Flächennutzungsplan nachfolgend in einem eigenständigen Verfahren geändert.
Geltendes Planungsrecht
Das Plangrundstück liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8120-15 aus
dem Jahr 2008 für das Areal zwischen dem Weg, der den Ankerbach westlich begleitet,
Konrad-Zuse-Platz, Heinrich-Konen-Straße, DB-Trasse Köln-Niederlahnstein und einer
Parallelen ca. 130 m südöstlich der Rheinwerkallee. Es erstreckt sich über den im
rechtskräftigen BP Nr. 8120-15 als Grundstück J definierten Bereich – die Fläche zwischen
der rechtsrheinischen DB-Strecke Köln-Niederlahnstein, Heinrich-Konen-Straße und Karl-
Duwe-Straße. Der Plan setzt für das Plangebiet ein Mischgebiet (MI) in geschlossener
Bauweise mit Zweckbestimmung Parkhaus mit untergeordneten Nutzungen – Einzelhandel
und Fitnesscenter fest. Darüber hinaus sind mindestens 1.200 m2 der Dachfläche extensiv zu
begrünen.Seite 15 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 3
Das Maß der baulichen Nutzung ist mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und maximalen
Gebäudehöhe von 77,40 m ü. NHN sowie Höchstgrenzen für die Zahl der Vollgeschosse mit
VI und bei einer Bauhöhe von etwa 21 m einem Staffelgeschoss (BauNVO 1990) festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch parallel zu der Bahntrasse und der Karl-
Duwe-Straße verlaufende Baugrenzen bestimmt. Zur Heinrich-Konen-Straße und zum
Konrad-Zuse-Platz berücksichtigen die Baugrenzen einen Vorplatz. Die noch unbebaute
Teilfläche des Planbereichs war bislang für eine Erweiterung des Parkhauses P3 bestimmt.
Eine solche Erweiterung ist jedoch nicht mehr erforderlich.
Mit seinen Festsetzungen steht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 8120-15 dem
städtebaulichen Ziel und der Vorhabenplanung des Innovation Greenhouse als
sechsgeschossigem Bürogebäude mit Ladenflächen/Bistro in verschiedenen Punkten
entgegen. Insbesondere die Art der baulichen Nutzung sowie die der Karl-Duwe-Straße
zugewandte Baugrenze und die festgesetzten Nutzungsmaße erweisen sich als zu eng
gefasst. Daher soll das Planungsrecht den neuen städtebaulichen Zielsetzungen mit der
Zulässigkeit einer Sondergebietsnutzung für Büro und Verwaltung statt eines Parkhauses mit
Einrichtungen für sportliche Zwecke durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6920-2
angepasst werden.
Das bereits realisierte Parkhaus P3 sowie das daran angeschlossene Bürogebäude werden
in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Angelehnt an die Festsetzungen
des Bebauungsplans Nr. 8120-15 ist im Planbereich durch die Vorhabenträgerin ein Parkhaus
mit rund 450 Einstellplätzen mit vorgelagertem Bürogebäude und gastronomischen und
dienstleistungsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss errichtet worden. Die bestehende
Nutzung entspricht jedoch hinsichtlich Art und Maß sowie der Lage der überbauten Flächen
nicht den Planfestsetzungen des bestehenden Bebauungsplans, daher soll hier das
Planungsrecht der über Befreiungen genehmigten Nutzung angepasst werden. An der
ursprünglichen Festsetzung einer Nutzung für sportliche Zwecke soll nicht mehr festgehalten
werden. In Verbindung mit dem Vorhaben Innovation Greenhouse ist eine Anhebung der
Grundflächenzahl (GRZ) für das Gesamtgrundstück notwendig.
1.3 Planungsablauf / Planverfahren
Die DevelopVisio Innovation Greenhouse GmbH hat mit Schreiben vom 18.07.2019 einen
Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zur vorhabenbezogenen Änderung des
bestehenden Planungsrechts für den Teilbereich – Grundstück J – des Bebauungsplans 8120-
15 gestellt. Die dort festgesetzte Nutzung „Parkhaus“ wurde auf einer Teilfläche mit einer
Stellplatzkapazität von rund 480 Stellplätzen realisiert. Insgesamt verfügt der Bonner Bogen
derzeit über einen Parkraum von über 1.250 Stellplätzen, die in den Tiefgaragen P1 und P2
und dem Parkhaus P3 günstig sowohl für Kurz- als auch für Dauerparker erreichbar sind. Für
eine Erweiterung besteht kein Bedarf mehr, da zurzeit laut der Verkehrsuntersuchung1 aus
dem Januar 2020 an den meisten Tagen (95 % der Werktage) über den ganzen Tag in den
Tiefgargen P1 und P2 und dem Parkhaus P3 durchschnittlich 226 freie Stellplätze zur
Verfügung stehen. Im Hinblick auf die effiziente Auslastung und Erhaltung der vorhandenen
Infrastruktur an diesem Standort sollen anstelle eines weiteren Parkhauses neue Büro-,
Verwaltungs- und Forschungsflächen entwickelt werden.
1 Verkehrsuntersuchung zum „Innovation Greenhouse“ und „Rheinpavillon“ in Bonn, Januar 2020, AachenSeite 16 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 4
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 27.11.2019
den Zielbeschluss über die Entwicklung der Fläche zwischen rechtsrheinischer DB-Strecke
Köln-Niederlahnstein, Heinrich-Konen-Straße und Karl-Duwe- Straße vertagt. Der Verwaltung
wurde der Auftrag erteilt, die Abweichungen des Vorhabens vom rechtskräftigen
Bebauungsplan darzulegen. In der Sitzung des Ausschusses für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 22.01.2020 erfolgte der Zielbeschluss für die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 6920-2 (DS-Nr. 190395 und 1903951 ST).
Ziel des Bebauungsplanes Nr. 6920-2 ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung des
Gebietes als Bestandteil des Büro- und Verwaltungsstandorts im rechtsrheinischen Teil von
Bonn. Die Konzentration einer Vielfalt an Branchen und deren ergänzenden Nutzungen hat
einen innovativen Arbeitsstandort entstehen lassen. Eine Intensivierung und Erweiterung des
Nutzungsangebots in dieser Lage soll im Rahmen der Stadtteilentwicklung zur Attraktivität des
Standortes beitragen. Diese Ziele werden mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6920-
2 umgesetzt.
Da der Bebauungsplan als Plan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gem. §13a
BauGB aufgestellt wird, hat der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz von einer
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB abgesehen (§ 13a Abs.3 Satz
Nr.2 BauGB).
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 (1) BauGB fand im Zeitraum vom 17.02 bis einschließlich 13.03.2020 statt.
Das Vorhaben des Bürogebäudes dient der Innenentwicklung durch Wiedernutzbarmachung
und Nachverdichtung eines bestehenden Areals. Die für die Zulässigkeit des beschleunigten
Verfahrens zulässige Grundfläche von maximal 20.000 m² nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 wird nicht
überschritten. Eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung und der
Erstellung eines Umweltberichts liegt nicht vor. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung von Natura-2000-Gebieten (Vogelschutzgebiet / FFH-Gebiet). Pflichten zur
Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes sind nicht zu beachten, da das Plangebiet weder im
relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt, noch selber Störfallbetriebe aufnehmen kann.
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und dem
Umweltbericht nach § 2a BauGB sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a
Abs. 1 BauGB abgesehen. Eingriffe in Natur und Landschaft gelten im Sinne des § 1a Abs. 3
Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Die umweltrelevanten Gesichtspunkte werden im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne
formale Vorgaben geprüft und in die Abwägung eingestellt. Grundlage der Prüfung sind die
Ziele des Bebauungsplanes sowie die allgemeinen Grundsätze und Ziele für die einzelnen
Schutzgüter nach den jeweiligen Fachgesetzen.
Zur Ermittlung der voraussichtlichen Auswirkungen der Planung wurden im Januar 2020 eine
Verkehrsuntersuchung (Verkehrsuntersuchung zum „Innovation Greenhouse“ und
„Rheinpavillon“ in Bonn, Januar 2020), eine Artenschutzprüfung (ASP Stufe I und II vom
15.01.2021), ein Lärmgutachten (22.02.2021) sowie ein Überflutungsnachweis (April 2020)
erarbeitet. Obwohl dem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben zugrunde liegt, wird dieser
nicht als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB)
aufgestellt, da der überwiegende Teil des Plangebietes nicht dem Vorhaben Innovation
Greenhouse dient und bereits bebaut wurde. Die Durchführung des Vorhabens und seiner
Erschließung unter Beachtung der durch den Rat der Bundesstadt Bonn beschlossenenSeite 17 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 5
Vorgaben für Bauleitpläne auf Veranlassung eines Vorhabenträgers werden durch einen
städtebaulichen Vertrag vor dem Satzungsbeschluss vertraglich sichergestellt. Hierzu hat sich
die Vorhabenträgerin im Rahmen einer Planungsvereinbarung bereits verpflichtet.
Erneute Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
Nach der öffentlichen Auslegung des Entwurfs in der Zeit vom 02.01.2022 bis 07.03.2022
wurden diverse Planänderungen erforderlich. Zum einen entfiel das Erfordernis für die
Absorptionsklasse der bahnseitigen Fassade. Zum anderen machte die in der Zwischenzeit
weiter vertiefte Gebäudeplanung Korrekturen an den überbaubaren Flächen erforderlich.
Durch die Planänderung soll im Bereich der bestehenden Terrasse westlich des
Bestandsgebäudes ein fester Wintergarten entstehen. Dieser soll als ganzjährig nutzbarer
Gastraum die derzeit lediglich durch einen Sonnenschutz abgedeckte Terrasse ersetzen.
Eine weitere Änderung geringerer Bedeutung ist ein geänderter Zuschnitt des Baufensters für
das Technikgeschoss und für die gläserne Atriumabdeckung, durch den sich die geringe
Wahrnehmbarkeit dieser Bauteile vom öffentlichen Raum aus jedoch nicht verändert. An den
tatsächlichen Bedarf angepasst werden zum Teil die Geh-, Fahr-, und Leitungsrechte auf den
Flächen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Zur Sicherstellung der
Stromversorgung wird zudem ein Trafostandort festgesetzt.
Nach § 4a (3) BauGB ist ein Bauleitplan erneut auszulegen, wenn er nach der öffentlichen
Auslegung geändert wurde. Da sich die Betroffenheit der Änderungen nicht eindeutig
abgrenzen lässt, wurde eine erneute Offenlage notwendig.
1.4 Nutzungseignung
Die reale Situation und die Verkehrsuntersuchung zeigen auf, dass die Erweiterung des
Stellplatzangebots im Quartier Bonner Bogen nicht sinnvoll wäre.
Am Standort Bonner Bogen steht den Kurz- und Dauerparkern Parkraum für über 1.250 Pkw
in zwei Tiefgaragen P1 und P2 sowie einem Parkhaus P3 zur Verfügung. Dieser wird
einheitlich durch die EcoVisio GmbH2 bewirtschaftetet. Die durch den Gutachter durchgeführte
Bestandaufnahme kommt zum Ergebnis, dass im Parkhaus P3 angrenzend an das geplante
Bürogebäude von den rund 480 Stellplätzen 430 Stellplätze bauordnungsrechtlich keinem
Bauvorhaben als notwendige Stellplätze zugeordnet sind. Somit besteht die Möglichkeit, die
vorhandene Bürofläche mit den untergeordneten Läden- und Gastronomielokalen zu erweitern
und die Nutzung für sportliche Zwecke zurückzunehmen, um den Standort noch attraktiver zu
gestalten.
1.5 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Innovation Greenhouse bildet den letzten Baustein der Arrondierung des Konrad-Zuse-
Platzes mit modernen Arbeitsplätzen. Nach dem künftigen Ausbau der Trasse für die S-Bahn-
Linie 13 und mit dem zugehörigen Bahnhof Oberkassel wird das Gebäude für die mit der Bahn
Ankommenden das „Tor“ zum Gesamtareal Bonner Bogen sein.
Der vorliegende Bebauungsplan dient dem Zweck, das Planungsrecht für den vorliegenden
Entwurf herzustellen. Gleichzeitig soll der Standort mit der Errichtung moderner Büroflächen
für die Nutzung zum Beispiel durch innovative Technologieunternehmen / digitale Startups
2 www.parkenambonnerbogen.comSeite 18 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 6
gesichert und etabliert werden, um die enge räumliche Zuordnung und Verknüpfung mit den
benachbarten Einrichtungen dauerhaft sicher zu stellen.
1.6 Vorhabenbeschreibung
Der vorgestellte Entwurf der Ulrich Griebel Planungsgesellschaft mbH, Köln, zeigt ein
sechsgeschossiges Gebäude mit einer Doppelfassade aus Glas und Holzfenstern zur Karl-
Duwe-Straße. Entlang dieser Kante orientieren sich sowohl Großraum- als auch konventionell
aufgeteilte Büro- und Tagungsräume und ein Bistro. Mit der markanten Spitzform wird auf den
Grundstückszuschnitt reagiert. Die der Bahnanlage zugewandte Fassade präsentiert sich als
geschlossene Wand. In dem Teil des Gebäudes sind ein Funktionsraum, Sanitärräume und
der Rettungsweg angeordnet. Das oberste Geschoss hat eine der Karl-Duwe-Straße
zugewandte, begehbare Terrasse. Um die Klimaschutzanforderungen zu berücksichtigen, ist
eine Dachteilfläche mit intensiver Dachbegrünung in Kombination mit Photovoltaikanlagen
geplant. Der städtebauliche Vertrag wird eine Verpflichtung zur Installation und zum Betrieb
der PV-Anlage enthalten. Das Gebäude soll barrierefrei von der Karl-Duwe-Straße aus
begehbar sein. Das im Erdgeschoss liegende Bistro erhält einen separaten Eingang und ist
somit für die Öffentlichkeit zugänglich. Zudem stellt das Gebäude in dieser Lage eine
Abschirmung gegen den Schienenlärm der Bahnanlage für die südlich existierenden bzw.
geplanten Nutzungen dar.
Die benötigten Stellplätze können innerhalb des unmittelbar angrenzenden Parkhaus P3
nachgewiesen werden. Mit der Realisierung des Vorhabens wird der Raum für moderne
Arbeitsflächen in Form eines Shared Service Centers und einem vielfältigen Angebot an
Coworking-Flächen erweitert. Es wird damit die Kooperation zu bestehenden Unternehmen
ermöglicht und der Standort gestärkt.
1.7 Festsetzungen des Bebauungsplans
1.7.1 Art der baulichen Nutzung
Sondergebiet
Für das Plangrundstück wird ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 (2) BauNVO mit der
Zweckbestimmung „Büro und Verwaltung“ festgesetzt.
Das Sondergebiet (SO) - Büro und Verwaltung - dient vorwiegend der Unterbringung von Büro-
und Verwaltungseinrichtungen sowie nicht wesentlich störenden Einrichtungen für Forschung
und Entwicklung sowie für eine Nutzung als Parkhaus, dessen Stellplatzangebot über den
Bedarf der Nutzungen im Plangebiet hinausgeht.
Ausnahmsweise zulässig sind Schank- und Speisewirtschaften, Läden, die dem Verkauf
verzehrfertiger Waren dienen, Kioske, Anlagen für kulturelle, sportliche und soziale Zwecke
sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal. Die ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen sind dem Hauptzweck des Sondergebietes untergeordnet und sind nur in
begrenztem Umfang zulässig. Der Gebietscharakter muss dabei gewahrt bleiben.
Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8120-15 war das Grundstück J als Mischgebiet (MI)
festgesetzt. Die Änderung des Bebauungsplanes wird u.a. notwendig, weil mit der
Realisierung des vorliegenden Vorhabens die Wohnnutzung als wesentlicher Bestandteil
eines Mischgebiets (MI) nicht mehr umsetzbar ist. Auch auf dem Grundstück H2 (südliche
Teilfläche des BP Nr. 8120-15, im Anschluss südlich der Karl-Duwe-Straße) wurde keine
Wohnnutzung realisiert.Seite 19 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 7
Mit der Festsetzung des Sondergebietes (SO) mit Zweckbestimmung Büro und Verwaltung,
wird sich das Plangrundstück an die angrenzenden Baugebiete anpassen und diese erweitern.
Das Plangrundstück in der direkten Lage an der DB Trasse ist aus heutiger Sicht für eine
Wohnnutzung praktisch nicht geeignet.
Einzelhandel
Die im Plangebiet zulässigen Nutzungen umfassen keine großflächigen Einzelhandels-
betriebe. Großflächige Betriebe sind innerhalb des bisher für das Plangebiet und seine nähere
Umgebung festgesetzten Mischgebiets (MI) grundsätzlich nicht zulässig. Da im Plangebiet und
seiner direkten Umgebung eine Wohnnutzung lediglich in Form von Betrieben des
Beherbergungsgewerbes sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zulässig
sind, ist die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel nicht gerechtfertigt. Das Plangebiet
liegt in einer Entfernung von 500 m zum C-Zentrum Oberkassel. Eine Versorgung mit den
Gütern des täglichen Bedarfs ist damit gegeben.
Zudem sieht das Einzelhandelskonzept der Bundesstadt Bonn vom 18.06.2008 (geändert am
13.12.2012), wonach die der Versorgung der Bevölkerung dienenden Haupt- und
Nebenzentren gestärkt werden sollen, im Bereich des Plangebietes keinen großflächigen
Einzelhandel vor.
Aber auch nicht-großflächiger Einzelhandel soll an diesem Standort nur ausnahmsweise und
mit beschränktem Angebot zulässig sein und wird deshalb auf solche Läden beschränkt, die
dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dienen. Hierunter ist z.B. ein Backshop zu verstehen.
Weiter sollen als typische Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs Kioske zulässig sein.
Solche Läden dienen als kleine Versorgungsstützpunkte für die Bewohner der näheren
Umgebung, für Passanten und für die arbeitende Bevölkerung in der Mittagspause, ohne dabei
eine wesentliche Konkurrenz für die im Umfeld befindlichen Ortsteilzentren gemäß dem
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Bonn darzustellen. Das angebotene
Warensortiment deckt in Umfang und Vielfalt kein vollständiges Nahversorgungsangebot ab,
so dass die Sicherung und die Förderung der zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet
bleiben.
1.7.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl ist mit 0,75 festgesetzt, was die überbauten und die zu überbauenden
Flächen innerhalb des Plangrundstücks berücksichtigt. Mit dem Vorhaben wird die für den
Bebauungsplan Nr. 8120-15 festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 überschritten. Der
Orientierungswert des § 17 BauNVO von 0,8 für sonstige Sondergebiete wird jedoch nicht
ausgeschöpft.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind nach § 19 (4) Satz 1 BauNVO die Grundflächen von
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich
unterbaut wird, mitzurechnen. Nach § 19 (4) Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche
durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert
überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Im
Bebauungsplan können davon abweichende Bestimmungen getroffen werden. Hier trifft der
Bebauungsplan eine solche Abweichung, indem eine Überschreitung der festgesetzten GRZ
von 0,75 um 20 %, also auf bis zu 0,9 zulässt.Seite 20 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 8
Die vorgenannte Überschreitung ermöglicht es, die Gestaltung des Konrad-Zuse-Platzes über
das private Grundstück bis an die Gebäudekante heranzuführen und den öffentlichen Platz
durch eine Gastronomieterrasse zu beleben.
Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl wird analog zum rechtskräftigen Plan
verzichtet, da die bauliche Nutzung über die eng am Vorhaben orientierten Baugrenzen und
eine absolut festgesetzte maximale Bauhöhe bereits hinreichend gefasst wird. Dies ist insofern
auch sinnvoll, als das Parkhaus P3 mit seinen halbgeschossig versetzten Ebenen den
wesentlichen Teil des Plangrundstücks einnimmt.
Vollgeschosse / Gebäudehöhen
Die Obergrenze für die Zahl der Vollgeschosse wird für das geplante Büro- und
Verwaltungsgebäude mit VI aus dem rechtskräftigen Plan übernommen. Die maximal
zulässigen Gebäudehöhen werden in Abstimmung auf das Vorhaben und den
Gebäudebestand absolut in m ü. NHN festgesetzt. Durch die Begrenzung der Gebäudehöhen
auf rund 21 m über vorhandenem Gelände (78 m ü. NHN) wird die Errichtung zusätzlicher
Nicht-Vollgeschosse wirksam ausgeschlossen.
Die technischen Anlagen an der Bahnseite überschreiten jedoch die in dem rechtskräftigen BP
Nr. 8120-15 festgesetzte Gebäudehöhe.
Entsprechend einer Empfehlung des Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen hat der
Rat der Bundesstadt Bonn am 09.12.2021 die öffentliche Auslegung des Bebauungs-
planentwurfs Nr. 6920-2 mit der Maßgabe beschlossen, dass das Technikgeschoss in seiner
Fläche auf ein notwendiges Mindestmaß reduziert werden soll (siehe DS-Nr. 211593).
Im Bebauungsplan sind keine Technikaufbauten außerhalb der zulässigen Gebäudehöhen
vorgesehen. Die Planung wurde so angepasst, dass die technischen Anlagen innerhalb eines
von der Gebäudekante deutlich zurückversetzten Baufensters untergebracht sind.
Lediglich die erforderlichen technischen Anlagen wurden in die Dachfläche integriert. Die
technischen Hauptanlagen wie die Zentrale der raumlufttechnischen Anlagen, Sprinklertank
und Sprinklerzentrale sind im Untergeschoss untergebracht. Die sonst übliche Zulässigkeit
einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhen durch haustechnische Anlagen entfällt
damit in diesem Bebauungsplan.
1.7.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Für das Plangebiet wird die geschlossene Bauweise aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan
übernommen.
Die überbaubaren Flächen werden entlang der öffentlichen Straßen, der Bahnanlage und des
bestehenden Parkhauses P3 durch Baugrenzen definiert. Dies führt zu klarer Definition des
öffentlichen Raumes und der Bebauungskante. Die überbaubaren Flächen werden eng um die
bestehenden Gebäude und das Vorhaben des Innovation Greenhouse gelegt, um die
entworfene städtebauliche Figur und deren Wirkung im Stadtraum abzusichern. Die
notwendigen Abstandsflächen liegen zum Teil auf dem eigenen Grundstück und den
öffentlichen Verkehrsflächen bzw. Bahnanlagen. An der Nordwestgrenze wird das Innovation
Greenhouse an das Parkhaus P3 angebaut.
Der innerhalb des Baugrundstücks verlaufende Abwassersammler DN1.200 ist an der Ecke
Heinrich-Konen-Straße/ Konrad-Zuse-Platz mit dem Bürogebäude unterbaut. An dieser Stelle
ist bereits ein Leitungsrecht zu Gunsten der Stadt Bonn begründet. Zur Absicherung diesesSeite 21 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 9
Leitungsrechts setzt der Bebauungsplan das einzutragende Leitungsrecht seinerseits
ebenfalls fest. Ein Geh- und Fahrrecht wie im nicht überbauten Grundstücksteil am Konrad-
Zuse-Platz ist hingegen im Bereich der Überbauung nicht erforderlich.
An der südlichen Spitze des Grundstücks ist eine Fläche für eine Mittelspannungs-
Umspannstation (Trafo) festgesetzt. Der Standort ist über ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht
zugunsten der Leitungsträger an die außerhalb des Plangebiets liegende öffentliche
Verkehrsfläche angebunden. Ausnahmsweise kann eine solche Anlage auch an anderer Stelle
im Plangebiet zugelassen werden, sofern dies mit dem Versorgungsträger abgestimmt wird.
1.7.4 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
Begrünung von Flachdächern
Zum Ausgleich des hohen Versiegelungsgrads und zur Verbesserung des Mikroklimas und
der Wasserrückhaltung ist im Bebauungsplan eine intensive Begrünung von Flachdächern
festgesetzt. Ausgenommen davon sind die Flächen von Dachterrassen, Stellplätzen und deren
Zufahrten, Glasdächern (vogelschlagvermeidende Bauweise), Lichtkuppeln, Technische
Anlagen und Wartungsgänge. Bereits im Plangebiet existierende extensive
Dachbegrünungen, die nach bisherigem Planungsrecht genehmigt wurden, bleiben dabei
bestehen und genießen Bestandsschutz. Die Begrünung der Flachdächer ist dabei
mindestens als einfach intensive Dachbegrünung mit einer Aufbaudicke von 15-25cm und
einem Abflussbeiwert von Cs=0,3 vorzunehmen. Zudem ist festgesetzt, dass die Begrünung
dauerhaft funktionsgerecht zu erhalten ist. Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung
von Dachbegrünungen der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau
e.V. sollten bei der Ausführung möglichst Beachtung finden. Eine Vereinbarkeit der intensiven
Dachbegrünung mit einer im städtebaulichen Vertrag zu vereinbarenden Installation einer
Anlage zur Nutzung solarer Strahlungsenergie ist dabei gegeben.
1.7.5 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangrundstück ist durch Verkehrslärm der DB-Schienenstrecke erheblich vorbelastet.
Ausreichende aktive Schallschutzmaßnahmen sind im Bereich des Plangebiets nicht möglich.
Die für eine Verträglichkeit der geplanten Nutzungen erforderlichen Maßnahmen sind durch
Festlegung von Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109 mit entsprechenden Anforderungen an
die Schalldämmung der Außenbauteile im Bebauungsplan festgesetzt. Die festgesetzten
Lärmpegelbereiche berücksichtigen den maßgeblichen Außenlärmpegel für
Aufenthaltsräume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden in der am stärksten
lärmbelasteten Gebäudeebene (EG bis 6.OG) und ohne Berücksichtigung der verminderten
Lärmpegel eines besonders überwachten Gleises (BüG)3. Da die Beurteilungspegel aufgrund
des nächtlichen Schienengüterverkehrs höher als tagsüber sind, ist hierbei der Nachtwert
maßgeblich (dies gilt bereits bei einer Differenz zwischen Tag-und Nachtwert von weniger als
10 dB(A)).
Das Plangebiet ist auf Grund des Schienenverkehrslärms in Teilbereichen dem
Lärmpegelbereich VII zuzuordnen. Auf der der Bahn abgewandten Seite der Gebäude
3 Besonders überwachtes Gleis (BüG) ist ein insbesondere in Ballungsgebieten klassifiziertes Gleis,
dessen Schienenfahrflächenzustand nachweislich in einem bestimmten Toleranzbereich gehalten
wird, um bei der Bemessung von Schallschutzmaßnahmen gemäß der Richtlinie zur Berechnung der
Schallimmissionen von Schienenwegen (Schall03) von geringen Quellstärken des Rollgeräusches
ausgehen zu können. Das Besonders überwachte Gleis dient dazu, die Schallemission des
Schienenverkehrs schon an der Quelle seines Entstehens zu mindern.Seite 22 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 10
ergeben sich aufgrund der Eigenabschirmung geringere Lärmimmissionen bis herunter zum
Lärmpegelbereich II an wenigen Fassadenabschnitten abseits der Bahnstrecke. Die Wirkung
vorhandener bzw. technisch und städtebaulich möglicher aktiver Schallschutzmaßnahmen
reichen zur notwendigen Minderung der Außenlärmpegel bei weitem nicht aus. Damit sind
auch für eine Büronutzung ohne Schlaf- und Ruheräume hoch wirksame passive
Schallschutzmaßnahmen erforderlich, weshalb für alle schutzbedürftigen Räume im Sinne der
DIN 4109 (Wohnräume, Schlafräume, aber auch Büroräume) eine fensterunabhängige
Belüftung festgesetzt wird, womit die Sicherstellung gesunder Arbeitsverhältnisse (und
aufgrund der ausnahmsweisen Zulässigkeit auch gesunder Wohnverhältnisse) erreicht
werden soll. Der mindestens festgesetzte Lärmpegelbereich II erreicht mit einem
maßgeblichen Außenlärmpegel von bis zu 60 dB(A) bereits den Orientierungswert für
Mischgebiete tagsüber. Nach der Empfehlung des Schalltechnischen Gutachtens sollte dieser
Orientierungswert bei einer ausschließlich natürlichen Belüftung von schutzbedürftigen
Räumen über geöffnete Fenster nicht überschritten werden.
Neben der Festsetzung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 in Verbindung mit
schallgedämmten Lüftungseinrichtungen, die auf eine „Worst-Case“-Betrachtung für die
Aufenthaltsräume im Erdgeschoss zur Nachtzeit zurückzuführen ist, wird im Bebauungsplan
bestimmt, dass geringere Schalldämmmaße der Außenbauteile genügen, wenn auf Grund
eines Gutachtens abweichende maßgebliche Außenlärmpegel an den einzelnen
Fassadenabschnitten nachgewiesen werden. Da die festgesetzten Lärmpegelbereiche die
Aufenthaltsräume, welche überwiegend zum Schlafen genutzt werden berücksichtigen und die
am stärksten belastete Gebäudeebene zugrunde legen, kann durch den Nachweis an vielen
Fassadenabschnitten voraussichtlich auf ein geringeres Schalldämmmaß zurückgegriffen
werden. Auch in Bezug auf die Notwendigkeit der schallgedämmten Lüftungseinrichtungen für
Büroräume kann im Baugenehmigungsverfahren auf die geringeren maßgeblichen
Außenlärmpegel abgestellt werden, die für Aufenthaltsräume, die nicht überwiegend zum
Schlafen genutzt werden gelten, womit die tatsächlichen Außenlärmpegel der jeweiligen
Fassadenebene für die Berechnung des erforderlichen Schalldämmmaßes herangezogen
werden können. Die fensterunabhängige Belüftung kann so bei einem tatsächlichen
maßgeblichen Außenlärmpegel von weniger als 60 dB(A) entfallen.
1.7.6 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr
Das Plangebiet ist durch die öffentlichen Verkehrsflächen der Karl-Duwe-Straße und des
Konrad-Zuse-Platzes bereits erschlossen. Ergänzungen oder Änderungen der öffentlichen
Straßen sind nicht vorgesehen.
Auf dem Plangrundstück sind keine Verkehrsflächen für den fahrenden Verkehr vorgesehen.
Der ruhende Verkehr der Dauer- und Kurzparker wird im Parkhaus P3 aufgenommen. Die
benötigten Stellplätze für Fahrräder können nach Bedarf auf dem Grundstück bzw. im
Erdgeschoss des Parkhaues P3 nachgewiesen werden.
1.7.7 Örtliche Bauvorschriften
Ergänzende örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung des Vorhabens sind nicht erforderlich.Seite 23 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 11
1.8 Erschließung
Erschließung
Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Karl-Duwe-Straße und Joseph-
Schumpeter-Allee an das überörtliche Straßennetz (Autobahn 562) und den
schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehr (Bahnhof Bonn - Oberkassel). Das
Plangebiet wird durch die Buslinie 606 mit der Haltestelle Konrad-Zuse-Platz direkt bedient.
Fußläufig erreichbar sind zudem Haltestellen der Buslinie 607 und der Stadtbahnlinien 62, 65,
66 und 68 (ca.700m). Die äußere Erschließung für den Radverkehr verläuft über die
Anbindung an das Radverkehrsnetz NRW, das parallel zum Rheinufer verläuft.
Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Mit der Errichtung des Innovation Greenhouse sollen die vorhandenen bebaubaren Flächen
städtebaulich verträglich aktiviert und der bereits ausreichend vorhandene Parkraum genutzt
werden.
Mit einer Verkehrsuntersuchung zum Vorhaben wurde der Stellplatzbedarf des geplanten
Innovation Greenhouse sowie einer zusätzlichen Gastronomie am Rheinufer (Grundstück F)
mit dem Arbeitstitel „Rheinpavillon“ durch das Büro BSV prognostiziert. Das ermittelte
zusätzliche Verkehrsaufkommen für das Innovation Greenhouse und den Rheinpavillon
entspricht in der morgendlichen Spitzenstunde 21 Kfz-Fahrten. Für die nachmittägliche
Spitzenstunde erzeugen die geplanten Nutzungen ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von
31- Kfz-Fahrten.
Auf Grund der Lage des Standortes ist dessen Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln
und die Verbindung zum in unmittelbarer Nähe verlaufenden NRW-Radverkehrsnetz
begünstigt. Ein Carsharing-Angebot ist in näherer Umgebung nicht vorhanden. Ein
Fahrradleihsystem ist hingegen bereits vorhanden.
Für das Innovation Greenhouse wurde zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs
ein Mobilitätskonzept 4 ausgearbeitet, zu dessen Umsetzung und Monitoring der
Vorhabenträger sich in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet. Das Konzept sieht vor:
- Errichtung einer Carsharing-Station,
- Förderung von Fahrgemeinschaften durch Stellplatzvorteile,
- gemeinsames Pendler-Portal für das Gesamtgebiet Bonner Bogen,
- Bikesharing-Station, Umkleiden mit Spinden und Duschmöglichkeiten sowie eine Do-
It-Yourself Fahrradwerkstatt,
- Ladeinfastruktur für E-Bikes
- Möglichkeit des mobilen Arbeitens zu prüfen,
- Nutzung von Jobtickets,
- Infoanzeigetafeln für ÖPNV.
Einige der oben genannten Maßnahmen können den Nutzern des Gesamtquartiers Bonner
Bogen zur Verfügung gestellt werden.
Bei der Umsetzung des vorgeschlagenen Mobilitätskonzeptes wird laut Gutachten eine
Reduzierung des Verkehrsaufkommens im Gesamtgebiet Bonner Bogen von 15 Kfz-Fahrten
in der morgendlichen und 6 Kfz-Fahrten in der nachmittäglichen Spitzenstunde erreicht.
4 Verkehrsuntersuchung zum „Innovation Greenhouse“ und „Rheinpavillion“ in Bonn, Januar 2020, AachenSeite 24 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 12
Die bauordnungsrechtlich benötigten 41 Stellplätze für das Innovation Greenhouse und den
Rheinpavillon können im Parkhaus P3 untergebracht werden.
Die Fahrradabstellplätze werden auf dem Plangrundstück und im Erdgeschoss des Parkhau-
ses P3 dem Bedarf entsprechend verteilt.
1.8.1 Technische Infrastruktur
Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Die Versorgungsnetze für die Strom-, Gas- und Wasserversorgung, für Fernwärme und für
Telekommunikation sind in den öffentlichen Verkehrsflächen angrenzend an das Plangebiet
vorhanden und versorgen derzeit bereits die umgebenden Einrichtungen. Ein zusätzlicher
Netzausbau ist nicht erforderlich.
Das Plangebiet liegt im Versorgungsgebiet der Bonn-Netz. Die Wasser- und
Gasversorgungsleitungen sind sowohl in der Karl-Duwe- als auch Heinrich-Konen-Straße
vorhanden.
Die Haupttrinkwasserversorgungsleitung DN 600 von Bonn Beuel nach Königswinter (481) bei
Station ca. 1+530 – 1+670 liegt innerhalb des Geltungsbereiches der vorliegenden Planung,
unterhalb befestigter Flächen innerhalb der bereits bebauten Teilfläche des Plangebiets. Somit
wird sie samt des dazugehörigen Schutzstreifens von der mit der Planung vorbereiteten
Bebauung nicht betroffen. Leitung und Schutzstreifen sind durch bereits bestehende
Grunddienstbarkeiten abgesichert.
Löschwasserversorgung
Für die Löschwasserbereitstellung gilt derzeit der Grundsatz nach DVGW Arbeitsblatt 405 über
die Befindlichkeit von Hydranten mit 96 m3/h im Umkreis von 300 m für das betreffende
Grundstück. In der Joseph-Schumpeter-Allee befindet sich die nächste Löschwasserent-
nahmestelle. Damit ist das Löschwasserversorgung für den Planbereich über das öffentliche
Wasserversorgungsnetz gesichert.
ÖPNV und Verkehrsplanung
Mit der vorliegenden Planung sind keine Änderungen der öffentlichen Verkehrsflächen sowie
der ÖPNV-Anbindung vorgesehen und hierzu besteht auch kein Erfordernis.
Energiekonzept
Auf der Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995, des Ratsbeschlusses
zu "Energieeffizienzstandards im Neubau" vom 22.10.2015, des Ratsbeschlusses
"Solarverpflichtung im Neubau-Planungsrechtliche Instrumente" vom 16.09.2021 und der Ziele
der Stadt Bonn, bis 2035 klimaneutral zu sein und die Energieversorgung nahezu vollständig
auf regenerative Energien umgestellt zu haben wird der Vorhabenträger in Abstimmung mit
der Leitstelle Klimaschutz ein Energiekonzept erstellen, welches im städtebaulichen Vertrag
verankert wird.
Der Vorhabenträger wird das Bauvorhaben Innovation Greenhouse im
Effizienzgebäudestandard EG40 errichten.
Für die Versorgung ist eine flexible, kaskadenförmig aufgebaute Luft-Wärmepumpe
vorgesehen, die über eine entsprechend dimensionierte Photovoltaikanlage versorgt wird.
Darüber hinaus soll über den Eigenverbrauch produzierter Strom in Speichermedien
gespeichert werden. Die Be- und Entlüftungsanlage erhält eine Wärmerückgewinnung mitSeite 25 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 13
einem hohem Wärmerückgewinnungsgrad (> 78 %). Primär werden die Büroflächen natürlich
gemäß den gesetzlichen Anforderungen be- und entlüftet, was durch die Doppelfassade trotz
hoher Lärmbelastung (Bahnverkehr) möglich wird. Der aufgrund dieser passiven
Komponenten geringe Heiz- und Kühlbedarf wird über intelligent gesteuerte Heiz- und
Kühldeckensegel abgedeckt. Mit diesem Konzept wird eine Unabhängigkeit von fossilen
Brennstoffen erzielt.
Durch die Ausrichtung des Gebäudes lassen sich solare Energieeinträge gut nutzen. Die
Fassade wird als Doppelfassade ausgeführt. Der Fassadenzwischenraum dient
Wartungszwecken und durch geschossweise angeordnete, regelbare Zu- und
Fortluftöffnungen der kontrollierten Be- und Entlüftung. Auskühlung im Winter und Überhitzung
im Sommer werden so vermieden. Der im Zwischenraum angeordnete Sonnenschutz ist
witterungsgeschützt und windunabhängig. Das Raumklima kann so geschützt von Außenlärm
und Witterung optimal über die Klimahülle durch natürliche Lüftung gesteuert werden.
Entwässerung/ Kanal
Der Anschluss des Bebauungsplangebietes an die öffentliche Mischwasserkanalisation ist
grundsätzlich möglich. Der Anschluss kann, mit Blick auf die Netzhydraulik, sowohl an den
Kanal DN 600 in der Karl-Duwe-Str. als auch an den Kanal DN 1200 am Konrad-Zuse-Platz
erfolgen.
Für die Grundstücke im Plangebiet wurde eine gemeinsame Überflutungsbetrachtung
vorgenommen. Der Überflutungsnachweis gemäß DIN 1986 kann mit einer schadlosen
Überflutung des untersten Halbgeschosses des Parkhauses erbracht werden. Dieses
Halbgeschoss ist bereits zur Vermeidung von Auftrieb bei hochwasserbedingt flurnahen
Grundwasserständen mit wasserdurchlässigem Pflaster befestigt. Es bestehen keine
Anschlüsse an den öffentlichen Kanal, so dass für diese Fläche keine Überflutung aus einem
Überstau des öffentlichen Abwassersystems zu berücksichtigen ist.
Abfallentsorgung
Für die notwendigen Müllbehälter werden Räume im Erdgeschoss angeordnet. Am Abfuhrtag
können die Behälter außerhalb des öffentlichen Verkehrsraums auf dem Baugrundstück vor
dem Gebäude bereitgestellt werden.Seite 26 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 14
2 Auswirkungen der Planung
2.1 Städtebauliche Auswirkungen
Die Realisierung des Bürogebäudes Innovation Greenhouse stellt eine Ergänzung und
Abrundung der Bebauung und Nutzung um den Konrad-Zuse-Platz im Quartier Bonner Bogen
dar. Von Süden kommend bildet das neue Bürogebäude das Entree zum Gesamtquartier. Das
Gebäude passt sich in seiner Form dem Grundstückszuschnitt an und fügt sich hinsichtlich der
Fassadengestaltung in das Bild der angrenzenden Bebauung ein. Die straßenbegleitende
Anordnung des Gebäudes schafft den Abschluss an der Nordkante der Karl-Duwe-Straße.
Hierdurch wird der Stadtraum entlang der öffentlichen Straßen klar definiert. Die möblierte
Vorfläche des vorgesehenen Bistros kann gegebenenfalls für eine Steigerung der Attraktivität
sorgen und somit der Belebung des öffentlichen Raumes in diesem Bereich dienen. Mit dieser
Planung an diesem Standort wird eine brachliegende Fläche am Rande des Quartiers aktiviert.
Anstelle eines erweiterten Parkhauses kann Innovation Greenhouse sowohl Coworking-
Flächen für neue Unternehmen als auch Flächen für deren ergänzende Branchen anbieten.
Dadurch können die vorhandene Infrastruktur und der bestehende Parkraum eine bessere
Auslastung erfahren. Die Umsetzung des zu vereinbarenden Mobilitätkonzepts ist geeignet,
die Kfz-Mobilität innerhalb des Quartiers zu reduzieren.
An diesem Standort kann unter dem Leitbild der Stadt der kurzen Wege, einer beabsichtigten
modernen Architektur, einer untereinander vernetzten, voneinander profitierenden und die
bestehende Infrastruktur effizient nutzenden Unternehmensstruktur ein innovatives
Arbeitsviertel entstehen.
2.2 Verkehrliche Auswirkungen
Nach Abschätzung der Verkehrsuntersuchung sind unter Berücksichtigung einer Förderung
alternativer Mobilität keine wesentlichen Änderungen des Kfz-Verkehrsgeschehens auf Grund
der Errichtung des Innovation Greenhouse zu erwarten.
Das zusätzliche Verkehrsaufkommen für das Innovation Greenhouse und den im südlich
angrenzenden Teil des Bebauungsplanes 8120-13 geplanten Rheinpavillon wurde für die
morgendliche Spitzenstunde mit 21 zusätzlichen Kfz-Fahrten und mit 31 Kfz-Fahrten in der
nachmittäglichen Spitzenstunde ermittelt. Diese ermittelten Werte sind in dem vorhandenen
Straßen- und Parkraum abzuwickeln. Der benötigte Stellplatzbedarf wird im benachbarten
Parkhaus P3 nachgewiesen.
Das Gebiet des Bonner Bogens ist in erster Linie über den Knotenpunkt der Joseph-
Schumpeter-Allee (Oberkasseler Ufer) mit dem Landgrabenweg erschlossen und an das
übergeordnete Straßennetz angebunden. Der vierte Ast dieses als Kreisverkehr ausgebauten
Knotens bedient die Anschlussstelle Bonn-Ramersdorf der A 562.
Die Leistungsfähigkeit dieses Knotens liegt an diversen Ästen bereits heute im Bereich QSV
E oder F. Rückstaulängen, die bis auf die Hauptfahrbahn der Autobahn reichen, treten dabei
jedoch i.d.R. nicht auf. Als örtliche Spitzenstunden wurden die Zeiträume morgens zwischen
7 und 8 Uhr sowie abends zwischen 17 und 18 Uhr ermittelt.
Eine Erschließung der bestehenden wie der zusätzlich geplanten Nutzungen im Bonner Bogen
ist gleichwohl ohne wesentliche Änderungen an den Verkehrsanlagen möglich, indem gezielte
Maßnahmen zur Verlagerung des Verkehrs vom motorisierten Individualverkehr auf den
Umweltverbund umgesetzt werden. Hierzu vorgeschlagene und entsprechend inSeite 27 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 15
städtebaulichen Verträgen abzusichernde Maßnahmen umfassen das Angebot von Jobtickets,
die Einrichtung einer Carsharing-Station, die Förderung von Fahrgemeinschaften durch
Stellplatzvorteile, ein Portal für Fahrgemeinschaften für den gesamten Bonner Bogen, eine
Selbsthilfe-Fahrradwerkstatt, Umkleide- und Duschmöglichkeiten für Radfahrer,
Lademöglichkeiten für E-Bikes, sowie Infoanzeigetafeln für den ÖPNV.
Die Umsetzung des Mobilitätskonzeptes für die Nutzungen der Vorhabenträgerin im Bonner
Bogen führt voraussichtlich zu einer Verringerung des Verkehrsaufkommens gegenüber den
bisher planungsrechtlich zulässigen Nutzungen des Plangebiets. Auch unter Berücksichtigung
der durch das Innovation Greenhouse und den Rheinpavillon ausgelösten zusätzlichen
Fahrten entfallen bei Umsetzung der Mobilitätsmaßnahmen in der morgendlichen
Spitzenstunde voraussichtlich bis zu 15 Kfz-Fahrten und in der nachmittäglichen Spitzen-
stunde 6 Kfz-Fahrten.
2.3 Auswirkungen auf die Umwelt
Der Bebauungsplan Nr. 6920-2 für das Innovation Greenhouse dient der Innenentwicklung im
Sinne des § 13a BauGB. Damit entfällt die formale Umweltprüfung nach Anlage 1 BauGB. Die
Auswirkungen werden jedoch schutzgutbezogen ermittelt und in die Abwägung eingestellt.
2.3.1 Mensch / Gesundheit
Das Plangebiet ist vor allem durch Geräuschimmissionen der Bahnanlage (> 75 dB(A) / 24h-
Pegel) 5 vorbelastet. Zur Beurteilung dieser Geräuschquelle und derer Auswirkungen auf die
geplanten Nutzungen wurde im Februar 2021 eine Schalltechnische Untersuchung zum
Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ durch das Büro Kramer Schalltechnik
vorgelegt. Deren Ergebnisse wurden in der Planung berücksichtigt. Die ermittelten
Lärmpegelbereiche wurden als Festsetzung in die Planzeichnung des Bebauungsplans
übernommen. Daraus resultierende Lärmschutzmaßnahmen sind mit der Gebäudeplanung
nachzuweisen und umzusetzen.
Die Beurteilung erfolgte unter Berücksichtigung der konkreten Bebauung u.a. für die auf das
Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche nach DIN 18005 bzw. der ausgehend der
innerhalb des Plangebiets gelegenen gewerblichen Nutzungen nach TA Lärm. Zudem wurde
die Bestimmung des passiven Lärmschutzes gemäß DIN 4109 durchgeführt.
Auswirkungen auf die Umgebung
Der Vergleich der ermittelten Beurteilungspegel durch den Betrieb des bereits bestehenden
und geplanten Geschäftshauses mit den Immissionsrichtwerten zeigt, dass diese an allen
Immissionsorten zur Tages- und Nachtzeit eingehalten bzw. unterschritten werden.
Von den umliegenden Bürogebäuden sind keine Geräuscheinwirkungen z.B. durch
haustechnische Anlagen oder weitere Geräusche festgestellt. Aufgrund der großen Abstände
der Bürogebäude untereinander ist von fremder Vorbelastung nicht auszugehen.
Die Geräusche des betriebsbezogenen An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen
Verkehrsflächen wurden gutachterlich als für das Vorhaben nicht beurteilungsrelevant
eingeschätzt. Die Kriterien der Verneinung der Beurteilungsrelevanz gem. TA Lärm, Kapitel
7.4, nach der die Geräusche des betriebsbezogenen An- und Abfahrverkehrs auf öffentlichen
Verkehrsflächen in einem Abstand von bis zu 500 m von dem Betriebsgrundstück zu erfassen
5 NRW Geobasis, NRW Umweltdaten vor Ort, www.uvo.nrw.deSeite 28 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 16
und zu beurteilen sind, soweit sie den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche für den Tag
oder die Nacht rechnerisch um mindestens um 3 dB(A) erhöhen, keine Vermischung mit dem
übrigen Verkehr erfolgt ist und die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung
(16. BImSchV) erstmals oder weitergehend überschritten werden, sind erfüllt.
Die Lärmauswirkungen auf die östlich der Bahntrasse gelegenen Gebäude durch Reflexion
des Schienenverkehrslärms an den Baukörpern im Plangebiet wurden ebenfalls gutachterlich
untersucht. Hiernach ergeben sich an den Bürogebäuden um 0,1 dB (6 Werte von 40) bis
0,3 dB (1 Wert von 40) erhöhte Pegel. Allgemein wird für Pegeländerungen von einer
Wahrnehmungsschwelle von 1 dB ausgegangen, so dass die zu erwartende Pegeländerung
als nicht wesentlich bewertet wird. An den Immissionspunkten, an denen eine Pegeländerung
ermittelt wurde, liegt die Vorbelastung mit 63,8 bis 68,2 dB(A) sicher unterhalb der Schwelle
von 70 dB(A), ab der auch eine geringfügige Erhöhung bereits als planrelevant zu
berücksichtigen wäre. Die Überschreitung der Schwelle von 60 dB(A) für die nächtliche
Vorbelastung steht einer geringfügigen zusätzliche Erhöhung um 0,1 bis 0,2 dB in Anlehnung
an die Kriterien der 16. BimSchV für die hier befindliche gewerbliche Nutzung nicht entgegen.
Auswirkungen auf das Vorhaben
Die Berechnung der zu erwartenden Gesamtgeräuschsituation durch die einwirkenden
Verkehrsgeräusche - öffentlicher Straßenverkehr und Schiffsverkehr gemäß RLS-19,
Schienenverkehr gemäß Schall 03 erfolgte auf Basis der Berechnungsgrundlagen sowie unter
Berücksichtigung der geplanten bzw. bestehenden Bebauung für die Berechnungshöhen
(2,00 m, 6,75 m, 10,10 m, 13,50 m 16,90 m, 20,30 m, 22,80 m in Bezug auf OKFF ±0.00 =
57.06 m ü. NHN). Dies entspricht etwa dem EG (Außenbereich), 1. OG bis 6. OG
(Staffelgeschoss). Die Berechnung erfolgte für zwei Varianten – Variante 1 – ohne BüG sowie
Variante 2 - mit BüG Strecke 2324.
Der „maßgebliche Außenlärmpegel“ für die Lärmart „Gewerbe- und Industrieanlagen“ wird
gemäß DIN 4109 für Bebauungsplanverfahren pauschal anhand der zu berücksichtigenden
Gebietskategorie bzw. des hiernach einzuhaltenden Tag-Immissionsrichtwertes der TA Lärm
zugrunde gelegt. Zur Bestimmung des „Kerngebiets“ des o.g. Gewerbelärms wird ein Pegel
von 60 dB(A) zugrunde gelegt (gemäß TA Lärm ebenso Richtwert eines Mischgebiets). Dies
gilt gemäß DIN 4109 im vorliegenden Fall gleichermaßen für den Tages- (6:00 Uhr bis 22:00
Uhr) sowie auch zur Nachtzeitraum (22:00 Uhr bis 6:00 Uhr).6
Es wird der Schutzanspruch eines Kerngebiets angesetzt, da die vorgesehene Nutzung als
Büro-und Verwaltungsstandort einer der Hauptnutzungen des Kerngebiets entspricht, mit dem
Unterschied, dass im festgesetzten Sondergebiet Vergnügungsstätten und großflächiger
Einzelhandel nicht zulässig sind, was bei dieser Betrachtung unschädlich ist. Das Kerngebiet
setzt bezogen auf seinen Schutzanspruch im Vergleich zum Gewerbegebiet die strengeren
Maßstäbe, womit die Lärmsituation im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung beurteilt wird.
Die Bestimmung der maßgeblichen Außenlärmpegel erfolgte grundsätzlich entlang der
geplanten Gebäudekubatur und somit der Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen.
In der Planung wurde für die Festsetzung der Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 und der
Ausführung der passiven Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden die „Worst-Case“-
Betrachtung der Variante 1 ohne BüG für die Aufenthaltsräume im Erdgeschoss zur Nachtzeit,
angenommen.
6 Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“, Bundesstadt Bonn,
Kramer Schalltechnik GmbH, Projekt-Nr.: 20 02 019/01 vom 22.02.2021Seite 29 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 17
Zur Tageszeit sind entlang aller Fassaden des „Haus der freien Berufe“ (Ausnahme ein kurzes
Fassadenteilstück auf Höhe des 5. OG mit einem zu erwartenden Pegel von 71 dB (A)) sowie
entlang der westlichen bzw. südwestlichen (bahnabgewandten) Fassaden des IGH-Gebäudes
Absolutpegel von maximal bis zu 70 dB (A) zu erwarten. Die bahnzugewandte östliche
Fassade des IGH-Gebäudes wurde mit einem Absolutpegel von bis zu 79 dB (A) beaufschlagt.
Als Resümee kann festgehalten werden, dass zur Tageszeit vom Erdgeschoss bis
einschließlich auf Höhe des 4. Obergeschosses an den der Bahn zugewandten Fassaden die
Orientierungswerte erheblich überschritten werden. Auf Höhe des 5. OGs werden die
Orientierungswerte lediglich entlang der „außen bündig“ liegenden Fassaden überschritten.
Entlang den der Bahn abgewandten Fassaden werden die Orientierungswerte eingehalten.
Für die Nachtzeit wurde festgestellt, dass der Schienenverkehrslärm im Absolutpegel
gegenüber der Tageszeit zunimmt. Dementgegen nimmt der Straßenverkehrslärm ab.
Zur Nachtzeit sind entlang der westlichen, der Bahn abgewandten Fassade des „Hauses der
freien Berufe“ sowie vereinzelten Fassadenbereiche (inkl. Glasdach IGH-Gebäude) auf Höhe
des 5. und 6. OGs Absolutpegel bis zu 60 dB(A) zu erwarten. Die anderen Fassaden werden
mit Absolutpegeln von über 60 dB(A) bis 81 dB(A) an der östlichen bahnzugewandten Fassade
des Bürogebäudes beaufschlagt.
Insgesamt ist festzuhalten, dass beim Vergleich der Orientierungswerte eines Kerngebiets
(MK) mit den Beurteilungspegeln zur Nachtzeit auf allen Geschossen entlang aller Fassaden
die Orientierungswerte deutlich überschritten werden.
Das Gutachten kommt zum Fazit, dass aufgrund der benachbarten Lage des Plangebiets zu
der Emissionsquelle „Bahntrasse“ aus städtebaulichen Gründen eine aktive Schallschutz-
maßnahme in Form einer Lärmschutzwand nahezu kaum realisierbar ist.
Bereits im Vorfeld wurde im Entwurf durch die Anordnung der Büro- und Tagungsräume sowie
des vorgesehenen Bistros an der der Bahnlinie abgewandten Fassade, entlang der Karl-
Duwe-Straße mit Lärmschutzmaßnahmen zur Konfliktbewältigung auf die Vorbelastung
reagiert. Entlang der der Bahnanlage zugewandten Fassade sind Sanitärräume sowie ein
zusätzlicher Rettungsweg konzipiert. Auch mit der Anordnung des Terrassenbereiches an der
westlichen Fassade im fünften Obergeschoss wurde im Konzept auf die Vorbelastung durch
die Bahn reagiert.
Da die aktiven Schallschutzmaßnahmen lediglich bedingt zur Einhaltung von ausreichendem
Schallschutz beitragen können, sind im Gebäude passive Schallschutzmaßnahmen in Form
von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände
und Dach des ausgebauten Dachgeschosses) schutzbedürftiger Nutzungen entsprechend
dem ermittelten maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 vorzusehen. Darüber hinaus
sind schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN
4109 festgesetzt.
Die Umsetzung der festgesetzten Schallschutzanforderungen bzw. die Verträglichkeit
möglicher Abweichungen von diesen Festsetzungen ist in einem entsprechenden
Schallschutz-Nachweis im Zuge der konkreten Bauausführung zu belegen.
2.3.2 Klima / Luft
Der Planungsraum ist aktuell nahezu vollständig versiegelt und unverschattet und weist laut
Klimaanalyse für sommerliche austauscharme Hochdruckwetterlagen am Tag eine extreme
Wärmebelastung auf. In der Nacht tritt mit bis zu 6 K Temperaturabweichung zurSeite 30 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 18
durchschnittlichen Temperatur der Bonner Freiflächen ein hoher Wärmeinseleffekt auf. Vor
dem Hintergrund der stadtklimatischen Situation im Planungsraum wäre bei der Planung und
Bauausführung der thermische Komfort, gerade auch im Hinblick auf den sich weiter
intensivierenden Klimawandel und dem damit einhergehenden Trend zur weiteren Zunahme
der jährlichen Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten relevant und zu berücksichtigen. Die
Planungshinweiskarte weist für den Planungsraum eine weniger günstige bioklimatische
Situation aus.
Nach Realisierung der Planung wird der Planungsraum bis auf einen sehr kleinen Anteil
vollständig bebaut sein. Geeignete Flächen, um Maßnahmen zur Reduktion zusätzlicher
Wärmebelastung umzusetzen finden sich daher in erster Linie am Gebäude (Begrünung von
Dach und ggf. Fassade). Der Außenbereich verfügt aufgrund der geringen Größe über nahezu
keine effektiven Anpassungspotenziale. Es sollte dennoch geprüft werden, ob ggf.
Kleinstflächen als Grünanlage gestaltet werden können.
Die festgesetzte intensive Begrünung der Flachdächer vermindert die Wärmebelastung
gegenüber einer Dachausführung ohne Begrünung und wirkt sich positiv auf die bioklimatische
Situation aus.
2.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz
Mit der Realisierung des Vorhabens wird eine bislang potentiell ökologisch aktive Fläche
dauerhaft versiegelt. Das zu bebauende Grundstück stellt sich überwiegend als geschotterte
Fläche dar, die spärlich bewachsen ist. Eine Teilfläche im Nordwesten dient als gepflasterter
Abstellplatz für Fahrräder. Der Bewuchs besteht aus Jungpflanzen von Ahorn, Sommerflieder
und Heckenrose. Außerdem kommen krautige Pflanzen wie Schmalblättriges Greiskraut,
Königskerze, Mauerpfeffer, Habichtskraut und Reseda vor. Gehölze kommen im äußersten
Südosten vor (Brombeeren und junge Robinien). Hier ist auch der krautige Bewuchs dichter.
Zur Karl-Duwe-Straße hin kommen vereinzelt junge Gehölze wie Sommerflieder auf.7 Derzeit
liegt der Teilbereich brach und dient zeitweise als Ablagerungsfläche. Die Böschung am
Nordostrand des Plangebiets -zur Bahnlinie hin – ist dicht mit Gehölzen - Robinien, Spitz- und
Berg-Ahorn, Hartriegel, Brombeeren und Clematis bewachsen. Die Bäume weisen maximal
geringes Baumholz auf. Die Gehölze reichen in Höhe des Plangebiets bis an den
Gleisschotter5. Die ökologische Reaktivierung des Teilbereiches und die Realisierung des
Vorhabens an einem anderen Standort sind sowohl aus umweltbezogenen als auch aus
wirtschaftlichen Gründen nicht rentabel. Die Realisierung des Vorhabens sichert eine
erfolgreiche Entwicklung des Quartiers Bonner Bogen als Arbeitsstätte und arrondiert die
städtebauliche Entwicklung des Areals. Die intensive Begrünung der Teildachfläche kann zur
Entwicklung eines Lebensraums für Insekten und Vögel innerhalb eines Stadtraums beitragen.
Die Umsetzung des geplanten Vorhabens erfordert eine kleinflächige Fällung von Gehölzen.
Satzungsgeschützte Bäume sind davon nicht betroffen. Zur Realisierung des Vorhabens ist es
nicht notwendig, bestehende Gebäude abzubrechen, da auf der Vorhabenfläche keine
Bebauung existiert.
Gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 01.03.2010 sowie der Vorgaben von
FFH- und Vogelschutz-Richtlinie ergibt sich bei allen Planungen die Notwendigkeit einer
„Artenschutzrechtlichen Prüfung“, sofern aufgrund ernst zu nehmender Hinweise sogenannte
„planungsrelevante Arten“ (nach MKUNLV 2015) eingriffsrelevant betroffen sein könnten. Im
7 Bebauungsplan 6920-2 zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 8120-15 „Konrad-Zuse-Platz“ Stadt Bonn, Stadtbezirk
Beuel, Ortsteil Oberkassel – ArtenschutzprüfungSeite 31 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 19
Geltungsbereich der vorliegenden Planung sind Biotopstrukturen vorhanden, die ein
Vorkommen planungsrelevanter Arten möglich erscheinen lassen. Die Artenschutzprüfung
wurde für die zu bebauende Teilfläche des Geltungsbereiches der vorliegenden Planung im
Jahr 2020 durchgeführt und im Januar 2021 abschließend formuliert. Der
artenschutzrechtliche Fachbeitrag untersuchte für das Vorhaben, entsprechend der
Verwaltungsvorschrift zur Anwendung der nationalen Vorschriften zur Umsetzung der
Richtlinien 92/43/EWG (FFH-RL) und 2009/147/EG (V-RL) zum Artenschutz bei Planungs-
oder Zulassungsverfahren (VV- Artenschutz), ob und in welcher Art und Intensität geschützte/
planungsrelevante Arten betroffen sein könnten.
Planungsrelevante Arten
Bestand
Die Artenschutzprüfung stellte fest, dass das Plangebiet ein Teilnahrungshabitat für eine
Fledermausart darstellt. Das betroffene Nahrungshabitat stellt lediglich einen Teil eines
großräumigen Habitats dar. Aufgrund der Ausweichmöglichkeiten in der Umgebung genießt
es keinen Schutzstatus.
Hinsichtlich Bruten planungsrelevanter Vogelarten im Plangebiet und angrenzendem Umfeld
ergaben sich keine Hinweise. Aufgrund der Nähe zum Rhein können zahlreiche
planungsrelevante Vogelarten als Nahrungsgast, Durchzügler oder Wintergast potenziell
vorkommen oder die Fläche überfliegen. Die Fläche ist für die Arten nicht von essentieller
Bedeutung, da Ausweichmöglichkeiten im räumlich-funktionalen Zusammenhang vorhanden
sind. Bei verbindlicher Einhaltung von Vermeidungsmaßnahmen ist nicht mit erheblichen
Beeinträchtigungen zu rechnen.
Zudem ist im Plangebiet ein Vorkommen von zwei Reptilienarten als wandernde Individuen
als möglich beurteilt. Aufgrund des verdichteten Bodens ist mit Fortpflanzung- und Ruhestätten
dieser Individuen im Plangebiet nicht zu rechnen. Ein zumindest temporärer Aufenthalt der
beiden Arten im Plangebiet ist möglich. Bei verbindlicher Einhaltung von
Vermeidungsmaßnahmen ist nicht mit erheblichen Beeinträchtigungen zu rechnen.
Mit einem Vorkommen jeglicher planungsrelevanten Amphibienarten aufgrund fehlender
geeigneter Laichgewässer ist nicht zu rechnen.
Beurteilung
Für einige planungsrelevante Vogelarten (Betroffenheit in der Tabelle 3 in ASP dargestellt)
konnte ein erhöhtes Tötungsrisiko durch Vogelschlag an Glasscheiben des Neubaus nicht
ausgeschlossen werden.
Da der temporäre Aufenthalt von Reptilien nicht ausgeschlossen werden konnte, besteht
Verdacht von Tötung von wandernden Individuen.
Ubiquitäre Vogelarten
Bestand
Bei den im Plangebiet und in dessen Umfeld nachgewiesenen oder potenziell vorkommenden,
nicht planungsrelevanten europäischen Vogelarten handelt es sich um bundesweit, landesweit
und regional ungefährdete Vogelarten, die landesweit verbreitet und allgemein häufig sind.
Hinweise auf Bruten dieser häufigen Arten im Plangebiet und dessen unmittelbaren Umfeld
ergaben sich nicht, können aufgrund der Strukturen für die Zukunft aber nicht ausgeschlossen
werden.Seite 32 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 20
Beurteilung
Das Gutachten geht nicht davon aus, dass eine Beeinträchtigung bedeutender lokaler
Populationen mit nennenswerten Beständen durch dauerhafte Beseitigung von potenziellen
Brutplätzen oder durch Störungen bei der Umsetzung des Vorhabens zu Folge hat. Die
Beeinträchtigung fällt kleinflächig aus. Im Umfeld sind ausreichende Ausweichmöglichkeiten
vorhanden. Außerdem sind diese Arten relativ tolerant gegenüber Störungen. Zudem liegen
keine begründeten Hinweise auf einen nennenswerten Bestand der Arten im Bereich des
Vorhabens vor.
Eine vertiefende Art-für-Art-Betrachtung ist somit für diese Arten nicht notwendig.
Gemäß der Vogelschutzrichtlinie sind grundsätzlich die Bruten aller wildlebenden Vogelarten
vor Zerstörung zu schützen. Grundsätzlich sind notwendige Baumfällungen und
Gehölzrodungen nur außerhalb der Brutzeit vorzunehmen, also in der Zeit vom 1. Oktober bis
zum 28. (29.) Februar, da sich einige Singvogelbruten bis August hinziehen können. Dies
entspricht auch den gesetzlichen Vorgaben gemäß § 39 Abs. 5, S. 2 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG).
Auch für nicht planungsrelevante europäische Vogelarten kann ein erhöhtes Tötungsrisiko
durch Vogelschlag an Glasscheiben des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden.
Vertiefend untersuchte Arten
Mauereidechse und Zauneidechse
Aufgrund geeigneter Strukturen in direktem Umfeld des zu bebauenden Bereiches ist ein
temporärer Aufenthalt von einzelnen Individuen im Plangebiet nicht auszuschließen. Daher
kann es bei den Baumaßnahmen zur Tötung von Individuen gem. §44 BNatSchG kommen.
Bei den planungsrelevanten Reptilienarten Mauereidechse und Zauneidechse kann eine
Betroffenheit nicht ausgeschlossen werden. Vermeidungsmaßnahmen sind erforderlich.
Vermeidungsmaßnahmen
Alle Gehölze im Plangebiet und dem angrenzenden Bereich sowie alle potenziellen
Versteckmöglichkeiten (Gehölzschnitt, Erdaushub, Schuttablagerungen) sind im Winter zu
beseitigen. Um die Migration in das Baufeld zu verhindern, ist in der Winterpause (Mitte
November bis Ende Februar) vor Beginn der Baumaßnahmen bis zum Abschluss der
Bebauung ein Amphibienschutzzaun am Nordostrand und am Südostrand des Plangebiets zu
errichten.
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen sind für diese beiden planungsrelevanten Arten nicht
erforderlich.
Planungsrelevante sowie ubiquitäre Vogelarten
Planungsrelevante Vogelarten sind möglicherweise durch Vogelschlag von dem Vorhaben
betroffen. Daher sind Vermeidungsmaßnahmen für planungsrelevante Vogelarten erforderlich.
Verbindliche Vermeidungsmaßnahmen
• Verzicht auf spiegelnde Oberflächen bei der Fassadengestaltung.
• Verwendung von Scheiben mit geringem Außenreflexionsgrad (< 15 %)Seite 33 von 56
Stadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-2 „Innovation Greenhouse“ - Begründung 21
• Sichtbarmachung aller Glasflächen mittels hochwirksamer Markierungen
(siehe „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ der schweizerischen
Vogelwarte Sempach, 2012, S. 15ff) wie:
- vertikale Linien (mind. 5 mm breit bei max. 10 cm Abstand) oder
- horizontale Linien (mind. 3 mm breit bei max. 3 cm Abstand oder mind.
5 mm breit bei max. 5 cm Abstand) oder
- Punktraster (mind. 25 % Deckungsgrad bei mind. 5 mm Durchmesser
oder mind. 15 % Deckungsgrad ab 30 mm Durchmesser) oder
- Verwendung alternativer lichtdurchlässiger, halb- oder
nichttransparenter Materialien (z.B. Milchglas, Ornamentglas,
Glasbausteine, Sandstrahlungen)
Als Resümee ergab die Prüfung, dass ohne Vermeidungsmaßnahmen eine Auslösung der
Verbote gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG für die planungsrelevanten Reptilienarten
Mauereidechse und Zauneidechse sowie für planungsrelevante Vogelarten (Vogelschlag)
durch die Planung nicht auszuschließen ist. Zum Schutz dieser Arten sind daher
Vermeidungsmaßnahmen notwendig. Das architektonische Konzept des Innovation
Greenhouse sieht eine Vollverglasung der bahnabgewandten Fassade vor. Daher wird die
Sichtbarmachung aller verbliebenen Glasflächen in einer der oben beschriebenen Varianten
sowie ein Außenreflexionsgrad der Verglasung von max. 15% als Festsetzungen in den
Bebauungsplan aufgenommen. Die Maßnahmen zum Vogelschutz sind auf Basis des
Leitfadens „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ der schweizerischen Vogelwarte
Sempach, 2012, S. 15ff. auszuführen, um Maßnahmen ohne hinreichenden Nachweis ihrer
Wirksamkeit auszuschließen. Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren kann von den
Festsetzungen und der Beachtung des Leitfadens abgesehen werden, wenn gutachterlich
nachgewiesen wird, dass mit anderen Maßnahmen gleichwertiger Schutz vor Vogelschlag
gewährleistet ist. Das Gutachten ist der UNB zur Freigabe vorzulegen.
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für planungsrelevante Arten sind nicht erforderlich. Um
mögliche Beeinträchtigungen auch derjenigen europäischen Vogelarten zu vermeiden, die
nicht zu den planungsrelevanten Arten gerechnet werden, wird neben der Festsetzung von
Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasflächen durch Eintrag auf der
Planzeichnung auf die bestehenden zeitlichen Beschränkungen für das Entfernen von
Gehölzen hingewiesen.
Weitere Vermeidungsmaßnahmen sind zu berücksichtigen:
• Die im Rahmen der Realisierung zu entfernenden Gehölzstrukturen und potentiellen
Versteckmöglichkeiten für Reptilien (z.B. Gehölzschnitt, Erdaushub,
Schuttablagerungen) sind zwischen dem 01.10. und 28.02. des Folgejahres zu
beseitigen (vergl.§ 39 BNatSchG).
• In der Winterpause (Mitte November bis Ende Februar) vor Beginn der
Baumaßnahmen ist ein Amphibienschutzzaun am Nordostrand und am Südostrand
des Plangebiets für die gesamte Dauer der Baumaßnahme zu errichten.Seite 34 von 56
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• Während der Bauzeit sind durch eine fachkundige ökologische Baubegleitung
regelmäßige Kontrollen im Hinblick auf die Einhaltung der Vorgaben und der
Funktionalität der Maßnahmen durchzuführen und zu dokumentieren.
• Die Flächeninanspruchnahme darf nur auf das abgegrenzte Plangebiet begrenzt sein.
Eine Inanspruchnahme der Bahnböschung und dem damit verbundenen linearen
Gehölzstreifen ist zu vermeiden.
• Bei der Beleuchtung des Geländes sind generell insektenfreundliche Leuchtmittel (z.B.
Farbtemperatur Amber, 2.200 K) mit staubdichter Abdeckung zum Schutz von Insekten
zu verwenden. Die Leuchten sind nach unten auszurichten und sollten nicht über die
Horizontale hinaus abstrahlen. Masthöhe, Anzahl der Leuchten und Leuchtintensität
sind so gering wie möglich zu wählen. Ein nächtliches Aus- und Anleuchten des
Gebäudes ist aufgrund der unmittelbaren Lage des Plangebiets am bedeutenden Zug-
und Wanderkorridor des Rheins zu vermeiden.
• Die zu erhaltenden Bäume und Gehölze angrenzend zum Plangebiet sind während der
Bauzeit durch fest installierte Bauzäune vom Baufeld abzugrenzen und somit zu
schützen.
Auf die notwendigen Verme

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