Grundsatzbeschluss zum weiteren Vorgehen hinsichtlich der Veräußerung im Erbbaurecht und für die Entwicklung der Flächen der ehemaligen Stadtgärtnerei in Bonn-Dransdorf, Auf dem Dransdorfer Berg

Beschlussvorlage
öffentlich
221126-01
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Grundsatzbeschluss zum weiteren Vorgehen
hinsichtlich der Veräußerung im Erbbaurecht und
für die Entwicklung der Flächen der ehemaligen
Stadtgärtnerei in Bonn-Dransdorf, Auf dem
Dransdorfer Berg
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 20.09.2022 Empfehlung
Rat 27.10.2022 Entscheidung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
Empfehlung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
28.09.2022 Empfehlung
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
28.09.2022 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 29.09.2022 Empfehlung
Beschlussvorschlag
1. Die Verwaltung wird beauftragt, die Verhandlungen mit der Montag Stiftung
Urbane Räume gAG und dem Verein Neue Stadtgärtnerei e.V. über eine
gemeinwohlorientierte Quartiersentwicklung unter Einbeziehung der beste-
henden Biostation der ehemaligen Stadtgärtnerei in Bonn-Dransdorf, Auf
dem Dransdorfer Berg, bis zum 30.06.2025 zu führen und Erbbaurechtsver-
träge und Pachtverträge bis zur Abschlussreife vorzubereiten.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, zur Vermarktung folgende Gutachten zu
beauftragen:
o Faunistische Fachgutachten (Vorkommen planungsrelevanter Arten):
Artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP I) und ggf. Vertiefende Arten-
schutzrechtliche Prüfung (ASP II)
o Erfassung vorhandener Biotoptypen (ggf. inkl. Erfassung des satzungs-
geschützten Baumbestands)
o Rückbau- und Entsorgungskonzept für die Aufbauten
o Bodenuntersuchung von Gefahrstoffen und deren Entsorgung (Altlas-
tengutachten)
o Ggf. Klimagutachten (abhängig von Nutzungsintensivierung, Neuversie-
gelung)
Die Schätzkosten für die zu erstellenden Gutachten belaufen sich auf
ca. 210.000,- EUR.Seite 1 von 35
Seite 2
Die Haushaltsmittel stehen im städtischen Haushalt zur Verfügung.
3. Die Verwaltung wird ermächtigt, nach Abhandlung/Berücksichtigung der
Ergebnisse entsprechender Fachgutachten (Siehe Punkt 2), zur Vorberei-
tung des Grundstückes für eine Entwicklung der Fläche eine Rodung des
fortgeschrittenen Bewuchses zu beauftragen.
Die Schätzkosten für die Rodung des Geländes belaufen sich auf ca.
30.000,-EUR.
Die Haushaltsmittel stehen im städtischen Haushalt zur Verfügung.
4. Der Ratsbeschluss vom 03.05.2018 (DS-Nr.: 1810566EB8), dass keine
Ausschreibung für einen Auftrag zum Rückbau der versiegelten / bebauten
Flächen erfolgen soll, wird aufgehoben.
5. Der Beschluss des Rates vom 18.06.2015, den Entwurf des Bebauungs-
plans Nr. 7422-15 auf der Basis des Entwurfes von September 2014 öffent-
lich auszulegen (DS.: 1510842NV3), wird aufgehoben.
6. Die Verwaltung wird beauftragt, gemeinsam mit der Montag Stiftung Urbane
Räume gAG und dem Verein Neue Stadtgärtnerei e.V. einen städtebauli-
chen Entwurf zu entwickeln, der die Grundlage für das Verfahren zur Auf-
stellung eines Bebauungsplanes bildet. Das Bebauungsplanverfahren wird
mit hoher Priorität durchgeführt.
Begründung
Zu 1:
Seit Aufgabe der Stadtgärtnerei in 2004 liegt das ca. 50.924 m² große Gelände
weitgehend ungenutzt brach; das Gebäude der ehemaligen Stadtgärtnerei wird
durch die Biologische Station Bonn/Rhein-Erft genutzt. Zur Sicherung des ge-
samten Areals wurde das Grundstück vor längerer Zeit eingezäunt und das
nicht bruchsichere Glas der Gewächshäuser und der Frühbeetanlagen ausge-
baut und entsorgt. Der bauliche Zustand der Gewächshäuser und der massi-
ven, betonierten Anlagen ist schlecht (verwilderte Teile der Unterkellerung,
Bäume, die durch das Dach wachsen). Südlich der Beet-Pflanzungen breitet
sich Wildwuchs aus.
Gemäß dem Beschluss des Hauptausschusses vom 18.03.2021 (DS-Nr.:
202051-04 AA), der anstelle des Rates nach § 60 Abs. 2 GO NRW getagt hat,
soll auf dem Gelände der alten Stadtgärtnerei der überwiegend flächig versie-
gelte nördliche Bereich neu beplant werden. Hier soll ein Gebäude für die be-
reits vor Ort ansässige „Biologische Station Bonn/Rhein-Erft e.V.“ einschließlich
eines Bildungs- und Informationszentrums entstehen. Weiter kann auf den ver-
siegelten Flächen des Geländes Wohnbebauung ermöglicht werden. Anforde-
rungen an eine etwaige Bebauung und ihr Maß sind dabei neu festzulegen.
Die Montag Stiftung ist an die Verwaltung herangetreten und hat für die Stadt-
gärtnerei einen Projektansatz gemeinsam mit dem Kooperationspartner dem
Neue Stadtgärtnerei e.V. erstellt und unter anderem folgende Nutzungsvorstel-
lungen dargelegt:Seite 2 von 35
Seite 3
• Sozial ökologische und inklusive Wohnprojekte
• Bio-Station
• Umweltbildungszentrum
• Multinationale Kita mit Lerngarten
Der Projektansatz ist als Anlage 1 beigefügt. Die Liegenschaft „Alte Stadtgärt-
nerei“ ist nach dem Projektansatz der Montag Stiftung in eine gemeinnützige
und gemeinwohlorientierte Projektentwicklung einzubringen. Der Vertragsge-
genstand (Lageplan der betroffenen Flächen) ist als Anlage 3 beigefügt.
Es ist geplant, mit einem Stadtteilentwicklungsprojekt der Montag Stiftung Ur-
bane Räume gAG und dem Verein Neue Stadtgärtnerei e.V. einen positiven
Entwicklungsimpuls in Dransdorf und den angrenzenden Stadtteilen zu setzen.
Das für das Gelände entwickelte Konzept, welches durch eine Kombination der
drei Bausteine Wohnen, Biostation mit Umweltbildungszentrum und urbane
Landwirtschaft gemeinschaftlich nachhaltiges Wohnen und Leben realisieren
möchte, sollte aus Sicht der Verwaltung daher unterstützt werden.
Dafür erhalten die Montag Stiftung Urbane Räume gAG und der Verein Neue
Stadtgärtnerei e.V. das Erstzugriffsrecht.
Unter der Voraussetzung, dass eine Machbarkeitsstudie der Vorhabenträger zu
einem positiven Ergebnis führt und bei einem positiven Projektentscheid, wird
der Abschluss von zwei Erbbaurechtsverträgen sowie einem landwirtschaftli-
chen Pachtvertrag angestrebt.
1. Ein Erbbaurechtsvertrag mit der Montag Stiftung Urbane Räume gAG für
die Grundstücksteile, die in der Anlage 2 auf Seite 4 grün dargestellt und
mit Bildung & Qualifizierung bezeichnet sind. Es ist beabsichtigt diese
Flächen nach dem von der Montag Stiftung in vergleichbaren Projekten
praktizierte Initialkapitalprinzip zu entwickeln.
Dies sieht vor, dass die Montag Stiftung Räume gAG die Grundstücks-
flächen im Erbbaurecht erwirbt. Im Vertrag wird der übliche städtische
Erbbauzins festgesetzt. Der Erbbauzins richtet sich nach der städtischen
Wertermittlung unter Zugrundelegung der geplanten Nutzungen. Für die
Dauer der ersten 20 Jahre beträgt dieser aktuell 1 % des Bodenwertes
und erhöht sich ab dem Jahr 21 auf 4 % des Bodenwertes.
Aufgrund des gemeinwohlorientierten Charakters des Vorhabens sieht
das Initialkapitalprinzip vor, dass der vereinbarte Erbbauzins nicht gezahlt
werden muss. Sofern die Gemeinnützigkeit des Vorhabens entfällt, wäre
der vereinbarte Erbbauzins zu zahlen.
Überschüsse aus der Bewirtschaftung würden an gemeinnützige Koope-
rationspartner im Stadtteil fließen.
Die für die Biostation vorgesehen Räumlichkeiten könnten im Rahmen ei-
ner mietvertraglichen Lösung zur Verfügung gestellt werden
2. Der Neue Stadtgärtnerei e.V. plant auf der in der Anlage 2 auf Seite 4
blau gekennzeichneten Fläche gemeinsam mit dem Mietshäuser-
Syndikat eine wohnbauliche Entwicklung. Vertragspartner soll die Pro-
jektgesellschaft „Neue Stadtgärtnerei GmbH“ werden.
Auch diese Flächen würden an die Vorhabenträger im Erbbaurecht ver-
geben. Der zu vereinbarende Erbbauzins richtet sich nach der städti-
schen Wertermittlung unter Zugrundelegung der geplanten Nutzungen.Seite 3 von 35
Seite 4
Für die Dauer der ersten 20 Jahre beträgt dieser aktuell 1 % des Boden-
wertes und erhöht sich ab dem Jahr 21 auf 4 % des Bodenwertes. Bei der
Ermittlung des Bodenwertes findet der spezielle Marktpreis für den Anteil
des öffentlich geförderten Wohnens Anwendung.
3. Die in der Anlage 2 auf Seite 4 braun gekennzeichneten Flächen sollen
an den „Neue Stadtgärtnerei Bildung und Landwirtschaft e.V.“ zur Nut-
zung für eine ökologische urbane Landwirtschaft in Einklang mit den
Festsetzungen und Zielen des Landschaftsschutzes, verpachtet werden.
Für die Dauer der erforderlichen Machbarkeitsprüfungen wird bis zum
30.06.2025 keine weitere Marktansprache erfolgen. Die von der Montag Stif-
tung Urbane Räume gAG und der Verein Neue Stadtgärtnerei e.V geplante
gemeinnützigen und gemeinwohlorientierter Projektentwicklung stellt sich als
sehr komplex dar. Bis zum 30.06.2025 sind zeitaufwendige Vorbereitungen
zu treffen:
- Die Machbarkeitsstudie muss vorliegen.
- Die diversen Bodengutachten und Umweltgutachten müssen vorliegen.
- Das Baurecht muss geschaffen werden.
- Verschiedene Verträge müssen mit mehreren Akteuren endverhandelt
werden ( Erbaurechtsvertrag, Pachtvertrag).
Der Zeitplan ist als angemessen anzusehen.
Zu 2.
Im Vorfeld der Abgabe der Grundstücke an die Montag- Stiftung Urbane Räu-
me gAG und den Verein Neue Stadtgärtnerei e.V. sind die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen und die grundsätzliche Machbarkeit des Vorhabens zu
prüfen. Daher ist es erforderlich, die im Beschlusstext benannten Untersuchun-
gen anzustoßen. Erst auf der Basis dieser Untersuchungsergebnisse kann eine
Wertermittlung beauftragt werden. Die Beauftragung der genannten Gutachten
ist zwingend erforderlich.
Zu 3.
Zur Erstellung der mancher Gutachten und für einen ungehinderten Zugang zu
den Grundstücksteilen ist ggf. eine (Teil-) Rodung des fortgeschrittenen Be-
wuchses erforderlich. Voraussetzung hierfür ist sind die unter Ziffer 2 genann-
ten Fachgutachten „Artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP Stufe I und ggf.
Stufe II) und „Biotoptypenkartierung“. Eine Rodung bzw. der Abbruch der Be-
standsgebäude sind ohne diese Gutachten nicht möglich. Voraussichtlich sind
im weiteren Verlauf Artenschutz- und Vermeidungsmaßnahmen notwendig, um
Konflikte nach §44 BNatSchG auszuschließen. Sämtliche Gutachten und Ro-
dungen werden mit dem Amt für Umwelt und Stadtgrün abgestimmt. Die
Berücksichtigung der naturschutzrechtlichen Aspekte erfolgt durch die Fachäm-
ter.
Zu 4.
Im Rahmen der Verhandlungen mit der Montag- Stiftung Urbane Räume gAGSeite 4 von 35
Seite 5
und dem Verein Neue Stadtgärtnerei e.V. könnte es erforderlich werden, sei-
tens der Stadt einen Rückbau der bestehenden Aufbauten sowie Bodenunter-
suchungen zu veranlassen. Zur Gewährleistung der Handlungsfähigkeit ist der
benannte Beschluss aufzuheben.
Zu. 5.
Der für die ehemalige Stadtgärtnerei entwickelte Entwurf September 2014 sah
eine Zweiteilung des Geländes vor. Im westlichen Teil des Grundstücks sollte
ein ökologisches Zentrum mit einem neuen Gebäude sowie vielfältig zu nut-
zenden Freiflächen entstehen. Im östlichen Teil war ein Wohngebiet, bestehend
aus ca. 26 Einzel- und Doppelhäusern, vorgesehen. Optional hätte innerhalb
einer Teilfläche dieses Wohngebietes auch ein besonderes Wohnprojekt entwi-
ckelt werden können.
Im Hinblick auf die vom Hauptausschuss am 18.03.2021 formulierten Pla-
nungsziele ist der für die Stadtgärtnerei entwickelte Entwurf September 2014
als überholt zu betrachten. Insofern ist der Beschluss des Rates vom
18.06.2015, den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 7422-15 auf der Basis des
Entwurfes von September 2014 öffentlich auszulegen (DS.: 1510842NV3), auf-
zuheben.
Zu 6.
Die städtebauliche Zielsetzung ergibt sich aus dem Beschluss des Ausschus-
ses für Wohnen, Planung und Bauen vom 03.03.2021 (DS. 202051). Insbeson-
dere die Zielsetzung der Verknüpfung von Wohn-, Lern- und Naturraum wird
durch die von der Verwaltung beabsichtigte Vorgehensweise ermöglicht. Die
städtebaulichen Zielsetzungen beinhalten eine moderate wohnbauliche Nut-
zung unter der Prämisse des Erhaltens der Biologischen Station an diesem
Standort und Schaffung eines Ortsrandes und Übergangs zur landwirtschaftlich
genutzten Fläche. Aus der Planungshistorie seit 2011 heraus wird deutlich,
dass eine Umsetzung dieser Zielsetzungen besonderer Konzepte und einer
sozial und ökologisch innovativ orientierten Trägerschaft bedarf. Diese Voraus-
setzungen sind mit dem vorgestellten Projekt der Montag Stiftung gegeben.
Besonders positiv aus städtebaulicher Sicht werden die Vorschläge zur Ver-
knüpfung in den Stadtteil und die Öffnung zur Siemensstraße hin durch eine
sog. Gartentreppe bewertet.
Auf Basis des in Anlage 1 dargestellt Projektansatzes wird ein städtebauliches
Konzept erarbeitet werden, das als Grundlage für die Schaffung von Planungs-
recht im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes herangezogen
wird. Die Rahmenbedingungen für einen Bebauungsplan wurden durch die
Fachämter definiert:
Biostation, Umwelt, KFW Standard, Klimaschutz- und Klimaanpassung
Das Plangebiet, welches im Wesentlichen das Betriebsgelände der ehemaligen
Stadtgärtnerei Bonn sowie die aktuellen Räumlichkeiten der Biologischen Stati-
on Bonn umfasst, befindet sich im Stadtbezirk Bonn/ Stadtteil Dransdorf auf
dem Areal des Meßdorfer Feldes, welches, bis auf das Flurstück 185, komplett
dem § 35 BauGB - 'Bauen im Außenbereich' unterliegt.Seite 5 von 35
Seite 6
Das Gebiet liegt teilweise im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes
„LSG-Kappesland und Messdorfer Feld“ (LSG-5208-003), des Landschafts-
plans Kottenforst (mit den für das Gebiet geltenden Geboten sowie den textli-
chen Festsetzungen 7.2.7 und 7.4.4), des schutzwürdigen Bio-
tops „Strauchreiche Eisenbahnböschungen von Dransdorf bis Duisdorf“ (BK-
5208-109;) und der im Südwesten verorteten Kompensationsfläche „Eingrü-
nung Feldscheune Am Dörnchen“ (ID 113). Unmittelbar an die Fläche grenzt
die Biotopverbundfläche „Bahntrasse und aufgelassene Kiesgrube im Westen
von Bonn“ (VB-K-5208-025) an. Gesetzlich geschützte Biotope sind nicht be-
troffen.
Im gesamten Gebiet haben sich nach der Aufgabe der Stadtgärtnerei Gehölz-
und Baumbestände entwickelt, die artenschutzrechtlich relevant sind. Laut LA-
NUV Fundortkataster kommen die planungsrelevanten Arten Zwergfledermaus,
Zauneidechse und Gartenschläfer im Gebiet vor.
Gemäß gesamtstädtischer Planungshinweiskarte (ZURES) besitzt das Gebiet
eine sehr hohe bioklimatische Bedeutung als großflächiges Kaltluftentste-
hungsgebiet. Es ist daher für die gegenwärtige Siedlungsstruktur ein besonders
wichtiger klimaökologischer Ausgleichsraum mit einer sehr hohen Empfindlich-
keit gegenüber Nutzungsintensivierung.
Aus naturschutzfachlicher Sicht sollte der Bereich südlich der „Schwarzen Brü-
cke“ von städtebaulicher Entwicklung ausgenommen werden. Ein zukünftiges
Nutzungskonzept kann nur unter Berücksichtigung und Einhaltung der gelten-
den Ver- und Gebote sowie der textlichen Festsetzungen des Landschafts-
schutzes erfolgen.
Biologische Station Bonn/Rhein-Erft
Die Biologische Station, zu der neben dem Rhein-Erft-Kreis die Stadt Bonn als
einer der wesentlichen Träger der Station zählt, führt bereits erfolgreich seit 20
Jahren verschiedene Aufgaben in Bezug auf die Umsetzung allgemeiner Natur-
schutzaufgaben aus. Zu den Schwerpunkten zählen u.a. die Bereiche: -
Schutzgebietsbetreuung, - örtlicher Vertragsnaturschutz, - Durchführung und
Betreuung von Artenschutzprojekten sowie - Naturschutzbildung und Öffent-
lichkeitsarbeit. Die Förderung der Stationen durch das Land verfolgt den
Zweck, die Tier- und Pflanzenwelt sowie die Landschaft im jeweiligen örtlichen
Arbeitsbereich in Ergänzung zu den Tätigkeiten der Kreise, der Städte und
Gemeinden zu schützen und zu pflegen. Per Ratsbeschluss vom 01.02.2001
(DS 0111429NO) Niederschrift TOP 1.5.3 Biologische Station Bonn e.V. (DS
0013660) stellt die Stadt Bonn die für die Biostation erforderlichen Räume zur
Verfügung. Seit 2004 ist die Biostation bereits auf dem Gelände der alten
Stadtgärtnerei in Dransdorf ansässig und soll auch zukünftig dort verortet wer-
den. Planungen hinsichtlich der Neugestaltung des Geländes müssen die An-
forderungen der Biostation einbeziehen. Der zur Ausübung sämtlicher Tätigkei-
ten der Biostation benötigte Raum- /Platzbedarf für, Büro-, Freiland und Werk-
stattflächen sowie Lagerräume liegt im Detail vor und stellt sich zusammenfas-
send wie folgt dar:
• Büroarbeitsplätze: ca. 300 m2
• Werkstatt/Lagerfläche (Freilandarbeit): ca. 400 m2
• Hoffläche: ca.1.500 m2Seite 6 von 35
Seite 7
• Anpflanzfläche Regiosaatgut/Landwirtschaftliche Nutzfläche: 5.000 m2
• Außengelände (Halböffentlich zugänglich/als Ausgleichfläche für artenschutz-
rechtlichen Ausgleich angedacht): 3.500 m2
Klimaschutz und Klimaanpassung:
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, die
Energieversorgung nahezu vollständig auf regenerative Energien umzustellen,
sich kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabi-
litäten im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielset-
zungen wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und Kli-
maanpassung (DS190114), welches sich als Teil der Nachhaltigkeitsstrategie
der Stadt Bonn versteht, durch den Rat beschlossen. Vor diesem Hintergrund
werden Anforderungen und Maßgaben zu Klimaschutz (z.B. Energieeffizienz-
standard, Energieversorgung, solarenergetische Optimierung, Solarverpflich-
tung) und Klimaanpassung (z.B. Optimierung der Durchlüftung, Gebäudebe-
grünung) formuliert, die im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind.
Neubauten sind so zu planen, dass sie nur noch einen geringen Energiebedarf
aufweisen, der weitestgehend mit erneuerbaren Energien gedeckt werden soll-
te. Die Orientierung am Energieeffizienzhausstandard 40 wird empfohlen.
Darüber hinaus sollte neben dem Energiebedarf in der Nutzungsphase der ge-
samte Lebenszyklus betrachtet werden und somit auch der schonende Einsatz
von Ressourcen verfolgt werden. Ein wichtiger Baustein für ein effizientes Ge-
samtkonzept ist die solarenergetische Optimierung der Gebäude, Dächer und
Grundrisse, um sowohl passive als auch aktive solare Gewinnen optimal nut-
zen zu können. Gleichzeitig muss die sommerliche Überhitzung vermieden
werden, vorzugsweise durch passive Maßnahmen bspw. durch außenliegen-
den Sonnenschutz, Vordächer, entsprechende Materialien oder Begrünung. Im
Falle einer notwendigen aktiven Kühlung sollte diese auf dem Einsatz erneuer-
barer Energien basieren.
Vor dem Hintergrund des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 sind
verschiedene Versorgungsvarianten zu betrachten und hinsichtlich ihrer Ener-
giebedarfe und CO2-Emissionen vergleichend darzustellen.
Gemäß den Beschlüssen zur Solarverpflichtung (DS 201344 und 210919) wird
die Installation von Photovoltaikanlagen auf Gebäudedächern unter Berücksich-
tigung der wirtschaftlichen Angemessenheit grundsätzlich verpflichtend festge-
schrieben. Die Kombination mit einer Dachbegrünung wird erwartet.
Vor dem Hintergrund bereits eingetretener Klimawandelfolgen und des sich
weiter intensivierenden Klimawandels gewinnt die klimawandelangepasste Pla-
nung von Neubauten und die entsprechende resiliente Entwicklung des Be-
standes immer höhere Bedeutung. Eine besonders hohe Bedeutung einer sen-
siblen und klimaangepassten Entwicklung ergibt sich bei der Nachnutzung der
alten Stadtgärtnerei zudem aus der Lage am Meßdorfer Feld. Das Meßdorfer
Feld ist eines der größten innerstädtischen Kaltluftentstehungsgebiete in Bonn
und wirkt zudem als Frischluftschneise. Diese Klimafunktionen sollen durch die
Planung nicht beeinträchtigt werden. Vielmehr sollte es ein Ziel der Entwicklung
sein, durch geeignete Maßnahmen wie Gebäudebegrünung, helle Oberflächen,
den Ausbau grüner (ggf. auch blauer) Infrastruktur, Entsiegelung/Begrenzung
der Neuversiegelung zu einer Verbesserung der bioklimatischen Situation bei-Seite 7 von 35
Seite 8
zutragen. Zudem sollte die Ausrichtung der Gebäude eine gute Durchlüftung
auch mit Blick auf angrenzende Siedlungsbereiche gewährleisten.
Soziales und Wohnen
Die demografische Entwicklung stellt Kommunen vor neue Herausforderungen.
Bisherige Infrastrukturen und Planungen passen oftmals nicht mehr zu den
aktuellen Wohn- u. Lebensbedürfnissen. Seit langem wächst bundesweit die
Zahl an selbstorganisierten Baugruppen und gemeinschaftlichen Wohnprojek-
ten und sie gewinnen immer mehr an gesellschaftspolitscher Bedeutung.
Gemeinschaftliche Wohnprojekte fördern durch ihr hohes bürgerschaftliches
Engagement, durch nachbarschaftliche Fürsorge und Aufmerksamkeit das
Gemeinwohl und stellen große Chancen und Potentiale für die gesamte Stadt
dar. Nachhaltigkeit, ökologisches Bauen, Mobilitätskonzepte, Integration, Inklu-
sion, soziale Verantwortung, integrierte ambulante Wohnpflege-
Gemeinschaften oder Pflegestützpunkte sind Aspekte, die von gemeinschaftli-
chen Wohnprojekten in den allermeisten Fällen eingeplant und gelebt werden.
In viele Projekte werden auch öffentlich geförderte Wohneinheiten integriert, um
eine soziale Durchmischung zu erlangen.
Das Ziel: gemeinsam zukunftsfähig leben und wohnen.
Ihre Öffnung ins Quartier, durch Bereitstellung von Gemeinschaftsräumen und
Beteiligungsangeboten an Aktivitäten für die gesamte Nachbarschaft, die
Führung von Cafés oder kleinen Lebensmittelläden, die Pflege von Quartier-
splätzen, Urban Gardening, etc. tragen in großem Maße zu einer positiven
Quartiersentwicklung bei.
Auch auf dem Gelände der ehemaligen Stadtgärtnerei wurde von der interes-
sierten Initiative bereits ein umfangreiches Konzept entwickelt, welches durch
eine Kombination der drei Bausteinen Wohnen, Umweltbildungszentrum und
urbane Landwirtschaft gemeinschaftlich nachhaltiges Wohnen und Leben reali-
sieren möchte. Die Vision des Vereins ist die Neubebauung der alten Stadt-
gärtnerei mit der Nutzung der vorhandenen Strukturen und Erhalt der Natur und
Biostation.
Grundsätzlich entsprechen die konzeptionellen Ziele und Werte gemeinschaftli-
cher Wohnprojekte bzw. der Hausgemeinschaften überwiegend den Strategien
und Ziele der Stadt Bonn für eine zukunftsfähige Wohnungsmarktentwicklung.
Die Förderung und Unterstützung zur Realisierung innovativer/gemeinschaft-
licher Wohnprojekte an geeigneten Stellen im Stadtgebiet liegt dement-
sprechend im Sinne der Stadtverwaltung und sollte bei der Entwicklung aller
potentiellen Bauflächen mit bedacht werden.
Kinder, Jugend und Familie
Projekte und Maßnahmen, die das Thema Nachhaltigkeit und Umweltschutz
aufgreifen sind für Kinder, Jugendliche und Familien wichtig und sollten frühzei-
tig im Bildungsprozess verankert werden. Gerade in urbanen Stadtgesellschaf-
ten fehlt vielen jungen Menschen der Bezug zur natürlichen Umgebung. An-
laufstellen, die auch als niederschwelliges Angebot genutzt werden können,
kommt daher eine besondere Bedeutung zu.Seite 8 von 35
Seite 9
Aufgrund von stadtplanerischen Maßnahmen, die im Umfeld in den nächsten
Jahren realisiert werden sollen, ist eine belastbare Bedarfsaussage für eine
öffentlich geförderte Kindertagesstätte an dem Standort zunächst nicht möglich.
Gleichwohl ist die Schaffung von Räumlichkeiten eines Umweltbildungszen-
trums, die eine Nutzung als Betreuungs- und Bildungsort für Kinder auch im
Vorschulalter (dauerhaft oder interimsweise) ermöglicht, zu begrüßen.
Bebauungsplanverfahren
Aufgrund des Modellcharakters, der Bedeutung fürs Quartiers und der hohen
Gestaltungsspielräume der Stadt im Rahmen der Veräußerung wird das Be-
bauungsplanverfahren mit hoher Priorität eingestuft und gemeinsam mit der
Arbeitsgemeinschaft zügig bearbeitet.
Finanzielle Auswirkungen:
Produktgruppe Produktgruppenbe-
zeichnung
Produkt Produktbezeichnung
01.28 Liegenschaftsmanagement 01.28.01 An- und Verkauf von Grundstücken
Investive Kosten der Maßnahme
Brutto Finanzstelle /
FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen
Einzahlungen
Investiver
Finanzsaldo
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich Folgekosten
Brutto Finanzstelle /
FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen /
Aufwendungen
• Faunistische
Fachgutachten
• Erfassung vor-
handener
Biotoptypen
• Rückbau- und
Entsorgungs-
konzept
• Bodenuntersu-
chung von Ge-
fahrstoffen
• Klimagutachten
• Rodung
30.000 €
30.000 €
60.000 €
60.000 €
30.000 €
30.000 €
123000128/7
21000
123000128/7
21000
123000128/7
21000
123000128/7
21000
123000128/7
21000
123000128/7
21000
2022
2022
2022
2022
2022
2022
Einzahlungen /
Erträge
Haushaltsbelastung
jährlich
240.000 €Seite 9 von 35
Seite 10
Anlage/n
1 Entwicklungskonzept der Kooperationspartner (öffentlich)
2 Finanzierungstrukturen (öffentlich)
3 Flächenübersicht (öffentlich)
4 Abbildungen (öffentlich)Seite 10 von 35
Alte Stadtgärtnerei
Entwicklungskonzept der Kooperationspartner
Montag Stiftung Urbane Räume gAG & Neue Stadtgärtnerei e.V.
Stand: 25.05.2022Seite 11 von 35
Gelände: Alte Stadtgärtnerei
Flurstücke 177, 184, 185, 307/1Seite 12 von 35
Gelände: Aufteilung
Urbane Landwirtschaft
Wohnen
Bio-
Station
Bildung &
Qualifizierung
Grüne
Spielstadt
Int. GärtenSeite 13 von 35
Die Projektbausteine
Urbane Landwirtschaft
Wohnen
Bio-
Station
Bildung &
Qualifizierung
Grüne
Spielstadt
Int. Gärten
Hangkante zw. Siemensstraße & Auf dem
Dransdorfer Berg
Nutzung:
Gartentreppe, Gemeinschaftsbildung & Erschließung des Gelände
Gemeinsame Entwicklung in Kooperation
mit der Stadt Bonn
Urbane Landwirtschaft
Keine Bebauung
Nutzung:
Regenerative Landwirtschaft
im offenen Lern- &
Begegnungsraum
Vertrag: Pachtvertrag
(vgl. WILA/Grüne Spielstadt)
Vertragspartner:
Neue Stadtgärtnerei Bildung
und Landwirtschaft e. V.
Wohnbebauung
BGF: 3000 - 4000m²
Nutzung:
Sozial-ökologisches Wohnen für rund 100 Personen
nach dem MHS-Modell (Strohballenbau)
Vertrag: Erbpachtvertrag
Vertragspartner:
Neue Stadtgärtnerei GmbH
Bildung & Qualifizierung
BGF: 3000 - 4000m²
Nutzung:
Stadtteilarbeit mit Fokus auf Bildung
und Qualifizierung
Vertrag: Erbpachtvertrag unter Verzicht
auf Ehrhebung des Erbpachtzinses für
eine direkte Stadtteilrendite
Vertragspartner:
Montag Stiftung Urbane Räume gAG
Fläche verbleibt in Pacht durch
Wissenschaftsladen Bonn (WILA)Seite 14 von 35
Projektansätze & Ideen
Urbane
Landwirtschaft Wohnen
Bio-
Station
Bildung &
Qualifizierung
Agroforstsystem
Steigerung der Biodiversität
Offener Lernort
für integrierten Naturschutz
Kreislauf-Landwirtschaft
Produktion & CO2 Speicher
Bildung, Qualifizierung &
Rendite für Dransdorf
Kooperationen vor Ort
mit Schulen und Bildungsträgern
Biologische Station
Bonn / Rhein-Erft e. V.
Quelle: Anne Burgess
Inklusives Wohnen
Langfristig soziale Mieten
CO2 armes Bauen
Regionale, regenerative Baustoffe (Stroh)
Vorhandenes integrieren
Gebäude, Bäume & versiegelte FlächenSeite 15 von 35
Akteursgemeinschaft für Dransdorf
Alte
Stadtgärtnerei
Ketteler-
schule
Universität
zu Bonn
Biologische
Station Bonn-
Rhein-Erft
e.V.
WILA
Grüne
Spielstadt
Familien-
zentrum
städt. KiTa
Bio-Stadt
Bonn
Regional-
wert AG
Ernährung-
rat Bonn
Bürger-
initiative
Messdorfer
Feld
Montag
Stiftung
Urbane Räume
gAG
Neue
Stadtgärtnerei
e. V.
Bonner
Verein für
Pflege- &
Gesundheits-
berufe
JUZE
Dransdorf
Karl-
Simrock
-Schule
Stadtteil-
verein
Dransdorf
August-
Macke-
Schule
ca. 1 Km
ca. 600 m
Weitere
Akteure in
AussichtSeite 16 von 35
Kooperationsbausteine Projektrealisierung
Stadt Bonn – Montag Stiftung Urbane Räume gAG – Neue Stadtgärtnerei e. V.
Eine sichere Grundlage schaffen
• Letter of Intent & Zugang zu Grundstück für Voruntersuchungen
• Ratsbeschluss zur Erstandienungsrecht für Machbarkeitsprüfung
• kooperative Neuentwicklung des städtebaulichen Leitbilds
Ziele • Vorhabenbezogener B-Plan & 3 Verträge:
1. Erbbaurechtsvertrag für Montag Stiftung Urbane Räume gAG unter Verzicht auf
Ehrhebung des Erbpachtzinses für eine direkte Stadtteilrendite
2. Erbbaurechtsvertrag für Neue Stadtgärtnerei e.V.
3. Pachtvertrag für Neue Stadtgärtnerei e.V. zur frühzeitigen Entwicklung der Urbanen
LandwirtschaftSeite 17 von 35
Die gemeinschaftliche Stadtteilentwicklung
der Stadt Bonn mit der Montag Stiftung Urbane Räume
und dem Verein Neue Stadtgärtnerei
realisiert ein zukunftsweisendes Pilotprojekt, das…
… dem Quartier langfristig eine Stadtteilrendite für eine
chancengerechte Stadtteilentwicklung sichert,
… sozial-ökologische Wohnungen dauerhaft günstig anbietet,
… Kooperationen der Bildungslandschaft in Dransdorf stärkt,
… die Zugänglichkeit des Stadtteils zum Erholungsgebiet über die
Hangkante vereinfacht,
… die Milieus im Stadtteil vernetzt und Dransdorf an die Stadt anbindet.Seite 18 von 35
Kooperationspartner
Vertreten durch
Johanna Debik, Stefan Anspach
Kontakt
Lukas Knopp
Raiffeisenstraße 5, 53113 Bonn
+49 160 1264289
dransdorf@montag-stiftungen.de
montag-stiftungen.de/mur neue-stadtgaertnerei.org
Vertreten durch
Sara Hennes, Alexander Gabriel, Lukas Knopp
Kontakt
Maike Rolf & Alexander Gabriel
Neue Stadtgärtnerei e. V.
Rheindorfer Str. 56, 53225 Bonn
lenkungskreis@neue-stadtgaertnerei.orgSeite 19 von 35
Alte Stadtgärtnerei
Finanzierungsstruktur für die Entwicklung der Bausteine:
Wohnen - Neue Stadtgärtnerei e.V. &
Bildung und Qualifizierung - Montag Stiftung Urbane Räume gAG
Stand: 25.05.2022Seite 20 von 35
Gelände: Alte Stadtgärtnerei
Flurstücke 177, 184, 185, 307/1Seite 21 von 35
Gelände: Aufteilung
Urbane Landwirtschaft
Wohnen
Bio-
Station
Bildung &
Qualifizierung
Grüne
Spielstadt
Int. GärtenSeite 22 von 35
Urbane Landwirtschaft
Wohnen
Bio-
Station
Bildung &
QualifizierungUrbane Landwirtschaft
Keine Bebauung
Vertrag: Pachtvertrag
(vgl. WILA/Grüne
Spielstadt)
Vertragspartner:
Neue Stadtgärtnerei
Bildung und
Landwirtschaft e. V.
3 Flächen = 3 Verträge
Wohnbebauung
BGF: 3000 - 4000m²
Vertrag: Erbpachtvertrag
Vertragspartner:
Neue Stadtgärtnerei GmbH
Bildung & Qualifizierung
BGF: 3000 - 4000m²
Vertrag: Erbpachtvertrag unter
Verzicht auf Ehrhebung des
Erbpachtzinses für eine direkte
Stadtteilrendite
Vertragspartner:
Montag Stiftung Urbane Räume gAG
Fläche verbleibt in Pacht durch
Wissenschaftsladen Bonn (WILA)Seite 23 von 35
Hangkante zwischen Siemensstraße
& Auf dem Dransdorfer Berg
Nutzung:
Gartentreppe, Gemeinschaftsbildung &
Erschließung des Gelände
Gemeinsame Entwicklung
in Kooperation mit der Stadt Bonn
… und eine HangkanteSeite 24 von 35
Das Initialkapital-Prinzip
der Montag Stiftung Urbane Räume
für die Entwicklung der Fläche „Bildung & Qualifizierung“
Solidarische, inklusive Gemeinschaft rund um das Projekt
Verantwortungsübernahme von Personen aus der Gemeinschaft zur
gemeinnützigen Weiterentwicklung und Verstetigung des Projekts
Bessere Chancen auf gesellschaftliche Teilhabe, Bildung und
Lebenszufriedenheit für alle im Stadtteil
Hohe ästhetische und funktionale Qualität der Projektimmobilie,
die zum belebten und identitätsstiftenden Ort im Stadtteil wird
Selbstständigkeit des Projekts und Bereitstellen von Geld, Raum
und Engagement für das Gemeinwohl
ZieleSeite 25 von 35
1
2
3
5
4Community Building
Gemeinwohlorientiert Bauen
Gemeinwohlstrategie
Wirtschaftliche + technische Machbarkeit
solidarische Nachbarschaft
aus Nutzerinnen,
Mietern und Nachbarinnen
Freiräume
Stadtteilrendite
gemeinwohlorientierte
Vermietung + Verwaltung
Gebäude + Grundstück + Stadtteil
Gemeinsam
Chancen bauen
Das Initialkapital-Prinzip Geeigneter Standort
Sichere GrundlageAus- und Aufbau
Gemeinsames Konzept
Langfristige
Perspektiven
Eigenkapital + Fremdkapital + Fördermittel
Erbbaurechtsvertrag + Kooperationsvertrag
Gründung einer gemeinnützigen ProjektgesellschaftSeite 26 von 35
Finanzierungskonzept für die
Entwicklung der Fläche „Wohnen“
Das MHS hat in rund 30 Jahren bereits 171 Hausprojekte realisiert.
Jedes Projekt des MHS wird von den jeweiligen Mieter:Innen in
Selbstorganisation in Vereinsform bewirtschaftet.
Die Struktur des MHS garantiert langfristig stabile soziale Mieten,
verhindert Veräußerung und Spekulation.
Die Immobilie kann nicht in Privateigentum überführt werden.
Das Modell des Mietshäusersyndikat (MHS)Seite 27 von 35
Das Modell des Mietshäusersyndikat (MHS)
Neue Stadtgärtnerei e. V.
+ Mietshäusersyndikat GmbH
= Neue Stadtgärtnerei GmbH
Die Gesellschafter sind gemeinsam
Eigentümer der Immobilie.
Durch gegenseitige Kontrolle sichern
sie langfristig stabile und soziale Mieten.
Selbstverwaltung,
Geschäftsführung,
Vetorecht bei Hausverkauf,
Satzungsänderungen und
Ergebnisverwendung
Vetorecht bei
Hausverkauf,
Satzungsänderungen und
Ergebnisverwendung
Neue Stadtgärtnerei
e. V.
(Mieter:Innen)
Mietshäuser-
Syndikat
GmbH
Neue Stadtgärtnerei GmbHSeite 28 von 35
Finanzierung des Baustein Wohnen
Stammkapital
Direktkredite
Bankkredite
zum Beispiel:
GLS Bank,
KfW,
NRW-Bank,
…Seite 29 von 35
Warum ein MHS-Projekt?
die Engagierten im Verein „Neue Stadtgärtnerei“ verstehen das
Vorhaben vor allem als sozial-politisches Projekt
mit dem MHS-Modell wollen wir einen Beitrag zur Schaffung
von dauerhaft günstigem und gutem (ökologischem)
Wohnraum in Bonn beitragen:Seite 30 von 35
Warum ein MHS-Projekt?
1. Es wird mindestens den vorgeschriebenen Anteil öffentlich geförderten
Wohnraumes entsprechend des Bonner Baulandmodells geben
Wir können für die gesamte Dauer der Erbpacht
eine verbindliche Mietpreisbindung zusagen.
2. Auch der nicht geförderte Wohnraum bleibt langfristig kostengünstig, da es kein
privates Gewinninteresse an den Einnahmen aus der Wohnungsvermietung gibt
Keine MieterhöhungSeite 31 von 35
Kooperationspartner
Vertreten durch
Johanna Debik, Stefan Anspach
Kontakt
Lukas Knopp
Raiffeisenstraße 5, 53113 Bonn
+49 160 1264289
dransdorf@montag-stiftungen.de
montag-stiftungen.de/mur neue-stadtgaertnerei.org
Vertreten durch
Sara Hennes, Alexander Gabriel, Lukas Knopp
Kontakt
Maike Rolf & Alexander Gabriel
Neue Stadtgärtnerei e. V.
Rheindorfer Str. 56, 53225 Bonn
lenkungskreis@neue-stadtgaertnerei.orgSeite 32 von 35
Anlage 3Seite 33 von 35
Gemarkung Flur Flurstück Groß qm
Lessenich 3 185 2.297 qm
Lessenich 3 184 426 qm
Lessenich 3 177 41.631 qm
Lessenich 3 158 1.059 qm
Lessenich 3 157 989 qm
Lessenich 3 51 43 qm
Lessenich 3 50 76 qm
Lessenich 3 47 51 qm
Lessenich 3 90/64 847 qm
Lessenich 3 128/65 1.686 qm
Lessenich 3 66 821 qm
Lessenich 7 1338 998 qm
Gesamt 50.924 qmSeite 34 von 35
Abbildungen:
Abb. 1): Luftbild 2021 Abb. 2): Darstellung Liegenschaftskataster
Abb. 3): Darstellung Grenzen des LP Kottenforst Abb. 2): Darstellung der für den Naturschutz rele-
vante Flächen/artvorkommen
Planungsrelevante
Arten; Verbundsfläche; Schutzwürdiges Biotop;
KompensationsflächeSeite 35 von 35