Bebauungsplan Nr. 8124-24, Wohnpark II in Vilich-Müldorf - Notwendigkeit einer erneuten Offenlage aufgrund umfangreicher Planänderungen

Mitteilungsvorlage
öffentlich
220938
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bebauungsplan Nr. 8124-24, Wohnpark II in Vilich-
Müldorf -
Notwendigkeit einer erneuten Offenlage aufgrund
umfangreicher Planänderungen
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 01.06.2022 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 01.06.2022 Kenntnisnahme
Rat 09.06.2022 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Aus den nachfolgend näher beschriebenen Gründen sieht die Verwaltung es
als erforderlich an, den Bebauungsplan Nr. 8124-24 "Wohnpark II" in Vilich-
Müldorf erneut öffentlich auszulegen:
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8124-24 sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine der Randlage des Stadtbezirks
Beuel angepasste Wohnbebauung mit ca. 420 Wohneinheiten geschaffen
werden. Für den verkehrlich insbesondere mit dem ÖPNV gut erschlossenen
Standort stellt die Planung auf eine dem benachbarten Wohnpark I
vergleichbare verdichtete Bebauungsstruktur mit zweigeschossigen
Einzelhäusern, Doppelhäusern und Hausgruppen sowie dreigeschossigen
Mehrfamilienhäusern ab.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 8124-24, Wohnpark
II in Vilich-Müldorf, fand in der Zeit vom 20.08.2020 bis einschließlich
21.09.2020 statt. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung sind von Seiten der
beteiligten Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange Stellungnahmen
vorgetragen worden, die eine Überarbeitung des Planentwurfes erfordern. Die
Kumulation von Änderungen machen in ihrer Gesamtheit die Durchführung
einer erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs erforderlich
(s. § 4a Abs. 3 BauGB). Die vorgesehenen Änderungen werden im Folgenden
aufgeführt:
Wendegleis Stadtbahn
Die SWB beabsichtigen, östlich der Haltestelle Vilich-Müldorf im Bereich des
Wohnpark II eine Wendeanlage für die Stadtbahnlinie 66 zu errichten. Die
Wendeanlage ist erforderlich, um die vorgesehene Taktverdichtung der Linie 66
auf dem Gebiet der Stadt Bonn realisieren zu können. Eine Wendeanlage in
Form eines südlich der Trasse liegenden seitlichen Wendegleises ist imSeite 1 von 6
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aktuellen B-Planentwurf zwar bereits berücksichtigt. Aus betrieblichen Gründen
bevorzugen die SWB jedoch nun eine Wendeanlage in Form eines
Wendegleises in Mittellage zwischen den beiden Richtungsgleisen der
Stadtbahnlinie. Die Anordnung des Wendegleises in Mittellage vermeidet das
Kreuzen eines Richtungsgleises beim Wendevorgang, womit eine
Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit der Strecke vermieden werden kann.
Damit auf den Richtungsgleisen auch künftig die gleichen Geschwindigkeiten
wie im jetzigen Zustand gefahren werden können, wird ein Verschwenken des
Richtungsgleises Siegburg nach Süden und ein Einschwenken östlich des
mittigen Wendegeleises in Form eines langgezogenen Gleisbogens zurück in
die bestehende Gleislage erforderlich. Hierdurch entsteht zusätzlicher
Flächenbedarf für die Betriebsanlagen der Stadtbahn.
Der Änderungswunsch wurde durch die SWB erst nach Abschluss der
öffentlichen Auslegung des B-Planentwurfs an die Verwaltung herangetragen.
Der Bau der Wendeanlage verursacht eine notwendige Verlegung zweier
Kanalleitungen, die bisher unterhalb des bestehenden Hangelarer Wegs
verlaufen. Diese können beim Ausbau nicht unterhalb der künftigen Gleise
verbleiben, sondern müssen ebenfalls partiell nach Süden verlegt werden.
Eine detaillierte Flächenabgrenzung, die verbindlich für die Einarbeitung in den
Bebauungsplanentwurf verwendet werden kann, ist derzeit noch nicht
verfügbar, da zu den seitens der Fachverwaltung erarbeiteten
Abgrenzungsvorschlägen noch keine abschließende Stellungnahme der SWB
vorliegt.
Neben der Wendeanlage sehen die Flächen für den Bahnverkehr des
Planentwurfes auch eine Verlängerung der Bahnsteige sowie einen
zusätzlichen Gleisübergang östlich des vorhandenen Haltepunktes vor. Der
beschrankte Bahnübergang für Fuß- und Radverkehr im Bereich des Müldorfer
Angers muss ebenfalls umgebaut werden. Dabei kann eine Verbreiterung des
Übergangs sowie der Zuwegung berücksichtigt werden, dies ist jedoch von den
Planfestsetzungen unabhängig.
Durch die ergänzende Flächeninanspruchnahme für die Wendeanlage, die
Bahnsteigverlängerung und den Bahnübergang sind die Festsetzungen für die
Versickerungs- und Wohnbauflächen südlich der Stadtbahntrasse
entsprechend anzupassen.
Radschnellweg
In einer Stellungnahme im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die
Anlage eines Radschnellwegs im Zuge des Hangelarer Wegs vorgeschlagen,
der parallel zur Stadtbahnlinie 66 verlaufen würde und damit Siegburg, St.
Augustin mit Beuel und der Bonner Innenstadt verbinden würde. Bisher war die
Fläche derart festgesetzt, dass ein 4m breiter gemeinsamer Fuß- und Radweg
umgesetzt werden kann, für den eine öffentliche Verkehrsfläche in einer Breite
von insgesamt 5,5 m (inclusive Sicherheits- und Entwässerungsstreifen)
festgesetzt werden sollte. Nach Prüfung durch die Verwaltung soll nun durch
angepasste Planfestlegungen ermöglicht werden, dass der neu zu bauende
Hangelarer Weg nach den aktuellen Standards eines Radschnellwegs
ausgebaut werden kann.Seite 2 von 6
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Die entsprechende Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche im
Bebauungsplanentwurf muss dafür um 2,5m auf insgesamt 8m Breite nach
Süden erweitert werden, so dass ein 4m breiter Radweg, ein 2,5m Fußweg
sowie 0,5m Sicherheitsstreifen zur Bahn und 1m Entwässerungsfläche südlich
des Wegs entstehen können. Die Verbreiterung verursacht eine entsprechende
Verkleinerung der angrenzenden Wohnbauflächen und erfordert eine
Umplanung der bereits ausgearbeiteten Tiefbau- und Entwässerungsplanung.
Der Radschnellwegstandard wird sich dabei auf den angrenzenden
bestehenden Überführungsbauwerken Bundesgrenzschutzstraße und
Mühlenbach sowie im nordwestlichen Bereich des Plangebiets im Bereich des
bestehenden Wohngebäudes voraussichtlich auch langfristig nicht vollständig
umsetzen lassen. Radschnellwege können jedoch auch sinnvoll betrieben
werden, wenn Teilabschnitte mit verminderten Querschnitten verbleiben, so
dass der Ausbau dort wo es möglich ist, umgesetzt und planungsrechtlich
gesichert werden sollte.
Es wird angestrebt, die bisher vorgesehenen Bebauungsmöglichkeiten auf den
durch die Verbreiterung der Verkehrsflächen betroffenen Bauflächen nicht
einzuschränken, es soll daher geprüft werden, ob eine entsprechende
Anhebung der Grundflächen- und Geschossflächenzahlen erfolgen kann.
Durch die anzupassenden Festsetzungen aufgrund des breiteren
Radschnellwegs ergeben sich über den aus dem Wendegleis resultierenden
Umplanungsbedarf am nordöstlichen Versickerungsbecken hinaus zusätzliche
Änderungserfordernisse an den beiden nördlichen Becken.
Besondere Wohnformen
Konzeptidee des Baugebiets ist es, Wohnformen insbesondere für Familien
bereitzustellen und im Sinne der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach
§§165ff BauGB Wohnraum für weite Kreise der Bevölkerung zur Verfügung zu
stellen. Auch eine gute Durchmischung des Plangebiets durch eine Verteilung
der verschiedenen Wohnformen auf alle Teilbereiche gehört zum Konzept. Die
Ermöglichung der Grundstücksvergabe an Baugruppen oder Gemeinschaften
zur Umsetzung besonderer Wohnformen wurde früh im Planungsprozess
berücksichtigt. So sah der Offenlageentwurf innerhalb bestimmter
Wohnbauflächen eine Flexibilisierung der ansonsten eher restriktiven
städtebaulichen Vorgaben vor, womit sich diese Baufelder sowohl für
herkömmlichen Geschosswohnungsbau als auch für die Realisierung
besonderer Wohnformen eignen. Diese Baufelder waren über das Baugebiet
verteilt.
Die Interessengemeinschaft Anders Wohnen e.V. hat kurz vor der Offenlage
des Bebauungsplanes eine umfangreiche Liste mit Anregungen zum
Plankonzept vorgelegt, die im Offenlageentwurf aus zeitlichen Gründen jedoch
nicht mehr berücksichtigt werden konnten. Es wurde durch die Verwaltung
vorgeschlagen, die Anregungen als Stellungnahme zur Offenlage zu behandeln
und die vorgetragenen Gesichtspunkte, soweit dies ohne Auswirkungen auf die
Grundzüge der Planung möglich und städtebaulich verträglich ist, zu
berücksichtigen. Zum Satzungsbeschluss hätte damit ein Deckblatt angelegt
werden können, ohne dass eine erneute Offenlage erforderlich geworden wäre.Seite 3 von 6
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Diese Einschätzung wurde am 27.05.2020 vom Planungsausschuss zur
Kenntnis genommen (siehe DS-Nr. 200187-2 ST). Da sich nunmehr
herausgestellt hat, dass eine erneute Offenlage nicht vermeidbar ist, können
über die Grundzüge der Planung hinausgehende Anpassungen und
Änderungen vorgenommen werden, jedoch soll das siegreiche Konzept aus
dem ursprünglichen städtebaulichen Qualifizierungsverfahren nicht verlassen
werden. Außerdem sollten keine Änderungen vorgenommen werden, welche
Veränderungen am Entwässerungskonzept nach sich ziehen müssten. Unter
Berücksichtigung der vorgetragenen Anregungen sollen insofern moderate
Änderungen an überbaubaren Grundstücksflächen, Geschosszahlen und
Ausnutzungsmöglichkeiten der Baufelder in den Planentwurf zur erneuten
Offenlage einfließen.
Die Stellungnahme der Interessengemeinschaft hatte eine darüber
hinausgehende Berücksichtigung der besonderen Wohnformen zum Ziel. Dabei
wurde in erster Linie Wert auf eine räumliche Konzentration der Projekte gelegt,
so dass im Fall eines Zustandekommens der Baugemeinschaften ein eigenes
Quartier innerhalb des Baugebiets entstehen würde. Ein Großteil der
betreffenden Vorschläge der Interessengemeinschaft konnte jedoch aufgrund
der fortgeschrittenen Ausbauplanung der öffentlichen Verkehrs- und
Grünflächen sowie aus städtebaulichen Gründen nicht berücksichtigt werden.
Nach Abstimmungsgesprächen zwischen Interessengemeinschaft und
Verwaltung wurde jedoch die Idee der räumlichen Konzentration
aufgenommen, so dass nun zwei zusätzliche, flexibel ausgelegte Baufelder im
Nordwesten des Plangebiets ausgewiesen werden sollen. Die auf diesen
Baufeldern ursprünglich vorgesehene Festsetzung einer Hausgruppen- und
Doppelhausbebauung mit zwingend II Vollgeschossen soll daher einer II-III-
geschossigen Bauweise ohne Haustypfestlegung weichen, durch die sowohl
Doppelhäuser, Hausgruppen und herkömmlicher Geschosswohnungsbau als
auch Gebäude besonderer Wohnformen umgesetzt werden können. Auch die
vorgesehene Änderung des Zuschnitts der überbaubaren Grundstücksflächen
erlaubt auf diesen Baufeldern eine flexiblere Verteilung der Gebäude auf den
betroffenen Grundstücken und die Realisierung zusammenhängender,
hofartiger Gebäudekörper und kommt damit den Vorstellungen der
Interessengemeinschaft entgegen, ohne vom bisherigen städtebaulichen
Plankonzept zu stark abzuweichen.
Die Anzahl der vorgesehenen Wohneinheiten von ca. 420 für das gesamte
Plangebiet soll weiterhin Grundlage für die Planaufstellung sein, wobei mit der
größeren Vielfalt der möglichen Wohnformen und Gebäudetypen hier mit einer
größeren Bandbreite gerechnet werden muss, so dass sich die Zahl im
Rahmen der Realisierung noch ändern kann.
Im Rahmen der Vorlage DS-Nr. 200183 wurde am 22.06.2020 durch den Rat
beschlossen, dass sich die Vermarktung des Wohnparks an den Zielen des
Bonner Baulandmodells orientieren soll. Dabei sollten die damaligen Vorgaben
des Ratsbeschlusses zum Bonner Baulandmodell folgend ca. 40 % der
Bruttogeschossfläche im geförderten Wohnungsbau bzw. anteilig für besondere
Wohnformen errichtet werden. Es wird nun angestrebt, auf Grundlage des
städtebaulichen Konzepts die inzwischen erfolgte Anhebung der Förderquoten
auf 50% im Baulandmodell auf die Vermarktung des Wohnparks II möglichst zu
übertragen. Änderungen der Planfestsetzungen sind dafür nicht erforderlich,
da die Förderfähigkeit der Wohnungen in diesem Plan nicht festgesetzt wird.Seite 4 von 6
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Deren Realisierung soll über die entsprechende Vermarktung durch den
beauftragten Entwicklungsträger in Abstimmung mit der Stadt gesteuert
werden.
Äußere verkehrliche Erschließung
Im Rahmen der durchgeführten Offenlage wurde durch den Landesbetrieb
Straßenbau gefordert, dass die Auswirkungen der Bauleitplanung auf den
angrenzenden Knoten B565/L83/Bundesgrenzschutzstraße zu untersuchen
sind. Eine Verkehrsprognose zur Ermittlung der Leistungsfähigkeit hängt von
verschiedenen Planungen in der näheren Umgebung sowie deren Ausbauform
ab. Festgestellt wurde gutachterlich, dass der Knoten - unabhängig von der
Entwicklung des Wohnparks II - aufgrund der in den letzten Jahren erfolgten
Verkehrsentwicklung in seiner jetzigen Form nicht mehr ausreichend
leistungsfähig ist.
Daher wird ein vierstreifiger Ausbau der B56 in diesem Bereich durch den
Landesbetrieb Straßen NRW geplant, was sich auch auf den
Bundesverkehrswegeplan stützt. Durch die nun vorliegende
Verkehrsuntersuchung inklusive Mikrosimulation wurde deutlich, dass ein
Ausbau des bestehenden Knotens in Form einer aufgeweiteten Kreuzung mit
Lichtsignalanlagen ausreichend leistungsfähig sein wird, so dass nur eine
solche Bauform durch den Bund als Straßenbaulastträger finanziert würde.
Ebenso wurde die Leistungsfähigkeit einer Kreisverkehrslösung mit
Unterführung der B56 nachgewiesen. Die bisher von der Stadt Bonn
favorisierte Kreisverkehrsvariante, die wesentlich höhere Baukosten
verursachen würde, müsste jedoch größtenteils von der Stadt Bonn selbst
finanziert werden. In einer separaten Beschlussvorlage, die voraussichtlich in
der zweiten Jahreshälfte in die politischen Gremien gebracht wird, sollen die
Ergebnisse der Verkehrsuntersuchungen vorgestellt werden, die als Grundlage
für eine Entscheidung des Rates zur favorisierten Ausbauform des Knotens
benötigt werden. Aufgrund der bisherigen Beschlusslage der Stadt Bonn und
der nicht gesicherten Finanzierung konnte der Knotenausbau durch Straßen
NRW bisher nicht vorangetrieben werden. Für die Thematik des Ausbaus der
B56 und des Knotens mit der Bundesgrenzschutzstraße spielt der Wohnpark II
insgesamt nur eine untergeordnete Rolle, dennoch ist der Ausbau notwendig
zur Sicherstellung der ausreichenden Erschließung des Baugebiets.
In der erneuten Offenlage wird die vollständige Verkehrsuntersuchung für die B
56 einschließlich der Mikrosimulation öffentlich ausgelegt, so dass diese
Forderung von Straßen NRW als erfüllt angesehen werden kann. Hinsichtlich
der Leistungsfähigkeit des Knotens und der verkehrlichen Auswirkungen der
Planung wird im Interesse der Rechtssicherheit des Bebauungsplanes eine
einvernehmliche Lösung mit Straßen NRW angestrebt. Noch nicht geklärt
werden konnte bisher durch Straßen NRW, ob dieser
Leistungsfähigkeitsnachweis des Knotens für eine bedenkenfreie
Stellungnahme in der zweiten Offenlage ausreicht. Es kann davon
ausgegangen werden, dass von der Stadt mindestens eine Abkehr von der
Kreisverkehrsvariante oder ein Aufzeigen der Finanzierung der Mehrkosten des
Kreisverkehrs erwartet wird. Oberverwaltungsgerichtlich geklärt ist, dass mit
Inkrafttreten des Bebauungsplans eine ausreichende Leistungsfähigkeit desSeite 5 von 6
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Knotens sichergestellt sein muss. Inwieweit diese Sicherstellung eine
verbindliche Umbauplanung für den Knoten, eine straßenrechtliche
Planfeststellung oder Plangenehmigung, die Sicherstellung der Finanzierung
des Knotenumbaus, seinen Baubeginn oder gar die Inbetriebnahme erfordert,
oder in inwieweit diese Vorgänge parallel zum Bau der inneren Erschließung
des Plangebiets ablaufen können, ist rechtlich noch abschließend zu klären.
Auswirkungen auf die Planfestsetzungen haben diese Fragestellungen nicht, da
sowohl die Flächenbedarfe der Kreisverkehrslösung als auch die des
ausgebauten Lichtsignalknotens bei der Abgrenzung des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans ausreichend berücksichtigt wurden. Entscheidend für die
Rechtssicherheit des Bebauungsplanes ist jedoch die Sicherung der
ausreichenden äußeren Erschließung.
Im Nachgang der ersten Offenlage wurden von Straßen NRW auch Bedenken
gegen die Planung von Lärmschutzanlagen in der Anbauverbotszone der
Bundesstraße vorgebracht. Es wird jedoch verwaltungsseitig davon
ausgegangen, dass es hier zu einer einvernehmlichen Lösung kommt, die auch
keinen Änderungsbedarf des Bebauungsplanentwurfs auslöst. Die Einrichtung
von Lärmschutzanlagen in der 20m breiten Anbauverbotszone wurde in den
angrenzenden Ausbauabschnitten der B56 zum Teil bereits umgesetzt. Die
Maßnahmen erfolgten entweder im Zuge von Ausbaumaßnahmen der B 56
durch Straßen NRW selbst oder auf der Grundlage von entsprechenden
planungsrechtlichen Festsetzungen in Bebauungsplänen durch die Stadt Bonn.
Erfordernis der erneuten Offenlage
Nach §4a Abs. 3 BauGB ist bei Änderungen eines Bauleitplanentwurfs nach
der Offenlage eine erneute Auslegung erforderlich. Werden die Grundzüge der
Planung nicht berührt, kann die Einholung von Stellungnahmen auf die von der
Änderung oder Ergänzung betroffene Öffentlichkeit sowie die berührten
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt werden. Der
Umfang der vorgesehenen Änderungen ist jedoch umfangreich und der Kreis
derer, die von den Änderungen betroffenen sein können, nicht ausreichend
sicher bestimmbar. Aus diesen Gründen ist aus Sicht der Verwaltung und im
Sinne der Rechtssicherheit eine erneute Offenlage unumgänglich, um zu einem
Satzungsbeschluss zu gelangen. Das Inkrafttreten des Bebauungsplanes wird
dadurch nicht verzögert, da bereits die immer noch in Abstimmung befindliche
Sicherung der äußeren Erschließung des Baugebietes zu nach wie vor nicht
absehbaren Verzögerungen der Baurechtschaffung führt.
Anlage/n
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