Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6520-1, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Poppelsdorf; „Im Wingert“

Beschlussvorlage
öffentlich
220917
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6520-1,
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Poppelsdorf; „Im Wingert“
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 01.06.2022 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 07.06.2022 Anhörung
Rat 09.06.2022 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Die Caritas Bonn benötigt zeitnah Klarheit über die Genehmigungsfähigkeit
ihres Bauvorhabens, die Wohneinrichtung Villa Noah. Sofern die
Verwaltungsvorlage nicht vor der Sommerpause in den politischen Gremien
beraten wird, kommt es zu zeitlichen Verzögerungen.
Schaden: Verzögerungen im Bauantrags-, Genehmigungs- und Bauprozess,
durch die ein Privater (Caritas) betroffen wird.
Grund der Verzögerungen: Die Verwaltungsinterne Abstimmung konnte nicht
rechtzeitig abgeschlossen werden.
Beschlussvorschlag
Der Bebauungsplan Nr. 6520-1 der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Poppelsdorf, zwischen der Straße Im Wingert,
Nachtigallenweg, Clemens-August-Platz, der südlichen Grenze des Grundstück
Clemens-August-Platz 7 und einer Parallelen von ca. 40 m östlich der Grenze
des Grundstücks Im Wingert 9 ist gemäß §§ 2 ff Baugesetzbuch (BauGB) als
teilweise Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7720-44 aufzustellen.
Begründung
Planungsanlass ist die erforderliche Umsiedlung der Villa Noah
(Stationäre Wohneinrichtung für chronisch suchtkranke Menschen) aus
Bad Godesberg an diesen bereits etablierten Standort der Caritas in einer
baulichen Erweiterung (s. auch weiter unten beim Punkt Planungsanlass).
Die Schulverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass bei einer
Änderung des Bebauungsplanes die bisher als Gemeinbedarfsfläche
Schule ausgewiesene Fläche trotz stetig steigender Schülerzahlen in
Bonn nicht länger als potenzielle Schulerweiterungsfläche zur Verfügung
steht. Ein schulisches Bauvorhaben zur Kompensation zwingend
erforderlicher Schulplätze wäre im Bedarfsfall künftig in diesem
Planbereich nicht mehr möglich.Seite 1 von 11
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Plangebiet
Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 6520-1 der
Bundesstadt Bonn erstreckt sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Poppelsdorf
zwischen der Straße Im Wingert, dem Nachtigallenweg, dem Clemens-August-
Platz, der südlichen Grenze des Grundstück Clemens-August-Platz 7 und einer
Parallelen von ca. 40 m östlich der Grenze des Grundstücks Im Wingert 9. Das
Plangebiet umfasst das im Eigentum der Caritas befindlichen Flurstück 1106
der Gemarkung Poppelsdorf, Flur 9, mit den Gebäuden Nachtigallenweg 1 und
3, Clemens-August-Platz 11 a – e sowie Im Wingert 9, welches bereits zu
großen Teilen bebaut und versiegelt ist. Zwischen den Gebäudekomplexen und
dem Übergang zum östlichen Waldstück befinden sich Rasenflächen sowie
randliche Baum- und Gehölzbestände. Darüber hinaus werden die bisher
naturnahen Waldbereiche der städtischen Flurstücke 1067 (teilweise), 150/2
(teilweise), 148, 969 (teilweise), 146, 147, 1034, 970, 921 und 973 der
Gemarkung Poppelsdorf, Flur 9, mit in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes einbezogen.
In dem Gebäudekomplex Nachtigallenweg 1 und 3 befindet sich das von der
Caritas Bonn betriebene Sebastian-Dani-Alten- und Pflegeheim, ergänzt durch
Begleitetes Service-Wohnen. Weiter ist im rückwärtigen Grundstücksbereich im
Gebäude Clemens-August-Platz 11e, dem sogenannten „Hausmeisterhaus“,
die Caritas-Pflegestation Bonn untergebracht. In den Gebäuden Im Wingert 9
sowie in den rückwärtigen Gebäuden Clemens-August-Platz 11 a bis d betreibt
die Caritas in Kooperation mit dem Diakonischen Werk eine Ambulante
Suchthilfe mit Fachambulanz und Tagesklinischer Rehabilitation (Madeleine-
Delbréi-Haus).
Die verkehrliche Erschließung nebst Versorgung/ Entsorgung aller
Einrichtungen erfolgt im Norden des Grundstücks über den Nachtigallenweg
sowie im Süden über die Straße Im Wingert. Hier befinden sich jeweils
oberirdische Stellplätze für Kfz sowie im Bereich Nachtigallenweg die Zufahrt
zu einer Tiefgarage. Die übrigen Flächen des Grundstücks sind gärtnerisch
gestaltet und dienen dem Aufenthalt der Bewohner und Besucher der
verschiedenen Einrichtungen.
Im Norden grenzen die baum- und strauchbestanden Gärten der
Straßenrandbebauung Clemens-August-Platz an das Plangebiet an. Die sich
östlich und westlich an das Grundstück der Caritas anschließenden städtischen
Flurstücke sind bewaldet. Südlich der Straße Im Wingert dominiert ebenfalls
Baum- und Strauchbestand, der eine landwirtschaftlich genutzte Fläche
(Pferdehaltung) umschließt. Jede dieser Flächen kann artenschutzrechtlich
relevant sein und satzungsgeschützten Baumbestand enthalten.
Planungsanlass
Die Caritas Bonn betreibt mit der Villa Noah eine stationäre Wohneinrichtung,
die 40 chronisch suchtkranken Menschen einen abstinenten Wohn-, Lern- und
Lebensraum mit einem teilhabeorientierten soziotherapeutischen
Rahmenkonzept entsprechend dem Sozialgesetzbuch IX schafft. In der Villa
Noah setzen sich die Bewohner mit ihren Kompetenzen und alltäglichen
Bedürfnissen, Regeln und Notwendigkeiten, Möglichkeiten und
Einschränkungen auseinander. Ziel ist die persönliche Entwicklung in einer
häufig für mehrere Jahre bestehenden Teilnahme mit eigenen Rechten undSeite 2 von 11
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Pflichten.
Seit vielen Jahren nutzt die Villa Noah 3 Wohneinheiten in Bad Godesberg,
bestehend aus einem Haupthaus mit 21 Wohnplätzen und 2
Außenwohngruppen mit je 5 und 7 Plätzen. Hier sind die Bewohner eng in
nachbarschaftlichen Kontakten und vor Ort eingebunden und genießen hohe
Akzeptanz. Neben dem sozialen Miteinander übernehmen sie auch Dienste wie
z.B. Garten-, Wege-, Mülltonnen- und Winterdienste. Die Villa Noah ist daher
ein sehr gutes Beispiel für die Inklusion von sozial benachteiligten Menschen im
Quartier und in der Stadtgesellschaft.
Die Substanz und die Struktur der aktuell in Bad Godesberg genutzten
Gebäude erlauben es nicht, die mit dem Wohn- und Teilhabegesetz
verbundenen Anforderungen umfänglich zu erfüllen und daher ist zeitnah ein
Umzug in neue Gebäude erforderlich. Ziel ist es, die bestehenden 3
Wohneinheiten unter einem Dach auf einem Grundstück der Caritas
zusammenzuschließen. Mit Zusammenführung in eine Immobilie an einem
neuen Standort erhalten die Bewohner direkten Zugang zu einer breiteren
Angebotspalette und einer besseren Auswahlmöglichkeit von Bezugspersonen.
Zugleich soll es auch an dem neuen Standort Ziel sein, die Villa Noah als
gemeinschaftliches Wohnangebot für suchtkranke erwachsene – meist ältere –
Menschen wieder vielfältig in das Umfeld einzubinden und damit
Teilhabebeschränkungen zu begegnen. Reguläre Betätigungen im Alltag tragen
auch dort zur Stabilisierung der Bewohnenden bei. Deshalb sind insbesondere
betätigungsorientierte Angebote, wie z.B. Kreativzeiten oder Gartenprojekte,
deren Produkte nach eigenem Anbau auch selbst in der Küche verarbeitet
werden, wichtige Angebotsformen.
Hierzu bietet sich das im Eigentum der Caritas befindliche Grundstück
Nachtigallenweg / Im Wingert in besonderem Maße an. Durch die zentrale Lage
in Poppelsdorf und die gute Infrastruktur ist der Standort für die Villa Noah
bestens geeignet.
Prüfung alternativer Standorte
Der Entscheidung für den Standort Poppelsdorf ist eine umfangreiche und
langjährige Prüfung alternativer Standorte vorhergegangen und die Caritas
Bonn ist seit 10 Jahren in Verhandlungen und teils sehr konkreten Planungen
mit Architekten und Entwicklern für Alternativstandorte gewesen.
So wurden 2012 nach ersten Gesprächen Planungen für ein Bestandsgebäude
in der Siegburger Straße, Beuel, erstellt. Im Ergebnis waren die rechtlich
vorgegebenen Raumanforderungen dort jedoch nicht umsetzbar. Ein weiteres
Gebäude –ebenfalls in Beuel- wurde im Jahre 2013 erfolglos auf seine
Verwendbarkeit hin untersucht.
Im Folgejahr 2014 prüfte die Caritas im Zuge von Baumaßnahmen im Umfeld
der eigenen Gebäude in Ramersdorf die Möglichkeiten einer Neubaulösung.
Aufgrund der Bedingungen vor Ort und der vertraglichen Rahmenbedingungen
konnte die angestrebte Neubaulösung letztendlich jedoch nicht realisiert
werden. Im Jahre 2015 erhielt in Beuel ein Bauprojekt des privaten Wohnens
den Vorzug vor dem sozialen Projekt der Caritas. 2016 erfolgte eine
Projektprüfung in Lengsdorf, wo ein Zugriff auf die benötigte Fläche zwar
möglich gewesen wäre, jedoch die Geländesituation nach verschiedenen
Planungsanläufen keine ausreichende Bebauung für die Villa Noah erlaubte.
Ab 2017 stand man bezüglich einer Fläche in Buschdorf mit Entwicklern undSeite 3 von 11
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Architekten in Verhandlungen. Da jedoch nicht absehbar war, ob das Projekt
der Caritas Berücksichtigung in einem noch aufzustellenden Bebauungsplan
finden würde, wurde auch hiervon Abstand genommen. Das Risiko, hier zu
keinem Ergebnis zu kommen, war angesichts des dringend bestehenden
Handlungsbedarfes nicht vertretbar.
Vor diesem Hintergrund nahm der Caritasverband in den Jahren 2018 / 2019
erneut eine intensive Begutachtung eigener Flächen und Gebäude vor. Es
sollte geprüft werden, wo für das Projekt eine Baumöglichkeit auf eigenem
Grund und Boden bestehen könnte, um den Fortbestand dieses wichtigen
Angebotes zu sichern. Dies stellte sich in Poppelsdorf auf dem Grundstück
Nachtigallenweg / Im Wingert als realisierbar heraus. Dabei wurde auch durch
die Caritas Bonn beauftragte Tragwerksplaner festgestellt, dass eine
Aufstockung der Bestandsgebäude an diesem Standort aus statischen
Gründen ausscheidet, da insbesondere die geforderte Erdbebensicherheit nicht
nachgewiesen werden kann.
Standortvorteile
Nicht nur der eigene Grundbesitz, sondern auch Umfeld- und Synergieeffekte
sprechen seitens der Caritas für diesen Standort. Sowohl in Hinblick auf die
gute Infrastruktur bezüglich der Versorgung und des Verkehrs als auch im
Hinblick auf seine naturnahe Lage ist der Standort nach Auffassung der Caritas
sehr geeignet für die Wohneinrichtung Villa Noah. Weiter bietet der Standort
verschiedene Projektkooperationen mit den dort bereits ansässigen Diensten
und Einrichtungen. Tatsächlich ist die Nähe u.a. zu einer stationären
Einrichtung oder zum Standort der ambulanten Dienste auch für die
Wohneinrichtung Villa Noah vorteilhaft. So können z.B. (temporäre) Übergänge
bei pflegerischen Bedarfen gesichert werden. Fachliche Kooperationen und
Schnittstellen wie z.B. mit der Ambulanten Suchthilfe sind ein weiterer
Standortvorteil aus den Synergien mehrerer Einrichtungen vor Ort.
Da für die Bewohner nicht nur das reine Wohnangebot, sondern auch neben
den offenen Tagesangeboten diverse Angebote im Umfeld wichtig sind, werden
auch die Pflege vorhandener Gartenflächen sowie Beiträge zur Pflege des
Naturbereiches Im Wingert und zusätzliche eigene Grünflächennutzungen im
näheren Einzugsbereich sowie, wie am bisherigen Standort, nachbarschaftliche
Bezüge vorgesehen. Schließlich bietet es sich an, bei besonderem Bedarf die
Versorgungsinfrastrukturen wechselseitig nutzbar zu machen, ohne damit die
konzeptionell gewollte Selbstständigkeit der Einrichtung in Frage zu stellen.
Das soziotherapeutische Wohnangebot Villa Noah für eine erheblich
beeinträchtigte Zielgruppe ist in Bonn und in der näheren Umgebung einzigartig
und daher kontinuierlich ausgelastet. Ein Umzug der Wohneinrichtung Villa
Noah nach Poppelsdorf ist daher sinnvoll und erforderlich, um den Bestand
dieses wichtigen Angebotes für suchtkranke Menschen zu sichern.
Vorhaben Villa Noah
Die Caritas Bonn beabsichtigt, den separaten, im rückwärtigen
Grundstücksbereich gelegenen Bestandsbau Clemens-August-Platz 11e
niederzulegen und hier ein langgestrecktes, dreigeschossiges Gebäude nebst
Staffelgeschoss zu errichten. Das Gebäude soll sich aus klimatischen und
städtebaulichen Gründen parallel zum angrenzenden Wald in Nord-Süd-
Richtung erstrecken (siehe Anlage). Die Unterbringung der Kfz-Stellplätze
erfolgt in einer Tiefgarage, die von Norden her über die bereits bestehendeSeite 4 von 11
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innere Erschließungsanlage angefahren wird.
Aufgrund der Lage des geplanten Baukörpers und der beabsichtigten Zufahrt
zur Tiefgarage entfällt ein derzeit im Nordosten des Grundstücks angeordneter
Parkplatz mit 16 Stellplätzen. Diese Stellplätze werden zukünftig in die
Tiefgarage integriert, so dass oberirdisch keine zusätzlichen Flächen für
erforderliche bzw. für zu ersetzende Stellplätze versiegelt werden müssen. Im
weiteren Planungsprozess soll zudem geprüft werden, ob verschiedene
vorhandene, von den Planungen nicht betroffene Stellplätze mit begrünten
Carports überdacht werden können. Auf diese Weise kann ein Beitrag zur
Regenrückhaltung und damit zur Verbesserung des Mikroklimas auf dem
Grundstück als Ausgleich für die durch das Gebäude bedingte zusätzliche
Versiegelung geleistet werden.
Lage des Baukörpers auf dem Grundstück
Die Positionierung des geplanten Gebäudes Villa Noah erfolgte vor dem
Hintergrund, den Eingriff in den bestehenden Baumbestand sowie die mit dem
Neubau verbundene zusätzliche Versiegelung des Bodens so gering wie
möglich zu halten. So überdeckt der Baukörper die nördlich des Bestandsbaus
verortete Kfz-Stellplatzanlage. In den weiter nördlich sich entlang der
Grundstücksgrenze erstreckende Baumbestand wird dagegen nicht
eingegriffen und während der Bauarbeiten gem. DIN 18920 vor Schäden
geschützt. Damit ist der Baukörper einerseits in eine Grünkulisse eingebettet,
andererseits trägt der Baumbestand zur optischen Abschirmung gegenüber den
angrenzenden privaten Grundstücken bei.
Der unmittelbar südlich des Hausmeisterhauses vorhandene Baumbestand
muss bei Realisierung des Bauprojektes entfernt werden. Auch eine
Verschiebung des geplanten Baukörpers nach Norden unmittelbar an die
nördliche Grundstücksgrenze würde aufgrund der erforderlichen Länge des
Baukörpers nicht zu einem Erhalt dieses Grünbestandes führen.
Ersatzpflanzungen, die bei Fällung von satzungsgeschütztem Baumbestand
gefordert sind, werden innerhalb des Plangebietes auf gewachsenem Boden
außerhalb des Bereiches der Tiefgarage realisiert. Die konkrete Regelung über
Anzahl, Baumarten und Standorte wird im Baugenehmigungsverfahren
getroffen.
Da das geplante Gebäude im Abstand von ca. 40 m hangabwärts von der
Straße Im Wingert abgerückt wird, tritt es – trotz seiner geplanten drei
Geschosse zzgl. Staffelgeschoss - stadträumlich nur unwesentlich in
Erscheinung. Dasselbe gilt für den bergseitigen Anblick, der durch die zu
erhaltende Baumkulisse nördlich des Neubaus stark abgeschirmt wird. Das
Vorhaben rundet die baulichen Blockstrukturen, die durch das Sebastian-Dani-
Heim im Westen und das Madeleine-Delbréi-Haus in der Mitte des
Gebäudekomplexes bereits vorhanden sind, um einen baulichen Abschluss im
Westen des Caritas-Geländes anstelle des Hausmeistergebäudes raumbildend
ab.
Klimatische Auswirkungen des Bauvorhabens Villa Noah
Im Hinblick auf die klimatologisch besondere Lage des Grundstücks im
Talausgangsbereich des Melbtales wurde das Bauvorhaben vorab gutachterlich
untersucht. Danach verursacht der durch die Villa Noah bedingte bauliche
Eingriff an dieser Stelle nur äußerst kleinräumige klimatische Auswirkungen.Seite 5 von 11
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Relevante ungünstige klimatische Auswirkungen für das bestehende Alten- und
Pflegeheim und das Madeleine-Delbréi-Haus sowie die nördlich anschließende
Poppelsdorfer Bebauung sind durch das Vorhaben nicht zu erwarten.
Für die klimatische Situation ausschlaggebend ist die räumliche Lage der
Bestandsbebauung bzw. der geplante Villa Noah. Die Bebauung ist größtenteils
eingebettet in den östlich angrenzenden Waldbestand. Dieser Wald schirmt als
Strömungshindernis das Grundstück vor südlichen, bodennahen
Kaltluftzuflüssen ab und sorgt gleichzeitig am Tag für Verschattung, die die
sonnenbedingte Aufheizung des geplanten Gebäudes und damit auch die
nächtliche Überwärmung reduziert. Die nördlichen Gehölze verhindern, dass
sich die nur geringen klimatischen Veränderungen Richtung der Poppelsdorfer
Bebauung ausbreiten können. Da das Bauvorhaben mit drei Vollgeschossen
und Staffelgeschoss nicht über die Waldkrone hinausragt, kann der Kaltluftfluss
des Melbtals auch weiter ohne Einbußen über das Plangebiet hinweg strömen.
Unabhängig von diesem Ergebnis empfiehlt der Gutachter Maßnahmen zur
klimatischen Optimierung:
 Nordsüdliche Lageorientierung soll beibehalten werden (südliche
Anströmung)
 Keine weiteren Etagen, um Kaltluftstrom oberhalb Wald / Gebäude nicht
zu beeinträchtigen
 Erhalt des schattenspendenden Waldbestandes an der Ostseite
 Helle Fassaden- / Dachfarben wo keine Gebäudebegrünung erfolgen kann
 Dachbegrünung
 Sonnenexponierte Süd- und Westfassaden sollen gegen sonnenbedingte
Aufheizung durch Verschattungselemente geschützt werden(nahe am
Gebäude positionierte hohe Bäume (auch Verschattung von
Bodenbereichen))
 Wasserdurchlässige Befestigung Wege, Parkplätze
 Keine Steingärten
 Großzügige Grünfächen, Wassermanagement (Versickerung
Niederschlagswasser)
Die klimatischen Vorgaben werden im weiteren Verfahren im Rahmen des nach
dem Festsetzungskatalog § 9 Abs. 1 BauGB rechtlich Zulässigen zu beachten
sein.
Bestehendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan stellt das Grundstück der Caritas sowie die östlich
angrenzenden städtischen Flächen als Fläche für den Gemeinbedarf mit der
näheren Zweckbestimmung Altenheim dar. Da aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplanes neben dem bereits vorhandenen Madeleine-Delbréi-Haus
mit der Villa Noah eine zweite sozialen und gesundheitlichen Zwecken
dienende Einrichtung realisiert werden soll, bedarf es im weiteren
Planverfahren der Berichtigung des Flächennutzungsplans.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des
Bebauungsplanes Nr. 7720-44, der im Jahre 1965 Rechtskraft erlangt hat.
Dessen Geltungsbereich umfasst ein größeres Gebiet, das sich zwischen dem
Nachtigallenweg, der Bebauung Refuesstraße, dem Hospitalweg und der
Straße Im Wingert erstreckt. Das Plangebiet ist durch einen festgesetzten
öffentlichen Fußweg in zwei Teile geteilt. Für den östlichen Teil setzt derSeite 6 von 11
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Bebauungsplan Nr. 7720-44 ein Baugrundstück für den Gemeinbedarf mit der
näheren Zweckbestimmung Altenheim fest. Die Grundflächenzahl beträgt 0,3,
die Baumassenzahl 2,0. Bei einer offenen Bauweise ist die maximale Bauhöhe,
bezogen auf die Straßenachse Im Wingert, auf 5 m beschränkt. Bei
städtebaulich begründeten Vorhaben beträgt die maximale Gebäudehöhe im
Einzelfall bezogen auf die Straßenachse 12 m, wobei die GRZ und die BMZ
einzuhalten ist. Großzügige Mantelbaugrenzen ermöglichen einen
größtmöglichen Gestaltungsspielraum bei der Positionierung von Baukörpern.
Für den westlichen Teil des Plangebietes und damit für den Geltungsbereich
des neu aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 6520-1 setzt der
Bebauungsplan Nr. 7720-44 ein Baugrundstück für den Gemeinbedarf mit der
näheren Zweckbestimmung Schule fest. Auch hier beträgt die
Grundflächenzahl 0,3 und die Baumassenzahl 2,0 bei einer offenen Bauweise.
Die maximale Bauhöhe (bezogen auf die Hohe der Straßenachse im Wingert)
beträgt 8 m. Auch hier wurde die überbaubare Grundstücksfläche mittels
großzügiger Mantelbaugrenzen definiert. Zum Nachtigallenweg hin orientiert ist
weiter eine Fläche für Stellplätze festgesetzt.
Die überbaubare Grundstücksfläche des Baugrundstückes für den
Gemeinbedarf –Schule- umfasst nicht nur das Grundstück der Caritas sondern
erstreckt sich darüber hinaus rund 30 m weiter Richtung Osten in die
bewaldeten städtischen Flächen hinein.
Planungsziele
Das geplante Gebäude liegt vollständig innerhalb der im Bebauungsplan Nr.
7720-44 festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. Jedoch wird mit dem
gesamten, derzeit bestehenden Gebäudekomplex (Sebastian-Dani-Alten- und
Pflegeheim sowie Madeleine-Delbréi-Haus nebst dem separaten,
niederzulegenden Bestandsbau Clemens-August-Platz 11e) bereits jetzt die
Baumassenzahl (BMZ) deutlich überschritten. Mit dem in seiner Grundfläche
deutlich größeren Neubau wird sich die Baumassenzahl noch einmal weiter
erhöhen. Insofern ist eine Genehmigung des Neubauvorhabens auf der Basis
des bestehenden Planungsrechtes ohne Beschluss über die Aufstellung einer
Änderung des bestehenden Bebauungsplans derzeit nicht möglich. Es bedarf
insofern der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes Nr. 6520-1 als teilweise
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7720-44.
Neben der Festschreibung des bereits vorhandenen Gebäudebestandes soll
das Neubauvorhaben mittels neu fixierter Baugrenzen in Verbindung mit einer
angepassten Grundflächen- und Baumassenzahl planungsrechtlich gesichert
werden. Des Weiteren soll eine Änderung der näheren Zweckbestimmung der
Gemeinbedarfsfläche auf die vorhandenen Bestandsnutzungen und die
geplante Nutzung durch die Villa Noah erfolgen.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans ist weiterhin zu beachten, dass das
Baugrundstück für den Gemeinbedarf –Schule- mit seiner überbaubaren
Grundstücksfläche nicht nur das Grundstück der Caritas umfasst, sondern sich
darüber hinaus weiter Richtung Osten über die städtischen Flurstücke 1067
(teilweise), 150/2 (teilweise), 148, 969 (teilweise), 146, 147, 1034, 970, 921 und
973 der Gemarkung Poppelsdorf, Flur 9 erstreckt. Die im Bebauungsplan
festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche reicht rund 30 m über die
Grundstücksgrenze der Caritas hinaus Richtung Osten.Seite 7 von 11
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Die Einbeziehung dieser städtischen Flächen in den Bebauungsplan ist
Baugesetzbuch zwingend erforderlich, da das Grundstück der Caritas und die
östlich angrenzenden städtischen Flurstücke Bestandteil einer gemeinsamen
überbaubaren Grundstücksfläche sind. Selbst wenn die planungsrechtlichen
Festsetzungen für die städtischen Flächen künftig unverändert bleiben würden,
ist hier die künftig unterschiedliche Art und das Maß der baulichen Nutzung
voneinander abzugrenzen. Es ist nicht möglich, von dem heute rechtskräftigen
Bebauungsplan Nr. 7720-44einen unvollständigen Torso zu belassen, der sich
über die städtischen Flurstücke erstreckt.
Im weiteren Planverfahren ist zu klären, welche Nutzung zukünftig für die
städtischen Flurstücke festgeschrieben werden soll. Weiterhin ist zu klären, ob
auch der östliche Teil des Bebauungsplanes Nr. 7720-44, für den die
Festsetzung Gemeinbedarf mit der näheren Zweckbestimmung Altenheim
getroffen worden ist, im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung einer
Änderung bedarf. Ggf. wäre dann auch für diesen Bereich der
Flächennutzungsplan anzupassen, der hier – trotz Baurechten aufgrund des
Bebauungsplanes – eine Grünfläche darstellt und auch zukünftig vor weiterer
Bebauung freigehalten werden sollte.
Weiteres Planverfahren
Nach Fassung des Aufstellungsbeschlusses durch den Rat der Bundesstadt
Bonn sind die Planungen für den Neubau der Villa Noah am Standort
Nachtigallenweg/Im Wingert weiter zu konkretisieren und ein entsprechender
Bauantrag einzureichen. Die Verwaltung beabsichtigt sodann, auf Grundlage
des Aufstellungsbeschlusses, schon vor dem Abschluss des
Bebauungsplanverfahrens eine Baugenehmigung für das Vorhaben Villa Noah
im Wege einer Befreiung zu erteilen, wobei das Vorhaben dann den künftigen
Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entgegensteht.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6520-1 soll durch einen
Angebotsbebauungsplan erfolgen, denn die bei einem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan zwingend zu vereinbarende Durchführungsverpflichtung wäre
durch eine vorweggenommene Baugenehmigung und einen frühzeitigen
Baubeginn wohl hinfällig.
Da eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und
somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 6520-1 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a
Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für die
Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben, da der
vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2 ha) unterschritten
wird, das Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt
und Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen vorhandener FFH- bzw.
Vogelschutzgebiete nicht vorliegen.
Die Anwendung dieser Regelung führt in der Konsequenz dazu, dass Eingriffe
im Plangebiet zu keinem Zeitpunkt kompensiert wurden oder werden. Die
Waldflächen im östlich Teil des Plangebietes sollen nicht bebaut und als Wald
auf Dauer erhalten bleiben. Zur Sicherung sollen diese Bereiche (laut
derzeitigem Planungsstand die städtischen Flurstücke 1067 (teilweise), 150/2
(teilweise), 148 (teilweise),147, 1034 (teilweise), 970, 921 und 973 der
Gemarkung Poppelsdorf, Flur 9), gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 9 und Abs. 4, § 9 Abs. 1Seite 8 von 11
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Nr. 18 b und Abs. 6 BauGB in den planerischen Festsetzungen des neuen
Bebauungsplans (sowie entsprechend bei Änderungen des FNP) als
„Waldfläche“ mit der Zweckbestimmung „Erholungswald“ verbindlich festgesetzt
werden.
Ein Umweltbericht gem. § 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleunigten Verfahren
nicht erforderlich. Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der
Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die
wesentlichen Belange des Umwelt-, Natur- und Artenschutzes sowie der
Landespflege (gem. § 1 (6) Nr. 7 BauGB) im Rahmen der vorliegenden
Planung zu berücksichtigen, und die Planungsauswirkungen, teilweise durch
gutachterliche Untersuchungen, zu beschreiben und zu bewerten.
Nach dem Aufstellungsbeschluss ist eine Planungsvereinbarung mit der Stadt
abzuschließen, in der sich die Caritas u.a. verpflichtet, auf Ihre Kosten ein
qualifiziertes städtebauliches Planungsbüro zu beauftragen, das den
Bebauungsplanentwurf und die Planbegründung erstellt. Bereits jetzt hat die
Caritas Bonn mit Schreiben vom 11.04.2022 ihre Zustimmung zu der
beschriebenen Vorgehensweise erklärt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan Bebauungsplan Nr. 6520-1 (öffentlich)
2 Lageplan Villa Noah (öffentlich)Seite 9 von 11
Bebauungsplan Nr.. 66552200--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Poppelsdorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 0022..0055..22002222
110000 mSeite 10 von 11
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