Fortschreibung des Bonner Mietspiegels 2020 auf das Jahr 2022 aufgrund der Marktentwicklung mit Wirkung ab dem 30.06.2022 - Information des Planungsausschusses

Mitteilungsvorlage
öffentlich
220910
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
62 Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
Dezernat:
Dez. III
Fortschreibung des Bonner Mietspiegels 2020 auf
das Jahr 2022 aufgrund der Marktentwicklung mit
Wirkung ab dem 30.06.2022 - Information des
Planungsausschusses
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 01.06.2022 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Dem Bonner Mietspiegel 2020 wurde in der Sitzung des Rates am 01.09.2020
die Eigenschaft eines qualifizierten Mietspiegels zuerkannt (siehe
Drucksachen-Nr. 201442).
Gem. § 558d Abs. 2 BGB sind qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei
Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann der Anpassung eine
Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
zugrunde gelegt werden.
Die Fortschreibung des Mietspiegels auf der Basis der Entwicklung des vom
Statistischen Bundesamtes ermittelten „Preisindexes für die Lebenshaltung
aller privaten Haushalte in Deutschland“ hat der Arbeitskreis Mietspiegel
(Mitglieder: Stadt Bonn, Mieterbund, Haus und Grund, beratend regionale
Arbeitsgemeinschaft des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen) in seiner Sitzung am 21.01.2022 erörtert und einer
Fortschreibung anhand des aktuellen Indexes zugestimmt. Außerdem herrschte
Einigkeit darüber, dass als Ausgangspunkt für die notwendige Anpassung an
die Marktentwicklung der Stichtag der Datenerhebung zum Mietspiegel 2020
(30.06.2019) und nicht der Tag der Qualifizierung des Mietspiegels 2020 durch
den Rat (01.09.2020) verwendet wird.
Der Fortschreibung liegt folgende Indexentwicklung zu Grunde:
Juni 2019 = 105,7
Januar 2022 = 111,5.
Dies entspricht einer Steigerung von 5,5 %.
Um die Mietwerte des Mietspiegels an diese Entwicklung (+ 5,5 %)
anzupassen, werden die Ergebnisse des Mietspiegels 2020 mit dem Faktor
1,055 multipliziert.Seite 1 von 26
Seite 2
Die Interessenvertreter bzw. Interessenvertreterinnen der Mieter bzw.
Mieterinnen und die der Vermieter bzw. Vermieterinnen haben dem Mietspiegel
2022 zugestimmt.
Er soll in dieser Form ab dem 30.06.2022 als Mietspiegel 2022 im Sinne von §
558d BGB als „Qualifiziert“ gelten.
Der Ausschuss für Soziales, Migration und Gesundheit hat in seiner Sitzung am
23.03.2022, Drucksachen-Nr. 220319 die Beschlussvorlage ungeändert
beschlossen mit der Maßgabe, dass der Planungsausschuss im Rahmen einer
Mitteilungsvorlage informiert wird.
Anlage/n
1 Mietspiegel (öffentlich)Seite 2 von 26
Seite 3 von 26
3Bonner Mietspiegel 20222Bonner Mietspiegel 2022
Inhaltsverzeichnis
Bonner Mietspiegel 2022
Vorwort 4
Einleitung 5
Mietbegriffe 6
Gültigkeitsbereich 7
Umgang mit Mietspiegelmerkmalen 8
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 9
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete? 9
Arbeitsschritt 1: Einfluss der Wohnfläche – Basismiete 10
Arbeitsschritt 2: Einfluss des Baujahres 12
Arbeitsschritt 3: Einfluss der Wohnlage 13
Arbeitsschritt 4: Einfluss der energetischen Beschaffenheit 14
Arbeitsschritt 5: Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale 16
Arbeitsschritt 6: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 22
Hinweis 1: Spannen 23
Hinweis 2: Durchschnittliche Betriebskosten 24
Hinweis 3: Durchschnittliche Stellplatzmieten 25
Anlage 1: Hinweise zur Wohnlagenbewertung 26
Anlage 2: Betriebskostenverordnung 42
Anlage 3: Wohnflächenverordnung 45
Impressum 48Seite 4 von 26
5Bonner Mietspiegel 20224Bonner Mietspiegel 2022
Einleitung
Der Mietspiegel 2020 für die Bundesstadt Bonn vom 01. Sep-
tember 2020 verliert mit dem 01. Juli 2022 seine verbindliche
Gültigkeit (Qualifizierung).
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat den neuen Mietspiegel 2022
am 05.05.2022 mit Gültigkeit ab 30.06.2022 als qualifiziert be-
schlossen. Der Mietspiegel 2020 ist auf der Grundlage einer
repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen
in Bonn entstanden und nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt. Er ist qualifiziert im Sinne des § 558d BGB
und ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung an-
zupassen. Diese Anpassung kann mittels der Entwicklung des
vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die
Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erfol-
gen. Zur Berechnung der Anpassung ist der Zeitraum zwischen
dem Stichtag der Datenerhebung (30.06.2019) und dem letz-
ten vom Statistischen Bundesamt vor dem Ratsbeschluss ver-
öffentlichtem Preisindex zu berücksichtigen:
Preisindex
Juni 2019 105,7
Januar 2022 111,5
Es ergibt sich eine Indexentwicklung von rd. 5,5 % und ein
Faktor von 1,055 um den Mietspiegel von 2020 an die Markt-
entwicklung anzupassen. Durch die Anpassung gilt er als qua-
lifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB und gilt vom
Tag der Fortschreibung (30. Juni 2022) bis zum 29. Juni 2024
als amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in
der Bundesstadt Bonn.
Die Stichprobe für den Mietspiegel 2020 wurde durch die Sta-
tistikstelle der Bundesstadt Bonn gezogen, die Datenerhebung
erfolgte bei Mieterinnen und Mietern durch Interviews vor Ort
und bei Vermieterinnen und Vermietern wahlweise schriftlich
oder elektronisch mittels Fragebogen. Die Steuerung der Er-
hebung sowie die anschließende Auswertung der Daten wur-
de durch das Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
der Bundesstadt Bonn durchgeführt. Der gesamte Prozess der
Mietspiegelerstellung wurde wissenschaftlich durch das Insti-
tut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt, begleitet.
Der Mietspiegel wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel, in dem
die folgenden Verbände und Ämter der Bundesstadt Bonn ver-
treten sind, beraten:
• Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
• Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein
Bonn/Rhein-Sieg e.V.
• Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein
Bad Godesberg e.V.
• Regionale Arbeitsgemeinschaft Bonn/Rhein-Sieg
des Verbands der Wohnungs- und Immobilien-
wirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn
• Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
• Amt für Soziales und Wohnen
Die Interessenvertreter/-innen der Mieter/-innen und die der
Vermieter/-innen haben dem Mietspiegel 2022 zugestimmt.
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Bonnerinnen und Bonner,
ich freue mich, Ihnen den qualifizierten Mietspiegel 2022 für
die Bundesstadt Bonn präsentieren zu können.
Nach einer Neuaufstellung des Mietspiegels im Jahr 2020
wurde dieser nunmehr, wie vom Gesetzgeber vorgesehen,
nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst.
Der Bonner Mietspiegel 2022 führt Sie durch die einzelnen
Berechnungsschritte, die nötig sind, für eine Wohnung in
Bonn die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Damit
bietet dieser Mietspiegel eine Übersicht der ortsüblichen
Vergleichsmieten und schafft so eine Transparenz des Miet-
marktes. Er gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen im
Bonner Stadtgebiet, ist nach gesetzlichen Vorgaben im Jahr
2020 erstellt und nunmehr mittels des Lebenshaltungskos-
tenindexes fortgeschrieben worden. Gerade bei anstehenden
Mieterhöhungen ist der Mietspiegel eine unverzichtbare
Grundlage für eine einvernehmliche Regelung zwischen
Vermieter*in und Mieter*in. Oftmals können mithilfe des
Mietspiegels Streitigkeiten über die Miethöhe beigelegt
und hohe Kosten für eine gerichtliche Auseinandersetzung
vermieden werden.
Der Arbeitskreis Mietspiegel hat der Fortschreibung des
Mietspiegels in der vorliegenden Form zugestimmt. Im
Anschluss hat der Rat der Bundesstadt Bonn den Mietspiegel
mit Wirkung zum 30. Juni 2022 als qualifizierten Mietspiegel
für das Bonner Stadtgebiet im Sinne des § 558d Bürgerliches
Gesetzbuch (BGB) anerkannt. Er gilt nunmehr in der hier
vorliegenden Form zwei Jahre, also bis zum 29. Juni 2024.
Mein besonderer Dank gilt allen beteiligten Akteur*innen,
die an der Aktualisierung des Mietspiegels mitgewirkt haben.
Dies sind einerseits die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
der beteiligten Ämter der Stadtverwaltung andererseits die
Interessenvertreter*innen der Vermietenden und Mietenden.
Wenn Sie Fragen zum Mietspiegel haben, helfen Ihnen die
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Amtes für Bodenma-
nagement und Geoinformation sowie des Amtes für Soziales
und Wohnen gerne weiter. Weitere Hilfen und Informationen
finden Sie auf den nachfolgenden Seiten dieser Broschüre
sowie in der umfangreichen Dokumentation zum Mietspiegel.
Ich wünsche mir, dass Ihnen der Mietspiegel 2022 für Bonn
dabei hilft, eine fundierte Entscheidung zu Fragen der Miet-
höhe zu treffen, und sich damit Konflikte vermeiden lassen.
Katja Dörner
Oberbürgermeisterin der Bundesstadt BonnSeite 5 von 26
7Bonner Mietspiegel 20226Bonner Mietspiegel 2022
Mietbegriffe
Der Mietzins ist der Betrag, der zur Miete an einer Sache zu
zahlen ist. Im Zusammenhang einer Wohnungsmiete wird der
Mietzins in der Regel in eine Grundmiete (Nettokaltmiete)
und Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) aufgeteilt.
Die Betriebskosten setzen sich aus den gem. § 2 Betriebskos-
tenverordnung (BetrKV) umlagefähigen anteiligen Betriebskos-
ten an einem Objekt zusammen. Im Regelfall kann der Miet-
zins zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. So
kommt es in der Praxis zu den verschiedensten Mietmodellen:
Werden alle umlagefähigen Betriebskosten abgerechnet,
spricht man von einer Nettokaltmiete. Werden für alle anfal-
lenden umlagefähigen Betriebskosten eine Pauschale verein-
bart und somit nicht die tatsächlich anfallenden Betriebskos-
ten vom Mieter gezahlt, handelt es sich um eine Warmmiete
(auch Bruttomiete genannt). Wenn ein Teil der umlagefähigen
Betriebskosten pauschal in der Mietzahlung enthalten ist und
ein Teil abgerechnet wird, bezeichnet man diese Art des Miet-
zinses als Teilinklusivmiete.
Ein Mietspiegel weist immer Nettokaltmieten aus, daher wur-
den bei Warm- und Teilinklusivmieten durch die Reduktion von
Betriebskostenpauschalen (siehe Hinweis 2) durchschnittli-
che Nettokaltmieten ermittelt.
Anteile für nicht umgelegte Betriebskosten müssen
bei einer Warm- oder Teilinklusivmiete zu der Netto-
kaltmiete hinzugerechnet werden. Hierbei handelt
es sich um die tatsächlich anfallenden und nicht
die unter Hinweis 2 statistisch ermittelten durch-
schnittlichen Betriebskosten.
Die aus dem Mietspiegel resultierenden durchschnittlichen
Nettokaltmieten werden als ortsübliche Vergleichsmieten be-
zeichnet, die abhängig von den folgenden in § 558 Abs. 2 BGB
aufgelisteten grundlegenden Wohnwertmerkmalen sind: Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage sowie einschließlich
energetische Ausstattung und Beschaffenheit. Da der Bonner
Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB qualifiziert ist,
wird vermutet, dass die bezeichneten Entgelte die ortsübli-
che Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).
Die Angaben des Mietspiegels, die für die jeweilige
Wohnung zutreffen, sind auch dann dem Mieter mit-
zuteilen, wenn die Mieterhöhung sich auf ein ande-
res Begründungsmittel stützt.
Gültigkeitsbereich
Der Mietspiegel ist geeignet, um die ortsübliche Miete für nicht preisgebundene Wohnungen zu berechnen.
Die folgenden Wohnungen sind ausgeschlossen:
Gesetzliche Ausschlüsse:
• Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder
im Zusammenhang mit einer Förderzusage
festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB),
z. B. öffentlich geförderte Wohnungen,
• Mietverhältnisse, die nur zum vorübergehenden Ge-
brauch eingegangen wurden (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB),
z. B. Ferienwohnungen, Hotelzimmer oder Monteurwoh-
nungen,
• Wohnraum, der in der vom Vermieter selbst bewohnten
Wohnung liegt und von diesem möbliert wurde
(§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentli-
chen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der
Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit
dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen
(§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und
• Wohnungen in einem Studenten- oder Jugendwohnheim
(§ 549 Abs. 3 BGB).
Statistische Ausschlüsse (aufgrund besonderer Vereinbarun-
gen, fehlender Repräsentativität oder statistischer Unsicher-
heit):
• Wohn-, Alten(pflege)- oder sonstige Heime, in denen
zusätzlich Leistungen des Vermieters, z. B. Verpflegung
oder Betreuung, gewährleistet werden,
• Untermietverhältnisse,
• Dienst- und Werkswohnungen,
• Wohnraum ohne Ausguss, Zapfstelle, Kochgelegenheit
und WC für die alleinige Nutzung,
• Wohnungen ohne eigenen Wohnungsabschluss,
d. h. ohne einen abschließbaren Zugang,
• überwiegend gewerblich genutzte Wohnungen,
• Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als
18 m² oder mehr als 170 m²,
• Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
• komplett/überwiegend möblierter Wohnraum:
• Hierzu zählt nicht, wenn vom Vermieter eine
Einbauküche gestellt wird.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete kann ermittelt wer-
den, indem der Leerraummiete ein angemessener
Zuschlag für die Möblierung hinzugefügt wird.Seite 6 von 26
9Bonner Mietspiegel 20228Bonner Mietspiegel 2022
Umgang mit Mietspiegelmerkmalen
Nicht jedes Ausstattungsmerkmal einer Wohnung kann im
Bonner Mietspiegel 2022 abgebildet werden. Gründe dafür
sind
• die fehlende statistische Aussagekraft,
• zu geringe Fallzahlen (nur sehr wenige Wohnungen
verfügen über dieses Merkmal) und
• sehr hohe Fallzahlen (Standardausstattungen).
Die folgenden Hinweise sind zu beachten:
• In dem Fall, dass ein nicht benannter Fußbodenbelag
in der Wohnung vorhanden ist, sollte ein vergleichbarer
Belag ausgewählt werden. So kann vermutet werden,
dass ein besonders hochwertiger Holzboden mit
Parkett gleichzusetzen wäre und ein einfacher Holzdie-
lenboden in eine Kategorie mit Laminat fallen könnte.
Maßgeblich ist immer der überwiegend in der Wohnung
vorhandene Fußbodenbelag.
• Das Merkmal Stuck gilt nur für Altbauten, die vor 1919
bezugsfertig waren. Es scheint aufgrund seines beson-
ders hohen Zuschlags ausschließlich für
klassische Gründerzeithäuser zu stehen.
• Das Merkmal „Hänge-WC“ sollte in der Regel ein Bad
gehobenen Standards beschreiben.
Wenn Sie weitere Fragen zu den Gebäude- und Wohnungs-
merkmalen (siehe Arbeitsschritt 5) haben, wenden Sie sich an
info.mietspiegel@bonn.de.
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Euro pro m² Wohnfläche gehen Sie schrittweise (Arbeitsschritte 1
bis 6) vor. Alternativ steht Ihnen auch der Online-Vergleichsmietenrechner unter folgender Internetadresse
zur Verfügung: www.bonn.de/mietspiegel:
Im Arbeitsschritt 1 wird die Basismiete anhand der Wohnflä-
che der Wohnung ausgewählt und unter Arbeitsschritt 6 in das
dafür vorgesehene Feld eingetragen.
Im Arbeitsschritt 2 wird der Einfluss des Baujahres der Woh-
nung ausgewählt und unter Arbeitsschritt 6 in das dafür vor-
gesehene Feld eingetragen.
Im Arbeitsschritt 3 wird der Einfluss der Wohnlage des Ge-
bäudes ausgewählt und unter Arbeitsschritt 6 in das dafür vor-
gesehene Feld eingetragen.
Im Arbeitsschritt 4 wird der Einfluss der energetischen Be-
schaffenheit der Wohnung ermittelt:
1. Ermitteln Sie für jede der abgefragten Kategorien (Bau-
jahr, Anzahl der Geschosse, freistehendes Gebäude,
Verglasung der Fenster und Stärke der Außenwanddäm-
mung) die der Wohnung/dem Gebäude entsprechenden
Punkte.
2. Summieren Sie die Punkte der abgefragten Kategorien
auf und tragen diese in das dafür vorgesehene Feld ein.
Verwenden Sie bei Bedarf ggfs. einen Taschenrechner.
3. Wählen Sie anhand der gebildeten Summe der Punkte
die zutreffende Gruppe (siehe „Eingruppierung“) aus und
übertragen den „Betrag“ in Arbeitsschritt 6 in das dafür
vorgesehene Feld.
Im Arbeitsschritt 5 wird der Einfluss der Gebäude- und Woh-
nungsmerkmale ermittelt:
1. Tragen Sie für jedes abgefragte Merkmal auf Seite 16
(Anzahl der Wohnungen, Penthouse, barrierefrei bis zur
Wohnungstür etc.) bei Vorhandensein den entsprechen-
den Zu- oder Abschlag in das jeweils dafür vorgesehene
Feld ein.
2. Am Ende der Seite 16 bilden Sie die Summe der eingetra-
genen Zu- und Abschläge.
3. Die gebildete Summe übertragen Sie in das dafür vorge-
sehene Feld auf Seite 17.
4. Gehen Sie auf den Seiten 17 bis 21 jeweils so vor, wie
unter 1. bis 3. beschrieben. Beziehen Sie bei der Sum-
menbildung jeweils den Übertrag aus der vorherigen Sei-
te mit ein.
5. Die gebildete Gesamtsumme auf Seite 21 übertragen Sie
in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorgesehene Feld.
Im Arbeitsschritt 6 werden die Überträge aus den vorge-
nannten Arbeitsschritten 1 bis 5 aufsummiert und in das da-
für vorgesehene Feld eingetragen. Sie erhalten die ortsübli-
che Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche nachdem
Sie die Summe der Arbeitsschritte 1 bis 5 mit der auf Seite 5
ermittelten Marktanpassung (Faktor) multipliziert haben. An-
schließend können Sie durch Multiplikation mit der Wohnflä-
che die Gesamtmiete der Wohnung berechnen.Seite 7 von 26
11Bonner Mietspiegel 202210Bonner Mietspiegel 2022
Einfluss der Wohnfläche – Basismiete Arbeitsschritt 1
Die aufgeführten Basismieten sind Nettokaltmieten in Euro pro Monat und m² Wohnfläche. Bei Wohnflächen mit Nach-
kommastellen (zum Beispiel 85,5 m²) liefert der Online-Rechner die genauen, maßgeblichen Ergebnisse, zu finden unter www.
bonn.de/mietspiegel.
Die Wohnfläche ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Andere Quellen (Betriebskostenabrechnung, Aufmaß nach Wohnflächen-
verordnung) können ebenfalls herangezogen werden.
Wohnfläche Basismiete Wohnfläche Basismiete Wohnfläche Basismiete Wohnfläche Basismiete
18 m² 9,32 44 m² 6,64 70 m² 5,21 96 m² 4,69
19 m² 9,19 45 m² 6,56 71 m² 5,18 97 m² 4,68
20 m² 9,06 46 m² 6,49 72 m² 5,15 98 m² 4,68
21 m² 8,93 47 m² 6,42 73 m² 5,11 99 m² 4,67
22 m² 8,81 48 m² 6,35 74 m² 5,08 100 m² 4,67
23 m² 8,69 49 m² 6,28 75 m² 5,05 101 m² 4,67
24 m² 8,57 50 m² 6,21 76 m² 5,03 102 m² 4,66
25 m² 8,45 51 m² 6,15 77 m² 5,00 103 m² 4,66
26 m² 8,34 52 m² 6,08 78 m² 4,97 104 m² 4,66
27 m² 8,23 53 m² 6,02 79 m² 4,95 111 m² 4,66
28 m² 8,12 54 m² 5,96 80 m² 4,93 112 m² 4,67
29 m² 8,01 55 m² 5,90 81 m² 4,90 114 m² 4,67
30 m² 7,90 56 m² 5,85 82 m² 4,88 115 m² 4,68
31 m² 7,80 57 m² 5,79 83 m² 4,86 117 m² 4,69
32 m² 7,70 58 m² 5,74 84 m² 4,84 118 m² 4,70
33 m² 7,60 59 m² 5,69 85 m² 4,82 119 m² 4,70
34 m² 7,50 60 m² 5,64 86 m² 4,81 120 m² 4,71
35 m² 7,41 61 m² 5,59 87 m² 4,79 121 m² 4,71
36 m² 7,31 62 m² 5,54 88 m² 4,78 122 m² 4,72
37 m² 7,22 63 m² 5,49 89 m² 4,76 123 m² 4,73
38 m² 7,13 64 m² 5,45 90 m² 4,75 124 m² 4,74
39 m² 7,05 65 m² 5,41 91 m² 4,74 125 m² 4,74
40 m² 6,96 66 m² 5,37 92 m² 4,73 126 m² 4,75
41 m² 6,88 67 m² 5,33 93 m² 4,72 127 m² 4,76
42 m² 6,80 68 m² 5,29 94 m² 4,71 128 m² 4,77
43 m² 6,72 69 m² 5,25 95 m² 4,70 129 m² 4,78
Wohnfläche Basismiete Wohnfläche Basismiete Wohnfläche Basismiete Wohnfläche Basismiete
130 m² 4,79 139 m² 4,87 148 m² 4,95 157 m² 5,02
131 m² 4,80 140 m² 4,88 149 m² 4,96 158 m² 5,02
132 m² 4,81 141 m² 4,89 150 m² 4,97 159 m² 5,03
133 m² 4,82 142 m² 4,90 151 m² 4,98 160 m² 5,03
134 m² 4,83 143 m² 4,91 152 m² 4,99 161 m² 5,04
135 m² 4,83 144 m² 4,92 153 m² 4,99 162 m² 5,04
136 m² 4,84 145 m² 4,93 154 m² 5,00 165 m² 5,05
137 m² 4,85 146 m² 4,94 155 m² 5,01 166 m² 5,05
138 m² 4,86 147 m² 4,95 156 m² 5,01 170 m² 5,05Fortsetzung Arbeitsschritt 1Seite 8 von 26
13Bonner Mietspiegel 202212Bonner Mietspiegel 2022
Einfluss des Baujahres Arbeitsschritt 2
Je nach Baujahr (gemeint ist das Jahr der Bezugsfertigkeit) ist ggf. ein Zu- oder Abschlag auf die Basismiete in Euro pro Monat
und m² Wohnfläche notwendig. Wurde nachträglich das Dachgeschoss ausgebaut, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete für diese Dachgeschosswohnung als Baujahr das Jahr der Bezugsfertigkeit des Dachausbaus maßgeblich.
Baujahr Zu-/Abschlag
bis 1918 0,99
1919 –1945 0,82
1946 –1960 0,34
1961 –1977 0,00
1978 –1983 -0,30
1984 –2004 0,00
2005 –2013 0,84
ab 2014 1,64
Einfluss der Wohnlage Arbeitsschritt 3
Je besser die Wohnlage laut der Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn ist,
desto höher fällt der Zuschlag auf die Basismiete in Euro pro Monat und m² Wohnfläche aus.
Grundlage bei der Auswertung zum Mietspiegel 2020 war die Wohnlagenkarte mit Stand vom 1. Mai 2018. In der Anlage 1
können Sie in der Wohnlagenkarte 2022 den Punktwert Ihrer Wohnadresse aus der Karte entnehmen. Über die folgende Tabelle
ergibt sich der Zuschlag in €/m² pro Monat.
Aufgrund struktureller Veränderungen wurde zum 01.01.2022 die Wohnlagenkarte vom Gutachterausschuss für Grundstücks-
werte in der Bundesstadt Bonn fortgeschrieben. Sie ist in dem Mietspiegel 2022 anzuwenden.
Alternativ können Sie die Wohnlage Ihrer Wohnung unter folgender Telefonnummer erfragen:
0228 77 – 22 00
Wohnlage Zuschlag Wohnlage Zuschlag
0,0 Pkt. 0,00 9,0 Pkt. 1,13
0,5 Pkt. 0,06 9,5 Pkt. 1,19
1,0 Pkt. 0,13 10,0 Pkt. 1,26
1,5 Pkt. 0,19 10,5 Pkt. 1,32
2,0 Pkt. 0,25 11,0 Pkt. 1,38
2,5 Pkt. 0,31 11,5 Pkt. 1,44
3,0 Pkt. 0,38 12,0 Pkt. 1,51
3,5 Pkt. 0,44 12,5 Pkt. 1,57
4,0 Pkt. 0,50 13,0 Pkt. 1,63
4,5 Pkt. 0,57 13,5 Pkt. 1,70
5,0 Pkt. 0,63 14,0 Pkt. 1,76
5,5 Pkt. 0,69 14,5 Pkt. 1,82
6,0 Pkt. 0,75 15,0 Pkt. 1,88
6,5 Pkt. 0,82 15,5 Pkt. 1,95
7,0 Pkt. 0,88 16,0 Pkt. 2,01
7,5 Pkt. 0,94 16,5 Pkt. 2,07
8,0 Pkt. 1,01 17,0 Pkt. 2,14
8,5 Pkt. 1,07 17,5 Pkt. 2,20Seite 9 von 26
15Bonner Mietspiegel 202214Bonner Mietspiegel 2022
Einfluss der energetischen Beschaffenheit Arbeitsschritt 4
Baujahr Punkte
Ordnen Sie das Baujahr (Jahr der Bezugsfertigkeit) des Gebäudes in
die entsprechende Baujahrsgruppe ein.
Beispiel:
140 für ein Gebäude aus dem Jahr 1950.
bis 1918 175
1919 –1945 150
1946 –1974 140
1975 –1995 127
1996 –2004 103
2005 –2013 71
ab 2014 59
hier eintragen
Anzahl der Geschosse Punkte
Es zählen alle Geschosse über dem Keller, außerdem bei Vorhanden-
sein ein bewohntes Souterrain sowie ein ausgebautes und bewohn-
tes Dachgeschoss.
(Je mehr Geschosse das Gebäude hat, desto günstiger ist das Ver-
hältnis von Wohnfläche zur Fläche der Außenhülle.)
Beispiel:
-12 für ein Gebäude mit 4 Geschossen.
1 oder 2 Geschosse 7
3 Geschosse 0
4 oder 5 Geschosse - 12
6 Geschosse - 27
7 oder mehr Geschosse - 40
hier eintragen
Freistehendes Gebäude Punkte
Beispiel:
Ist das Gebäude freistehend und somit nicht direkt an ein oder mehre-
re benachbarte Gebäude angebaut, erhält es 7 Punkte.
freistehend 7
nicht freistehend 0
hier eintragen
Verglasung der Fenster Punkte
Entsprechend der Anzahl der Glasscheiben der meisten Fenster in
der Wohnung tragen Sie die zutreffenden Punkte in das Feld ein.
Beispiel:
0 für ein Gebäude mit Zweifachverglasung in den meisten
Fenstern.
Einfachverglasung 30
Zweifachverglasung 0
Dreifachverglasung - 8
hier eintragen
Stärke der Außenwanddämmung (nur bis Baujahr 2004) Punkte
Wurde das vor 2005 bezugsfertig errichtete Gebäude nachträglich
gedämmt, ist die energetische Beschaffenheit besser.
Die Stärke der Außenwanddämmung lässt sich häufig am Sockel der
Fassade z. B. mit einem Zollstock messen.
Beispiel:
Eine Außenwanddämmung mit 9 cm Stärke erhält - 8 Punkte.
Dämmung bis 10 cm - 8
Dämmung über 10 cm - 16
hier eintragen
Energetische Beschaffenheit Summe bilden
Eingruppierung Zuschlag
Der gebildeten Summe wird nun ggfs. ein Zuschlag zugewiesen. bis 60 Punkte 0,81
61 bis 130 Punkte 0,28
ab 131 Punkten 0,00
Übertrag in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorgesehene Feld.
Zuschlag
hier eintragenFortsetzung Arbeitsschritt 4Seite 10 von 26
17Bonner Mietspiegel 202216Bonner Mietspiegel 2022
Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale Arbeitsschritt 5
Objektbeschreibung
Anzahl der Wohnungen des Hauseingangs Abschlag
Es handelt es sich um die Anzahl der Wohnungen des
Hauseingangs, über den man auch die Wohnung betritt.
3 bis 12 Wohnungen 0,00
13 bis 39 Wohnungen - 0,30
ab 40 Wohnungen - 0,56
hier eintragen
Penthouse Zuschlag
Ein Penthouse ist eine exklusive Wohnung im obersten bzw. eventuell auch den beiden
obersten Geschossen eines mehrgeschossigen Hauses mit einer Dachterrasse. 1,06
hier eintragen
Barrierefrei bis zur Wohnungstür Zuschlag
Der Weg zur Wohnungstür ist stufen- und schwellenlos, mind. 120 cm breit und befestigt
(nach DIN 18040 Teil 2). 0,47
hier eintragen
Balkon, Loggia, Dachterrasse oder Terrasse Zuschlag
Zur Wohnung gehört für die alleinige Nutzung ein Balkon, eine Dachterrasse, eine Terrasse oder
eine Loggia:
Eine Terrasse ist eine überdachte oder nicht überdachte größere Fläche (Plattform) an einem Haus,
die für den Aufenthalt im Freien vorgesehen ist und auf Erdgeschossebene oder darunterliegt. Eine
Veranda ist eine kleinere und meist länglich überdachte Terrasse. Eine Dachterrasse befindet sich
auf einem Dach bzw. im Dacheinschnitt. Ein Balkon ist eine Plattform an einem Gebäude, die über
dem Geländeniveau liegt und aus dem Baukörper herausragt. Ein Balkon wird von einer Brüstung
oder einem Geländer eingefasst. Eine Loggia liegt im Gegensatz zum Balkon innerhalb der Bauflucht
des Gebäudes und besitzt eine (Über)deckung. 0,21
hier eintragen
Gegensprechanlage Zuschlag
Die Wohnung ist mit einer Gegensprechanlage (mit oder ohne Bildübertragung) als Verbindung zwi-
schen Wohnung und Hauseingangstür ausgestattet. 0,17
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bilden
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Wäschetrockner Zuschlag
Der Vermieter stellt einen Wäschetrockner zur Verfügung. 0,21
hier eintragen
Modernisierungen seit 2014
Erneuerung der Fenster Zuschlag
Mehr als die Hälfte der Fenster wurden seit 2014 erneuert. 0,25
hier eintragen
Erneuerung der Fußböden Zuschlag
Mehr als die Hälfte der Fußböden wurden seit 2014 erneuert. 0,18
hier eintragen
Modernisierung des Bades Zuschlag
Das Bad (nicht Gäste-WC) wurde seit 2014 umfassend modernisiert
(neue Boden- und Wandbeläge sowie Objekte). 0,46
hier eintragen
Heizung
Thermostatventile Zuschlag
Thermostatventile regeln den Durchfluss abhängig von der gemessenen Temperatur und halten so
die eingestellte Temperatur konstant. 0,13
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bildenFortsetzung Arbeitsschritt 5Seite 11 von 26
19Bonner Mietspiegel 202218Bonner Mietspiegel 2022
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Offener Kamin oder Kachelofen Zuschlag
Der Vermieter stellt einen offenen Kamin oder Kachelofen zur Verfügung. 0,60
hier eintragen
Zimmer ohne Heizung Abschlag
Ein oder mehrere Zimmer sind nicht an die Heizung angeschlossen.
Ein unbeheizter Flur, eine Diele, ein Gäste-WC oder ein kleiner Abstellraum zählen nicht dazu. - 0,49
hier eintragen
Fußbodenbelag
Überwiegender Fußbodenbelag Zu-/Abschlag
Es ist nur der überwiegende in der Wohnung vorhandene Fußboden-
belag zu berücksichtigen. Hat der Mieter den Boden selbst verlegt,
so ist derjenige anzusetzen, welcher vom Vermieter beim Einzug
gestellt wurde.
Bitte beachten Sie hierzu die Informationen auf Seite 8,
„Umgang mit Mietspiegelmerkmalen“.
Teppich - 0,49
Kunststoff (z. B. PVC) - 0,47
Laminat, Design-Vinyl 0,00
Fliesen 0,27
Parkett 0,38
hier eintragen
Sanitärausstattung
Gäste-WC Zuschlag
Die Wohnung verfügt neben dem Badezimmer über ein zusätzliches WC für Gäste. 0,20
hier eintragen
Hänge-WC Zuschlag
Das Bad (nicht Gäste-WC) verfügt über ein Hänge-WC mit Spülkasten unter Putz. 0,28
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bilden
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Badewanne/Dusche Zuschlag
Das Bad erhält einen Zuschlag, wenn es neben einer nicht boden-
gleichen Dusche zusätzlich über eine Badewanne verfügt. Besitzt
das Bad sogar eine bodengleiche Dusche, fällt der Zuschlag üppiger
aus.
Badewanne oder Dusche
(nicht bodengleich) 0,00
Badewanne und Dusche
(nicht bodengleich) 0,23
Bodengleiche Dusche (mit
oder ohne
Badewanne) 0,45
hier eintragen
Warmwasserbereitung für das Bad Zuschlag
Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral (z. B. mittels Durch-
lauferhitzer) oder zentral (z. B. durch eine Zentralheizung oder eine
Gasetagenheizung).
Dezentrale
Warmwasserbereitung 0,47
Zentrale
Warmwasserbereitung 0,57
hier eintragen
Bad außerhalb der Wohnung Abschlag
Der Sanitärbereich befindet sich außerhalb des Wohnungsabschlusses
(z. B. im Zwischengeschoss oder am Treppenabsatz). - 0,41
hier eintragen
Küche
Art der Küche Zu-/Abschlag
Die Kochnische ist eine Kochecke innerhalb eines Wohn-/Schlaf-
raumes und ist häufig mit einer Pantryküche ausgestattet.
Eine Wohnküche ist ein eigener Raum mit mind. 12 m² Fläche und
vollwertigem Essplatz.
Eine Kochküche hat weniger als 12 m² Fläche und eine kleine
Essecke.
Als offene Küche wird eine an den Ess- und Wohnbereich angeglie-
derte Küche verstanden. Sie hat i. d. R. „große Stell- und Bewe-
gungsflächen“, wenn sie eine L-, U- oder G-Form besitzt oder über
eine Kücheninsel verfügt und dabei mehrere Personen parallel in der
Küche arbeiten können.
Kochnische - 0,25
Wohnküche,
Kochküche,
offene Küche 0,00
Offene Küche mit
großen Stell- und
Bewegungsflächen 0,37
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bildenFortsetzung Arbeitsschritt 5Fortsetzung Arbeitsschritt 5Seite 12 von 26
21Bonner Mietspiegel 202220Bonner Mietspiegel 2022
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Mitvermietete Einbauküche Zuschlag
Der Vermieter stellt eine Einbauküche mit mind. zwei Großgeräten zur Verfügung.
Zu den Großgeräten zählen: Kühlschrank oder Kühl-Gefrier-Kombi, Gefrierschrank,
Herd, Backofen und Geschirrspüler. 0,47
hier eintragen
Weitere Merkmale
Stuck (bis Baujahr 1918) Zuschlag
Es handelt sich um echten/originalen oder restaurierten Stuck (kein Styropor oder Ähnliches)
in Altbauten vor 1919. 1,03
hier eintragen
Einbruchhemmende Wohnungsabschlusstür Zuschlag
Die Wohnungsabschlusstür ist eine Sicherheitstür (einbruchhemmend) mit
Mehrfachverriegelung, aufwendigen Beschlägen oder einem Sicherheitsschloss. 0,29
hier eintragen
Durchlaufzimmer Abschlag
Ein Durchlaufzimmer ist ein Raum, der als einziger Zugang zu einem dahinterliegenden Raum (gefan-
genes Zimmer) dient. - 0,26
hier eintragen
Einbauschränke Zuschlag
Einbauschränke sind vom Vermieter gestellte Einbauten, die häufige in Nischen, Dachschrägen oder
an Wandversprüngen eingebaut werden. 0,10
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bilden
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Kabelanschluss Abschlag
Steht ein Kabelnetzanschluss zum Empfang von Rundfunk- und
Fernsehsendern nicht zur Verfügung, wird ein Abschlag angebracht.
Steht ein Anschluss zur Verfügung, jedoch mit einer Übernahmever-
pflichtung durch den Mieter, ist der Abschlag größer.
Kabelanschluss steht zur
freiwilligen Nutzung zur
Verfügung 0,00
Kabelanschluss steht nicht
zur Verfügung - 0,18
Kabelanschluss muss
kostenpflichtig genutzt
werden - 0,24
hier eintragen
Übertrag in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorgesehene Feld.
Gesamtsumme
bildenFortsetzung Arbeitsschritt 5Fortsetzung Arbeitsschritt 5Seite 13 von 26
23Bonner Mietspiegel 202222Bonner Mietspiegel 2022
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Arbeitsschritt 6
Ortsübliche Vergleichsmiete je m² Wohnfläche
Übertrag
Arbeitsschritt 1 Einfluss der Wohnfläche – Basismiete
Arbeitsschritt 2 Einfluss des Baujahres
Arbeitsschritt 3 Einfluss der Wohnlage
Arbeitsschritt 4 Einfluss der energetischen Beschaffenheit
Arbeitsschritt 5 Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale
Summe bilden €/m²
Summe €/m² x Faktor 1,055 = €/m²
Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnung)
Ortsübliche
Vergleichsmiete je m² Wohnfläche
Ortsübliche Vergleichs-
miete der Wohnung €/m² x m² = €
Spannen Hinweis 1
Bei einem wie dem hier vorliegenden Regressionsmietspie-
gel werden – im Vergleich zu einem Tabellenmietspiegel
– mehr Einflussgrößen für die Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete untersucht, teilweise kombiniert und je nach
Aussagekraft als relevant eingestuft. Durch die Vielzahl der
untersuchten und verwendeten Merkmale kann der Regres-
sionsmietspiegel die ortsübliche Miete wesentlich genauer
abbilden.
Grundsätzlich wird ein Abweichen von dem unter Arbeits-
schritt 6 errechneten Wert nicht empfohlen. Die folgenden
Bedingungen rechtfertigen jedoch ein Abweichen von der in
Arbeitsschritt 6 ermittelten Miete, wenn sie beide erfüllt sind:
1. Qualität und Umfang der Ausstattung (siehe Arbeits-
schritt 5) weichen insgesamt in hohem Maße von
den im Mietspiegel untersuchten Merkmalen ab.
In dieser Broschüre finden sich nur die relevanten
Merkmale. Alle untersuchten Merkmale finden Sie in
der Dokumentation zum Bonner Mietspiegel 2020.
und
2. Gebäude und Wohnung weisen einen für das Baualter
sehr guten oder schlechten Erhaltungszustand auf.Seite 14 von 26
25Bonner Mietspiegel 202224Bonner Mietspiegel 2022
Durchschnittliche Betriebskosten Hinweis 2
Bei einer Erhöhung des Anteils der Betriebskosten an einer Miete sind laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil
vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05) die tatsächlich anfallenden Betriebskosten heranzuziehen. Die folgende Tabelle stellt die aus
der Erhebung zum Mietspiegel heraus ermittelten durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten für Bonn dar, welche jedoch
lediglich als ergänzender Hinweis auf die Angemessenheit einzelner Betriebskostenarten anzusehen sind. Die für den Mietspiegel
2020 erhobenen Betriebskosten wurden wie die ortsübliche Vergleichsmiete an die Marktentwicklung (Faktor 1,055) angepasst.
Betriebskostenart Betriebskosten
Grundsteuer bis 1949 0,17 €/m²
Grundsteuer 1950 –1959 0,27 €/m²
Grundsteuer 1960 –1969 0,39 €/m²
Grundsteuer 1970 –1999 0,45 €/m²
Grundsteuer ab 2000 0,53 €/m²
(Kalt)Wasser 0,19 €/m²
Schmutzwasser 0,22 €/m²
Niederschlagswasser 0,06 €/m²
Straßenreinigung 0,02 €/m²
Müllbeseitigung 0,13 €/m²
Hauswart 0,24 €/m²
Gebäudereinigung 0,23 €/m²
Ungezieferbekämpfung 0,02 €/m²
Gartenpflege 0,16 €/m²
Allgemeinstrom / Beleuchtung 0,05 €/m²
Aufzug 0,21 €/m²
Versicherungen 0,26 €/m²
Breitband 12,68 €*
Antennenanlage 5,46 €*
Heizung (ohne Warmwasser) 0,72 €/m²
Warmwasser 0,18 €/m²
Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung 0,90 €/m²
Wartung Etagenheizung 9,18 €*
Schornsteinreinigung 0,03 €/m²
Winterdienst 0,03 €/m²
Wartungskosten 0,03 €/m²
Sonstiges 0,03 €/m²
Stellplatzzonen Mietspiegel 2020
Stellplatzzonen Mietspiegel 2020
Zone 1 Zentrumslage
Zone 2 Stadtlage
Zone 3 Stadtrandlage
Stellplatzzonen Mietspiegel 2020
Stellplatzzonen Mietspiegel 2020
Zone 1 Zentrumslage
Zone 2 Stadtlage
Zone 3 Stadtrandlage
Hinweis:
* Die Kosten für die
Breitbandnutzung, eine
Antennenanlage und
die Wartung einer
Etagenheizung gelten
je Wohnung.
Hinweis:
Es handelt sich um
Betriebskosten je m²
Wohnfläche im Monat.
Durchschnittliche Stellplatzmieten Hinweis 3
Das Bonner Stadtgebiet wurde in drei Stellplatzzonen (Zentrumslage, Stadtlage, Stadtrandlage) unterteilt. Für jede Zone wurde für die
verschiedenen Stellplatzarten (Garage, Tiefgaragenstellplatz, offener Stellplatz) jeweils ein durchschnittlicher monatlicher Miet-
betrag ermittelt, der eine Orientierung bei der Vermietung bzw. Anmietung von Stellplätzen darstellen kann. Die für den Mietspiegel
2020 erhobenen Stellplatzmieten wurden wie die ortsübliche Vergleichsmiete an die Marktentwicklung (Faktor 1,055) angepasst.
Stellplatzzonen Mietspiegel 2020
Garage Tiefgaragenstellplatz Offener Stellplatz
Zentrumslage 95 € 95 €
Stadtlage 53 € 53 € 35 €
Stadtrandlage 46 € 44 € 32 €Seite 15 von 26
27Bonner Mietspiegel 202226Bonner Mietspiegel 2022
Wohnlagen 2022
Kartenübersicht Wohnlage 2022 ANLAGE 1Hinweise zur Wohnlagenbewertung ANLAGE 1
Der Begriff Lage ist in § 558 BGB als ein den Mietwert be-
stimmendes Merkmal für vermieteten Wohnraum eingeführt.
Generell ist festzustellen, dass der Begriff Lage, so wie er
auch in § 558 BGB eingeführt ist, semantisch etwas sehr
Allgemeines ausdrückt. In der Praxis erfolgt dann meistens
eine weitere Spezialisierung des Begriffs durch Zusätze, z. B.
die Geschäftslage oder die Bürolage. Im Zusammenhang mit
Wohnraum ist der Begriff Wohnlage gebräuchlich.
Da es sich bei der Wohnlage um flächenhafte Durchschnitts-
werte handelt, kann es im Rahmen der widerlegbaren Vermu-
tung im Einzelfall zu Abweichungen von dem jeweils ausge-
wiesenen Punktwert kommen. An stark befahrenen Straßen
kann es beispielsweise zu niedrigeren Werten oder bei größe-
rer Entfernung zu Bahntrassen zu höheren Werten führen. Da
seit 2018 vereinzelte kleine Gebiete neu bebaut wurden und
teilweise strukturelle Veränderungen (z. B. Umnutzung von
Gewerbeflächen in Wohnbebauung, Aufgabe von Produktions-
flächen etc.) im Stadtgebiet stattgefunden haben bzw. statt-
finden, ist die aktuelle Wohnlagenkarte vom 01. Januar 2022
zu verwenden. Sie steht ebenfalls zur Einsichtnahme auf der
Homepage der Stadt Bonn www.bonn.de und in der Anlage 1
zur Verfügung.
Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der
Bundesstadt Bonn beschlossene Wohnlagenkarte stellt eine
Bewertung nach verschiedenen objektiven Annehmlichkeits-
merkmalen (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Stadtgrün,
Wertschätzung, Straßenbild, Belastungen und besondere
Ortsteile) des Wohnens dar. Jede Wohnlage erhält eine Punkt-
zahl, welche auf dem Deckblatt zu Darstellungszwecken in
vier Abschnitte gegliedert wurde. Sie wurde erstmals mit dem
Stand Dezember 1996 für den Bonner Mietspiegel verwendet.
Ab 2014 wird auf eine Differenzierung der Lagedarstellung
verzichtet. Es wird nur der Begriff „Wohnlage/Wohnlagenkar-
te“ verwendet. Die Lagekarte/Wohnlagenkarte wurde bisher
zum Stichtag 1. Januar 2000, 1. Oktober 2002, 1. Januar 2004,
1. Januar 2007 (erstmals mit Ortsteileinfluss), 1. Januar 2008,
30. März 2009, 1. Juni 2011, 1. November 2013, 1. Dezember
2015, 1. Mai 2018 und 1. Juli 2020 fortgeschrieben.Seite 16 von 26
29Bonner Mietspiegel 202228Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 29 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 29
33
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 28
32
Detailansicht, Kartenausschnitt 28 ANLAGE 1Seite 17 von 26
31Bonner Mietspiegel 202230Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 31 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 31
35
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 30
34
Detailansicht, Kartenausschnitt 30 ANLAGE 1Seite 18 von 26
33Bonner Mietspiegel 202232Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 33 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 33
29
37
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 32
28
36
Detailansicht, Kartenausschnitt 32 ANLAGE 1Seite 19 von 26
35Bonner Mietspiegel 202234Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 35 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 35
31
39
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 34
30
38
Detailansicht, Kartenausschnitt 34 ANLAGE 1Seite 20 von 26
37Bonner Mietspiegel 202236Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 37 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 37
33
41
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 36
32
40
Detailansicht, Kartenausschnitt 36 ANLAGE 1Seite 21 von 26
39Bonner Mietspiegel 202238Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 39 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 39
35
43
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 38
34
42
Detailansicht, Kartenausschnitt 38 ANLAGE 1Seite 22 von 26
41Bonner Mietspiegel 202240Bonner Mietspiegel 2022
Detailansicht, Kartenausschnitt 41 ANLAGE 1
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 43
39
Wohnlagen 2022
Maßstab: ca 1:20000 Seite 42
38
Detailansicht, Kartenausschnitt 40 ANLAGE 1Seite 23 von 26
43Bonner Mietspiegel 202242Bonner Mietspiegel 2022
Betriebskostenverordnung ANLAGE 2
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
vom 25. November 2003
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder
Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht
am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen
Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erb-
bauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden,
der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbe-
sondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte;
die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten
der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeits-
kräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der
Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwal-
tungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilli-
gen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für
die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten,
die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des be-
stimmungsmäßigen Gebrauchsaufgewendet werden
müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witte-
rungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen
Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs-
und Instandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer
Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern so-
wie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kos-
ten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und
Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengen-
reglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Was-
serversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungs-
anlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grund-
stücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer ent-
sprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten
des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ein-
schließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kos-
ten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die
Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicher-
heit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,
der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die
Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissions-
schutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer
Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließ-
lich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berech-
nung und Aufteilung oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungs-
anlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstof-
fe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms
und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der
Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wär-
me, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und
die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen
entsprechend Buchstabe a oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kos-
ten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Ver-
brennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der
regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Be-
triebssicherheit und der damit zusammenhängenden
Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der
Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversor-
gungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung ent-
sprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits be-
rücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung
entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buch-
stabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warm-
wassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasser-
ablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern
der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwas-
serversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer
4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme
entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind, oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserver-
sorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d
und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort be-
reits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lasten-
aufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kos-
ten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung
und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließ-
lich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kos-
ten der Reinigung der Anlage;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseiti-
gung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für
die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Ge-
bühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung ge-
hören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden
Gebühren, die Kostenentsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompres-
soren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Be-
triebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich
der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbe-
kämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kos-
ten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Kel-
ler, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;Seite 24 von 26
45Bonner Mietspiegel 202244Bonner Mietspiegel 2022
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch an-
gelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von
Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen ein-
schließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von
Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentli-
chen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbe-
leuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern
gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure,
Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgeben-
den Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kos-
ten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung
des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser-sowie sons-
tige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haft-
pflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den
Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und
alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erb-
bauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt,
soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausver-
waltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausge-
führt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach
den Nummern 2 bis 10 und16 nicht angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die
Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereit-
schaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für
eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage
sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz
für die Kabelweitersendung entstehen, oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbunde-
nen privaten Verteilanlage;
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum
30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entspre-
chend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen
Grundgebühren für Breitbandanschlüsse, oder
c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage,
die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentli-
chen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des §
3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes ver-
bunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öf-
fentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten
über seinen Anschluss frei wählen kann,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie
ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Tele-
kommunikationsgesetzes;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die
Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die
Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Ein-
richtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbe-
reitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der
Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die
von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet
worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und
b nicht anzuwenden.
Wohnflächenverordnung ANLAGE 3
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
vom 25. November 2003
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnflä-
che berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung
anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur
Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermit-
teln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen.
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflä-
chen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung
gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst
die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und ge-
meinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt
sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach
allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen
folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume
außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden
Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder
genügen, sowie
3. Geschäftsräume.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen
den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante
der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden
begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu
Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich ein-
zubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fens-
terumrahmungen
2. Fuß-, Sockel und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz-
und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwan-
nen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, frei-
stehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe
von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grund-
fläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,Seite 25 von 26
46Bonner Mietspiegel 2022
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppen-
absätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum
Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden
herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief
sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestell-
ten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu er-
mitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeich-
nung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfrei-
stellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bau-
ordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein
bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich
ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bautei-
len im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmes-
sung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund
einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens 2 Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur
Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und
ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind
zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in
der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
§ 5 Überleitungsvorschrift
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der
Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178),
zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils gel-
tenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser
Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen
nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an
dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neube-
rechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die
Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.Seite 26 von 26