Bebauungsplanverfahren Nr. 7723-41 (ehemalige Poliklinik Wilhelmstraße) - Modifizierung der Planungsziele nach Durchführung des Bieterverfahrens durch den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW

Beschlussvorlage
öffentlich
220879
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bebauungsplanverfahren Nr. 7723-41 (ehemalige
Poliklinik Wilhelmstraße) - Modifizierung der
Planungsziele nach Durchführung des
Bieterverfahrens durch den Bau- und
Liegenschaftsbetrieb NRW
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 01.06.2022 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 07.06.2022 Anhörung
Rat 09.06.2022 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Beschlussvorschlag
1. Den in der nachfolgenden Begründung dargestellten Planungszielen für das
Bebauungsplanverfahren Nr. 7723-41 (Areal der ehemaligen Poliklinik an der
Wilhelmstraße) im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum wird
zugestimmt.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage des beschriebenen Bau- und
Nutzungskonzepts und unter Berücksichtigung der genannten Prüf- und
Überarbeitungshinweise eine Beschlussvorlage für die öffentliche Auslegung
eines Bebauungsplanentwurfs zu erarbeiten.
Begründung
In der Sitzung des Rates vom 18. April 2013 wurde die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 7723-41 für die Grundstücke Wilhelmstraße Nr. 31 und
35-37 sowie Annagraben Nr. 70 und 72 im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-
Zentrum beschlossen (DS-Nr. 1310535). Gleichzeitig wurde durch den Rat für
das Grundstück eine Vorkaufsrechtssatzung gem. § 25 Baugesetzbuch
(BauGB) beschlossen.
Verfahrensstand:Seite 1 von 23
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Nach Erstellung von städtebaulichen Vorentwürfen durch das
Stadtplanungsamt wurden die Entwurfskonzepte in zwei öffentlichen
Versammlungen am 10.06.2015 und am 18.10.2017 der Öffentlichkeit
vorgestellt.
Zudem hatte die interessierte Öffentlichkeit im Zeitraum vom 08.06.2015 bis
26.06.2015 die Möglichkeit, im Rahmen der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Stellungnahmen zur
beabsichtigten Bauleitplanung abzugeben. Auch nach der zweiten öffentlichen
Versammlung am 18.10.2017 konnten Stellungnahmen abgegeben werden.
Das städtebauliche Konzept sah neben der Schließung der Baulücken am
Annagraben und dem Erhalt des Baudenkmals der ehemaligen Augenklinik am
Annagraben (= Wilhelmstraße 31) den Abriss des Klinikgebäudes der Poliklinik
aus den 1960er Jahren an der Wilhelmstraße und des quer zur Wilhelmstraße
stehenden Gebäuderiegels im Innenhof vor. An deren Stelle sollten neue
Wohngebäude entstehen mit z.T. öffentlichen oder gewerblichen Nutzungen im
Erdgeschoss incl. einer dreigruppigen Kindertagesstätte. Der Neubau an der
Wilhelmstraße war dabei überwiegend in der alten Bauflucht der Wilhelmstraße
direkt auf der Grundstücksgrenze vorgesehen, die lediglich im mittleren Bereich
auf einer Länge von ca. 30 m einen Rücksprung von ca. 10 m aufweisen sollte.
Der nördlich angrenzende Baukörper der alten Poliklinik an der Wilhelmstraße
aus der Entstehungszeit dieses Stadtquartiers sollte, nicht zuletzt vor dem
Hintergrund der bestehenden Denkmalbereichssatzung Nordstadt, erhalten
bleiben.
Das Konzept wurde aufgrund zahlreicher Einwände aus der ersten öffentlichen
Versammlung modifiziert. Hierbei wurde in erster Linie auf die vorgesehene
Integration einer hierhin zu verlagernden Methadonambulanz in die
Diamorphinambulanz in einem Neubau am Annagraben zugunsten einer
Beibehaltung der bestehenden Diamorphinambulanz im nördlichen Teil des
Annagrabens verzichtet (vgl. DS-Nr. 1811373).
Eine Zusammenlegung der Ambulanzen wäre aufgrund der resultierenden
Größe einer kombinierten Suchthilfeambulanz letztlich auch nicht mit der
ursprünglich angestrebten Festsetzung eines allgemeinen Wohn- oder
Mischgebietes bzw. mit der im aktuellen Plankonzept vorgesehenen
Festsetzung eines Urbanen Gebiets vereinbar. Der Verbleib der bisherigen
Einrichtung im Plangebiet wird dagegen als mit einem Urbanen Gebiet
verträglich eingestuft und daher weiterverfolgt.
Die lange Verfahrensdauer der Planaufstellung ist darauf zurückzuführen, dass
nach Aufgabe der Kliniknutzung im Jahr 2012 der bisherige Eigentümer (Land
NRW) eigene Verwendungsmöglichkeiten der Immobilien prüfen ließ und es
daher unklar war, ob der Eigentümer an der ursprünglich angekündigten
Veräußerung der Flächen festhält.
Am 30.03.2017 wurde im Zuge des Verkaufs des städtischen Grundstücks am
Erzbergerufer 15 zugunsten einer Hotelnutzung durch den Rat beschlossen,
dass beim Grundstück der ehemaligen Poliklinik durch einen städtebaulichen
Vertrag gewährleistet werden soll, dass 100 Prozent geförderter Wohnungsbau
entsteht (DS-Nr. 1710102EB12).
Vor dem Hintergrund der städtischen Vorkaufsrechtssatzung wurden - nachSeite 2 von 23
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Ende einer Zwischennutzung als Flüchtlingsunterkunft und dem Abrücken des
Landes von einer Nutzung für eigene Bedarfe - Kaufverhandlungen zwischen
der Vebowag als größtenteils städtisches Unternehmen und dem Bau- und
Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes NRW aufgenommen, die jedoch nicht
erfolgreich zum Abschluss geführt werden konnten.
Parallel wurde durch die Verwaltung ein Offenlageentwurf für den
Angebotsbebauungsplan Nr. 7723-41 erarbeitet, in den auch Vorstellungen der
Vebowag und Ergebnisse schalltechnischer Gutachten eingeflossen sind.
Danach waren im Bereich der Diamorphinambulanz eine Schließung des
Blockrandes durch einen Neubau mit integrierter Ambulanz sowie ein größeres
Abrücken eines Neubaus von der Grundstücksgrenze zur Wilhelmstraße
vorgesehen, um die bereits bestehende Lärmvorbelastung dieses
Straßenabschnitts nicht durch die Verengung des Raums zwischen der
straßenbegleitenden Bebauung weiter zu verschlechtern. Als Gebietstyp wurde
aufgrund des Verbleibs der Diamorphinambulanz ein Urbanes Gebiet gem. §
6a BauNVO vorgesehen, für das eine gemischte Nutzung von Wohnen, einer
gewerblichen Nutzung und anderen Einrichtungen notwendig ist, die die
Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Eine Nutzung mit 100% Wohnen
scheidet für das Plangebiet somit bereits aus diesen Festsetzungsgründen aus.
Die Bedarfe Kita und Diamorphinambulanz wie auch der Umstand, dass der
EG-Bereich an der Wilhelmstraße nach gutachterlicher Betrachtung aus
Lärmschutzgründen nicht für Wohnnutzung zur Verfügung stehen kann,
bedingen ebenfalls eine Aufgliederung der Nutzung in 80 % Wohnbaufläche
und 20 % andere Nutzungen. Da das denkmalgeschützte Gebäude am
Annagraben für geförderten Wohnungsbau gem. Richtlinien nicht geeignet ist,
muss der Anteil von geförderten Wohnungsbau an der Gesamt-Wohnungsbau
BGF auf 75 % beschränkt werden.
Aus dem Festsetzungskatalog des § 9 Abs. 2 BauGB ergibt sich zudem, dass
lediglich die Förderfähigkeit von Wohnungen festgesetzt werden kann, nicht
jedoch die Verpflichtung, tatsächlich geförderten Wohnraum zu errichten. Eine
Förderung kann im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes nur
sichergestellt werden, wenn ein Vertragspartner zur Verfügung steht, mit dem
ein diesbezüglicher städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden kann.
Im Zusammenhang mit der in einer früheren Phase des Projekts geprüften
Möglichkeit eines kommunalen Erstzugriffsrechts hatte die seinerzeit
zuständige Bezirksregierung die Vereinbarkeit der Anforderungen aus den
Wohnungsbauförderrichtlinien mit den Erfordernissen des Denkmalschutzes für
die ehemalige Augenklinik am Annagraben geprüft. Im Ergebnis ist davon
auszugehen, dass sich im Baudenkmal Annagraben keine förderfähigen
Wohnungen unterbringen lassen, weil es wegen der Anforderungen zur
Belichtung von Wohnräumen und der Notwendigkeit zur Schaffung
wohnungsbezogener Freiräume (Balkone) zu unverträglichen Eingriffen in
Originalsubstanz und Erscheinungsbild kommen würde. Aus diesem Grund
kann die Voraussetzung der Förderfähigkeit nicht für alle Wohnbauflächen des
Bebauungsplangebiets festgesetzt werden.
Der Ratsbeschluss vom 30.03.2017, 100% geförderten Wohnungsbau auf dem
Grundstück über einen städtebaulichen Vertrag abzusichern, kann aus den
genannten Gründen nicht erfüllt werden.Seite 3 von 23
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Bieterverfahren:
Inzwischen ist für das Areal durch das Land NRW ein Bieterverfahren zum
Höchstgebot durchgeführt worden. Das Land als Eigentümer hatte in enger
Abstimmung mit der Verwaltung und orientiert an den oben beschriebenen
Rahmenbedingungen die Bedingungen für die weitere bauliche Entwicklung der
Fläche formuliert und beabsichtigt, diese im Rahmen eines Kaufvertrags
privatrechtlich abzusichern:
 Es ist eine Nutzungsmischung von ca. 80 % Wohnungsbau zu 20 %
anderweitiger Gebäudenutzung zu schaffen
 Dabei ist eine Quote von min. 75 % gefördertem Wohnungsbau
(bezogen auf die Wohn-BGF) zu realisieren.
 Die BGF-Fläche der Kita soll mind. 760 m² betragen und dreigruppig
realisiert werden.
 Die historische Fassade an der Wilhelmstraße soll erhalten bleiben.
 Die Diamorphinambulanz ist innerhalb des Baufelds am nördlichen
Annagraben zu erhalten (Erhaltung Bestand oder Umzug in ehemaliges
Schwesternwohnheim Annagraben 72 oder Integration in einen
Neubau).
 Um diese Bedingungen auch öffentlich-rechtlich abzusichern, wird der
Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen der neuen
Eigentumspartei und der Stadt vor der Fassung eines
Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan angestrebt.
Aus dem Bieterverfahren ging hervor, dass seitens des Landes mit einem
potenziellen Vorhabenträger ein Kaufvertrag abgeschlossen werden soll, sofern
das vorgesehene Bau- und Nutzungskonzept den in der Ausschreibung
formulierten Bedingungen entspricht. Es besteht zwar eine städtische
Vorkaufsrechtssatzung für das Plangebiet, jedoch kann der Käufer gemäß § 27
Baugesetzbuch die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die
Verwendung des Grundstücks nach den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit
bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen
angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich vor Ablauf einer
Frist von 3 Monaten nach Vertragsabschluss hierzu verpflichtet. Eine solche
Verpflichtung ist der potenzielle Vorhabenträger bereit, zu unterzeichnen.
Da der potenzielle Vorhabenträger zur Erfüllung ihrer Nutzungsverpflichtung
darauf angewiesen ist, dass die Stadt zuvor das von ihr eingeleitete
Bebauungsplanverfahren zu Ende führt, muss die Nutzungsverpflichtung unter
einen entsprechenden Vorbehalt gestellt werden. Hieraus erwächst der Stadt
keine Möglichkeit, die Abwendung des Vorkaufsrechts zu verweigern.
Geplantes Bau- und Nutzungskonzept:
Das durch den potenziellen Vorhabenträger skizzierte Bau- und
Nutzungskonzept unterscheidet sich von den im bisherigen Planverfahren
zugrunde gelegten Konzepten insbesondere durch den Erhalt derSeite 4 von 23
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Rohbausubstanz des Klinikgebäudes aus den 1960er Jahren an der
Wilhelmstraße, welches überwiegend zu Wohnzwecken umgenutzt und
aufgestockt werden soll, womit die Höhen der angrenzenden Bebauung im
Wesentlichen aufgenommen werden. Erste Konzeptskizzen sowie mögliche
Grundrisse sind als Anlage der Vorlage beigefügt.
Eine Erhaltung und Umnutzung des Funktionsbaus auch zu Wohnzwecken war
zu Beginn der Planung vor fast 10 Jahren eher unüblich und daher für keine
realistische Option gehalten worden. Somit wurde in den bisherigen
städtebaulichen Konzepten der Bestandsbau zugunsten einer städtebaulich
optimierten Lage der überbaubaren Flächen überplant. Dass die gebundene
"graue" Energie von Vorhabenträgern stärker in den Blick genommen wird, zum
einen aus ökologischen Erwägungen, zum anderen aber auch aufgrund der
stark gestiegenen Baukosten und Rohstoffpreise, ist im Sinne einer
nachhaltigen Stadtentwicklung positiv zu sehen und wird verwaltungsseitig
unterstützt. Deshalb soll eine entsprechende Anpassung der Festsetzungen
des Bebauungsplanentwurfs für die Offenlage erfolgen.
Die Absicht zum Erhalt vorhandener Bausubstanz umfasst die Revitalisierung
des denkmalgeschützten Gebäudes der ehemaligen Augenklinik am
Annagraben, den Erhalt des ehemaligen Schwesternwohnheims Annagraben
72 zur Weiternutzung durch die Diamorphinambulanz, die Revitalisierung und
Aufstockung des Gebäuderiegels an der Wilhelmstraße sowie der Erhalt der
schützenswerten Fassade und die Aufstockung für eine Büronutzung im
nördlichen Bereich der Wilhelmstraße. Bei letzterem wird geprüft, ob sogar das
gesamte Gebäude erhalten werden kann. Abgerissen werden sollen lediglich
der im Innenhof liegende Ost-West-Flügel der ehemaligen Poliklinik sowie der
nicht denkmalgeschützte, untergeordnete südliche Anbau des Baudenkmals
am Annagraben (ehem. Augenklinik) und die derzeitige Unterkunft der
Diamorphinambulanz.
Der Schwerpunkt des Nutzungskonzepts liegt auf der Schaffung von neuem,
öffentlich gefördertem Wohnraum für kleine und mittlere Haushalte, Familien
sowie Studierende. Etwa 80 % der Gesamt-Nutzfläche sind für Wohnnutzungen
vorgesehen, 20 % für gewerbliche Nutzungen sowie soziale Einrichtungen
(KiTa, Diamorphinambulanz). Diese Nutzungsmischung ist aus oben genannten
Gründen erforderlich und entspricht sowohl den Ausschreibungskriterien als
auch den Voraussetzungen der Nutzungsmischung entsprechend eines
urbanen Gebiets nach §6a BauNVO.
Hinsichtlich des geförderten Wohnens soll eine zwischen dem Ministerium für
Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen
(MHKBG NRW), dem BLB und der Verwaltung abgestimmte Quote von 75%
der BGF der gesamten Wohnnutzung erreicht werden. Hierfür sollen alle
wohnwirtschaftlichen Gebäude, ausgenommen das Denkmal am Annagraben,
genutzt werden. Zur optimalen Nutzung der gut erhaltenen, vorhandenen
Gebäudestruktur sollen in dem Klinikgebäude an der Wilhelmstraße öffentlich
geförderte Studierendenapartments untergebracht werden.
Da der Bedarf an Wohneinheiten für kleine und mittlere Haushalte ebenfalls
vorhanden ist, sollen diese am nördlichen, größeren Neubau am Annagraben
errichtet werden. Ob die in der Anlage skizzierte bauliche Ausformung und die
Höhenentwicklung dieses Baukörpers ermöglicht werden kann, bedarfSeite 5 von 23
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allerdings noch einer weiteren Abstimmung vor Erstellung des
Bebauungsplanentwurfs.
Für Familien mit besonderem Platzbedarf ist der Neubau am Annagraben
südlich des Baudenkmals vorgesehen, der die Lücke zur südlich angrenzenden
Bebauung schließen soll und sich daran in Bezug auf die Dimensionierung
orientiert.
Das denkmalgeschützte Gebäude Annagraben (ehem. Augenklinik) lässt sich
nach Auffassung des potenziellen Vorhabenträgers mit vertretbarem Aufwand
nicht derart zu Wohnzwecken umnutzen, dass die engen Bestimmungen des
Wohnraumförderungsgesetztes erfüllt werden. Hieraus ergibt sich für das
Konzept, dass im Denkmal frei finanzierter Wohnraum geschaffen werden soll,
mit dem besser auf die besonderen Anforderungen des bestehenden
Gebäudes und seiner Denkmaleigenschaft reagiert werden kann.
Die für das Quartier vorgesehene KiTa soll, wie in den bisherigen Konzepten
auch, im südlichen Bereich des Gebäudeteils an der Wilhelmstraße im
Erdgeschoss entstehen, hier integriert in das umzunutzende Bestandsgebäude.
Ob hier eine drei- oder viergruppige Kita eingerichtet werden kann, muss noch
mit im weiteren Planverfahren geklärt werden, dies hängt unter anderem vom
Bedarf in diesem Stadtraum und von den räumlichen Möglichkeiten der
Gebäude- und Außenflächen ab.
Die bereits auf dem Areal befindliche Diamorphinambulanz soll vor Beginn der
Revitalisierungsarbeiten in das zum Grundstück gehörende Bestandsgebäude
Annagraben 72 (ehemaliges Schwesternwohnheim) umgesiedelt werden. Für
die Diamorphinambulanz ist eine Fläche von ca. 400 m² BGF vorgesehen. Der
laufende Betrieb bleibt in der bisherigen Größenordnung bestehen. Um den
Patienten die Möglichkeit zu bieten, auf Termine zu warten, ist der Bau eines
geschützten Außenbereichs zum Kurzaufenthalt der Patienten erforderlich. Für
das Bestandsgebäude ist zu klären, ob eine ausreichende Belichtung und
Belüftung der Räume durch den Wegfall der seitlichen Fenster gewährleistet
werden kann.
Das Konzept des potenziellen Vorhabenträgers sieht vor, den
Blockinnenbereich möglichst offen und öffentlich durchgängig zu gestalten, der
Hof soll bis auf wenige Ausnahmen frei vom motorisierten Individualverkehr
gehalten werden und qualitativ begrünt werden. Eine öffentlich begehbare
Durchwegung ist vorgesehen. Bestandsbäume sollen nach Möglichkeit erhalten
bleiben und werden während der gesamten Um-/Bau-/Abbruchsarbeiten gem.
DIN 1890 geschützt werden., Notwendige Ersatzpflanzungen werden im
Plangebiet vorgenommen werden.
Dazu bietet sich der Blockinnenbereich an, der nur zu geringen Teilen von einer
Tiefgarage unterbaut sein soll und damit Potenzial für Ersatzpflanzungen, auf
gewachsenem Boden außerhalb des Bereichs von Tiefgaragen, bietet. Auch
entlang des Gebäuderücksprungs an der Wilhelmstraße war bereits im bisher
ausgearbeiteten Bebauungsplanentwurf die Pflanzung von mindestens sechs
großkronigen Bäumen als Festsetzung vorgesehen, dies soll auch im Fall einer
Umsetzung des Konzepts des potenziellen Vorhabenträgers realisiert werden.Seite 6 von 23
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Mobilitätsmaßnahmen:
Die Anzahl der Stellplätze im Quartier soll vor dem Hintergrund der zentralen
Lage und mithilfe eines auszuarbeitenden Mobilitätskonzeptes möglichst
minimiert werden. Dafür sind in einem besonderen Maße Fahrradstellplätze
sowie Carsharing-Angebote vorgesehen. Ein Teil der benötigten Stellplätze soll
zudem mit E-Ladesäulen ausgestattet werden.
Der überwiegende Teil der Stellplätze soll in zwei Tiefgaragen vorgehalten
werden, die sich außerhalb der bekannten Bodendenkmäler befinden sollen
und über den Annagraben erschlossen werden. Die Verträglichkeit der
verkehrlichen Erschließung der Tiefgaragen über den Annagraben wurde im
bisherigen Bauleitplanverfahren bereits festgestellt.
Energiekonzept:
Vorbehaltlich weiterer Verhandlungen, sollen nachfolgende
Energieeffizienzstandards nach dem Konzept des potenziellen
Vorhabenträgers in der Quartiersentwicklung umgesetzt werden:
- für die Neubaumaßnahmen KfW 40 NH (Nachhaltigkeits-Klasse)
- für die Umbaumaßnahmen im Bestand KfW 70
- für das Denkmal KfW 100
KfW 40 ist der angestrebte Standard der Stadt Bonn für Neubauvorhaben und
soll somit auch umgesetzt werden. Für die anderen Gebäudeteile wurden die
angestrebten Standards in Abhängigkeit von der Umsetzbarkeit bei der
bestehenden Bausubstanz gewählt – bei Bestandsgebäuden sind
bauphysikalische Grenzen vorhanden. Ob hier noch weitergehende
Effizienzstandards umsetzbar sind, muss im Zuge des weiteren Verfahrens mit
der Verwaltung abgestimmt werden.
Klärungsbedarf besteht auch für den geplanten geförderten Wohnraum im
Bestand, da die Wohnraumförderungsbestimmungen ab 2022 den Standard
KfW 55 vorschreiben. Der Erhalt der Bausubstanz und die sich daraus
ergebenden Zwänge können hier Anpassungen erforderlich machen.
Die Wärme-Energieversorgung ist über den Anschluss an das Fernwärmenetz
der Stadtwerke Bonn gesichert, dies ermöglicht den Einsatz klimaschonender
Primärenergie (Primärenergiefaktor 0,25). Die ergänzende Gewinnung
regenerativer Energie (PV-Anlagen) ist auf den Dächern der Gebäude – mit
Ausnahme des Denkmals am Annagraben – vorgesehen.
Neben dem Energiekonzept ist im weiteren Planungsprozess auch ein
stadtklimatisches Detailgutachten zu erstellen. Hintergrund ist, dass der
Planungsraum gemäß Planungshinweiskarte eine ungünstige bioklimatische
Situation aufweist und damit zu den thermisch am höchsten belasteten Arealen
in Bonn zählt.
Gestaltung:Seite 7 von 23
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Das Baudenkmal am Annagraben (ehem. Augenklinik) soll weitestgehend
unverändert erhalten bleiben, wobei der nachträgliche südliche Anbau von
minderer Bauqualität wieder abgebrochen werden soll. Im Innern bleibt das
Treppenhaus sowie der zentrale Flur erhalten, auch die Dachlandschaft bleibt
weitestgehend unverändert. Für eine adäquate Vermarktbarkeit des frei
finanzierten Wohnraums sieht es der potenzielle Vorhabenträger jedoch als
erforderlich an, Balkone zu jeder Wohneinheit vorzuhalten. Ob und in welcher
Form dies umgesetzt werden kann, bedarf noch einer intensiven
denkmalrechtlichen Prüfung und Abwägung.
Das nördliche Bestandsgebäude Wilhelmstraße mit erhaltenswerter Fassade
soll erhalten werden. Mit einer zurückgesetzten Aufstockung soll in diesem
Bereich die Lücke in der Straßenfront zwischen den deutlich höheren
Nachbargebäuden aufgefüllt werden. Die vorgesehenen Dachterrassen sollen
eine möglichst intensive Begrünung erhalten. Ebenso soll das neue,
zurückspringende Flachdach, hier in Verbindung mit der Installation von
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie, mindestens extensiv mit einem
Abflussbeiwert von 0,4 begrünt werden. Ein neuer Zugang zur Wilhelmstraße
könnte hier adressbildend eingefügt werden, die gesamte Fassade soll in
Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde in einen angemessenen
Zustand versetzt werden. Zudem prüft der potenzielle Vorhabenträger, ob
neben der Fassade auch das gesamte Innere des Gebäudes erhalten und einer
Büronutzung zugeführt werden kann. Die gewerblichen Flächen sind
erforderlich, um das Mischungsverhältnis im urbanen Gebiet zu gewährleisten,
wofür sich dieser Gebäudeteil anbietet. Der Anteil der nicht wohnbaulichen
Nutzungen an der Gesamtnutzung soll dabei 20% nicht übersteigen.
Das ehemalige Klinikgebäude an der Wilhelmstraße aus den 1960er Jahren
soll entkernt und im Rohbau erhalten werden. Das ehemalige Klinikgebäude an
der Wilhelmstraße aus den 1960er Jahren soll entkernt und im Rohbau erhalten
werden. Die aktuell sehr stark horizontal gegliederte Straßenfassade soll
demontiert und mit einer neuen, zeitgemäß gegliederten Fassade mit
Holzanteilen und, wenn notwendig, mit vogelschlagvermeidenden Elementen,
gestaltet werden. Die KiTa im Erdgeschoss soll sich sowohl straßenseitig als
auch hofseitig aus dem Gebäude mittels farbiger Kuben erweitern und so in
besonderem Maße wirken und erkennbar sein. Im nördlichen Bereich des
Erdgeschosses ist der Zugang sowie ein Allgemeinbereich der
Studierendenwohneinheiten vorgesehen, dort soll das vorhandene Wandrelief
des Künstlers Leo Breuer im Inneren an gleicher Stelle verbleiben.
Die vorgesehenen Studierendenwohneinheiten lassen sich in besonders guter
Art in die bestehende Stützenstruktur des Gebäudes einfügen. Die Wohnungen
sollen über einen zentralen Flur erschlossen werden, welcher von den 3 nicht
veränderten, vertikalen Erschließungskernen unterbrochen wird. Das Dach
dieses Gebäudes soll in kontrolliertem Maße zugänglich sein und soll für die
Bewohnenden zum Lernen, für Sport und Urban Gardening zur Verfügung
stehen.
Die Wohnungen in den neu zu errichtenden Gebäuden sind größtenteils als
durchgesteckte Einheiten geplant, sie wären damit sowohl zur Hof-als auch zur
Straßenseite ausgerichtet. Alle Wohneinheiten sollen den Anforderungen an die
Barrierefreiheit entsprechen. Den Einheiten im Erdgeschoss der Neubauten am
Annagraben sollen zudem kleine Gärten zugeordnet werden. Die in diesenSeite 8 von 23
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Bereichen teilweise darunter befindlichen Tiefgaragendächer sollen an diesen
Stellen möglichst intensiv begrünt werden.
Die Fassaden sollen zurückhaltend mit Akzentuierungen aus Holzpaneelen und
in Vogelschlag vermeidender Bauweise gestaltet werden. Die Gestaltung der
Gebäude soll im weiteren Verlauf der
PlanungmitderVerwaltungabgestimmtundsowieimGestaltungsbeiratundin den
politischen Gremien beraten werden.
Die Dächer der Neubauten und Aufstockungen werden als Flachdächer
ausgeführt und sollen extensiv begrünt und mit Photovoltaik-Modulen
ausgerüstet werden.
Der Baumbestand am Annagraben ist zu erhalten undwährend der
Baumaßnahmennach DIN 18920 zu schutzen
Weiteres Vorgehen:
Die hier vorgelegte Beschlussempfehlung soll zum Einen der Beauftragung an
die Verwaltung dienen, das Bebauungsplanaufstellungsverfahren auf
Grundlage der durch den potenziellen Vorhabenträger vorgelegten Konzeption
weiter zu betreiben. Zum Anderen bittet der Bewerber um ein politisches
Signal, dass das Planverfahren unter den geänderten Parametern und mit den
hier dargestellten Prüfhinweisen die grundsätzliche Zustimmung der politischen
Gremien findet und fortgeführt werden soll, sodass das Bieterverfahren durch
einen Kaufvertag entsprechend abgeschlossen werden kann. Letztlich sollten
die modifizierten Planungsziele aber auch unabhängig von der in Rede
stehenden Erwerbspartei Gültigkeit erlangen, da bisherige politische
Beschlüsse die aktuellen Rahmenbedingungen zur Entwicklung dieser
bedeutenden innerstädtischen Liegenschaft nicht berücksichtigen.
Die für den Fall eines Vertragsabschlusses zwischen BLB und dem
potenziellen Vorhabenträger notwendige Abwendung des städtischen
Vorkaufsrechts kann erst im Nachgang der Beurkundung eines Kaufvertrages
erfolgen. Sofern durch die Erwerbspartei erklärt wird, dass die hier
beschriebenen und beschlossenen Ziele und Zwecke des
Bebauungsplanverfahrens bei der Umsetzung des Vorhabens eingehalten
werden, kann das Vorkaufsrecht durch die Stadt nicht mehr ausgeübt werden.
Notwendig ist für die Abwendung lediglich die Erklärung der Erwerbspartei,
dass die Grundstücksnutzung im Sinne der im aufzustellenden Bebauungsplan
beabsichtigten Festsetzungen, die sich aus den hier aktualisierten Zielen und
Zwecken ergeben, erfolgen wird. Dabei darf nur relevant sein, was auch im
Bebauungsplan durch den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB abgedeckt ist.
Dies wären hier die festzusetzende Einrichtung für soziale und gesundheitliche
Zwecke, die Kindertagesstätte, die überwiegende Wohnnutzung sowie die
Schaffung von förderfähigem Wohnraum.
Nach Abschluss und Eingang des Kaufvertrags bei der Stadt wird die
Verwaltung die zuständigen politischen Gremien über die Abstimmungen zur
Abwendungsvereinbarung informieren.
An die Umsetzung der Wohnraumförderung wird die Erwerbspartei nachSeite 9 von 23
Seite 10
erfolgreichem Abschluss über den Kaufvertrag mit dem Land NRW/BLB
privatrechtlich gebunden, da diese mit den festgelegten Quoten des
geförderten Wohnungsbaus - 75% der BGF Wohnen bei ca. 80% Wohnanteil
an der Gesamt-BGF - den Ausschreibungsbedingungen des Bieterverfahrens
entspricht.
Darüber hinaus will sich der potenzielle Vorhabenträger im Fall einer
Abwendung des Vorkaufsrechts bereiterklären, die oben beim Energiekonzept
beschriebenen Standards bei Neubauten und im Bestand einzuhalten, die
Installation von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie zu realisieren
sowie Mobilitätsmaßnahmen, die zu einer Verringerung des Stellplatzbedarfs
und zu einer Reduzierung des zu erwartenden Kfz-Verkehrs führen,
umzusetzen.
Auf dieser Grundlage soll die weitere Abstimmung über die Details des
Vorhabens zwischen dem vorgesehenen Vorhabenträger und der Verwaltung
erfolgen. Es ist vorgesehen, über das laufende Verfahren der Aufstellung eines
Angebotsbebauungsplans zu einem genehmigungsfähigen und tragfähigen
städtebaulichen Konzept zu gelangen, dieses nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich
auszulegen und zum Satzungsbeschluss einen städtebaulichen Vertrag mit
dem potenziellen Vorhabenträger über die nicht festsetzbaren Planinhalte
abzuschließen. In diesem Vertrag soll die Errichtung geförderten Wohnraums
auch öffentlich-rechtlich gesichert werden. Darin ist ein Nachweis des künftigen
Vorhabenträgers zu führen, dass 80% der Gesamt-BGF einer Wohnnutzung
zugeführt werden soll, wovon 75% als öffentlich geförderter Wohnungsbau
vorzusehen sind. Mit Abschluss dieses Vertrages wird die nach dem Bonner
Baulandmodellvorgesehene Quote geförderten Wohnraums übererfüllt. Die
Verpflichtung nach dem Modell, auch einen finanziellen Beitrag zur der
erforderlich werdenden sozialen Infrastruktur zu leisten, entfällt, da eine
ausreichend groß bemessene Kita im Projekt vorgesehen ist, die durch einen
anerkannten Träger der Jugendhilfe betrieben werden soll (siehe DS-Nr.
210781 "Mietmodell im Rahmen der Übernahme von Folgekosten für die
Schaffung von Kindertagesbetreuungsplätzen im Bonner Baulandmodell",
Variante 1b)) .
Anlage/n
1 Konzeptskizzen ehemalige Poliklinik (öffentlich)Seite 10 von 23
UMNUTZUNG POLIKLINIK
Projektentwicklung
22.04.2022
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ISOMETRIESeite 12 von 23
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LAGEPLAN
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ERDGESCHOSS
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KITA
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1. OBERGESCHOSS
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DiamorphinpraxisSeite 15 von 23
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2. OBERGESCHOSS
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Neubau am Denkmal
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NRF gesamt: 1.215,00 m2
Bestand Denkmal
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BGF gesamt: 4.282,00 m2
NRF gesamt: 2.592,00 m2
Neubau Annagraben
Wohnungsbau (gefördert)
BGF gesamt: 4.439,27 m2
NRF gesamt: 3.117,00 m2
Bestand Wilhelmstraße 35-37
Wohnungsbau (gefördert/Studenten)
KITA
BGF gesamt: 6.842,00 m2
NRF gesamt: 4.353,00 m2
Bestand Wilhelmstraße 35
Büronutzung
BGF gesamt: 2.018,50 m2
NRF gesamt: 1.514,90 m2
Bestand Diamorphinpraxis
Praxis
BGF gesamt: 396,00 m2
NRF gesamt: 311,20 m2Seite 20 von 23
S. 11 | 22.04.2022 Umnutzung Poliklinik
© copyright 04/2022
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Wilhelmstraße 35-37Seite 21 von 23
S. 12 | 22.04.2022 Umnutzung Poliklinik
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Denkmal AnnagrabenSeite 22 von 23
S. 13 | 22.04.2022 Umnutzung Poliklinik
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AußenSeite 23 von 23