Zielbeschluss zur Errichtung eines ca. 20-geschossigen gemischt genutzten Hochhauses im Bereich Godesberger Allee/ Hochkreuzallee, im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
220837
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss zur Errichtung eines ca. 20-
geschossigen gemischt genutzten Hochhauses im
Bereich Godesberger Allee/ Hochkreuzallee, im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
18.08.2022 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.08.2022 Empfehlung
Rat 25.08.2022 Entscheidung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 07.09.2022 Empfehlung
Beschlussvorschlag
(vorbehaltlich der Beratung in der BV Bad Godesberg)
1. Dem Antrag des Vorhabenträgers, Herrn Tang, Bonn auf Änderung des
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8018-57 für den Bereich Godesberger
Allee/ Hochkreuzallee mit dem planerischen Ziel zur Errichtung eines ca. 20-
geschossigen hybrid genutzten Hochhauses wird zugestimmt.
2. Die Änderung erfolgt als vorhabenbezogener Bebauungsplanes Nr. 6817-3
gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB (Bebauungsplan der
Innenentwicklung) mit einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §
3 (1) BauGB.
3. Der von dem Vorhabenträger durchzuführende städtebauliche, hochbauliche
und freiraumplanerische Wettbewerb unter Beteiligung von mind. sechs
Planungsbüro wird die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren.
4. Die Verwaltung verfolgt mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes das
Ziel der mehrfachen Innenentwicklung.
5. Aufgrund der Schaffung von Wohnraum und Büroflächen sowie der
Bedeutung des Vorhabens für die Weiterentwicklung des Bundesviertels wird
das Vorhaben prioritär bearbeitet.
BegründungSeite 1 von 8
Seite 2
Anlass
Der Eigentümer der Liegenschaften Hochkreuzallee 1 – 3 und Godesberger
Allee 69, Herr Friedhelm Tang, Bonn, beabsichtigt seine Flächen entsprechend
den Zielen der im Juni 2021 beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel neu
zu strukturieren.
Der Umsetzung der Planungsziele stehen die Festsetzungen des bestehenden
Bebauungsplanes Nr. 8018-57 entgegen. Der Eigentümer, gleichzeitig auch
Vorhabenträger, hat daher die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes beantragt.
Beschreibung des Plangebiets
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6817-3 umfasst
die beiden Flurstücke 454/36 und 538/37, Flur 4, Gemarkung Friesdorf, in Bonn
– Bad Godesberg.
Das rd. 4.000 qm große Plangebiet grenzt im Norden unmittelbar an die
Hochkreuzallee und wird im Osten von der Godesberger Allee (B 9) und im
Westen von der DB-Trasse begrenzt.
Die Liegenschaften sind bebaut bzw. durch das Theater Malente
zwischengenutzt und somit fast vollständig versiegelt. Zur Neustrukturierung
sollen die heutigen Nutzungen aufgegeben und die bestehende Bebauung
niedergelegt werden. Das Theater Malente, welches die Liegenschaft als
Interim nutzt, hat bereits einen neuen Standort eruiert.“
Das Gebiet wird an der Godesberger- und der Hochkreuzallee von
Alleebäumen gesäumt die gem. § 41 LNatSchG gesetzlich geschützt sind. Die
Bäume entlang der Bahntrasse unterliegen ggf. dem Schutz der
Baumschutzsatzung der Stadt Bonn und könnten artenschutzrechtlich relevant
sein. Der Erhalt soll angestrebt werden.
Planungsziel
Der Vorhabenträger beabsichtigt die Errichtung eines gemischt genutzten ca.
20 geschossigen Hochhauses mit ca. 8 Geschossen für eine gewerbliche
Nutzung und rd. 12 Geschossen für eine wohnbauliche Nutzung in
vogelschlagvermeidender Bauweise. Mit diesem Planungsziel soll das durch
die Rahmenplanung Bundesviertel für diesen Standort aufgezeigte
Entwicklungsziel eines hybrid genutzten Hochpunktes (Süd-Tor) umgesetzt
werden.
Notwendige Stellplätze sollen in Tiefgaragenebenen untergebracht werden. In
der Tiefgarage werden auch ausreichend Fahrradabstellplätze sicher und
witterungsgeschützt zur Verfügung stehen. Grundsätzlich soll die Erschließung
der Tiefgarage von der Hochkreuzallee erfolgen. Aufgrund verschiedener
Rahmenbedingungen (angrenzende Knotenpunkte, gesetzlich
geschützte Alleebäume, Bahnüberführung) muss diese im weiteren Verfahren
noch näher untersucht und festgelegt werden. Im Zuge des
Bebauungsplanverfahrens wird ein Mobilitätskonzept erstellt werden, welches
unter Berücksichtigung der sehr guten Erschließung durch denSeite 2 von 8
Seite 3
schienengebundenen Nahverkehr und sonstiger Mobilitätsmaßnahmen den
konkreten Bedarf aufzeigen wird.
Die Verwaltung verfolgt mit der Planung bzw. Neuaufstellung des
Bebauungsplanes das Ziel der mehrfachen Innenentwicklung. Neben einer
Aufwertung der bestehenden baulichen Situation wird neuer Wohn-und
Büroraum geschaffen und eine innerstädtische Lage nachverdichtet.
Gleichzeitig wird Wert auf eine Stärkung der Nahmobilität und verbesserte
Angebote für Fahrradfahrende gelegt, um ein Umsteigen zu befördern. Die
Planung zielt auch auf verbesserte Freiraumstrukturen ab. Damit soll insgesamt
ein Beitrag für eine nachhaltige Stadtentwicklung geleistet werden.
Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als
gemischte Baufläche (M) dar. Die Ausweisung des Flächennutzungsplanes
entspricht somit dem neuen Planungsziel.
Für das Plangebiet besteht Planungsrecht in Form des Bebauungsplanes Nr.
8018-57 „Hochkreuzallee“ von 1988. Der Bebauungsplan setzt den Bereich als
Mischgebiet (MI) in geschlossener Bauweise mit einer Grundflächenzahl (GRZ)
von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 fest. Die festgesetzte
überbaubare Grundstücksfläche orientiert sich eng am vorhandenen
Gebäudebestand und ermöglicht für das Plangebiet zusätzlich eine
geschlossene Bebauung entlang der Godesberger Allee. Der Bebauungsplan
setzt eine maximal vier geschossige Bebauung fest.
Zur Realisierung der angestrebten Planungsziele bedarf es daher der Änderung
des bestehenden Bebauungsplanes.
Der Rahmenplan Bundesviertel sieht hier künftig einen baulichen
Dichtezuwachs auf eine Geschossflächenzahl bis zu 3,0 vor. Auch wenn hier
mangels sozialer, kultureller und sonstiger Einrichtungen voraussichtlich die
Festsetzung eines urbanen Gebietes nicht möglich ist, wären hier Dichtewerte
bis zu den Obergrenzen der Orientierungswerte von GRZ (0,8) und GFZ (3,0)
eines urbanen Gebietes – statt eines Mischgebietes (0,6 und 1,2) -
möglicherweise vertretbar, was aber erst nach Durchführung des Wettbewerbs
(s.u.) abschließend beurteilt werden kann. Eine Überschreitung dieser
Orientierungswerte soll vermieden werden, um nachteilige Auswirkungen auf
die Umwelt zu vermeiden und die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht zu beeinträchtigen.
Verfahren
Für das Plangebiet soll zunächst ein Wettbewerb zur städtebauliche,
hochbaulichen und freiraumplanerischen Qualifizierung unter Beteiligung von
mindestens sechs Planungsbüros und unter Berücksichtigung der o.a.
Dichtemaßgaben durchgeführt werden.
Der Wettbewerb wird vom Vorhabenträger, in enger Abstimmung mit der
Verwaltung, mit den oben genannten Planungszielen ausgelobt. Das Ergebnis
wird die Grundlage für das sich an das Wettbewerbsverfahren anschließende
Bebauungsplanverfahren.Seite 3 von 8
Seite 4
Für das Vorhaben soll der Bebauungsplan Nr. 8018-57 durch die Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der
Innenentwicklung) geändert werden.
Mit dem skizzierten Verfahren kann für den Standort eine zukunftsweisende
und nachhaltige städtebauliche Entwicklung erreicht werden.
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wird eine frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB durchgeführt.
Einschätzung des Vorhabens
Quantität:
Durch das Vorhaben kann Wohnraum und zeitgemäßer Büroraum in
integrierter, sehr gut durch den Umweltverbund erschlossener Lage geschaffen
werden.
Modellcharakter oder Fördermittel und Befristungen:
Ein gemischt genutztes Hochhaus in dieser Form hat für Bonn Modellcharakter.
Sozial gebundener Wohnungsbau:
Gemäß der aktuellen Beschlusslage zum Bonner Baulandmodell sind 50 % der
geplanten Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau (30 % Förderweg A und
20 % Förderweg B) entsprechend der Wohnraumförderungsbestimmungen
NRW nachzuweisen. Zum Nachweis der Angemessenheit der aus dem Bonner
Baulandmodell resultierenden Anforderungen an den Vorhabenträger wird
zeitnah, bei Vorlage der benötigten städtebaulichen Kennzahlen, eine
vorläufige Angemessenheitsprüfung durchgeführt. Die
Angemessenheitsprüfung wird zeigen, ob zusätzlich noch ein Beitrag zur
sozialen Infrastruktur zu leisten ist.
Bedeutung für das Quartier/ den Stadtbezirk/ die Gesamtstadt:
Das Vorhaben hat aufgrund der gemischt genutzten Struktur, der Größe und
Lage eine Bedeutung für den Stadtbezirk.
Infrastruktur:
Ob und wie sich das Vorhaben auf die technische und sonstige Infrastruktur
auswirkt, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.Seite 4 von 8
Seite 5
Städtisches Interesse:
Aufgrund des hohen Bedarfes an Wohn- und Büroraum und der Bedeutung des
Bundesviertel als dem wichtigsten Bürostandort von Bonn, besteht ein
städtisches Interesse an der Planung. Das Baulandmodell wird, wie
beschrieben, angewandt.
Kosten für die Stadt Bonn:
Kosten entstehen über den Personalaufwand hinaus keine.
Umwelt, Natur- und Artenschutz:
Das Plangebiet liegt im Innenbereich, außerhalb von naturschutzfachlichen
Schutzgebieten oder gesetzlich geschützten Biotopen und nicht
im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, eines Natura-2000, Natur- oder
Landschaftsschutzgebiets. Im Integrierten Freiraumsystem der Stadt Bonn
(Überprüfung 2012) ist die Hochkreuzallee und in Weiterführung die
Kennedyallee als wichtige Verbindung zur linearen Umfeldverbesserung
ausgewiesen. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Biotope sowie
Flächen mit besonderer Bedeutung für den Biotopverbund sind von der
Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen.
Das Gebiet wird an der Godesberger Allee und der Hochkreuzallee von
Alleebäumen gesäumt die gemäß § 41 LNatSchG gesetzlich geschützt sind.
Die Bäume entlang der Bahntrasse unterliegen ggf. dem Schutz der
Baumschutzsatzung der Stadt Bonn und könnten artenschutzrechtlich relevant
sein. Der Rest des Plangebiets ist abgesehen von den genannten
Gehölzstrukturen vollständig bebaut bzw. versiegelt.
Der vorhandene Baumbestand entlang der Hochkreuzallee und Godesberger
Allee soll durch die Planung nicht tangiert werden. Der Baumbestand wird im
weiteren Verfahren erfasst und bewertet. um Schutz, zum Erhalt und zur
Vermeidung von Eingriffen in den vorhandenen Baumbestand während des
Bauvorhabens, werden Maßnahmen gemäß ZTV-Baumpflege 3.11 und DIN
18920 umgesetzt..
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren gem.
§ 13 a Baugesetzbuch aufgestellt werden. Nach § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten
Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des
Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 6 BauGB vor
der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Von der Abhandlung der
Eingriffsregelung mit Umweltprüfung und Umweltbericht (gem. § 2 (4) BauGB)
sowie einem naturschutzfachlichen Ausgleich kann auf dieser Grundlage
abgesehen werden.
Grundsätzlich müssen bei allen Bauleitplanverfahren und baurechtlichenSeite 5 von 8
Seite 6
Genehmigungsverfahren Artenschutzbelange beachtet werden. Dafür werden
im weiteren Verfahren entsprechende Gutachten erstellt, wie z.B. eine
Artenschutzprüfung (ASP) deren Notwendigkeit sich aus den Bestimmungen
des BNatSchG ergibt. Im Rahmen der ASP wird ein besonderer Fokus auf die
Frage zur Vermeidung von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen durch
Licht und Glasfassaden gelegt. Die Ergebnisse aller Fachgutachten werden in der
weiteren Planung berücksichtigt und eingebunden.
Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage an der B 9 und der Nähe der DB-
Trasse sowie der Stadtbahn durch Verkehrslärm und durch die angrenzende
Tankstelle mit Waschplätzen durch gewerbliche Emissionen erheblich
vorbelastet. Im weiteren Bebauungsplanverfahren sind
Schallschutzmaßnahmen zu definieren, die gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse im Plangebiet gewährleisten.
Klimaschutz und Klimaanpassung:
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich
kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten
im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen
wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und
Klimaanpassung (DS190114), welches sich als Teil der
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat beschlossen.
Vor diesem Hintergrund werden Anforderungen und Maßgaben zu Klimaschutz
(z.B. Energieeffizienzstandard, Energieversorgung, solarenergetische
Optimierung, Solarverpflichtung) und Klimaanpassung (z.B. Optimierung der
Durchlüftung, Gebäudebegrünung) formuliert, die im weiteren Verfahren zu
berücksichtigen sind.
Stadtklima:
Der Planungsraum ist derzeit bereits fast vollständig bebaut und versiegelt. Das
Areal ist nicht Teil einer Kaltluftleitbahn oder eines ausgewiesenen
Kaltluftentstehungsgebietes.
Vor dem Hintergrund der stadtklimatischen Situation im Planungsraum ist bei
der Planung und Bauausführung der thermische Komfort am Tag und in der
Nacht, gerade auch im Hinblick auf den sich weiter intensivierenden
Klimawandel und dem damit einhergehenden Trend zur weiteren Zunahme der
jährlichen Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten relevant und zu
berücksichtigen. Die Schaffung selbst kleiner Klimaanpassungszonen in Form
begrünter, unversiegelter Flächen und Gebäudebegrünungsmaßnahmen
können dazu einen wertvollen Beitrag leisten.
Aufgrund der geplanten Gebäudehöhe ist ein stadtklimatisches Detailgutachten
zu erstellen. Im Rahmen dieses Gutachtens sollen die Auswirkungen der
Planung auf die Durchlüftung sowie die thermische Belastung im Planungsraum
und in angrenzenden Bereichen näher untersucht und bewertet werden.Seite 6 von 8
Seite 7
Priorität:
Wegen der Schaffung von Wohnraum in integrierter Lage und der
Weiterentwicklung des Bundesviertel als wichtigster Bürostandort für Bonn wird
das Vorhaben prioritär eingestuft.
Anlage/n
1 Übersichtsplan 6817-3 (öffentlich)Seite 7 von 8
Bebauungsplan Nr.. 66881177--33 ""Hochkreuzallee 11 -- 33""
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Plittersdorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1100..0088..22002211
110000 mSeite 8 von 8