Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6818-1, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf; „Dreizehnmorgenweg“

Beschlussvorlage
öffentlich
220732
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6818-1,
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf;
„Dreizehnmorgenweg“
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 08.06.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 01.06.2022 Empfehlung
Rat 09.06.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch an
der Bauleitplanung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6818-1
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch am Planverfahren
vorgetragenen Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6818-1 werden entsprechend dem Beschluss des Rates vom
09.12.2021 (DS-Nr.: 211112) behandelt.
II. Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1 gemäß § 3 Abs. 2 und §
4 Abs. 2 Baugesetzbuch
1. Die von der Deutschen Telekom Technik GmbH mit Stellungnahme vom
20.01.2022 vorgetragenen Hinweise bezüglich der im Plangebiet
vorhandenen Telekommunikationsanlagen werden der Vorhabenträgerin
zur Berücksichtigung bei den weiteren Detailplanungen sowie der
Bauausführung zur Kenntnis gebracht.
2. Die von der Telefonica Germany GmbH & Co. mit Stellungnahme vom
20.01.2022 vorgetragenen Aspekte werden bereits insofern berücksichtigt,
als der Trassenverlauf der das Plangebiet querenden Trassen im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt ist. Im
Übrigen wurde die Stellungnahme der Vorhabenträgerin zur Kenntnis und
zur Beachtung bei der Bauausführung gebracht.Seite 1 von 85
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3. Die von den Stadtwerken Bonn GmbH mit Stellungnahme vom 15.02.2022
vorgetragenen Aspekte werden bereits insoweit berücksichtigt, als die
durch die Stadtbahn bedingten Lärmimmissionen auf das Bauvorhaben
gutachterlich betrachtet und erforderliche Schallschutzmaßnahmen im
Bebauungsplan festgesetzt wurden. Die Hinweise zum Umgang mit
aufzustellenden Kränen im Plangebiet, zur Versorgung des Plangebietes
mit Gas, Wasser, elektrischer Energie und Löschwasser sowie zur
Straßenbeleuchtung werden der Vorhabenträgerin zur Beachtung und der
Bauausführung zur Kenntnis gebracht. Die übrigen vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
4. Die vom Polizeipräsidium Bonn mit Stellungnahme vom 18.02.2022
vorgetragenen Hinweise zur Kriminalprävention werden der
Vorhabenträgerin zur Beachtung bei den weiteren Hochbauplanungen und
der Bauausführung zur Kenntnis gebracht.
5. Die von der Landesgemeinschaft Naturschutz und Umwelt NRW e.V.
Bonn, mit Stellungnahme vom 19.02.2022 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als über die bereits im Bebauungsplan festgesetzte
Dachbegrünung hinaus die PV-Anlagen in Kombination mit extensiver
Dachbegrünung ausgeführt werden. Die übrigen Aspekte werden nicht
berücksichtigt.
6. Die vom BUND Kreisgruppe Bonn, mit Stellungnahme vom 17.02.2022
vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
III. Hinweise
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein
Durchführungsvertrag abgeschlossen.
IV. Satzungsbeschluss
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6818-1 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf, Bereich der Grundstücke
Godesberger Allee 171 und Dreizehnmorgenweg 38 ist als teilweise
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8019-51 gemäß § 10 Baugesetzbuch
als Satzung beschlossen.
Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1 liegt im
Stadtbezirk Bad Godesberg, am nördlichen Rand des Ortsteils Friesdorf und
erstreckt sich auf die beiden Grundstücke Godesberger Allee 171 und
Dreizehnmorgenweg 38.
Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit mehrere Bürogebäude mit 2
bis 8 Geschossen aus den 1960er Jahren. Die teils miteinander verbundenen
Gebäude sind durch eine dreigeschossige Tiefgarage unterbaut, die über dreiSeite 2 von 85
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Zufahrten von der Godesberger Allee und dem Dreizehnmorgenweg
erschlossen ist.
Die Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und
Nutzungsstrukturen. So zeichnet sich der gesamte Baublock
Dreizehnmorgenweg, Godesberger Allee und Marie-Schlei-Allee im
Wesentlichen durch Büronutzung in Form von zwei- bis achtgeschossigen
Bürobauten aus, ergänzt im Norden durch gewerbliche Nutzung. Auf der dem
Plangebiet gegenüberliegenden Seite des Dreizehnmorgenwegs erstreckt sich
Wohnbebauung in Form von ein- bis zweigeschossigen Doppelhäusern. Auf
der Ostseite des Plangebietes bzw. der Godesberger Allee dominiert der
Solitärbau des Maritim-Hotels das städtebauliche Erscheinungsbild. Nördlich
des Baublocks bildet die Autobahnzufahrt zur BAB 562 eine städtebauliche
Zäsur und markiert die Grenze zwischen den Stadtbezirken Bonn und Bad
Godesberg.
Planungsziele:
Im Mai 2017 hat die Landmarken Objekt 62 Immobilien GmbH, Aachen, die
Liegenschaft Godesberger Allee 171/Dreizehnmorgenweg 38 im Ortsteil
Friesdorf erworben. Die hier befindlichen, aus den 1960er Jahren stammenden
2 - 8 – geschossigen Bürogebäude entsprechen hinsichtlich ihrer Architektur
und Funktionalität nicht mehr den heutigen Anforderungen von Büronutzern
und weisen zudem einen hohen Sanierungsbedarf auf. Vor diesem Hintergrund
und in Verbindung mit der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven
Bürostandorten in Bonn plant die Eigentümerin die Entwicklung eines neuen
Bürokomplexes mit rd. 18.000 m² Geschossfläche auf dem Grundstück.
Vorgesehen sind zwei separate Baukörper, ein siebengeschossiger Solitär an
der Godesberger Allee sowie ein fünfgeschossiger Atriumbau am
Dreizehnmorgenweg, die mit einem Brückenbauwerk in Höhe des 2. und 3
Obergeschosses miteinander verbunden werden. Zwischen den beiden
Gebäuden fassen terrassierte und begrünte Fassaden eine diagonal
verlaufende Durchwegung als „grünen Canyon“, die die Godesberger Allee und
den Dreizehnmorgenweg verbindet. Die gestalteten Freiräume sollen sowohl
den Mitarbeitern und Besuchern des Neubauvorhabens, als auch den
Beschäftigten und Besuchern der Nachbarschaft dienen. Die Stellplätze für
PKW und Fahrräder werden in einer bis zu dreigeschossigen Tiefgarage
untergebracht. Zusätzlich ergänzen Fahrrad-Stellplätze für Besucher und
Bewohner oberirdisch das Stellplatzangebot. Die Andienung der Tiefgarage
erfolgt über eine Zufahrt von der Godesberger Allee sowie über eine Zufahrt am
Dreizehnmorgenweg.
Im Laufe des Planverfahrens erfolgte eine Umfirmierung der Projektgesellschaft
Landmarken Objekt 62 Immobilien GmbH in Landmarken Bonn Green Canyon
GmbH (im Folgenden Vorhabenträgerin genannt).
Bestehendes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet überwiegend als
Sonderbaufläche mit der näheren Zweckbestimmung Dienstleistung und
Verwaltung dar.
Verbindliches Planungsrecht besteht für die beiden Grundstücke in Form desSeite 3 von 85
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aus dem Jahr 1983 stammenden Bebauungsplanes Nr. 8019-51, der den
gesamten Baublock Dreizehnmorgenweg, Godesberger Allee, Marie-Schlei-
Allee sowie die Wohnbebauung Dreizehnmorgenweg 27 bis 35 umfasst. Den
Baublock setzt der Bebauungsplan in Gänze als Kerngebiet (MK) in zwei- bis
achtgeschossiger, geschlossener Bauweise fest. Das Maß der baulichen
Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ), die im nördlichen Teil mit 0,6
und im übrigen Teil mit 0,3 festgesetzt ist, und über die Geschossflächenzahl
(GFZ) von 1,4 im Norden und 1,2 im übrigen Teil bestimmt. Für den Bereich der
Wohnbebauung westlich des Dreizehnmorgenweges setzt der Bebauungsplan
ein Reines Wohngebiet fest. Die Grundflächenzahl beträgt 0,4, die
Geschossflächenzahl bei einer zweigeschossigen Bauweise 0,7. Es sind nur
Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beträgt
die Grundflächenzahl 0,3 und die Geschossflächenzahl 1,2 bei einer zwei- bis
achtgeschossigen Bauweise. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich
unmittelbar an den Bestandsbauten und lassen keine baulichen Erweiterungen
zu.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist die Änderung des
vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Planungsablauf:
Mit Schreiben vom 09.11.2017 stellte die Vorhabenträgerin den Antrag auf
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, um die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des geplanten
Bürokomplexes zu schaffen. Der Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz stimmte in seiner Sitzung am 21.03.2018 nach
vorangegangener Beratung in dem Ausschuss für Umwelt und
Verbraucherschutz (01.03.2018) und in der Bezirksvertretung Bad Godesberg
(07.03.2018) dem Ziel einer Neustrukturierung der Liegenschaft als attraktiver
Bürostandort im Grundsatz zu (DS-Nr.:1810499).
Zeitgleich wurde im März 2018 in Kooperation mit der Stadt Bonn ein
städtebaulicher und hochbaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im
Juli 2018 mit der Jurysitzung seinen Abschluss fand. Der prämierte
Siegerentwurf stellte nachfolgend die Grundlage für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan dar.
Basierend auf dem Konzept beschloss am 15.05.2019 die Bezirksvertretung
Bad Godesberg - nach vorherigen Beratungen im Ausschuss für Planung,
Verkehr und Denkmalschutz am 10.04.2019 und im Ausschuss für Umwelt und
Verbraucherschutz am 11.04.2019 - die Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) Baugesetzbuch (DS-Nr.: 1910946).
Am 04.06.2019 fand in der Bestandsimmobilie Godesberger Allee 171 die
Bürgerbeteiligungsveranstaltung statt. Die Veranstaltung wurde als offenes
Informationsforum durchgeführt, so dass zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit
bestand, alle Informationen zum Bebauungsplanverfahren und zum Projekt zu
erhalten, Gespräche mit den Projektverantwortlichen und Experten zu führen
sowie Hinweise und Anregungen zur Planung zu geben.
Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, sich im Zeitraum vom 03.06.2019 bisSeite 4 von 85
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zum 17.06.2019 im Stadtplanungsamt zu informieren und schriftliche
Stellungnahmen einzureichen. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange erfolgte im Zeitraum vom 05.06.2019 bis
einschließlich 05.07.2019.
In seiner Sitzung am 09.12.2021 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn
vorbehaltlich der Zustimmung des Ausschuss für Umwelt Klima und lokale
Agenda, die am 20.01.2022 erfolgte, und nach vorangegangener Beratung in
der Bezirksvertretung Bad Godesberg (06.10.2021) sowie im Ausschuss für
Wohnen, Planung und Bauen (24.11.2021) dem Antrag der Vorhabenträgerin
vom 09.11.2017 auf Einleitung des Planverfahrens zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1 für ein Gebiet im Stadtbezirk
Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf, Bereich der Grundstücke Godesberger Allee
171 und Dreizehnmorgenweg 38 als teilweise Änderung des Bebauungsplanes
Nrn. 8019-51 gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13 a
Baugesetzbuch zu entsprechen. Gleichzeitig beschloss der Rat, den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6818-1 gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung öffentlich auszulegen. (Ds-
Nr. 211112). Dabei erfolgte die Zustimmung des Rates zur Offenlage jedoch
unter den folgenden Maßgaben:
1. Das Technikgeschoss soll in seiner Fläche auf ein notwendiges Mindestmaß
reduziert werden.
2. Die Tiefgarage soll nach Möglichkeit unter dem Grünstreifen am südlichen
Grundstücksrand zurückgenommen werden. Dazu soll auch geprüft werden,
inwiefern die neue Stellplatzsatzung, die voraussichtlich vor
Satzungsbeschluss in Kraft tritt, erlaubt, die Anzahl der Stellplätze zu
reduzieren.
3. Die Gebäude sollen im KfW-Effizienzhausstandard 40 errichtet werden.
4. Das Zufahrtskonzept der Tiefgarage soll überprüft werden. Voraussichtlich
beliebte Fahrradstrecken erschließen die Liegenschaft vor allem über den
Dreizehnmorgenweg, eine dezidierte Fahrradzuwegung scheint aber nur zur
Godesberger Allee vorgesehen zu sein.
Parallel zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes prüfte die
Vorhabenträgerin die vom Rat in seiner Sitzung am 09.12.2021 formulierten
Maßgaben.
Zu 1.: Technikgeschoss
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan begrenzt bereits den Umfang
möglicher technischer Aufbauten auf den Dachflächen, indem er auf den
Dachflächen beider Bauwerke jeweils Flächen für technische Anlagen festsetzt.
Um ein angemessenes städtebauliches Erscheinungsbild zu gewährleisten,
dürfen die technischen Anlagen nur abgerückt von den Gebäudekannten
errichtet und müssen darüber hinaus, sofern keine technischen Anforderungen
entgegenstehen, eingehaust werden.
Die Festsetzung der Technikflächen bedeutet jedoch nicht, dass diese Bereiche
im Rahmen der Realisierung des Bauprojektes auch tatsächlich vollständig
ausgenutzt werden. Im Zuge der Erstellung der Bauantragsplanung sind dieSeite 5 von 85
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Fachplaner angehalten, die technischen Anlagen auf dem Dach zu optimieren
und auf das nötigste Maß zu reduzieren.
Das von der Vorhabenträgerin mit den Planungen beauftragte Ingenieurbüro
Schuster Engineering Consulting GmbH führt zu der Maßgabe aus, dass man
bemüht sei, die im Bebauungsplan als Technikflächen ausgewiesenen Flächen
nach Möglichkeit zu reduzieren. Es sei derzeit noch nicht auszuschließen, dass
die Umsetzung eines höheren Effizienzstandards (EG 40) als ursprünglich im
Bebauungsplanverfahren festgesetzt war (EG 55), mehr Technik erfordert. Da
man sich derzeit noch in der laufenden Planung befinde, könne noch keine
abschließende Aussage getroffen werden, inwiefern die im Bebauungsplan
festgesetzte Größen der Technikflächen reduziert werden können. Nach den
derzeitigen Überlegungen und Konzepten der Leistungsphase 2 komme man
mit den angedachten Technikflächen von der absoluten Größe her aus. In
Teilbereichen könne es gegebenenfalls im Zuge der weiteren Planung sein,
dass Reduzierungen ggf. möglich werden könnten.
Zu 2.: Tiefgarage
Es war zu prüfen, ob die Tiefgarage unter dem Grünstreifen am südlichen
Grundstücksrand zurückgenommen werden kann. Eine Reduzierung der
Tiefgaragenausmaße auf die ungefähren Ausmaße der Hochbauten würde am
südlichen Grundstücksrand die Pflanzung von Bäumen mit natürlichem
Bodenanschluss ermöglichen.
Um die Anlage eines durchgehenden Grünstreifens entlang der gesamten
südlichen Grundstücksgrenze zu ermöglichen, reicht es nicht aus, lediglich die
Tiefgaragenausmaße auf die ungefähren Ausmaße der Hochbauten zu
reduzieren. Vielmehr müssten auch beide Baukörper in ihrer Bautiefe
entsprechend der Breite des Grünstreifens reduziert werden, um auch weiterhin
die Fußwegeverbindung über das Grundstück sowie die Tiefgaragenzufahrt zu
gewährleisten. Dies hätte eine deutliche Veränderung des Entwurfes zur Folge.
Die vorliegende Planung ist das Ergebnis eines in Kooperation mit der Stadt
Bonn ausgelobten und von der Politik begleiteten städtebaulichen und
hochbaulichen Realisierungswettbewerbes, der im Juli 2018 seinen Abschluss
fand. Dort wurde neben den eigentlichen Baukörpern auch die Fuß- und
Radwegeverbindung über das Grundstück sowie die Zufahrten zur Tiefgarage
verortet. Der prämierte Siegerentwurf stellte nachfolgend die Grundlage für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Die Prüfung ergab somit, dass das vorliegende Plankonzept lediglich in einem
sehr begrenzten Ausmaß eine Reduzierung der Tiefgarage zulassen würde (rot
markierte Fläche in der Skizze 1 der Anlage 8 (Teilausschnitte aus dem
Vorhaben- und Erschließungsplan)).
Ein Verzicht auf den westlich der rot markierte Fläche gelegenen Fuß- und
Radweg zu Gunsten von Baumpflanzungen mit Bodenkontakt ist nicht möglich,
da der Weg zum einen als fußläufige Andienung der Baukörper dient; zum
anderen ist er als Umfahrt für die Feuerwehr zwingend erforderlich. Gegen eine
weitere Ausdehnung der rot markierten Pflanzfläche Richtung Osten
(Grünstreifen über der Tiefgarage) sprechen das Plankonzept und deren
verkehrliche Erfordernisse. Die an der Godesberger Allee verortete
Tiefgaragenrampe nebst weiterer unterirdischer Zufahrt spiegelt die aus
verkehrstechnischer Sicht erforderliche Rampen- und Zufahrtslänge in dieSeite 6 von 85
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Tiefgarage wieder.
Über diese planerischen Gesichtspunkte hinaus wurde der politische
Prüfauftrag durch das Fachbüro studio grüngrau Landschaftsarchitektur GmbH
bewertet. Das Büro für Landschaftsarchitektur kommt dabei zu dem folgenden
Ergebnis:
„Würde man die geplante neue Tiefgarage an der südlichen
Grundstücksgrenze in Teilen aussparen, d.h. den Grundriss so anpassen, dass
sich eine Nische für die Pflanzung von Bäumen mit nach unten möglichem
Kontakt zum gewachsenen Boden ergibt, würde sich ein mehr oder weniger
schmaler unbebauter Korridor zwischen der Tiefgarage des südlich
angrenzenden Nachbargrundstücks und der hier in Rede stehenden
Tiefgaragenaußenwand ergeben, in der die Pflanzung von Bäumen
vorgenommen werden könnte.
Die Bäume hätten ihren Wurzelraum in dem oben beschriebenen Korridor, der
nach unten hin im Wesentlichen aus einem Bodenmaterial zur stabilen
Verfüllung von Baugruben bestehen würde. Aufgrund der allseitig
umschließenden Tiefenentwicklung der Garagenwände wäre ein Anschluss der
Baumstandorte an Grundwasser oder seitliches Schichtenwasser nicht
herstellbar. Zudem wäre der Gasaustausch des Bodens an dieser Stelle durch
die gestörte seitlich, und insbesondere unten hin verdichtete Bodenstruktur
stark gestört. Im Vergleich hierzu erhalten die auf der Tiefgarage geplanten
Baumpflanzungen durch eine optimale Drainierung des Untergrundes und den
Einsatz erprobter und zertifizierter Substrate in einer Gesamtaufbaustärke vom
1,30 m vergleichsweise gute Wachstumsbedingungen. Wir würden aus den
vorbeschriebenen Gründen davon abraten, zu versuchen, Baumstandorte mit
direkten Bodenkontakt schaffen zu wollen, da zu erwarten ist, dass die
Verortung der Bäume auf der TG- zu einem besseren Ergebnis führen wird.“
Die Ausführungen verdeutlichen, dass die äußere Begrenzung der Tiefgarage
unmittelbar in Beziehung zur Gesamtplanung steht und auch bei einer
Reduzierung von Kfz-Stellplätzen die Tiefgaragenausmaße grundsätzlich nicht
reduziert werden können. Im Übrigen ist zu beachten, dass in der Tiefgarage
auch der Großteil der erforderlichen Fahrradstellplätze für Mitarbeitende und
Besucher sicher und wettergeschützt mit entsprechendem Platzbedarf
untergebracht wird. Diese sollen in der Tiefgarage benutzerfreundlich verortet
werden. Entsprechend sind die Abstellplätze und die weiteren Räumlichkeiten
wie Duschen, Umkleiden mit Trocknungsmöglichkeiten für feuchte / nasse
Kleidung sowie Spinde in der Nähe von Erschließungskernen der Baukörper
gemäß dem Mobilitätskonzept anzuordnen.
Bei der Berechnung des Stellplatzbedarfs wurden bereits die Lage bzw. der
ÖPNV-Abschlag und besondere Maßnahmen aus einem Mobilitätskonzept
berücksichtigt, so dass die Instrumente der Stellplatzsatzung bereits im
Nachweis eingeflossen sind.
Obwohl der Schaffung und Erhaltung von belebten Oberbodenzonen als
Wachstumsbereich von Bäumen immer eine große Priorität eingeräumt werden
sollte, kann dies im vorliegenden Fall aufgrund der Bedarfsplanung leider nicht
gewährleistet werden. Somit wird ausnahmsweise die Kompensation der zu
ersetzenden Baumpflanzungen auch innerhalb des Bereiches von Tiefgaragen
zugelassen.Seite 7 von 85
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Der Vorhabensträger ist generell dazu verpflichtet alle Ersatzpflanzungen
innerhalb des Plangebietes durchzuführen sowie alle anfallenden Kosten
bezüglich Kompensation (Anpflanzung, ordnungsgemäße Anzucht und
dauerhafte Pflege (auf ca. 30 Jahre)) zu entrichten.
Zu 3.: Energieeffizienz
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, der noch vor
Fassung des Satzungsbeschlusses zwischen der Vorhabenträgerin und der
Stadt Bonn abgeschlossen wird, das Gebäude im Effizienzgebäude 40-
Standard zu errichten. Entsprechend erfolgte bereits eine Überarbeitung des
vom Ingenieurbüro PHG erstellten Energiekonzepts (Fassung 06.11.2019)
durch das Ingenieurbüro Graner + Partner Ingenieure GmbH (Fassung
31.01.2022), das auch Anlage zum Durchführungsvertrag wird.
Zu 4.: Fahrradzufahrt Tiefgarage
Die Möglichkeit einer Verlegung der Fahrradzufahrt in die Tiefgaragen von der
Godesberger Allee zum Dreizehnmorgenweg wurde seitens der
Vorhabenträgerin durch das Büro IGEPA Verkehrstechnik GmbH in
Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro caspar.schmitzmorkramer geprüft.
Zur Vedeutlichung siehe Skizze 2 der Anlage 8 (Teilausschnitte aus dem
Vorhaben- und Erschließungsplan)
Die Prüfung führte zu folgender Beurteilung:
Die Tiefgaragenein- und -ausfahrt am Dreizehnmorgenweg erfolgt einspurig
und ist entsprechend signaltechnisch geregelt. Zur Vermeidung gegenseitiger
Behinderungen ein- und ausfahrender Fahrzeuge wird aus
verkehrsgutachterlicher Sicht empfohlen, im Bereich der Rampenzufahrt eine
Wartefläche für an der Signalanlage wartende Fahrzeuge mit einer Länge von
rund 20 m auf dem Vorhabengrundstück einzurichten. Auf diese Weise können
nach gutachterlicher Einschätzung Rückstaus auf den Dreizehnmorgenweg und
damit Behinderungen im Verkehrsfluss im öffentlichen Straßennetz verhindert
werden. Diese gutachterliche Empfehlung wurde in der Planung entsprechend
umgesetzt.
Zur Vedeutlichung siehe Skizze 3 der Anlage 8 (Teilausschnitte aus dem
Vorhaben- und Erschließungsplan)
Die Breite des Fahrstreifens und der Wartefläche ist zwischen der
Grundstücksgrenze und der Gebäudeaußenkante auf dem Grundstück verortet.
Eine zusätzliche Spur für Fahrradfahrende kann aus Platzgründen nicht neben
diesen beiden Spuren platziert werden. Die kombinierte Nutzung der Fahrspur
der Rampe für Pkw und Fahrradfahrende wird aus verkehrsgutachterlicher
Sicht aufgrund der hohen Gefährdung für die Fahrradfahrenden
ausgeschlossen.
Gegen eine Verlagerung der Wartespur in den Dreizehnmorgenweg sprechen
neben einer Beeinträchtigung des Verkehrsflusses auf dem
Dreizehnmorgenweg auch Gründe des Immissionsschutzes. Die Anwohner des
Dreizehnmorgenweges würden in diesem Fall zusätzlichen
Lärmbeeinträchtigungen durch wartenden Fahrzeuge im DreizehnmorgenwegSeite 8 von 85
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ausgesetzt werden.
Unter Berücksichtigung der genannten Gründe wird daher an der bestehenden
Planung festgehalten auch wenn nicht zu verkennen ist, dass ein wesentlicher
Anteil der Fahrradfahrenden das Neubauvorhaben über den
Dreizehnmorgenweg anfahren wird. Im weiteren Verlauf können die
Fahrradfahrenden dann allerdings gefahrenfrei den das Grundstück querenden
Fuß- und Radweg nutzen, um zu der an der Godesberger Allee verorteten
Fahrradrampe und damit in die Tiefgarage zu gelangen. Diese Durchwegung
zeichnet sich durch ihre hohe Attraktivität für Fußgänger und Radfahrende aus.
Der mit rund 10 m Breite dimensionierte Querschnitt des Verbindungsweges
erlaubt ein komfortables und sicheres Miteinander von Fußgängern und
Radfahrenden. Im Hinblick auf diese besondere Qualität erscheint die kurze
Umfahrt zu der an der Godesberger Allee gelegenen Fahrradzufahrt auch vor
diesem Hintergrund als hinnehmbar und verträglich.
Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung wurde gemäß § 3 Abs. 2 bzw.
§ 4 Abs. 2 Baugesetzbuch im Zeitraum vom 17.02.2022 bis einschließlich
17.03.2022 öffentlich ausgelegt. Im gleichen Zeitraum erfolgte die Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.
Während der Offenlage wurden die unter Ziffern II. 1. bis 6. aufgeführten
Stellungnahmen abgegeben. Hierbei handelt es sich ausschließlich um nach §
4 Abs. 2 Baugesetzbuch beteiligte Behörden und sonstige Träger öffentlicher
Belange. Die bei der Verwaltung während der öffentlichen Auslegung
eingegangenen Stellungnahmen sind nachstehend wiedergegeben und mit
einem Abwägungsvorschlag versehen (Beschlusspunkt II).
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und eine Liste mit den Namen
derjenigen, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 bzw.
§ 4 Abs. 2 Baugesetzbuch eine Stellungnahme abgegeben haben, liegen den
Mitgliedern der Bezirksvertretung Bad Godesberg sowie des Rates eine
Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur Einsicht bereit. Gleiches gilt
auch für die während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 Baugesetzbuch und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch zum Bebauungsplan Nr.
6818-1 eingegangenen Stellungnahmen (Beschlusspunkt I), für das Protokoll
der Bürgerversammlung und für die dem Bebauungsplan zugrundeliegenden
Gutachten und Stellungnahmen sowie für den Durchführungsvertrag.
Zu Beschlusspunkt I
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung der
Bebauungsplanentwürfe gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über
die während der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch
und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch am Planverfahren zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1 vorgetragenen
Stellungnahmen beraten. Die Behandlung der in den Stellungnahmen
vorgetragenen Aspekte erfolgte entsprechend dem Beschluss des Rates am
09.12.2021 (DS-Nr.:211112). Auf eine erneute Wiedergabe wird verzichtet und
auf die Verwaltungsvorlage verwiesen.
Durchführungsvertrag:Seite 9 von 85
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Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird vor dem Satzungsbeschluss
ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, der im Wesentlichen die folgenden
Regelungen enthält:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, innerhalb eines vorgegebenen
Zeitraums einen Bürokomplex, bestehend aus einem siebengeschossigen
Solitär an der Godesberger Allee sowie einem fünfgeschossigen Atriumbau am
Dreizehnmorgenweg mit insgesamt rd. 18.000 qm Brutto-Grundfläche (BGF)
oberirdisch und einer Tiefgarage mit drei unterirdischen Geschossen zu
errichten. Eine Brücke in Höhe des 2. und 3. Obergeschosses verbindet die
beiden Gebäude miteinander. Des Weiteren wird im Rahmen des Vorhabens in
Teilen der Erdgeschoss-Zonen eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung wie z.B.
ein Café/ein Restaurant und ggf. ein Kiosk oder ein Laden, der dem Verkauf
von verzehrfertigen Waren dient (z.B. Backshop), in einer Mindestgröße von
130 m² Grundfläche im Einvernehmen mit der Stadt realisiert.
Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte und im Vorhaben- und
Erschließungsplan dargestellte Brücke zur Verbindung der beiden
Solitärgebäude sowie die dritte Ebene der Tiefgarage berücksichtigen die von
der Vorhabenträgerin zurzeit erwartete Nachfrage nach Büroraum im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Es ist jedoch
nicht auszuschließen, dass nach Rechtskraft des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes und vor Realisierung des Vorhabens die Konkretisierung der
Planung die Errichtung der Verbindungsbrücke und einer dreigeschossigen
Tiefgarage nicht erforderlich macht. Für diesen Fall trifft der
Durchführungsvertrag eine Regelung, dass die Solitärbauten auch ohne das
Brückenbauwerk sowie mit einer Tiefgarage, die weniger als drei Geschosse
umfasst, errichtet werden können.
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich
kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten
im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen
wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und
Klimaanpassung (DS190114), welches sich als Teil der
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat beschlossen.
Da ein großer Anteil der Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, sollen
durch besonders energieeffiziente Neubauten CO2-Emissionen vermindert und
somit ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden.
Unter Berücksichtigung des Änderungsantrages DS-Nr. 21111-01, beschlossen
durch den Rat am 09.12.2022, sind die Gebäude im Effizienzgebäude 40-
Standard zu errichten.
Gemäß dem Energiekonzept vom November 2019 werden die Gebäude an das
Fernwärmenetz der Stadtwerke Bonn Energie und Wasser angeschlossen. Die
Vorhabenträgerin kann auf die Versorgung über Fernwärme entweder teilweise
oder ganz verzichten, sofern sie alternative regenerative Energien einsetzt.
Auf denjenigen Dachflächenbereichen, die der vorhabenbezogene
Bebauungsplan als Versorgungsflächen Photovoltaik festsetzt, sind
Photovoltaik-Anlagen zu installieren. Entsprechend dem Energiekonzept vom
November 2019 hat die Anlage eine Mindestleistung von 28 kWp zu erbringen.
Um den solaren Gewinn zu steigern und somit den Standard EffizienzgebäudeSeite 10 von 85
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40 (EG 40) zu erreichen (Bedarf ca. 260 kWp; siehe Ergänzungsgutachten vom
31.01.2022), werden zusätzlich zu den festgesetzten Photovoltaik-Flächen
auch die Technikflächen mit Photovoltaik-Anlagen überdeckt.
Die für Photovoltaik-Anlagen in Anspruch genommen Dachflächen sind
entsprechend den Bestimmungen der textlichen Festsetzung 5.4
(Dachbegrünung) des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1
extensiv zu begrünen.
Weiter verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Umsetzung der in einem
Mobilitätskonzept festgeschriebenen Mobilitätsmaßnahmen und deren
Monitoring. Darüber hinaus werden in einem Lageplan, der Bestandteil des
Durchführungsvertrages ist, Flächen festgesetzt, innerhalb derer Werbestehlen
errichtet werden dürfen. Außerhalb dieser Bereiche sind solche Anlagen im
Hinblick auf das städtebauliche Erscheinungsbild nicht zulässig.
Beschilderungen, die durch die erforderlich werdende Änderung der
Vorfahrtenregelung am Knotenpunkt Marie-Schlei-Allee/ Dreizehnmorgenweg
sind von der Vorhabenträgerin in Abstimmung mit dem Tiefbauamt
durchzuführen. Der Durchführungsvertrag enthält entsprechende Regelungen.
Anlage/n
1 Stellungnahmen (öffentlich)
2 Abwägungsvorschläge (öffentlich)
3 Übersichtsplan 6818-1 (öffentlich)
4 vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6818-1 (öffentlich)
5 Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 6818-1 Teil 2a (öffentlich)
6 Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 6818-1 Teil 2b (öffentlich)
7 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (öffentlich)
8 Teilausschnitte Vorhaben-und Erschließungsplan (öffentlich)Seite 11 von 85
Stellungnahmen
Wörtliche Wiedergabe der im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs.
2 Baugesetzbuch abgegebenen Stellungnahmen zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
6818-1
Zu 1.: Deutsche Telekom Technik GmbH, Stellungnahme vom 20.01.2022
„Vielen Dank für die Beteiligung.
Grundsätzlich stehen den neunen Bebauungen aus Sicht der Telekom nichts im Wege. Allerdings
sind in der Bebauungsfläche unsere vorhandenen Telekommunikationsanlagen zu berücksichtigen.
In der Bebauungsfläche sind folgende Telekommunikationsanlagen vorhanden: KVz, Kabel-
schächte, Kabelrohre, Glasfaserkabel, Kupferkabel, Abschlusspunkte (APL) und Verbindungsstel-
len (Muffen).
Die Telekommunikationsanlagen werden zum gegebenen Zeitpunkt auf der Bebauungsfläche so-
weit wie möglich und es erforderlich ist zurückgebaut. Der gegebene Zeitpunkt ist abhängig vom
Baustart der Bebauungen und der Freischaltungen der vorhandenen Leitungen.
Um einen unkritischen Ablauf zu gewährleisten ist es notwendig, dass Sie bzw. der Bauträger uns
(Deutsche Telekom Technik, 53113 Bonner Talweg 100) mindestens vier Monate vor Baubeginn
der Bebauungen informieren.
Weiterhin bitte ich Sie uns zu beteiligen. Die neuen Bebauungen möchten wir mit Leitungen ver-
sorgen.“
Zu 2.: Telefonica Germany GmbH &Co. OHG, Stellungnahme vom 08.02.2022
„Aus Sicht der Telefónica Germany GmbH & Co. OHG sind nach den einschlägigen raumordne-
rischen Grundsätzen die folgenden Belange bei der weiteren Planung zu berücksichtigen, um er-
hebliche Störungen bereits vorhandener Telekommunikationslinien zu vermeiden:
- durch das Plangebiet führen sechs Richtfunkverbindungen hindurch
- die Fresnelzone der Richtfunkverbindungen 306551949, 306557949 befindet sich in ei-
nem vertikalen Korridor zwischen m und m über Grund
- die Fresnelzone der Richtfunkverbindungen 306552827, 306552828 befindet sich in ei-
nem vertikalen Korridor zwischen m und m über Grund
- die Fresnelzone der Richtfunkverbindungen 306555608, 306555609 befindet sich in ei-
nem vertikalen Korridor zwischen m und m über Grund
STELLUNGNAHME / Bplan Nr. 6818-1 der Bundesstadt Bonn
RICHTFUNKTRASSEN
Die darin enthaltenen Funkverbindungen kann man sich als horizontal liegende Zylinder mit jeweils einem
Durchmesser von bis zu mehreren Metern vorstellen.
Richtfunkverbindung
A-Stand-
ort in WGS84
Linknummer I A-Standort I B-Stand-
ort Grad Min Sek Grad Min SekSeite 12 von 85
306551949 I 353991309 I
353990284 50° 42' 37,02" N 7° 7' 15,34" E
306557949 I 353991309 I
353990284 Wie Link 306551949
306555608 I 353991309 I
353990324 50° 42' 37,02" N 7° 7' 15,34" E
306555609 I 353991309 I
353990324 Wie Link 306555608
306552827 I 353991309 I
353991059 50° 42' 37,02" N 7° 7' 15,34" E
306552828 I 353991309 I
353991059 Wie Link 306552827
Legende
in Betrieb
in Planung
Höhen B-Standort in WGS84
Fußpunkt Antenne
NHN ü. Gelände
Ge-
samt Grad Min Sek Grad Min Sek
62 52,65 114,65 50° 41' 8,45" N 7° 9' 56,65" E
62 52,8 114,8 50° 38' 52,27" N 7° 13' 36,54" E
62 52,4 114,4 50° 40' 19,09" N 7° 10' 53,61" E
Höhen
Fußpunkt Antenne
NHN ü. Gelände
Ge-
samt
65 26,4 91,4
79 26,21 105,21
66 25,3 91,3Seite 13 von 85
Zur besseren Visualisierung erhalten Sie beigefügt zur E-Mail ein digitales Bild, welches den Ver-
lauf unsere Punkt-zu-Punkt-Richtfunkverbindung verdeutlichen sollen.
Die farbigen Linien verstehen sich als Punkt-zu-Punkt-Richtfunkverbindungen der Telefónica Ger-
many GmbH & Co. OHG. Das Plangebiet ist im Bild mit einer dicken roten Linie eingezeichnet.
Die Linien in Magenta und Rot haben für Sie keine Relevanz.
Man kann sich diese Telekommunikationslinie als einen horizontal über der Landschaft verlaufen-
den Zylinder mit einem Durchmesser von rund 30-60m (einschließlich der Schutzbereiche) vorstel-
len (abhängig von verschiedenen Parametern). Bitte beachten Sie zur Veranschaulichung die bei-
liegende Skizze mit Einzeichnung des Trassenverlaufes. Alle geplanten Konstruktionen und not-
wendige Baukräne dürfen nicht in die Richtfunktrasse ragen.
Wir bitten um Berücksichtigung und Übernahme der o.g. Richtfunktrasse in die Vorplanung und
in die zukünftige Bauleitplanung bzw. den zukünftigen Flächennutzungsplan. Innerhalb der Schutz-
bereiche (horizontal und vertikal) sind entsprechende Bauhöhenbeschränkungen s.o. festzusetzen,
damit die raumbedeutsame Richtfunkstrecke nicht beeinträchtigt wird.
Es muss daher ein horizontaler Schutzkorridor zur Mittellinie der Richtfunkstrahlen von mindes-
tens +/- 30 m und ein vertikaler Schutzabstand zur Mittellinie von mindestens +/-15m eingehalten
werden.
Sollten sich noch Änderungen der Planung / Planungsflächen ergeben, so würden wir Sie bitten
uns die geänderten Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit eine erneute Überprüfung erfolgen
kann.“
Zu 3: Stadtwerke Bonn GmbH, Stellungnahme vom 15.02.2022Seite 14 von 85
„Namens und im Auftrag der BonnNetz GmbH, der Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-
Sieg GmbH und der Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH teilen wir folgendes mit:
Stellungnahme Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH, Fahrwege:
FW/BB:
Aus Sicht des Bahnbaus besteht eine indirekte Betroffenheit der Anlagen des Bahnbaus. Aufgrund
der Nähe der Maßnahme, zwischen der Godesberger Allee (B9) und dem Dreizehnmorgenweg,
zu unseren Anlagen auf der Godesberger Allee/Abzweig B9 (Maritim) kann mindestens eine bau-
zeitliche Auswirkung auf unsere Anlagen nicht ausgeschlossen werden. Diese sind jedoch mög-
lichst zu vermeiden, bzw. zu reduzieren.
Im Knotenpunkt Godesberger Allee/Marie-Schlei-Allee ist eine Erhöhung des Verkehrsaufkom-
mens (IV) wahrscheinlich. Dem Kreuzungsverkehr mit den Stadtbahnen ist in angemessener
Weise Rechnung zu tragen; auch bei eventuellen Taktverdichtungen.
Hinsichtlich der Auswirkungen des Betriebs der Anlagen der SWBV auf die angrenzenden Ge-
bäude ist grundsätzlich mit bahnbetrieblichen Einschränkungen (u.a. Lärm), sowie solchen aus
der Instandhaltung und Andienung der Strecke ist zu rechnen. In diesem Zusammenhang ist an-
zumerken, dass die dem Schallgutachten zugrunde gelegten Fahrpläne der Stadtbahnlinien 16/63,
66, 67, 68/18 mit Stand 09.12.2018 ggf. weder den aktuellem noch den zukünftigen Taktzeiten
entsprechen. In jedem Fall ist perspektivisch von einer Taktverdichtung auszugehen, die üblicher-
weise mit einer erhöhten Lärm- und Erschütterungsentwicklung einhergeht.
FW/FL:
Die Abteilung FW/FL erteilt für die geplante Maßnahme die Zustimmung, wenn folgende
Punkte/Voraussetzungen erfüllt werden: Sollte ein Kran eingesetzt werden, ist es ggfs. erforder-
lich, dass dieser durch die Abteilung FW/FL geerdet wird. Ggfs. ist eine Einweisung durch FW/FL
„Arbeiten im Bereich von Oberleitungsanlagen“ erforderlich. Die Betriebssicherheit darf nicht
gefährdet oder eingeschränkt werden.
FW/ST:
Die Maßnahme Bebauungsplan Nr. 6818-1 „Dreizehnmorgenweg“ liegt im räumlichen Zusam-
menhang mit dem Gleisbereich der L16, 63, 66 auf der B9, Höhe Abzweig Maritim. In den neuen
Unterlagen werden „Pflanzungen von Einzelbäumen“ erwähnt. Hierbei ist nicht ersichtlich wo
die Pflanzungen vorgenommen werden sollen. Sämtliche Erweiterungen von Bäumen, Sträuchern
etc. dürfen keine Auswirkungen auf den Betrieb und die Betriebsanlagen der SWBV haben!
Stellungnahme Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH, Verkehrsplanung:
Der Fachbereich PV/P hat zur öffentlichen Auslegung keine Einwände und verweist auf die vo-
rangegangen Stellungnahmen vom 06.04.2018, die weiterhin Gültigkeit hat.
Wenn sich im Rahmen der weiteren Planung herausstellt, dass Behinderungen für den ÖPNV
nicht vermieden werden können, müssen diese frühestmöglich mit uns abgestimmt werden, damit
Auswirkungen auf den ÖPNV von uns geprüft und notwendige betriebliche Maßnahmen rechtzei-
tig eingeleitet und kommuniziert werden können.
Wir gehen davon aus, dass die Belange des ÖPNV ausreichend Beachtung finden und wir bei
drohenden Störungen und Behinderungen des Betriebsablaufes, sowie baulichen Veränderungen
an unseren Betriebsanlagen, frühzeitig informiert werden und eventuelle Kosten Bestandteil der
Baumaßnahme sind. In diesem Bereich muss mit der normalen Geräuschentwicklung aus dem
Bus- und Bahnbetrieb gerechnet werden.
Stellungnahme aus 2018:Seite 15 von 85
Der Planbereich wird von 3 Stadtbahn- und 2 Nachtbuslinien befahren. In diesem Bereich muss
auch in der Nacht mit der normalen Geräuschentwicklung aus dem Bus- und Bahnbetrieb gerech-
net werden. Wir gehen davon aus, dass die Belange des ÖPNV ausreichend Beachtung finden und
wir bei drohenden Störungen und Behinderungen des Betriebsablaufes, sowie baulichen Verän-
derungen an unseren Betriebsanlagen, frühzeitig informiert werden und eventuelle Kosten Be-
standteil der Baumaßnahme sind.
Stellungnahme Stromversorgung:
Die Stellungnahme aus 2018 hat weiterhin Gültigkeit. Vor dem Abriss der vorhandenen Bebauung
muss die im Gebäude Dreizehnmorgenweg 38 vorhandene kundeneigene Trafostation kosten-
pflichtig außerbetrieb genommen werden. Der Niederspannungsseitiger Anschluss von der
Godesberger Allee 171 ist ebenfalls kostenpflichtig zu demontieren. Für die neue Bürobebauung
ist eine kundeneigene Trafostation einzuplanen.
Stellungnahme Straßenbeleuchtung:
In den an das Plangebiet angrenzenden Straßen befinden sich Anlagen der öffentlichen Straßen-
beleuchtung. Inwieweit diese Einrichtungen von der geplanten Maßnahme betroffen sind, ist aus
den Unterlagen nicht ersichtlich. Die Anlagen müssen bei einer Neu- oder Umplanung berück-
sichtigt werden. Eine Umlegung bzw. Versetzung von Anlagen der öffentlichen Straßenbeleuch-
tung sowie die Errichtung einer provisorischen Beleuchtung ist für den Erschließungsträger kos-
tenpflichtig und muss frühzeitig mit der Bonn-Netz GmbH (KNSB) abgestimmt werden.
Gemäß Beleuchtungsvertrag zwischen der Stadt Bonn und den Stadtwerken Bonn (SWB) sind die
SWB (Bonn-Netz GmbH / KNSB) für die Planung, Errichtung und den Betrieb der öffentlichen
Straßenbeleuchtung im Stadtgebiet Bonn verantwortlich. Sollte sich im Zuge des Planungspro-
zesses herausstellen, dass der Bau einer neuen, öffentlichen Beleuchtungsanlage erforderlich ist,
müssen wir frühzeitig an der weiteren Planung beteiligt werden. Die Festlegung von Leuchten-
Standorten sowie die Auswahl von Leuchten und Masten muss in Rücksprache mit uns erfolgen.
In diesem Zusammenhang weise ich nochmal darauf hin, dass es für das Stadtgebiet Bonn je nach
Anwendung festgelegte Leuchten-Typen gibt.
Stellungnahme Fernwärmeversorgung:
Das Gebäude Godesberger Allee 171 ist abgehend von der Fernwärmetransportleitung auf dem
Dreizehnmorgenweg mit Fernwärme versorgt. Die Hausanschlussleitung erschließt das Grund-
stück am südlichen Ende vom Dreizehnmorgenweg aus. Die Fernwärmhausanschlussleitung ver-
läuft dann ca. 50 m parallel zur Grundstücksgrenze der Liegenschaft Dreizehnmorgenweg 36
unter der befestigten Fläche (Schrittweg vom Dreizehnmorgenweg?) und tritt dann in den, vom
Dreizehnmorgenweg aus gesehen, ersten Gebäudequerriegel ein (Tiefgarage). Danach verläuft
die Fernwärmeleitung als Kellerleitung durch alle weiteren Gebäudeteile und mündet an der süd-
westlichen Seite des Gebäudeteils zur Godesberger Allee.
Bei einem Rückbau der Gebäude oder Gebäudeteile ist aus Sicherheitsgründen die Stilllegung
der Fernwärmeversorgung zu beantragen! Es sind die einschlägigen Schutzanweisungen Fern-
wärme der Bonn-Netz GmbH zu beachten.
Eine spätere Wärmeversorgung des/der auf dem Areal geplanten neuen Gebäude/s mit der be-
sonders umweltfreundlichen und energieeffizienten Bonner Fernwärme, energetisch bewertet
nach FW 309 Teile 1 & 7, mit einem fCO2eq. nach Anlage 9 Nr. 1c GEG 2002 (berechnet nach FW
309-1:2021) von 0 g/kWh, ist möglich. Damit würden CO2-Emissionen zu 100 % vermieden und
somit ein erheblicher Beitrag zum Klimaschutz geleistet.Seite 16 von 85
Stellungnahme Gas- und Wasserversorgung:
Stellungnahme zum Bebauungsplan
Gegen den, zu erstellenden Bebauungsplan bestehen von Seiten der BonnNetz bzw. EnW für den
Bereich Gas und Wasser keine Bedenken.
Vorhandene Versorgungsanlagen Wasser, Gas
Eine Wasserversorgungsleitung ist in der Godesberger Allee sowie im Dreizehnmorgenweg vor-
handen. Das betreffende Gebiet liegt im Versorgungsgebiet der EnW. Eine Gasversorgungslei-
tung ist in der Godesberger Allee sowie im Dreizehnmorgenweg vorhanden. Das betreffende Ge-
biet liegt im Versorgungsgebiet der EnW.
Versorgung des Gebietes mit Gas und Wasser
Die Versorgung mit Wasser kann nach AVBWasserV über einen Anschluss erfolgen. Gebäude-
komplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem Grundstück bzw. einer Einheit unterschiedli-
cher Nutzung und Eigentümer werden über einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt. An der
Übergabestelle sind mehrere Zählpunkte möglich. Die Versorgung mit Gas kann nach NDAV über
einen Anschluss erfolgen.
Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem Grundstück bzw. einer Einheit unter-
schiedlicher Nutzung und Eigentümer werden über einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt.
An der Übergabestelle sind mehrere Zählpunkte möglich.
Löschwasserbereitstellung
Die erforderliche Löschwasserbereitstellung aus dem öffentlichen Versorgungsnetz richtet sich
nach der überwiegenden Bauart bzw. nach dem derzeit gültigen Bebauungsplan.
Die Löschwasserbereitstellung für die vorgesehene Bebauung ist möglich. Für die Löschwasser-
bereitstellung ist derzeit der Grundschutz mit 96 m³/h für das Grundstück sichergestellt. Die
Grundschutzmenge steht über die Hydranten im öffentlichen Versorgungsnetz zur Verfügung.
Die Dimensionierung des Trinkwassernetzes erfolgt für neue und zu erneuernde Leitungen nach
dem jeweiligen Trinkwasserbedarf. In Kerngebieten des Stadtgebietes und der Stadtbezirke kann
über die, nach Trinkwasserbedarf dimensionieren Leitungen, der Löschwasserbedarf für den
Grundschutz bereitgestellt werden. In Randgebieten resultiert daher langfristig (über 2050 hin-
aus) keine gesicherte Bereitstellung.
Grundschutz und Objektschutz Löschwasser über Hausanschluss (Wandhydranten Typ F, Sprink-
leranlagen, Hydranten u. ä.)
Eine Löschwasserbereitstellung für den Objektschutz über einen Hausanschluss erfolgt nicht. Die
Dimensionierung erfolgt nach dem Trinkwasserbedarf. Auf besondere Anfrage und nach Prüfung
der Kapazitäten kann möglicherweise eine Bereitstellung von Löschwasser für den Objektschutz
erfolgen.
Vorhandene Anschlüsse
Aus Sicherheitsgründen sind Hausanschlussleitungen bei Gebäudeleerstand bzw. Gebäudeabriss
von der Versorgungsleitung abzutrennen, insbesondere zur Vermeidung von Stagnation im Trink-
wasseranschluss.
Zu 4: Polizeipräsidium Bonn, Stellungnahme vom 18.02.2022
„Gegen das im Betreff genannte Verfahren bestehen unter Berücksichtigung der technischen und
städtebaulichen Kriminalprävention keine Bedenken. (Beruhend auf einer kriminalpolizeilichen
Deliktauswertung)
Wir weisen auf unser kostenloses Beratungsangebot zur Städtebaulichen Kriminalprävention
sowie kriminalpräventiv wirkenden Ausstattungen von Bauobjekten mit einbruchhemmendenSeite 17 von 85
Sicherungseinrichtungen (Mechanik / Überfall- und Einbruchmeldetechnik, Beleuchtung etc.) hin.
Wir würden es begrüßen, wenn Sie die Vorhabenträger, Bauherren oder Investoren, frühzeitig auf
dieses Beratungsangebot hinweisen würden!
Hierzu möchte ich gleichfalls anregen, einen entsprechenden textlichen Hinweis im Bebauung-
splan zu platzieren. Dieser könnte wie folgt aussehen:
Städtebauliche – und technische Kriminalprävention:
Wohngebäude und Garagen(-anlagen) sowie Gewerbeobjekte sollen zum wirksamen Schutz vor
Einbrüchen und kriminalitätssteigernden Faktoren entsprechend den einschlägigen Empfehlungen
der kriminalpolizeilichen Beratungsstellen gesichert werden. Namentlich der technischen und
städtebaulichen Kriminalprävention des Polizeipräsidiums Bonn. Die Beratung ist kostenlos.
Weitere Informationen erhalten Sie unter kkkpo.bonn@polizei.nrw.de sowie 0228-15-7621 oder
0228-15-7676.
Eine Terminabsprache ist erforderlich.”
Zu 5: Landesgemeinschaft Naturschutz und Umwelt NRW e.V., Bonn, Stellungnahme
vom 19.02.2022
„Wir begrüßen, dass wesentliche Anregungen aus unserer Stellungnahme und der des BUND von
2019 in Form von Festsetzungen aufgenommen worden sind. Das betrifft vor allem die Sicherung
der Fassadenbegrünung in ihrer beabsichtigten Funktionalität und die Konsequenzen aus der Ar-
tenschutzprüfung II. Das Bewusstsein für die Wichtigkeit von Stadtbäumen hat in Bonn im letzten
Jahr stark zugenommen. Vor diesem Hintergrund wird empfohlen, die Lage der Baukörper noch
einmal im Hinblick auf eine optimierte Erhaltung des Baumbestands zu überdenken. Nach aktuel-
lem technischem Stand ist es nicht mehr notwendig, auf Dachbegrünung unterhalb von Photovol-
taikanlagen zu verzichten. An diesem Punkt könnte nachgebessert werden.
In den Punkten 2.3.2. und 2.3.3. der Begründung sollten konkrete Angaben zur Wegeoberfläche
gemacht werden, um zusätzliche Versiegelung überall dort, wo sie nicht zwingend notwendig ist,
zu vermeiden. Zum Beispiel könnte die Nutzung von Rasenpflastersteinen auf reinen Rettungswe-
gen oder wassergebunden Decken auf Zuwegungen zu Nebenanlagen festgesetzt werden.
Die Festsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag wird begrüßt. Allerdings soll-
ten sie konkretisiert festgesetzt werden. Ich weise hierzu auf die vorliegenden Stellungnahmen der
Naturschutzverbände hin.“
Zu 6: BUND Kreisgruppe Bonn, Stellungnahme vom 17.02.2022
„Wir bedanken uns für die Beteiligung im o.a. Verfahren.
Wir haben weiterhin keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine erneute Bebauung des Grund-
stücks, können aber leider keine erhöhte Berücksichtigung ökologischer und mikroklimatischer
Belange gegenüber der ursprünglichen Planung erkennen, obwohl auch seitens der Unteren Na-
turschutzbehörde eine Optimierung der Planung „zum größtmöglichen Schutz, zum Erhalt und zur
Vermeidung von Eingriffen in den vorhandenen Baumbestand“ gefordert wurde.
Z.B. scheint gegenüber der ursprünglichen Planung ein deutlich stärkerer Eingriff in den satzungs-
geschützten Baumbestand geplant zu sein. In der Begründung (S. 38) heißt es: “Im Zuge der Bau-
maßnahmen sind voraussichtlich 18 Bäume auf dem Grundstück zu entfernen, die aufgrund ihresSeite 18 von 85
Stammumfanges unter die Baumschutzsatzung fallen.“ Demgegenüber hieß es in der ursprüngli-
chen Planung (Allgemeine Ziele und Zwecke S. 4)“Im Zuge der Baumaßnahmen sind voraussicht-
lich 19 Bäume auf dem Grundstück zu fällen, von denen 10 aufgrund ihres Stammumfangs sat-
zungsgeschützt sind.“ Demnach sollen also acht satzungsgeschützte Bäume mehr als ursprünglich
geplant gefällt werden.
Des Weiteren ist leider nicht ersichtlich, dass Maßnahmen zur Verminderung des Oberflächenab-
flusses –z.B. Verwendung versickerungsfähiger Substrate für Verkehrsflächen und Fußwege- vor-
gesehen sind. Dies ist umso weniger verständlich, als dass in dem parallel laufenden Bebauungs-
planverfahren (Schneidemühler Straße) entsprechende Maßnahmen vorgesehen sind.
In der Begründung (S. 23) werden zum Artenschutz unverbindliche Formulierungen benutzt: „Zur
Vermeidung von Störungen durch Beleuchtung sollen grundsätzlich insektenfreundliche Leucht-
mittel (z.B. LED) mit staubdichter Abdeckung verwendet werden. Im Hinblick auf den Vogelschutz
sollen Maßnahmen zur vogelsicheren Gestaltung von Glasfassaden ergriffen werden. Der vorha-
benbezogene Bebauungsplan weist auf beides hin.“ Allee aufgeführten Maßnahmen sollten als ver-
pflichtend formuliert werden. Für die Glasfassaden sollten z.B. Standards gemäß der Veröffentli-
chung der Schweizerischen Vogelwarte Sempach verpflichtend sein.
Des Weiteren ist es bedauerlich, dass die Stadt Bonn –obwohl sie die aufgrund der Pandemie-
Situation sich (auch für die Zukunft) gravierend ändernden Rahmenbedingungen für die Bürowelt
erkennt – nicht den Mut besitzt, diesem Umstand Rechnung zu tragen und die Fläche für eine zu-
mindest teilweise Wohnnutzung umwidmen.“Seite 19 von 85
Abwägungsvorschläge
Abwägungsvorschläge zu den im Rahmen der öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans Nr. 6818-1 gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch abgegebenen Stellung-
nahmen:
Zu 1.: Abwägungsvorschlag Telekom
Die Hinweise werden der Vorhabenträgerin zur Kenntnis und zur Berücksichtigung bei den weite-
ren Detailplanungen sowie bei der späteren Bauausführung gegeben.
Zu 2.: Abwägungsvorschlag Telefonica
Das Plangebiet wird unmittelbar von zwei Richtfunktrassen durchquert. Die übrigen Trassen ver-
laufen in unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet. Der Trassenverlauf der das Plangebiet que-
renden Trassen ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt.
Die festgesetzten Maximalhöhen der geplanten Gebäude tangieren die Richtfunktrassen und deren
Freihaltebereiche nicht.
Unabhängig hiervon wurde die Stellungnahme der Vorhabenträgerin zur Kenntnis und zur Beach-
tung gegeben.
Zu 3.: Abwägungsvorschlag Stadtwerke Bonn GmbH
Die Hinweise zum Umgang mit aufzustellenden Kränen im Plangebiet, zur Versorgung des Plan-
gebietes mit Gas, Wasser, elektrischer Energie und Löschwasser sowie zur Straßenbeleuchtung
werden zur Kenntnis genommen sowie der Vorhabenträgerin zur Beachtung bei den weiteren
Hochbauplanungen und der Bauausführung zur Kenntnis gebracht.
Fahrwege Stadtbahn:
Lärmemissionen Stadtbahn:
Das Plangebiet ist durch die Geräuscheinwirkung sowohl des Auto- und Stadtbahnverkehrs auf der
Godesberger Allee als auch des Schienenverkehrs der im Westen gelegenen Bahntrasse Köln -
Koblenz der Deutschen Bahn AG vorbelastet. Aufgrund dieser Emissionen wurde eine schalltech-
nische Untersuchung durchgeführt, bei der die auf das Plangebiet einwirkenden vorhandenen und
die aus den Zusatzverkehren zu erwartenden Geräuschimmissionen der angrenzenden Straßen und
des Schienenverkehrs ermittelt und bewertet wurden (Graner + Partner Ingenieure, Schalltechni-
sches Prognosegutachten, Bebauungsplan Nr. 6818-1 „Dreizehnmorgenweg“ in Bonn, April 2021).
Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für den auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm stellen
die schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung der DIN 18005 „Schall-
schutz im Städtebau“, Teil 1, Beiblatt 1 dar.
Da die DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1, für sonstige Sondergebiete keine festen Orientierungswerte,
sondern eine Spanne von 45-65 dB(A) tags und 35-65 dB(A) nachts festlegt, die von der jeweiligen
Nutzungsart und ihrer Schutzbedürftigkeit abhängt, werden mit Blick auf den derzeit vorhandenen
Bebauungsplan und die geplante Gebietsausweisung die Orientierungswerte für ein Kerngebiet zu-Seite 20 von 85
grunde gelegt, die tags 65 dB(A) und nachts 50/55 dB(A) betragen. (Bei zwei angegeben Nacht-
werten gilt der niedrigere für Gewerbelärm, der höhere, wenn öffentlicher Verkehrslärm zu be-
rücksichtigen ist).
In die gutachterlichen Betrachtungen flossen die dem Gutachter seitens der Stadtwerke Bonn
GmbH zur Verfügung gestellten Angaben hinsichtlich der Anzahl der Züge, der maximalen Ge-
schwindigkeiten und der Fahrzeugkategorien gemäß der Schall (03) (Anlage 2 zu § 4 der 16. BIm-
SchV) an. Nicht in die Betrachtungen einfließen können dagegen potentielle zukünftige Taktver-
dichtungen. Eine gutachterliche Untersuchung wäre nur auf der Basis bereits konkret angestrebter
Taktverdichtungen unter Angabe der Anzahl zusätzlicher Zugfahrten möglich. Diese wurden sei-
tens der Stadtwerke nicht benannt bzw. sind nicht unmittelbar geplant.
Nach gutachterlicher Untersuchung kommt es im Nahbereich der Godesberger Allee in Bezug auf
den Straßenverkehrslärm zu Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß DIN 18005 für Kern-
gebiete von bis zu 9 dB(A), so dass insofern Schallminderungsmaßnahmen erforderlich werden.
Um eine abschirmende Wirkung zu vermeiden, werden aktive Schallschutzmaßnahmen in Form
von Lärmschutzwällen oder -wänden aus stadtgestalterischen sowie technischen Gründen nicht
festgesetzt. Darüber hinaus sind aufgrund der mehrgeschossig geplanten Bürogebäude aktive
Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung der Geräuscheinwirkungen in allen Geschossen hier
praktisch nicht vorstellbar. Über die Geräuschimmissionen der Godesberger Allee hinaus wirken
eine Vielzahl von zum Teil sehr weit entfernten Geräuschquellen ein, die gemäß gutachterlicher
Aussage ebenfalls nicht durch aktive Schallschutzmaßnahmen reduziert werden können. Zur Wah-
rung annehmbarer Arbeitsverhältnisse ist es daher erforderlich, dass passive, d.h. an den Gebäuden
selbst vorzunehmende Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 in der derzeit geltenden Fassung
zur Anwendung kommen, die den erforderlichen Schallschutz für das geplante Gebäude in Form
von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen schutzbedürftiger Nut-
zungen im Tag- und Nachtzeitraum sicherstellen. Zur Feststellung der erforderlichen Schalldämm-
maße stellt der Bebauungsplan sogenannte Lärmpegelbereiche bei freier Schallausbreitung dar.
Innerhalb der mit den Lärmpegelbereichen gekennzeichneten Flächen müssen die Außenbauteile
(z.B. Wand, Dach, Fenster, Türen) und Elemente (z.B. Lüftungseinrichtungen, Rollladenkästen)
von Gebäuden entsprechend der unterschiedlichen Raumarten oder Nutzungen den Anforderungen
der DIN 4109 für den entsprechenden Lärmpegelbereich entsprechen. Das Plangebiet weist Lärm-
pegelbereiche zwischen IV und VI auf.
Leistungsfähigkeit Knotenpunkt Godesberger Allee / Marie-Schlei-Allee:
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens wurden im Hinblick auf die verkehrlichen und
leistungstechnischen Auswirkungen des Plangebietes auf das umliegende Straßennetz und insbe-
sondere auf die unmittelbar benachbarten Knotenpunkte Godesberger Allee / Marie-Schlei-Straße
und Marie-Schlei-Straße / Dreizehnmorgenweg gutachterlich ermittelt und dargestellt (IGEPA
Verkehrstechnik GmbH, Bebauungsplan 6818-1, „Dreizehnmorgenweg“, Fachbeitrag Verkehr,
Juli 2020).
Aus den im Rahmen des Vorhabens angenommenen Nutzungen sind insgesamt ca. 975 Kfz-Fahr-
ten/Tag zu erwarten. Hierbei entfallen 160 Kfz-Fahrten auf die morgendliche Spitzenstunde und
ca. 104 Kfz-Fahrten auf die nachmittägliche Spitzenstunde.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Auswirkungen der prognostizierten Zusatzver-
kehre auf die untersuchten Knotenpunkte aus leistungstechnischer Sicht verträglich sind. Ebenso
sind die Verkehrsbelastungen der umliegenden Straßenzüge mit den zusätzlichen Verkehren aus
der Grundstücksentwicklung verkehrstechnisch vertretbar.Seite 21 von 85
Pflanzmaßnahmen:
Sämtliche im Bebauungsplan festgesetzte Pflanzmaßnahmen werden innerhalb des Plangebietes
und damit auf dem Baugrundstück selbst vorgenommen. Insofern ergeben sich keine Auswirkun-
gen auf den Betrieb und die Betriebsanlagen der SWBV.
Beeinträchtigung des Straßennetzes durch Baustellenverkehr:
Prinzipiell sind Beeinträchtigungen einer Baustelle (Baufahrzeuge, Staub, Lärm) temporärer Natur,
aber unvermeidlich.
Belastungen insbesondere durch den Baustellenverkehr werden im Wesentlichen die Godesberger
Allee betreffen. Bei der bestehenden hohen verkehrlichen Belastung dieser Straße führt der auf die
Bauphase begrenzte Mehrverkehr nicht zu nachhaltigen negativen Auswirkungen.
Straßenbeleuchtung:
Die Straßenverläufe der Godesberger Allee sowie des Dreizehnmorgenweges sind von dem ge-
planten Bauvorhaben prinzipiell nicht betroffen. Sofern im Zuge des Bauprojektes dennoch Ver-
änderungen bei der Straßenbeleuchtung erforderlich werden sollten, sind diese auf privatrechtlicher
Ebene zwischen dem Vorhabenträger und den SWB auf Kosten des Vorhabenträgers abzustimmen.
Energiekonzept:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich entsprechend dem Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom
09.12.2022 im Durchführungsvertrag, das Gebäude im KfW-Effizienzhaus 40-Standard zu errich-
ten. Entsprechend erfolgte bereits eine Überarbeitung des vom Ingenieurbüro PHG erstellten Ener-
giekonzepts (Fassung 06.11.2019) durch das Ingenieurbüro Graner + Partner Ingenieure GmbH
(Fassung 31.01.2022). Dieses weist nach, dass das Gebäude im KfW-Effizienzhaus 40-Standard
errichtet werden kann.
Gemäß dem Energiekonzept vom November 2019 werden die Gebäude an das Fernwärmenetz an-
geschlossen. Die Vorhabenträgerin kann jedoch auf die Versorgung über Fernwärme als Primär-
energie entweder teilweise oder ganz verzichten, sofern sie alternative regenerative Energien ein-
setzt.
Versorgung mit Gas, Wasser und Strom / Umgang mit vorhandenen Anschlüssen
Die Hinweise werden der Vorhabenträgerin zur Kenntnis und zur Berücksichtigung bei den weite-
ren Detailplanungen sowie bei der späteren Bauausführung gegeben.
Zu 4.: Abwägungsvorschlag Polizeipräsidium Bonn
Die Hinweise des Polizeipräsidiums Bonn zur Kriminalprävention werden zur Kenntnis genom-
men sowie der Vorhabenträgerin zur Beachtung bei den weiteren Hochbauplanungen und der Bau-
ausführung zur Kenntnis gebracht.
Zu 5.: Abwägungsvorschlag Landesgemeinschaft Naturschutz und Umwelt NRW e.V. Bonn
Lage der GebäudeSeite 22 von 85
Die städtebauliche Struktur, Lage und Höhe der Gebäude wurde über ein städtebauliches Qualifi-
zierungsverfahren ermittelt. Aus sieben unterschiedlichen Konzepten hochrangiger Architekturbü-
ros wurde durch ein Auswahlgremium, bestehend aus Vertretern der Bonner Stadtverwaltung,
Kommunalpolitik, Planungsexperten und des Bauherren das vorliegende städtebauliche Konzept
des Architekturbüros, caspar.schmitzmorkramer, einstimmig ausgewählt.
Darüber hinaus sprechen weitere Gründe gegen eine Verschiebung der Baukörper innerhalb des
Grundstücks aus Gründen des Baumerhaltes. Der Abstand zwischen dem geplanten Baukörper am
Dreizehnmorgenweg und der gegenüberliegenden Bestandsbebauung wurde u.a. auch vor dem Ge-
sichtspunkt gewählt, dem Nachbarschutz der Wohnbebauung Dreizehnmorgenweg Rechnung zu
tragen und dort keine wesentlichen Auswirkungen im Hinblick auf die Belichtung oder eine Be-
einträchtigung der Wohnqualität zu bewirken. Der zur Godesberger Allee orientierte Baukörper
nimmt die Baufluchten der umgebenden Bestandsbebauung Godesberger Allee auf und entwickelt
sie entsprechend der repräsentativen Lage an einer der Haupterschließungsstraßen des Bundesvier-
tels weiter. Um sowohl der stadtplanerischen Zielsetzung, eine öffentliche Wegeverbindung zwi-
schen dem Dreizehnmorgenweg und der Godesberger Allee zu erhalten sowie dem Erfordernis,
eine Anfahrtsmöglichkeit zu allen Gebäudeteilen für die Feuerwehr zu schaffen, zu entsprechen,
verläuft ein öffentlicher Fuß- und Radweg durch das Plangebiet. Terrassierte und begrünte Fassa-
den der beiden Gebäude fassen diese diagonal verlaufende Durchwegung als „grünen Canyon“.
Die gewählte Breite der geplanten Durchwegung berücksichtigt zum einen die Belange der Feuer-
wehr, zum anderen gewährleistet sie -in Verbindung mit der Fassadenbegrünung der Gebäude- eine
Wegeverbindung mit hoher Aufenthaltsqualität. Bei einer Reduzierung der Wegebreite dagegen
wäre ein städtebaulich adäquates Verhältnis von Wegebreite zu Gebäudehöhe nicht mehr gegeben.
Es würde eine räumlich beklemmende Situation für Fußgänger und Fahrradfahrer entstehen.
Darüber hinaus erfordern gesunde Arbeitsverhältnisse die im Bebauungsplan festgesetzten Ab-
stände der Gebäude sowohl zueinander als auch zu den jeweiligen Grundstücksgrenzen.
Baumbestand
Insgesamt müssen für den Neubau der Gebäude, Platz und Wegeflächen, der Unterbauung durch
die Tiefgarage und die Anlage von Rettungswegen voraussichtlich 18 satzungsgeschützte Be-
standsbäume entfernt werden, von denen sich 4 gemäß Baumerfassung und -bewertung bereits
heute in einem ungenügenden Zustand befinden. Zudem muss am Dreizehnmorgenweg ein Stra-
ßenbaum im Bereich der öffentlichen Zuwegung entfernt werden. Die Befahrung des Grundstücks
mit Feuerwehrfahrzeugen über diese Zufahrt lässt den Erhalt des Baumes nicht zu. Der Straßen-
baum fällt aufgrund seines Stammumfangs ebenfalls unter die Baumschutzsatzung. Zwei weitere
Straßenbäume im Bereich des Plangebietes am Dreizehnmorgenweg, die unter die Baumschutzsat-
zung fallen, sollen erhalten werden. Sollte dies aufgrund der Nähe zum Neubau nicht möglich sein,
sind auch diese auf dem Grundstück auszugleichen. Für jeden entfernten gesunden satzungsge-
schützten Baum soll ein Ersatz mit natürlichem Bodenanschluss nachgewiesen werden. Da das
Grundstück jedoch nahezu vollständig unter- und überbaut ist, ist ein vollständiger Ausgleich auf
dem Grundstück mit natürlichem Bodenanschluss nicht möglich. Daher sind für jeden entfernten
Baum, für welchen kein Ersatz mit natürlichem Bodenanschluss geschaffen werden kann, stattdes-
sen zwei Ersatzpflanzungen auf der Tiefgarage zu realisieren. Im Zuge der Neuanlage der Grün-
und Freiflächen wird in diesem Zusammenhang im Bebauungsplan die Pflanzung sowie der dau-
erhafte Erhalt von 27 standortheimischen Bäumen festgesetzt. Von diesen Bäumen sind 12 Bäume
mit natürlichem Bodenanschluss zu realisieren. Insofern werden die entfallenden gesunden sat-
zungsgeschützten Bäume auf dem Grundstück ausgeglichen. Auf dem südlich angrenzenden
Grundstück befinden sich zudem 3 Bestandsbäume in unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze.Seite 23 von 85
Sollten diese Bäume im Zuge der Baumaßnahmen entfernt werden müssen, ist eine privatrechtliche
Regelung zu treffen, die den Ersatz dieser Bäume regelt.
Darüber hinaus beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan zwei Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. Hier sind Mischvegetationen aus Rasen,
Stauden und Bodendeckern, ergänzt durch blütenreiche Sträucher und Bäume vorgesehen. Weiter
trägt die Festsetzung der extensiven Dachbegrünung und Fassadenbegrünung dazu bei, einer wei-
teren innerstädtischen Erwärmung entgegenzuwirken und die Artenvielfalt zu sichern.
Dachbegrünung
Die PV-Anlagen werden in Kombination mit extensiver Dachbegrünung ausgeführt. Eine entspre-
chende Regelung wird über den Durchführungsvertrag getroffen.
Wassergebundene Decken für Zuwegungen
Im Hinblick auf die Nutzer des Fuß- und Radweges (neben Fußgängern und Radfahrern auch die
Feuerwehr im Rettungsfall) ist hier eine wasserdurchlässige Befestigungsart nicht möglich; glei-
ches gilt für die Tiefgaragenzufahrten. Dagegen werden Freiflächen, die einer geringeren Nut-
zungsintensität unterliegen aber dennoch einer Befestigung bedürfen, wie z.B. Flächen zum Auf-
enthalt von Beschäftigen und Anwohnern sowie Fahrradabstellflächen mit Rasenfugenpflaster ge-
staltet. Damit ist hier eine Versickerung des Niederschlagswassers in gewissem Umfang möglich.
Weiter trägt aber auch die im Bebauungsplan festgesetzte extensive Dach- und Fassadenbegrünung
zum Rückhalt des Regenwassers vor Ort bei.
Artenschutz
Im Hinblick auf eine eventuelle Betroffenheit von planungsrelevanten Arten wurde im Rahmen
des Planverfahrens eine artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt, die zu dem Ergebnis kommt,
dass der Abbruch der Bestandsgebäude Verluste traditionell genutzter Mauersegler-Niststätten und
Versteckmöglichkeiten einzelner Zwergfledermäuse verursacht. Entsprechend setzt der Bebau-
ungsplan Maßnahmen zur Stützung und zur Stärkung dieser betroffenen Arten fest.
Dagegen ergibt sich die Verpflichtung zur Verwendung von insektenfreundlichen Leuchtmitteln
sowie von Maßnahmen zum Vogelschlag an Glasfassaden nicht aus der Artenschutzprüfung in
Zusammenhang mit den Bestimmungen des BNatSchG und wurde insofern nicht als Festsetzungen
in den Bebauungsplanentwurf übernommen. Im Sinne des Artenschutzes wurde jedoch der Hin-
weis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass die Vorhabenträgerin im Rahmen der Detailpla-
nungen die erforderlichen baulichen Maßnahmen umsetzen soll.
Zu 6.: Abwägungsvorschlag BUND, Kreisgruppe Bonn
Baumbestand
Die Bezirksvertretung Bad Godesberg beschloss in ihrer Sitzung am 15.05.2019 die Durchführung
der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch, die nachfolgend im
Zeitraum von 03.06.2019 bis einschließlich 17.06.2019 stattfand. Die während dieser Öffentlich-
keitsbeteiligung präsentierte Planung basiert auf dem Siegerentwurf des im Jahre 2018 durchge-
führten städtebaulichen und hochbaulichen Realisierungsentwurfes und fand im weiteren Planver-
fahren unverändert Eingang in die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie
des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Eine Vergrößerung des Baukomplexes inclusive der Tief-
garage wurde nicht vorgenommen.Seite 24 von 85
Nach Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden im Rahmen des Planver-
fahrens die durch die Planung bedingten Umweltauswirkungen untersucht und in die Planung ein-
gestellt. Unter anderem wurde hierzu der vorhandene Baumbestand erstmals gutachterlich erfasst
und bewertet (RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Abbruch der Bürogebäude am Drei-
zehnmorgenweg Nr. 38 und der Godesberger Allee Nr. 171 in Bonn Friesdorf, Juni 2020).
Als Ergebnis müssen für den Neubau der Gebäude, Platz und Wegeflächen, der Unterbauung durch
die Tiefgarage und die Anlage von Rettungswegen voraussichtlich 18 satzungsgeschützte Be-
standsbäume entfernt werden, von denen sich 4 gemäß Baumerfassung und -bewertung bereits
heute in einem ungenügenden Zustand befinden. Zudem muss am Dreizehnmorgenweg ein Stra-
ßenbaum im Bereich der öffentlichen Zuwegung entfernt werden. Die Befahrung des Grundstücks
mit Feuerwehrfahrzeugen über diese Zufahrt lässt den Erhalt des Baumes nicht zu. Der Straßen-
baum fällt aufgrund seines Stammumfangs ebenfalls unter die Baumschutzsatzung. Zwei weitere
Straßenbäume im Bereich des Plangebietes am Dreizehnmorgenweg, die unter die Baumschutzsat-
zung fallen, sollen erhalten werden. Sollte dies aufgrund der Nähe zum Neubau nicht möglich sein,
sind auch diese auf dem Grundstück auszugleichen. Für jeden entfernten gesunden satzungsge-
schützten Baum soll ein Ersatz mit natürlichem Bodenanschluss nachgewiesen werden. Da das
Grundstück jedoch nahezu vollständig unter- und überbaut ist, ist ein vollständiger Ausgleich auf
dem Grundstück mit natürlichem Bodenanschluss nicht möglich. Daher sind für jeden entfernten
Baum, für welchen kein Ersatz mit natürlichem Bodenanschluss geschaffen werden kann, stattdes-
sen zwei Ersatzpflanzungen auf der Tiefgarage zu realisieren. Im Zuge der Neuanlage der Grün-
und Freiflächen wird in diesem Zusammenhang im Bebauungsplan die Pflanzung sowie der dau-
erhafte Erhalt von 27 standortheimischen Bäumen festgesetzt. Von diesen Bäumen sind 12 Bäume
mit natürlichem Bodenanschluss zu realisieren. Insofern werden die entfallenden gesunden sat-
zungsgeschützten Bäume auf dem Grundstück ausgeglichen. Auf dem südlich angrenzenden
Grundstück befinden sich zudem 3 Bestandsbäume in unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze.
Sollten diese Bäume im Zuge der Baumaßnahmen entfernt werden müssen, ist eine privatrechtliche
Regelung zu treffen, die den Ersatz dieser Bäume regelt.
Wassergebundene Decken für Zuwegungen
Im Hinblick auf die Nutzer des Fuß- und Radweges (neben Fußgängern und Radfahrern auch die
Feuerwehr im Rettungsfall) ist hier eine wasserdurchlässige Befestigungsart nicht möglich; glei-
ches gilt für die Tiefgaragenzufahrten. Dagegen werden Freiflächen, die einer geringeren Nut-
zungsintensität unterliegen aber dennoch einer Befestigung bedürfen, wie z.B. Flächen zum Auf-
enthalt von Beschäftigen und Anwohnern sowie Fahrradabstellflächen, mit Rasenfugenpflaster ge-
staltet. Damit ist hier eine Versickerung des Niederschlagswassers in gewissem Umfang möglich.
Weiter trägt aber auch die im Bebauungsplan festgesetzte extensive Dach- und Fassadenbegrünung
zum Rückhalt des Regenwassers vor Ort bei.
Artenschutz
Im Hinblick auf eine eventuelle Betroffenheit von planungsrelevanten Arten wurde im Rahmen
des Planverfahrens eine artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt, die zu dem Ergebnis kommt,
dass der Abbruch der Bestandsgebäude Verluste traditionell genutzter Mauersegler-Niststätten und
Versteckmöglichkeiten einzelner Zwergfledermäuse verursacht. Entsprechend setzt der Bebau-
ungsplan Maßnahmen zur Stützung und zur Stärkung dieser betroffenen Arten fest.
Dagegen ergibt sich die Verpflichtung zur Verwendung von insektenfreundlichen Leuchtmitteln
sowie von Maßnahmen zum Vogelschlag an Glasfassaden nicht aus der Artenschutzprüfung in
Zusammenhang mit den Bestimmungen des BNatSchG. Insofern wurden die Maßnahmen nicht alsSeite 25 von 85
Festsetzungen in den Bebauungsplanentwurf übernommen. Im Sinne des Artenschutzes wurde je-
doch der Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass die Vorhabenträgerin im Rahmen der
Detailplanungen die erforderlichen baulichen Maßnahmen umsetzen soll.
Wohnnutzung
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.09.2017 die Verwaltung beauftragt, eine Rahmenplanung für
das Bundesviertel zu erstellen, die darstellen soll, wo und in welchem Umfang dort verschiedene
Nutzungen (Büro, Kongresszentrum, Wohnen, Kultureinrichtungen, Läden, Gastronomie, UN-
Campus) zukünftig zulässig sein sollen. Daneben sollte die Rahmenplanung darstellen, wie bauli-
che Form, Lage und Höhe der vorhandenen, auszubauenden und neu zu errichtenden Gebäude und
ihr Verhältnis zueinander sein sollen und wie die Verkehre geordnet werden. Aufbauend auf einer
dreitägigen Planungswerkstatt entstand ein Entwicklungskonzept, welches die Ziele, Strategien
und Leitlinien für die künftige Entwicklung des Bundesviertels aufzeigt.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 07.05.2020 die Rahmenplanung Bundesviertel im Grundsatz als
städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen. Dieses Entwicklungskonzept, gegliedert sich in
ein Struktur-, Nutzungs-, Hochhaus-, Mobilitäts- und Umsetzungskonzept. Das Strukturkonzept
beruht auf den Strategien des „Verdichtens und Freiräumens“, das Nutzungskonzept auf den Stra-
tegien „Mischen, Pulsieren und Öffnen“, das Hochhauskonzept auf dem „Ankommen und Aus-
strahlen“, das Mobilitätskonzept fordert ein „Umsteigen“ und das Umsetzungskonzept wird von
„Priorisieren und Verpflichten“ geleitet. Mit gleichem Beschluss wurde die Verwaltung beauftragt,
den Wohnanteil deutlich zu erhöhen. Der entsprechenden Überarbeitung der Rahmenplanung ist
der Rat in seiner Sitzung am 10.12.2020 gefolgt; allerdings mit dem erneuten Auftrag, zu prüfen,
ob der Wohnanteil noch einmal erhöht werden kann. Die erneute Überarbeitung der Rahmenpla-
nung wurde vom Rat am 28.06.2021 beschlossen.
Für den von der Planung betroffenen Bereich sieht die letzte Fassung der Rahmenplanung das Nut-
zungsmodell „Hybrid Büro“ vor. Hierunter ist ein Nutzungsmix aus Büronutzung und mindestens
einer weiteren Nutzung zu verstehen. Dabei soll der Anteil der Nicht-Wohnnutzung ca. 60 % be-
tragen. Ca. 40 % sind in dieser Kategorie für ein Wohnen bestimmt, wobei die Rahmenplanung
Ziele definiert, die standort- und projektbezogen zu überprüfen sind. Für das Erdgeschoss strebt
die Rahmenplanung möglichst eine öffentlich zugängliche Nutzung an.
Im Mai 2017 hat die Landmarken Bonn Green Canyon GmbH, Aachen, die Liegenschaft Godes-
berger Allee 171 / Dreizehnmorgenweg 38 im Ortsteil Friesdorf erworben. Auf dem Grundstück
befinden sich derzeit mehrere 2 - 8 – geschossige Bürogebäude aus den 1960er Jahren, die hin-
sichtlich ihrer Architektur und Funktionalität nicht mehr den heutigen Anforderungen von Bü-
ronutzern entsprechen und einen hohen Sanierungsbedarf aufweisen. Vor dem Hintergrund der an-
haltend hohen Nachfrage nach attraktiven Bürostandorten in Bonn und des Investitionsstaus im
Gebäudebestand plant die Eigentümerin die Entwicklung eines neuen Bürokomplexes mit ca.
17.940 m² Geschossfläche auf dem Grundstück.
Das Vorhaben leistet durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten Fläche in einer
integrierten Lage im Bundesviertel einen Beitrag zur qualitativen und quantitativen Verbesserung
des Büroflächenangebots des Bundesviertels.
Zum Zeitpunkt der Wettbewerbsauslobung waren die Inhalte der Rahmenplanung Bundesviertel
bezüglich der neuen strategischen Ausrichtung einer Nutzungsmischung mit dem Ziel, das Wohnen
im Bundesviertel zu stärken, noch nicht bekannt. Der Wettbewerb wurde daher explizit mit der
Zielsetzung der Stärkung des Bürostandortes Bundesviertel durchgeführt und seitens der Politik
und der Verwaltung begleitet. Eine Abkehr von der bisherigen Zielsetzung, hier einen Bürostandort
zu entwickeln, würde eine neue Planung inclusive eines neu durchzuführenden Wettbewerbes be-
deuten.Seite 26 von 85
Davon unabhängig wurde jedoch -auch vor dem Hintergrund des dringenden Wohnflächenbedarfs
in der Stadt Bonn- im Nachhinein die Integration von Wohnnutzungen geprüft. Im Ergebnis würde
die Realisierung einer Mischnutzung aus Büro und Wohnen im geplanten Bauvorhaben jedoch
dazu führen, dass der Siegerentwurf des Wettbewerbs grundsätzlich verändert werden müsste. Ins-
besondere durch unterschiedliche Geschosshöhen und die innere Erschließung des Baukörpers
lässt sich eine vertikale Nutzungsmischung von Büro und Wohnen im Rahmen des Wettbewerbs-
ergebnisses nicht umsetzen.
Bereiche im Bundesviertel, die künftig entsprechend der Ziele der Rahmenplanung stärker für eine
Wohnnutzung ausgerichtet werden sollen, gliedern sich vorwiegend an bestehende Wohnlagen an.
Dazu sollen insbesondere die Bebauung entlang des Langer Grabenweges verdichtet werden, das
Wohngebiet nördlich der Genscherallee prägnanter abgegrenzt und das Johanniterviertel deutlicher
eingefasst werden. Gleichzeitig ist an der Petra-Kelly-Allee ein neuer Wohnstandort vorgesehen.Seite 27 von 85
Bebauungsplan Nr.. 66881188--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Friesdorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1144..1122..22002211
110000 mSeite 28 von 85
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Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 6818-1
Planbereich:
Dreizehnmorgenweg 38 /Godesberger Allee 171
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Friesdorf
BegründungSeite 32 von 85
INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines .................................................................................................................. 1
1.1. Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2. Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.2.1. Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2. Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3. Bebauungsplan ................................................................................................ 2
1.2.4. Rahmenplanung Bundesviertel ........................................................................ 3
1.3. Anlass der Planung ................................................................................................. 3
1.4. Verfahrensart und -ablauf ........................................................................................ 5
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes ................................................................... 8
2.1. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept .................. 8
2.2. Festsetzungen des Bebauungsplanes ..................................................................... 9
2.2.1. Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 9
2.2.2. Maß der baulichen Nutzung ............................................................................11
2.2.3. Überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise ...................................................15
2.2.4. Stellplätze und Tiefgarage ...............................................................................18
2.2.5. Geh- und Fahrrechte .......................................................................................18
2.2.6. Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz .....18
2.2.7. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................21
2.2.8. Hinweise .........................................................................................................22
2.3. Erschließung ..........................................................................................................23
2.3.1. Äußere Erschließung.......................................................................................23
2.3.2. Innere Erschließung ........................................................................................24
2.3.3. Ruhender Verkehr und Mobilitätskonzept ........................................................25
2.3.4. Ver- und Entsorgung .......................................................................................26
3. Auswirkungen des Bebauungsplanes .......................................................................29
3.1. Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................29
3.2. Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................30
3.3. Umweltauswirkungen .............................................................................................33
3.3.1. Schutzgut Mensch ...........................................................................................33
3.3.2. Schutzgut Boden .............................................................................................35
3.3.3. Schutzgut Wasser ...........................................................................................36
3.3.4. Schutzgut Klima ..............................................................................................37
3.3.5. Schutzgut Luft .................................................................................................38
3.3.6. Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ..........................................38
3.3.7. Artenschutz .....................................................................................................39Seite 33 von 85
3.3.8. Schutzgut Landschaftsbild und Erholung.........................................................41
3.3.9. Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................42
3.4. Sonstige Auswirkungen ..........................................................................................42
3.5. Bodenordnung und Kosten .....................................................................................42
Anhang:
Pflanzliste der Stadt Bonn (Anhang 1)
Auflistung der Gutachten (Anhang 2)Seite 34 von 85
1
1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1 liegt im Stadtbezirk
Bad Godesberg, am nördlichen Rand des Ortsteils Friesdorf in der Gemarkung Friesdorf, Flur
16 und umfasst das Flurstück 1231 mit einer Gesamtgröße von ca. 7.060 m². Das Plangebiet
wird im Nordosten durch die Godesberger Allee, im Südwesten durch den Dreizehnmorgen-
weg und im Südosten sowie im Nordwesten durch die durch Büronutzung geprägten Grund-
stücke Godesberger Allee 183 bzw. Dreizehnmorgenweg 40-42 und Godesberger Allee 157
bzw. Dreizehnmorgenweg 36 begrenzt.
Die Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und Nutzungsstruk-
turen. So zeichnet sich der gesamte Baublock Dreizehnmorgenweg, Godesberger Allee und
Marie-Schlei-Allee im Wesentlichen durch Büronutzung in Form von zwei- bis achtgeschossi-
gen Bürobauten aus, ergänzt im Norden durch gewerbliche Nutzung. Auf der dem Plangebiet
gegenüberliegenden Seite des Dreizehnmorgenwegs erstreckt sich Wohnbebauung in Form
von ein- bis zweigeschossigen Doppelhäusern. Auf der Ostseite des Plangebietes bzw. der
Godesberger Allee dominiert der Solitärbau des Maritim-Hotels das städtebauliche Erschei-
nungsbild. Nördlich des Baublocks bildet die Autobahnzufahrt zur BAB 562 eine städtebauliche
Zäsur und markiert die Grenze zwischen den Stadtbezirken Bonn und Bad Godesberg.
Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit mehrere Bürogebäude mit 2 bis 8 Geschos-
sen aus den 1960er Jahren, die hinsichtlich ihrer Architektur und Funktionalität nicht mehr den
zukünftigen Anforderungen von Büronutzern entsprechen und einen hohen Sanierungsbedarf
aufweisen. Die teils miteinander verbundenen Gebäude sind durch eine dreigeschossige Tief-
garage unterbaut, die über drei Zufahrten von der Godesberger Allee und dem Dreizehnmor-
genweg erschlossen ist.
1.2. Vorhandenes Planungsrecht
1.2.1. Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) für zweckgebundene Nutzungen dar. Ge-
mäß der textlichen Darstellung des Regionalplanes dient diese Zweckbindung der Sicherung
bestehender Bundeseinrichtungen. Darüber hinaus sind die Flächen für Einrichtungen vorbe-
halten, die aufgrund des Berlin/Bonn-Gesetzes vom 26.04.1994 und der darauf basierenden
Ausgleichsvereinbarungen angesiedelt werden sollen. Dies umfasst auch solche Einrichtun-
gen, die der Ansiedlung neuer qualifizierter Arbeitsplätze dienen, um die Folgen des Umzugs
auszugleichen. Die Umsetzung dieses Ziels sollte durch die Planung nicht ge- bzw. verhindertSeite 35 von 85
2
werden. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, mittels einer qualitativ hochwertigen Bürobebau-
ung eine Ergänzung der bestehenden Nutzungen des Bundesviertels zu schaffen und mit Blick
darauf, dass innerhalb des Bundesviertels noch seitens des Bundes für neue bzw. für expan-
dierende Einrichtungen Flächenbedarfe gegeben sind, widerspricht der Bebauungsplan den
Zielsetzungen des Regionalplanes nicht.
1.2.2. Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als Sonderbaufläche –Dienstleis-
tung und Verwaltung- dargestellt. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, hier Büronutzung zu
realisieren, kann der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2
BauGB entwickelt angesehen werden.
1.2.3. Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr.
8019-51 aus dem Jahr 1983, der den gesamten Baublock Dreizehnmorgenweg, Godesberger
Allee, Marie-Schlei-Allee sowie die Wohnbebauung Dreizehnmorgenweg 27 bis 35 umfasst.
Den Baublock setzt der Bebauungsplan in Gänze als Kerngebiet (MK) in zwei- bis achtge-
schossiger, geschlossener Bauweise fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird über die
Grundflächenzahl (GRZ), die im nördlichen Teil mit 0,6 und im übrigen Teil mit 0,3 festgesetzt
ist, und über die Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,4 im Norden und 1,2 im übrigen Teil be-
stimmt. Für den Bereich der Wohnbebauung westlich des Dreizehnmorgenweges setzt der
Bebauungsplan ein Reines Wohngebiet (WR) fest. Die Grundflächenzahl beträgt 0,4, die Ge-
schossflächenzahl bei einer zweigeschossigen Bauweise 0,7. Es sind nur Einzel- und Doppel-
häuser zulässig.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beträgt die Grundflä-
chenzahl 0,3 und die Geschossflächenzahl 1,2 bei einer zwei- bis achtgeschossigen Bau-
weise. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich unmittelbar an den Bestandsbauten und
lassen keine baulichen Erweiterungen zu.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist eine Änderung des vorhandenen Planungs-
rechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6818-1 wird der Bebauungsplan Nr. 8019-51 im
Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ersetzt.Seite 36 von 85
3
1.2.4. Rahmenplanung Bundesviertel
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.09.2017 die Verwaltung beauftragt, eine Rahmenplanung
für das Bundesviertel zu erstellen, die darstellen soll, wo und in welchem Umfang dort ver-
schiedene Nutzungen (Büro, Kongresszentrum, Wohnen, Kultureinrichtungen, Läden, Gastro-
nomie, UN-Campus) zukünftig zulässig sein sollen. Daneben sollte die Rahmenplanung dar-
stellen, wie bauliche Form, Lage und Höhe der vorhandenen, auszubauenden und neu zu
errichtenden Gebäude und ihr Verhältnis zueinander sein sollen und wie die Verkehre geord-
net werden. Aufbauend auf einer dreitägigen Planungswerkstatt entstand ein Entwicklungs-
konzept, welches die Ziele, Strategien und Leitlinien für die künftige Entwicklung des Bundes-
viertels aufzeigt.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 07.05.2020 die Rahmenplanung Bundesviertel im Grundsatz
als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen. Dieses Entwicklungskonzept, geglie-
dert sich in ein Struktur-, Nutzungs-, Hochhaus-, Mobilitäts- und Umsetzungskonzept. Das
Strukturkonzept beruht auf den Strategien des „Verdichtens und Freiräumens“, das Nutzungs-
konzept auf den Strategien „Mischen, Pulsieren und Öffnen“, das Hochhauskonzept auf dem
„Ankommen und Ausstrahlen“, das Mobilitätskonzept fordert ein „Umsteigen“ und das Umset-
zungskonzept wird von „Priorisieren und Verpflichten“ geleitet. Mit gleichem Beschluss wurde
die Verwaltung beauftragt, den Wohnanteil deutlich zu erhöhen. Der entsprechenden Überar-
beitung der Rahmenplanung ist der Rat in seiner Sitzung am 10.12.2020 gefolgt; allerdings
mit dem erneuten Auftrag, zu prüfen, ob der Wohnanteil noch einmal erhöht werden kann. Die
erneute Überarbeitung der Rahmenplanung wurde vom Rat am 28.06.2021 beschlossen.
Für den von der Planung betroffenen Bereich sieht die letzte Fassung der Rahmenplanung
das Nutzungsmodell „Hybrid Büro“ vor. Hierunter ist ein Nutzungsmix aus Büronutzung und
mindestens einer weiteren Nutzung zu verstehen. Dabei soll der Anteil der Nicht-Wohnnutzung
ca. 60 % betragen. Ca. 40 % sind in dieser Kategorie für ein Wohnen bestimmt, wobei die
Rahmenplanung Ziele definiert, die standort- und projektbezogen zu überprüfen sind. Für das
Erdgeschoss strebt die Rahmenplanung möglichst eine öffentlich zugängliche Nutzung an.
1.3. Anlass der Planung
Im Mai 2017 hat die Landmarken Bonn Green Canyon GmbH, Aachen, die Liegenschaft
Godesberger Allee 171 / Dreizehnmorgenweg 38 im Ortsteil Friesdorf erworben. Auf dem
Grundstück befinden sich derzeit mehrere 2 - 8 – geschossige Bürogebäude aus den 1960er
Jahren, die hinsichtlich ihrer Architektur und Funktionalität nicht mehr den heutigen Anforde-
rungen von Büronutzern entsprechen und einen hohen Sanierungsbedarf aufweisen. Vor dem
Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Bürostandorten in Bonn und desSeite 37 von 85
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Investitionsstaus im Gebäudebestand plant die Eigentümerin die Entwicklung eines neuen Bü-
rokomplexes mit ca. 17.940 m² Geschossfläche auf dem Grundstück.
Das Vorhaben leistet durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten Fläche in
einer integrierten Lage im Bundesviertel einen Beitrag zur qualitativen und quantitativen Ver-
besserung des Büroflächenangebots des Bundesviertels.
Zum Zeitpunkt der Wettbewerbsauslobung waren die Inhalte der Rahmenplanung Bundesvier-
tel bezüglich der neuen strategischen Ausrichtung einer Nutzungsmischung mit dem Ziel, das
Wohnen im Bundesviertel zu stärken, noch nicht bekannt. Der Wettbewerb wurde daher expli-
zit mit der Zielsetzung der Stärkung des Bürostandortes Bundesviertel durchgeführt und sei-
tens der Politik und der Verwaltung begleitet. Eine Abkehr von der bisherigen Zielsetzung, hier
einen Bürostandort zu entwickeln, würde eine neue Planung inclusive eines neu durchzufüh-
renden Wettbewerbes bedeuten.
Davon unabhängig wurde jedoch -auch vor dem Hintergrund des dringenden Wohnflächenbe-
darfs in der Stadt Bonn- im Nachhinein die Integration von Wohnnutzungen geprüft. Im Ergeb-
nis würde die Realisierung einer Mischnutzung aus Büro und Wohnen im geplanten Bauvor-
haben jedoch dazu führen, dass der Siegerentwurf des Wettbewerbs grundsätzlich verändert
werden müsste. Insbesondere durch unterschiedliche Geschosshöhen und die innere Er-
schließung des Baukörpers lässt sich eine vertikale Nutzungsmischung von Büro und Wohnen
im Rahmen des Wettbewerbsergebnisses nicht umsetzen. Der Zielsetzung einer öffentlich zu-
gänglichen Nutzung im Erdgeschoss wird jedoch insoweit Rechnung getragen, dass im Be-
bauungsplan mittels textlicher Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung entsprechende Nut-
zungen ermöglicht werden. Darüber hinaus verpflichtet sich die Vorhabenträgerin im Durch-
führungsvertrag, in Teilen der Erdgeschoss-Zonen eine öffentlich zugängliche Nutzung wie
z.B. ein Café/ein Restaurant, einen Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient
wie z.B. ein Backshop oder ein Kiosk, im Einvernehmen mit der Stadt zu realisieren.
Bereiche im Bundesviertel, die künftig entsprechend der Ziele der Rahmenplanung stärker für
eine Wohnnutzung ausgerichtet werden sollen, gliedern sich vorwiegend an bestehende
Wohnlagen an. Dazu sollen insbesondere die Bebauung entlang des Langer Grabenweges
verdichtet werden, das Wohngebiet nördlich der Genscherallee prägnanter abgegrenzt und
das Johanniterviertel deutlicher eingefasst werden. Gleichzeitig ist an der Petra-Kelly-Allee ein
neuer Wohnstandort vorgesehen.Seite 38 von 85
5
1.4. Verfahrensart und -ablauf
Da das angestrebte Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des bestehenden Siedlungsge-
füges dient, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6818-1 als selbständige Ände-
rung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8019-51 gemäß § 12 Baugesetzbuch und in
Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren aufgestellt. Der neu aufzustellende Bebauungsplan wird den bisher
rechtskräftigen Bebauungsplan insoweit ersetzen.
Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des Bebau-
ungsplanes sind gegeben. Die im BauGB festgelegte Höchstgrenze von 20.000 m² Grundflä-
che nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird deutlich unterschritten. Auch
werden keine Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- o-
der Landesrecht unterliegen. Ebenso sind die in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter
nicht betroffen.
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB kann von einer Umweltprüfung gemäß § 2
(4) BauGB und von dem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen werden. Gleichwohl
wurden die relevanten Umweltbelange im Verfahren umfassend berücksichtigt.
Von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und einer frühzeitigen Beteiligung der Be-
hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 (1) bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde
ungeachtet der bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten gemäß § 13a BauGB nicht abgese-
hen.
Im März 2018 wurde in Kooperation mit der Stadt Bonn ein städtebaulicher und hochbaulicher
Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im Juli 2018 mit der Jurysitzung seinen Abschluss
fand. Der prämierte Siegerentwurf des Architekturbüros meyerschmitzmorkramer rhein gmbh
(zwischenzeitlich umfirmiert in caspar.schmitzmorkramer gmbh), Köln, stellt die Grundlage für
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in seiner Sitzung am
21.03.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 07.03.2018 dem
Ziel einer Neustrukturierung der Liegenschaft als attraktiven Bürostandort im Grundsatz zu.
Am 15.05.2019 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Bad Godesberg - nach vorherigen
Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 10.04.2019 und im
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 11.04.2019 - die Durchführung der frühzei-
tigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB beschlossen.Seite 39 von 85
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Am 04.06.2019 fand in der Bestandsimmobilie Godesberger Allee 171 eine Bürgerbeteili-
gungsveranstaltung statt. Die Veranstaltung wurde als offenes Informationsforum durchge-
führt, so dass zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit bestand, alle Informationen zum Bebauungs-
planverfahren und zum Projekt zu erhalten und Gespräche mit den Projektverantwortlichen
und Experten zu führen sowie Hinweise und Anregungen zur Planung zu geben. Darüber hin-
aus bestand die Möglichkeit, sich im Zeitraum vom 03.06.2019 bis zum 17.06.2019 im Stadt-
planungsamt zu informieren und schriftliche Stellungnahmen einzureichen.
Ebenso wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Zeitraum vom
05.06.2019 bis einschließlich 05.07.2019 beteiligt.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich folgenden Themenbereichen zuord-
nen:
 Architektur und Städtebau
 Lärmemissionen
 Umwelt und Freiraum
 Verkehr
 Stellplatzangebot.
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Ausdehnung und der Höhe des geplanten Vorha-
bens, entfallenden Bestandsbepflanzungen, erhöhtem Verkehrsaufkommen, zu geringem
Stellplatzangebot und erhöhten Lärmimmissionen. Diese Gesichtspunkte wurde im Bebau-
ungsplanverfahren wie folgt bewertet:
Die städtebauliche Struktur, Lage und Höhe der Gebäude wurde über ein städtebauliches
Qualifizierungsverfahren ermittelt. Der Baukörper an der Godesberger Allee orientiert sich in
seiner Maßstäblichkeit an der umgebenden Bebauung. Die gegenüber den direkt benachbar-
ten Baukörpern höhere Geschossigkeit ist in der gewünschten Adressbildung zur Godesberger
Allee begründet, an der sich bereits zahlreiche prägende, großformatige Baukörper befinden.
Unter Berücksichtigung der überwiegend lediglich zweigeschossigen Wohnbebauung am
Dreizehnmorgenweg erfolgt durch den fünfgeschossigen Atriumbau an dieser Stelle eine Re-
duzierung der Gebäudehöhe, um einen städtebaulich angemessenen Übergang zu der an-
grenzenden Wohnbebauung zu schaffen. Der Abstand zwischen dem geplanten Baukörper
und der gegenüberliegenden Bestandsbebauung am Dreizehnmorgenweg beträgt rd. 20 m,
so dass dem Nachbarschutz Rechnung getragen wird und keine wesentlichen Auswirkungen
im Hinblick auf die Belichtung oder eine Beeinträchtigung der Wohnqualität zu erwarten sind.Seite 40 von 85
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Das Baugrundstück ist bereits heute in weiten Teilen versiegelt oder durch Tiefgaragen unter-
baut. In den Randbereichen befinden sich teils satzungsgeschützte Bäume, die aufgrund der
baulichen Inanspruchnahme durch die neuen Baukörper, Zuwegungen oder Unterbauung
zwangsläufig nicht vollständig erhalten werden können. Die entfallenden Bestandsbepflanzun-
gen werden jedoch auf dem Grundstück ausgeglichen, darüber hinaus werden weitere Baum-
pflanzungen vorgenommen und gestaltete Grünbereiche sowohl auf dem Grundstück als auch
an der Fassade geschaffen. Die Auswirkungen der Planung auf ggf. vorkommende geschützte
Tierarten wurden im Zuge einer Artschutzprüfung Stufe I (Vorprüfung) untersucht. Im Ergebnis
wurde eine vertiefende Artenschutzprüfung (Stufe II) empfohlen, die durchgeführt wurde. Die
Umsetzung der darin formulierten Vermeidungsmaßnahmen wird Gegenstand des Durchfüh-
rungsvertrages sein.
Die zu erwartende Erhöhung des Verkehrsaufkommens und die daraus resultierenden Aus-
wirkungen auf die umgebenden Knotenpunkte wurden gutachterlich untersucht. Insgesamt ist
nicht davon auszugehen, dass durch das Vorhaben die Leistungsfähigkeit des umliegenden
Verkehrssystems erheblich eingeschränkt wird. An dem Knotenpunkt Dreizehnmorgenweg /
Marie-Schlei-Allee ist mit nachteiligen Auswirkungen auf den Verkehrsfluss zu rechnen, die
jedoch durch eine Vorfahrtsregelung gemindert werden können.
Die in der Nachbarschaft durch die zukünftige Nutzung zu erwartenden Geräuscheinwirkungen
wurden ebenfalls in einem entsprechenden Gutachten untersucht. Im Ergebnis kommt es ins-
gesamt zu keinen Überschreitungen der gemäß TA Lärm maximal zulässigen Immissionsricht-
werte und Maximalpegel während des Tageszeitraums. Während des Nachtzeitraumes wird
die Tiefgaragenausfahrt Dreizehnmorgenweg geschlossen, so dass die Tiefgaragenausfahrt
innerhalb dieses Zeitraumes keine Lärmauswirkungen bewirkt.
Die Zahl der bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze wird im Zuge des Baugenehmi-
gungsverfahrens nachgewiesen. Ein im Zuge des Aufstellungsverfahrens erstelltes Mobilitäts-
konzept ermittelt bereits einen möglichen Stellplatzbedarf auf der Grundlage der Landesbau-
ordnung (LBauO NRW) bezogen auf eine übliche, durchschnittlich intensive Nutzung der Bü-
rogebäude. Die für die Tiefgarage festgesetzte Fläche ist ausreichend dimensioniert, den Stell-
platzbedarf zu decken. Um diese Zahl der Stellplätze und damit den motorisierten Individual-
verkehr entsprechend der Ziele der Rahmenplanung Bundesviertel künftig zu reduzieren, emp-
fiehlt das Mobilitätskonzept verschiedene Maßnahmen wie z.B. (u a. Vorrüstung von Lade-
möglichkeiten für Fahrräder, ausreichende Anzahl an Abstellflächen für Sonderfahrräder (Las-
tenfahrräder, Fahrradanhänger), Bereitstellung von Duschen und Umkleiden mit Trocknungs-
möglichkeiten für feuchte / nasse Kleidung sowie Spinde). Das Mobilitätskonzept wird Be-
standteil des Durchführungsvertrages.Seite 41 von 85
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Der bestehende Mangel an Stellplätzen im öffentlichen Raum kann durch das Vorhaben nicht
kompensiert werden, eine Verschlechterung der Stellplatzsituation wird durch die ausrei-
chende Zahl von Mitarbeiter- und Besucherstellplätzen jedoch vermieden.
Einzelne Aspekte der Stellungnahmen, die Umweltbelange betrafen, wurden bei Erforderlich-
keit in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die Ergebnisse der Bürger-
beteiligungsveranstaltung sowie der geäußerten Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteili-
gung der Öffentlichkeit in die weitere Planbearbeitung sowie die Fortschreibung der Fachgut-
achten ein.
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept
Ziel der Planung ist es, aufgrund der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Angebote
auf dem Bonner Büromarkt, neue Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren. Die Erdge-
schosszone soll z.B. durch eine öffentlich nutzbare Gastronomie oder andere Nutzungen im
Bereich Dienstleistung zu einer Belebung des Quartiers und einer qualitativen Ergänzung des
Bundesviertels beitragen.
Die Neubebauung wertet das Grundstück funktional und ges

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