Verfahrensstand und weiteres Vorgehen im Bebauungsplanverfahren Nr. 6820-2 „R(h)einwohnen“

Mitteilungsvorlage
öffentlich
220358
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Verfahrensstand und weiteres Vorgehen im
Bebauungsplanverfahren Nr. 6820-2
„R(h)einwohnen“
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 16.03.2022 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 06.04.2022 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Bisheriges Verfahren:
Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6820-2 „R(h)einwohnen“ startete bereits im Januar 2016 mit der Fassung des
Zielbeschlusses zur Entwicklung des ehemaligen Gartenmarktareals. Am
06.12.2018 wurde dann der Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung gefasst (DS.-Nr.: 1812868), welche im Zeitraum vom 01.07. –
12.07.2019 stattfand.
Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung hat der Vorhabenträger M&LP
R(h)einwohnen GmbH mit dem Architekturbüro Oezen-Reimer und Partner
sowie dem Landschaftsarchitekturbüro wbp die Planungsbüros gewechselt und
Anfang 2021 ein neues städtebauliches Konzept vorgelegt.
Verfahrensart:
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit zwei Vorhabenträgern
(Wohnprojekt R(h)einwohnen und Neubau Gartenmarkt Kissener) wird im
Vollverfahren mit Umweltbericht und Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung der
Eingriffe in Natur und Landschaft aufgestellt. Für die Kompensation der
Eingriffe sind geeignete externe Ausgleichsflächen durch die Vorhabenträger
zur Verfügung zu stellen.
Der Wechsel der Verfahrensart auf ein Vollverfahren wird notwendig, weil hier
mit dem Gartenmarkt Planungsrecht für großflächigen Einzelhandel, der
außerhalb von Kerngebieten nur in einem Sondergebiet (SO) gem. § 11
Baunutzungsverordnung festgesetzt werden kann, geschaffen wird. Die
Anwendung des beschleunigten Verfahrens gem. §13a Baugesetzbuch
(BauGB) steht aufgrund der Pflicht der Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben nicht
zur Verfügung, auch wenn die im Gartenmarkt angebotenen Sortimente
größtenteils nicht zentrenrelevant sind. Durch die Nichtanwendung des §13aSeite 1 von 7
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BauGB ist die Möglichkeit der Berichtigung des Flächennutzungsplans im
Nachgang des Bebauungsplanverfahrens ebenfalls versperrt, weshalb parallel
zum Bebauungsplanverfahren ein Verfahren zur Änderung des
Flächennutzungsplans durchgeführt werden muss.
Neues städtebauliches Konzept:
Das neue Konzept zeichnet sich gegenüber dem alten Planungsstand wie folgt
aus:
Die städtebauliche Struktur sieht nun deutlich weniger, dafür größere und
teilweise auch höhere Wohngebäude vor. Die Reihenhäuser sind entfallen,
wobei die Anzahl der geplanten Wohneinheiten annähernd gleichbleibt. Entlang
der Bahnstrecke ist ein Riegel aus drei Gebäuden, welche durch transparente
Lärmschutzwände verbunden sind, geplant. Um den Lärmschutz im Gebiet zu
verbessern, sind sowohl die Gebäude entlang der Bahn als auch entlang der
Telekom auf 4+ Geschosse erhöht worden. In Richtung der kleinteiligeren
Bestandsbebauung am Himmerichweg wird die Bebauung bis auf 2+
Geschosse abgestaffelt, sodass ein städtebaulich verträglicher Übergang
geschaffen wird. Zentral ist ein Quartiersplatz vorgesehen, an dem auch eine 4-
gruppige Kita mit Wohnnutzung in den Obergeschossen angeordnet ist.
Das Nutzungskonzept sieht eine Mischung aus gefördertem Wohnen,
freifinanziertem Wohnen, Seniorenwohnen, Kita, Gartenmarkt, Gastronomie
(Bäckerei und Quartierscafé), Büro und Boardinghaus vor. Insgesamt
entstehen voraussichtlich ca. 200 Wohneinheiten. Zusätzlich werden im
Boardinghaus ca. 100 Boardingzimmer angeboten.
Das Quartier wird größtenteils oberirdisch autofrei geplant. Bis auf eine kleine
Stichstraße zur Erschließung des Gartenmarktes, Andienung einer Bäckerei
und Abwicklung des ausfahrenden Verkehrs aus der Tiefgarage wird das
Gebiet selbst nur für Müll- und Rettungsfahrzeuge zugänglich sein. Die
Stichstraße wird öffentliche Verkehrsfläche werden, die Wege im Quartier
werden in privater Hand bleiben, jedoch durch die Festsetzung entsprechender
Rechte zugunsten der Öffentlichkeit zugänglich sein.
Oberirdische Stellplätze sind auf die Stellplätze des Gartenmarktes, Stellplätze
zur Abwicklung des Hol- und Bringverkehrs der Kita sowie wenige Stellplätze
für Besucher*innen reduziert und nur im südlichen Bereich in Richtung
Landgrabenweg angeordnet. Der sonstige ruhende Verkehr wird in der
geplanten Tiefgarage abgewickelt, welche durch eine direkte Zufahrt vom
Landgrabenweg und eine Ausfahrt in die geplante Stichstraße erschlossen ist.
Die Tiefgarage beinhaltet neben den Kfz-Stellplätzen auch Car-Sharing-
Stellplätze sowie einen Großteil der Fahrradabstellplätze. Für einige Gebäude
besteht ein direkter Zugang zur Tiefgarage, für die Bewohner*innen der
anderen Gebäude besteht die Möglichkeit über einen gesonderten zentralen
Zugang die Tiefgarage barrierefrei zu erreichen.
Der Quartierseingang wird weiterhin durch ein gewerblich genutztes Gebäude
einerseits und den neu zu errichtenden Gartenmarkt andererseits geformt.
Neben der Büronutzung ist nun auch eine gewerbliche Nutzung als
Boardinghaus in dem Gebäude vorgesehen, welches im Norden einen 4-
geschossigen und zum Landgrabenweg hin einen 5-geschossigen Bauteil
aufweisen wird.Seite 2 von 7
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Die Freiraumplanung hat deutlich an Qualität gewonnen und sieht nun mehrere
kleinere durchgrünte Begegnungsräume sowie einen zentralen Quartiersplatz
mit „grünen Inseln“ vor. Die Gestaltung des Quartiersplatzes war Ergebnis des
Qualifizierungsverfahrens unter Teilnahme von Vertreterinnen und Vertretern
von Politik, Verwaltung, Städtebau- und Gestaltungsbeirats sowie des
Vorhabenträgers für das Wohnprojekt. Bespielt wird der Platz zusätzlich durch
eine Bäckerei im Erdgeschoss des gewerblich genutzten Gebäudes.
Bei der Freiraumgestaltung wurde viel Wert auf eine Durchgrünung des
Quartiers gelegt. Aussparungen in der Tiefgaragenplanung ermöglichen die
Pflanzung von großkronigen Bäumen zwischen den Gebäuden und bieten
Flächen für die Regenwasserversickerung im Gebiet. Durch weitere
Maßnahmen wie Fassadenbegrünung entlang der Bahnstrecke,
Pflanzvorrichtungen an den Balkonen und intensiv begrünte Dachgärten wird
ein durchgrüntes Quartier vorgesehen. Der Gartenmarkt, das Bürogebäude
sowie das Gebäude mit Kita + Wohnnutzung werden extensiv begrünt und
zusätzlich mit PV-Anlagen ausgestattet. Der Ratsbeschluss zur
Solarverpflichtung vom 16.09. 2021 (DS-Nr. 210919) wird damit als erfüllt
angesehen. Durch die auf einem Teil der Wohngebäude vorgesehene intensive
Dachbegrünung in Kombination mit der Nutzung als Dachgärten durch die
Bewohner*innen ist die Installation von Anlagen zur Nutzung solarer
Strahlungsenergie auf diesen Dachflächen nicht durchführbar.
Mehrfache Innenentwicklung
Mit dem Vorhaben entsteht ein verdichtetes, gemischt genutztes, durchgrüntes
und oberirdisch autofreies Quartier.
Eine hohe bauliche Dichte wird im Quartier durch höhere Geschossigkeiten
sowie eine effizientere Flächeninanspruchnahme erreicht. Der Mix aus
verschiedenen Wohnformen (Seniorenwohnen, geförderter Wohnraum,
freifinanzierter Wohnraum) mit Gewerbe und gastronomischen Angeboten
sowie einer Kita und gut gestalteten Freiräumen sorgen für eine gute
Nutzungsmischung im Gebiet und ein attraktives Wohnumfeld.
Weitreichende Begrünungsmaßnahmen in Form von Fassadenbegrünung,
intensiver und extensiver Dachbegrünung sowie einer hochwertigen
Freiraumplanung werten das Quartier auf und sorgen für eine attraktive
Durchgrünung des Gebiets.
Die im Mobilitätskonzept zum Vorhaben genannten Maßnahmen wie Car-
Sharing, Bike-Sharing, umfangreiche Fahrradabstellanlage und Angebote zur
E-Mobilität werden umfassend realisiert. In Verbindung mit der guten ÖPNV-
Anbindung, welche sich durch den Ausbau der S13 sowie potenziell einer
Seilbahn noch weiter vebessern wird, sowie der guten Anbindung an
bestehende Rad- und Fußwege, vervollständigen den Ansatz der mehrfachen
Innenentwicklung.
Insgesamt ist mit dem überarbeiteten Entwurf ein qualitätvolles Quartier und
eine hochwertige Gestaltung des Freiraumes erreicht worden.
Weiteres Vorgehen:
Als nächster Verfahrensschritt soll die Offenlage beider Verfahren gem. § 3
Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Hierzu sind unter anderem nochSeite 3 von 7
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Gutachten zu vervollständigen sowie die Planzeichnung und Begründung inkl.
Umweltbericht zum Bebauungsplan sowie zur Änderung des
Flächennutzungsplanes zu erstellen. Sobald die Unterlagen vollständig
vorliegen, kann dann auf dieser Grundlage der Beschluss zur Offenlage
vorbereitet werden.
Anlage/n
1 Städtebaulicher Entwurf R(h)einwohnen (öffentlich)
2 Entwurfsstand zur frühzeitigen Beteiligung (öffentlich)
3 Mehrfache Innenentwicklung im Quartier R(h)einwohnen (öffentlich)Seite 4 von 7
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ZU-ABFAHRT TG
AUSFAHRT TG
EINFAHRT TG
ZU- ABFAHRT TG
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ZU- ABFAHRT TG
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LÄRMSCHUTZ
FEUERWEHR DURCHFAHRT
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ZU-ABFAHRT TG
LÄRMSCHUTZ
LÄRMSCHUTZ
FEUERWEHR DURCHFAHRT
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FEUERWEHR DURCHFAHRT
TIEFGARAGE BÜRONUTZUNG
GARAGE
ca. 150 STPL.
TIEFGARAGE GEWERBE
GROSS- TIEFGARAGE GROSS- TIEFGARAGE
GROSS- TIEFGARAGEGROSS- TIEFGARAGE
GROSS- TIEFGARAGE
GROSS- TIEFGARAGE
GROSS- TIEFGARAGE
Elektro
Fahrrad
Station
TIEFGARAGE
ca. 60 STPL.
2+
2+
GEH- UND RADWEG GEH- UND RADWEG
WEG
TG ZUGANG
ZUFAHRT
GARTENCENTER
PLATZ
TG ZUGANG
VERKEHRSMISCHFLÄCHE
SICHT- / LÄRMSCHUTZ
GEH- UND RADWEG
GEH- UND RADWEGPOLLER
TG ZUGANG
SPIELPLATZ
ALTERNATIVER
STANDORT KITA
VORGESEHENER
STANDORT KITA
PIAZETTA
3 Car-Sharing Stellplätze + Ladesäulen
BÜRONUTZUNG
ZUGANG
SITZPLATZ
SCHALLSCHUTZWAND
GEH- / RADWEG
3+
3+
3+
4+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
3+
2+
2+
2+
2+
2+
2+
2+
Landgrabenweg
Eisenbahn
Petersbergweg
Himmerichweg
GEH- / RADWEG
GEH- / RADWEG
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