Bonner Baulandmodell: Konkretisierung bzw. Modifizierung der Beschlüsse 1613742EB5, 201298-04AA und 210781-03AA

Beschlussvorlage
öffentlich
220278
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bonner Baulandmodell: Konkretisierung bzw.
Modifizierung der Beschlüsse 1613742EB5,
201298-04AA und 210781-03AA
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.08.2022 Empfehlung
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
28.09.2022 Empfehlung
Rat 27.10.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Rat der Stadt Bonn beschließt folgende Konkretisierungen bzw.
Modifizierungen zu den Beschlüssen „Verbindliche 30%-Mindestquote für
sozialen bzw. geförderten Wohnungsbau bei Neubauvorhaben mit
Planungsrecht“ (DS-Nr.:1613742EB5), „Evaluierung des Bonner
Baulandmodells - Antrag zur Vorlage 201298“ (DS-Nr.: 201298-04 AA) und
„Mietmodell im Rahmen der Übernahme von Folgekosten für die Schaffung von
Kindertagesbetreuungsplätzen im Bonner Baulandmodell - Antrag zur Vorlage
210781“ (DS-Nr.: 210781-03 AA):
1. zu DS-Nr.:1613742EB5: Es gilt folgende Altfallregelung: Vorhaben, zu
denen bereits ein erster politischer Beschluss (Ziel-, Aufstellungs- oder
Einleitungsbeschluss) gefasst wurde, sind von Modifizierungen des
Baulandmodells, die zeitlich nach diesem Beschluss gefasst wurden,
ausgenommen. Wurde kein entsprechender Beschluss vor dem
01.07.2021 gefasst, gilt für das Vorhaben das Baulandmodell in der
Fassung vom 26.06.2021. Wurde ein erster politischer Beschluss
zwischen dem 30.03.2017 und dem 30.06.2021 gefasst, fällt das
Vorhaben unter die Regularien des Baulandmodells in der Fassung vom
10.07.2018. Sofern ein solcher Beschluss bereits zu einer früheren
Fassung des Vorhabens gefasst wurde, die von der aktuellen Fassung
des Vorhabens nicht unwesentlich (zum Beispiel im Hinblick auf Art
oder Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksfläche, die
überbaut werden soll) abweicht, soll das Datum des aktuellen
Beschlusses gelten.
2. zu DS-Nr.: 201298-04 AA: Bei sämtlichen Wohnungsneubauvorhaben,
die acht oder mehr Wohneinheiten vorsehen oder mind. 850 m²
Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen umfassen, für die ab dem 1.7.2021
neues Planungsrecht geschaffen wird, wird eine verbindliche
Mindestquote von 40% der BGF Wohnen (20% im Förderweg A undSeite 1 von 4
Seite 2
20% im Förderweg B) festgelegt, welche den Bestimmungen zur
Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums des Landes NRW
unterworfen werden. Ab 20 Wohneinheiten bzw. ab 2100 m² BGF
Wohnen gilt dies äquivalent für 50% der BGF Wohnen (30 % im
Förderweg A und 20 % im Förderweg B).
3. zu DS-Nr.: 210781-03 AA: Voraussetzung für eine städtische Anmietung
einer Kindertageseinrichtung ist eine eigene vertragliche Vereinbarung
zwischen Stadt und Planungsbegünstigtem über die künftigen
Mietkonditionen. Dabei darf der von der Stadt zu zahlende über die
KiBiz-Mietpauschalen hinausgehende Mietanteil in Gebieten in
a. einfacher und mittlerer Wohnlage die Mietpauschalen pro qm
nicht um mehr als 10%,
b. guter und sehr guter Wohnlage die Mietpauschalen pro qm nicht
um mehr als 20% überschreiten.
Begründung
Zu 1. Anpassung der Stichtagregelung: Ersetzung der Planungsvereinbarung
durch ersten politischen Beschluss
Hauptanliegen des Bonner Baulandmodell ist es, für die Bereitstellung von
gefördertem Wohnraum und für die Übernahme von Folgekosten zur
Herstellung von Kindertageseinrichtungen durch die / den Vorhabenträger*in
einen geregelten Rahmen zu schaffen und somit Transparenz und Sicherheit
für alle an der Planung beteiligten Akteure herzustellen. Um dies auch
insbesondere für bereits laufende Bauleitplanverfahren gewährleisten zu
können, kommt für die/den Vorhabenträger*in die Version des Baulandmodells
zum Stichtag des ersten politischen Beschlusses zur Anwendung (oder ist
bindend), die derzeit per Ratsbeschluss gültig ist. Da der Abschluss der
Planungsvereinbarung erst nach dem ersten Beschluss erfolgt und teilweise
einen längere Zeitraum in Anspruch nimmt, um alle Regelungsinhalte
abzustimmen, gibt diese neue Stichtagsregelung den Vorhabenträger*innen
Rechtssicherheit vor möglichen Modifizierungen des Bauladmodells im
weiteren Planungsprozess.
Wurde ein erster politischer Beschluss zu dem jeweiligen Vorhaben (Ziel-,
Aufstellungs- oder Einleitungsbeschluss) bereits vor dem 01.07.2021 (Stichtag
zur Anwendung des Baulandmodells in der modifizierten Fassung von 2021,
vgl. DS-Nr.: 201298-04 AA) gefasst, so gilt dieses Vorhaben als „Altfall“ und
fällt unter ältere Regelungen des Bonner Baulandmodells. So fällt z.B. ein
Vorhaben, für welches ein erster politischer Beschluss zwischen dem
30.03.2017 und dem 30.06.2021 gefasst wurde, unter die Regularien des
Baulandmodells in der Fassung vom 10.07.2018 (vgl. DS-Nr.: 1811574EB5).
Sofern ein solcher Beschluss bereits zu einer früheren Fassung des Vorhabens
gefasst wurde, die von der aktuellen Fassung des Vorhabens nicht
unwesentlich (zum Beispiel im Hinblick auf Art oder Maß der baulichen Nutzung
oder der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll) abweicht, soll das
Datum des aktuellen Beschlusses gelten. Hintergrund dieser Klarstellung ist,
dass es vorkommt, dass ein Vorhaben nach einem ersten Beschluss erheblich
verändert wird und somit die bisherige Geschäftsgrundlage verlässt. In diesen
Fällen soll insoweit kein Bestandsschutz in Bezug auf früher geltendeSeite 2 von 4
Seite 3
Fassungen des Baulandmodells gelten sondern vielmehr jene Fassung des
Baulandmodells, die zum Zeitpunkt des Beschlusses über das geänderte
Plankonzept gilt.
Zu 2. Ergänzung der ‚BGF Wohnen‘
Die Bemessungsgrundlage ‚Wohneinheiten‘ wird ergänzt um ‚BGF Wohnen‘
sowohl bei der Eingangsgröße zur Klärung, ob bei einem Vorhaben das
Baulandmodell greift, als auch bei den Quoten-Vorgaben zur Errichtung des
geförderten Wohnungsbaus. Die alleinige Verwendung der Wohneinheiten als
Bemessungsgrundlage wurde in der bisherigen Entwicklung und Modifizierung
des Bonner Baulandmodells bewusst vermieden, um zu verhindern, dass
Investoren nur Kleinstwohnungen nach den Vorgaben des geförderten
Wohnungsbaus errichten lassen. Auch steht die Anzahl der zu errichtenden
Wohneinheiten häufig erst mit Einreichen des Bauantrags und noch nicht zu
Beginn des Bauleitplanverfahrens fest. Die Größe der BGF Wohnen als
Eingangswert zur Klärung, ob das Baulandmodell bei einem Vorhaben greift,
wurde aus der BGF Wohnen des konkreten Bonner Wohnungsbestandes
abgeleitet (durchschnittliche BGF Wohnen in Ein- und Mehrfamilienhäusern:
105,89 qm – Stand: 31.12.2020) und war auch bisher Grundlage des
Baulandmodells. Somit wird das bisherige System beibehalten und lediglich an
die neu beschlossene Anzahl der Wohneinheiten angepasst.
Zu 3. Verwendung der ‚Wohnlage‘ zur Festsetzung der Miethöhe für
Kindertageseinrichtung
Die Verwaltung schlägt vor, den Begriff „durchschnittliche Bodenrichtwerte“ des
Ratsbeschlusses vom 28.10.2021 durch die entsprechende „Wohnlage“
(Wohnlagen entsprechend der vom Bonner Gutachterausschuss geführten
Wohnlagenkarte) zu ersetzen. Der Begriff „durchschnittliche Bodenrichtwerte“
ist unbestimmt und kann so nicht ermittelt werden, da ein Bodenwert immer
abhängig ist von verschiedenen Faktoren wie Bodennutzung, GFZ, GRZ, etc.
Die vom Gutachterausschuss ermittelten Wohnlagen werden zudem im Bonner
Baulandmodell bereits in der Angemessenheitsprüfung berücksichtigt, so dass
hier eine Datenstringenz vorliegt.
Die Verwaltung sieht jedoch die Gefahr, dass die durch den Rat beschlossenen
Miethöhen von Investoren als wirtschaftlich nicht realistisch angesehen werden
und somit keine Bereitschaft von Vorhabenträgern besteht, entsprechende
Mietverträge mit der Stadt abzuschließen.
Damit würde die Variante 1b) der Priorität 1 des Baulandmodells – also das
Mietmodell - wonach der Vorhabenträger eine Kita im Plangebiet oder dessen
Nachbarschaft baut, im Eigentum behält und an die Stadt zum Betrieb durch
einen anerkannten Träger der Jugendhilfe vermietet, wohl nicht umgesetzt.
Stattdessen müssten dann folgende Varianten zur Umsetzung kommen:
Priorität 1a): Bereitstellung eines Grundstücks im Plangebiet bzw. dessen
Nachbarschaft, Bau der Kindertageseinrichtung nach den Vorgaben der Stadt
Bonn durch den Planungsbegünstigten und nach Fertigstellung Verkauf der
Einrichtung an die Stadt Bonn zum Verkehrswert. Der Kaufpreis wird um den
Betrag reduziert, den der Planungsbegünstigte als Kostenbeteiligung für die
Herstellung der Anzahl an Plätzen leisten muss, die durch dasSeite 3 von 4
Seite 4
Wohnungsbauvorhaben erforderlich werden.
Priorität 2: Bereitstellung eines Grundstücks durch den Planungsbegünstigten
im Plangebiet bzw. dessen Nachbarschaft und Ankauf des Grundstücks durch
die Stadt Bonn zum Verkehrswert, Bau der Kindertageseinrichtung durch die
Stadt Bonn. Der Planungsbegünstigte leistet hierzu durch Kaufpreisreduzierung
eine Kostenbeteiligung für die Anzahl der Plätze, die durch das
Wohnungsbauvorhaben erforderlich werden.
Priorität 3: zweckgebundene, finanzielle Abgabe des Planungsbegünstigten an
die Stadt Bonn
Anlage/n
KeineSeite 4 von 4