Wohnungsmarktbericht 2021 (Bericht über die Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2020 in Bonn)

Mitteilungsvorlage
öffentlich
220272
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Wohnungsmarktbericht 2021 (Bericht über die
Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2020
in Bonn)
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 06.04.2022 Kenntnisnahme
Rat 17.03.2022 Kenntnisnahme
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
23.03.2022 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Durch die Vorlage des Wohnungsmarktberichtes 2021 (Berichtsjahr 2020)
informiert die Verwaltung über die Entwicklung des Geschehens auf dem
Wohnungsmarkt und seiner Teilmärkte in Bonn. Auf Grund von
Personalvakanzen kann der Bericht erst zum jetzigen Zeitpunkt veröffentlicht
werden. Durch die große Bedeutung einer kontinuierlichen
Wohnungsmarktbeobachtung ist eine Veröffentlichung (auch zu diesem späten
Zeitpunkt) unbedingt sinnvoll.
Der Wohnungsmarktbericht 2021 (Berichtsjahr 2020) stellt zum einen eine
Fortsetzung der in den Vorjahren vorgelegten Berichte zur Baurechtschaffung
und Bautätigkeit in Bonn dar (DS 1912457 und DS 200829). Zum anderen
wurden im Vergleich zum Vorjahr der Umfang des Berichtes und der
beobachteten Indikatoren erneut erweitert. Er umfasst Informationen zur
Entwicklung des Wohnungsangebotes, zur Entwicklung der Bevölkerungs- und
Haushaltszahlen, zum Geschehen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt,
sowie zu wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen. Der Bericht
beinhaltet weiter eine Erläuterung der Fertigstellungszahlen von
Wohngebäuden und Wohnungen seit 2011, sowie eine Analyse der aktuellen
(Bestands-) Situation auf dem Wohnungsmarkt.
Eine kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung gibt Auskunft über Trends
und Prognosen auf dem Wohnungsmarkt, sie ermöglicht der Stadt Bonn
präventiv auf sich abzeichnende Veränderungen zu reagieren und kann letztlich
eine bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsmarktes unterstützen. Die
Wohnungsmarktbeobachtung stärkt die Steuerungs- und
Koordinierungsfunktion der Kommune, die Erkenntnisse werden als Grundlage
für Planungen, Konzepte und Förderanträge genutzt.
Zeitnah liefert die Wohnungsmarktbeobachtung wichtige Hinweise und
Rahmendaten zu den bevorstehenden vorbereitenden Untersuchungen zurSeite 1 von 55
Seite 2
Ausgestaltung und zum Gebietsumfang sozialer Erhaltungsatzungen nach §
172 BauGB sowie zur Fortschreibung der Parameter der
Angemessenheitsprüfung und der nächsten Evaluation im Rahmen des Bonner
Baulandmodells.
Anlage/n
1 220208_Bonner Wohnungsmarktbericht 2021_Berichtsjahr 2020_2
(öffentlich)Seite 2 von 55
Wohnungsmarktbericht 2021
Bericht über die Ergebnisse der
Wohnungsmarktbeobachtung 2020 in BonnSeite 3 von 55
Inhaltsverzeichnis
1. Anlass und Zielsetzung .................................................................................................................... 1
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland ................................................... 2
2.1. Baukonjunktur ......................................................................................................................... 2
2.2. Verbraucherpreisindizes.......................................................................................................... 5
2.3. Energieträger ........................................................................................................................... 7
2.4. Kapitalmarktbedingungen ....................................................................................................... 7
3. Wohnungsnachfrage ....................................................................................................................... 8
3.1. Bevölkerungsentwicklung in Bonn .......................................................................................... 8
3.2. Haushaltsentwicklung in Bonn .............................................................................................. 10
3.3. Wohnungsgrößen und Wohnflächeninanspruchnahme ........................................................... 12
4. Wohnungsangebot ........................................................................................................................ 14
4.1. Gebäude- und Wohnungsbestand ............................................................................................ 14
4.2. Baurechtschaffung..................................................................................................................... 16
4.3. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Jahren ...................................................................... 19
4.4. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße ...................................................... 21
4.5. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Stadtbezirken ........................................................... 23
4.6. Bauintensität in den Stadtbezirken ........................................................................................... 24
4.8. Fertiggestellte Wohngebäude nach Gebäudetyp ..................................................................... 26
4.9. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten .............................................. 27
4.10. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Vollgeschosse............................................. 29
4.11. Fertiggestellte Wohngebäude und Neubauwohnungen nach Wohnfläche.......................... 30
5. Geförderter Wohnungsbau ........................................................................................................... 31
5.1. Geförderter Wohnungsbestand ................................................................................................ 32
5.2. Fertiggestellte geförderte Wohnungen..................................................................................... 34
5.3. Bewilligte geförderte Wohneinheiten und Fördermittel .......................................................... 35
5.4. Auslaufende Mietpreis- und Belegungsbindungen ................................................................... 36
6. Grundstücks- und Immobilienmarkt ............................................................................................. 37
6.1. Anzahl der Verträge / Kauffälle ................................................................................................. 38
6.2. Flächenumsatz unbebauter Grundstücke ................................................................................. 38
6.3. Flächenumsatz bebauter Grundstücke ..................................................................................... 39
6.4. Geldumsatz unbebauter Grundstücke ...................................................................................... 40
6.5. Geldumsatz bebauter Grundstücke .......................................................................................... 40Seite 4 von 55
6.6. Indexreihe für Baulandpreise .................................................................................................... 41
7. Ausblick auf Bautätigkeiten in 2021 .............................................................................................. 45
8. Fazit ............................................................................................................................................... 47
Glossar ................................................................................................................................................... 48Seite 5 von 55
1
1. Anlass und Zielsetzung
Durch Vorlage des Wohnungsmarktberichtes 2020 informiert die Verwaltung über die Entwicklung des
Geschehens auf dem Wohnungsmarkt und seiner Teilmärkte in Bonn. Dies geschieht auf Grundlage
eines Indikatorensatzes, der neben der amtlichen Statistik auf ergänzende Datenquellen zurückgreift.
Der Wohnungsmarktbericht 2020 stellt zum einen eine Fortsetzung der in den Vorjahren vorgelegten
Berichte zur Baurechtschaffung und Bautätigkeit in Bonn dar (DS 1912457 und DS 200829). Zum ande-
ren wurden im Vergleich zum Vorjahr der Umfang des Berichtes und der beobachteten Indikatoren
erneut erweitert. Er umfasst Informationen zur Entwicklung des Wohnungsangebotes, zur Entwicklung
der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen, zum Geschehen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt,
sowie zu wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen. Der Bericht beinhaltet eine Erläuterung
der Fertigstellungszahlen von Wohngebäuden und Wohnungen seit 2011, sowie eine Analyse der ak-
tuellen (Bestands-) Situation auf dem Wohnungsmarkt.
Die Bedeutung der systematischen Analyse des Bonner Wohnungsmarktes für die zukünftige Ausrich-
tung der Bonner Stadtentwicklung wird durch die Bevölkerungsvorausberechnung des Landesbetriebs
Information und Technik Nordrhein-Westfalen verdeutlicht. Die Statistiker und Statistikerinnen prog-
nostizieren einen Anstieg der Bonner Bevölkerung bis 2040 um ca. 12 % auf knapp 365.000 Einwohner1.
Gleichzeitig weist Bonn einen angespannten Wohnungsmarkt mit steigenden Mieten und Kaufpreisen
sowie weniger, für den Wohnungsneubau geeigneter Flächen auf. Zudem besteht bei den wenigen
verfügbaren Flächen häufig ein Konkurrenzdruck zu anderen Nutzungsmöglichkeiten (z.B. Gewerbe,
Büro). Der Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ist
in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Gerade für Haushalte mit geringen und mittleren
Einkommen wird die Versorgung mit angemessenem, bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger. Zur
Benennung und Nutzung wohnungspolitischer Handlungsspielräume und der Entwicklung darauf ab-
gestimmter Strategien benötigt eine Kommune ein umfangreiches Informationssystem.
Eine kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung gibt Auskunft über Trends und Prognosen auf dem
Wohnungsmarkt, sie ermöglicht der Stadt Bonn präventiv auf sich abzeichnende Veränderungen zu
agieren und kann letztlich eine bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsmarktes gewährleisten.
Sie stärkt die Steuerungs- und Koordinierungsfunktion der Kommune, ihre Erkenntnisse können als
1 https://www.landesdatenbank.nrw.de/link/statistikTabellen/12421Seite 6 von 55
2
Grundlage für Planungen, Konzepte und Förderanträge genutzt werden und sie kann eine wichtige
Entscheidungsgrundlage für das Handeln am Wohnungsmarkt für Verwaltung, Politik und Wohnungs-
marktakteure darstellen.
Zeitnah liefert die Wohnungsmarktbeobachtung wichtige Hinweise und Rahmendaten zu den bevor-
stehenden vorbereitenden Untersuchungen zur Ausgestaltung und zum Gebietsumfang sozialer Erhal-
tungsatzungen nach § 172 BauGB sowie zur Fortschreibung der Parameter der Angemessenheitsprü-
fung im Rahmen des Bonner Baulandmodells. Die genannten Instrumente sowie weitere, formelle In-
strumente, welche durch das BauGB zur Gestaltung eine nachhaltigen Wohnungsmarkt- und Stadtent-
wicklung zur Verfügung stehen, können durch eine fundierte Wohnungsmarktbeobachtung rasch und
rechtsicher angewendet werden.
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland
2.1. Baukonjunktur
In Deutschland wurden in 2020 ca. 306.000 Wohnungen2 fertiggestellt3. Die seit 2010 festzustellende
Steigerung der Baufertigstellungszahlen konnte auch im Vorjahr fortgesetzt werden. Gegenüber dem
Vorjahr konnte eine Steigerung von 4,6 % oder ca. 13.400 fertiggestellten Wohnungen verzeichnet
werden.
2 Statistisches Bundesamt (2021)
3 Beinhaltet Neu- und UmbautenSeite 7 von 55
3
Abbildung 1: Entwicklung der Baufertigstellungen und der Baugenehmigungen von Wohnungen in Deutschland
Die Zahl der Baugenehmigungen ist in 2020 ebenfalls höher als im Vorjahr ausgefallen. Insgesamt wur-
den Baugenehmigungen für 368.600 Wohnungen erteilt. Dies entspricht einer Steigerung um 2,2 %
gegenüber dem Vorjahr. Der Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnungen
beträgt nun 779.400 Wohnungen. Dies ist der höchste Stand seit 1998.
Seit 2014 zeichnet sich ein Trend zu mehr genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als in Ein-
und Zweifamilienhäusern ab.
Abbildung 2: Entwicklung der Baufertigstellungen und der Baugenehmigungen von Wohnungen in DeutschlandSeite 8 von 55
4
Die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden sind in Deutschland im Mai 20214 um 6,4 % gegenüber
dem Vorjahresmonat gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr
seit Mai 2007 (+7,1 % gegenüber Mai 2006). Die große Steigerung im Mai 2007 resultierte allerdings
aus der damaligen Erhöhung der Mehrwertsteuer von 16 % auf 19 %.
Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von Mai 2020 bis Mai 2021 um 7,3 %. Be-
gründet wird dies laut Statistischem Bundesamt insbesondere durch den starken Preisanstieg bei Zim-
mer- und Holzbauarbeiten, welche aufgrund der erhöhten Nachfrage nach Bauholz im In- und Ausland
um 28,5 % teurer geworden sind. Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten und am Gesamtindex
haben die Beton- und die Mauerarbeiten. Die Preise für Betonarbeiten stiegen um 6,6 %, die für Mau-
erarbeiten um 4,8 %.
Die Entwicklung der Baukosten ist für das Bonner Baulandmodell und für die Durchführung der Ange-
messenheitsprüfungen wichtig. Die Baukosten sind einer von zahlreichen Indikatoren, die bei den An-
gemessenheitsprüfungen bei der Anwendung des Baulandmodells berücksichtigt und jährlich aktuali-
siert werden. Höhere Baukosten verringern die Wirtschaftlichkeit von Neubauvorhaben und können
somit zu einem früheren Erreichen der Angemessenheitsgrenze führen.
Die steigenden Baupreise für Wohngebäude werden auch durch die Betrachtung des Preisindex für
Eigentumswohnungen verdeutlicht5. Seit 2016 (Preisindex, 2015Q4 = 100) sind in allen Kreistypen
starke Preissteigerungen zu verzeichnen. Am stärksten sind davon Metropolen und kreisfreie Städte
betroffen. Im 1. Quartal 2021 waren in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München,
Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) Preissteigerungen von 11,1 % gegenüber dem Vorjahres-
quartal festzustellen. In anderen kreisfreien Großstädten, welche mehr als 100.000 Einwohnerinnen
und Einwohner aufweisen, stiegen die Kaufpreise um 11,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. In dich-
ter besiedelten ländlichen Kreisen wurden Steigerungen von 8,6 %, in dünn besiedelten ländlichen
Kreisen von 7,7 % festgestellt.
4 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_332_61261.html
5 https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/Tabellen/haeuser-
preisindex-kreistypen.htmlSeite 9 von 55
5
Abbildung 3: Entwicklung der Preisindizes für Eigentumswohnungen differenziert nach Kreistypen
Die Entwicklung ausgewählter Indikatoren des Bonner Grundstücks- und Immobilienmarktes wird in
Kapitel 6 dieses Wohnungsmarktberichtes dargestellt.
2.2. Verbraucherpreisindizes
Die Inflationsrate in Deutschland − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum
Vorjahresmonat – lag im Juni 2021 bei +2,3 %. Nach dem kontinuierlichen Anstieg seit Jahresbeginn
hat sich die Inflationsrate damit etwas abgeschwächt. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Ver-
braucherpreise im Vergleich zum Mai 2020 um 0,4 %.
Abbildung 4: Entwicklung der Verbraucherindizes für Nahrungsmittel, Heizöl und Kraftstoffe und insgesamtSeite 10 von 55
6
Die Preise für Waren insgesamt erhöhten sich im Juni 2021 gegenüber dem Vorjahresmonat über-
durchschnittlich um 3,1 %. Energieprodukte lagen dabei mit +9,4 % weiterhin deutlich über der Ge-
samtteuerung. Die hohen Steigerungsraten bei Heizöl und Kraftstoffen resultieren insbesondere aus
dem niedrigen Preisniveau in 2020, welches sich im Zuge der Auswirkungen der Corona-Pandemie ein-
gestellt hatte.
Der Verbraucherpreisindex für die Nettokaltmiete, welche die Entwicklung von Bestandsmieten und
von Neu- und Wiedervermietungsmieten in allen Regionen Deutschlands beinhaltet, lag im Juni 2021
1,4 % über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die Verbraucherpreise für Wohnungsnebenkosten stie-
gen um 2,1 %, die für Haushaltsenergie um 2,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat. In den Verbrau-
cherpreisen für Haushaltsenergie werden die Energieträger zusammengefasst, die zum Kochen, Hei-
zen, für die Beleuchtung oder den Betrieb von Haushaltsgeräten benötigt werden. Die starken Schwan-
kungen resultieren aus der hohen Bedeutung von Strom, Gas, Heizöl und Fernwärme, die ihrerseits
deutlichen Preisveränderungen unterliegen (vgl. Abbildung 4).
Abbildung 5: Entwicklung der Verbraucherindizes für Nettokaltmiete, Wohnungsnebenkosten und HaushaltsenergieSeite 11 von 55
7
2.3. Energieträger
Abbildung 6: Entwicklung des Energieverbrauchs im Bereich Wohnen
Die in Abbildung 7 dargestellte Entwicklung des Energieverbrauches umfasst den Endenergieverbrauch
der privaten Haushalte, also die direkten Emissionen. Mit einem Anteil von über 40 % ist Gas weiterhin
der wichtigste Energieträger im Bereich Wohnen. Die Bedeutung erneuerbarer Energien ist in den ver-
gangenen Jahren aber deutlich gestiegen. Mehr als 14 % ihres Wohnenergiebedarfs deckten private
Haushalte 2018 aus regenerativen Quellen, hauptsächlich Holz und andere Biomasse. Im Jahr 2000
waren es noch 6,5 %. Der Zuwachs bei der Nutzung erneuerbarer Energien hat in erster Linie den Ver-
brauch von Heizöl ersetzt. 2018 machte Heizöl einen Anteil von knapp 18 % aus, 2000 waren es noch
über 30 %. Kohle als Energieträger spielt so gut wie keine Rolle mehr.
2.4. Kapitalmarktbedingungen
Die Entwicklung der Kapitalmarktbedingungen und des Zinsniveaus haben einen großen Einfluss auf
die Wohnbaufinanzierung und auf die resultierende Kreditlast. Die Zinsen für Baufinanzierungen be-
finden sich seit mehreren Jahren auf einem vergleichsweise sehr niedrigen Niveau. Sie sind allerdings
im ersten Halbjahr 2021 wieder leicht angestiegen. Zum Stichtag 31.12.2020 lag der durchschnittliche
Zinssatz für Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Sollzinsbindung von zehn Jahren bei 0,75 %. Der
Zinssatz für Kredite mit anfänglicher Sollzinsbindung von 20 Jahren lag bei 1,26 %.Seite 12 von 55
8
Abbildung 7: Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite mit 10- und 20-jähriger Sollzinsbindung6
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt nach wie vor bei 0 %.
3. Wohnungsnachfrage
3.1. Bevölkerungsentwicklung in Bonn
Die Bundesstadt Bonn weist ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum auf und hat zum 31.12.2020
einen Bevölkerungsstand von 333.794 Personen erreicht. Gegenüber 2019 hat sich die Bevölkerungs-
zahl in der Gesamtstadt um 1.025 Personen erhöht, dies entspricht einem Wachstum von 0,3 %. Bei
Betrachtung der langjährigen Entwicklung seit 1991 wird deutlich, dass nur wenige Jahre mit Bevölke-
rungsrückgängen zu verzeichnen sind und seit dem Jahr 2000 durchgehend ein jährliches Wachstum
der Hauptwohnbevölkerung in Bonn festzustellen ist. Die jährliche Veränderung der Bevölkerungszahl
variiert im Zeitraum seit 1991 zwischen - 0,59 % in 1994 und bis zu + 1,89 % in 2010. Insgesamt hat sich
die Bevölkerungszahl seit 1991 um 46.925 Personen bzw. 16,4 % erhöht.
Die meisten Einwohner*innen zum 31.12.2020 weist der Stadtbezirk Bonn mit 155.235 auf gefolgt von
Bad Godesberg mit 74.280, Beuel mit 66.965 und Hardtberg mit 34.130. Das auf Ebene der Gesamt-
stadt festgestellte Wachstum seit 1991 schlägt sich auch in der Entwicklung der Bevölkerungszahlen in
den Bezirken nieder.
6 Quelle: Interhyp AG (2021)Seite 13 von 55
9
Abbildung 8: Entwicklung der Hauptwohnbevölkerung in Bonn
Abbildung 9: Entwicklung der Hauptwohnbevölkerung in den Stadtbezirken
Seit 1991 hat sich in allen Bezirken die Bevölkerungszahl deutlich erhöht. Das prozentual stärkste
Wachstum ist mit 21,5 % (+ 11.986 Personen) im Stadtbezirk Beuel zu verzeichnen. Es folgen die Stadt-
bezirke Bad Godesberg mit 16,0 % (+ 10.523 Personen), Bonn mit 15,1 % (+ 20.341 Personen) und
Hardtberg mit 13,4 % (+ 4.075 Personen). Kleinräumigere Daten zur Entwicklung der Bevölkerung auf
Ebene der statistischen Bezirke sowie weitere Analysen und Grafiken können dem Internetauftritt der
Bonner Statistikstelle entnommen werden. 7
Das Durchschnittsalter der Bonner Bevölkerung beträgt zum 31.12.2020 42,1 Jahre. Das niedrigste
Durchschnittsalter weist der Stadtbezirk Bonn mit 40,3 Jahren, das höchste die Stadtbezirke Bad
Godesberg und Beuel mit jeweils 43,8 Jahren. Abbildung 11 zeigt die Verteilung der Bevölkerung nach
7 https://www2.bonn.de/statistik/
-1,50%
-1,00%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
260.000
270.000
280.000
290.000
300.000
310.000
320.000
330.000
340.000
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Entwicklung zum Vorjahr Bevölkerungsstand
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk HardtbergSeite 14 von 55
10
Altersgruppen in der Gesamtstadt und in den Stadtbezirken. Die größte Bevölkerungsgruppe auf ge-
samtstädtischer Ebene bilden die 25 bis unter 45-jährigen (28,9 %, 96.5252 Personen) gefolgt von den
45 bis unter 65-jährigen (26,4 %, 88.052 Personen) und den unter 18-jährigen (16,7 %, 55.893 Perso-
nen. Der Anteil der älteren Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung ist in den letzten Jahren gestiegen
und eine weitere Zunahme im Zuge des fortschreitenden demographischen Wandels wird durch die
Bevölkerungsvorausberechnung des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen
prognostiziert8.
Abbildung 10: Bevölkerungsverteilung nach Stadtbezirken und Altersgruppen (2020)
3.2. Haushaltsentwicklung in Bonn
Parallel zur Bevölkerungsentwicklung ist auch die Anzahl der Haushalte in den letzten Jahren gestiegen.
Die Beobachtung ihrer Entwicklung ist wichtig, da sie die eigentlichen Nachfrager auf dem Wohnungs-
markt sind. Ihre Anzahl hat sich von 165.914 in 2015 auf 173.480 in 2020 erhöht. Die Steigerung der
Haushaltszahlen ist in allen Stadtbezirken festzustellen. Bis auf den Stadtbezirk Bad Godesberg steigt
in allen anderen Stadtbezirken von 2015 bis 2020 die Anzahl der Haushalte prozentual stärker an als
die Anzahl der Einwohner*innen. Auch dies deutet auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin.
8https://www.landesdatenbank.nrw.de/link/statistikTabellen/12421#abreadcrumb
Stadtbezirk
Bonn
Stadtbezirk Bad
Godesberg
Stadtbezirk
Beuel
Stadtbezirk
Hardtberg
Bundesstadt
Bonn
75 Jahre und älter 12.776 9.119 6.890 3.615 32.400
65 bis unter 75 Jahre 11.864 6.949 6.452 3.363 28.628
45 bis unter 65 Jahre 36.969 21.734 20.248 9.101 88.052
25 bis unter 45 Jahre 50.930 18.500 17.933 9.162 96.525
18 bis unter 25 Jahre 18.307 5.625 5.183 3.181 32.296
unter 18 Jahre 24.389 14.229 11.121 6.154 55.893
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%Seite 15 von 55
11
Abbildung 11: Prozentuale Entwicklung der Anzahl der Haushalte und der Anzahl der Einwohner*Innen von 2015 bis 2020
In der Bundesstadt sind 51,3 % aller Haushalte 1-Personen-Haushalte, 26,3 % sind 2-Personen-Haus-
halte, 10,1 % sind 3-Personen-Haushalte und in 12,3 % aller Bonner Haushalte leben vier oder mehr
Personen.
Die meisten Haushalte befinden sich im Stadtbezirk Bonn. Ihre Anzahl hat sich seit 2015 um 3.935 auf
84.490 Haushalte erhöht. 47.096 bzw. 56 % davon sind 1-Personen-Haushalte. Ihr Anteil ist im Ver-
gleich im Stadtbezirk Bonn am größten. Die Anzahl und die Haushaltsstrukturen der Bonner Stadtbe-
zirke können den folgenden Grafiken entnommen werden.
Abbildung 3: Entwicklung der Anzahl von Haushalten in Bonn nach Stadtbezirken
4,9 4,8
2,9
5,9
4,64,4
4,9
2,2
4,3 4,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad
Godesberg
Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk
Hardtberg
Bundesstadt
Bonn
Haushalte Einwohner*innen
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Stadtbezirk Hardtberg 16.189 16.487 16.729 16.793 16.950 17.145
Stadtbezirk Beuel 33.515 33.758 33.943 34.039 34.404 34.485
Stadtbezirk Bad Godesberg 35.655 35.860 36.393 36.814 37.067 37.360
Stadtbezirk Bonn 80.555 81.938 83.007 83.605 84.488 84.490
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk HardtbergSeite 16 von 55
12
Abbildung 4: Haushalte nach Größe und Stadtbezirk (2020)
Abbildung 5: Haushalte im Stadtbezirk Hardtberg Abbildung 6: Haushalte im Stadtbezirk Beuel
Abbildung 7: Haushalte im Stadtbezirk Bad Godesberg Abbildung 8: Haushaltsverteilung im Stadtbezirk Bonn
3.3. Wohnungsgrößen und Wohnflächeninanspruchnahme
Die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person hat neben der Einwohner- und Haus-
haltsentwicklung - also der Anzahl der Wohnungsnachfragenden - ebenfalls einen Einfluss auf die
Wohnraumnachfrage. In Deutschland nahm die Wohnfläche pro Kopf zwischen 2011 und 2019 von
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000
Stadtbezirk Bonn
Stadtbezirk Bad Godesberg
Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg
Ein-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 4 und mehr Personen
7.851;
46%
5.013;
29%
1.927;
11%
2.354;
14%
Ein-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte
3-Personen-Haushalte 4 und mehr Personen
16.480;
48%
9.690;
28%
3.918;
11%
4.397;
13%
Ein-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte
3-Personen-Haushalte 4 und mehr Personen
17.500;
47%
10.178;
27%
4.240;
11%
5.442;
15%
Ein-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte
3-Personen-Haushalte 4 und mehr Personen
47.096;
56%20.795;
24%
7.508; 9%
9.091;
11%
Ein-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte
3-Personen-Haushalte 4 und mehr PersonenSeite 17 von 55
13
46,1 m² auf 47 m² zu. Ein Grund ist die Zunahme von kleineren, insbesondere Ein-Personen-Haushal-
ten. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung ist im gleichen Zeitraum um 1 % auf 91,9 m² ge-
stiegen.9
Abbildung 18: Durchschnittliche Wohnungsgröße (in m²) differenziert nach Stadtbezirken (2020)
In Bonn beträgt die durchschnittliche Wohnfläche von Wohnungen zum 31.12.2020 82,6 m². Die Stadt-
bezirke weisen teilweise deutliche Unterschiede auf. Während im Stadtbezirk Bonn die Wohnungen
über durchschnittlich 75,9 m² verfügen sind es in Bad Godesberg 91,8 m². Wohnungen in Einfamilien-
häusern sind in Bonn im Durchschnitt 137,1 m², in Mehrfamilienhäusern 72,6 m² groß. Bei beiden
Wohnungstypen sind die höchsten Durchschnittswerte mit 143,6 m² bzw. mit 78,4 m² in Bad Godes-
berg zu verzeichnen. Die durchschnittlich kleinsten Wohnungen in Einfamilienhäusern mit 130,1 m²
gibt es in Hardtberg, bei Mehrfamilienhäusern ist es der Stadtbezirk Bonn mit 69,8 m².
Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf beträgt in der Bundesstadt Bonn 43,3 m² und liegt somit
3,7 m² unter dem für die Bundesrepublik ermittelten Wert. Der Wert lag in 2011 ebenfalls bei 43,3 m²
und ist - nachdem er zwischenzeitlich leicht gesunken war - im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 m² bzw.
ca. 0,5 % gestiegen. Die höchste Wohnfläche pro Kopf ist mit 46,4 m² in Bad Godesberg festzustellen,
gefolgt von Beuel mit 45,2 m². Die Stadtbezirke Bonn und Hardtberg weisen die niedrigsten Werte mit
jeweils 41,4 m² auf.
9 Umweltbundesamt (2020)
Bundesstadt
Bonn
Stadtbezirk
Bonn
Stadtbezirk
Bad
Godesberg
Stadtbezirk
Beuel
Stadtbezirk
Hardtberg
Durchschnittliche Wohnfläche (m²)
in Wohnungen 82,6 75,9 91,8 87,9 84,2
in Einfamilienhäusern 137,1 137 143,6 134 130,1
in Mehrfamilienhäusern 72,6 69,8 78,4 72,4 73,7
0
20
40
60
80
100
120
140
160Seite 18 von 55
14
Abbildung 19: Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf (in m²) differenziert nach Stadtbezirken (2020)
Abbildung 20: Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf (in m²) differenziert nach Stadtbezirken
In den Stadtbezirken Bonn und Bad Godesberg hat sich im Zeitraum von 2011 bis 2020 die durch-
schnittliche Wohnfläche pro Kopf verringert. In Bonn ist sie um 0,6 % auf 41,4 m², in Bad Godesberg
um 1,5 % auf 46,4 m² gesunken. Im Bezirk Hardtberg und auch in der Gesamtstadt ist die durchschnitt-
liche Wohnfläche konstant geblieben. Lediglich im Stadtbezirk Beuel hat sich die Wohnfläche um 2,9
% pro Einwohner*in auf 45,2 m² gesteigert.
4. Wohnungsangebot
4.1. Gebäude- und Wohnungsbestand
Zum 31.12.2020 gab es in Bonn insgesamt 57.969 Wohngebäude und 175.063 Wohnungen. Den
Großteil machen mit 39.212 Gebäuden Wohngebäude mit 1-2 Wohnungen aus. 16.054 Wohngebäude
verfügen über 3-9 Wohnungen, 2.121 über 10-19 Wohnungen und 582 über 20 und mehr Wohnungen.
Diese Wohngebäude der größten Kategorie machen am gesamten Wohngebäudebestand einen Anteil
von ca. 1 % aus.
41,4
46,4
45,2
41,4
43,3
38,0
40,0
42,0
44,0
46,0
48,0
Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf (in m²)
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg
Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk Hardtberg
Bundesstadt Bonn
38,0
40,0
42,0
44,0
46,0
48,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg Bundesstadt BonnSeite 19 von 55
15
Abbildung 21: Wohngebäudebestand differenziert nach Anzahl der Wohnungen
Der Großteil der Wohnungen in Bonn verfügt über drei (43.309 Wohnungen) oder vier (38.754)
Räume.10 Sie machen einen Anteil von 46,9 % an allen Wohnungen aus. In den Stadtbezirken zeigen
sich kaum Unterschiede in der Zusammensetzung des Wohnungsbestandes differenziert nach der An-
zahl der Räume. Der Stadtbezirk Bonn weist aber im Vergleich zu den anderen Stadtbezirken einen
deutlich höheren Anteil an Wohnungen mit nur einem Raum oder zwei Räumen auf. Einzelheiten kön-
nen den folgenden Grafiken entnommen werden.
10 Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlafräume konzipiert sind. Auch
zweckentfremdete Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder mehr Quadratmetern Fläche werden als
Räume gezählt. Bad, Toiletten, Flur und Wirtschaftsräume unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt. Der
baustatistische Begriff weicht vom auf dem Wohnungsmarkt gebräuchlichen Begriff „Zimmer“ ab, welcher z. B.
die Küche nicht mitzählt.
Stadtbezirk
Bonn
Stadtbezirk
Bad Godesberg
Stadtbezirk
Beuel
Stadtbezirk
Hardtberg
Bundesstadt
Bonn
20 und mehr Wohnungen 305 117 106 54 582
10-19 Wohnungen 1.089 367 394 271 2.121
3-9 Wohnungen 8.041 3.788 2.936 1.289 16.054
1-2 Wohnungen 14.581 9.855 10.599 4.177 39.212
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
1-2 Wohnungen 3-9 Wohnungen 10-19 Wohnungen 20 und mehr Wohnungen
7%
14%
24%
22%
13%
10%
10%
1 2 3 4 5 6 7+
7%
13%
25%
25%
15%
8%
7%
1 2 3 4 5 6 7+
Abbildung 22: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk Beuel
Abbildung 23: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk HardtbergSeite 20 von 55
16
4.2. Baurechtschaffung
Die nachfolgenden Grafiken stellen dar, in welchem Umfang zwischen 2016 und 2020 Baurecht für
Wohnungen bzw. sonstige bauliche Nutzungen geschaffen wurde. Der Prognosezeitraum für die
nächsten Jahre umfasst den Zeitraum bis 2024 und wird fortlaufend um neue Projekte ergänzt.
In den Jahren 2013 bis 2016 konnte Baurecht für durchschnittlich etwa 250 Wohneinheiten pro Jahr
durch Bebauungsplanverfahren geschaffen werden. Nachdem die Anzahl der durch Bebauungsplan-
verfahren neu begründeten Wohneinheiten 2017 bei 1.856 Wohneinheiten lag, war für die Folgejahre
ein Rückgang auf 688 (2018) bzw. 180 (2019) Wohneinheiten zu verzeichnen. In 2020 wurde die Anzahl
auf 455 Wohneinheiten gesteigert. Diese Entwicklungen verdeutlichen, dass die diesbezügliche „Pro-
duktivität“ von vielen Faktoren abhängt und zu starken Schwankungen der Ergebnisse auf Jahresbasis
führt. Dies bestätigt sich auch durch die für die Folgejahre prognostizierte Zunahme der Baurechtschaf-
fung. Für 2021 liegt diese bei 0 und für 2022 bei 618 Wohneinheiten.
Wie viele Wohneinheiten aus abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren resultieren, lässt sich erst bei
Bauantragsstellung erfassen. Eine systematische Erfassung und statistische Auswertung, auf welcher
Genehmigungsgrundlage die einzelnen Wohneinheiten errichtet wurden (z.B. nach § 34 BauGB; „jün-
gere Bebauungspläne“; Bebauungspläne, welche bereits länger in Kraft sind) erfolgt nicht. Eine Aus-
sage, wie viele Wohneinheiten im Jahr 2021 auf Grundlage von neuen (in 2017, 2018 oder 2019 in Kraft
getretenen) Bebauungsplänen genehmigt wurden, lässt sich also nicht treffen.
15%
15%
25%
21%
11%
6% 7%
1 2 3 4 5 6 7+
6%
14%
24%
24%
14%
8%
10%
1 2 3 4 5 6 7+
Abbildung 25: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk Bad Godesberg
Abbildung 24: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk BonnSeite 21 von 55
17
Abbildung 26: Erreichte bzw. zu erwartende Baurechtschaffung für Wohneinheiten
321
1.856
688
180
455
0
618
1.106
1.912
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Seite 22 von 55
18
Abbildung 27: Erreichte bzw. zu erwartende Geschossfläche für Nicht-Wohnnutzungen (in qm) durch Bebauungsplanverfahren
Bei der Entwicklung der Anzahl der aus Bebauungsplanverfahren resultierenden Wohneinheiten spie-
len insbesondere die folgenden, einschränkenden Gesichtspunkte eine Rolle:
 Die Komplexität von Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen nimmt stetig zu, so dass Ver-
fahren, deren Abschluss für ein bestimmtes Jahr kalkuliert wird, nicht selten durch Verzögerungen
im Planungsablauf erst im Folgejahr oder sogar noch später zur Rechtskraft gebracht werden kön-
nen. Die Ergebnisse von 2017 sind insoweit zum Teil als Resultat einer Bugwelle der Vorjahre zu
erklären. In gleicher Weise hat sich der Abschluss verschiedener Verfahren, der für 2019 bzw. 2020
vorgesehen war, in die Folgejahre verschoben.
 Die wohnbauliche Entwicklung findet schwerpunktmäßig als Innenentwicklung statt. Im Innenbe-
reich steht für Baugebiete jedoch naturgemäß kein großer Raum zur Verfügung, sodass eine hohe
Anzahl an Wohneinheiten in den einzelnen Verfahren zunehmend schwierig zu realisieren ist.
 In den Monaten vor und nach der jüngsten Kommunalwahl konnten auch aufgrund der bevorste-
henden bzw. dann eingetretenen Änderungen der politischen Mehrheiten keine verfahrensab-
schließenden Satzungsbeschlüsse in Bebauungsplanverfahren gefasst werden.
 Es ist festzustellen, dass für Vorhaben, deren Errichtung nach u.U. § 34 BauGB möglich wäre oder
für die in vergleichbaren Fällen in der Vergangenheit Befreiungen größeren Umfangs von Bebau-
ungsplanfestsetzungen erteilt wurden, zunehmend formelle und langwierige Planverfahren durch-
geführt werden. Diese Entwicklung beruht auf verschiedenen Gründen:
o Kritischer Blick von Nachbarschaften auf Nachverdichtungsprojekte
15.155
83.300
108.600
9.600
61.700
77.800
61.600
163.300
277.300
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Seite 23 von 55
19
o zunehmender Wunsch nach politischer Steuerung und Interesse von Politik und / oder
Verwaltung an Erreichung stadtgestalterischer Qualitäten, welche ohne ein Bauleitplan-
verfahren so nicht zu realisieren wären.
In nicht unerheblichem Umfang werden Verwaltungsressourcen für Planungen eingesetzt, die nicht
zum Abschluss gebracht bzw. zurückgestellt werden. Dies ist u.a. in langen politischen Beratungsab-
läufen, der geringen Akzeptanz für Neubauvorhaben in der Nachbarschaft und in den Ansprüchen der
Ratsmehrheit auf Neuorientierung der baulichen Entwicklung insbesondere bei der Planung von
Wohngebieten begründet. Beispiele hierfür sind die Verfahren
- Im Rosenfeld (Neuplanung eines bereits vermarktungsreifen Wohngebiets in Buschdorf auf-
grund eines politischen Beschlusses)
- Grootestraße (Neuplanung einer bereits fortgeschrittenen Wohngebietsplanung in Dransdorf
aufgrund eines politischen Beschlusses)
- Siegburger Straße (Umplanung eines gemischten Quartiers wegen politisch veranlasster,
neuer Gebietsabgrenzung erforderlich)
- Ehemalige Landwirtschaftskammer Roleber (Stillstand einer wohnbaulichen Quartiersentwick-
lung in Hoholz aufgrund der mangelnden Bereitschaft des Vorhabenträgers, auf informelle po-
litische Vorgaben einzugehen)
- In den Schleiden (laufende Vertagung der politischen Beratungen über ein Wohnbaugebiet in
Lannesdorf)
- Wielandstraße (kein Einvernehmen zwischen Politik und Vorhabenträgerin im Hinblick auf den
Anteil geförderter Wohnungen in Rüngsdorf)
- Wohnpark II (Stillstand der Planung in Villich-Müldorf durch weiterhin ungelöste Erschlie-
ßungsfragen im Hinblick auf den erforderlichen Knotenausbau BGS-Straße/B56).
4.3. Fertiggestellte Neubauwohnungen11 nach Jahren
Im Jahr 2020 wurden 992 Neubauwohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden errichtet. Im Ver-
gleich zum Vorjahr, in dem 1.424 Wohnungen neu errichtet wurden, stellt dies einen Rückgang um ca.
30,3% dar. In 2019 war noch eine Steigerung der Fertigstellungszahlen gegenüber dem Vorjahr von
117,1% festzustellen. Dies verdeutlicht, dass die reine Betrachtung einzelner Jahre wenig Aussagekraft
beinhaltet, da der Indikator starken Schwankungen in Abhängigkeit von der Realisierung von Woh-
11 Rechtlich erfolgt die Fertigstellung einer Baumaßnahme mit der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Als
Fertigstellungs- bzw. Genehmigungsdatum für die Statistik wird zur Vermeidung von Nachkorrekturen i.d.R. das
Datum der Verarbeitung in der Statistikstelle verwendet. Da Baustatistikbögen bei der Statistikstelle gelegentlich
mit einiger Verzögerung eingehen, kann dies zu Verschiebungen führen.Seite 24 von 55
20
nungsbauvorhaben unterliegt. Eine höhere Aussagekraft gewinnen die Datensätze durch die Betrach-
tung der Entwicklung über einen längeren Zeitraum. Zwischen 2010 und 2019 wurden im Durchschnitt
923 Neubauwohnungen pro Jahr geschaffen. Zwischen 2015 und 2019 waren es durchschnittlich 1.167
Wohnungen. Die Fertigstellungszahlen in 2020 liegen demnach über dem langfristigen aber unter dem
mittelfristigen Mittelwert. Die Zeitreihe verdeutlicht zudem, dass seit 2010 insgesamt ein deutlich po-
sitiver Trend bei der Entwicklung der Baufertigstellungszahlen von Neubauwohnungen zu verzeichnen
ist.
Abbildung 28: Entwicklung fertiggestellter Wohnungen in Bonn 2011 – 2020 (Neubau)
Neben der Zunahme des Wohnungsbestandes der Bundesstadt Bonn durch die Errichtung von Neu-
bauwohnungen war in 2020 ein Zuwachs von 299 Wohneinheiten aus Umbautätigkeiten in Bestands-
gebäuden zu verzeichnen. Dies umfasst bspw. die Neuschaffung von Wohnungen durch Teilung oder
die Umnutzung von vorher für Nichtwohnzwecke genutzten Räumlichkeiten. Der Wohnungszugang12
in 2020 lag somit insgesamt bei 1.291 Wohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Anteil der
durch Umbautätigkeiten hinzugewonnen Wohnungen deutlich gesteigert. In 2019 lag er bei ca. 7,3%,
in 2020 waren es ca. 23,1%. Die Bedeutung von Umbautätigkeiten im Bestand hat – auch gegenüber
der Jahre 2017 und 2018 – also zugenommen.
12 Neubauten zzgl. Saldo der Umbautätigkeiten, ohne Totalabgang
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Neubau 601 621 908 593 675 1 302 1 229 1 223 656 1 424 992
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600Seite 25 von 55
21
Abbildung 29: Im Jahr fertiggestellte Wohnungen inklusive Zugang aus Umbautätigkeiten
4.4. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße
Der Rückgang der Baufertigstellungszahlen im Wohnungsneubau in 2020 gegenüber dem Vorjahr be-
trifft alle von der Baustatistik erfassten Wohnungsgrößenkategorien. Am deutlichsten fällt dieser je-
doch bei großen Neubauwohnungen mit sechs oder mehr Räumen13 und bei sehr kleinen Wohnungen
mit ein oder zwei Räumen aus. Die Baufertigstellungszahlen fallen hier gegenüber dem Vorjahr um
46,4% bzw. um 42,3% niedriger aus. Die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen mit mehr als
sechs Räumen stellt den niedrigsten Wert des Zeitraumes 2011 bis 2020 dar.
Der Großteil der in 2020 fertiggestellten Neubauwohnungen waren kleine Wohnungen mit ein oder
zwei Räumen14. Insgesamt wurden 366 Wohnungen dieses Typs errichtet. Ihr Anteil an den insgesamt
errichteten Neubauwohnungen beträgt 36,9%. In 2019 lag ihr Anteil noch bei 44%. 27,9% der in 2020
errichteten Wohnungen verfügten über drei, 18% über vier, 7,3% über fünf und 9,9% über sechs oder
mehr Räume. Vergleicht man die Struktur der in 2020 fertiggestellten Neubauwohnungen hinsichtlich
ihrer Größe mit dem Wohnungsbestand in Bonn wird deutlich, dass überproportional viele kleine Woh-
nungen gebaut wurden. Wohnungen mit vier und mehr Räumen nehmen am Wohnungsbestand hin-
gegen einen deutlich größeren Anteil als an den Fertigstellungszahlen in 2020 ein.
14 Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlafräume konzipiert sind. Auch
zweckentfremdete Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder mehr Quadratmetern Fläche werden als
Räume gezählt. Bad, Toiletten, Flur und Wirtschaftsräume unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt.
1.270
834
1.537
1.2911.223
656
1.424
992
0
250
500
750
1.000
1.250
1.500
1.750
2017 2018 2019 2020
Zunahme des Wohnungsbestandes in Wohn- und Nichtwohngebäuden (inkl. Wohnheime)
Neubau von Wohnungen in Wohn- und NichtwohngebäudenSeite 26 von 55
22
Abbildung 30: Im Jahr fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße (Neubau)
Neu errichtete Wohnungen verfügten in 2020 in der Bundesstadt über eine durchschnittliche Größe
von 91,4 m². Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr dar und bewegt sich auf dem Niveau
der Fertigstellungen in 2018. Bei den fertiggestellten Wohnungen in Einfamilienhäusern ist von 2018
bis 2020 ein Anstieg der durchschnittlichen Wohnfläche auf 169,4 m² zu beobachten. Im Segment des
Mehrfamilienhausbaus beläuft sich die durchschnittliche Größe neu errichteter Wohnungen auf 83,3
m². Auch hier ist ein, wenn auch geringfügiger, Anstieg zu verzeichnen.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
6+ Räume 194 156 151 113 179 121 152 194 183 98
5 Räume 70 95 100 107 148 102 170 62 84 72
4 Räume 111 165 125 126 286 214 167 69 186 179
3 Räume 146 220 156 116 342 359 263 133 337 277
1-2 Räume 100 272 61 213 347 433 471 198 634 366
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
25,0%
24,7%
22,1%
12,3%
15,8%
1-2
3
4
5
6 u.m.
36,9%
27,9%
18,0%
7,3%
9,9%
1-2
3
4
5
6 u.m.
Abbildung 32: Fertiggestellte Wohnungen nach Anzahl
der Räume in 2020 (Neubau)
Abbildung 31: Wohnungsbestand der Stadt Bonn nach An-
zahl der Räume zum 31.12.2020Seite 27 von 55
23
Abbildung 33: Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) fertiggestellter Wohnungen15 insgesamt und differenziert nach Gebäu-
detyp16
4.5. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Stadtbezirken
Die in 2020 errichteten Neubauwohnungen verteilen sich – im Vergleich zu den Vorjahren – relativ
gleichmäßig über die vier Bonner Stadtbezirke. Gegenüber 2019 sind Rückgänge der Fertigstellungs-
zahlen in den Stadtbezirken Beuel und Bonn festzustellen. Besonders deutlich ist der Rückgang im
Stadtbezirk Bonn. Wurden 2019 noch 771 Neubauwohnungen errichtet waren es in 2020 nur noch 283
Wohnungen. Dies stellt einen Rückgang um ca. 63,3% dar. Im zehnjährigen Mittel (2011-2020) wurden
im Stadtbezirk Bonn ca. 470 Neubauwohnungen errichtet.
Abbildung 34: Im Jahr fertiggestellte Neubauwohnungen differenziert nach Stadtbezirken
15 Durchschnittliche Wohnfläche (m²) fertiggestellter Wohnungen (ohne Wohnheime)
16 Differenzierung nach Gebäudetyp erst seit 2018
90,9 75,0 91,4
136,7 153,1 169,4
72,3 81,3 83,3
0,0
50,0
100,0
150,0
200,0
2018 2019 2020
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung insgesamt
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in EFH
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in MFH
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Stadtbezirk Hardtberg 133 120 29 148 120 106 55 78 20 189
Stadtbezirk Beuel 213 174 118 100 148 232 188 213 442 248
Stadtbezirk Bad Godesberg 74 130 312 178 146 200 208 116 191 272
Stadtbezirk Bonn 201 484 134 249 888 691 772 249 771 283
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600Seite 28 von 55
24
In Bad Godesberg und in Hardtberg konnte hingegen eine Steigerung der Anzahl neu errichteter
Wohneinheiten verzeichnet werden. In Hardtberg erreichten die Fertigstellungszahlen in 2020 im Be-
obachtungszeitraum 2011-2020 einen neuen Höchstwert mit 189 Wohneinheiten. Dies stellt eine Stei-
gerung von 945 % gegenüber dem Vorjahr dar und ist insbesondere durch das Fortschreiten des Bau-
vorhabens „An der Gallwitzkaserne“ begründet. Das zehnjährige Mittel liegt im Stadtbezirk Hardtberg
bei knapp 100 Wohneinheiten pro Jahr.
Abbildung 35: Durchschnittliche Wohnungsgröße von in 2020 fertiggestellten Wohnungen differenziert nach Gebäudetyp und
Stadtbezirk
Die durchschnittliche Wohnfläche fertiggestellter Wohnungen in 2020 variiert nach Gebäudetyp und
Stadtbezirk. Auf Ebene der Gesamtstadt verfügten die insgesamt neu errichteten Wohnungen über
eine durchschnittliche Wohnfläche von 91,4 m². Die im Durchschnitt kleinsten Wohnungen (EFH und
MFH ohne Wohnheime) wurden mit 73,6 m² in Hardtberg errichtet, die größten mit 103,6 m² in Bad
Godesberg. Bezogen auf das Segment der Einfamilienhäuser wurden die kleinsten Wohnungen mit
durchschnittlich 157,9 m² im Bezirk Beuel, die größten mit 194,2 m² in Bad Godesberg errichtet. Im
Mehrfamilienhausbau wurden die kleinsten Wohnungen in Hardtberg (70,8 m²) und die größten Woh-
nungen erneut in Bad Godesberg errichtet (99,0 m²).
Die Anzahl der in den Stadtbezirken fertiggestellten Wohnungen hängt von der Anzahl und Größe der
realisierten Wohnungsbauvorhaben ab. Diese unterliegt starken jährlichen Schwankungen, welche
durch die grafische Darstellung in Abbildung 35 veranschaulicht wird. Zur besseren Einordnung der
Baufertigstellungszahlen ist daher der Blick auf die langfristige Entwicklung dieses Indikators und auf
die Bauintensität in den Stadtbezirken (Kapitel 4.7.) zu richten.
4.6. Bauintensität in den Stadtbezirken
Mittels der durchschnittlichen Bauintensität können Rückschlüsse auf das Bauaufkommen in einem
Stadtbezirk gezogen werden. Dabei werden die Baufertigstellungen eines Zeitraums in Bezug zum
91,4 85,6 103,6 98,2 73,6
169,4 177,5 194,2
157,9 160,0
83,3 73,1 99,0 86,2 70,8
0,0
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
Bundesstadt Bonn Bezirk Bonn Bezirk Bad Godesberg Bezirk Beeuel Bezirk Hardtberg
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung insgesamt
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in EFH
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in MFHSeite 29 von 55
25
Wohnungsbestand zu Beginn des Zeitraums gesetzt. In der Gesamtstadt lag die Bauintensität 2020 bei
0,6% und damit 0,2% niedriger als im Vorjahr. Die Trendlinie („linear“) weist seit 2011 eine langsame
aber kontinuierliche Steigerung der Bauintensität auf.
Abbildung 36: Durchschnittliche Neubauintensität nach Stadtbezirk (Prozent pro Jahr)
In den Stadtbezirken wurden im Bezirk Hardtberg in 2020 in Relation zum Gesamtwohnungsbestand
zum 31.12.2020 die meisten Wohnungen fertiggestellt. Die Bauintensität wurde im Vergleich zum Vor-
jahr deutlich gesteigert und liegt bei 1,1%. In absoluten Zahlen ausgedrückt wurden bei einem Woh-
nungsbestand von 16.767 Wohnungen (31.12.2019) 189 Wohnungen in 2020 fertiggestellt. In Bad
Godesberg und in Beuel liegt die Bauintensität bei 0,7%. In Bad Godesberg bedeutet dies eine leichte
Steigerung gegenüber dem Vorjahr. In Beuel ist sie, nachdem sie im Vorjahr mit 1,3% einen Höchstwert
im Betrachtungszeitraum erreicht hat, auf 0,7% gesunken. Der Stadtbezirk Bonn wies in 2020 eine un-
terdurchschnittliche Bauintensität auf. Dort lag der Anteil der fertiggestellten Neubauwohnungen am
Wohnungsbestand des Vorjahres bei 0,3% und somit unter der Intensität des Vorjahres und der ge-
samtstädtischen Bauintensität von 0,6%.
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Stadtbezirk Bonn 0,6% 0,2% 0,3% 1,1% 0,8% 0,9% 0,3% 0,9% 0,3%
Stadtbezirk Bad Godesberg 0,4% 0,9% 0,5% 0,4% 0,5% 0,6% 0,3% 0,5% 0,7%
Stadtbezirk Beuel 0,5% 0,4% 0,3% 0,4% 0,7% 0,6% 0,6% 1,3% 0,7%
Stadtbezirk Hardtberg 0,8% 0,2% 0,9% 0,7% 0,7% 0,3% 0,5% 0,1% 1,1%
Bundesstadt Bonn 0,5% 0,4% 0,4% 0,8% 0,7% 0,7% 0,4% 0,8% 0,6%
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg Bundesstadt Bonn Linear (Bundesstadt Bonn)Seite 30 von 55
26
Laut einer vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung publizierten Studie liegt Bonn im
deutschlandweiten Vergleich mit einer jährlichen Bauintensität von „3 bis weniger als 4 Wohnungen“
pro 1.000 Einwohner*innen (Zeitraum 2010 – 2015) im Mittelfeld der deutschen Kommunen und
Kreise. Ähnliche Bauintensitäten wurden u.a. in Köln und im Rhein-Sieg-Kreis verzeichnet. Der Großteil
der Kreise und Kommunen in Nordrhein-Westfalen verzeichnet geringere Bauintensitäten als Bonn.
Lediglich die Stadt Münster wird in der höchsten Kategorie von „5 und mehr Wohnungen“ geführt.
4.7. Fertiggestellte Wohngebäude nach Gebäudetyp
Im Jahr 2020 wurden in Bonn 109 Einfamilienhäuser (51,6 %) und 102 Mehrfamilienhäuser (48,4 %)
und damit insgesamt 211 Wohngebäude errichtet. Dies entspricht einem Rückgang der Fertigstellungs-
zahlen gegenüber dem Vorjahr um 59 Wohngebäude bzw. um 21,9 %.
Abbildung 37: Baufertigstellungen im Wohnungsbau in Deutschland (Wohnungen je
1.000 Einwohner jährlich im Zeitraum 2010 bis 2015)1Seite 31 von 55
27
Abbildungen 38: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Gebäudetyp 2016 – 2020 absolut und prozentual
Die Anzahl der errichteten Mehrfamilienhäuser ist mit 102 Fertigstellungen gegenüber 2019 konstant
geblieben. Nachdem in 2018 ein Rückgang in diesem Segment festzustellen war, bewegen sich die Fer-
tigstellungszahlen von Mehrfamilienhäusern auf dem Niveau der Jahre 2016 und 2017. Der Rückgang
der Fertigstellungszahlen von Wohngebäuden ist dem zur Folge ausschließlich auf einen Rückgang der
Fertigstellungszahlen von Einfamilienhäusern zurückzuführen. Gegenüber dem Vorjahr wurden in
2020 60 Einfamilienhäuser weniger und damit insgesamt nur noch 109 Gebäude dieses Typs fertigge-
stellt.
4.8. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten
Der Großteil der 2020 fertiggestellten Wohngebäude verfügt über ein bis zwei Wohnungen. Insgesamt
wurden 119 Gebäude dieses Typs errichtet womit sie einen Anteil von 56 % an den insgesamt neu
errichteten Wohngebäuden haben.
111
95
163 169
109
103 102
66
101 102
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2016 2017 2018 2019 2020
Einfamilienhäuser MehrfamilienhäuserSeite 32 von 55
28
Abbildung 39: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Anzahl der Wohnungen 2011 - 2020 (absolute Zahlen)
Abbildung 40: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Anzahl der Wohnungen 2011 - 2020 (prozentual)
0
50
100
150
200
250
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
WG mit 1-2 Wohnungen WG mit 3-9 Wohnungen
WG mit 10-19 Wohnungen WG mit 20 oder mehr Wohnungen
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
WG mit 1-2 Wohnungen WG mit 3-9 Wohnungen
WG mit 10-19 Wohnungen WG mit 20 oder mehr WohnungenSeite 33 von 55
29
In der Kategorie der Wohngebäude mit drei bis neun Wohnungen konnte in 2020 mit 56 Wohngebäu-
den ein neuer absoluter Höchstwert seit 2011 verzeichnet werden. Dies ist bemerkenswert, da die
Anzahl der insgesamt fertiggestellten Wohngebäude deutlich geringer ausgefallen ist als im Vorjahr
und sich dieser Rückgang in allen anderen absoluten Größenkategorien niederschlägt. Nachdem in
2018 nur zwei Wohngebäude mit mehr als zwanzig Wohnungen errichtet wurde, waren es 2019 neun
Wohngebäude. In 2020 hat sich die Anzahl auf vier Gebäude reduziert.
Der Anteil von Wohngebäuden mit nur ein bis zwei Wohnungen an den Fertigstellungszahlen hat sich
wie im Vorjahr relativ reduziert. Auch bei Betrachtung der langjährigen Entwicklung seit 2011 wird
deutlich, dass der Anteil kleiner Wohngebäude zugunsten größerer Wohngebäude stetig abnimmt.
Verfügten in 2011 nur 4,1 % der neu errichteten Wohngebäude über 10-19 Wohnungen waren es in
2020 bereits 15,2 %. Gleiches gilt für die Kategorie der Gebäude mit drei bis neun Wohnungen. Hier
hat sich der Anteil von 8,1 % in 2011 auf 26,5 % in 2020 gesteigert.
4.9. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Vollgeschosse
In 2020 wurden 141 von insgesamt 211 Wohngebäuden mit ein oder zwei Vollgeschossen errichtet. In
2019 wurden noch 195 Wohngebäude mit ein oder zwei Vollgeschossen17 errichtet. Der Anteil dieser
Gebäudetypen an den gesamten Fertigstellungszahlen beträgt 72 % und ist somit im Vergleich zum
Vorjahr konstant geblieben. In 2018 lag ihr Anteil noch bei 82%.
Der Anteil größerer Wohngebäude an den Baufertigstellungszahlen hat erneut zugenommen. Zum
31.12.2020 wurden 30 fertiggestellte Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen gezählt. Ihr Anteil an den
Baufertigstellungszahlen lag damit bei 15 % und hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt.
Abbildung 41: Baufertigstellungen von Wohngebäuden (WG) 2017 bis 2019 nach Vollgeschossen (VG) - absolute Zahlen
17 Gezählt werden Vollgeschosse im Sinne der Landesbauordnung (§20 Abs. 1 BauNVO i.V.m. § 2 Abs. 6 BauO NRW). Keller
und Dachgeschosse werden i.d.R. nicht berücksichtigt.
19
102
45 19 7 6
197
17
172
28 9 3 0
229
19
176
34 18 18 5
270
17
124
35
5 30
0
211
0
50
100
150
200
250
300
WG mit 1 VG WG mit 2 VG WG mit 3 VG WG mit 4 VG WG mit 5 VG WG mit 6 oder
mehr VG
WG insgesamt
2017 2018 2019 2020Seite 34 von 55
30
Abbildung 42: Baufertigstellungen von Wohngebäuden (WG) 2017 bis 2019 nach Vollgeschossen (VG) - prozentual
4.10. Fertiggestellte Wohngebäude18 und Neubauwohnungen nach Wohnfläche
Bei der Analyse der durchschnittlichen Wohnfläche19 ist in 2020 gegenüber dem Vorjahr sowohl bei
den Ein-, als auch bei den Mehrfamilienhäusern eine Steigerung zu verzeichnen.20 Bei den in 2020 fer-
tiggestellten Einfamilienhäusern beträgt die durchschnittliche Wohnfläche 169,4 m², bei Mehrfamili-
enhäusern 92,3 m² je Wohneinheit. Auch die durchschnittliche Wohnfläche aller fertiggestellten Woh-
nungen (d.h. unter Einschluss von Wohnheimplätzen) erhöhte sich von 75 m² in 2019 auf 91,4 m² in
2020.
18 Als Wohngebäude (WG) gilt jedes Gebäude, das primär zu Wohnzwecken dient
19 Die Wohnfläche umfasst im Sinne der Bundeswohnflächenverordnung die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu
einer Wohnung gehören.
20 Wohngebäude ohne Wohnheime (Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung werden hier zu den Mehrfamilienhäusern ge-
zählt)
10%
52%
23%
10% 4% 3%
7%
75%
12%
4% 1% 0%
7%
65%
13%
7% 7% 2%
9%
63%
18%
3%
15%
0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
WG mit 1 VG WG mit 2 VG WG mit 3 VG WG mit 4 VG WG mit 5 VG WG mit 6 oder
mehr VG
2017 2018 2019 2020Seite 35 von 55
31
Abbildung 43: Durchschnittliche Wohnfläche (in m²): Vergleich Bestand - Neubau - Baugenehmigungen
Allerdings ist zu berücksichtigen, dass in 2019 eine hohe Anzahl an Wohnungen in Wohnheimen fer-
tiggestellt wurden. Diese weisen generell eine deutlich niedrigere durchschnittliche Wohnfläche als
Wohnungen in Ein- oder Mehrfamilienhäusern auf. Die in 2020 fertiggestellten Wohnungen verfügen
über eine deutlich höhere Wohnfläche als Wohnungen des gleichen Typs aus dem Wohnungsbestand.
Auch die erteilten Baugenehmigungen in 2019 und 2020 zeigen, dass sich diese Entwicklung fortsetzen
wird. In 2020 erteilte Baugenehmigungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern fielen um 34,6 m², für
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um 17 m² größer aus als der Wohnungsbestand.
5. Geförderter Wohnungsbau
Der preisgebundene Wohnungsbestand umfasst Mietwohnungen, die mit Fördermitteln der NRW
Bank geschaffen wurden und die für eine bestimmte Zeitdauer (bei Förderungen vor dem 31.12.2002
bis zur planmäßigen Ablösung der Darlehen bzw. 10 Jahre nach vorzeitiger, außerplanmäßiger Rück-
zahlung; bei Förderungen ab dem 01.01.2003 laut Wohnraumförderbestimmungen NRW 20, 25 oder
30 Jahre) Mietpreis- und Belegungsbindungen unterliegen. In Bonn beträgt die in 2021 um 0,20 €/m²
erhöhte Bewilligungsmiete für Neubauwohnungen der Einkommensgruppe A (Haushalte, die die Ein-
kommensgrenze einhalten) aktuell 7,00 €/m² Wohnfläche, für die der Einkommensgruppe B (Haus-
halte, die die Einkommensgrenze um bis zu 40 % überschreiten können) 7,80 €/m² Wohnfläche. Das
Mietniveau entspricht dem der Städte Köln, Düsseldorf und Münster, während in anderen Kommunen
75,0
91,4 98,6 94,2 82,6
153,1
169,4 176,7 171,7
137,1
81,3 83,3 92,3 89,6
72,6
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Baufertigstellungen
Neubau 2019
Baufertigstellungen
Neubau 2020
Baugenehmigungen
2019
Baugenehmigungen
2020
Gebäudebestand
Bonn (31.12.2020)
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung insgesamt
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in EFH
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in MFHSeite 36 von 55
32
in NRW nur geringere Bewilligungsmieten zulässig sind. Für die Nutzung der Wohnungen ist ein Wohn-
berechtigungsschein der jeweiligen Einkommensgruppe erforderlich.
5.1 Geförderter Wohnungsbestand
Der Bestand geförderter Wohnungen betrug in Bonn zum 31.12.2020 insgesamt 10.114 Wohnungen.
Hierzu zählen geförderte Miet- und Eigentumswohnungen bzw. Eigenheime. Der geförderte Woh-
nungsbestand ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken, im Vorjahr ist der Rückgang be-
sonders stark ausgefallen. Gegenüber 2019 hat sich die Anzahl der geförderten Wohneinheiten im
Stadtgebiet um 1.631 Wohneinheiten bzw. ca. 14% reduziert.
In 2020 gab es im Stadtgebiet 982 Gebäude mit geförderten Wohnungen. Auch hier ist ein Rückgang
des Bestands seit 2016 zu verzeichnen. In 2020 fiel auch dieser Rückgang jedoch besonders stark aus.
Die Anzahl der Gebäude mit geförderten Wohnungen hat sich beinahe halbiert. Hierbei handelte es
sich vor allem um Gebäude mit wenigen geförderten Wohneinheiten. Der Anteil von Gebäuden mit
geförderten Wohnungen am Gesamtgebäudebestand ist in diesem Zeitraum von ca. 3,8% auf 3,4%
gesunken.
Abbildung 44: Gesamtbestand geförderter Wohnungen und von Gebäuden mit geförderten Wohnungen in Bonn
2.162 2.031 1.936 1.850 982
12.041 11.790 11.773 11.745
10.114
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
2016 2017 2018 2019 2020
Gebäude mit geförderten
Wohnungen
Geförderte WohnungenSeite 37 von 55
33
Abbildung 45: Entwicklung geförderter Wohnungsbestand 2016-2020 differenziert nach Stadtbezirken
Dies liegt zum einen an fehlender Neubauaktivität größeren Umfangs, zum anderen am verstärkten
Auslaufen früherer Bindungen, die entweder planmäßig enden oder aber durch vorzeitige Ablösung
der Förderdarlehen durch die Eigentümer drastisch verkürzt werden. Beides führt dazu, dass die Miet-
preis- und Belegungsbindung der geförderten Wohnungen entfällt und sie auf dem regulären Woh-
nungsmarkt angeboten werden können. Der Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwohnungsbe-
stand lag 2016 bei ca. 7,1% und hat sich bis 2020 auf ca. 5,8% verringert. Den prozentual höchsten
Bestand geförderter Wohnungen weist der Stadtbezirk Beuel mit 7,8 % auf. Die wenigsten geförderten
Wohnungen mit 3,2 % des Wohnungsbestandes befinden sich in Bad Godesberg.
Abbildung 46: Bestand geförderter Wohnungen und Anteil am Gesamtwohnungsbestand zum 31.12.2020
2016 2017 2018 2019 2020
Stadtbezirk Bonn 6.046 5.935 5.807 5.897 5.094
Stadtbezirk Bad Godesberg 1.748 1.748 1.753 1.723 1.234
Stadtbezirk Beuel 3.021 2.954 3.008 2.985 2.719
Stadtbezirk Hardtberg 1.226 1.153 1.205 1.140 1.067
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk Hardtberg
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad
Godesberg
Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk
Hardtberg
Bundesstadt Bonn
Geförderter Wohnungsbestand Anteil am GesamtwohnungsbestandSeite 38 von 55
34
5.2 Fertiggestellte geförderte Wohnungen
Im vergangenen Jahr wurden 168 geförderte Wohnungen in Bonn fertiggestellt21. Dies bedeutet eine
leichte Steigerung gegenüber den Fertigstellungszahlen des Vorjahres. Im Zeitraum 2011-2020 wurden
durchschnittlich 153 Wohnungen mit Mitteln der Wohnraumförderung in Bonn errichtet. Die lineare
Trendlinie zeigt einen leichten, aber kontinuierlichen Anstieg der im Jahr fertiggestellten geförderten
Wohnungen.
Abbildung 47: Im Jahr fertiggestellte geförderte Wohnungen in Bonn22
Geförderte Wohnungen machten an den insgesamt in 2019 fertiggestellten Neubauwohnungen einen
Anteil von 11,2 % aus. Weil sich die Gesamtzahl fertiggestellter Wohnungen in 2020 um 432 auf 992
Wohnungen verringert hat, hat sich der Anteil neuer geförderter Wohnungen an den Fertigstellungs-
zahlen auf 16,9 % erhöht.
Die höchsten Anteile waren in den Jahren 2016 mit 31,7 % und in 2018 mit 28,8 % zu verzeichnen. In
den kommenden Jahren ist durch die Einführung und Anwendung des Bonner Baulandmodells von
einer Steigerung der Anzahl errichteter Wohnungen im geförderten Wohnungsbau und von einer Zu-
nahme ihres Anteils an den Fertigstellungszahlen auszugehen.
21 Die Fertigstellung wird zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit erfasst
22 Die Anzahl der in 2018 fertiggestellten geförderten Wohneinheiten wurde gegenüber dem Wohnungsmarktbericht 2019
von 176 auf 189 Wohneinheiten korrigiert.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bonn 92 149 98 121 61 389 107 189 160 168
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Bonn Linear (Bonn)Seite 39 von 55
35
Abbildung 48: Anteil neuer geförderter Wohnungen am den Baufertigstellungen von Wohnungen insgesamt
5.3 Bewilligte geförderte Wohneinheiten und Fördermittel
Nachdem in 2019 nur für 48 Wohnungen in Bonn Maßnahmen aus Mitteln der Wohnraumförderung
NRW bewilligt wurden, hat sich die Anzahl in 2020 auf 177 Wohnungen erhöht. Zu den Maßnahmen
zählen Eigentumsmaßnahmen, Modernisierung und Neubauwohnungen. In 2020 wurden Fördermittel
für 135 Neubauwohnungen, für 41 Modernisierungen und für eine Eigentumsmaßnahme bewilligt.
Abbildung 49: Anzahl der Wohnungen für die Maßnahmen aus Mitteln der Wohnraumförderung NRW bewilligt wurden
Entsprechend der Entwicklung der Anzahl der Maßnahmen, für die Mittel der Wohnraumförderung
bewilligt wurden, hat sich auch die Höhe der bewilligten Wohnraumfördermittel erhöht. In 2020 be-
liefen sich die bewilligten Fördermittel auf insgesamt 21.100.000 Euro. 100.000 Euro entfielen auf Ei-
gentumsmaßnahmen, 2.200.000 Euro auf die Modernisierung von Mietwohnungen und 18.800.000
Euro auf den Neubau von Mietwohnungen. Insgesamt entspricht dies einer Steigerung gegenüber dem
Vorjahr um 17.200.000 Euro. In 2018 wurden 15.400.000 Euro bewilligt.
14,8% 16,4% 16,5% 17,9%
4,7%
31,7%
8,7%
28,8%
11,2%
16,9%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2018 2019 2020
Bewilligte Eigentumsmaßnahmen 6 3 1
Bewilligte Modernisierungen 17 32 41
Bewilligte Neubauwohnungen 107 13 135
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200Seite 40 von 55
36
Abbildung 50: Bewilligte Wohnraumfördermittel NRW differenziert nach Verwendungszweck
5.4 Auslaufende Mietpreis- und Belegungsbindungen
Mit Mitteln der Wohnraumförderung Nordrhein-Westfalen errichtete Mietwohnungen unterliegen ei-
ner zeitlich befristeten Mietpreis- und einer Belegungsbindung.
In Bonn hat sich der Bestand dieser Wohnungen in den letzten Jahren stark reduziert, da insbesondere
Bindungen älterer Bestände durch vorzeitige, außerplanmäßige Rückzahlungen der Darlehen durch die
Verfügungsberechtigten verkürzt wurden und der Neubau geförderter Wohnungen diesen Rückgang
nicht kompensieren kann. Auch in den kommenden Jahren wird sich diese Entwicklung fortsetzen. In
den Jahren 2021 bis 2030 werden nach aktuellem Stand pro Jahr durchschnittlich mehr als 500 geför-
derte Wohnungen aus der Bindung fallen. Besonders auffällig sind die prognostizierten Rückgänge in
2024 mit 1.191 Wohnungen und in 2027 mit 1.118 Wohnungen. Diese können anschließend zu höhe-
ren Mietpreisen auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden und stehen der städtischen Woh-
nungsvermittlung nicht mehr zur Verfügung.
2018 2019 2020
Eigentumsmaßnahmen 1.000.000 500.000 100.000
Modernisierung Mietwohnungen 800.000 1.700.000 2.200.000
Neubau Mietwohnungen 13.600.000 1.700.000 18.800.000
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000Seite 41 von 55
37
Abbildung 51: Anzahl der voraussichtlich bis 2030 auslaufenden Mietpreis- und Belegungsbindungen23
6 Grundstücks- und Immobilienmarkt
Die Informationen zum Grundstücks- und Immobilienmarkt in Bonn entstammten größtenteils des
Grundstücksmarktberichtes 2021, welcher durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte her-
ausgegeben wird. Der Bericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung des vergangenen Jahres dar und
informiert über das Preisniveau in den unterschiedlichen Ausprägungen des Grundstücksmarktes. Der
Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten und
Auswertungen der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung.
Er wird seit 1984 jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn her-
ausgegeben und ist auf der Homepage des Gutachterausschusses abrufbar. 24
Die Informationen zur Höhe und zur Entwicklung der Angebotsmieten stammen von dem Unterneh-
men Value AG (bis Dezember 2019 empirica-systeme GmbH), welches auf die Verarbeitung, Analyse
und Bereitstellung von Immobilienmarktdaten und -informationssystemen spezialisiert ist. Die Markt-
datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deut-
schen Immobilienmarktes. Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Im-
mobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen. Die Daten werden von der Bonner Statistikstelle ana-
lysiert und für verschiedene Verwendungszwecke aufbereitet.
23 Umfasst Mietwohnungen in 10-jähriger und verkürzter Nachwirkungsfrist sowie mit planmäßig auslaufender
Zweckbindung
24 https://www.bonn.de/microsite/gutachterausschuss/produkte/Grundstuecksmarktbericht.php
220 241
138
1.191
687
485
1.118
712
220 154
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030Seite 42 von 55
38
6.1 Anzahl der Verträge / Kauffälle
Dem Gutachterausschuss wurden von Notaren, Amtsgerichten, der Enteignungsbehörde und der Um-
legungsstelle 2.493 Urkunden mit insgesamt 2.867 Kauffällen, die im Jahr 2020 über Grundstücke im
Stadtgebiet von Bonn abgeschlossen wurden, zugeleitet. Die Gegenüberstellung zu 2019 zeigt, dass
sich die Anzahl aller registrierten Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % verringert hat. Der
Rückgang der registrierten Kauffälle ist in allen erfassten Teilbereichen festzustellen.
Abbildung 52: Langfristige Entwicklung verschiedener Kauffallzahlen
6.2 Flächenumsatz unbebauter Grundstücke
Die Situation auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke wird neben der Zahl der Kauffälle auch
durch den während eines Jahres erzielten Flächen- und Geldumsatz wiedergegeben. Die folgenden
Diagramme zeigen die Veränderungen dieser Umsätze seit 2011 für baureifes Land, Rohbauland und
Bauerwartungsland. Nicht dargestellt ist der Umsatz für Flächen, denen im Zuge der Kaufvertragsaus-
wertung kein Entwicklungszustand (z.B. Verkehrsflächen) zugeordnet wurde (in 2020 0,03 ha).
Der Umsatz für baureifes Land hat sich gegenüber dem Vorjahr um 2,1 ha bzw. 14,2 % auf 16,9 ha
gesteigert. Seit 2017 ist ein leichter Anstieg des Flächenumsatzes zu verzeichnen, nachdem er in den
Vorjahren eher rückläufig war. Die Umsätze für Rohbauland und für Bauerwartungsland hingegen sindSeite 43 von 55
39
gegenüber dem Vorjahr auf 0,3 ha bzw. 0,8 ha gesunken. Hier zeigt auch die langfristige Entwicklung
einen stetigen Rückgang der Umsatzzahlen.
Abbildung 53: Langfristige Entwicklung des Flächenumsatzes unbebauter Grundstücke
6.3 Flächenumsatz bebauter Grundstücke
Der Flächenumsatz bebauter Grundstücke wird in Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern und
in Grundstücke mit Mehrfamilienhaus- und Mischobjekten differenziert. Gegenüber 2019 hat sich der
Flächenumsatz der Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern um einen Hektar auf 27 ha erhöht.
Bei Mehrfamilienhaus- und Mischobjekten liegt er konstant bei 14 ha.
Abbildung 54: Langfristige Entwicklung des Flächenumsatzes bebauter GrundstückeSeite 44 von 55
40
6.4 Geldumsatz unbebauter Grundstücke
Mit unbebauten Grundstücken wurden in Bonn in 2020 91,2 Mio. Euro umgesetzt. Der Großteil entfiel
davon mit ca. 87 Mio. Euro auf baureifes Land. Hier ist seit 2015 ein kontinuierlicher Anstieg des Geld-
umsatzes festzustellen. Die Geldumsätze für Rohbauland und für Bauerwartungsland sind gegenüber
dem Vorjahr gesunken und bewegen sich auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau von 0,6 bzw. 1,5
Mio. Euro.
Abbildung 55: Langfristige Entwicklung des Geldumsatzes unbebauter Grundstücke
6.5 Geldumsatz bebauter Grundstücke
Der Geldumsatz bebauter Grundstücke bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren.
In 2020 wurden 293 Mio. Euro für Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern und 254 Mio. Euro
für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern und Mischobjekten investiert.Seite 45 von 55
41
Abbildung 56: Langfristige Entwicklung des Geldumsatzes bebauter Grundstücke
6.6 Indexreihe für Baulandpreise
Die Entwicklung der Preise von Wohnbaugrundstücken in Bonn, die Entwicklung der Baukosten für
Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk) in NRW25 sowie die Entwicklung der Verbraucherpreise in
Deutschland26 sind in Abbildung 64 dargestellt. Es sind weiterhin starke Preisanstiege von Ein- und
Zweifamilienhausgrundstücken und von Mehrfamilienhausgrundstücken zu verzeichnen. Während die
Preisentwicklung zu Beginn der 2000er-Jahre noch relativ parallel zur Entwicklung der Baukosten für
Wohngebäude in NRW und zu den Verbraucherpreisen verlieft, hat sich diese bei den Ein- und
Zweifamilienhausgrundstücken ab 2010 und bei den Mehrfamilienhausgrundstücken seit 2014
entkoppelt. Eine Verlangsamung der Preisentwicklung ist aktuell nicht festzustellen.
25 www.it.nrw.de
26 www.destatis.deSeite 46 von 55
42
Abbildung 57: Entwicklung der Indexreihen von Baulandpreisen, Wohngebäude-Baukosten und Verbraucherpreisen27
6.7 Entwicklung der Anzahl von Wohnungsangeboten
Seit 2015 (frühester vorliegender Datensatz) hat sich die Anzahl der im freien Mietmarkt inserierten
Wohnungsangebote stetig reduziert. Wurden in 2015 noch 6.791 Wohnungsangebote inseriert, waren
es in 2020 nur noch 4.914. Dies stellt einen Rückgang um 27,6 % bzw. um 1.877 Angebote dar. Gegen-
über dem Vorjahr ist in 2020 ein Rückgang um 10 % bzw. 567 Angebote zu beobachten. Nachdem die
Anzahl der inserierten Miet-Neubauwohnungen in den Vorjahren relativ konstant war, ist sie in 2020
ebenfalls deutlich auf 256 Angebote gesunken.
27 Umfasst Mietwohnungen in 10-jähriger und verkürzter Nachwirkungsfrist sowie mit planmäßig auslaufender
ZweckbindungSeite 47 von 55
43
Abbildung 58: Entwicklung der Anzahl von Mietangeboten
6.8 Entwicklung der Angebotsmieten28
Angebotsmieten basieren auf veröffentlichten Inseraten aus Immobilienplattformen und Internet-An-
geboten von Tageszeitungen für Erst- und Wiedervermietungen von Wohnungen. Sie stellen nur einen
kleinen Teil des gesamten Mietmarktes dar und liegen in der Regel über den Miethöhen langfristig
bestehender Mietverhältnisse (Bestandsmieten).29
Die durchschnittliche Kaltmiete inserierter Bestands- und Neubauwohnungen liegt in Bonn in 2020 bei
10,91 €/m². Sie ist seit 2015 um 1,76 €/m² und somit um 19,2 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr
ist eine Steigerung um 0,44 €/m² bzw. 4,2 % festzustellen. Der Anstieg liegt über der für den gleichen
Zeitraum festzustellenden Inflationsrate, welche für Nordrhein-Westfalen 2020 um 5,5% gegenüber
dem Stand von 2015 anstieg.30 Dieser Anstieg erfolgte stetig und lässt sich ähnlich für alle Wohnungs-
größenklassen beobachten. Die Anstiegstendenz lässt sich auch für die Teilräume der Bundesstadt
Bonn verallgemeinern.
28 Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
29 Nicht berücksichtigt werden:
Wohnungen in Wohnheimen und sonstigen Einrichtungen, die nicht dem freien Wohnmarkt zur Verfügung ste-
hen, sofern diese identifiziert werden können.
Wohnungen mit weniger als 25 m² oder mehr als 175 m² anrechenbarer Mietfläche. Beide Fälle sind im Miet-
wohnmarkt selten, und es handelt sich i. d. R. um Ausreißer mit eher außergewöhnlichen Konditionen, wenn
nicht gar um fehlerhafte Datensätze. Da der Quadratmeterpreis von Wohnungen mit zunehmender Größe
sinkt, können solche Sonderfälle das Ergebnis verzerren.
Angebote, die einen Wohnungsberechtigungsschein voraussetzen (Geförderter Wohnraum). Diese sind definiti-
onsgemäß auf eine Untergruppe der Wohnungssuchenden begrenzt und stehen nicht dem freien Markt zur
Verfügung. Bei der Analyse ist gleichwohl zu berücksichtigen, dass für auf günstigere Mieten angewiesene
Wohnungssuchende zusätzliche Angebote zur Verfügung stehen.
30 Quelle: Verbraucherpreisindex NRW (IT.NRW)
6791 6404 6361 5881 5481 4914
442 496 495 457 447 256
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Anzahl von Angeboten im freien Mietmarkt davon im NeubauSeite 48 von 55
44
Abbildung 59: Entwicklung der Angebotsmieten
Die durchschnittliche Kaltmiete inserierter Bestandswohnungen ist nur wenig günstiger als die der in-
serierten Wohnungen insgesamt. Dies ist auf die vergleichsweise geringen Fallzahlen im Segment der
Neubauwohnungen zurückzuführen. Die durchschnittlichen (Angebots-)Kaltmieten von Neubauwoh-
nungen betragen 12,94 €/m². Im Vorjahr lagen sie noch bei 12,46 €/m², in 2015 waren es 11,09 €/m².
Gegenüber 2015 ist eine Steigerung um 16,7 % zu verzeichnen.
Abbildung 60: Entwicklung der Mietwohnungsangebote nach Preiskategorien
Die konstant steigenden Mieten führen zu einer Verknappung des Angebots günstiger Wohnungen. In
2015 wurden noch 50,9 % aller inserierten Wohnungsangebote den Preiskategorien „unter 7,5 €/m²“
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Durchschnittliche Kaltmiete in €
pro m² 9,15 € 9,44 € 9,76 € 10,12 € 10,47 € 10,91 €
im Bestand 9,01 € 9,32 € 9,63 € 9,98 € 10,29 € 10,79 €
im Neubau 11,09 € 10,87 € 11,35 € 11,86 € 12,46 € 12,94 €
6,00 €
7,00 €
8,00 €
9,00 €
10,00 €
11,00 €
12,00 €
13,00 €
14,00 €
Durchschnittliche Kaltmiete in € pro m² im Bestand im Neubau
14,90% 11,30% 7,80% 4,90% 3,90% 3,20%
36,00%
32,40% 29,80%
24,60% 20,40% 15,70%
35,20%
38,90%
39,10%
41,90%
40,60%
39,10%
13,90% 17,50% 23,30% 28,50% 35,10% 42,00%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2015 2016 2017 2018 2019 2020
unter 7,50 7,50 bis < 9,00 9,00 bis < 11,00 11,00 und mehrSeite 49 von 55
45
und „7,5 €/m² bis < 9 €/m²“ zugeordnet. In 2020 konnten nur noch 18,9 % diesen Kategorien zugeord-
net werden. Parallel hat sich der Anteil der Wohnungsangebote, die eine Kaltmiete von mindestens 11
€/m² aufweisen, von 13,9 % in 2015 auf 42 % in 2020 erhöht. Das Wohnungsangebot wird also nicht
nur stetig geringer, sondern auch teurer.
7 Ausblick auf Bautätigkeiten in 2021
Mit der Erstellung der Statistik der Baufertigstellungen wird durch die Statistikstelle der Stadt Bonn
auch eine Baugenehmigungsstatistik31 und eine Statistik zu Bauüberhängen veröffentlicht. Die Statistik
zum Bauüberhang umfasst alle bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen (stan-
dardmäßig verfallen Baugenehmigungen in NRW nach drei Jahren ohne Baubeginn, können aber ver-
längert werden). In der Praxis können formell noch gültige Baugenehmigungen verworfen oder hinfäl-
lig geworden sein, oder sich gegenseitig ausschließen (bspw. Genehmigung mehrerer Planungen für
ein Gebiet). Aus diesen Gründen bietet der Bauüberhang kein zuverlässiges Bild der in Kürze zu erwar-
tenden Baufertigstellungen.
Nachdem in 2019 noch eine Steigerung der Baugenehmigungszahlen für Wohngebäude gegenüber
dem Vorjahr festgestellt werden konnte (2018 = 173 Wohngebäude), hat sich ihre Anzahl in 2020 auf
156 Wohngebäude reduziert. Zudem hat sich in 2020 der Anteil der Baugenehmigungen für
Wohngebäude mit ein oder zwei Wohnungen auf 50 % aller Baugenehmigungen reduziert. Höhere
relative Anteile weisen Wohngebäude mit 20 oder mehr Wohnungen (10%) und Wohngebäude mit 10
bis 19 Wohnungen auf (16%).
31 Die Baugenehmigungsstatistik umfasst die Gesamtheit aller bewilligten Baumaßnahmen des Vorjahres
123; 54%
55; 24%
35; 15%
17; 7%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
78; 50%
37; 24%
25; 16%
16; 10%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
Abbildung 61: Baugenehmigungen von Wohngebäuden in
2019 - 230 Neubau-Wohngebäude
Abbildung 62: Baugenehmigungen von Wohngebäuden in
2020 - 156 Neubau-WohngebäudeSeite 50 von 55
46
Der Bauüberhang32 – also die Anzahl der ausstehenden Neubau-Wohngebäude33 – lag 2020 bei 365
Wohngebäuden. In 2019 waren es noch 494 und in 2018 528 Wohngebäude. Die Anzahl der Bauüber-
hänge ist also rückläufig. Die Statistiken der Bauüberhänge in 2020 verzeichnen einen hohen Anteil
(46,9%) an ausstehenden Neubau-Wohngebäuden mit lediglich ein oder zwei Wohnungen. Zu den Vor-
jahren ist dies allerdings ein leichter Rückgang ihres Anteils an der Gesamtzahl der Bauüberhänge.
Durch das Bonner Baulandmodell34 müssen - nach der im Juni 2021 durch den Rat beschlossenen Mo-
difizierung - bei allen Vorhaben ab einem Schwellenwert von 20 Wohneinheiten, für welche neues
Planungsrecht geschaffen wird, 50% der BGF Wohnen im geförderten Wohnungsbau errichtet werden.
Bei Vorhaben mit 8 – 20 müssen 40% der BGF Wohnen als geförderter Wohnungsbau errichtet werden.
Bisherige Erfahrungen zeigen, dass dieser in der Regel im Geschosswohnungsbau realisiert wird. Auf-
grund der üblichen Verfahrensdauer ist noch kein Planverfahren mit durch das Baulandmodell vorge-
gebenen fixen prozentualen Anteilen geförderten Wohnungsbaus vollständig abgeschlossen worden.
In den Folgejahren wird das Baulandmodell zu einem höheren Anteil geförderter Wohnungen an den
Baufertigstellungszahlen führen. Genauere Informationen zur Anwendung des Bonner Baulandmo-
dells und den Potentialen der von ihm erfassten Bebauungsplanverfahren hat die Verwaltung mit dem
Bericht zur Evaluierung des Bonner Baulandmodells im Sommer 2020 vorgelegt (Ds-Nr. 201298).
Auch die Erstellung und Umsetzung des Konzepts zur Wohnbaulandaktivierung (Ds-Nr. 1912433) wird
noch keinen Einfluss auf die Baufertigstellungszahlen in 2021 haben, weil für die zunächst in den Fokus
genommenen größeren Wohnbaupotentiale die Verfahren zur Baurechtschaffung erst noch durchge-
führt werden müssen.
32 Die Gesamtheit aller bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen, Baumaßnahmen. Standardmäßig verfallen Baugeneh-
migungen in NRW nach 3 Jahren ohne Baubeginn (bzw. nach einjährigem Baustopp), können aber verlängert werden.
33 Neubau-Wohngebäude ohne Wohnheime
34 https://www.bonn.de/vv/produkte/wohnungsmarktentwicklung-bonner-baulandmodell.php
248; 50%
135; 27%
82; 17%
29; 6%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
171; 47%
106; 29%
58; 16%
30; 8%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungne
mit 20 oder mehr Wohnungen
Abbildung 63: Bauüberhang 2019: 494 ausstehende Neubau-
Wohngebäude
Abbildung 64: Bauüberhang 2020: 365 ausstehende Neubau-
WohngebäudeSeite 51 von 55
47
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums wird eine wohnbauliche Entwick-
lung im Innenbereich mit den aktuellen durchschnittlichen Dichtewerten alleine nicht mehr ausrei-
chend sein, um den resultierenden Wohnraumbedarf zu decken. Auch die laufende Regionalplanüber-
arbeitung lässt keine nennenswerte Zunahme der zur Verfügung stehenden Siedlungsflächen erwar-
ten. Vor diesem Hintergrund ist eine strategische Diskussion zur Weiterentwicklung der Wohnbauflä-
chen und deren Ausnutzung dringend erforderlich.
8 Fazit
Der Wohnungsmarktbericht 2020 zeigt, dass die Bundesstadt Bonn von einem angespannten Woh-
nungsmarkt geprägt ist. Signifikante Entwicklungen sind der kontinuierliche Rückgang des geförderten
Wohnungsbestandes, der Anstieg der Angebotsmieten für Mietwohnungen und der Kaufpreise für un-
bebaute und bebaute Grundstücke sowie eine stetig abnehmende Anzahl inserierter Wohnungsange-
bote. Im Vergleich zum Vorjahr ist sowohl die Anzahl der fertiggestellten Neubauwohnungen, als auch
die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen zurückgegangen.
Im Vergleich zum Wohnungsbestand wurden größere Wohnungen, sowohl im Ein- als auch im Mehr-
familienhausbau errichtet. Die Anzahl der fertiggestellten geförderten Wohnungen ist hingegen ge-
genüber dem Vorjahr leicht gestiegen und auch der langfristige Trend deutet eine kontinuierliche Stei-
gerung der Fertigstellungszahlen in diesem Segment an. Ihr Anteil an den gesamten Baufertigstellungs-
zahlen hat sich ebenfalls erhöht. Dies kann allerdings die Abnahme der Anzahl der geförderten Woh-
nungen durch Bindungsauslauf, etc. nicht kompensieren. Durch die Anwendung des Bonner Bauland-
modells ist in den kommenden Jahren von einer weiteren Steigerung der Fertigstellungszahlen geför-
derter Wohnungen auszugehen.Seite 52 von 55
48
Glossar
Begriffe und Anmerkungen
Sofern nicht anders ausgewiesen, gelten für alle Indikatoren diejenigen Definitionen, welche von
IT.NRW im Anhang des Erhebungsbogens „Statistik der Baugenehmigungen“ aufgeführt werden. Die-
ses Dokument kann unter https://www.statistik-bw.de/baut/servlet/LaenderServlet heruntergeladen
werden. Im Folgenden werden die verwendeten Begriffe kurz zusammengefasst und ggf. um indikator-
spezifische, methodische Anmerkungen erweitert.
Bauüberhang
Die Gesamtheit aller bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen, Baumaßnahmen. Beim Bauüber-
hang und den Baugenehmigungen ist aus methodischer Sicht darauf hinzuweisen, dass diese nicht un-
bedingt die Gesamtheit aller in Durchführung befindlichen Baumaßnahmen erfassen. Es ist nicht un-
üblich, dass der Genehmigungsbogen mit starker Verzögerung oder sogar zeitgleich mit der Fertigstel-
lungsbenachrichtigung bei der Statistikstelle eingeht. Gerade bei Großprojekten erfolgt die formelle
Genehmigung zudem u. U. zu einem fortgeschrittenen Zeitpunkt des Abstimmungsprozesses zwischen
Stadt und Bauherrn. Standardmäßig verfallen Baugenehmigungen in NRW nach 3 Jahren ohne Baube-
ginn (bzw. nach einjährigem Baustopp), können aber verlängert werden. In der Praxis können formell
noch gültige Baugenehmigungen verworfen oder hinfällig geworden sein, oder sich gegenseitig aus-
schließen (Beispiel: ein Bauherr hat für ein Gebiet mehrere Planungen genehmigen lassen). Aus all
diesen Gründen bildet der Bauüberhang kein zuverlässiges Bild der in Kürze zu erwartenden Baufertig-
stellungen ab.
Fertigstellung
Rechtlich erfolgt die Fertigstellung einer Baumaßnahme mit der Abnahme durch die Bauaufsichtsbe-
hörde. Für die Statistik wird aber das Verarbeitungsdatum in der Statistikstelle als Fertigstellungsda-
tum verbucht. Dies dient der Vermeidung häufiger Nachkorrekturen.
Gebäude
Auf Dauer eingerichtete, überdachte Bauwerke, welche von Menschen betreten werden können und
geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Gegenständen zu dienen.
NichtwohngebäudeSeite 53 von 55
49
Als Nichtwohngebäude im statistischen Sinn gelten alle Gebäude, die nicht primär zu Wohnzwecken
dienen. Nichtwohngebäude (NWG) können aber sehr wohl Wohnungen beinhalten. Hauptkriterium
der Unterscheidung von Wohngebäuden bei Mischnutzung ist der zu Nichtwohnzwecken verwendete
Flächenanteil. Zu den Nichtwohngebäuden zählen auch Hotels, Gasthöfe, Pensionen sowie die soge-
nannten Anstaltsgebäude - eine vielfältige Gruppe von Gebäuden mit Sonderfunktionen, zu denen u.
A. Krankenhäuser, Pflegeheime, Kasernen, Internate, Klöster oder Justizvollzugsanstalten gehören.
Diese Gebäude können zwar durchaus auch zum Wohnen dienen, laut Gesetzgeber ist ihre primäre
Funktion aber eine andere. Im Gegensatz zu den Statistischen Bundes- und Landesämtern zählt die
Bonner Statistikstelle auch die Kategorie der ‚Sammelunterkünfte für Flüchtlinge‘ zu den Anstaltsge-
bäuden.
Räume
Eigentlich: Wohnräume. Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlaf-
räume konzipiert sind. Auch zweckentfremdete Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder
mehr Quadratmetern Fläche werden als Räume gezählt. Bad, Toiletten, Flur und Wirtschaftsräume
unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt. Der baustatistische Begriff weicht vom auf dem Woh-
nungsmarkt gebräuchlichen Begriff „Zimmer“ ab, welcher z. B. die Küche nicht mitzählt.
Umbau
Umgangssprachlicher Begriff zur Erfassung aller genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen an beste-
henden Gebäuden. Abgesehen von unter die Bagatellregelung fallenden Baumaßnahmen, zählen dazu
alle Bautätigkeiten, bei denen Wohn- bzw. Nutzfläche gewonnen, verändert, verloren oder umgewid-
met wird.
Vollgeschosse
Gezählt werden Geschosse im Sinne der Landesbauordnung (§20 Abs. 1 BauNVO NRW). Keller- und
Dachgeschosse werden i. d. R. nicht berücksichtigt.
Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst im Sinne der Bundeswohnflächenverordnung die Grundflächen der Räume,
die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Bei Wohnheimen zählen zudem die Flächen der Ge-
meinschaftsräume zur Gesamtwohnfläche.
WohngebäudeSeite 54 von 55
50
Als Wohngebäude (WG) gilt jedes Gebäude, das primär zu Wohnzwecken dient. Unter diese Definition
fallen auch Wohnheime (siehe dort). Wohngebäude, welche keine Wohnheime sind, werden im Rah-
men dieser Statistik zur Abgrenzung auch als ‚sonstige Wohngebäude‘ geführt.
Wohnheime
Wohnheime sind eine Sonderform der Wohngebäude, in denen bestimmte Gesellschaftsgruppen
(bspw. Senioren oder Studenten) gemeinschaftlich wohnen und Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. Ge-
meinschaftsverpflegung, Gemeinschaftsräume) nutzen. Bewohner von Wohnheimen führen einen ei-
genen Haushalt. Zu beachten ist, dass in der Baustatistik nicht primär zu Wohnzwecken dienende Un-
terkünfte als sogenannte Anstaltsgebäude ebenso unter die Nichtwohngebäude gezählt werden wie
Hotels und Gasthöfe (siehe: Nichtwohngebäude).
Wohnung
Zu Wohnzwecken bestimmte, nach außen abgeschlossene Einheit aus einem oder mehreren Räumen,
welche – u. U. unter Verwendung zusätzlicher Gemeinschaftsräume - die Führung eines eigenen Haus-
halts ermöglicht.Seite 55 von 55