Bürgerantrag: Zeitgerechtes Wohnen für Kessenicher Familien durch klimafreundlichen Ausbau

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
220241-01 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bürgerantrag: Zeitgerechtes Wohnen für
Kessenicher Familien durch klimafreundlichen
Ausbau
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 01.06.2022 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 07.06.2022 Entscheidung
Inhalt der Stellungnahme:
Die Antragsteller beantragen für ihre Hausgrundstücke im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Kessenich, Erftweg und für weitere Grundstücke in der Umgebung,
dass die Verwaltung zeitnah eine Aufstockung der Bestandsgebäude um ein
zusätzliches Vollgeschoss planungsrechtlich ermöglicht.
Eine solche Nachverdichtungsmaßnahme ist ausdrückliches Ziel der
Bauleitplanung, wonach die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch
Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Für die im Antrag genannten
Grundstücke existiert kein qualifizierter Bebauungsplan. Die Zahl der
zulässigen Vollgeschosse richtet sich gemäß § 34 BauGB danach, ob sich ein
Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Wie die Antragsteller richtig ausführen, mussten Bauvoranfragen zur
Aufstockung zwei einzelner Wohngebäude jeweils in einer Reihenhauszeile im
angesprochenen Bereich in Kessenich (Wasserland) abgelehnt werden, da sich
die Vorhaben eben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (s.
DS 211134 und DS 1912276).
Mit dem jüngst verabschiedeten Baulandmobilisierungsgesetz sind auch für
den unbeplanten Innenbereich Erleichterungen für
Nachverdichtungsmaßnahmen geschaffen worden. Danach kann vom
Erfordernis des Einfügens nicht nur im Einzelfall, sondern sogar (neu) in
mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn
- die Abweichung zum Beispiel der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung
eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes dient,
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und
- auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen
vereinbar ist und
- die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.Seite 1 von 6
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Die Grundstücke der Antragsteller (Erftweg 4 - 12) bilden gemeinsam mit den
Hausgrundstücken Erftweg 2, 14 und 16 im Sinne der Baunutzungsverordnung
eine Hausgruppe, die in städtebaulich verträglicher Weise einheitlich gestaltet
wurde (siehe Anlage "Schrägansicht"). Wie Doppelhäuser zeichnen sich auch
Hausgruppen dadurch aus, dass sie durch gemeinsame Nachbargrenzen eine
erhöhte bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke ermöglichen: Während bei
Einzelhäusern in offener Bauweise jeweils seitliche Grenzabstände von
mindestens 3 m einzuhalten sind, müssen Doppelhaushälften nur einseitigen
Grenzabstand einhalten. Hausgruppenmittelhäuser werden sogar beidseitig
grenzständig errichtet.
Dieser Vorteil der erhöhten Ausnutzbarkeit geht einher mit Beschränkungen der
Gestaltungsfreiheit einzelner oder mehrerer Eigentümer einer Hausgruppe:
Ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe verlangt, dass die Gebäude in
wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden
(BVerwG, Beschluss vom 19. März 2015 – 4 B 65/14 –, Rn. 6, juris).
Bei der Beurteilung, ob bei einer Aufstockung nur von Teilen einer Hausgruppe
die Maßgaben der Verträglichkeit und Abstimmung erfüllt sind, sind einerseits
quantitative Maßstäbe anzulegen wie Umfang der Abweichungen durch
zusätzliche Vollgeschosse, unterschiedliche Höhen der Gebäude oder
horizontale Erweiterungen. Qualitative Gesichtspunkte sind beispielsweise
unterschiedliche Dachformen wie Satteldach auf der einen, Flachdach auf der
anderen Seite (BVerwG, Urteil vom 05. Dezember 2013 – 4 C 5/12 –,
BVerwGE 148, 290-297, Rn. 16).
So kann die Aufstockung (nur) eines einzelnen Gebäudes innerhalb einer
Reihenhauszeile nicht nur zu städtebaulichen Spannungen innerhalb dieser
Reihenhauszeile führen. Durch die Vergrößerung (nur) eines der Reihenhäuser
kann sich auch die Situation der übrigen Grundstücke, die durch die
Reihenhausbebauung in der Art einer "bodenrechtlichen Lebens- und
Schicksalsgemeinschaft" verbunden sind, im Hinblick auf die Würdigung
nachbarlicher Interessen nachteilig verändern(BVerwG, Beschluss vom 10.
Januar 1994 – 4 B 158/93 –, Rn. 11, juris).
Ist - wie bei der hier in Rede stehenden Hausgruppe am Erftweg - ein
unbeplanter Innenbereich in offener Bauweise bebaut, so verstößt ein
grenzständiges Vorhaben, das errichtet wird, ohne mit den verbleibenden
Gebäuden eine Hausgruppe zu bilden, gegenüber den anderen Teilnehmern
der Hausgruppen-Schicksalsgemeinschaft grundsätzlich gegen das
drittschützende Gebot der Rücksichtnahme (vgl.BVerwG, Urteil vom 05.
Dezember 2013 – 4 C 5/12 –, juris Leitsatz).
Die Verwaltung hat den Antragstellern einen Lösungsweg aus diesem Dilemma
aufgezeigt: Alle Eigentümer einer Hausgruppe könnten sich verpflichten, künftig
eine Aufstockung um ein Vollgeschoss vorzunehmen. Die Sicherung dieser
Verpflichtung nach § 6 (1) Satz 3 Nr. 2 BauO NRW kann entweder durch
Baulasterklärung gegenüber dem Bauordnungsamt oder durch wechselseitige
zivilrechtliche Einigung erfolgen, an die die Rechtsnachfolger gebunden sind.
Bei Doppelhäusern und Hausgruppen muss diese Vereinbarung zudem die o.a.
Maßgaben der Rechtsprechung berücksichtigen, wonach der Rahmen einer
wechselseitigten Grenzbebauung nicht durch zu große Unterschiede der
Gebäude gesprengt werden darf. Eine wechselseitige Verpflichtung zurSeite 2 von 6
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Grenzbebauung, die unter Umständen erst nach Jahrzehnten verwirklicht wird,
würde die Intention des § 6 (1) Satz 3 Nr. 2 BauO NRW umgehen (s. Gädtke,
Johlen, Wenzel usw.: BauO NRW Kommentar, Wolters Kluwer, 13. Aufl. 2019,
§ 6 Randnr. 322 – 328).
Bei Einhaltung dieser Maßgaben könnte zunächst lediglich ein Teil der
Hausgruppe (hier: Nr. 4 - 12) aufstocken und die weiteren Gebäude später –
aber nicht beliebig spät - mit ihrer Aufstockung nachziehen. Zur Schaffung
notwendiger Wohnraumerweiterungen könnte dies zeitweilig in Kauf
genommen werden, sofern die Verpflichtung der anderen Eigentümer, ihre
Aufstockungen nachzuziehen, ausreichend sichergestellt ist.
Allerdings geht aus dem Bürgerantrag selbst hervor, dass die weiteren
Eigentümer der Hausgruppe nicht bereit sind, entsprechende Verpflichtungen
einzugehen.
Vor wenigen Jahren musste die Stadt in einem vergleichbaren Fall erheblichen
Schadenersatz in sechsstelliger Höhe leisten, weil sie ohne entsprechende
Sicherung eine vom Nachbargebäude erheblich abweichende Veränderung
eines grenzständigen Gebäudes genehmigt hatte und der damit nicht
einverstandene Nachbar hiergegen erfolgreich klagte.
Vor diesem Hintergrund bleibt der Verwaltung keine andere Möglichkeit, als die
Antragsteller auf die gebotene Rücksichtnahme gegenüber den anderen
Teilnehmern ihrer bodenrechtlichen Gemeinschaft hinzuweisen, sofern eine
Aufstockung um ein Vollgeschoss gewünscht wird. Daneben besteht für die
Antragsteller die Möglichkeit, moderate bauliche Veränderungen an einzelnen
Gebäuden der Hausgruppe zu beantragen, die den Hausgruppencharakter
noch wahren: Die beigefügte Anlage "Schrägansicht" zeigt beispielsweise auf
der linken Bildseite eine Hausgruppe, bei der Teile durch "Laternengeschosse"
aufgestockt wurden. Im oberen Bildbereich sieht man Gebäude, die in der
Hausgruppe Dacherweiterungen durch Gauben vorgenommen haben.
Auch die Aufstellung eines Bebauungsplanes würde hier zu keinem
befriedigenden Ergebnis führen:
a) Würde ein Bebauungsplan die offene Bauweise festsetzen, wären auch hier
die Teilnehmer von Hausgruppen an die zuvor erläuterten Maßgaben
gebunden.
b) Falls ein qualifizierter Bebauungsplan keine Bauweise festsetzen würde,
kommt die Anwendung der "Doppelhaus- und Hausgruppenrechtsprechung"
nicht in Betracht, da in diesem Fall allein der Plan abschließend die
planungsrechtlichen Voraussetzungen der Bebaubarkeit festlegt (OVG NRW,
Beschluss vom 08. Oktober 2021 – 7 B 1373/21 –, Rn. 7, juris). In diesem Fall
könnte zunächst auch ohne Baulast oder nachbarliche Vereinbarung
grenzständig gebaut werden, wenn auf dem Nachbargrundstück ein legales
Gebäude ohne Grenzabstand vorhanden ist, das geeignet ist, die Funktion der
Grenzbebauungsverpflichtung im Sinne des § 6 (1) Satz 3 Nr. 2 BauO NRW zu
übernehmen (OVG NRW, Beschluss vom 16. März 2017 – 7 B 26/17 –, Rn. 8,
juris). Ist dieses Nachbargebäude allerdings nur zweigeschossig, ist nach
Auffassung der Verwaltung die Errichtung eines dreigeschossigen Gebäudes
dennoch nicht möglich, da das dritte Geschoss, soweit es das Nachbargebäude
überragt, eine Abstandfläche auslöst, die der Maßgabe nach § 6 (3) S.1 BauOSeite 3 von 6
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NRW entgegensteht, dass Abstandflächen auf dem eigenen Grundstück liegen
müssen. Eine einseitige Aufstockung ohne sichergestellte Erwiderung
wird hier damit also nicht ermöglicht.
c) Setzte der Bebauungsplan dagegen eine geschlossene Bauweise, First-
und Traufhöhen, Satteldach und zwingend drei Vollgeschosse fest, um
langfristig ein einheitliches städtebauliches Bild herzustellen, könnten einzelne
Hausgruppenteilnehmer auch gegen den Willen ihrer Nachbarn von zwei auf
drei Vollgeschosse aufstocken und die heute nicht Bauwilligen würden mit ihren
Gebäuden auf den Bestandsschutz verwiesen. Dabei würde die Regelung des
§ 6 (1) Satz 3 Nr. 1 BauO NRW gelten, wonach eine Abstandfläche nicht
erforderlich ist vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden,
wenn nach planungsrechtlichen Vorschriftten an die Grenze gebaut werden
muss.
Es wird verwaltungsseitig aber ausdrücklich nicht befürwortet, die Interessen
der Teilnehmer einer bodenrechtlichen Schicksalsgemeinschaft, die dieser
bestehenden Gemeinschaft treu bleiben und sich nicht an einer Aufstockung
beteiligen möchten, auf diesem Wege zurückzuweisen. Bezüglich einer
beabsichtigen Bebauungsplanaufstellung zur Änderung der Bauweise hat das
BVerwG festgestellt, dass auch das private Interesse am Fortbestand der
bisherigen planungsrechtlichen Situation ein in der Abwägung zu
berücksichtigender Belang sein kann, sofern der Dritte von der beabsichtigten
Änderung mehr als nur geringfügig in seinen Interessen berührt wird (BVerwG,
Beschluss vom 01. Februar 2016 – 4 BN 26/15 –, Rn. 4, juris).
Zudem würde es aus städtebaulichen Gründen nicht befürwortet, wenn
einzelne Aufstockungen erfolgen würden, ohne dass eine zeitnahe
Lückenschließung auch durch die verbleibenden Teilnehmer der
Hausgruppengemeinschaft gesichert wäre.
In einem vergleichbaren Fall hatte die Verwaltung auf Grundlage eines
Bürgerantrags zur Aufstockung von Bungalows im Ortsteil Auerberg auf
politischen Auftrag hin eine aufwändige Befragung von Eigentümern potentiell
aufstockungsfähiger Hausgruppen vorgenommen. Im Ergebnis sprach sich die
Hälfte der Eigentümer für, die andere Hälfte gegen eine Aufstockung aus. Als
Lösungsvorschlag hatte die Verwaltung in Aussicht gestellt, dort Befreiungen
von Planfestsetzungen genehmigen zu wollen, sofern jeweiliges Einvernehmen
der Nachbarn in den Hausgruppen erzielt werden kann. Die politischen
Gremien hatten diesem Vorschlag zugestimmt (DS-Nr.1513883NV4).
Im vorliegenden Fall hat die Verwaltung oben im Text die Handlungsspielräume
der Antragsteller dargelegt: Gemeinschaftliche Aufstockung der gesamten
Hausgruppe bzw. Sicherung der Aufstockung durch Baulasten oder
Vereinbarungen und alternativ moderate bauliche Erweiterungen im Einzelfall.
Beschlussvorschlag für die Bezirksvertretung:
Die Bezirksvertretung nimmt Kenntnis von den inhaltlichen Ausführungen in der
Stellungnahme der Verwaltung und lehnt den Bürgerantrag ab. Mit diesem
Votum ist das in § 24 GO NRW für die formelle Beratung von Bürgeranträgen
vorgesehene Verfahren abgeschlossen.Seite 4 von 6
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Anlage/n
1 Schrägansicht Erftweg 2 - 16 (öffentlich)Seite 5 von 6
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