Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6719-2, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau; „Kurt-Schumacher-Straße“

Beschlussvorlage
öffentlich
220195
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6719-2,
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau; „Kurt-
Schumacher-Straße“
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 26.01.2022 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 08.02.2022 Anhörung
Rat 10.02.2022 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Die Beratung dieser Beschlussvorlage ist dringlich, da hiermit die
städtebaulichen Ziele für das Plangebiet präzisiert und aktualisiert werden. Dies
ist erforderlich, da für das Baugrundstück Fritz-Erler-Str. 9-11 und Kurt-
Schumacher-Str. 28, 26, 24 eine Voranfrage (vom 7.12.2021) zur Aufstockung
eines Bürogebäudes auf insgesamt 17 Vollgeschosse zuzüglich eines
zweigeschossigen Dachgartens vorliegt, die auf Grundlage des
Aufstellungsbeschlusses gemäß § 15 BauGB zurückgestellt werden soll. Die
verwaltungsinterne Abstimmung über die Zurückstellung konnte erst jetzt
abgeschlossen werden. Das Vorhaben widerspricht den Zielen der vom Rat
beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel und damit den Zielen des
aufzustellenden Bebauungsplanes. Die Zurückstellung muss innerhalb von drei
Monaten nach Antragseingang dem Bauherrn zugestellt sein. Zuvor ist der
Aufstellungsbeschluss im Amtsblatt bekanntzumachen und der Bauherr zur
beabsichtigten Zurückstellung gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW
anzuhören. Zur Wahrung dieser Fristen ist jetzt eine Entscheidung erforderlich.
Zudem ist fraglich, ob ein bedingter Aufstellungsbeschluss mit dem Ziel, ein
Bauvorhaben zurückzustellen, zulässig wäre. Bei planrechtsschaffenden
Satzungsbeschlüssen ist ein Bedingungsverbot verwaltungsgerichtlich
eindeutig geklärt. Da Aufstellungsbeschlüsse ebenfalls baurechtssteuernde
Funktion haben, indem sie die Zulässigkeit eines bislang zulässigen Vorhabens
einschränken können, sollte vorsorglich ein bedingter oder vorbehaltlicher
Aufstellungsbeschluss unterbleiben. Andernfalls wäre die Umsetzung der
beschlossenen Ziele des Rahmenplans gefährdet.
Beschlussvorschlag
1. Die Beschlussvorlage DS-Nr. 212278 ("Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 6719-2, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau; „Kurt-Schumacher-Straße“) wird
nicht weiterverfolgt.
2. Der Beschluss vom 18.04.2013 zur Aufstellung der Änderung desSeite 1 von 12
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Bebauungsplanes Nr. 7920-22 der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, zwischen Kurt-Schumacher-Straße, Fritz-
Erler-Straße, Heinrich-Brüning-Straße, Winston-Churchill-Straße und
Heussallee gem. §§ 2 ff. Baugesetzbuch (BauGB) wird aufgehoben.
3. Die Aufhebung des Bebauungsplans Nr.7920-22 der Bundesstadt Bonn für
ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, zwischen Kurt-Schumacher-
Straße, Fritz-Erler-Straße, Heinrich-Brüning-Straße, Winston-Churchill-Straße
und Heussallee ist gemäß §§ 2 ff BauGB aufzustellen.
4. Der Bebauungsplan Nr. 6719-2 der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, zwischen Kurt-Schumacher-Straße, Fritz-
Erler-Straße, Heinrich-Brüning-Straße, Winston-Churchill-Straße und
Heussallee ist gemäß §§ 2 ff. BauGB aufzustellen.
Begründung
zu 1:
Die Ziele des Aufstellungsbeschlusses in der Beschlussvorlage DS-Nr. 212278
("Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6719-2, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Gronau; „Kurt-Schumacher-Straße“) müssen aufgrund eines Antrags auf
weitere erhebliche Aufstockung eines Gebäudes im Eckbereich Fritz-Erler-Str. /
Kurt-Schumacher-Str. aktualisiert und präzisiert werden. Aus diesem Grund
wird die Beschlussvorlage DS-Nr. 212278 nicht weiterverfolgt.
Nachrichtlicher Hinweis:
Eine Anhörung des Ausschusses für Umwelt, Klima und lokale Agenda
(AUKLA) zu dieser Beschlussvorlage ist aus zeitlichen Gründen nicht möglich,
aber auch nicht erforderlich: Nach Zuständigkeitsordnung ist für diesen
Ausschuss bei Bebauungsplänen ohnehin ein Anhörungsrecht lediglich für
Zielbeschlüsse und Offenlagebeschlüsse, also nicht für formale
Aufstellungsbeschlüsse vorgesehen. Die noch nicht aktualisierte Fassung des
Aufstellungsbeschlusses (DS-Nr. 212278) wurde dem AUKLA dennoch zur
Beratung vorgelegt und am 20.1.2022 bereits beschlossen. Eine
Beschlussfassung des Rates über den jetzt vorgelegten aktualisierten
Aufstellungsbeschluss (DS-Nr. 220195) mit dem Vorbehalt der Anhörung des
AUKLA hätte zur Folge, dass die o.g. Dreimonatsfrist zur Zurückstellung nicht
eingehalten werden könnte. Zudem ist fraglich, ob ein bedingter
Aufstellungsbeschluss mit dem Ziel, ein Bauvorhaben zurückzustellen, zulässig
wäre. Bei planrechtsschaffenden Satzungsbeschlüssen ist ein
Bedingungsverbot verwaltungsgerichtlich eindeutig geklärt. Da
Aufstellungsbeschlüsse ebenfalls baurechtssteuernde Funktion haben, indem
sie die Zulässigkeit eines bislang zulässigen Vorhabens einschränken können,
sollte vorsorglich ein bedingter oder vorbehaltlicher Aufstellungsbeschluss
unterbleiben.
zu 2 bis 4:Seite 2 von 12
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Plangebiet:
Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau und erstreckt sich
zwischen der Kurt-Schumacher-Straße, der Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-
Brüning-Straße, der Winston-Churchill-Straße und der Heussallee. Der
Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 6719-2 erfasst eine
Fläche von ca. 4,3 ha.
Das Gebiet ist weitgehend bebaut. Die städtebauliche Struktur ist von
überwiegend drei- bis fünfgeschossigen Bürogebäuden geprägt, einzelne
Gebäude werden wohnbaulich genutzt. Im Eckbereich Kurt-Schumacher-
Str./Fritz-Erler-Str. (ehemalige Landesvertretung Niedersachsen) entsteht zur
Zeit ein Gebäude mit bis zu 9 Bürogeschossen zuzüglich zwei
Gartengeschossen. Die Bürogebäude im Plangebiet treten entweder als
mehrgeschossige Gebäude oder als Umnutzung von um die Jahrhundertwende
errichteten Villen an der Kurt-Schumacher-Straße und der Heinrich-Brüning-
Straße in Erscheinung. Dabei nehmen die neuzeitlichen Gebäude zunehmend
die Stelle der ehemaligen Wohn- und Villenbebauung ein.
Die Umgebung des Plangebietes ist ebenso durch ein höchst unterschiedliches
Maß der Bebauung gekennzeichnet. Das Spektrum reicht von
zweigeschossiger Bebauung –auch in Form von Wohnbebauung- über drei- bis
sieben Vollgeschosse bis hin zu Hochhausbauten. Hier sind das
zwanziggeschossige Bürogebäude im sogenannten Tulpenfeld, der Posttower
mit vierzig Geschossen, das ehemalige Abgeordnetenhochhaus „Langer
Eugen“ mit dreißig Vollgeschossen und das WCCB-Hotel mit siebzehn
Vollgeschossen zu nennen.
Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Sonderbaufläche mit der
näheren Zweckbestimmung Dienstleistung, Kongress und Verwaltung dar.
Darüber hinaus liegt hier der Bebauungsplan Nr. 7920-22 vom 16.04.1982 vor,
zuletzt geändert am 11.04.1988. Dieser setzt ein Sondergebiet mit der näheren
Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ in offener Bauweise fest.
Zulässig sind Vertretungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland,
Einrichtungen der Nachrichtenmedien, Abgeordnetenwohnungen und
Kindertagesstätten; Wohnungen sind als Ausnahme zulässig. Bei ein- bis
dreigeschossiger Bauweise beträgt die Grundflächenzahl (GRZ) 0,4, die
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0. Es sind nur geneigte Dachformen mit einer
Neigung von 20 bis 45° zulässig. Stellplätze und Tiefgaragen müssen in den
überbaubaren Grundstücksflächen oder in Tiefgaragen untergebracht werden.
In der 1. Änderung des Bebauungsplanes 7920-22 wurden unter anderem die
Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse in den Baufenstern an der
Heussallee 18-20 von II- auf III und in der Heussallee 22-26 von II- auf IV
Geschosse erhöht. Darüber hinaus wurden die überbaubaren
Grundstücksflächen geringfügig vergrößert, um eine mögliche Erweiterung der
Bebauung zu ermöglichen. Weiter wurde ein südlicher Teil an der Winston-
Churchill-Straße, Ecke Fritz-Erler-Straße unter neuer Bebauungsplannummer
7920-40 modifiziert und als eigenständiger Plan beschlossen. Dieser
Planbereich soll nicht Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes
6719-2 werden (siehe Übersichtsplan).Nach dem Beschluss des Bundestages,Seite 3 von 12
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den Sitz der Bundesregierung und einen großen Teil der Ministerien nach
Berlin zu verlagern, fand im Bundesviertel ein Strukturwandel hin zu einem
zentralen Büro- und Verwaltungsstandort statt.
Die Festsetzung eines Sondergebietes mit der näheren Zweckbestimmung
"Hauptstadteinrichtungen" des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7920-22
ist insofern durch die eingetretene Entwicklung überholt. Dies hat das
Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen bereits in seinem
Urteil vom 07.02.2000 zum Bebauungsplan Nr. 7920-21 (Fritz-Schäffer-Straße)
festgestellt und den entsprechenden Bebauungsplan für nichtig erklärt. Um
dieser rechtlichen Situation Rechnung zu tragen und die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für eine den neuen städtebaulichen Zielen entsprechende
Nutzung zu schaffen, sollen Bebauungspläne, die diese Festsetzung
beinhalten, geändert bzw. aufgehoben werden (DS-Nr.0310843).
Planverfahren:
Im Hinblick auf die konkreten Bauabsichten im Bereich der ehemaligen
Landesvertretung Niedersachsen fasste der Rat in seiner Sitzung am
18.04.2013 nach vorangegangener Beratung in der Bezirksvertretung Bonn am
09.04.2013 und im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
17.04.2013 erneut den Beschluss, für den Bebauungsplan Nr. 7920-22 ein
Änderungsverfahren mit dem Ziel einzuleiten, den Bebauungsplan rechtssicher
zu machen. Dabei sollten Festsetzungen des Bebauungsplanes, die
Baugrenzen, Bauhöhen sowie Grund- und Geschossflächenzahlen betreffen,
erhalten bleiben. Baugesuche, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes
Nr. 7920-22 widersprechen, sollten zunächst zurückgestellt werden.
Zwischenzeitlich wurde jedoch bereits die Zulässigkeit eines Bauvorhabens
eines Gebäudes mit neun oberirdischen Bürogeschossen im Eckbereich
der Kurt-Schumacher-Straße/ Fritz-Erler-Straße, gegenüber dem Posttower,
am 06.03.2013 mit einem Bauvorbescheid festgestellt. Da der obengenannte
Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 zu dieser Zeit noch
nicht vorlag, wurde die Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich nach § 34
BauGB beurteilt.
Im Zuge des nachfolgenden regulären Bauantragsverfahrens wurde das
Vorhaben dann genehmigt, da das Vorhaben dabei im Wesentlichen mit der für
den erteilten Vorbescheid gegenständlichen Form übereinstimmte. Somit
konnten der Änderungsbeschluss und die damit verbundene Maßgabe, die im
ursprünglichen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen (Baugrenzen,
Bauhöhen sowie GRZ und GFZ) einzuhalten, der Zulässigkeit des Vorhabens
nicht entgegengehalten werden.
Dies galt jedoch nach Auffassung der Verwaltung nicht mehr für den im Mai
2020 eingereichten Nachtrag über die Errichtung des Dachgartens. Die damit
verbundene weitere Erhöhung des neungeschossigen Baukörpers um
zwei Gartengeschosse war nicht mehr vom erteilten Vorbescheid umfasst,
womit ein Erfordernis zur Geltendmachung der mit dem Änderungsbeschluss
(Drucksachen-Nr.0310843) beschlossenen Planungsziele gesehen wurde.
Dementsprechend wurde der Bauantrag über die Errichtung des Dachgartens
mit Bescheid vom 10.02.2021 nach § 15 BauGB zur Sicherung dieser
Planungsziele um 12 Monate zurückgestellt, da der nunmehr XI-geschossig
wirkende Baukörper gegen die für das Vorhabengrundstück auch künftigSeite 4 von 12
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vorgesehenen Festsetzungen bezüglich der Baugrenzen, Bauhöhen sowie
GRZ und GFZ des Bebauungsplans Nr. 7920-22 verstößt.
Gegen den genannten Bescheid wurde erfolgreich Klage vor dem
Verwaltungsgericht Köln erhoben. Das Gericht stellte fest, dass eine für eine
Zurückstellung nach § 15 BauGB erforderliche hinreichend bestimmte Planung,
für welche ein Sicherungsbedürfnis seitens der Gemeinde besteht, nicht
gegeben ist. Das Gericht geht zudem von der Funktionslosigkeit des
Bebauungsplanes 7920-22 aus, so dass ein Änderungsverfahren keine
passende Verfahrensart zur Korrektur der fehlerhaften Festsetzungen darstellt.
Die Baugenehmigung für den Nachtrag "Errichtung eines Dachgartens (2
Geschosse)" musste mittlerweile (am 28.11.2021) erteilt werden.
Aufgrund der aktuellen mit dem Beschluss des Verwaltungsgerichts
einhergehenden Rechtslage sieht die Verwaltung die Notwendigkeit zu
folgenden Beschlussfassungen, um das Planverfahren auf einer rechtssicheren
Grundlage durchführen zu können und zukünftig die Planungsziele im
Plangebiet ggf. durch die Zurückstellung eines Baugesuchs gem. § 15 BauGB
und den Erlass einer Veränderungssperre gem. § 14 BauGB sichern zu
können:
- Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 vom 18.04.2013; auf Grundlage der oben
ausgeführten Entscheidung des VG Köln ist die Änderung eines
funktionslosen Bebauungsplans nicht möglich. Daher ist der
Aufstellungsbeschluss aufzuheben.
- Aufstellungsbeschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-
22: Da die Verwaltung keine Normenverwerfungskompetenz hat, ist der
funktionslose Bebauungsplan Nr. 7920-22 in einem förmlichen Verfahren
aufzuheben, um seinen Rechtsschein zu beseitigen. Die Aufhebung des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 kann im Zuge der Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6719-2 erfolgen (siehe folgender Spiegelstrich).
- Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2: Zur
planungsrechtlichen Sicherung der städtebaulichen Ziele entsprechend
den Zielvorstellungen aus der Rahmenplanung Bundesviertel ist die
Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Anderenfalls wären
zukünftig Bauvorhaben im Plangebiet ausschließlich auf Grundlage des §
34 BauGB zu beurteilen. Ein Bauvorhaben wäre im Wesentlichen dann
zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der
Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die
Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert
ist.
Städtebauliche Ziele:
Nach dem Beschluss des Bundestages, den Sitz der Bundesregierung und
einen großen Teil der Ministerien nach Berlin zu verlagern, wurde der
Strukturwandel im Bundesviertel hin zu einem modernen und attraktiven Büro-
und Verwaltungsstandort erfolgreich bewältigt.Seite 5 von 12
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Auch zukünftig ist es städtebauliches Planungsziel, die Strukturen im
Bundesviertel derart zu entwickeln, dass die Voraussetzungen für die weitere
bauliche Entwicklung hin zu einem modernen Büro- und Verwaltungsstandort
verbunden mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung gegeben sind. Der Rat hat
daher am 08.12.2016 die Verwaltung beauftragt, für das ehemalige
Regierungsviertel eine Rahmenplanung aufzustellen (DS-Nr.:1613311).
Darüber hinaus hat der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 23.03.2017
beschlossen, dass die Verwaltung eine städtebauliche Planung erarbeitet, die
Bereiche aufzeigt, wo prioritär größere Ansiedlungen von Büroarbeitsplätzen
inkl. Gebäude mit mehr als acht Geschossen städtebaulich vertretbar sind (DS-
Nr.:1613819).
Die vom Rat beschlossene Rahmenplanung Bundesviertel (Beschluss
Rahmenplanung vom 07.05.2020, DS-Nr. 190315; Beschluss Überarbeitung
hinsichtlich Wohnanteil vom 28.06.2021, DS-Nr.210819), gegliedert in ein
Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept, definiert
als strategisches Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen
Ausrichtungen für die künftige Entwicklung des Bundesviertels. Das
Nutzungskonzept zeigt für jeden Baublock entwicklungsperspektivisch ein
spezifisches Nutzungsspektrum auf.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7920-22 (neu: 6719-2) ist bezüglich
der Art der baulichen Nutzung ein „Hybrid-Büro“ Standort definiert. In der
„Hybrid-Büro-Form“ soll ein Nutzungsmix von ca. 40 % Wohnen und 60 %
Nicht-Wohnen entstehen. Dabei wird eine Öffnung der Erdgeschosszonen
durch entsprechende Nutzungen (Café, Kiosk etc.) angestrebt, um somit eine
Belebung und Attraktivierung des öffentlichen Raums zu erreichen. Das
Strukturkonzept empfiehlt für den in Rede stehenden Bereich im Hinblick auf
das Maß der baulichen Nutzung für zukünftige Bebauung Höhenspannen von 3
- 5 Geschossen. Der Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans Nr. 6719-2
liegt nicht in einer der in der Rahmenplanung auf Grund der Kriterien "Lage",
"Anbindung" und "Angemessenheit" definierten Eignungszonen für
Hochpunkte. Diese sind laut Rahmenplan anderen räumlichen Bereichen des
Bundesviertels vorbehalten.
Im weiteren Aufstellungsverfahren des neuen Bebauungsplans sollen hierfür
die spezifischen Zielsetzungen der Rahmenplanung Bundesviertel umgesetzt
werden.
Für den Eckbereich Fritz-Erler-Str. 9-11 (Gem. Kessenich, Flur 1, Flurstück
1025 teilw.) und Kurt-Schumacher-Straße 28, 26 und 24 (Gem. Kessenich, Flur
1, Flurstücke 1025 teilw., 1008, 1009 und 1167 teilw.) wurde zum Stand vom
25.01.2022 (Stichtag) die Errichtung eines Büro- und Verwaltungsgebäudes
genehmigt, welches sich aus zwei Gebäudeteilen zusammensetzt: Auf dem
Grundstück Fritz-Erler-Straße 9-11 und Kurt-Schumacher-Straße 28 (Flurstück
1025) wird ein 9-geschossiger Baukörper zuzüglich eines 2-geschossig
eingefassten Dachgartens sowie ein an den Baukörper angeschlossener 7-
geschossiger Gebäudeteil errichtet. Auf dem Baugrundstück Kurt-Schumacher-
Straße 24-26 (Flurstücke 1025 teilw., 1008, 1009 und 1167 teilw.) erstreckt sich
im Weiteren ein daran angeschlossener IV-VII-geschossiger Gebäudeteil (vgl.
DS-Nr.: 212265).
Der Bebauungsfortschritt stellt sich zum Stichtag im Wesentlichen wie folgt dar:Seite 6 von 12
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Der Rohbau des auf dem Grundstück Kurt-Schumacher-Straße 24-26
(Flurstücke 1025 teilw., 1008, 1009 und 1167 teilw.) geplanten Gebäudeteils
wurde bereits vollständig errichtet und abgenommen. Augenscheinlich befinden
sich die darauffolgenden Ausbauarbeiten kurz vor ihrer Fertigstellung, eine
entsprechende Anzeige ging jedoch bislang noch nicht beim Bauordnungsamt
ein.
Auf dem Grundstück Fritz-Erler-Straße 9-11 und Kurt-Schumacher-Straße 28
(Flurstück 1025) wird derzeit der Rohbau des 9-geschossigen Gebäudeteils
(zzgl. des 2-geschossig eingefassten Dachgartens) sowie des auf dem
Grundstück noch verbleibenden 7-geschossigen Gebäudeteils errichtet.
Für den zuvor definierten Eckbereich können die zuvor genannten Ziele der
Rahmenplanung (3-5 Geschosse, Nutzungsmix Wohnen/Nicht-Wohnen,
Verzicht auf Hochpunkte) wegen der beschriebenen Genehmigungslage nicht
umgesetzt werden. Um die hier gerade entstehenden Gebäude mit dem neuen
Bebauungsplan nicht auf den Bestandsschutz verweisen zu müssen, sollen hier
insoweit vom Rahmenplan abweichende Festsetzungen getroffen werden.
Art der baulichen Nutzung:
Der genannte Nutzungsmix "Hybrid Büro" entspricht dem Gebietscharakter
eines Urbanen Gebiets (MU) gemäß § 6a BauNVO. Nach § 6a Abs. 1 und 2
BauNVO sind Wohngebäude in dem Gebiet allgemein zulässig. Hierbei kann
gemäß § 6a Abs. 4 BauNVO für urbane Gebiete oder Teile davon innerhalb des
Baugebiets eine horizontale oder vertikale Gliederung getroffen werden, um
bspw. bestimmte Geschosse nur dem Wohnen vorzubehalten (Abs. 4 Nr. 2).
Solche Festsetzungen zum Nutzungsmix sollen nach Möglichkeit für die
einzelnen Grundstücke im Plangebiet festgesetzt werden, um die Ziele der
Rahmenplanung „Bundesviertel“ planungsrechtlich nachzuvollziehen.
Dieser dargestellte Nutzungsmix sowie etwaige Festsetzungen im Sinne des §
6a Abs. 4 BauNVO sind auf dem oben definierten Eckgrundstück durch die
aktuell bestehende Baugenehmigung nicht realisiert. Um zu verhindern, dass
die hier gerade erst genehmigte und in Errichtung befindliche Nutzung
dementsprechend auf den Bestandsschutz verwiesen werden muss, soll der
Bebauungsplan für dieses Grundstück der aktuellen Genehmigungslage
entsprechend die Zulässigkeit der bereits genehmigten Art der baulichen
Nutzung im Plangebiet sicherstellen.
Des Weiteren wird bereits jetzt festgelegt, dass die nach § 6a (3)
ausnahmsweise im MU zulässigen Vergnügungsstätten der Kategorien
Glücksspiel und Sexualität / Erotik entsprechend den Bonner Leitlinien zur
Vergnügungsstättensteuerung sowie Tankstellen wegen ihres Raumbedarfs im
Bebauungsplan ausgeschlossen werden sollen.
Weitere Feinsteuerung der zulässigen Art der baulichen Nutzung bleibt im
weiteren Aufstellungsverfahren möglich.
Maß der baulichen Nutzung:
Das Hochhauskonzept des Rahmenplans ergänzt die Leitlinien des
Strukturkonzeptes, das die Hauptbereiche einer baulichen und freiräumlichen
Entwicklung aufzeigt. Hochhäuser bieten städtebaulich das Potential, demSeite 7 von 12
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Flächenbedarf des Wohnungs- und Büromarktes zu begegnen und gleichzeitig
besondere Stadtbausteine zu setzen: Sie wirken als Landmarke und bei
entsprechender Programmierung als Anziehungspunkt und Katalysator für
öffentliches Leben - auch in bis dato weniger attraktiven oder gar
untergenutzten Gebieten. Aufgrund der baulichen Höhe und Dichte
beanspruchen Hochhäuser ihr Umfeld jedoch auch stärker als andere
Gebäudetypen (u.a. Infrastruktur, Mikroklima, Verschattung und -windung,
Privatheit) und müssen mit besonderer Sorgfalt in den Kontext integriert
werden.
Zu den Zielen des Hochhauskonzeptes im Hinblick auf die gesamtstädtische
Einbindung gehört es, die Stadtbild prägende Wirkung der Hochhäuser im
Bundesviertel deutlich auszuformulieren. Die Setzung von Hochhäusern soll
das Bundesviertel wahrnehmbar rahmen, seine Fernwirkung sowie die
Lesbarkeit des Gebietes klären. Es sollen zudem Impulse an den Rändern und
untergenutzten Orten gesetzt werden. Insgesamt werden zwölf neue
Hochhausstandorte vorgeschlagen. Damit würde sich die Zahl der Hochhäuser
von derzeit acht auf zwanzig (davon 7x Kategorie S = 40m) erhöhen.
Die Strategie „Ankommen und Ausstrahlen“ formuliert die Ziele einer baulichen
Ergänzung des Bundesviertels durch Hochhäuser: Hochhäuser sollen als
Landmarks die Orientierung verbessern, wichtige Orte wie „Mitten“ und „Tore“
(Gebietseingänge) markieren und durch die Ausbildung einer Skyline die
Identität des Bundesviertels stärken. Die Setzung der Hochhäuser soll die
Nord-Süd-Achsen „Magistrale“ und „Meile“ rhythmisieren und in einer
ausbalancierten Verteilung das Bundesviertel in seine Gesamtheit ablesbar
rahmen.
Für Hochhausstandorte werden folgende Leitlinien festgelegt:
1. Hochhäuser sollen in geeigneten Zonen realisiert werden (vgl. Punkt 4+5).
2. Je Zone entsteht ein Hochhaus (Solitärwirkung) - mit Ausnahme des Kreuzes
B9/A562.
3. Je Zone wird eine Höhenkategorie (S, M, L) definiert - orientiert an
Bestandshöhen und Lage (vgl. Punkt 5). Die Höhenkategorien definieren
Höhenspannen für die Ausbildung der Gebäudehöhe (Oberkante Dach über
Terrain). Es werden drei Kategorien definiert:
a. L = 100-120m, b. M = 60-80m, c. S = 40m. Die Herleitung der
Höhenspannen ergibt sich im Einzelnen aus dem Textteil des Rahmenplans.
4. Eignungszonen werden nach Lage, Anbindung und Angemessenheit
bestimmt.
a. Eignungszonen befinden sich an den großen Straßen und Hauptadressen
des Bundesviertels:Seite 8 von 12
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„Allee“ (Parkstraße), „Magistrale“ (B9), „Meile“ (Bahnparallele)
b. Eignungszonen liegen an wichtigen Orten; hier dienen die Hochhäuser als
Landmark und Orientierungspunkt:
„Tore“, „Kreuz“ / „Herz“, „Mitten“
c. Eignungszonen sind fußläufig von Stationen des schienengebundenen
Personennahverkehrs (SPNV) erreichbar. (Entfernung: 300-600m)
5. Die Höhenkategorien werden wie folgt für die Hochhausstandorte festgelegt:
a. Standorte der Kategorie L sind das „Ost-Tor“ und das „Kreuz“. Hier können
Gebäude mit einer Höhe von 100 bis 120m (27-32 Geschosse) entstehen.
Diese Orte zeichnen sich durch ihre übergeordnete Strahlkraft, ihre
weiträumige Sichtbarkeit, die hohe Geschwindigkeit und den
großmaßstäblichen Kontext (Rheinauenpark, A-562, Grünbrücke) aus. Das
Ost-Tor wird als wichtiger (regionaler) Eingang in das Bundesviertel markiert.
Das „Kreuz“ als geografische Mitte des Bundesviertels erhält eine adäquate
Fernwirkung; hier sind zwei mögliche Hochhausstandorte vorgesehen, um die
Ost-West-Achse (A562) und die Nord-Süd-Achse (B9) städtebaulich zu fassen.
b. Standorte der Kategorie M sind das Nord- und Süd-Tor. Hier können
Gebäude mit einer Höhe von 60 bis 80m (15-21 Geschosse) entstehen. Nord-
und Südtor werden als stadtinterne Hauptzugänge des Bundesviertels markiert,
sie bilden den Auftakt für die „Meile“ und die „Magistrale“.
c. Standorte der Kategorie S sind die „Mitten“ und das „kleine Tor“. Hier können
Gebäude mit einer Höhe von 40m (10 Geschosse) entstehen. Diese „kleinen“
Hochpunkte leiten aus Richtung der „Querachsen“ (Ost-West) und im Südosten
in das Bundesviertel. Sie markieren die Mitten an den Achsen und verleihen der
Meile einen erkennbaren Rhythmus.
6. Hochhäuser sollen hybrid genutzt werden, es sind mindestens zwei
Nutzungsarten vorzusehen. Die Integration von Wohnnutzungen ist
obligatorisch, ebenso wie die Beachtung des Bonner Baulandmodells: Bei
Hochhäusern der Kategorie L und M (ü. 60m) sollte 20% der Bruttogrundfläche
für Wohn- oder wohnähnliche Nutzungen vorgesehen werden, bei
Hochhäusern der Kategorie S sollten es zwischen 30% und 50% sein - je nach
Lage. Zusätzlich sollten soziale und kulturelle Nutzungen integriert werden.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt das Strukturkonzept des Rahmenplans für
das Plangebiet für eine zukünftige Bebauung lediglich Höhenspannen von 3 - 5
Geschossen. Diese sollen im Plangebiet festgesetzt werden. Abweichend
davon gilt für den definierten Eckbereich Fritz-Erler-Str./Kurt-Schumacher-Str.
folgendes: Bereits die zum Stichtag genehmigten 9 Geschosse zzgl. des 2-
geschossig eingefassten Dachgartens verlassen diese Spanne. Der
Genehmigungslage entsprechend und um zu vermeiden, dass das in
Entstehung befindliche Gebäude auf den Bestandsschutz verwiesen
werden muss, soll der Bebauungsplan für das oben definierteSeite 9 von 12
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Eckgrundstück die Errichtung der genehmigten 4, 7 bzw. 11 Geschosse
ermöglichen.
Der jetzt genehmigte und hier auch künftig zulässige Baukörper gehört mit
seinen bis zu 11 Geschossen in etwa zu der Kategorie von Hochpunkten, die
der Rahmenplan mit "S" (40m) bezeichnet und liegt nicht in einer der in der
Rahmenplanung auf Grund der Kriterien "Lage", "Anbindung" und
"Angemessenheit" definierten Eignungszonen für Hochpunkte. Vor diesem
Hintergrund können im definierten Eckbereich keine Aufstockungen über das
zuvor beschriebene Maß hinaus im Bebauungsplan vorgesehen werden. Im
übrigen Plangebiet beschränkt sich die zulässige Zahl der Vollgeschosse auf 3-
5.
Im Hinblick auf das Zusammenwirken der bestehenden und neuen Hochhäuser
weist der Rahmenplan auf die Einzigartigkeit des Post-Towers hin, der die
Ikone des Bundesviertels darstellt. Auch aus diesem Grund ist die Errichtung
eines weiteren Hochpunkts in unmittelbarer Nähe zum Post-Tower nicht
gewünscht.
Der funktionslose Bebauungsplan setzte für das Sondergebiet eine
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 (GRZ) und eine Geschossflächenzahl (GFZ)
von 1,0 für das Plangebiet fest. Für das nun vorgesehene Urbane Gebiet
(MU) sieht § 17 BauNVO Orientierungswerte für Obergrenzen der
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und der Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,0
vor. Das Baugesetzbuch formuliert als Maßgabe, dass die städtebauliche
Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll.
Dies geht in bereits bebauten Bereichen in der Regel einher mit baulicher
Nachverdichtung. Vor diesem Hintergrund soll im weiteren Verfahren geprüft
werden, ob die GRZ und GFZ gegenüber dem funktionslosen Plan maßvoll und
angemessen erhöht werden können. Begrenzend wirkt hier insbesondere die
vorgesehene Zahl der Vollgeschosse. Detailliertere Aussagen können hierzu
erst dann getroffen werden, wenn ein grundstücksscharfes Plankonzept für das
Plangebiet entwickelt wurde. Für das definierte Eckgrundstück werden
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl so festgesetzt, dass das
genehmigte Vorhaben nicht auf den Bestandsschutz verwiesen werden muss.
Verfahrensvorschlag:
Der Bebauungsplan Nr. 6719-2 soll im beschleunigtem Verfahren nach §13a
BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden. Auf eine
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 Baugesetzbuch kann
so aufgrund des § 13 a Abs. 2 Ziffer 1. Baugesetzbuch verzichtet werden. Im
Rahmen des weiteren Planverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes hat
die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch ausreichend Gelegenheit,
sich über die Folgen der Aufstellung des Bebauungsplanes zu informieren und
gegebenenfalls Stellungnahmen vorzubringen.
Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB liegen vor, da die
voraussichtlich festgesetzte Grundfläche mit rd. 16.000 m² und unter dem
Schwellenwert von 20.000 m² gem. § 13 a Abs. 1 Satz 2 BauGB liegt. Darüber
hinaus liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6
Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vor. Ergänzend bestehen
auch keine Anhaltspunkte, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder
Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 desSeite 10 von 12
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Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. Da das
Baulandmobilisierungsgesetz die Anwendung des § 13a BauGB auf die
Aufhebung eines Bebauungsplans ausgeweitet hat, soll die förmliche
Aufhebung des als funktionslos eingestuften Bebauungsplans Nr. 7920-22,
welche im Zuge der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 erfolgen
soll, ebenfalls im beschleunigten Verfahren erfolgen.
Eine förmliche Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) bzw.
die Erarbeitung eines Umweltberichtes gemäß § 2a Baugesetzbuch ist im
beschleunigten Verfahren nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht
erforderlich. Die umweltrelevanten Gesichtspunkte werden dennoch im
Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne formale Vorgaben geprüft und in die
Planung eingestellt.
Mögliche finanzielle Auswirkungen:
Der hier vorgelegte Aufstellungsbeschluss hat keine unmittelbaren finanziellen
Auswirkungen. Allerdings kann eine auf dieser Grundlage ergehende
Verwaltungsentscheidung, namentlich die Zurückstellung eines Baugesuchs
nach § 15 BauGB, finanzielle Auswirkungen haben. Denn es ist nicht
ausgeschlossen, dass entsprechende Zurückstellungsbescheide, wie in der
Vergangenheit bereits erfolgt, beklagt werden. Wie ein Gericht hier konkret
entscheiden würde, lässt sich naturgemäß nicht vorhersagen. Falls eine solche
Klage jedoch erfolgreich sein sollte und es zu Ersatzansprüchen kommen
sollte, dürften diese von erheblichem finanziellen Ausmaß sein. In der
Begründung der Dringlichkeit wurde bereits darauf hingewiesen, dass dem
Bauordnungsamt konkret bereits eine Bauvoranfrage zur Aufstockung eines
Bürogebäudes auf 17 Vollgeschosse (zzgl. 2-geschossig eingefasster
Dachgarten) vorliegt. Diese Bauvoranfrage widerspricht den Zielen des
aufzustellenden Bebauungsplanes und soll entsprechend auf der Basis des
Aufstellungsbeschlusses zurückgestellt werden. Auch insoweit kann ein
gerichtliches Vorgehen gegen einen solchen Zurückstellungsbescheid nicht
ausgeschlossen werden
Anlage/n
1 Anlage 1 Uebersichtsplan 6719-2 (öffentlich)Seite 11 von 12
Bebauungsplan Nr.. 66771199--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Gronau
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1122..1100..22002211
110000 mSeite 12 von 12