Abschlussbericht Alt mietet Neu und kleiner, Jung mietet Alt und größer

Mitteilungsvorlage
öffentlich
220004-07
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
03.01.2022
Abschlussbericht Alt mietet Neu und kleiner, Jung
mietet Alt und größer
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
18.06.2024 Kenntnisnahme
Rat 20.06.2024 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.06.2024 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Dem politischen Auftrag (DS220004) entsprechend hat die Vereinigte Bonner
Wohnungsbau AG in Zusammenarbeit mit der Verwaltung in einem Pilotprojekt
ein Konzept für den Wohnungstausch zwischen Seniorinnen und Senioren und
jungen Familien erprobt. Hierzu hat die Vebowag ein neu errichtetes Gebäude
mit 30 Zwei- und Dreizimmereinheiten zur Verfügung gestellt. Auf diese Woh-
nungen konnten sich ältere Menschen, die ihre Wohnfläche verkleinern wollten,
bewerben. Der durch einen Umzug freiwerdende Wohnraum sollte wiederum
für Familien zur Verfügung stehen. Das Projekt wurde in den lokalen Medien
offensiv beworben.
Die Vebowag hat inzwischen den Abschlussbericht zum Pilotprojekt „Woh-
nungstausch“ vorgelegt, der in Anlage beigefügt ist. Die Bewerberlage zu Ver-
mietung der Neubauwohnungen war grundsätzlich gut. Es war relativ unpro-
blematisch, ältere Personen zu finden, die sich hinsichtlich der Wohnfläche
verkleinern wollten. Allerdings wurde aus dem Bewerberkreis durchgängig er-
wartet, dass die neue Wohnung trotz Reduzierung der Fläche mindestens drei
Zimmer und einen sehr hohen Standard hat. Zudem wurde als Beweggrund für
einen Umzug oft auch vorrangig nicht die Reduzierung der Wohnfläche, son-
dern die Aussicht auf eine andere, gemeinschaftliche Wohnform genannt. Die
zur Verfügung stehenden 2-Zimmer-Wohnungen des Objekts mussten letztlich
mangels ausreichender Interessenten aus der eigentlichen Zielgruppe teilweise
an jüngere Haushalte vergeben werden, um Leerstand zu vermeiden.
Das Interesse wohnungssuchender junger Familien war eher gering. Ein Woh-
nungstausch innerhalb des Bestandes der Vebowag kam nicht zustande, da
sich keine älteren Mieterinnen und Mieter großer Vebowag-Wohnungen gemel-
det haben. Durch die Umzüge in die Neubauwohnungen der Vebowag wurde
ausschließlich freifinanzierter Wohnraum anderer Eigentümerinnen und Ei-
gentümer frei. In einem Fall wurde ein Ringtausch möglich. Ein freiwerdendes
Haus konnte direkt an eine Familie weitergegeben werden. Ansonsten konnte
die Nachvermietung der frei gewordenen Objekte kaum gesteuert werden. Die
Vermieterinnen und Vermieter der frei gewordenen Wohneinheiten warenSeite 1 von 27
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natürlich nicht auf eine preisgünstige Nachvermietung an einen bestimmten
Personenkreis zu verpflichten. Die Vebowag konnte hier auch nicht als Woh-
nungsvermittlerin bzw. Verhandlungspartnerin für Nachvermietungen auftreten.
Datenschutzrechtliche Gründe erschwerten die Weitergabe von Kontaktdaten
und das Einholen von Informationen. Demzufolge konnten letztlich auch keine
umfangreicheren Daten über die Folgenutzung der freigemachten Wohneinhei-
ten erhoben werden. Es gibt keinen Gesamtüberblick, ob nun tatsächlich immer
junge Familien, die bislang zu wenig Wohnfläche hatten, den frei gewordenen
Wohnraum nutzen konnten und somit das eigentliche Ziel des Wohnungstau-
sches erreicht wurde. Es liegen auch keine Informationen zu den Neuvertrags-
mieten vor.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Projekt im Ergebnis erfolg-
reich im Sinne der Realisierung eines gemeinschaftlichen Wohnmodells jünge-
rer und älterer Menschen war, allerdings nicht hinsichtlich der eigentlich ange-
dachten Zielsetzung „Wohnungstausch“. Aufgrund der im Pilotprojekt gemach-
ten Erfahrungen ist das Interesse am Umzug in eine kleinere Wohnung nicht
wirklich gegeben. Zudem kam der im Rahmen des Wohnungstausches frei
gewordene Wohnraum aus dem freifinanzierten Segment, so dass er für Fami-
lien mit niedrigem Einkommen in der Regel nicht finanzierbar ist. Aus Sicht der
Fachverwaltung sind die Ziele eines Wohnungstauschkonzeptes nur bedingt
erreicht worden. . Die Verwaltung geht nicht davon aus, dass sich aus dem
Pilotprojekt eine wirklich wirkungsvolle Maßnahme -gerade für Familien und
Menschen mit geringem Einkommen- gegen den Wohnraummangel entwickeln
lässt.
Anlage/n
1 240208 - Abschlussbericht Pilotprojekt Wohnungstausch (öffentlich)Seite 2 von 27
PILOTPROJEKT „WOHNUNGSTAUSCH IN BONN“
31. Januar 2024 | Detlef Eckert | Natalija Horn | Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG
ABSCHLUSSBERICHT
Foto: Architekt HusmannSeite 3 von 27
1. Ausgangssituation
2
Ratsbeschluss vom 10. Februar 2022:
„Die VEBOWAG wird gebeten, in Zusammenarbeit mit der
Verwaltung ein Konzept für Wohnungstausch zwischen alten und
jungen Menschen zu entwickeln und in einem Pilotprojekt zu
erproben. ...“Seite 4 von 27
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Bis 2023/2024 möglichst viele Wohneinheiten für Familien auf
diesem Wege im Rahmen des Modellprojekts freizumachen und
im gleichen Umfang barrierefreien Wohnraum bereitzustellen.
2. Ziel des PilotprojektsSeite 5 von 27
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Gewünscht ist, dass Personen, die in für ihren Bedarf zu großen
Wohnungen leben, diesen Wohnraum für Familien, die mehr
Platz benötigen, freimachen und sich quadratmetermäßig
verkleinern.
Für diese Bereitschaft erhält die umzugswillige Person das
Angebot einer Neubauwohnung in der Steinstraße 60.
2. Ziel des PilotprojektsSeite 6 von 27
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3. Voraussetzungen
➢ VEBOWAG stellt 30 Zwei- und Dreizimmer-Wohnungen
sowie eine Vierzimmer-Wohnung im Neubauprojekt
Steinstraße 60 in Bonn-Plittersdorf zur Verfügung
➢ Frei finanzierter Wohnraum
➢ Kaltmiete von 9,50 €/m² Wohnfläche bei BezugSeite 7 von 27
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4. Potentiell beteiligte Personenkreise
➢ Mieter einer großen Wohnung/eines Hauses
➢ Eigentümer einer großen Wohnung/eines Hauses
➢ Familien, die eine Wohnung/Haus mieten möchten
➢ Familien, die eine Wohnung/Haus zu kaufen suchen
Das Angebot richtet sich nicht nur an Seniorinnen und Senioren.Seite 8 von 27
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5. Motive für Wohnungstausch
➢ Mangelnde Barrierefreiheit
➢ Finanzielle Gründe
➢ Soziale Komponenten
➢ Ökologische Gründe
➢ Mehrgenerationengedanke/Diversität
➢ Veränderte Lebenssituation (Trennung, Kinder …)Seite 9 von 27
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6. Unsere Vorgehensweise im Pilotprojekt
6 a. Ansprachekonzept
6 b. Einrichten einer Steuerungsgruppe
6 c. Auswahlkriterien und Priorisierung der Interessenten
6 d. Objektbeschreibung
6 e. Wohnungsausstattung
6 f. Kein direkter Wohnungstausch möglichSeite 10 von 27
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6 a. Ansprachekonzept
Präsentation
➢ Volkshochschule Bonn
➢ General-Anzeiger Bonn
➢ Netzwerktreffen
➢ Senioren-Magazine
➢ Einzugswillige als Multiplikatoren
➢ WDR Lokalzeit BonnSeite 11 von 27
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6 b. Einrichten einer Steuerungsgruppe
➢ Bestehend aus drei engagierten Mietinteressenten sowie
Detlef Eckert und Natalija Horn von der VEBOWAG
➢ Regelmäßige monatliche Treffen
➢ Entwicklung der Idee des Gemeinschaftlichen Wohnens
➢ Anmieten einer Gemeinschaftswohnung
➢ Organisation von Treffen mit Einzugswilligen
➢ Weiterentwicklung des Konzeptes
➢ Gründung des Vereins „Hausgemeinschaft Steinstraße 60 e.V.“Seite 12 von 27
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6 c. Auswahlkriterien und Priorisierung der Interessenten
1. Politischer Auftrag: Einrichten einer Wohnungstauschbörse
➢ Ziel: 9,50 €/m² Kaltmiete (bei Nachvermietung der alten Wohnung
idealerweise auch 9,50 €/m²)
➢ Große Wohnung freimachen – kleine Wohnung bekommen
➢ Bonner Bürgerinnen und Bürger
2. Gemeinschaftliches Wohnen
➢ Bereitschaft zum Mittragen der Gemeinschaftswohnung
➢ Aktive Nachbarschaft und soziales Engagement
➢ Gemeinsame Projekte
3. Generationsübergreifend / DiversitätSeite 13 von 27
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6 d. Objektbeschreibung
➢ Nachhaltiger Neubau (KfW-55 Standard)
➢ Pellet-Zentralheizung
➢ Barrierefreier Wohnungszugang über Aufzug
➢ Waschküche mit Gemeinschaftswaschmaschine und -trockner
➢ Tiefgarage (35 € im Monat)
➢ Abschließbare Fahrradboxen im und am Gebäude (10 € bzw. 5 € im Monat)Seite 14 von 27
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6 e. Wohnungsausstattung
➢ Alle Wohnungen mit Balkon oder
Terrasse
➢ Fußbodenheizung
➢ Fenster mit 3-fach-Verglasung
➢ Zeitgemäße Bäder mit bodengleichen
Duschen und Handtuchheizkörper
➢ Fußböden:
▪ Vinyl-Fußbodenbelag in Holzoptik in den
Wohnräumen
▪ Fliesen im Bad
➢ Warmwasseraufbereitung über
Wärmetauscher in den Wohnungen
➢ Kabelanschlüsse in den
Wohnräumen
➢ KellerraumSeite 15 von 27
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6 f. Kein direkter Wohnungstausch möglich
➢ Im Pilotprojekt war nur ein Ringtausch möglich
➢ Lediglich sieben Interessenten (Familien) haben sich für freiwerdende große
Wohnungen/Häuser gemeldet
➢ In einem konkreten Fall konnte ein Haus direkt an eine Familie weitervermietet
werden
➢ Hindernisse
▪ VEBOWAG kann nicht als Vermittler auftreten
▪ Datenschutzbestimmungen bei Weitergabe von Kontaktdaten
▪ „falscher“ StadtteilSeite 16 von 27
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7. Kosten / Finanzierung
➢ Im Pilotprojekt: keine zusätzlichen Kosten
➢ Erforderliche Personalkapazitäten wurden von der VEBOWAG
zur Verfügung gestelltSeite 17 von 27
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8. Auswertung Zimmer- und Wohnflächenreduzierung
Reduzierung der Zimmeranzahl
3 Zimmer
weniger (12 %)
2 Zimmer
weniger (17 %)
1 Zimmer
weniger (25 %)
kein Zimmer weniger (46 %)
Wohnflächenreduzierung
über 40 m²
weniger (42 %)
30 - 40 m²
weniger (4 %)
20 - 30 m²
weniger (8 %)
10 - 20 m²
weniger (8 %)
0 - 10 m²
weniger (17 %)
keine Flächen-
reduzierung (21 %)
24 Fragebögen wurden ausgewertetSeite 18 von 27
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9. Weitere Ergebnisse
➢ Durch Umzug wurden freie Flächen von 724 m² (2.161 zu 1.437 m²) generiert
➢ Insgesamt 19 Zimmer standen dem Wohnungsmarkt mehr zur Verfügung
(78 zu 59 Zimmer)
➢ 7 freigewordene Wohnungen/Häuser wurden an Familien nachvermietet
➢ 4 freigewordene Wohnungen/Häuser wurden an Paare weitergegeben
➢ 1 Wohnung wurde an eine alleinerziehende Person weitervermietet
➢ Bei 20 freigewordenen Wohnungen/Häuser ist die Miete bei Nachvermietung
nicht bekanntSeite 19 von 27
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➢ Umzugsgründe (Mehrfachnennungen waren möglich)
▪ Möglichkeit des Gemeinschaftswohnens 8 Nennungen
▪ Alte Wohnung zu groß 6 Nennungen
▪ Barrierefreiheit 6 Nennungen
▪ Ökonomische Gründe 3 Nennungen
▪ Weitere: Eigenbedarfskündigung, Arbeitgeberwechsel, persönliche Gründe
➢ Infokanäle, über die das Projekt gefunden wurde
▪ Freunde 12 Nennungen
▪ Zeitung, Infoveranstaltungen, Internet 12 Nennungen
9. Weitere ErgebnisseSeite 20 von 27
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10. Herausforderungen im Pilotprojekt
➢ Zeitintensiver Vermietungsprozess
➢ Hohe Anforderungen an das neue Mietobjekt, wie z. B. Energetischer
Gebäudezustand, Energieversorgung, Ausstattung, Sicherheit,
Fahrradunterbringung, Gemeinschaftswaschmaschine
➢ Wer aus einem Haus oder großen Wohnung auszieht, möchte mindestens
drei Zimmer zur Verfügung haben
➢ Wie sollte mit Interessenten aus dem Bonner Umland umgegangen werden?
➢ Wie bekommt man Eigentümer bzw. Vermieter dazu, nicht zu einer
Maximalmiete weiterzuvermieten?Seite 21 von 27
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11. Fazit / Erkenntnisse
➢ Objekt Steinstraße 60 war gute Basis, um das Pilotprojekt ins Rollen zu bringen
➢ Wer aus einem Haus oder einer großen Wohnung auszieht, möchte
mindestens 3 Zimmer
➢ Anfragen bezogen sich fast nur auf frei finanzierte Wohnungen
➢ Die Vermieter der frei werdenden Wohnungen sind heterogen und nicht
gleichermaßen auf eine günstige Nachvermietung zu verpflichten
➢ VEBOWAG kann nicht als Wohnungsvermittler bzw. Verhandlungspartner für
Mietpreise auftreten
➢ Die Möglichkeit des Gemeinschaftswohnen war für fast alle ein wichtiger
Punkt in die Steinstraße einziehen zu wollen …Seite 22 von 27
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11. Fazit / Erkenntnisse
➢ Es war kein Problem Interessenten zu finden, die sich verkleinern wollen
➢ Keine Nachfrage nach Unterstützung beim Umzug
➢ Keine Nachfrage nach finanzieller Unterstützung jedweder Art
➢ Einbeziehen des Rhein-Sieg-Kreises, da ein sinnvoller Wohnungstausch nicht
an der Stadtgrenze halt machtSeite 23 von 27
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Ansichten Steinstraße 60
Foto: Architekt HusmannSeite 24 von 27
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Ausstattung WohnräumeSeite 25 von 27
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Grundrisse: Beispiel ErdgeschossSeite 26 von 27
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Projektverantwortliche
Natalija Horn
0228 9158-701
horn@vebowag.de
Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG
Godesberger Allee 20 ∙ 53175 Bonn
Detlef Eckert
0228 9158-150
eckert@vebowag.deSeite 27 von 27