Baulicher bzw. technischer Zustand des Stadthauses hier: Risiken und weiteres Vorgehen in Bezug auf die Nutzung des Gebäudes

Mitteilungsvorlage
öffentlich
212298
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Baulicher bzw. technischer Zustand des
Stadthauses
hier: Risiken und weiteres Vorgehen in Bezug auf
die Nutzung des Gebäudes
Beratungsfolge
Rat 09.12.2021 Aktuelle
Informationen
der Verwaltung
Betriebsausschuss SGB 26.01.2022 Kenntnisnahme
Zusammenfassung
Das Stadthaus wurde in den Jahren 1973 bis 1978 erbaut. Nicht unwesentliche
Bau- und Anlagenteile entstammen noch unverändert aus der Bauzeit und
müssen aus baufachlicher Sicht ertüchtigt werden bzw. haben längst ihre
durchschnittliche „technische Lebenserwartung“ überschritten.
Bereits in der Vergangenheit wurden die politischen Gremien darüber
informiert, dass neben einer angedachten energetischen Sanierung des
Stadthauses die Notwendigkeit der Sanierung der Flachdächer, der
Brandschutzklappen in den unteren Geschossen, Sanierungen von Böden und
Decken sowie die Erneuerung und Modernisierung der Gebäudetechnik
notwendig sei. Beispielhaft wird hierzu auf die Verwaltungsvorlage DS-Nr.
1013167, die als Anlage 1 beigefügt wird, verwiesen.
Durch aufwendige und zum Teil kostenintensive Wartungs- und
Instandsetzungsarbeiten kann der Betrieb des Stadthauses bis heute
sichergestellt werden. Der Zustand der Anlagen hat sich aufgrund der
fortschreitenden Überalterung im Laufe der Jahre allerdings weiter
verschlechtert. Mit jedem Monat eines Weiterbetriebes im aktuellen Zustand
steigt das Risiko eines Anlagenausfalles weiter.
Die Verwaltung kommt auf Basis ihrer Risikoabschätzung zu der Bewertung,
dass ein unterbrechungsfreier Betrieb des Stadthauses aufgrund z.T.
gravierenden Mängel nicht dauerhaft gewährleistet werden kann und prüft
daher, welche Maßnahmen zur Behebung der vorhandenen Mängel und zur
Erzielung einer nennenswerten „Verlängerung“ der Nutzungsdauer - ohne
(zumindest flächendeckende) Freizüge aus dem Gebäude in welchem
Zeitrahmen und mit welchen Kosten - möglich sind.Seite 1 von 20
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Aufgrund der bis dato ergriffenen Maßnahmen stellen die genannten Risiken
keine akute Gefährdung für die Mitarbeitenden dar bzw. führen aus
bauordnungs- oder arbeitschutztechnischer Sicht nicht zu einer sofortigen
Einstellung des Geschäftsbetriebes bzw. zu einem „Ad hoc-Freizug“ des
Gebäudes.
Nahezu alle genannten Risiken könnten nur durch umfangreiche Maßnahmen
behoben werden, die sowohl mindestens temporäre Freizüge von Flächen als
auch –bei vollumfänglicher Sanierung- Gesamtkosten im zweistelliger
Millionenhöhe zur Folge hätten.
Unabhängig der Folgenutzung des Stadthauses (Kernsanierung zur
Eigennutzung oder Verkauf) wären nahezu die gesamten Ausgaben zur
temporären Verlängerung der Nutzung (ebenso wie auch die entstehenden
Anmietkosten) dann „verloren“, da selbst bei einer Entscheidung für eine
langfristige Eigennutzung die gesamte Technik an die zukünftig gewünschte
Nutzung angepasst und für eine Kernsanierung des Stadthauses größtenteils
wieder entfernt werden müsste – ganz abgesehen von dem hierzu zwingend
erforderlichen Gesamtauszug aller Mitarbeitenden aus dem Gebäude.
Risiko Stahlbetonstützen
Im Rahmen der Sanierung des Parkdecks 1 (P1, Eigentümer Stadtwerke Bonn)
wurden im Jahr 2019 Bauteiluntersuchungen durchgeführt, die zu dem
Ergebnis gekommen sind, dass nicht nur die Dehnungsfugen der Decken,
sondern insbesondere die Stützenfüße der Stahlbetonstützen auf den
Parkdecks P1 und P2 stärker als angenommen geschädigt sind und
diesbezüglich deshalb ein erheblicher und dringender Sanierungsbedarf
besteht.
Ein derartiges Schadensbild ist in einem fast 50 Jahre alten Gebäude bei
zeitgenössischer Ausführung (keine Abdichtung, kein Sockelschutz) nicht
außergewöhnlich.
Da dieses Schadensbild auf Dauer zum Verlust der Tragfähigkeit führt, ist die
Betonsanierung von mindestens 68 Stützenfüßen in P1 und 120 Stützenfüßen
in P2 gem. Gutachten unumgänglich. Eine diesbezügliche Sanierung sollte in
spätestens zwei Jahren beginnen. Dieser Zeitraum könnte gem. Aussage des
Gutachters durch eine vorgezogene Abstützung der am stärksten geschädigten
Stützen unter einem begleitenden Monitoring auf maximal sechs Jahre
hinausgezögert werden. Hieraus kann abgeleitet werden, dass ca. 35 Stützen
bis Mitte 2023 (vorgezogen) unterstützt werden müssen. Eine diesbezügliche
Planung ist bereits beauftragt. Details zum Zustand der Stahlbetonstützen
können der Anlage 2 entnommen werden.
Ob und in welchem Umfang der Weiterbetrieb des Stadthauses durch diese
zwingend erforderlichen Unterstützungsmaßnahmen und ihre „technischen“
Folgen eingeschränkt wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgeschätzt
werden. Belastbare Ergebnisse hierzu werden im 1. Quartal 2022 erwartet. Bis
zu diesem Zeitpunkt besteht weiterhin das Risiko, dass in Folge einer
notwendigen Außerbetriebnahme bzw. eines Umbaus technischer Anlagen,
Teilbereiche des Stadthauses mindestens temporär nicht mehr genutzt werdenSeite 2 von 20
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könnten und dann zeitnah freigezogen werden müssten.
Die eigentliche Betonsanierung der Stützenfüße und der Dehnungsfugen,
deren Beginn - wie oben erwähnt - bei rechtzeitiger Umsetzung der
Unterstützungsmaßnahmen, nach aktuellen Erkenntnissen bis Anfang 2027
hinausgezögert werden könnte, wäre vor allem mit erheblichen und jahrelangen
Einschränkungen für die Mitarbeitenden (insbesondere Erschütterungen, Lärm
und Staub) verbunden. Eine abschnittsweise Sanierung im laufenden Betrieb
und damit ein Verbleib von Teilen der Mitarbeitenden im Stadthaus während
der alternativlosen Betonsanierung (bei Erhalt des Gebäudes) kann deshalb
schon aus arbeitsschutzrechtlicher Sicht nicht empfohlen werden, was einen
Auszug aller Mitarbeitenden aus dem Stadthaus, spätestens bis zu diesem
Zeitpunkt, zur Folge hätte.
Auch nach den erfolgten Unterstützungsmaßnahmen (zur Vermeidung der
ansonsten zeitnah notwendigen, kostenintensiven und mit erheblichen
Emissionen verbundenen Betonsanierung) ist ein intensives Monitoring der
Schadensentwicklung erforderlich. Die jeweiligen Ergebnisse können im
schlechtestem Fall jedoch auch die Notwendigkeit eines kurzfristigen Auszuges
nach sich ziehen (Notwendigkeit der Betonsanierung vor Ablauf von sechs
Jahren, sofern keine „Entlastung“ des Gebäudes erfolgt).
Unabhängig von einer möglicherweise erforderlichen Betriebs-unterbrechung
durch die Abstützungsmaßnahmen in P1, P2 und U3 (Maßnahme zur
Aufschiebung der zwingend erforderlichen Betoninstandsetzung) ergeben sich,
alleine aufgrund des Zustandes der technischen Anlagen im Stadthaus, weitere
Gründe, die einen früheren Auszug aus dem Stadthaus zur Folge haben
können.
Die vorhandenen Risiken, die bei Eintritt zu einer erheblichen Einschränkung
bzw. zu einem kompletten Ausfall des Stadthausbetriebes führen können, sind
nachfolgend aufgeführt:
Technische Risiken in Bezug auf einen störungsfreien Betrieb:
 Ausfall der Lüftungsanlage
Risiko: Sehr hoch
Auswirkung: Keine Belüftung des betroffenen Bereiches mehr möglich
Konsequenz: Sofortige Einstellung des Betriebs im betroffenen Bereich
Dauer der Einstellung bei sofortigem Ausfall: > 1 Jahr
Präventiver Austausch der Anlagen: wird zur Zeit geprüft
 Ausfall der Niederspannungsstation
Risiko: Sehr hoch
Auswirkung: Ausfall der Hauptstromversorgung (nur temporäre
Notstromversorgung zur Evakuierung des Gebäudes)
Konsequenz: Sofortige Einstellung des Betriebs im betroffenen Bereich
Dauer der Einstellung bei sofortigem Ausfall: > 1 JahrSeite 3 von 20
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Präventiver Austausch der Anlagen: wird zurzeit geprüft
 Ausfall der Kühltürme
Risiko: Sehr hoch
Auswirkung: Ausfall der Kühlung
Konsequenz: Einstellung des Betriebs, sobald Temperaturen am
Arbeitsplatz zu hoch werden (Arbeitsschutz)
Dauer der Einstellung bei sofortigem Ausfall: mehrere Monate
Präventiver Austausch der Anlagen: wird zurzeit geprüft
 Ausfall Fernwärmeübergabestation
Risiko: Sehr hoch
Auswirkung: Ausfall der Heizung
Konsequenz: Einstellung des Betriebs, sobald Temperaturen am
Arbeitsplatz zu niedrig werden (Arbeitsschutz)
Präventiver Austausch der Anlagen: wird zurzeit geprüft
 Brandschutzklappen (UG 3 bis Teilbereiche im 2. OG)
Risiko: Hoch
Auswirkung: Funktion kann nicht getestet werden, da ansonsten
gebundenes Asbest freigesetzt werden könnte und die Klappe (inkl. der
angrenzenden Rohrstücke) im Anschluss ausgetauscht werden müsste
Konsequenz: Asbestbelastung nach Test oder Brandfall (durch
Schließen der Klappe) und sofortige Einstellung des Betriebs im
betroffenen Bereich bis zum erfolgten Austausch
Anmerkung: Selbst für den Fall eines geplanten Austausches ist der
jeweils betroffene Bereich (DLZ, Ratssaal, Kantine, Poststelle,
Druckerei, Archivflächen etc.) für Wochen / Monate nicht mehr nutzbar
und eine Ersatzunterbringung damit zwingend notwendig.
Zwingend „sofort“ erforderlich ist allerdings der Austausch der „alten“
Brandschutzklappen. Eine entsprechende Sanierungsplanung ist bereits
beauftragt, da ein weiterer Aufschub seitens des Bauordnungsamtes als
auch seitens des Gebäudeversicherers nicht mehr geduldet wird.
 Erfordernis Betonsanierung
Risiko: Mittel
Auswirkung: Vorzeitiger Sanierungsbedarf (früher als sechs Jahre),
wenn durch Monitoring Fortschritt der Schädigung festgestellt wird.
Konsequenz: Sanierung müsste früher begonnen werden.Seite 4 von 20
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Eine detailliertere Beschreibung und Bewertung der zuvor genannten Mängel
und der daraus resultierenden Risiken ist derzeit in Vorbereitung und wird Teil
der Entscheidungsvorlage in QI-2022 sein.
Weiteres Vorgehen
Aktuell wird ermittelt, inwieweit ein Austausch der betroffenen technischen
Anlagen im laufenden Betrieb überhaupt in welchem Zeitraum möglich ist und
welche Einschränkungen und welche Kosten schätzungsweise für den
Austausch entstehen würden. Diese sollen im Rahmen einer vollumfänglichen
wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung dem finanziellen und logistischen
Aufwand für eine Anmietung (Miete zzgl. der damit verbundenen „Begleitkosten
für Infrastruktur, Einrichtung, Umzug etc. sowie mögliche Ersparnisse bei
temporärer „Nichtnutzung“ des Stadthauses“)) gegenübergestellt werden. Die
Verwaltung wird hierzu mit potentiellen Vermietern Gespräche zu Miethöhe,
vermieterseitiger Ausstattung, Beginn der Mietzahlungen etc. führen, damit die
Grundlagen für eine Entscheidung in den Gremiensitzungen im Januar/Februar
2022 vorliegen.
Zur Verdeutlichung ist nachfolgend ein Zeitplan inklusive der kritischen
„Meilensteine“ aufgeführt:
03.11.21 Beauftragung Masterplan zur Bebaubarkeit des
Stadthausgeländes („Berliner Platz 2“)
2022-QI: Erkenntnis, ob technische Infrastruktur von
Abstützungsmaßnahmen der Stahlbetonstützen
betroffen ist und Betriebseinschränkungen zur Folge
hat.
2022-QI: Erkenntnis, ob Ertüchtigung der oben genannten
technischen Anlagen (siehe technische Risiken) in
laufendem Betrieb möglich ist
2022-QI: Erstellung einer gesamtheitlichen
Wirtschaftlichkeitsberechnung inklusive
Risikobetrachtung und -bewertung (sofort
beginnende Ertüchtigung der genannten technischen
Anlagen oder zeitnaher Auszug)
2022-QI: Entscheidung der Gremien zur Frage Ertüchtigung
der genannten technischen Anlagen oder zeitnaher
Auszug
2023-Q1: Voraussichtlicher Beginn der
Abstützungsmaßnahmen zur Aufschiebung des
Beginns der Betonsanierung
2025-01: Spätester Beginn von Umzugsvorbereitungen für
eine Interimsunterbringung in Folge der notwendigen
Betonsanierung, sofern Ertüchtigung der technischen
Anlagen „im laufenden Betrieb“ vorher möglich warSeite 5 von 20
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2026-06: Spätester Auszug aus dem Stadthaus, damit
vorbereitende Maßnahmen begonnen werden
können
2026-07: Technische Vorbereitung der Betonsanierung
(zusätzliche Abstützungen, da durch die Sanierung
das Tragwerk zusätzlich beansprucht wird)
2027-01: Spätester Beginn der Betonsanierung
Die Frage, ob das Stadthaus als langfristiger Verwaltungssitz der
Stadtverwaltung erhalten werden soll, wird im weiteren Prozess bzw. Projekt
gesondert erörtert.
Nachrichtlich: Die sich in der Peripherie des Hauptgebäudes befindliche
Stadthaus-Kita sowie die Pachtbetriebe könnten nach heutigem Stand bis zum
Beginn der Betonsanierung (Beginn spätestens in sechs Jahren) an dem
bisherigen Standort verbleiben, da im Falle eines Ausfalles von Anlagentechnik
für diese kurzfristig autarke Ersatzanlagen beschafft werden könnten.
Ebenso verbleiben könnten bis dahin nach heutigem Stand die Parkplätze
sowie die Archive und das Lager im Untergeschoß U3.
Anlage/n
1 Anlage 1 (öffentlich)
2 Anlage 2 (nichtöffentlich)Seite 6 von 20
1
BSGB, RAT
Bundesstadt Bonn TOP
Der Oberbürgermeister BE
Projektsteuerer Dez. OB Mitteilungsvorlage
X öffentlich nicht öffentlich
Drucksachen-Nr.
1013167
Externes Dokument
- Anlagen 1 bis 3
Betreff
Sanierungsbedarf Stadthaus
Verwaltungsinterne Abstimmung Datum Unterschrift
Federführung: Projektsteuerer Dez. OB 17.09.2010 gez. Naujoks
Amt 10 08.10.2010 gez. Thomas
Amt 20 11.10.2010 gez. Kömpel
Amt 61 07.10.2010 gez. Isselmann
SGB 07.10.2010 gez. Lossau
Dez. III 07.10.2010 gez. Wagner
Dez. VI 07.10.2010 gez. Wingenfeld
Dez. II 11.10.2010 gez. Prof. Dr Sander
Genehmigung/Freigabe durch OB / Amt 02 12.10.2010 gez. i.V. Prof. Dr. Sander
* Zuständigkeiten 1 = Beschluss 2 = Empf. an Rat 3 = Empf. an HA 4 = Empf. an BV
5 = Anreg. an Rat 6 = Anreg. an HA 7 = Anreg. an FachA 8 = Anreg. an OB
9 = Anhörung 10 = Stellungnahme
Beratungsfolge Sitzung Ergebnis Z. *
Betriebsausschuss SGB 27.10.2010 2
Rat 18.11.2010 1
Inhalt der Mitteilung
Der Rat hat in seiner Sitzung vom 08.07.2010 beschlossen:
1.) Umgehend die bereits mit Ratsbeschluss vom 16.12.2009 angeforderten Angaben und
Informationen zum Stadthaus zu liefern.
2.) Plausibel und nachvollziehbar die Grundlagen für die hausinterne Schätzung der Sanierungskosten
(rd. 70 Mio. EUR) darzulegen und aufzuschlüsseln.
3.) Hausintern die grundsätzlich in Frage kommenden Handlungsoptionen darzulegen und im Rahmen
einer Vorstudie technisch-wirtschaftlich zu bewerten.
4.) Eine Beschlussvorlage zur Beauftragung externer Fachberatung solange zurückzustellen, bis der
Rat die Verwaltungsvorlagen zu 1.-3. zur Kenntnis genommen hat.
Hierzu teilt die Verwaltung Folgendes mit:
Anlage 1Seite 7 von 20
2
zu 1.)
Die in der Drucksache (DS-Nr. 1011995ST8) dargestellten Daten basieren auf Grund der geforderten
Vergleichbarkeit auf den Flächenangaben der Gemeindeprüfungsanstalt. Die durch die
Gemeindeprüfungsanstalt angenommene Fläche von 54.359 m² Bruttogrundfläche (BGF) war Grundlage
des Gemeindeprüfungsanstalts-Berichtes. Die in der Hausakte dokumentierte Gesamtfläche beträgt 61.623
m² Bruttogrundfläche (BGF) ab dem Erdgeschoss. Die auf Basis des Gemeindeprüfungsanstalts-Berichtes
errechneten spezifischen Verbräuche liegen über den tatsächlichen spezifischen Verbräuchen. Die
Auswirkungen der unterschiedlichen Flächen sind in der nachfolgenden Tabelle für die Bereiche Wärme-
und Stromenergieeinsatz dargestellt.
2006 2008 2009
bei 54.359 m² BGF
Gesamtkosten Wärmeenergie 765.637 EUR 894.486 EUR 762.054 EUR
Wärmeenergieeinsatz 14,08 EUR/m² 16,46 EUR/m² 14,02 EUR/m²
Gesamtkosten Elektroenergie 814.490 EUR 1.052.686 EUR 983.641 EUR
Stromeinsatz 15,06 EUR/m² 19,37 EUR/m² 18,10 EUR/m²
bei 61.623 m² BGF
Gesamtkosten Wärmeenergie 765.637 EUR 894.486 EUR 762.054 EUR
Wärmeenergieeinsatz 12,42 EUR/m² 14,52 EUR/m² 12,37 EUR/m²
Gesamtkosten Elektroenergie 814.490 EUR 1.052.686 EUR 983.641 EUR
Stromeinsatz 13,28 EUR/m² 17,08 EUR/m² 15,96 EUR/m²
Die Bearbeitung erfolgt auf Basis der in der Hausakte dokumentierten Bruttogrundfläche von 61.623 m².
Die jährlichen Raumkosten pro m² Bruttogrundfläche (61.623 m²) und Nettogeschossfläche (48.143 m²,
rechnerischer Faktor 1,28) belaufen sich auf:
2008 2009
1. AfA inkl. Betriebs- u. Geschäftsaus-
stattung
1.290.030 EUR 1.290.237 EUR
2. Betriebsaufwendungen 3.530.934 EUR 3.741.448 EUR
3. Instandhaltungsaufwendungen 589.385 EUR 617.516 EUR
Summe Aufwendungen 1. - 3. 5.410.349 EUR 5.649.200 EUR
jährliche Raumkosten pro m²
Bruttogrundfläche
87,80 EUR/m² 91,67 EUR/m²
jährliche Raumkosten pro m²
Nettogeschossfläche
112,38 EUR/m² 117,34 EUR/m²
Bzgl. der Instandhaltungsaufwendungen ist zu berücksichtigen, dass einige Instandhaltungsmaßnahmen
(u.a. EDV-Leitungen, Erneuerung Fahrtreppe, Sanierung Parkdeck 2, Flachdachsanierung) zurückgestellt
wurden und insofern nur reduzierte Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt werden.
Die Raumkosten pro Mitarbeiter/in (rund 1450 MA) belaufen sich auf:Seite 8 von 20
3
2008 2009
Summe der jährlichen Aufwendungen 5.410.349 EUR 5.649.200 EUR
jährliche Raumkosten pro Mitarbeiter in
EUR/Jahr
3.731 EUR 3.896 EUR
Veränderung der Raumkosten nach einer erfolgten Sanierung.
Die Raumkosten nach erfolgter Sanierung sind abhängig vom Umfang der ausgeführten Maßnahmen, den
Vorgaben zu den Einzelmaßnahmen sowie der darauf basierenden Planungen und den daraus
resultierenden Leistungsverzeichnissen. Generell ist auf Basis von Erfahrungswerten bei realisierten
Maßnahmen im Energiebereich eine Reduktion der spezifischen Verbräuche zwischen 30% und 40%
erreichbar. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die rechnerischen Auswirkungen.
2009
Vor Sanierung kWh/a
Betrag
EUR
Kosten pro
m²
EUR/m²
Gesamtwärmeenergieeinsatz 11.336.175 762.054 12,37
Gesamtstromeinsatz 7.309.900 983.641 15,96
Nach Sanierung
Reduktion 30%
kWh/a
Betrag
EUR
Kosten pro
m²
EUR/m²
Ersparnis
EUR/a
Wärmeenergieeinsatz 7.935.323 533.438 8,66 228.616
Stromeinsatz 5.116.930 688.549 11,17 295.092
Nach Sanierung
Reduktion 40%
kWh/a
Betrag
EUR
Kosten pro
m²
EUR/m²
Ersparnis
EUR/a
Wärmeenergieeinsatz 6.801.705 457.232 7,42 304.822
Stromeinsatz 4.385.940 590.185 9,58 393.456
Bei einer mittleren Reduktion ergeben sich im Wärmebereich 267.000 EUR und im Strombereich 344.000
EUR an Einsparpotential jährlich. Damit liegen rechnerisch die Energiekosteneinsparungen bei rund 9,90
EUR/m²/a. Der Absolutwert beträgt bei derzeitigem Energiepreis im Mittel rund 610.000 EUR pro Jahr.
Zu 2.)
Den Schätzkosten für die Basisvariante liegen zu Grunde:Seite 9 von 20
4
 Preisermittlungen
 Grobkostenschätzungen
 spezifische Werte aus abgerechneten Maßnahmen
 Mengen
Bei dieser Basisvariante ist zu berücksichtigen, dass keine Anpassungen an zeitgemäße Büro- und
Organisationsstrukturen geplant sind. Entsprechende Anpassungen erfordern eine Entkernung des
Gebäudes oder einen Neubau (Einzelheiten vgl. Antwort zu 3).
Die Sanierungskosten für das Stadthaus werden hausintern grob auf rd. 70 Mio. EUR (brutto) geschätzt.
Davon sind einige Maßnahmen bereits wegen Unaufschiebbarkeit begonnen und abgeschlossen worden,
oder kurzfristig in Abhängigkeit der weiteren Entwicklung des Entscheidungszeitpunktes und von technischen
Gegebenheiten durchzuführen (Erneuerung der Brandmeldeanlage und die Erneuerung der
Niederspannungshauptverteilung). Diese Maßnahmen sind im Wirtschaftsplan 2010 des SGB mit 1,6 Mio.
EUR veranschlagt und zum Teil bereits beauftragt bzw. in Ausführung.
In den nächsten 2 Jahren stehen u. a. die Sanierung der Brandschutzklappen in den unteren Geschossen
und die Sanierung von Flachdächern mit einem Volumen von rd. 7,4 Mio. EUR an.
Mittel- und langfristige Sanierungsarbeiten sind aufgrund der Überlegungen zur Zukunft des Stadthauses
zunächst zurückgestellt (Anpassung der Datenleitungen, Sanierungen von Böden und Decken, Erneuerung
und Modernisierung der Gebäudetechnik mit Gesamtkosten von rund 23 Mio. EUR). Hierbei ist zu beachten,
dass die vorgenannten Gewerke ineinander greifen und somit eine zeitliche Streckung nur in minimalem
Umfang möglich ist.
Darüber hinaus sind weitere Sanierungsmaßnahmen mit einem Volumen von rd. 38 Mio. EUR erforderlich (u.
a. die Sanierung der Fassade des Stadthauses).
Detailangaben sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.Seite 10 von 20
5
Maßnahmen Gesamtansatz
Basis der
Kostenermittlun
g
Austausch defekter Plattenwärmetauscher 185.000** Preisermittlung Aus:09.2009
Erneuerung Co-Warnanlage
Garagenbereich P1 und P2 21.000* erledigt
Erneuerung der Notstromversorgung 360.000 Preisermittlung aus:04.2009
Erneuerung Kältemaschine 2 420.000 Preisermittlung aus:11.2009
Brandschutz / Erneuerung eines
Brandschutztores auf P2 29.000* erledigt
Brandschutz / Migration von
Rauchmeldern vor Brandschutztoren auf
P1 und P2 Rest -2010(253T) M-07-00079
können abgezogen werden
55.000** Preisermittlung aus:01.2010
Austausch der defekten Fluchtweg-
Schiebtür-Anlage Turm D- E im Stadthaus
Bonn
10.000 Preisermittlung aus:09.2008
Brandschutzmaßnahmen auf der Etage 1
Lobby Turm A - E 17.500* erledigt
Brandschutz Abtrennung Rettungsweg E8 13.400 Preisermittlung aus:11.2007
Erneuerung Brandmeldeanlage 308.000** Preisermittlung aus:01.2010
Erneuerung
Niederspannungshauptverteilung 330.000 Preisermittlung aus:01.2004
Brandschutzklappen Flachbereiche (2.BA) 2.500.000 Grobkosten-
schätzung
2 Rototherm - Rotoren (Turm C u. E),
Wärmerückgewinnung 40.000 Preisermittlung aus:06.2009
Austausch defekter Raumfühler 17.500 Preisermittlung aus:10.2007
Austausch Vorhangscheiben (innerhalb 2
Jahren) 1.450.000 Grobkosten-
schätzung
Erneuerung Fahrtreppe 2 "Loggia
Stadthaus" 250.000 Preisermittlung aus:06.2008
Flachdachsanierung 1. BA 875.000 Grobkosten-
schätzung
Flachdachsanierung 2. BA 1.400.000 Grobkosten-
schätzung
Sanierung Dehnfugen u. Parkpaletten
(Parkdeck P 2) 145.000 Grobkosten-
schätzung
Umbau Duschen 90.000 Grobkosten-
schätzungSeite 11 von 20
6
Weitere Modernisierung Gebäudeleit-
technik 200.000 Grobkosten-
schätzung
Abdichtung Außenbereich 2.100.000 Grobkosten-
schätzung
Aufzüge außen 800.000 Grobkosten-
schätzung
Aufzugsgruppen 2/3 2.000.000 Preisermittlung aus:11.2007
Bodenbeläge 4.400.000 Grobkosten-
schätzung
Deckenauflagen (KMF) 1.200.000 Grobkosten-
schätzung
diverse interne Aufzüge 170.000 Grobkosten-
schätzung
EDV-Leitungen 3.500.000 Grobkosten-
schätzung
Erneuerung Fahrtreppen 2, 5, 6, 7, 8 640.000 Preisermittlung aus:07.2008
Erneuerung Kältemaschine 4 240.000 Preisermittlung aus:06.2010
Erneuerung Rolltore Einfahrt/Ausfahrt
Rollgitterparkdeck 60.000 Grobkosten-
schätzung
Fassadenbefahranlagen 500.000 Preisermittlung aus:07.2008
Gegenströmer Kältezentrale 50.000 Grobkosten-
schätzung
Instandsetzung Luftwäscher 320.000 Preisermittlung aus:07.2008
Pufferspeicher Heizzentrale 60.000 Grobkosten-
schätzung
Sanierung Parkdecks 9.400.000 Grobkosten-
schätzung
Abtrennung eines Sozialraums in Archiv-
Werkstatt 6.000 Grobkosten-
schätzung
Abwasserleitungen 700.000 Grobkosten-
schätzung
Austausch Brandschutztüren, Ersatz von
Drahtglas 720.000 Grobkosten-
schätzung
Austausch Schiebetürantriebe 70.000 Grobkosten-
schätzung
Behindertengerechte Zugänge 30.000 Grobkosten-
schätzung
Beleuchtung Ersatzraster 50.000 Grobkosten-
schätzung
Blendschutz 740.000 Grobkosten-
schätzung
Digitales Schließsystem 500.000 Grobkosten-
schätzung
Einbau neuer Feuchte- und Raumfühler in
den Räumen der Kellermagazine 47.000 Grobkosten-
schätzungSeite 12 von 20
7
Energetische Fassadenerneuerung 27.500.000 Grobkosten-
schätzung
Klimatisierung Führerscheinstelle 32.000 Preisermittlung aus 2009
Küche Speisesaal 1.700.000 Grobkosten-
schätzung
Sanierung Kantine 600.000 Grobkosten-
schätzung
Sanierung Rückkühlwerk 75.000 Grobkosten-
schätzung
Sanierung Steuertechnik 110.000 Grobkosten-
schätzung
Teeküchen 180.000 Grobkosten-
schätzung
Unterhang Rasterdecken Außenbereich
Eingangshalle 3.000.000 Grobkosten-
schätzung
Ohne Auslagerungskosten 70.216.400
* bautechnisch abgeschlossen
** in Ausführung
zu 3.)
Die nachfolgende Grobanalyse ist ohne Berücksichtigung denkbarer Fördermöglichkeiten erstellt. Zurzeit
sind keine Aussagen zur Förderung möglich.
Grundsätzlich bestehen folgende Handlungsoptionen,
 A) Sanierung
 B) Neubau (Eigenabwicklung; PPP)
 C) Anmietung
die bei den hausinternen Voruntersuchungen zur Vorbereitung einer Richtungsentscheidung mit den
zur Verfügung stehenden Mitteln untersucht wurden.
Der Voruntersuchung liegen im Wesentlichen folgende Parameter zu Grunde.
 Sanierungskosten
 Baukosten nach BKI 2009
 Grundstückskosten nach Bodenrichtwerten
 Mietkosten(dauerhaft)
 Umzugskosten
 Unterbringungskosten (temporär)
 Verlagerung der Kommunikationszentrale
 Grobe ZeitpläneSeite 13 von 20
8
Die Projektkosten beinhalten neben den Baukosten inklusive der Nebenkosten auch die zurzeit gültige
Mehrwertsteuer sowie im Wesentlichen die vorgenannten Kostenblöcke.
Nachfolgend sind die einzelnen Handlungsoptionen aufgeführt. (Einzelheiten vgl. Anlage 1)
zu A)
A I. Sanierung ohne Anpassung an zeitgemäße Büro- und Organisationsstruktur am
jetzigen Standort
Bei dieser Basisvariante erfolgen keinerlei Anpassungen an zeitgemäße Büro- und
Organisationsstrukturen. Die Struktur des Hauses (Großraumbüros) bleibt so bestehen.
Erneuerung der abgängigen Anlagen und technischen Komponenten sowie
energetische Ertüchtigung
Geschätzte Gesamtkosten: rd. 73,9 Mio. EUR (siehe Anlagen 1und 2)
Durchschnittliche Kosten / pro Jahr rd. 5,4 Mio. EUR (siehe Anlage 1)
Projektdauer: rd. 36 Monate
A II. Sanierung mit Anpassung an zeitgemäße Büro- und Organisationsstruktur am
jetzigen Standort
Nach heutigem Stand werden Großraumlösungen in der Architektur aber auch aus organisatorischen
Gründen nicht mehr favorisiert. Die Anpassung an zeitgemäße Organisationsstrukturen erfordert
Einzel- und Doppelbüros. Die Medienversorgung ist so flexibel zu gestalten, dass mit
geringstmöglichem Aufwand zukünftige Anpassungen möglich bleiben.
Diese Variante ist nur durch einen Rückbau auf Rohbauniveau (Entkernung) möglich. Für rd. 420
Mitarbeiter/innen müssen dauerhaft externe Flächen angemietet werden, da die Flächen nach
Umstrukturierung auf Einzel- bzw. Doppelbüros nicht mehr ausreichen. (Einzelheiten siehe Anlage 2).
Die Sanierungskosten sind mit rund 2.200 EUR pro m² anzusetzen. Der Wert wurde aus abgerechneten
Vergleichsobjekten ermittelt. Die Projektkostenerhöhung im Vergleich zur Sanierung ohne Anpassung
ergibt sich aus der kompletten Entkernung mit anschließendem Wiederaufbau sowie den erhöhten
temporären Auslagerungskosten.
Geschätzte Gesamtkosten: rd. 153,7 Mio. EUR (siehe Anlagen 1und 2)
Durchschnittliche Kosten / pro Jahr rd. 12,9 Mio. EUR (siehe Anlage 1)
Mietkosten dauerhaft: rd. 1,1 Mio. EUR pro Jahr
Projektdauer: rd. 72 Monate
zu B)
B I. Neubau am jetzigen StandortSeite 14 von 20
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Diese Variante ist in Form einer Eigenabwicklung oder als PPP-Modell realisierbar.
Der Wert wurde aus BKI - Angaben ermittelt. Die Baukosten liegen in der gleichen Größenordnung wie
bei der Sanierung mit Anpassung (A.II). Wesentliche Kostendifferenzen ergeben sich aus temporären
Unterbringungskosten und zweifache Umzugskosten für Mitarbeiter und Akten.
Die reinen Baukosten für ein PPP-Modell wurden gemäß Literaturangaben rechnerisch auf Basis der
BKI - Angaben ermittelt. Die Transaktionskosten wurden als Mittelwert gemäß der Literaturangaben mit
1,5 % der Baukosten zugrunde gelegt.
B I.1 Eigenabwicklung
Geschätzte Gesamtkosten: rd. 172,1 Mio. EUR (siehe Anlagen 1und 3)
Durchschnittliche Kosten / pro Jahr rd. 13,1 Mio. EUR (siehe Anlage 1)
Projektdauer: rd. 36 Monate
B I.2 Fremdabwicklung
Geschätzte Gesamtkosten: rd. 160,3 Mio. EUR (siehe Anlagen 1und 3)
Durchschnittliche Kosten / pro Jahr rd. 12,8 Mio. EUR (siehe Anlage 1)
Projektdauer: rd. 36 Monate
Die geringere Grobkostenschätzung resultiert u.a. daraus, dass im Rahmen einer Fremdabwicklung
günstigere Konditionen bei der Abnahme von Bauleistungen erzielt werden können.
B II. Neubau an einem anderen Standort
Diese Variante ist ebenfalls in Form einer Eigenabwicklung oder als PPP-Modell realisierbar. Die
günstigeren Gesamtkosten im Vergleich zum Neubau am jetzigen Standort ergeben sich im
Wesentlichen aus den entfallenden temporären Unterbringungskosten sowie den einmalig anfallenden
Umzugskosten für Mitarbeiter und Akten.
B II.1 Eigenabwicklung
Geschätzte Gesamtkosten: rd. 142,8 Mio. EUR (siehe Anlagen 1und 3)
Durchschnittliche Kosten / pro Jahr rd. 11,0 Mio. EUR (siehe Anlage 1)
Projektdauer: rd. 36 Monate
B II.2 Fremdabwicklung
Geschätzte Gesamtkosten: rd. 131,0 Mio. EUR (siehe Anlagen 1und 3)
Durchschnittliche Kosten / pro Jahr rd. 10,6 Mio. EUR (siehe Anlage 1)
Projektdauer: rd. 36 MonateSeite 15 von 20
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Auf Basis vorgenannter Zahlen sind als bautechnische Alternativen zur Anmietung vertiefend zu prüfen.
 Sanierung ohne Anpassung (A. I.)
 Neubau neuer Standort in Eigenabwicklung (B. II. 1.)
 Neubau neuer Standort im PPP-Modell (B. II.2.)
zu C ) Anmietung
Die Unterbringung von 1450 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen erfordert unter Berücksichtigung der
organisatorischen Anforderungen eine Anmietung von rund 62.000 m² NGF.
Bei einem angenommenen durchschnittlichen Mietzinsniveau von ca. 12 EUR pro m² ist von einer
jährlichen Miete in Höhe von rund 8,9 Mio. EUR zuzüglich Nebenkosten auszugehen.
Zur Vergleichbarkeit mit den Varianten Sanierung und Neubau sind Mieten von 8,00 EUR, 10,00 EUR,
11,00 EUR, 12,00 EUR, 13,00 EUR und 14,00 EUR (alle Werte in brutto) dargestellt.
Mietzins
(EUR/m²,
brutto)
benötigte
Fläche
(m² NGF)
Mietkosten pro
Jahr ohne
Nebenkosten
(EUR)
aus dem Mietzins
resultierende
mögliche Investition
(EUR, geschätzt)*
Größenordnung
der Variante
8 62.000 5.952.000 85.000.000 A I
10 62.000 7.440.000 105.000.000
11 62.000 8.184.000 116.000.000
12 62.000 8.928.000 128.000.000 B II.2
13 62.000 9.672.000 138.000.000 B II.1
14 62.000 10.416.000 149.000.000
Die oben durchgeführte Berechnung basiert auf der Methode der Annuitätentilgung mit einem Zinssatz
von 4,9 % p. a., 4% Tilgung und einer Laufzeit von 25 Jahren.
*Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Aufwendungen für die Bauunterhaltung nicht berücksichtigt sind.Seite 16 von 20
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Zu 4.)
Zur Absicherung der anstehenden Richtungsentscheidung ist ein vertiefendes externes Gutachten zu
den vorgenannten Varianten erforderlich.
Das Anforderungsprofil des Gutachtens enthält neben der Verifizierung der Kosten die Schnittstelle Neubau
/ Anmietung. Städtebauliche Aspekte werden ebenso wie Veränderungen von Käuferströmen und deren
Auswirkungen auf den Einzelhandel analysiert und bewertet.
Ein entsprechender Beschlussvorschlag zur Ausschreibung dieses Gutachtens liegt als Drucksache Nr.:
1013168 vor.Seite 17 von 20
Anlage: 1 A. I. A. II. B.I.1. B.II.1 B.I.2 B.II.2
ohne Anpassung mit Anpassung jetziger Standort neuer Standort jetziger Standort neuer Standort
Kaufpreis minus Erlös alter
Standort
Kaufpreis minus Erlös alter
Standort
1. Sanierungskosten 60.816.400 € 135.500.000 € entfällt entfällt entfällt entfällt
2. Sanierung Tiefgarage 9.400.000 € 9.400.000 € entfällt entfällt entfällt entfällt
3. Baukosten nach BKI entfällt entfällt 136.400.000 € 136.400.000 € 122.800.000 € 122.800.000 €
4. Rückbaukosten entfällt 1.600.000 € 2.000.000 € entfällt 2.000.000 € entfällt
5. Grundstückskosten (Differenz z. VK) entfällt entfällt entfällt 2.000.000 € entfällt 2.000.000 €
6. * Unterbringungskosten temporär 3.100.000 € 6.500.000 € 26.800.000 € entfällt 26.800.000 € entfällt
7. Umzugskosten Mitarbeiter und Akten 450.000 € 500.000 € 5.500.000 € 3.200.000 € 5.500.000 € 3.200.000 €
8. Verlagerung Kommunikationsz. 100.000 € 150.000 € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.400.000 € 1.200.000 €
9. Dauer der Maßnahme 36 Monate 72 Monate 36 Monate 36 Monate 36 Monate 36 Monate
10. Transaktionskosten (1,5% der Bausumme) entfällt entfällt entfällt entfällt 1.800.000 € 1.800.000 €
geschätzte Gesamtkosten 73.866.400 € 153.650.000 € 172.100.000 € 142.800.000 € 160.300.000 € 131.000.000 €
* Unterbringung von 400 Mitarbeitern
Kosten pro Jahr
11. ** Kapitaldienst 5.189.000 € 10.793.000 € 12.089.000 € 10.031.000 € 11.823.000 € 9.662.100 €
12. Energiekosteneinsparung, rechnerisch 610.000 € 610.000 € 610.000 € 610.000 € 610.000 € 610.000 €
13. Differenz zwischen 11. und 12. 4.579.000 € 10.183.000 € 11.479.000 € 9.421.000 € 11.213.000 € 9.052.100 €
14. Bauunterhaltungskosten 840.000 € 1.600.000 € 1.600.000 € 1.600.000 € 1.600.000 € 1.600.000 €
15. Auslagerung 420 MA entfällt 1.100.000 € entfällt entfällt entfällt entfällt
geschätzte jährliche Summe aus 13+14+15 5.419.000 € 12.883.000 € 13.079.000 € 11.021.000 € 12.813.000 € 10.652.100 €
** Zinssatz 4,9 %, 4% Tilgung, Laufzeit 25 Jahren / bei der Fremdabwicklung wurden 5% Rendite für den PPP-Partner einkalkuliert / Risikozuschläge nicht berücksichtigt
Sanierung Neubau Eigenabwicklung Neubau FremdabwicklungSeite 18 von 20
Anlage: 2
A I. Details zur Sanierung ohne Anpassung
Gerundet u. eingetragen
1, 2 Sanierungskosten siehe Vorlage 70.216.400 €
nur Sanierung 60.816.400 € 60.816.400 €
Sanierung Tiefgarage 9.400.000 € 9.400.000 €
6. Unterbringungskosten temporär 18 m² x 400 Mitarbeiter Miete, brutto 3.100.000 €
15 m² + 20% Erschliessungsfläche=18m² x 12 € Miete/m² x 36 Monate
7. 400 MA 2x290* €, 1050 MA x2x100** € 442.000 € 450.000 €
14. 1,2 % der Bausumme 70.000.000 € x 1,2% 840.000 €
A II. Details zur Sanierung mit Anpassung
1. Sanierungskosten (Entkernung)
61.623 m² BGF x 2200 € brutto 61.623 m² x 2.200 € 135.500.000 €
6. Unterbringungskosten temporär 6.500.000 €
7. 400 MA 2x290 €, 630 MA x2x100 € 358.800 € 500.000 €
420 MA 1x290 € dauerhaft 121.800 €
15. Durchsch. Mietpreis 12,00 € Brutto. 18 m² x 420 Mitarbeiter Miete, brutto 1.100.000 €
420 MA x 18 m² x 12 € Miete/m² x 12 Monate
15 m² + 20% Erschliessungsfläche
* 290 € Umzugskosten pro Arbeitsplatz von Objekt zu Objekt
** 100 € Umzugskosten pro Arbeitsplatz im Objekt
Anlage: 3Seite 19 von 20
B I.I. Details Neubau jetziger Standort Eigenabwicklung Gerundet u. eingetragen
3. Baukosten nach BKI 62.000 m² x 2.200 € 136.400.000
5. Unterbringungskosten 62.000 m² x 12 € Miete/m² x 36 Monate 26.800.000
6. Umzugskosten, Akten aus- u. einlagern 120 € 9.310 qm 1.450 Mitarbeiter x 290 € x 2 Umzüge
Regale, Regalfahranlage*** 10.200 lfm.1x80 € o.1x160 € 9.310 qm x 120 € x 2
10.200 lfm x 80 € 5.500.000
10.200 lfm x 160 €
B II.I Details Neubau neuer Standort Eigenabwicklung
3. Baukosten nach BKI 62.000 m² 2.200 € 136.400.000
6. Umzugskosten, Akten Umzug 120 € 9.310 qm 1.450 Mitarbeiter x 290 € x 1 Umzüge
Regale, Regalfahranlage*** 10.200 lfm 1x160 € 9.310 qm x 120 € x 1 3.200.000
10.200 lfm. x 160 €
4. Grundstückskosten, m² x Preis, 6-8 Geschosse 30.000 m² x 330 € 2.000.000
(Verkaufserlös 10Mio. EUR, Abrisskosten 2 Mio.EUR)
B I.II Details Neubau jetziger Standort Fremdabwicklung
3. Baukosten BKI Minus 10% nach Literaturauswertung 136.400.000 € x (- 10%) 122.800.000
5. Unterbringungskosten 62.000 m² x 12 € Miete/m² x 36 Monate 26.800.000
6. Umzugskosten, Akten Aus- u. Einlagern 120 € 9.310 qm 1.450 Mitarbeiter x 290 € x 2 Umzüge
Regale, Regalfahranlage*** 10.200 lfm. 1x80 € o.1x160 € 9.310 qm x 120 € x 2
10.200 lfm. x 80 € 5.500.000
10.200 lfm. x 160 €
10. Transaktionskosten 122.800.000 € x 1,5% 1.800.000
B.II.II Details Neubau neuer Standort Fremdabwicklung
3. Baukosten BKI Minus 10% nach Literaturauswertung 136.400.000 € x (- 10%) 122.800.000
4. Grundstückskosten, m² x Preis, 6-8 Geschosse 30.000 m² x 330 € 2.000.000
(Verkaufserlös 10Mio. EUR, Abrisskosten 2 Mio.EUR)
6. Umzugskosten, Akten Umzug 120 € 9310 qm 1.450 Mitarbeiter x 290 € x 1 Umzüge
Regale, Regalfahranlage*** 10.200 lfm.1x160€ 9.310 qm x 120 € x 1 3.200.000
10.200 lfm. x 160 €
10. Transaktionskosten 122.800.000 € x 1,5% 1.800.000
* 290 € Umzugskosten pro Arbeitsplatz von Objekt zu Objekt
** 100 € Umzugskosten pro Arbeitsplatz im Objekt
*** Es wurde zur optimalen Raumnutzung die Beschaffung von Regalfahranlagen (160 €) kalkuliert, bei herkömmlichen Regalen (80 €) reduzieren sich die Kosten um 816.000 €Seite 20 von 20