Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur öffentlichen Auslegung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6524-1 “Herseler Straße/Keltenweg“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf

Beschlussvorlage
öffentlich
212255
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur
öffentlichen Auslegung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6524-1 “Herseler
Straße/Keltenweg“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Graurheindorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
03.11.2022 Anhörung
Bezirksvertretung Bonn 15.11.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 16.11.2022 Empfehlung
Rat 08.12.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der RheinHaus Wohnbau GmbH & Co. KG, Bonn, vom
05.10.2017 auf Einleitung des Planverfahrens zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6524-1 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf, zwischen den Straßen Am Bonner
Berg, Herseler Straße und Keltenweg wird gemäß § 12 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) entsprochen. Das Planverfahren wird auf der
Grundlage des § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung
durchgeführt.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6524-1 der Bundesstadt Bonn
für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf, zwischen den
Straßen Am Bonner Berg, Herseler Straße und Keltenweg ist gemäß § 3
Abs. 2 Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung öffentlich
auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Das circa 2.300 m² große Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Graurheindorf zwischen der Herseler Straße, dem Bonner Berg, dem
Keltenweg und der Friesenstraße. Es ist Teil einer III bis V- geschossigen
zeilenförmig angelegten Wohnsiedlung der Rheinhaus Wohnbau GmbH & Co
KG - im weiteren RheinHaus genannt -, welche rückwärtig von II-geschossigenSeite 1 von 55
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Einzel- bzw. Doppelhäusern entlang des Keltenweg liegt. Die
Grundstücksflächen der Wohnanlage sind begrünt und mit Bäumen bestanden.
Innerhalb des Plangebiets befinden sich neben Grünflächen ein Hof mit 28
Garagen sowie ein zur Herseler Straße orientierter, leerstehender Kiosk. Die
Grundstücksflächen werden im Südosten mit einem öffentlichen Fußweg
begrenzt, welcher die Herseler Straße mit dem Keltenweg verbindet.
In der unmittelbareren Nachbarschaft des Plangebietes befinden sich
südostausgerichtete Wohnzeilen mit überwiegend IV Vollgeschossen, wobei
die mittlere Gebäudezeile Herseler Straße Nr. 8a-8d III- geschossig gebaut ist.
Südlich des Bonner Berg liegt eine in Südwestrichtung orientierte
Gebäudezeile. Hier ist neben der IV-Geschossigkeit zusätzlich ein V-
geschossiger Gebäudeteil vorhanden. Er betont – aus nördlicher Richtung
blickend - städtebaulich die Eingangssituation in die Wohnsiedlung, die von hier
aus an die Herseler Straße angebunden ist.
Bis auf die Häuser Herseler Straße Nr. 8a-8d, die 2005 errichtet wurden,
stammen die Wohngebäude vom Anfang der 1960er Jahre. Die Gebäude aus
den 1960er Jahren hatten ursprünglich nicht ausgebaute Walmdächer mit ca.
23° Neigung, das neuere Gebäude hat ein flach geneigtes Pultdach. Für die
viergeschossigen Bestandsgebäude wurden, mit Ausnahme der 2005
errichteten Häuserzeile Herseler Straße Nr. 8a-8d, im Jahr 2017 Bauanträge
zur Aufstockung um jeweils ein Staffelgeschoss mit Flachdach gestellt und auf
der Grundlage des bestehenden Baurechts genehmigt. Neben den
vorhandenen 184 Wohneinheiten konnten hierdurch - unabhängig von der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6524-1 - 30
zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Die Häuser erhalten zudem
teilweise Aufzugsanlagen, was die Wohnqualität auch für die bereits
vorhandenen Wohnungen erhöht.
Auf der gegenüberliegenden Seite der Haupterschließung Herseler Straße
befindet sich das ca. 3,6 ha große Schulgelände des Heinrich-Hertz-
Europakolleg der Stadt Bonn.
Das Plangebiet ist aufgrund der ihm vorgelagerten Haltestellen der Stadtbahn
61 sowie einer Bushaltestelle optimal an den ÖPNV angebunden. Eine
Lärmvorbelastung besteht durch den Verkehr insbesondere auf der Herseler
Straße und der nah gelegenen Autobahn 565.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn stellt den Bereich des
Plangebiets und die umliegenden Nachbarschaften als Wohnbaufläche dar. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan lässt sich daher aus dem FNP entwickeln.
Verbindliches Planungsrecht besteht durch den übergeleiteten
Durchführungsplan Nr. 7624-84 als qualifizierter Bebauungsplan. Dieser Plan
ist am 22.03.1962 in Kraft getreten und wurde zuletzt am 24.07.1965
(geringfügig) geändert. Für die Zeilenhausbebauung ist eine IV bis V-
geschossige Bebauung in offener Bauweise zulässig und eine Dachneigung
von 23° vorgegeben. Ein Teil der entlang des Keltenwegs festgesetzten
überbaubaren Grundstücksfläche ragt bis in das Plangebiet hinein, im ÜbrigenSeite 2 von 55
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ist eine Fläche für Garagen und Stellplätze sowie ein öffentlicher Fußweg
festgesetzt.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist die Änderung des
vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Baumschutz / Prüfung Fassadenbegrünung
Das Plangebiet ist aktuell mit 9 satzungsgeschützen Bäumen bestanden, die im
Zuge der Baumaßnahmen gefällt werden müssen. Bäume, die aufgrund ihres
Stammumfangs unter die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn fallen, müssen
im Plangebiet und außerhalb von Tiefgaragenflächen ersetzt werden. Laut
aktueller Planung sind Neupflanzungen von 13 Bäumen vorgesehen, von
denen 8 außerhalb der Tiefgaragenflächen gepflanzt werden
sollen. Eine weitere erforderliche Pflanzung wird auf einem anderen
Grundstück des Vorhabenträgers vorgesehen, die Angabe dazu erfolgt mit dem
Fällantrag gemäß Baumschutzsatzung. Der Schutz und Erhalt der
Straßenbäume auf der Herseler Straße bleibt dauerhaft gewährleistet.
Aufgrund der hohen Zahl an Fenstern, die gesunde Wohnverhältnisse
sicherstellen, sowie der Ergänzung von Loggien und Balkonen für die
Steigerung der Wohnqualität der Wohnungen lassen sich kaum größere,
zusammenhänge Flächen identifizieren, an denen eine Fassadenbegrünung
ökologisch und wirtschaftlich vorstellbar wäre. Dennoch ist vorgesehen
Teilbereich der südlichen und östlichen Fassade durch eine geführte
Fassadenbegrünung zu gestalten.
Städtebauliche Ziele
Die RheinHaus ist Eigentümerin der Liegenschaften Herseler Straße Nr. 2-20,
Am Bonner Berg Nr. 2-6 sowie Keltenweg Nr. 11. Die anhaltend hohe
Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort, speziell im preisgünstigen
Segment und das bestehende Potenzial einer weiteren baulichen
Innenentwicklung haben die Eigentümer dazu veranlasst, über die Aufstockung
der Bestandsgebäude hinaus, Planungen für eine ergänzende Bebauung mit
zwei zusätzlichen Gebäuden zu betreiben.
Der aus zwei Gebäudeteilen bestehende Neubau schließt die vorhandene
Lücke zwischen den Gebäudezeilen Am Bonner Berg Nr. 2-4 und Herseler
Straße Nr. 10-12. Es ist eine Größenordnung von 30 Mietwohnungen geplant.
Dabei strebt die RheinHaus an, preisgünstigen Wohnraum zur Miete zu
errichten. Mit der Planung wird ein Beitrag dazu geleistet, bezahlbaren
Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen.
Vorhabenbeschreibung
An Stelle des vorhandenen Garagenhofs ist ein V- geschossiger Gebäudeteil
vorgesehen, der die Straßenflucht der Herseler Straße aufnimmt. Die
Geschossigkeit ist an dem ebenfalls V- geschossigen Bestand auf der Ecke
Herseler Straße/ Am Bonner Berg orientiert. In den rückwärtigen
Grundstücksteil erstreckt sich im rechten Winkel zu der straßenseitigen
Bebauung ein IV- geschossiger Gebäudeteil. Die gesamte Bebauung hat eine
Länge von ca. 40 m und entspricht damit dem südlich angrenzenden Bestand.Seite 3 von 55
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Als Dachform ist das Flachdach vorgesehen.
Die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze für die Neubebauung sowie
der Ersatz der entfallenden oberirdischen Stellplätze im Plangebiet werden in
einer Tiefgarage vorgesehen. Die Oberflächen der Tiefgarage werden, soweit
sie nicht mit Terrassen und anderen notwendigen befestigten Flächen überbaut
sind, intensiv begrünt. Eine Dachbegrünung ist ebenfalls vorgesehen. Mit der
Begrünung werden ein angenehmes Wohnumfeld und ein günstiges Mikroklima
gefördert. Zudem werden die Dachflächen mit Photovoltaikanlagen
ausgestattet.
Der öffentliche Fuß- und Radweg wird der RheinHaus übertragen, bleibt jedoch
für die Öffentlichkeit nutzbar.
Planungsablauf und Planverfahren
• Zielbeschluss
Die RheinHaus Wohnbau GmbH & CoKG, Bonn hat mit Schreiben vom
05.10.2017 einen Antrag auf Änderung des bestehenden Planungsrechts für
insgesamt zwei Baufelder gestellt. Der Zielbeschluss zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6524-1 über die bauliche
Nachverdichtung im Baufeld 1 zwischen Keltenweg und Herseler Straße wurde
durch den Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 20.06.2018
(DS-Nr.: 1713203EB9) unter Beteiligung der Bezirksvertretung Bonn am
15.05.2018 und des Ausschusses für Umwelt und Verbraucherschutz vom
29.11.2017 gefasst. Einem Neubau im Baufeld 2 wurde nicht zugestimmt.
Nach Beschlussfassung hat die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der
Verwaltung ein Plankonzept ausschließlich für das Baufeld 1 erstellt.
• Frühzeitige Beteiligung
Aufgrund der geringen Auswirkungen auf das Umfeld wurde auf die
Durchführung einer formalen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet.
Die Anwohnerinnen und Anwohner hatten jedoch im Rahmen einer
Informationsveranstaltung am 23. Januar 2020 im Haus „Müllestumpe“
Gelegenheit, sich über den aktuellen Stand der Neuplanung zu informieren.
Im Wesentlichen wurden Fragen zum Mietobjekt selbst gestellt, aber auch zu
möglichen zusätzlichen Stellplätzen am Keltenweg und zur Beseitigung des
Baumbestands. Die hier vorgetragenen Anregungen wurden protokolliert und
für das weitere Bauleitplanverfahren ausgewertet. Die Behörden und Träger
öffentlicher Belange (TÖB) wurden gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
mit Schreiben vom 16.06.2020 bis einschließlich 24.07.2020 beteiligt. Seitens
der TÖB wurden keine Hinweise oder Anregungen vorgebracht, welche zu
Änderungen des städtebaulichen Konzeptes führten.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück wird der
Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12
Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt. Da eine ergänzende Bebauung innerhalb
eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und somit eine Innenentwicklung
beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6524-1 inSeite 4 von 55
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einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB)
durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für die Durchführung des
beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a Abs. 1 BauGB sind gegeben. Ein
Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist im
beschleunigten Verfahren nicht erforderlich. Eingriffe in Natur und Landschaft,
die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als
vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die
wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden
Planung zu berücksichtigen, und die Planungsauswirkungen, teilweise durch
gutachterliche Untersuchungen, zu beschreiben und zu bewerten.
Durchführungsvertrag
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn wird noch vor dem
Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan Nr. 6524-1 ein
Durchführungsvertrag abgeschlossen. Mit dem Durchführungsvertrag bindet
sich die Vorhabenträgerin im Wesentlichen, in einem festgesetzten Zeitraum
nach Erteilung der Baugenehmigung mit der baulichen Maßnahme zu beginnen
und das Projekt innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig
abzuschließen. Darüber hinaus werden folgende Anforderungen an das
Vorhaben vertraglich festgelegt:
• Energieeffizienz
Maßnahmen zur Energieeffizienz für das Projekt gemäß dem Ratsbeschluss
vom 22.10.2015 und die Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung
(Hauptausschuss vom 14.11.1995). Die Vertragsbestandteile werden zum
Satzungsbeschluss konkretisiert. Die Vorhabenträgerin hat sich bereit erklärt,
den EH-40 statt des EH-55-Standard umzusetzen.
• Mobilitätskonzept
Weiterer Inhalt des Vertrages ist die Umsetzung einer Mobilitätsmaßnahme in
Form von 3 Carsharing-Stellplätzen.
• Bonner Baulandmodell
Bei dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren handelt es sich um einen
Altfall, bei dem die Planungsvereinbarung am 21.11.2018 unterzeichnet wurde.
Dementsprechend greift der Ratsbeschluss DS-Nr. 201298 in Verbindung mit
dem Änderungsantrag DS-Nr. 201298-04 AA aus dem Jahr 2021 nicht.
Entsprechend dem Ratsbeschluss vom 10.07.2018 (DS-Nr. 1811574EB5) zum
Baulandmodell Bonn sind bis zu 40 % der Bruttogeschossfläche (BGF) des
geplanten Wohnbauvorhabens als geförderter Mietwohnungsbau zu errichten.
Dabei ist der geförderte Wohnungsbau jeweils mindestens mit 20 % nach
Maßgabe des Förderwegs A, im Übrigen nach dem Förderweg B zu errichten.
Eine Angemessenheitsprüfung der vertraglich festgelegten Leistungen wurde
durchgeführt. Im Ergebnis sind 40 % der BGF (dies entspricht ca. 1.130 m²
BGF) als geförderter Wohnungsbau zu errichten.
Ebenso werden die in der Angemessenheitsprüfung ermittelten Kosten für den
Bau von Kinderbetreuungsplätzen vertraglich verbindlich festgelegt.Seite 5 von 55
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• Fassadenbegrünung
Die Vorhabenträgerin wird sich verpflichten, an dem Wohngebäude
bodengebundene Fassadenbegrünungen vorzunehmen.
• Artenschutz
Im Vorhabengebiet sind durch die Vorhabenträgerin als Maßnahme zum
Artenschutz und zur Habitatverbesserung Ersatzquartiere anzubringen:
mindestens ein Fledermauskasten / Kleinfledermaushöhle, ein
Fledermausflachkasten sowie 4 Vogelnistkästen.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie:
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer:1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung,
mit dem Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).
Für die vorliegende Planung wurden notwendige Gutachten erstellt und bei den
Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung enthält sehr detaillierte
Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu berücksichtigen
waren. Auf dieser Grundlage wird der in Stufe II hier nicht durchgeführte
Nachhaltigkeitscheck zur frühzeitigen Beteiligung durch einen Check der Stufe
III ersetzt und gleichzeitig abgeschlossen. Hier steht im Vordergrund die Frage,
welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf
Die durch die Planung verursachten Umweltauswirkungen wurden geprüft und
mittels drei gutachterlicher Untersuchungen zum Artenschutz, zum Klima und
zum Schallschutz bewertet. Soweit die Ergebnisse der Untersuchungen
planungsrechtlich umsetzbar sind, finden diese ihren Niederschlag in den
Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Als Anlagen sind das Protokoll aus der Bürgerinformationsveranstaltung und
die Auswertungen der während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange beigefügt. Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und die
Gutachten liegen eine Viertelstunde vor und während der Sitzungen für dieSeite 6 von 55
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Mitglieder des Rats, der Ausschüsse sowie der Bezirksvertretung zur Einsicht
bereit.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf Nr. 6524-1 wird hiermit zur
Beratung und Beschlussfassung der öffentlichen Auslegung vorgelegt. Die
Begründung zum Bebauungsplanentwurf ist als Anlage beigefügt. Im Rahmen
der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes haben die Öffentlichkeit und
die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut Gelegenheit,
sich über die Planung zu informieren und hierzu gegebenenfalls eine
Stellungnahme einzureichen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan 6524-1 (öffentlich)
2 VBP 6524-1 (öffentlich)
3 VEP 6524-1 (öffentlich)
4 Begründung 6524-1 (öffentlich)
5 Dokumentation Einwohnerversammlung 6524-1 (öffentlich)
6 Checkliste Nachhaltiges Planen 6524-1 (öffentlich)Seite 7 von 55
Bebauungsplan Nr.. 66552244--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Graurheindorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1166..0066..22002200
110000 mSeite 8 von 55
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Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6524-1
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf
BegründungSeite 11 von 55
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen ..................................................................... 2
1.2.4.1 Öffentlich geförderter Wohnraum/Baulandmodell Bonn ............................. 2
1.2.4.2 Denkmalschutz/Erhaltungs- und Gestaltungssatzung ............................... 2
1.2.4.3 Baumschutzsatzung .................................................................................. 2
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 3
1.5 Nutzungseignung des Standorts.............................................................................. 4
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 5
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 5
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 5
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 5
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 6
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet ........................................................................... 6
2.3.1.2 Ferienwohnungen ..................................................................................... 6
2.3.1.3 Öffentlich geförderter Wohnraum .............................................................. 7
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 7
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl.................................................. 7
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen................................................ 8
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ............................................... 8
2.3.3.1 Bauweise .................................................................................................. 8
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen ............................................................. 8
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen .......................................................................... 9
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote / Belange des Klimaschutzes................. 9
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern ..................................................................10
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ........................................................10
2.3.5.3 Ersatzpflanzungen ...................................................................................10
2.3.5.4 Nutzung der Dachflächen für Solaranlagen ..............................................11
2.3.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................11Seite 12 von 55
2.3.7 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr......................................12
2.3.8 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................12
2.4 Erschließung ..........................................................................................................12
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................13
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................13
2.4.1.2 ÖPNV.......................................................................................................13
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................13
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................13
2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................14
2.4.4 Technische Infrastruktur ..................................................................................14
2.4.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................14
2.4.4.2 Energiekonzept ........................................................................................14
2.4.4.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................14
2.4.4.4 Abfallsammelplätze ..................................................................................15
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 16
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................16
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................16
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................17
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................17
3.3.1.1 Verkehrslärm ............................................................................................17
3.3.1.2 Gewerbelärm ...........................................................................................17
3.3.1.3 Fluglärm ...................................................................................................18
3.3.1.4 Schutzbedürftigkeit / Gebietsart ...............................................................18
3.3.1.5 Verschattung ............................................................................................18
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................18
3.3.2.1 Klimaanpassung.......................................................................................18
3.3.2.2 Klimaschutz..............................................................................................19
3.3.2.3 Luftschadstoffe .........................................................................................19
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................19
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................20
3.3.4.1 Boden ......................................................................................................20
3.3.4.2 Niederschlagswasser ...............................................................................20
3.3.4.3 Starkregen ...............................................................................................20
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung ..........................................................................20
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ..............................................................................21
3.3.6 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................21Seite 13 von 55
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................21
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................21
Anhang ..................................................................................................................... 22
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................22Seite 14 von 55
1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das circa 0,23 ha große Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf
an der Herseler Straße innerhalb eines weiträumigen Wohngebiets. Allerdings erstreckt sich
in westlicher Angrenzung an der Herseler Straße das Gelände des Heinrich-Hertz-Europakol-
legs. Die Herseler Straße übernimmt die Funktion als Sammelstraße und ist Teil des Straßen-
bahnnetzes Dottenberg-Auerberg.
Der Planbereich wird umgrenzt durch die Herseler Straße im Westen, die Wohnbauten südlich
der Straße Am Bonner Berg (Hausnr. 2-4) im Norden, den Keltenweg mit den Grundstücken
Keltenweg 11 und 13 im Osten sowie einem nördlich der Häuser Herseler Straße Nr. 10 -12
verlaufenden Erschließungsweg im Süden. Die Plangebietsflächen sind Teil einer Miethaus-
siedlung der RheinHaus-GmbH Bonn.
Im Plangebiet befindet sich derzeit ein Garagenhof mit einer brachgefallenen Grünfläche auf
dem Flurstück 1971 sowie einer durch die Anwohner der Häuser Am Bonner Berg 2-6 genutz-
ten Rasenfläche. Innerhalb dieser Fläche ist ein Spielbereich für Kinder angelegt. Das Plan-
gebiet ist mit insgesamt neun Bäumen bestanden und weist auch Strauchbestand auf. Rück-
wärtig des Hauses Am Bonner Berg 2 befindet sich eine Feuerwehraufstellfläche, welche über
die Herseler Straße angefahren werden kann. Das Geländeniveau ist relativ eben, teilweise
wurde zum südlich gelegenen Fußweg hin das Gelände angeschüttet. Rückwärtig des Gara-
genhofes befindet sich ein Kiosk im Bestand, welches nicht mehr genutzt wird.
In direkter Nachbarschaft des Plangebietes befinden sich südausgerichtete Wohnzeilen der
RheinHaus-Siedlung mit vier bis fünf Vollgeschossen plus Staffelgeschoss. Die östlich angren-
zenden Bestandsgebäude Keltenweg 11 und 13 sind als Teil einer Einzel- und Doppelhaus-
bebauung zweigeschossig mit Satteldach gebaut.
Bis auf die dreigeschossigen Häuser Herseler Straße 8a-8d, die 2005 errichtet wurden, stam-
men die Wohngebäude der RheinHaus-Siedlung vom Anfang der 1960er Jahre. Für die sei-
nerzeit viergeschossigen Bestandsgebäude mit geneigtem Dach wurden, mit Ausnahme der
2005 errichteten Zeile Herseler Straße 8a-8d, im Jahr 2017 Bauanträge zur Aufstockung um
jeweils ein Staffelgeschoss mit Flachdach gestellt und auf der Grundlage des bestehenden
Baurechts genehmigt. Hierdurch konnten 30 zusätzliche Wohnungen unabhängig von der Auf-
stellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6524-1 geschaffen werden. Durch den
Einbau von Aufzugsanlagen in einem Teil der Bestandsgebäude wird die Wohnqualität auch
für die bereits vorhandenen Wohnungen erhöht.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Planung entspricht damit
den Zielen der Raumordnung.Seite 15 von 55
2
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet und
den umliegenden Planungsraum östlich der Herseler Straße als Wohnbaufläche dar. Der vor-
habenbezogene Bebauungsplan lässt sich daher aus dem FNP entwickeln.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet gilt derzeit der übergeleitete Durchführungsplan Nr. 7624-84 als qualifizier-
ter Bebauungsplan. Dieser Plan ist am 22.03.1962 in Kraft getreten und wurde zuletzt am
24.07.1965 (geringfügig) geändert. Er setzt für die gesamte Wohnsiedlung der „RheinHaus-
GmbH“ ein Wohngebiet in vier- bis fünf geschossiger, geschlossener Zeilenbauweise fest und
gibt die Dachneigung mit 23° vor. Entlang des Keltenwegs ist eine maximal zweigeschossige
Bebauung für Einzel- oder Doppelhäuser zulässig.
Innerhalb des Plangebiets ist neben nicht überbaubaren Grundstücksflächen auch eine Fläche
für 19 Garagen festgesetzt.
Die vorhandene Wegeverbindung zwischen Keltenweg und Herseler Straße ist als öffentlicher
Fußweg bestimmt. Bis auf die über ihn führende Zufahrt zu den Sammelgaragen ist dieser
Weg nur fußläufig begehbar oder mit dem Fahrrad befahrbar.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen
1.2.4.1 Öffentlich geförderter Wohnraum/Baulandmodell Bonn
Die Bundesstadt Bonn verfolgt das sozialpolitische Ziel, Wohnraum für finanzschwache Be-
völkerungsgruppen in notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen und hat hierzu einen
entsprechenden Ratsbeschluss gefasst. Demnach sind 40 % der Bruttogrundfläche (BGF
„Wohnen“) des Wohnungsbauvorhabens als geförderte Mietwohnungsbau zu errichten, min-
destens 20 % im Förderweg A. Zudem wird der Planbegünstigte verpflichtet, sich an den Fol-
gekosten für die Schaffung von Kinderbetreuungsplätzen zu beteiligen. Die mittels Angemes-
senheitsprüfung ermittelten und zu erbringenden Leistungen des Planungsbegünstigen wer-
den in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart.
1.2.4.2 Denkmalschutz/Erhaltungs- und Gestaltungssatzung
In unmittelbarer Umgebung liegen keine Boden- oder Baudenkmäler vor. Erhaltungs- und Ge-
staltungssatzungen sind nicht zu beachten.
1.2.4.3 Baumschutzsatzung
Nach der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm und
mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr - gemessen in einer Höhe von 100 cm - geschützt.
Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume mit Ausnahme von Nussbäumen und Esskas-
tanien. Die neun im Plangebiet befindlichen Bäume fallen unter die Bestimmungen der Baum-
schutzsatzung Bonn. Für alle Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht
erhalten werden können, ist eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu
beantragen. Über die Fällgenehmigung von privaten Bäumen mit einem Stammumfang von
mehr als 200 cm berät die Baumkommission und entscheidet die Bezirksvertretung.
Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7
der Satzung verpflichtet Ersatzpflanzungen im Plangebiet, auf gewachsenem Boden außer-
halb des Bereiches von Tiefgaragen, vorzunehmen. Des Weiteren sind für die Wurzel- undSeite 16 von 55
3
Kronen-/Traufbereiche genügend Platz einzuplanen (Ausreichende Entfernung zu Fassa-
den/Leitungen/Grundstücksgrenzen) damit eine Ausgleichpflanzung anerkannt werden kann.
Neben dem Ziel der dauerhaften Erhaltung ist eine regelmäßige Pflege und Ersatz bei Abgang
verpflichtend.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die RheinHaus-GmbH - im weiteren RheinHaus genannt - ist Eigentümerin der Liegenschaften
Herseler Straße Nr. 2-20, Nr. 8a- 8d und Am Bonner Berg Nr. 2-6.
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort, speziell im preisgünsti-
gen Segment und das bestehende Potenzial einer weiteren baulichen Innenentwicklung hat
die Eigentümerin dazu veranlasst, über die Aufstockung der Bestandsgebäude hinaus, Pla-
nungen für eine ergänzende Bebauung mit zwei aneinandergebauten zusätzlichen Gebäuden
zu betreiben. Dieses Vorhaben ist zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-6 und Herseler
Straße 10-12 auf einem ca. 2.320 qm großen Grundstücksteil geplant.
Mit der Planung wird ein Beitrag dazu geleistet, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten
der Bevölkerung bereitzustellen. In dem Neubau sind ca. 30 Wohneinheiten geplant.
Um die beschriebenen Planungsziele einer Innenentwicklung umsetzen zu können, ist die Än-
derung des Bebauungsplanes Nr. 7624-84 erforderlich, da am geplanten Standort des Vorha-
bens keine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt ist. Der vorhandene Garagenhof ist,
zusammen mit dem Kiosk, im Rahmen der Baulandfreimachung niederzulegen.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Die RheinHaus hat als Eigentümerin der Baugrundstücke im Plangebiet mit Schreiben vom
05.10.2017 den Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 7624-84 (1962) zur Errichtung
von zwei neuen Mehrfamilienhäusern gestellt.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz der Bundesstadt Bonn hat am
20.06.2018 den Zielbeschluss für diese Planung mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6524-1 „Herseler Straße/ Keltenweg“ gefasst (DS-Nr. 1713203).
Aufgrund der geringen Auswirkungen auf das Umfeld wurde auf die Durchführung einer for-
malen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet. Stattdessen wurde durch die Vorha-
benträgerin in Anwesenheit von Vertreterinnen und Vertretern der Verwaltung und des beauf-
tragten Stadtplanungs- und Architekturbüros mit den betroffenen Mieterinnen und Mietern und
Eigentümerinnen und Eigentümern der angrenzenden Grundstücke am 23.01.2020 ortsnah im
Haus Müllestumpe eine Informationsveranstaltung zum geplanten Vorhaben durchgeführt. An-
regungen und Bedenken zur Bauleitplanung wurden nicht vorgebracht.
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im Zeitraum zwischen dem 16.06.2020
und dem 24.07.2020. Stellungnahmen, die zu einer Änderung des geplanten Bauvorhabens
führen mussten, wurden nicht vorgebracht.
Da eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und somit eine Innen-
entwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die Voraus-
setzungen für die Durchführung des Verfahrens sind gegeben. So wird der Schwellenwert ge-
mäß § 13a Absatz 1 Ziffer 1 BauGB eingehalten, Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen der
Schutzgüter im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB sowie evtl. vorhandener FFH- bzw. Vogel-
schutzgebiete liegen ebenfalls nicht vor. Außerdem liegt das Plangebiet nicht im relevantenSeite 17 von 55
4
Abstand eines Störfallbetriebes. Ein Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleu-
nigten Verfahren nicht erforderlich. Die umweltrelevanten Gesichtspunkte werden im Rahmen
des Bauleitplanverfahrens ohne formale Vorgaben geprüft und in die Abwägung eingestellt.
Grundlage der Prüfung sind die Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie die
allgemeinen Grundsätze und Ziele für die einzelnen Schutzgüter aus den jeweiligen Fachge-
setzen.
Da die Vorhabenträgerin über das Grundstück verfügt, wird der Bebauungsplan auf deren An-
trag hin, als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) auf-
gestellt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans. Die Durchführung von Vorhaben und Erschließung werden vor dem Satzungs-
beschluss im Durchführungsvertrag vertraglich sichergestellt.
Mit Rechtswirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6524-1 wird der bishe-
rige Bebauungsplan Nr. 7624-84 innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes ersetzt.
1.5 Nutzungseignung des Standorts
Aufgrund der mittlerweile brachgefallenen und ungenutzten Grünfläche und der ersetzbaren
Garagenanlage inmitten einer Zeilenhausbebauung ist das Plangebiet im Rahmen der Innen-
entwicklung prädestiniert, eine weitere Wohnbebauung aufzunehmen. Störende oder emittie-
rende Gewerbebetriebe im direkten Umfeld sind nicht vorhanden. Der Standort ist durch Ver-
kehrslärm vorbelastet. Es ist jedoch möglich, geeignete Schallschutzmaßnahmen vorzusehen,
mit denen gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden können.Seite 18 von 55
5
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Ziel des Bebauungsplanes ist eine nachhaltige Bebauung im innerstädtischen Raum bei
Schaffung einer mit dem Stadtbild verträglichen Baudichte und gleichzeitig hoher Aufenthalts-
qualität im privaten Raum. Der aus zwei Gebäuden bestehende Neubau soll die vorhandene
Lücke zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-4 und Herseler Straße 10-12 schließen. Mit
der Festlegung einer überbaubaren Grundstücksfläche, der Art und dem Maß der baulichen
Nutzung sowie der Tiefgaragenein- und -ausfahrt kann eine geordnete städtebauliche Ent-
wicklung in diesem Bereich gewährleistet werden. Die Kompaktheit der Gebäude und die Süd-
westausrichtung tragen zu einer energieeffizienten Stadtplanung bei. Die Anordnung der Ge-
bäude und der belebte Weg können zur Erhöhung des subjektiven Sicherheitsempfindens füh-
ren.
Es sind insgesamt ca. 30 Mietwohnungen vorgesehen. Dabei sind auf 40% der zulässigen
Bruttogrundfläche BGF „Wohnen“ förderfähige Wohnungen nach den Wohnraumförderbestim-
mungen des Landes NRW geplant.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Die Neubebauung ist zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-4 und Herseler Straße 10-12
geplant. Anders als die rein nach Südosten ausgerichtete Zeilenhausbebauung ist das Neu-
bauvorhaben leicht L-förmig angeordnet. Anstelle des heute vorhandenen Garagenhofs ist ein
fünfgeschossiger Bau vorgesehen, der die Straßenflucht der Herseler Straße aufnimmt. Die
Geschossigkeit ist an dem ebenfalls fünfgeschossigen Bestand (plus Staffelgeschoss) auf der
Ecke Herseler Straße/ Am Bonner Berg orientiert. In den rückwärtigen Grundstücksteil er-
streckt sich im rechten Winkel zu der straßenseitigen Bebauung ein viergeschossiges Ge-
bäude. Die Gesamtlänge der nach Südosten orientierten Außenwände bemisst sich auf ca.
40 m und entspricht damit dem südlich angrenzenden Bestand. Als Dachform ist das Flach-
dach vorgesehen.
Die notwendigen Stellplätze sowie der Ersatz der fortfallenden Stellplätze werden in einer Tief-
garage vorgesehen. Die Oberflächen der Tiefgarage werden, soweit sie nicht mit Terrassen
und anderen notwendigen befestigten Flächen überbaut sind, intensiv begrünt und zur ge-
meinsamen Nutzung der Anwohner gärtnerisch angelegt. Acht neue Bäume mit Bodenan-
schluss und ausreichend Platz zur Wurzel- und Kronenentwicklung werden als Ersatzpflan-
zung für die zu fällenden Bäume im Plangebiet angepflanzt. Eine weitere Ersatzpflanzung soll
außerhalb des Plangebietes erfolgen. Fünf Bäume werden aus gestalterischen Gründen, ohne
Anrechnung als Ersatzpflanzung, zusätzlich auf der Tiefgarage vorgesehen. Der vorhandene
Kleinkinderspielplatz wird nach Fertigstellung der Baumaßnahme wiederhergerichtet. Mit der
Begrünung werden ein angenehmes Wohnumfeld und ein günstiges Mikroklima gefördert.
Eine Dachbegrünung ist ebenfalls vorgesehen.
2.3 Festsetzungen des BebauungsplansSeite 19 von 55
6
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet
Gemäß § 9 Abs.1 Nr.1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO ist innerhalb des Geltungsbereichs des
Bebauungsplanes ein allgemeines Wohngebiet (WA) zeichnerisch festgesetzt, um eine Wohn-
bebauung mit Mehrfamilienhäusern zu ermöglichen.
Die beabsichtigte Planung sieht jedoch, gestützt auf ein konkretes Bauvorhaben, ausschließ-
lich Wohnungsbau vor. Daher werden nur solche Nutzungen zulässig sein, wie sie im Vorha-
ben- und Erschließungsplan vorgesehen sind. Diese Nutzungen werden mit dem Durchfüh-
rungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn verbindlich vereinbart. Im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist daher festgesetzt, dass im Rahmen der zulässigen
Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträ-
gerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der
Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig, sofern die Nutzungen dem fest-
gesetzten Zulässigkeitskatalog des Bebauungsplans entsprechen.
Allgemeine Wohngebiete dienen vorrangig dem Wohnen. Mit der Festsetzung eines WA wird
ein beschränktes Maß an Nutzungsmischung auch nach der Umsetzung des Bebauungspla-
nes ermöglicht, so dass eine gewisse Durchmischung der Wohnnutzung mit wohnverträgli-
chen anderen Nutzungen grundsätzlich für die Zukunft ermöglicht werden soll.
Gemäß der Baugebietskategorie WA bleiben neben Räumen für freie Berufe, die der Versor-
gung des Gebiets dienenden, Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende
Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke allgemein zulässig.
Die ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen:
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes
- Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
- Anlagen für Verwaltungen
- Gartenbaubetriebe
- Tankstellen
werden nicht zugelassen.
Durch diese Festsetzung werden potenziell flächen- und verkehrsintensive Nutzungen ausge-
schlossen, die dem vorrangigen Planungsziel, der Nachverdichtung des Wohngebietes durch
Wohnbebauung, entgegenstehen. Die grundlegende Zweckbestimmung der allgemeinen
Wohngebiete, die vorwiegend dem Wohnen dienen, bleibt mit dieser Festsetzung gewahrt. Die
Verkehrsmengen bleiben durch den Ausschluss der vorgenannten Nutzungen auf ein verträg-
liches Maß begrenzt.
2.3.1.2 Ferienwohnungen
Ferienwohnungen können planungsrechtlich zu den Beherbergungsbetrieben, und zu den
sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben gehören (§ 13a BauNVO). Eine Zweckentfrem-
dung von Wohnraum soll grundsätzlich verhindert werden. Wesentliches Ziel des Bebauungs-
planes ist es, Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden
Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber
einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer. Zudem
bietet das Plangebiet aufgrund seiner Innenstadtlage günstige Voraussetzungen für eine tou-
ristische Nutzung. Insofern muss ausgeschlossen werden, dass innerhalb des PlangebietesSeite 20 von 55
7
Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt ent-
zogen werden. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe
des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (hierunter können
auch Ferienwohnungen fallen), werden daher im Plangebiet ausgeschlossen (siehe auch Ka-
pitel 2.3.1.1).
2.3.1.3 Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch weni-
gen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaffung
von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in
der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung. Dement-
sprechend werden mit dem durch Ratsbeschluss vom 10.07.2018 anzuwendenden Bonner
Baulandmodell Planungsbegünstigte verpflichtet, bis zu 40% der Bruttogrundfläche (BGF) des
Wohnungsbauvorhabens als geförderten Mietwohnungsbau zu errichten. Mit einer Angemes-
senheitsprüfung stellt die Stadt Bonn sicher, dass der Umfang der vereinbarten Leistungen –
entsprechend den Vorgaben des BauGB – in der Summe angemessen ist.
Unter Beachtung dieser Berechnungen, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, dass inner-
halb des WA mindestens 1.100 m² Bruttogrundfläche so herzustellen sind, dass sie mit Mitteln
der sozialen Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass
des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung)
gefördert werden könnten. In dem noch vor dem Satzungsbeschluss abzuschließenden Durch-
führungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger, den festgesetzten Anteil an Bruttogrund-
fläche in gefördertem Wohnungsbau zu errichten. Ausnahmsweise kann auf die Einhaltung
des Wohnflächenanteils unterschritten werden, wenn der dadurch entfallende förderfähige
Wohnraum in einem anderen Gebäude innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans
nachgewiesen wird.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird das Maß der baulichen Nutzung unter dem
Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden mög-
lichst wirksam umzusetzen. Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 entspricht dem
Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) und ermöglicht eine Bebauung mit den im städtebaulichen Konzept vorgesehenen
Gebäudetypologien. Die zulässige GRZ darf durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO
und durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird (Tiefgarage), bis zu einer GRZ von insgesamt 0,8 überschritten wer-
den. Damit ist gewährleistet, dass eine ausreichend groß dimensionierte Tiefgarage für den
Bedarf der neuen Bebauung und als Ersatz auch für den entfallenden Garagenhof realisiert
werden kann.Seite 21 von 55
8
Die Beeinträchtigungen der Bodenfunktion werden durch eine Überdeckung der Tiefgaragen
mit einer entsprechenden Bepflanzung kompensiert. Außerdem werden die Anlagen des ru-
henden Verkehrs dem Blick entzogen, so dass ein optisch ansprechender Gesamteindruck
entstehen wird. Gleichzeitig bleibt mit der Verlagerung des ruhenden Verkehrs in eine Tiefga-
rage der entstehende Freiraum für andere Nutzungen offen, so dass die Überschreitung der
GRZ verträglich ist.
Ergänzend zur Regelung des Maßes der baulichen Nutzung über die Festsetzung der Grund-
flächenzahl ist in dem allgemeinen Wohngebiet eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 fest-
gesetzt. Der Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 BauNVO von 1,2 wird
nicht überschritten, was mit der vorgesehenen Architektur vereinbar ist und sich insofern auch
in das städtebauliche Gesamtbild einfügt.
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze dient vorrangig der städtebau-
lichen Steuerung von Wohngebäuden, die mehrere Geschossebenen aufweisen. Die maximal
vier bzw. fünf zulässigen Vollgeschosse entsprechen der umgebend vorhandenen und der mit
dem Vorhaben geplanten Bebauung. Das oberste Geschoss des geplanten Gebäudes an der
Herseler Straße wirkt im Sinne einer Gesamtbetrachtung der L-förmig aneinander gesetzten
Gebäude jedoch wie ein gestaffeltes oberstes Geschoss.
In Bezug zur festgesetzten Geländehöhe von 56,2 m ü. NHN sind Gebäudehöhen zwischen
rund 13 m (IV Geschosse) und 16 m (V Geschosse) möglich. Hierzu werden die zulässigen
Höhen mit 69,2 m über NHN bei IV Geschossen und 72,2 m über NHN bei V Geschossen
festgesetzt.
Staffelgeschosse über der obersten Vollgeschossebene sind somit nicht möglich. Die Gebäu-
dehöhen dienen hier als konkrete Maßfestlegung, die eine übermäßige Höhenentwicklung im
Verhältnis zu den umgebenden Gebäuden vermeidet.
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
2.3.3.1 Bauweise
Für das allgemeine Wohngebiet ist eine offene Bauweise festgesetzt, die eine Gebäudelänge
bis zu 50 m zulässt und Grenzabstände vorsieht. Dies ermöglicht die Realisierung des Vorha-
bens, das max. 40 m Längenausdehnung aufweist und entspricht auch der überwiegenden
Bauweise im angrenzenden Bestand. Lediglich am Bonner Berg sind Gebäude in geschlosse-
ner Bauweise vorhanden, nicht jedoch an der Herseler Straße.
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen
Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird innerhalb des Baugebietes die überbaubare
Grundstücksfläche definiert, innerhalb derer Gebäude errichtet werden dürfen. Für jedes Ge-
bäude werden einzelne Baufelder festgesetzt, um die angestrebte Anordnung der Gebäude
zu erzielen.
Die Baugrenzen können ausnahmsweise durch Terrassen um bis zu 4 m überschritten wer-
den. Dies dient einer Erhöhung der Gestaltungsfreiheit für die Architektur. Da Terrassen in den
Erdgeschosszonen nicht generell als Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen errichtet werden dürfen, ist diese Festsetzung zur Umsetzung von ausreichend
großen Terrassen erforderlich.Seite 22 von 55
9
Untergeordnete Bauteile (wie zum Beispiel Erker, Balkone, Vordächer) dürfen die Baugrenzen
um bis zu 2,5 m überschreiten. Dadurch wird ein Bau untergeordneter Bauteile ermöglicht
ohne das Baufeld zu vergrößern und somit den Bau größerer Gebäude zu ermöglichen.
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen
Die eingemessene Geländeoberfläche liegt an der Herseler Straße bei rund 56,25 m ü. NHN
und am Keltenweg bzw. am Fußweg im Süden bei rund 56,10 m ü. NHN. Partiell wurde inmit-
ten des Plangebiets ein Wert von rund 56,50 m ü. NHN ermittelt. Zur Gewährleistung einer
Grundstückssituation, die sich in den umgebenden Bestand einfügt, wird die geplante Gelän-
dehöhe näherungsweise identisch mit der mittleren vorhandenen Geländeoberkante gemäß
Höheneinmessung mit 56,20 m ü. NHN festgesetzt.
Zur Angleichung der Topographie an die festgesetzte Erdgeschossfußbodenhöhen der Bau-
körper bzw. an die umgebenden Straßenhöhen bedarf es teilweise der Durchführung von Ge-
ländemodellierungen. Daher wird festgesetzt, dass innerhalb des Plangebietes Aufschüttun-
gen und Abgrabungen bis zu 0,50 m zulässig sind. Ebenso werden Stützmauern, Treppen und
Rampen zugelassen.
Vor dem Hintergrund der in den letzten Jahren vermehrt vorkommenden Starkregenereignisse
müssen auch Vorkehrungen zum Schutz vor Überflutungen in den Festsetzungen des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes verankert werden. Hierzu ist es erforderlich, im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan die Erdgeschossfußbodenhöhe unter Berücksichtigung der ge-
planten Geländehöhe als Mindestanforderung mit 56,50 m ü. NHN festzusetzen.
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote / Belange des Klimaschutzes
Zwischen den neuen Wohngebäuden und den Bestandsgebäuden Am Bonner Berg 2-6 sind
für die Anwohner gemeinschaftlich nutzbare Garten- und Freiflächen geplant. Diese nehmen
auch den bereits vorhandenen und wiederherzustellenden privaten Kleinkinderspielplatz auf.
Die nicht überbauten Teilbereiche der Tiefgarage werden begrünt und in die Freianlagen ein-
bezogen, die Dachflächen werden extensiv begrünt.Seite 23 von 55
10
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern
Zur Verbesserung des Mikroklimas und der Wasserrückhaltung setzt der Bebauungsplan eine
mindestens extensive Begrünung von Flachdächern fest. Durch die Begrünung sollen gerin-
gere thermische Belastungen, eine Verbesserung der Luftqualität und eine Lärmminderung
sichergestellt werden. Zusätzlich kann dort Regenwasser gespeichert werden und so der Was-
serabfluss entlastet werden. Die Begrünung erfolgt über Pflanzung und Ansaat von Gräsern,
Kräutern und/ oder Wurzelschösslingen von Sedum- Arten. Es sind Pflanzen der Pflanzliste 3:
„Beispielhafte Auflistung von geeigneten Pflanzen für eine extensive Dachbegrünung“ der
Bundesstadt Bonn zu verwenden, nach Möglichkeit autochthones bzw. regionales Pflanzma-
terial. Im Normalfall ist der Pflegeaufwand sehr gering. Eine durchwurzelbare Substratdicke
von mindestens 12 cm wird festgesetzt, da erst ab dieser Substratstärke die oben beschriebe-
nen Wirkungen der Begrünung gewährleistet sind. Von der Begrünungspflicht sind Glasdä-
cher, Belichtungselemente, Dachterrassen sowie technische Aufbauten, nicht jedoch Flächen,
die mit Solaranlagen überstellt werden, ausgenommen. Für diese Flächen ist eine Begrünung
möglich und sinnvoll. Im Falle einer geplanten Dachbegrünung ist die solarenergetische Nut-
zung nicht ausgeschlossen, sondern zusätzlich möglich. Durch eine verminderte Aufheizung
der Dachflächen im Sommer aufgrund des kühlenden Effektes der Begrünung wird der Wir-
kungsgrad der PV-Anlage erhöht.
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern
Um eine negative städtebauliche Wirkung der flächenmäßig großen Unterbauung des Bau-
grundstücks mit Tiefgaragen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass die
Flachdächer der Tiefgaragen, sofern sie nicht überbaut werden, mit einer mindestens 0,5 m
Substratschicht zuzüglich einer Drainschicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder
Terrassenfläche oder als Zuwegung genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen
und zu pflegen sind. Zur Anpflanzung von kleinkronigen Laubbäume muss die Substratschicht
mindestens 100 cm betragen.
2.3.5.3 Ersatzpflanzungen
Dem innerhalb des Plangebietes dargestellten Baumbestand liegt eine topographische Auf-
nahme zu Grunde. Soweit es sich um Bäume handelt, die der Satzung zum Schutz des Baum-
bestandes in der Bundesstadt Bonn unterliegen, sind sie gemäß § 9 Abs. 6 BauGB im Plan
nachrichtlich dargestellt.
Im Plangebiet sind mit dem Stand vom 17.08.2020 insgesamt 9 Bäume vorhanden, die sämt-
lich durch Baumschutzsatzung der Stadt Bonn erfasst werden. Diese Bäume entfallen durch
das Bauvorhaben.
In der planerischen Abwägung wird hier der Schaffung von dringend benötigtem Mietwohn-
raum der Vorrang gegenüber der Erhaltung der Bäume gegeben.
Für die Baufeldfreimachung bedarf es einer entsprechenden Fällgenehmigung. Der Verlust
der o.g. Bäume soll überwiegend durch Ersatzpflanzungen innerhalb des Plangebietes aus-
geglichen werden. Die Oberflächen der Tiefgarage werden, soweit sie nicht mit Terrassen und
anderen notwendigen befestigten Flächen überbaut sind, intensiv begrünt und zur gemeinsa-
men Nutzung der Anwohner gärtnerisch angelegt. Acht neue Bäume mit Bodenanschluss und
Platz zur Wurzel-/Kronenentfaltung werden als Ersatzpflanzung für die zu fällenden Bäume im
Plangebiet angepflanzt. Eine weitere Ersatzpflanzung soll außerhalb des Plangebietes erfol-
gen. Fünf Bäume werden aus gestalterischen Gründen, ohne Anrechnung als Ersatzpflan-
zung, zusätzlich auf der Tiefgarage vorgesehen. Die im Vorhaben- und Erschließungsplan
vorgesehenen Baumpflanzungen dienen auch der ökologischen Vernetzung im Gebiet undSeite 24 von 55
11
der Verbesserung des Mikroklimas. Die Ersatzpflanzungen werden im Bebauungsplan festge-
setzt.
2.3.5.4 Nutzung der Dachflächen für Solaranlagen
Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses „Solarverpflichtung im Neubau – planungsrechtliche
Instrumente“ (DS210019 vom 16.09.2021) werden die geeigneten Dachflächen für die Instal-
lation einer Photovoltaikanlage genutzt. Als geeignete Flächen im Sinne der Festsetzung sind
die Teile der Dachflächen zu verstehen, die hinreichend besonnt werden und die nicht mit
anderen Anlagen wie zum Beispiel Glasdächern, Belichtungselementen oder anderweitigen
technischen Aufbauten genutzt werden, durch die das Aufstellen von Solaranlagen ausge-
schlossen ist.
Aufgrund der derzeitigen steuerrechtlichen Beurteilung gewerblich betriebener Photovoltaik-
anlagen ist beabsichtigt, die Dachflächen zur Installation und Betreibung der Anlagen an ein
Energieversorgungsunternehmen zu verpachten. Die Einzelheiten werden im Durchführungs-
vertrag geregelt.
2.3.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet ist durch den Lärmeintrag aus dem Straßenverkehrslärm der umgebenden
Straßen, insbesondere der Herseler Straße sowie der Straßenbahnlinien 61 und 65, die am
Plangebiet halten, als durch Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten.
Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung zeigten sich Überschreitungen der einschlä-
gigen Immissionsschutzanforderungen für ein allgemeines Wohngebiet. Aktive Lärmschutz-
maßnahmen wie Wände oder Wälle scheiden aufgrund der innerörtlichen Lage aus städte-
baulichen Gründen aus. Zur Gewährleistung annehmbarer Wohn- und Arbeitsverhältnisse be-
darf es daher passiver, d.h. an den Gebäuden selbst vorzunehmender Lärmschutzmaßnah-
men..
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist Lärmpegelbereiche von III bis V gemäß DIN
4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018) bei freier Schallausbreitung - d.h.
ohne Berücksichtigung der abschirmenden Bebauung - aus. Die maximale Belastung ist an
der Südwestfassade entlang der Herseler Straße zu erwarten. Auf der Grundlage der daraus
abzuleitenden maßgeblichen Außenlärmpegel setzt der Bebauungsplan das erforderliche re-
sultierende Schalldämmmaß für die Außenbauteile (Außenwände, Fenster, Türen und Dächer)
fest. Den Bezug bildet das 1. OG und der höhere Außenlärmpegel der Nachtzeit.
Durch die Einhaltung der DIN 4109 wird grundsätzlich die erforderliche Schalldämmung ge-
währleistet.
Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann
voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Ein
ausreichender Luftwechsel kann während der Tageszeit über die sog. "Stoßbelüftung" oder
indirekte Belüftung über Nachbarräume sichergestellt werden.
Während der Nachtzeit ist diese Lüftungsart nicht praktikabel, so dass bei Beurteilungspegeln
> 45 dB(A) zur Nachtzeit ein ausreichender Luftwechsel auch bei geschlossenen Fenstern
sichergestellt werden muss, z. B. durch Fassadenlüfter oder mechanische Be- und Entlüf-
tungsanlagen. Dabei ist zu gewährleisten, dass die durch die Schallschutzmaßnahmen erzielte
Lärmdämmung nicht beeinträchtigt wird.Seite 25 von 55
12
Zum Schutz des gesunden Nachtschlafs sind entlang der Herseler Straße Schlafräume auf
der lärmabgewandten Seite auszurichten. Hiervon kann abgewichen werden, sofern Schlaf-
räume über mindestens ein zur Belüftung ausreichendes Fenster an einer lärmabgewandten
Fassade verfügen bzw. in den Schlafräumen durch technische Maßnahmen ein Innenraum-
pegel von 30 dB(A) bei gleichzeitig ausreichendem Luftwechsel sicher gewährleistet werden
kann.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes, auf den erforderlichen Innenraumpegel von 30
dB(A) nachts in Verbindung mit dem Bauschalldämmmaß nach DIN 4109 abzustellen, ist
durch die Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB als eine Festsetzung baulicher und
technischer Vorkehrungen zum Schallschutz gedeckt (OVG NRW, Urteil vom 17.05.2017 – 10
D 2/16.NE). Die Festsetzung ist hier nach dem Stand der Technik hinreichend, um den not-
wendigen Schallschutz im Nachtzeitraum zu gewährleisten.
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden die Anforderungen an den baulichen
Schallschutz unter Berücksichtigung der in Zukunft auftretenden Abschirm- und Reflexionsbe-
dingungen ermittelt und bei der Dimensionierung der Außenbauteile berücksichtigt. Im Rah-
men einer Ausnahme werden daher für das Bauantragsverfahren Abweichungen von den
Festsetzungen vorgesehen, sofern gutachterlich nachgewiesen wird, dass geringere Anforde-
rungen an den passiven Schallschutz zu stellen sind. Dies betrifft sowohl die Eigenabschir-
mung der geplanten Gebäude als auch die jeweils vorgesehene Art des Raumtyps.
2.3.7 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr
Das Plangebiet ist durch die öffentlichen Verkehrsflächen der Herseler Straße und des Kelten-
wegs bereits erschlossen. Ergänzungen oder Änderungen der öffentlichen Straßen sind nicht
erforderlich. Der öffentliche Fuß- und Radweg wird in das allgemeine Wohngebiet einbezogen
(siehe Kap. 2.4.2).
2.3.8 Örtliche Bauvorschriften
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird die Dachform Flachdach festgesetzt. Durch die
Wahl des Flachdachs wird ein Schattenwurf durch das Dach vermieden, was der Besonnung
und Belichtung der bestehenden Bebauung zugutekommt. Darüber hinaus passt es sich den
neu aufgestockten Staffelgeschossen der direkten Nachbarbebauung an.
Im Übrigen verlangt der zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn abge-
stimmte Architekturentwurf - welcher aus planungs- und vertragsrechtlicher Sicht gleichzeitig
den sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) darstellt – eine entsprechende Re-
alisierung des Vorhabens. Der VEP ist zwingender Bestandteil des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans und Teil des Durchführungsvertrages. Eine Änderung des Vorhaben- und Er-
schließungsplans würde somit zwingend auch eine Änderung des Durchführungsvertrages
nach sich ziehen, da alle drei Bestandteile der vorhabenbezogenen Bauleitplanung (Vorha-
ben- und Erschließungsplan, Vorhabenbezogener Bebauungsplan, Durchführungsvertrag)
aufeinander abgestimmt sein müssen. Zusätzliche allgemeine örtliche Bauvorschriften, bei-
spielsweise zur Gestaltung, sind daher nicht erforderlich.
2.4 ErschließungSeite 26 von 55
13
2.4.1 Äußere Erschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die Herseler Straße stellt die Haupterschließungsstraße für das Plangebiet dar. Sie ist angren-
zend an das Gebiet vierspurig ausgebaut.
2.4.1.2 ÖPNV
Mit der direkt westlich des Plangebiets gelegenen Haltestelle Heinrich-Hertz-Europakolleg be-
steht eine gute Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr. Die Haltestelle wird
durch die Stadtbahnlinien 61 und 65 sowie die Buslinie 551 bedient. Die Stadtbahnlinie 61
stellt eine direkte Anbindung nach Auerberg (Endhaltestelle Kopenhagener Straße) sowie
nach Dottendorf (Endhaltestelle Quirinusplatz) in 10-minütiger Taktung her. Der Hauptbahnhof
wird in 15 Minuten Fahrzeit erreicht. Die Stadtbahnlinie 65 verkehrt in nördlicher Richtung
ebenfalls bis Auerberg, Kopenhagener Straße sowie in südlicher Richtung über Beuel nach
Ramersdorf. Mit der Buslinie 551 besteht eine direkte Verbindung von und nach Troisdorf über
Schwarzrheindorf.
Mit dieser optimalen Anbindung kann mit einer hohen Nutzerakzeptanz und somit mit einer
Verringerung der MIV-Nutzung gerechnet werden.
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung
Auf der Herseler Straße befindet sich kein separater Radweg. Allerdings ist in Richtung Stadt-
zentrum ein kombinierter Geh- und Radweg ausgeschildert. Aus Richtung Innenstadt kom-
mend kann der in der Fahrbahn abgeteilte Schutzstreifen der parallel verlaufenden Römer-
straße genutzt werden.
2.4.2 Innere Erschließung
Da das Plangrundstück bereits von drei öffentlichen Straßen erschlossen ist, wird für den Er-
satzneubau keine zusätzliche innere Erschließung erforderlich.
Von der Herseler Straße zweigt als Verbindung zum Keltenweg ein öffentlicher Rad- und Fuß-
weg ohne Straßennamen ab, über den auf seiner Südseite auch der Garagenhof erschlossen
ist. Mit Aufgabe des Garagenhofs verliert dieser Teilabschnitt der öffentlichen Verkehrsfläche
seine erschließende Funktion für den MIV. Der öffentliche Weg soll daher durch die RheinHaus
von der Stadt Bonn erworben werden, jedoch weiterhin als Rad- und Fußwegverbindung zwi-
schen der Herseler Straße und dem Keltenweg genutzt werden. Neben seiner verbindenden
Funktion dient der Weg auch der fußläufigen Erschließung der Häuser Herseler Straße 10-12
sowie als Feuerwehrzufahrt.
Der Weg wird mit seinem künftigen Zuschnitt als Teil des Wohngebiets als nicht überbaubare
Grundstücksfläche festgesetzt, die mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht zugunsten der Allge-
meinheit zu belasten ist. Mit dieser Festsetzung wird planungsrechtlich gesichert, dass die
Wegeführung auch künftig für die Allgemeinheit nutzbar bleibt. Zur planungsrechtlichen Siche-
rung der vorhandenen öffentlichen Versorgungsleitungen wird zudem eine Fläche für ein Lei-
tungsrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Die Rechte sind durch Dienstbarkeiten
dinglich zu sichern.
Zur Realisierung des städtebaulichen Konzepts sind keine funktionalen Änderungen oder Er-
gänzungen der öffentlichen Verkehrserschließung erforderlich.Seite 27 von 55
14
2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Auf dem Baugrundstück sind oberirdisch keine Flächen für den fahrenden oder ruhenden Kfz-
Verkehr vorgesehen oder zulässig. Mit dem Neubau sollen die vorhandenen Flächen für den
ruhenden Kfz- Verkehr aus dem Gartenbereich verlagert und in einer Tiefgarage untergebracht
werden. Hierdurch bleiben die Grundstücksfreiflächen offen für Freiraumgestaltungen.
Im Bebauungsplan ist der Teilbereich der Tiefgarage, welcher außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche liegt, durch eine Fläche für Tiefgarage festgesetzt, welche sich fast bis zu
den Grenzen des Plangebietes ausdehnt. Diese Flächenausdehnung ist notwendig, um die
erforderlichen Stellplätze als Stellplatzersatz für den Garagenhof (22 Stück) und für die Neu-
bebauung unterbringen zu können. Die Tiefgarage wird über den Keltenweg erschlossen.
Für die Neuplanung wird aufgrund der optimalen ÖPNV-Anbindung mit einer direkt am Plan-
gebiet gelegenen Stadtbahnhaltestelle ein reduzierter Stellplatzschlüssel von 0,7 vorgesehen.
Gemäß einem entsprechenden Ratsbeschluss der Stadt Bonn vom November 2019 darf für
öffentlich geförderte Wohnungen ein Stellplatzschlüssel von 0,5 berechnet werden. Der Stell-
platzbedarf soll durch ein Carsharing-Angebot weiter reduziert werden. Das Carsharing-Ange-
bot soll öffentlich nutzbar sein. Hierzu wird folgende Modellrechnung zugrunde gelegt:
3 Carsharing-Stellplätze > Reduzierung im Verhältnis 5:1 = Abzug 3*(5-1) = 12 Stellplätze.
Das Angebot von drei Carsharing-Stellplätzen wird im Durchführungsvertrag vereinbart. Im
Bebauungsplan wird festgesetzt, dass die Stellplätze in der Tiefgarage vorzuhalten sind. Die
Anzahl der bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze ist im Baugenehmigungsverfahren
nachzuweisen.
Bei einer Planung mit Wohnbauten sollen zusätzlich 20% Besucherparkplätze im öffentlichen
Straßenraum vorhanden sein. Bei den geplanten 30 Wohneinheiten entspricht das 6 Stellplät-
zen. Unter der aufgeständerten Trasse der A 565 sind ca. 300 öffentliche Stellplätze im Be-
reich zwischen der Herseler Straße und der Römerstraße vorhanden. Es wird daher davon
ausgegangen, dass im Regelfall hier ausreichende Stellplatzreserven für Besucherparken vor-
handen sind.
2.4.4 Technische Infrastruktur
2.4.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Das Plangebiet ist im Bestand sowohl entwässerungstechnisch als auch durch Strom, Wasser
und Telekommunikationskabel erschlossen. Die vorhandene Erschließung soll durch das Vor-
haben unter Erstellung neuer Hausanschlüsse genutzt werden.
2.4.4.2 Energiekonzept
Das Energiekonzept zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan [IngTec HLS GmbH &
Co. KG; 30.05.2022] empfiehlt die Umsetzung einer Fernwärmeversorgung der Stadtwerke
Bonn in Verbindung mit dem BEG-Effizienzhausstandard 40. Außerdem wird die Installation
einer PV-Anlage in Kombination mit einer extensiven Dachbegrünung auf den Dachflächen
vorgesehen. Die Umsetzung dieser Empfehlungen wird im Durchführungsvertrag vereinbart.
2.4.4.3 Entwässerung / Kanal
Da die Grundstücke bereits vor dem 01.01.1996 erstmalig bebaut und an die Kanalisation
angeschlossen waren, besteht keine Verpflichtung, das Niederschlagswasser gemäß § 44
Abs. 1 Landeswassergesetz (LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 WasserhaushaltsgesetzSeite 28 von 55
15
(WHG) ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Ver-
mischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtli-
che noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder Belange der Wasserwirtschaft entge-
genstehen. Die Netzhydraulik lässt eine weitere Bebauung des Grundstücks zu.
Bei den geplanten Bauvorhaben ist bei Starkregenereignissen durch entsprechende bauliche
Maßnahmen auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen sowohl für im Umfeld
bestehenden Baukörper als auch für die geplanten Baukörper selbst entstehen. Zum Schutz
der Neubebauung wurde daher die Erdgeschossfußbodenhöhe so im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan festgesetzt, dass die Neubebauung weitestgehend geschützt ist.
Die Planung der Starkregenvorsorge erfolgt mit der weiteren Gebäudeplanung und der Pla-
nung der Freiflächen. Ziel ist die Abwehr von Schäden durch Überflutung für die geplanten
Gebäude wie für die umgebenden Flächen. Hierzu werden entsprechend den Vorgaben der
DIN 1986 die notwendigen Rückhaltevolumina für die bei Starkregen nicht über die Kanal-
hausanschlüsse ableitbaren Niederschlagsmengen ermittelt und auf dem Plangrundstück
nachgewiesen. Hierzu können sowohl Retentions- und Einstaudächer als auch Überflutungs-
flächen im Gartenbereich und unterirdische Stauräume ausgeführt werden. Das erforderliche
Rückhaltevolumen wird auf ca. 30 m³ geschätzt.
2.4.4.4 Abfallsammelplätze
Die Stellplätze für die Abfallbehälter sind im Kellergeschoss vorgesehen. Die Abfallbehälter
können an den jeweiligen Abholtagen im Einfahrtsquerschnitt des Weges, der am südlichen
Rand des Plangebietes liegt zur Abholung bereitgestellt werden. Der Querschnitt ist hier ca.
5 m breit. Damit stellen die Behälter keine Behinderung für den Fuß- und Fahrradverkehr
dar.Seite 29 von 55
16
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohnbedarf
durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und der Landschaftsverbrauch eingeschränkt
werden. Zudem kann hier im Innenbereich auf bereits vorhandene Erschließungsinfrastruktu-
ren, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen wer-
den. Darüber hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungs-
grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Mit der geplanten Bebauung wird das derzeit vorwiegend durch Garagen genutzte Gebiet dem
Wohnen zugeführt. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung schafft der Bebauungsplan
in einer gut erschlossenen, innerstädtischen Lage dringend benötigten Wohnraum inmitten
einer Wohnsiedlung. Insgesamt ist im Plangebiet die Errichtung von 30 Wohneinheiten vorge-
sehen. Die Planung kann somit einen Beitrag zur Entlastung der angespannten Wohnungs-
marktsituation leisten, ohne eine unangemessene bauliche Verdichtung zu bewirken.
Aufgrund der ausreichenden Abstände zwischen geplanter Neubebauung und der im Umfeld
bereits vorhandenen Bausubstanz sind keine negativen Auswirkungen auf die im Umfeld des
Plangebietes lebenden und arbeitenden Menschen zu erwarten. Signifikante Beeinträchtigun-
gen der bestehenden Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse können ebenfalls ausgeschlos-
sen werden.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Zur Realisierung des Konzepts sind keine funktionalen Änderungen oder Ergänzungen der
öffentlichen Verkehrserschließung erforderlich. Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorha-
bens sind bei circa 30 neu vorgesehenen Wohnungen insgesamt nicht in einer kritischen Grö-
ßenordnung zu erwarten. Zudem wird das Verkehrsaufkommen durch die die gute ÖPNV-An-
bindung mit der unmittelbar „vor der Haustür“ gelegenen Stadtbahnhaltestelle, sowie mit einem
Car-Sharing-Angebot noch reduziert. Daher sind Leistungsengpässe nicht zu erwarten, for-
male Prüfungen sind nicht erforderlich.
Darüber hinaus entfällt mit der Herstellung einer Tiefgarage zukünftig die Zufahrt über den
Rad- und Fußweg in den inmitten der Wohnbebauung gelegenen Garagenhof für 22 Stell-
plätze. Hierdurch wird der Störfaktor für die Nachbarschaft (Lärm, Abgase) erheblich gemin-
dert. Mit der Verlagerung der bestehenden Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage am Keltenweg er-
folgt zwar eine Umlenkung des Verkehrs über die Straße Am Bonner Berg; der Verkehr bleibt
hier jedoch Teil des öffentlichen Straßennetzes und die Lärmstörungen damit verträglich. Die
Berechnungsergebnisse des Schallschutzgutachtens zeigen zudem, dass durch die Nutzung
der Tiefgarage die immissionsrichtwerte der TA-Lärm für das allgemeine Wohngebiet in der
Nachbarschaft eingehalten werden.
Mit der Bus- und Stadtbahnhaltestelle vor Ort soll der MIV möglichst reduziert werden, wodurch
ein Beitrag zur Reduzierung des Schadstoffausstoßes geleistet werden kann.
In der Tiefgarage sind drei Carsharing-Stellplätze vorgesehen.Seite 30 von 55
17
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird nach § 13a BauGB als Plan-
verfahren der Innenentwicklung durchgeführt (vgl. Kapitel 1.4). Damit entfällt die formale Um-
weltprüfung nach Anhang 1 BauGB, ein Ausgleich für Eingriffe in den Naturhaushalt ist nicht
erforderlich. Die Auswirkungen werden jedoch schutzgutbezogen ermittelt und in die Abwä-
gung eingestellt. Im Folgenden wird zusammenfassend auf die Auswirkungen des Vorhabens
auf die einzelnen Umweltbelange eingegangen.
3.3.1 Mensch / Gesundheit
Während der Abrissphase der Garagenhöfe und den Neubaumaßnahmen ergeben sich für die
Nachbarschaft unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Baulärm und Staub. Planung, Aus-
führung und Überwachung der Bautätigkeiten sind darauf auszurichten, das zulässige bzw.
zumutbare Maß nicht zu überschreiten.
Mit stetigen Beeinträchtigungen ist durch das Verkehrsaufkommen zu rechnen, da das Plan-
gebiet lärmvorbelastet ist. Daher wurde für das Vorhaben ein Schallimmissionsgutachten er-
stellt [Graner und Partner Ingenieure, Bergisch Gladbach, 04.11.2019]. Das Gutachten kommt
bezüglich des im Plangebiet als Vorbelastung beachtlichen Verkehrslärms zu den folgenden
Ergebnissen:
3.3.1.1 Verkehrslärm
Die Berechnungsergebnisse dokumentieren, dass die höchsten Verkehrsgeräuscheinwirkun-
gen erwartungsgemäß im südwestlichen Plangebietsbereich entlang der Herseler Straße vor-
liegen. Die maximale Belastung ist an der Südwestfassade tagsüber mit ≤ 68 dB(A) sowie
nachts mit ≤ 61 dB(A) zu erwarten. Zur Nachtzeit werden im südwestlichen Bereich des Plan-
gebiets die Grenzwerte von 60 dB(A) (Schwelle der Gesundheitsgefährdung) überschritten.
Hier ist durch geeignete Maßnahmen ein Innenraumpegel von 30 dB(A) nachts bei gleichzeitig
ausreichendem Luftwechsel sicherzustellen. Geeignet ist bspw. die Auslegung des passiven
Schallschutzes nach den erhöhten Anforderungen für den Nachtzeitraum gemäß der DIN 4109
(2018) in Verbindung mit schallgedämmten Lüftungsanlagen oder eine Orientierung der Fens-
teröffnungen von Schlafräumen zu schallabgewandten Gebäudeseite.
Die Geräuscheinwirkungen durch den Schienenverkehr sind an der Südwestfassade zur Her-
seler Straße mit tagsüber bis zu 58 dB(A) und nachts 52 dB(A) zu erwarten. Die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete werden tags somit um max. 3 dB(A) und
nachts um bis zu 7 dB(A) überschritten.
Aufgrund der vorhandenen örtlichen Gegebenheiten können aktive Schallschutzmaßnahmen
in Form von Schallschutzwänden bzw. -wällen nicht in Betracht gezogen werden. Insofern sind
die Lärmpegelbereiche / maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 zur Dimensionie-
rung passiver Schallschutzmaßnahmen festzulegen. Dies sind in der Regel schalldämmende
Fenster und Fassaden in Kombination mit schallgedämmten Lüftungsanlagen. Das Plangebiet
weist die Lärmpegelbereiche III-V auf, die Maßnahmen sind demgemäß zu planen.
3.3.1.2 Gewerbelärm
Die relevanten Geräuscheinwirkungen an der Tiefgaragenzufahrt sind nach der technischen
Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zu ermitteln und zu bewerten. Hierzu liegt ein
entsprechendes Schallgutachten zum Bebauungsplan vor. Im Bauleitplan relevant sind hierfür
die mit dem zu- und abfahrenden Verkehr der Wohnnutzung verbundenen Geräusche. Auf derSeite 31 von 55
18
Basis der ermittelten Verkehrsdaten wurde prognostiziert, dass die Richtwerte für ein Allge-
meines Wohngebiet von 40 dB(A) in der Nacht und 55 dB(A) tagsüber an den Fenstern des
nächstgelegenen Wohnhauses Keltenweg 13 unterschritten werden.
Die Umgebungslärmkarten weisen keine Überschreitungen relevanter Orientierungs- oder
Richtwerte für Gewerbelärm im Plangebiet aus. Aufgrund der Entfernung des Vorhabens zu
Gewerbegebieten wird nicht von einer planungsrelevanten Vorbelastung durch Gewerbelärm
ausgegangen.
3.3.1.3 Fluglärm
Das Plangebiet liegt nicht in einer Fluglärmzone gemäß Fluglärmschutzverordnung. Nach den
Umgebungslärmkarten des LANUV werden die für die Wohnnutzung relevanten Orientierungs-
werte und Grenzwerte durch Fluglärm eingehalten.
3.3.1.4 Schutzbedürftigkeit / Gebietsart
Durch die abschließende Regelung der im Plangebiet zulässigen Nutzungen im Bebauungs-
plan werden die Schutzbedürfnisse der angrenzenden Wohngebiete angemessen berücksich-
tigt.
3.3.1.5 Verschattung
Gegenüber der heute auf dem Plangrundstück bestehenden Bebauung ergeben sich zusätz-
liche Verschattungen durch die Neubauten. Die Abstandsflächen zwischen den Gebäuden
werden jedoch eingehalten, so dass die mit dem Vorhaben verbundene Verschattung in Rich-
tung Norden und Osten im innerstädtischen Bereich üblich und nicht als unzumutbar zu werten
ist.
3.3.2 Klima / Luft
3.3.2.1 Klimaanpassung
Die Planung wird lokal die Durchlüftung vermindern sowie die bioklimatische Situation beein-
trächtigen. Die Planung verdichtet den Gebäudebestand und führt zu geringfügigen Neuver-
siegelungen. Zur Vermeidung von stadtklimatischen Effekten wird empfohlen, die Vollversie-
gelung auf ein Mindestmaß zu beschränken und für einen hohen Durchgrünungsgrad zu sor-
gen. Insbesondere die sommerliche Beschattung von Gehwegen und Aufenthaltsbereichen
der Menschen ist wichtig. Das Plangebiet besitzt keine lokalklimatische Bedeutung hinsichtlich
der Produktion oder Durchleitung von autochthoner Kaltluft.
Durch die Gestaltung der Freianlagen gemäß dem Vorhaben- und Erschließungsplan wird die
Planung potenzielle negative mikroklimatische Effekte im Plangebiet weitestgehend minimie-
ren. Baumpflanzungen (welche im Bereich der Tiefgarage anpflanzbar sind), insbesondere im
Bereich des Spielplatzes, bewirken eine Reduktion der Wärmebelastung in Sommermonaten.
Die vorgeschriebene Dachbegrünung sowie die an geeigneten Fassadenbereichen vorgese-
hene Fassadenbegrünung wirkt sich zusätzlich positiv auf das Kleinklima aus.Seite 32 von 55
19
3.3.2.2 Klimaschutz
Die Stadt Bonn hat für den Klimaschutz ehrgeizige Ziele zur Minderung der CO2 – Emissionen
formuliert. Da ein großer Anteil der Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, sollen
durch einen besonders energieeffiziente Neubau CO2 – Emissionen vermieden und somit ein
Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden. Gemäß Ratsbeschluss „Energieeffizienzstandards
im Neubau“ vom 22.10.2015 ist dabei derzeit mindestens der KfW-Effizienzhaus 55-Standard
bezogen auf die EnEV 2014 (zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung
vom 18. November 2013) einzuhalten.
Das Energiekonzept zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan [IngTec HLS GmbH &
Co. KG; 30.05.2022] empfiehlt die Umsetzung einer Fernwärmeversorgung der Stadtwerke
Bonn in Verbindung mit dem BEG-Effizienzhausstandard 40. Außerdem wird die Installation
einer PV-Anlage in Kombination mit extensiver Dachbegrünung auf den Dachflächen vorge-
sehen. Die Umsetzung dieser Empfehlungen wird im Durchführungsvertrag vereinbart.
3.3.2.3 Luftschadstoffe
Die vorliegenden Messergebnisse der dem Plangebiet am nächsten gelegenen Messstation
Bonn-Auerberg (Jahreskenngrößen 2015; Landesamt für Natur-, Umwelt- und Verbraucher-
schutz (LANUV) NRW, www.lanuv.nrw.de/umwelt/luft/immissionen) zeigen, dass die Grenz-
werte für Stickstoffdioxid und Feinstaub im Jahresmittel 2015 unterschritten waren. Diese Er-
gebnisse lassen eine vergleichbare Situation für das Plangebiet erwarten.
Die Emission von Luftschadstoffen durch den mit der bestehenden Nutzung verbundenen
Kraftfahrzeugverkehr durch parkende Pkw aus dem Garagenhof wird zukünftig entfallen. Wäh-
rend der Abbruch- und Bauarbeiten ist eine Luftbelastung durch Staub zeitweise unvermeid-
bar, auch wenn Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen ergriffen werden.
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz
Das Plangebiet liegt im planungsrechtlichen Innenbereich gem. § 30 BauGB, außerhalb von
naturschutzfachlichen Schutzgebieten oder gesetzlich geschützten Biotopen. Es ist im Be-
stand durch Versiegelung, Rasenflächen sowie Gehölz- und Baumbestand gekennzeichnet,
der zum Teil satzungsgeschützt ist. Im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB gelten
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne
des § 1a (3) BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Durch das Vorhaben werden 9 Bäume auf dem Grundstück entfernt. Für den Ausgleich der
unvermeidlich entfallenden Bäume sind die Bestimmungen der Baumschutzsatzung der Stadt
Bonn maßgeblich. Von den 9 notwendigen Ersatzpflanzungen sollen innerhalb des Plangebie-
tes 8 Pflanzungen erfolgen. Die eine weitere erforderliche Pflanzung wird auf einem anderen
Grundstück des Vorhabenträgers vorgesehen, die Angabe dazu erfolgt mit dem Fällantrag
gemäß Baumschutzsatzung.
Die Alleebäume der angrenzenden Herseler Straße werden von der Planung nicht tangiert und
während der Bauphase gem. DIN 18920 entsprechend vor Beschädigungen geschützt.
Gemäß dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind mögliche artenschutzrelevante Aus-
wirkungen der Planung zu prüfen. Für die Planung wurde eine Artenschutzprüfung der Stufe I
(ASP I) durchgeführt. Das Gutachten stellt fest, dass der Baumbestand Höhlenbäume für Fle-
dermäuse und Brutvögel aufweist. Fällungen sind daher zeitlich zu beschränken. Bei der Fäl-Seite 33 von 55
20
lung von Höhlenbäumen ist eine ökologische Baubegleitung erforderlich. Ferner sind potenzi-
elle Fledermausquartiere in geeigneter Weise und zu geeigneten Zeitpunkten zu ersetzen und
Vogelnistkästen im Umfeld des Plangebiets anzubringen. Unter der Voraussetzung, dass die
vorgenannten Maßnahmen umgesetzt werden verstößt die Planung nicht gegen artenschutz-
rechtliche Verbote des § 44 BNatSchG.
3.3.4 Boden / Wasser
3.3.4.1 Boden
Die vorliegende Planung hat Maßnahmen der Innenentwicklung zum Ziel. Solche Maßnahmen
tragen dazu bei, dass der aktuell erhebliche Wohnungsbedarf in bereits bestehenden Bauge-
bieten gedeckt werden kann. Hierdurch müssen bisher unbebaute Flächen im Außenbereich
in verringertem Umfang in Anspruch genommen werden. Die Planung dient somit mittelbar
dem Schutz bisher unbebauter Böden.
Die vorhandenen Böden im Plangebiet sind in der Bodenkarte BK 50 des Geologischen Diens-
tes NRW (Stand 01.09.2016; http://www.wms.nrw.de/gd/bk050) im natürlichen Zustand als
schutzwürdige, fruchtbare Böden ausgewiesen. Aufgrund der bereits früher erfolgten Bautä-
tigkeit kann davon ausgegangen, dass die Böden im Plangebiet anthropogenen Veränderun-
gen wie Abgrabungen und Anschüttungen/ Auffüllungen unterliegen. Aufgrund der o.g. Be-
standssituation und der insgesamt untergeordneten Größe der Neuversiegelung hat die Neu-
planung nur unerhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Boden.
Luftbildaufnahmen aus den Jahren 1939-1945 und andere historische Unterlagen liefern Hin-
weise auf vermehrte Bodenkampfhandlungen. Der Kampfmittelbeseitigungsdienst empfiehlt
daher eine Überprüfung der zu überbauenden Flächen auf Kampfmittel.
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Das Plangebiet liegt außerhalb
festgesetzter Wasserschutzgebiete. Das Plangebiet liegt nicht in einem Überschwemmungs-
gebiet und auch nicht in einem Hochwasserrisikogebiet (bis HQ 500). Die Planung wirkt sich
auf das Schutzgut Wasser nicht erheblich aus.
3.3.4.2 Niederschlagswasser
Das Plangebiet ist bereits für Schmutz- und Niederschlagswasser an die öffentliche Kanalisa-
tion angeschlossen. Eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück ist für
die Ersatzneubauten wasserrechtlich nicht gefordert und auf Grund der konkurrierenden Flä-
chenansprüche der Bebauung, des Untergeschosses und der für die Erholung nutzbaren Gar-
tenflächen nicht möglich.
3.3.4.3 Starkregen
Die Planung der Starkregenvorsorge erfolgt mit der weiteren Gebäudeplanung und der Pla-
nung der Freiflächen. Ziel ist die Abwehr von Schäden durch Überflutung für die geplanten
Gebäude wie für die umgebenden Flächen. Hierzu werden entsprechend den Vorgaben der
DIN 1986 die notwendigen Rückhaltevolumina für die bei Starkregen nicht über die Kanal-
hausanschlüsse ableitbaren Niederschlagsmengen ermittelt und auf dem Plangrundstück
nachgewiesen. Hierzu können sowohl Retentions- und Einstaudächer als auch Überflutungs-
flächen im Gartenbereich und unterirdische Stauräume ausgeführt werden.
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung
Altlasten oder Altablagerungen sind nach heutigem Kenntnisstand im Plangebiet nicht be-
kannt.Seite 34 von 55
21
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung
Aufgrund der Lage innerhalb des Bebauungszusammenhangs sowie wegen der Beschrän-
kung auf ein einzelnes Bauvorhaben hat die Planung keine wesentlichen Auswirkungen auf
das Landschaftsbild oder die Erholung.
3.3.6 Kultur- und Sachgüter
Das Plangebiet liegt nicht im Bereich eingetragener Bau- und Bodendenkmäler.
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Die Schaffung neuer Wohnbauflächen ist mit Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ver-
bunden. Der mit der Planung bewirkte Bevölkerungszuwachs und der daran geknüpfte Mehr-
bedarf an sozialen Infrastruktureinrichtungen, insbesondere für Kinder und Jugendliche, sind
insofern zu berücksichtigen. Aufgrund der geplanten zusätzlichen Wohneinheiten wird von ei-
nem voraussichtlich ausgelösten Bedarf von etwa 3 Plätzen in Kindertageseinrichtungen aus-
gegangen. Es ist beabsichtigt, dass die Vorhabenträgerin hierfür eine Kostenbeteiligung leis-
tet. Das vorgenannte Ergebnis der vorläufigen Angemessenheitsprüfung wird durch die noch
zu erstellende verbindliche Angemessenheitsprüfung überprüft und ggfs. angepasst.
Im Einzugsbereich des Bebauungsplanes befinden sich drei Grundschulen, die den zu erwar-
tenden zusätzlichen Bedarf an Grundschulplätzen abdecken. Hierbei handelt es sich um die
GGS Jahnschule, die KGS Bernhardschule und die Elsa-Brändström-Schule.
Weiterführende Schulen sind mit der Berthold-Brecht-Gesamtschule, der Freiherr-Vom-Stein-
Realschule und dem Tannenbusch-Gymnasium ebenfalls im Einzugsbereich des Plangebie-
tes in ausreichender Zahl vorhanden.
3.5 Kosten und Finanzierung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6524-1 entstehen der Bundesstadt Bonn keine
Kosten.
Bonn, im Oktober 2022Seite 35 von 55
22
Anhang
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten
- Büro für Umweltplanung: Artenschutzprüfung Stufe I. Bonn, Januar 2019
- Graner + Partner Ingenieure: Schalltechnisches Prognosegutachten. Bergisch
Gladbach, Dezember 2021
- Dipl.-Ing. Ch. Schmück: Baumbilanz. Bonn, November 2021
- IngTec HLS GmbH & Co. KG: Energiekonzept, Troisdorf, 21.06.2022Seite 36 von 55
1
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6524-1 „Herseler Straße“
Protokoll der Abendveranstaltung des Vorhabenträgers zur Beteiligung der
Anwohnerinnen und Anwohner nach § 13a BauGB am 23.01.2020
Thema
Vorstellung und Diskussion der Planungen zum o.g. vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
Ort
Gaststätte „Haus Müllestumpe“, An der Rheindorfer Burg 22, 53117 Bonn
Teilnehmende
• ca. 30 Bürgerinnen und Bürger, die durch verteilte Bürgerbriefe eingeladen wurden.
• Vorhabenträger
Herr Schneider Geschäftsführer RheinHaus Wohnbau GmbH & Co KG
Herr Nemitz Geschäftsführer RheinHaus Wohnbau GmbH & Co KG
Herr Sawatzki RheinHaus GmbH, Hausverwaltung
• Architekturbüro Herr Pilhatsch, Architekt
Herr Beine, Architekt
• Stadtplanungsbüro Herr Beele, Stadtplaner
Herr Beele jun., Praktikant
• Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Herr Walter, Stadtplaner
Ablauf
Beginn: 18.00 Uhr, Ende: 19:10 Uhr.
Herr Schneider begrüßt die Anwesenden und stellt die Teilnehmer vonseiten des
Vorhabenträgers sowie der Stadt Bonn vor.
Herr Beele erläutert anschließend den Anlass und die grundlegenden Ziele, die bei der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gelten. Er nutzt dazu eine
Präsentation, die insbesondere den Lageplan des Vorhabens enthält, diese ist dem Protokoll
als Anlage beigefügt.
Herr Pilhatsch stellt das architektonische Konzept anhand der Fassaden in der Präsentation
vor.
Herr Beele geht anschließend auf den weiteren Ablauf des Planverfahrens und den Zeitplan
für die Verwirklichung des Vorhabens ein.
Nach den einleitenden Vorträgen besteht die Gelegenheit zu Fragen und zur Diskussion.
Geäußerte Rückfragen und Antworten beziehen sich auf die folgenden Punkte. Die
Antworten sind kursiv hervorgehoben:Seite 37 von 55
2
1. Es wird danach gefragt, wie die Energieversorgung erfolgen soll und ob Solarenergie
genutzt wird.
Die Wärmeversorgung wird, bei einem KfW-55-Standard der Energieeffizienz oder
höher, durch Fernwärme erfolgen. Die Dächer werden daher nicht für solare
Wärmegewinnung benötigt. Sie werden für die Nutzung mit Photovoltaik zumindest
vorgerichtet.
2. Es wird angeregt, die Wohnungen barrierefrei zu planen.
Die Wohnungen sind nach den Anforderungen der Landesbauordnung barrierefrei. So
sind z. B. alle Geschossebenen mit Aufzügen erreichbar.
3. Es wird gefragt, welche Wohnungsgrößen vorgesehen sind.
Vorwiegend sind 2-Zimmer-Wohnungen (22 WE) geplant, weitere 8 Wohnungen sind
3- und 4- Zimmer- Einheiten. Die Wohnungsgrößen können sich ggfs. im Zuge der
weiteren Planung auch noch ändern.
4. Es wird gefragt, ob Bestandsmieter bei der Neuvermietung bevorzugt werden können.
Bei entsprechendem Bedarf können dafür Lösungen gefunden werden.
5. Es wird mehrfach auf die angespannte Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum
eingegangen und es wird danach gefragt, ob insbesondere im Keltenweg zusätzliche
Parkplätze eingerichtet werden können. In diesem Zusammenhang wird auch darauf
hingewiesen, dass die vorhandenen Garagen derzeit teilweise nicht zum Parken
sondern als Abstellflächen genutzt werden.
Die notwendigen Stellplätze für den Neubau sowie die Ersatzstellplätze für die
entfallenden Garagen werden in der Tiefgarage des Neubaus untergebracht. Dabei
wird ein reduzierter Stellplatzschlüssel gemäß den aktuellen Vorgaben der Stadt Bonn
in Ansatz gebracht. Da die Stellplätze in der Tiefgarage nicht als Abstellflächen oder
Ähnliches genutzt werden können, wird davon ausgegangen, dass durch die
Neubebauung keine wesentliche Mehrbelastung der Parkmöglichkeiten im öffentlichen
Straßenraum entsteht.
Eine Ausweisung zusätzlicher Stellplätze im Keltenweg wurde im Jahr 2016 geprüft.
Hier bestehen aufgrund vorhandener Flächen für Feuerwehr, Baumscheiben etc. keine
Möglichkeiten.
6. Es wird danach gefragt, ob am südlichen Ende des Keltenwegs an der Autobahn
zusätzliche Stellplätze gebaut werden können.
Die angesprochene Freifläche liegt in der Anbauverbotszone der Autobahn und steht
für eine Nutzung nicht zur Verfügung.
7. Es wird angeregt, die Beseitigung des Baumbestandes noch einmal zu prüfen und in
diesem Zusammenhang die Bebauungsdichte zu reduzieren. Insbesondere wird die
Erhaltung der drei Platanen im Bereich der geplanten Tiefgaragenzufahrt angeregt.
Die Planung hat ein möglichst großes zusätzliches Wohnungsangebot aufgrund der
angespannten Wohnungsmarktsituation zum Ziel. Dabei wird in der Abwägung der
Erhalt des Baumbestandes gegenüber der Schaffung von Wohnraum zurückgestellt.Seite 38 von 55
3
Die Bebauungsdichte ist im Verhältnis zum Bestand und nach den zulässigen
Höchstwerten der Baunutzungsverordnung nicht überzogen.
Die angesprochene Lage der Tiefgaragenzufahrt am Keltenweg ist zwingend, da eine
Zufahrt zur Herseler Straße aus Gründen Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs
nicht zugelassen werden kann. Daher ist es nicht vermeidbar, die Platanen zu fällen.
8. Es wird gefragt, ob die Darstellung der Freianlagen im Lageplan bereits verbindlich ist.
Der Lageplan stellt einen groben Rahmen für die Aufteilung der Freiflächen dar. Im
weiteren Planungsfortschritt wird eine qualifizierte Außenanlagenplanung erstellt.
9. Die Belastung der Bestandsmieter durch die Bautätigkeit wird als Problem
angesprochen, dabei wird auch nach der voraussichtlichen Bauzeit und der Art der
Belastungen gefragt.
Belastungen durch Lärm, Staub, Baustellenbeleuchtung etc. sind nach den
Bestimmungen der Baustellenverordnung zeitlich und in ihrem Umfang zu begrenzen.
Hierauf wird seitens der RheinHaus als Bauherr Wert gelegt. Es gibt jedoch
Belastungen, die bis zum Abschluss der Rohbautätigkeit anfallen und nicht vermieden
werden können. Bis zum Abschluss der Rohbautätigkeiten wird ein Zeitraum von etwa
einem Jahr ab Baubeginn (voraussichtlich Anfang 2022) angesetzt.
10. Es wird gefragt, ob die Tiefgarage wegen der darin vorgesehenen Car-Sharing -Plätze
öffentlich zugänglich sein wird.
Die Tiefgarage wird nur für Mieter und Car-Sharing-Nutzer zugänglich sein. Dies lässt
sich mit heutigen Schließsystemen entsprechend umsetzen.
Abschließend weist Herr Beele auf die weiteren Verfahrensschritte hin, insbesondere auf die
Möglichkeit, während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Anregungen
schriftlich geltend zu machen.
Herr Schneider bedankt sich für die sachliche Diskussion und beendet die Veranstaltung
gegen 19:10 Uhr.
Köln, den 29.01.2020
H+B Stadtplanung im Auftrag der RheinHaus Wohnbau GmbH & Co KG
Gez. Dieter Beele
Stadtplaner und Architekt
Anlage: Vortragsfolien vom 23.01.2020Seite 39 von 55
Informationsveranstaltung für die
Anwohnerinnen und Anwohner
- Am Bonner Berg 2-6 -
- Herseler Straße 10-12 -
- Keltenweg 9-13 -
zum Bebauungsplan Herseler
Straße/ Keltenweg
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Wilfried Pilhartsch Architekt BDA
ArchitekturbüroSeite 40 von 55
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LuftbildSeite 41 von 55
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LageplanSeite 42 von 55
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Wesentliche Planungsziele:
- Neubebauung zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-4 und Herseler
Straße 10-12.
- An Stelle des hier vorhandenen Garagenhofs ist ein fünfgeschossiges
Gebäude vorgesehen, das die Straßenflucht der Herseler Straße aufnimmt.
- In den rückwärtigen Grundstücksteil erstreckt sich im rechten Winkel zu der
straßenseitigen Bebauung ein viergeschossiges Gebäude.
- Insgesamt sind 30 Mietwohnungen geplant, davon 12 gefördert.Seite 43 von 55
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Wesentliche Planungsziele:
- Alle notwendigen Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht.
- Ersatzstellplätze für die bisher vorhandenen Garagen sind in der Tiefgarage
vorgesehen.
- Die Tiefgarage und die Flachdächer werden begrünt.
- Für die entfallenden, nach der Baumschutzsatzung erfassten Bäume erfolgen
Ersatzpflanzungen.Seite 44 von 55
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Ansicht von Süd-OstSeite 45 von 55
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Ansicht von Nord-OstSeite 46 von 55
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Ansicht von Nord-WestSeite 47 von 55
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Ansicht von Süd-WestSeite 48 von 55
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BEBAUUNGSPLANVERFAHREN (§ 13a BauGB)
Zielbeschluss § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
Informelle Beteiligung der Anwohner
Erstellung Planentwurf und Entwurf zur Begründung
Keine Änderung des Planentwurfs
Begründung mit Planentwurf kann geändert werden
Frühzeitige Beteiligung der Behörden
(§ 4 Abs. 1 BauGB)
Offenlegung Planentwurf (§ 3 Abs. 2 BauGB)
Bekanntmachungsfrist 1 Woche; Dauer 1 Monat
Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB)
Einholung von Stellungnahmen (Frist 1 Monat)
Änderung des Planentwurfs
Erneute Beteiligungen gem. § 4a Abs. 3 BauGB
Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)
> Bekanntmachung/ Rechtskraft (§ 10 Abs. 3 BauGB)Seite 49 von 55
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Zeitplan:
- Abschluss des Bebauungsplan-Verfahrens Ende 2020
- Baubeginn Ende 2021
- Bauzeit ca. 18 Monate
- Erstbezug ca. Mitte 2023Seite 50 von 55
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Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!Seite 51 von 55
Zur Offenlage
Prüffragencheckliste Nachhaltige Planung
Bauleitplanverfahren:
Gebiet:
Planungsziele:
Stufe 3
Handlungsfelder der Bonner
Nachhaltigkeitsstrategie
Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Mobilität Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Ein Beitrag zu den SDG's : Verkehr: Sind Festsetzungen zu Nahversorgungseinrichtungen
getroffen,damit Einkaufsverkehre in nicht integrierte
Lagen vermieden werden können?
Nein, denn der Bebauungsplan sieht nur ein einzelnes
Wohngebäude vor.
Beinhaltet die Verkehrsuntersuchung/ das
Mobilitätskonzept konkrete Vereinbarungen zu
u.a. zur Verlagerung/Neuerrichtung von ÖPNV-
Haltestellen,
Nein, denn eine Stadtbahnhaltestelle liegt unmittelbar am
Plangebiet
zu Vereinbarungen zur Radinfrastruktur und zu
Fahrradabstellanlagen,
Ja, zu Fahrradabstellanlagen
zum Bau von Mobilstationen, Nein, aufgrund der geringen Größe des Plangebiets
zu Gehwegverbindungen und -breiten, Nein, es werden keine neuen öffentlichen
Erschließungsanlagen benötigt
zu Jobticketangebote, Nein, es handelt sich um eine reine Wohnbebauung
zu Car-/Bike-Sharing-Angeboten, Ja, zu Car-Sharing-Stellplätzen
zu Duschmöglichkeiten und Umkleidekabinen für
Beschäftigte, etc.
Nein, da reine Wohnbebauung
und werden diese im noch abzuschließenden
Vertrag berücksichtigt?
Soweit zutreffend ja
Nr. 6524-1
Herseler Straße / Keltenweg
Wohnbebauung
Offenlage
Fragestellung: Welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die Themen der Nachhaltigkeitsstrategie lassen sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch
Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern?
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Zur Offenlage
Klima und Energie Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Ein Beitrag zu den SDG's : Klimaanpassung: Sind die Ergebnisse aus Detailgutachten dargestellt,
insbesondere Auswirkungen auf Mikro-/Makroklima?
Für das Vorhaben wurde kein Detailgutachten erstellt.
Welche Festsetzungen bzw. vertragliche
Vereinbarungen zu Klimaschutz und Klimaanpassung
(Gebäudeabstände, -höhen, Wasserflächen,
Retentionsflächen Starkregen, Versickerung, Zisternen
etc.) werden getroffen?
Festsetzungen: Dachbegrünung (extensiv),
Tiefgaragenbegrünung (intensiv); Durchführungsvertrag:
Fassadenbegrünung
Ist eine Steuerung der Gebäudeausrichtung durch
Baugrenzen/Baulinien aus Gründen der
Klimaanpassung erfolgt?
Nein, das Gebäude wird in die vorhandene Siedlungsstruktur
eingefügt
Welche Festsetzungen oder vertraglichen
Vereinbarungen zur Fassadengestaltung werden
getroffen?
Fassadenbegrünung
Klimaschutz und Energie: Ist ein Energiekonzept auf der Grundlage einer
vergleichenden Betrachtung hinsichtlich der CO2-
Emissionen, des Energiebedarfs und der
Wirtschaftlichkeit für das Vorhaben unter der
Berücksichtigung erneuerbarer Energien (Ratsbeschluss
derzeit mindestens KfW55 Effizienzhausstandard)
vorhanden?
Ja, jedoch EH-40 statt EH-55
Wird die Solarverpflichtung gemäß Ratsbeschluss
umgesetzt?
Ja
Wird ggf. eine zentrale Fernwärmeübergabe- oder
Nahwärmestation im B-Plangebiet berücksichtigt?
hier aufgrund der geringen Größe des Plangebiets nicht
zutreffend. Fernwärme wird genutzt.
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Zur Offenlage
Natürliche Ressourcen und Umwelt,
kulturelles Erbe und graue Energie
Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Ein Beitrag zu den SDG's : Flächeninanspruchnahme: Welche Festsetzungen zur baulichen Dichte/ Zahl der
Vollgeschosse wurden im Hinblick auf einen sparsamen
Umgang mit Grund und Boden getroffen?
Ausnutzung der Orientierungswerte für allgemein

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.