Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6918-4 “Kennedyallee Nr. 62-72“, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf, Kennedyallee

Beschlussvorlage
öffentlich
211954
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6918-4
“Kennedyallee Nr. 62-72“, Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Plittersdorf, Kennedyallee
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 08.12.2021 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 26.01.2022 Empfehlung
Rat 10.02.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) an der Bauleitplanung zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6918-4.
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB) am Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6918-4 werden entsprechend
der Entscheidung des Hauptausschusses anstelle des Rates nach § 60
Abs. 2 GO NRW vom 06.05.2021 (Beschlussvorlage 210222) behandelt.
II Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplans Nr. 6918-4 gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
Über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) im Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6918-4 wird, wie in der
Gesamtabwägung Offenlage der Anlage dieser Vorlage dargelegt, wie
folgt entschieden:
1. Die mit Stellungnahme 1 vom 15.06.2021 der Deutschen Telekom
vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen.Seite 1 von 209
Seite 2
2. Die mit Stellungnahme 2 vom 23.06.2021 der Handwerkskammer
zu Köln vorgetragenen Aspekte zum Erhalt sämtlicher öffentlicher
Parkstände und Schaffung zusätzlicher Ladezonen werden nicht
berücksichtigt.
3. Die mit Stellungnahme 3 vom 27.06.2021 vorgetragenen Aspekte zur
Klimaneutralität werden insoweit berücksichtigt, als dass auf den
Hochpunkten der Gebäudeensembles Photovoltaikanlagen in
Kombination mit Dachbegrünung vorgesehen sind und die
Wohnhäuser mit energieeffizienten KfW 40-Standard und das
Bürogebäude mit KfW-55-Standard errichtet werden sowie ein
Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadtwerke erfolgt. Die
übrigen Aspekte zur Umnutzung der Bestandsbebauung werden
nicht berücksichtigt.
4. Die mit Stellungnahme 4 vom 02.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden durch den Teilerhalt des Baumbestands teilweise
berücksichtigt. Die übrigen Aspekte zur Art und Weise der Bebauung
werden nicht berücksichtigt.
5. Die mit Stellungnahme 5 vom 11.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
6. Die mit Stellungnahme 6 vom 11.06.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
7. Die mit Stellungnahme 7 vom 01.07.2021 vorgetragenen Aspekte der
Vodafone werden zur Kenntnis genommen.
8. Die mit Stellungnahme 8 vom 13.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
9. Die mit Stellungnahme 9 vom 12.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
10. Die mit Stellungnahme 10 vom 14.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
11. Die mit Stellungnahme 11 vom 14.07.2021 vorgetragenen Aspekte
zu den Klimazielen werden insoweit berücksichtigt, als dass auf den
Hochpunkten der Gebäudeensembles Photovoltaikanlagen in
Kombination mit Dachbegrünung vorgesehen sind und die
Wohnhäuser mit energieeffizienten KfW 40-Standard und das
Bürogebäude mit KfW-55-Standard errichtet werden sowie ein
Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadtwerke erfolgt.
12. Die mit Stellungnahme 12 vom 15.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt. Die Sicherung der Durchführung von
Baumschutzmaßnahmen und der ökologischen Baubegleitung erfolgt
über den Durchführungsvertrag.
13. Die mit Stellungnahme 13 vom 16.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden insofern berücksichtigt, als dass als eingriffminimierende
Maßnahme in das Schutzgut Klima – über die bereits bestehenden
Festsetzungen zum Klimaschutz hinaus - zusätzlich
Fassadenbegrünungen vertraglich gesichert werden. Die übrigen
vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt. Die positive
Bewertung der Nachverdichtung wird zur Kenntnis genommen.Seite 2 von 209
Seite 3
14. Die mit Stellungnahme 14 vom 18.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
15. Die mit Stellungnahme 15 vom 17.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden insofern berücksichtigt, als dass als eingriffminimierende
Maßnahme in das Schutzgut Klima – über die bereits bestehenden
Festsetzungen zum Klimaschutz - zusätzlich Fassadenbegrünungen
vertraglich gesichert werden. Die übrigen vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
16. Die mit Stellungnahme 16 der Stadtwerke Bonn vom 16.07.2021
vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen.
17. Die mit Stellungnahme 17 vom 18.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden insofern berücksichtigt, als dass als eingriffminimierende
Maßnahme in das Schutzgut Klima – über die bereits bestehenden
Festsetzungen zum Klimaschutz hinaus - zusätzlich
Fassadenbegrünungen vertraglich gesichert werden. Die übrigen
vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
18. Die mit Stellungnahme 18 vom 19.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden insoweit berücksichtig als dass
 bzgl. des Sperbers eine vertiefende Artenschutzprüfung
(03.09.2021) durchgeführt wurde mit dem Ergebnis, dass unter
Beachtung der bereits aufgeführten Vermeidungsmaßnahmen
eine unbeabsichtigte Tötung, Verletzung Störung des Sperbers
ausgeschlossen werden kann.
 Die Ersatzpflanzungen werden entsprechend der Beschlusslage
des Hauptausschusses vom 06.05.2021 auch außerhalb des
Plangebiets erfolgen und die Umsetzung vertraglich gesichert.
 Zur Vermeidung des Vogelschlagrisikos ist im
Durchführungsvertrag geregelt, dass an den großflächigen
Glasflächen der neuen Bürogebäude der von der Schweizerischen
Vogelwarte Sempach herausgegebene Leitfaden
„Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ zu berücksichtigen
ist.
 Bei der Beleuchtung des Geländes sind auch während der
Bauphase insektenfreundliche Leuchtkörper mit staubdichter
Abdeckung zum Schutz vor Insekten zu verwenden.
Die übrigen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
19. Die mit Stellungnahme 19 vom 16.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden insofern berücksichtigt, als dass als eingriffminimierende
Maßnahme in das Schutzgut Klima – über die bereits bestehenden
Festsetzungen zum Klimaschutz hinaus - zusätzlich
Fassadenbegrünungen vertraglich gesichert werden. Die übrigen
vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
20. Die mit Stellungnahme 20 vom 19.07.2021 vorgetragenen Aspekte
zum Schattenwurf hinsichtlich des Gebäudes Moselstraße 9 wurden
mittels einer vertiefenden Untersuchung mit dem Ergebnis bewertet,
dass Änderungen in der Planung nicht erforderlich sind. Die übrigen
Aspekte werden nicht berücksichtigt.Seite 3 von 209
Seite 4
21. Die mit Stellungnahme 21 vom 19.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden insofern berücksichtigt als dass
 bzgl. des Sperbers am 03.09.2021 eine vertiefende
Artenschutzprüfung durchgeführt wurde mit dem Ergebnis, dass
unter Beachtung der bereits aufgeführten
Vermeidungsmaßnahmen eine unbeabsichtigte Tötung,
Verletzung Störung des Sperbers ausgeschlossen werden kann.
 Der Begriff „Quote“ wird in den Festsetzungen redaktionell
korrigiert. Die Anzahl der Wohneinheiten ist im
Durchführungsvertrag mit 350 bis 400 bestimmt.
 Zur sicheren Rückhaltung von Niederschlagsmengen bei
Starkregenereignissen verpflichten sich die Vorhabenträgerinnen,
Retentionsboxen einzubauen. Lage und Dimensionierung der
erforderlichen Retentionsboxen werden im
Baugenehmigungsverfahren geplant und festgelegt.
 Die Sicherung der Durchführung von Baumschutzmaßnahmen
und der ökologischen Baubegleitung erfolgt im
Durchführungsvertrag.
Die übrigen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
22. Die mit Stellungnahme 22 vom 19.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
23. Die mit Stellungnahme 23 vom 19.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
24. Die mit Stellungnahme 24 vom 15.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
25. Die mit Stellungnahme 25 vom 15.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
26. Die mit Stellungnahme 26 vom 18.07.2021 vorgetragenen Aspekte
des BUND werden insofern berücksichtigt als dass
 bzgl. des Sperbers am 03.09.2021 eine vertiefende
Artenschutzprüfung durchgeführt wurde mit dem Ergebnis, dass
unter Beachtung der bereits aufgeführten
Vermeidungsmaßnahmen eine unbeabsichtigte Tötung,
Verletzung Störung des Sperbers ausgeschlossen werden kann.
Die übrigen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
27. Die mit Stellungnahme 27 vom 13.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
28. Die mit Stellungnahme 28 vom 12.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt
29. Die mit Stellungnahme 29 vom 16.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.
30. Die mit Stellungnahme 30 vom30.07.2021 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.Seite 4 von 209
Seite 5
III Hinweise
Zu dem Bebauungsplan Nr. 6918-4 wurde ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen.
IV Satzungsbeschluss
1. Die Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6918-4 in der
Fassung des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung vom 06.05.2021
wird in Ziffer 1.4. redaktionell von
„Ausnahmsweise kann diese einzuhaltende Quote unterschritten
werden, ……“ sprachlich korrigiert in
„Ausnahmsweise kann diese einzuhaltende Fläche unterschritten
werden, ……“.
Das Wort „Quote“ ist im vorgelegten Satzungsexemplar
durchgestrichen, das Wort „Fläche“ in blau eingefügt.
2. Die Begründung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6918-4 in der Fassung
des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung vom 06.05.2021 wird in
nachfolgend genannten Kapiteln teilweise redaktionell, teilweise mit den
Ergebnissen der politischen Prüfaufträge (Fassadenbegrünung,
Retentionsboxen, KfW-Effizienzstandard) und der Aufnahme der
Ergebnisse aus der ergänzenden artenschutzrechtlichen Beurteilung
zum Vorkommen des Sperbers (03.09.2021) geändert oder ergänzt:
Kap. 1.1/S.1; 1.3/S.3/S.4; 2.2/S.8; 2.3.2/S.14; 2.3.6/S.18/S.20;
2.3.7/S.22; 2.4.3/S.25; 2.4.4/S.27; 2.4.5/S.28/S.29; 3.2/S.31;
3.3.2/S.35/36; 3.3.3/S.36/S.37/S.38/S.39; 3.3.4/S.41; 3.5/S.42; 3.6/S.43
Die Ergänzungen und Änderungen sind durch Fettdruck kenntlich
gemacht, Textpassagen, die entfallen, durch Streichungen.
3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6918-4 der Bundesstadt
Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf,
zwischen Kennedyallee, Moselstraße und Ahrstraße ist gemäß § 10
Baugesetzbuch (BauGB) als Satzung beschlossen.
Begründung
Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6918-4 mit einer Gesamtgröße von ca. 3,2 ha liegt im Stadtbezirk Bad
Godesberg, am westlichen Rand des Ortsteils Plittersdorf. Das rechteckig
geformte Plangebiet wird im Nordwesten durch die Kennedyallee, im Südosten
durch die Ahrstraße sowie im Südwesten und im Nordosten durch die
rückwärtigen Grundstücksfreiflächen der Nachbarbebauung an der Ahrstraße,
bzw. an der Moselstraße begrenzt. Das Gelände ist topographisch kaum
bewegt und liegt in Höhen von rund 62.30 m ü.NHN.
Innerhalb des Plangebietes befindet sich derzeit ein im Jahr 1971
fertiggestellter Bürokomplex mit II bis XII Geschossen, der aktuell noch von der
Deutschen Bank AG (ehemals Postbank AG) genutzt wird. Es handelt sich um
ein rechteckförmiges Verwaltungsgebäude in einer Größenordnung vonSeite 5 von 209
Seite 6
ca. 207 m x 65 m. Das Gebäude wurde viergeschossig an der Kennedyallee,
dreigeschossig an der Ahrstraße und im Übrigen zweigeschossig, mit einem
mittig gelegenen, pyramidenförmig angelegten, zwölfgeschossigen Baukörper
errichtet. Drei Atriumhöfe sind bis auf ein Niveau von ca. 59,00 m ü.NHN
abgesenkt.
Das Gebäude ist derzeit durch eine eingeschossige, teiloffene Tiefgarage
unterbaut, die sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße
erschlossen wird. Daneben existieren zwei private, beschrankte Durchfahrten
mit oberirdischen Stellplätzen entlang der Gebäudelängsseiten für die
Beschäftigten. Das Verwaltungsgebäude ist - mit Ausnahme des
Eingangsbereichs im Südosten – auf Flächen in einer Tiefe von ca. 25 m mit
Bäumen umpflanzt, welche einen Übergang zu der angrenzenden kleinteiligen
Wohnbebauung bilden.
Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und entspricht nicht mehr den
zeitgemäßen Ansprüchen an Funktionalität und Energieeffizienz. Die Deutsche
Bank AG beabsichtigt den Standort aufzugeben, so dass das Areal
städtebaulich neu geordnet werden kann.
Die nähere Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte
Bau- und Nutzungsstrukturen. Die ursprüngliche kleinteilige Wohnbebauung
des Flussviertels aus den 60er Jahren mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern
und Reihenhäusern ist östlich und südöstlich noch erhalten, westlich des
Plangebiets an der Ahrstraße sind auch kleinere Mehrfamilienhäuser
vorzufinden.
Seit den 70er Jahren wurde das Flussviertel neben dem Gebäude der
Deutschen Bank AG in westlicher Angrenzung mit den Büro- und
Kongressbauten der DAAD-Stiftung, dem Wissenschaftszentrum, der
Hochschulrektorenkonferenz (HRK), der Studienstiftung des deutschen Volkes
und dem Deutschen Museum Bonn ergänzt. Rückwärtig dieser Bürobauten
schließt sich der rund 11,5 ha große Zentralfriedhof von Bad Godesberg an.
Nördlich der Kennedyallee, sowie direkt nordöstlich an das Plangebiet
angrenzend, sind weitere fünf- bis achtgeschossige Büro- und
Wohngebäudekomplexe vorzufinden. Zudem wurde in unmittelbarer Nähe an
der Kennedyallee im Februar 2020 das Baurecht für ein repräsentatives
Gebäude des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI)
geschaffen.
Insgesamt stellt sich die nähere Umgebung neben den verschiedenen
Baustrukturen mit I-VIII geschossigen Gebäuden auch von der Bauhöhe sehr
heterogen dar.
Geltendes Planungsrecht
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als gemischte
Baufläche dargestellt. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, hier ein gemischtes
Quartier mit Büronutzungen, Wohnnutzungen und einer Kindertagesstätte (Kita)
zu entwickeln, kann der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan
gemäß § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt angesehen werden.
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches desSeite 6 von 209
Seite 7
Bebauungsplanes Nr. 8118-64 aus dem Jahr 1966, der den gesamten Bereich
zwischen Kennedyallee, Ahrstraße und Moselstraße umfasst. Der
Bebauungsplan setzt für das Plangebiet selbst ein allgemeines Wohngebiet
(WA) in geschlossener Bauweise fest, die umgebende Bebauung an Ahr- und
Moselstraße wird als reines Wohngebiet (WR) in offener Bauweise festgesetzt.
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ) und die
Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Für das Vorhabengebiet ist eine GRZ
von 0,3 und eine GFZ von 0,9 bis 1,0 bei einer zwei- bis zwölfgeschossigen
Bebauung festgesetzt.
Zwischen der südwestlichen und der nordöstlichen Bebauung des WR an der
Mosel- und Ahrstraße ist eine rund 25 m breite Grünfläche zur Bepflanzung
festgesetzt.
Bäume unter Schutzstatus
Im Plangebiet und angrenzend in der Kennedyallee wurden 171 Bäume erfasst,
davon 146 Laubbäume und 25 Nadelbäume. 37 Bäume weisen einen
Stammumfang von mehr als 2 m auf, 141 fallen aufgrund ihres Stammumfangs
unter die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn. Von den 171 bewerteten Bäume
stehen 164 im Plangebiet. Die geschützte Baumallee in der Kennedyallee bleibt
erhalten.
Im Plangebiet müssen für den Neubau der Gebäude, Platz- und Wegeflächen,
die Unterbauung durch die Tiefgarage und die Anlage von Rettungswegen 71
Bäume (davon 60 satzungsgeschützt) gefällt werden. Bei weiteren 34 Bäumen
sind zum Erhalt baumpflegerische Maßnahmen erforderlich, wovon der Erhalt
von 9 Bäumen von sehr aufwendigen baumpflegerischen Maßnahmen abhängt.
Das Begrünungskonzept sieht Neupflanzungen ca. 55 Bäumen – wovon 35
Bäume auf den Tiefgaragen stehen – und 67 ergänzende
Großstrauchpflanzungen vor, sowie die im Bebauungsplan festgesetzte
intensive Begrünung der TG-Decke und eine extensive Begrünung der
Dachflächen und an geeigneten Stellen Fassadenbegrünung, sowie die
Beibehaltung – wenn auch Reduzierung - der künftig nicht unterbauten
seitlichen Grünbereiche. Ein Teil der Ersatzpflanzungen soll außerhalb des
Plangebiets erfolgen (siehe nachfolgender Prüfauftrag Ersatzstandorte für die
Bäume.)
Städtebauliche Ziele
Im Mai 2018 hat die GERCHGROUP AG aus Düsseldorf über die
Projektgesellschaften „GERCH Bonn Jackie K. 1-4“ (ehemals Marathon Bonn
Jackie K. 1-4 GmbH) die Liegenschaft Kennedyallee 62-72 im Ortsteil
Plittersdorf erworben. Der im Plangebiet bestehende Bürokomplex wird
aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit aufgegeben, wodurch angesichts der
Defizite der Bestandsimmobilie eine städtebauliche Neuordnung des Areals
notwendig wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn und der
hohen Nachfrage nach attraktiven Büroflächen - bei geringen Leerstandsquoten
- und des Investitionsstaus im Gebäudebestand plant die Eigentümerin die
Entwicklung eines durchmischten Areals mit ca. 380 Wohneinheiten für
verschiedene Wohnungsgrößen sowie rund 13.500 m² Bruttogrundfläche
Regelfall (BGF-R) Büroflächen an der Kennedyallee und einer 4-gruppigen
Kindertagesstätte (Kita).Seite 7 von 209
Seite 8
Das Vorhaben leistet somit einen Beitrag zur Deckung des hohen Bonner
Wohnraum- und Büroflächenbedarfs. Durch die Aktivierung einer bereits
bebauten und versiegelten Fläche in einer integrierten Lage wird dem
gesetzlichen Auftrag zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden gem. § 1a
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) Rechnung getragen.
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8118-64 festgesetzten Baugrenzen
orientieren sich unmittelbar an den Bestandsbauten und lassen eine
Neuordnung der Liegenschaft auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts
nicht zu. Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist insofern im Hinblick
auf die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Art und das Maß der
baulichen Nutzung eine Änderung des vorhandenen Planungsrechts
erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6918-4 wird der Bebauungsplan
Nr. 8118-64 im Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes ersetzt.
Vorhabenbeschreibung
Die Neubebauung orientiert sich mit L-förmigen Baukörpern zu einer zentralen
urbanen Achse – einem „Boulevard“ - hin. Dieser wird an den Quartiersplätzen
versetzt, sodass sich unterschiedliche Baukörper ausbilden. Im rückwärtigen
Bereich in Richtung der angrenzenden Bestandsbebauung entstehen
ergänzende Punkthäuser und ruhige, private Innenhöfe sowie gemeinschaftlich
nutzbare Freiräume zur Förderung von Wohnnachbarschaften. Die barrierefreie
Außenanlagengestaltung und die nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers
schaffen Treffpunkte für Jung und Alt. Insgesamt entstehen in dem Quartier
zwischen 350 und 400 Wohneinheiten, davon ca. 225 im frei finanzierten
Wohnungsbau und die restlichen Wohneinheiten im geförderten Wohnungsbau.
Zur Kennedyallee hin wird das kompakte Bürogebäude A (siehe VEP) als
geschlossener Hof vorgesehen, im Wohngebäude B1 (siehe VEP) an der
Kennedyallee ist im Erdgeschoss eine viergruppige Kita mit eigener
Außenbereichsfläche geplant.
Das höchste Gebäude im Quartier ist das Bürogebäude an der Kennedyallee,
mit max. VII Geschossen am Quartierseingang. Die Wohngebäude werden III-
IV-geschossig ausgebildet, zur Mitte des Areals am Boulevard wird eine
Höhendifferenzierung auf fünf Geschosse geplant. Zur angrenzenden
Wohnbebauung ist jeweils eine Reduktion der Gebäudehöhen auf III-
Geschosse vorgesehen, um in der Höhenentwicklung zur Nachbarschaft
städtebaulich zu vermitteln. Zudem öffnen sich die Baukörper zu den
Grünstreifen hin, sodass mit dieser Verzahnung keine langen Gebäudekanten
entstehen.
Die Stellplätze für die Wohn- und Büronutzungen, sowie für die Mitarbeiter der
Kita werden in zwei zusammengelegten Tiefgaragen untergebracht, mit Zu- und
Ausfahrt sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße. Allerdings
wird durch die Errichtung einer Schrankenanlage in der Tiefgarage
sichergestellt, dass der Fahrzeugverkehr, der in Zusammenhang mit den
Nutzungen im MU (Urbanes Gebiet) steht, nur die Ein-und Ausfahrt der
Tiefgarage von und zur Kennedyallee nutzen kann. Fahrradstellplätze für die
Bewohner des zukünftigen Quartiers werden ebenfalls in der Tiefgarage
geplant, oberirdisch entstehen weitere Fahrradstellplätze – auch für Besucher.
Somit kann eine nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers erzielt werden.Seite 8 von 209
Seite 9
Die geplanten Gebäudetypologien ermöglichen vielfältige, flexible
Möglichkeiten für ein differenziertes Wohnungsangebot und Büronutzungen.
Durch die nutzungsneutrale Grundrissgestaltung der Wohnungen entstehen
Wohnangebote, die unterschiedliche Generationen und Lebensformen
ansprechen. Das Bürogebäude ist sowohl für einen Hauptmieter als auch für
mehrere Mieter nutzbar.
Planverfahren
Aufgrund der Verfügungsbefugnis der Vorhabenträgerinnen über das
Grundstück ist eine Aufstellung gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als
vorhabenbezogener Bebauungsplan möglich. Der Vorhaben- und
Erschließungsplan (Lageplan Teil 2a, Ansichten und Schnitte Teil 2b) wird
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Teil 1).
Da das angestrebte Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des
bestehenden Siedlungsgefüges dient, wird der vorhabenbezogene
Bebauungsplan Nr. 6918-4 gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als
Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB kann von einer
Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB und von dem Umweltbericht gemäß § 2a
BauGB abgesehen werden. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange
im Verfahren berücksichtigt.
Planungsablauf
 Zielbeschluss
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in seiner
Sitzung am 12.12.2018, unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bad
Godesberg am 05.12.2018, dem Ziel der Entwicklung einer Wohn- und
Bürobebauung für das Plangebiet – unter der Prämisse der Durchführung eines
Qualifizierungsverfahrens mit 8 Teilnehmern – zu (DS-Nr.: 1813205).
Auf Initiative des Grundstückseigentümers wurde am 14.12.18 eine informelle
Informationsveranstaltung im Plangebiet durchgeführt.
 Wettbewerb
Im Dezember 2018 wurde in Kooperation mit der Stadt Bonn ein
städtebaulicher und hochbaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im
März 2019 mit der Jurysitzung seinen Abschluss fand. Der prämierte
Siegerentwurf des Architekturbüros caspar.schmitzmorkramer, Köln mit
KRAFT.RAUM Landschaftsarchitektur, Krefeld stellt in Form des Vorhaben-
und Erschließungsplans die Grundlage für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan dar.
 Frühzeitige Beteiligung
Auf Wunsch der Bürgerinitiative „Flussviertel“ wurde am 31.07.2019 eine
informelle Informations- und Diskussionsveranstaltung mit
Plangebietsbegehung durchgeführt.
Am 05.02.2020 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Bad Godesberg -
nach vorherigen Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 22.01.2020 und im Ausschuss für Umwelt und
Verbraucherschutz am 09.01.2020 - die Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB (Baugesetzbuch) (DS-Nr.:
190635-1) beschlossen. Die Durchführung der Beteiligung der ÖffentlichkeitSeite 9 von 209
Seite 10
erfolgte pandemiebedingt durch öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele
und Zwecke der Planung in einem Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus
sowie im Rathaus Bad Godesberg
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben
vom 19.02.2020 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 03.04.2020 gebeten.
Den vorgetragenen Aspekten wurde in der Fortführung des
Bebauungsplanverfahrens unter Abwägung der einzelnen Belange durch
folgendes Rechnung getragen:
Die Baukörper wurden so justiert, dass ausreichend Abstandsflächen
eingehalten werden können, die Gebäudehöhen wurden reduziert und die Lage
der Tiefgaragenzufahrten optimiert. Zudem wurden die Bäume im Grenzbereich
der Tiefgarage hinsichtlich der Möglichkeit zum Erhalt neu untersucht.
Insgesamt konnten die Ergebnisse aus diversen Gutachten (ASP I,
Baumerfassung- und –bewertungen, Energiekonzept, Klimagutachten,
Baugrund- und Altlastenuntersuchung, schalltechn. Untersuchung,
Mobilitätsuntersuchung, Verschattungsstudie, Tageslichtuntersuchung) mit in
die Planung aufgenommen werden.
 Offenlagebeschluss
In seiner Sitzung am 06.05.2021 hat der Hauptausschuss anstelle des Rates
nach Anhörung des Beirats Bürgerbeteiligung (23.04.2021), dem Ausschuss für
Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger (05.05.2021), der BV Bad Godesberg
(28.04.2021) und Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen
sowie im Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda (01.06.2021) und
in Kenntnis der Stellungnahme der Verwaltung zu den Änderungsanträgen
210222-01 AA und 210222-02 AA den Einleitungs- und Offenlagebeschluss
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6918-4 (Beschlussvorlage
210222) unter Erfüllung von Maßgaben zugestimmt. Der Beschlussvorlage
waren die Auswertungen der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung
gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB als Anlage beigefügt. Die
Stellungnahmen der Verwaltung zu den Maßgaben und die noch vor der
Offenlage eingearbeiteten Änderungen in der Planunterlage können der
Vorlage 210222-03 ST entnommen werden.
Des Weiteren enthielt der Einleitungs- und Offenlagebeschluss u.a. folgende
Maßgaben:
Ziff. 5. Die Bebauung der beiden Gehölzstreifen soll gegenüber der aktuellen
Planung deutlich zurückgenommen werden. Die Zahl der geplanten
Wohneinheiten bleibt dabei vollständig erhalten.
Ziff.6. Sollte Ziffer 1 (als Ziffer 1 in der Niederschrift dokumentiert, analog zum
Antrag 210222-05 AA; richtig muss es jedoch Ziffer 5 heißen) eine
vollständige Neuplanung notwendig machen, wird alternativ folgender
Beschluss gefasst:
Alle bestandsgeschützen Bäume werden in Form von großkronigen
Bäumen ersetzt, was eine anrechenbare Ersatzpflanzung oberhalb der
Tiefgaragendecke ausschließt. Die Bäume, die einen größeren
Stammumfang als 2 Meter aufweisen, werden im Verhältnis 1:2 ersetzt.
Die Ersatzpflanzungen werden nach Möglichkeit ortsnah vorgenommen,
vorrangig als neue Alleebäume an der Kennedyalle oder an derSeite 10 von 209
Seite 11
Ahrstraße. Sträucher und kleinwüchsige Bäume sind im Bereich
oberhalb der Tiefgarage dennoch erwünscht.
Die Beantwortung dieser Maßgabe erfolgte hinsichtlich der Notwendigkeit einer
Neuplanung in Grundzügen bereits in der Stellungnahme der Verwaltung
210222-03 ST. Darüber hinaus wurde die Maßgabe 5 durch die Verwaltung vor
Durchführung der Offenlage erneut geprüft:
    Prüfauftrag Erhalt des Grünstreifens (Maßgabe 5 der Vorlage
210222)
Grundsätzlich sei hier nochmals angemerkt, dass höhere Siedlungsdichten
mit kompakten Siedlungsstrukturen - neben der Deckung von
Wohnraumbedarf - hinsichtlich Energieverbrauch, Mobilitätsaufwand und
Auslastung vorhandener Infrastrukturen ressourcenschonender sind als
niedrige Siedlungsdichten durch zerstreute Siedlungsstrukturen wie bei
Einfamilienhaussiedlungen mit großen Baugrundstücken.
Grundlage der Planung ist das aus dem Realisierungswettbewerb
hervorgegangene städtebauliche Konzept. Unter der Prämisse eines
vollständigen Erhaltens der Grünstreifen bei gleicher Dichte (Zahl der
Wohneinheiten und/oder Wohnfläche) würden zwangsläufig umfangreiche
Neuplanungen erforderlich werden. Das begründet sich wie folgt:
Eine Rücknahme der Gebäude aus den Grünstreifen bedingt entweder eine
weitere Verdichtung im inneren Bereich am Boulevard – vor allem in Form
einer Erhöhung der Geschossigkeit – oder eine weitgehende Schließung der
Baukörper zu einer mehr oder weniger geschlossenen Bauweise. Eine
Erhöhung der Geschossigkeit ist in vielen Bereichen aufgrund der
erforderlichen Abstandsflächen allerdings nicht möglich. Dessen ungeachtet
hätte dies auch weitere Verschattungen der geplanten Gebäude oder der
privaten Aufenthaltsräume zur Folge. Auch würde die mit der gewählten
städtebaulichen Figur beabsichtigte Wirkung der zentralen Durchwegung mit
den beidseitig davon abgehenden Gebäuden und den privaten Innenhöfen
nicht mehr funktionieren. Eine stärkere Schließung könnte zudem auch
weitergehende Auswirkungen auf die klimatischen Bedingungen haben.
Bei Beibehaltung der derzeit geplanten maximalen Geschossigkeit wäre mit
einem erheblichen Verlust von Wohnraum zu rechnen. Es müssten mehrere
der III-geschossigen Punkthäuser komplett entfallen und weitere Gebäude
eingekürzt werden. Das Gebäude mit der Kita (B1) müsste komplett
entfallen. Es wäre mit Wohnraumverlusten von 20-30 % der
Bruttogrundfläche zu rechnen.
Angesichts des knapper werdenden Baulands und der beabsichtigten
Schaffung eines qualitätsvollen urbanen Raums wird das Projekt höher
gewichtet als der Erhalt des gesamten Baumbestands. Dessen ungeachtet
werden ein Teil des Baumbestandes gesichert und
Kompensationsmaßnahmen zum Klima durch Dach- und
Fassadenbegrünungen, Retentionsboxen für den Niederschlag und
Photovoltaikanlagen umgesetzt.
Hinweislich sei gesagt, dass planerische Lösungen, die die Grünstreifen
vollständig freihalten, im städte- und hochbaulichen
Realisierungswettbewerbes auf Grund von anderen Nachteilen, wie zum
Beispiel langer, geschlossener Riegel oder geringerer Qualität imSeite 11 von 209
Seite 12
Innenbereich ausgeschieden sind.
Eine solche Neuplanung hätte grundlegende Auswirkungen z.B. auf das
Klimagutachten, das Schallgutachten, das Verschattungsgutachten und die
Tageslichtuntersuchung.
Vorab wäre der Städtebau und die Architektur anzupassen, sowie sämtliche
Fachplanungen wie Statik, technische Gebäudeausstattung, Bauphysik und
insbesondere der Brandschutz neu zu planen und mit den Fachbehörden
abzustimmen.
Alles in allem würde eine deutliche Rücknahme der Gebäude aus den
Grünstreifen, dass Bauleitplanverfahren und somit auch die Realisierung
des gesamtstädtischen Interesses an der Schaffung von dringend
benötigtem Wohnraum um mind. ein Jahr verzögern und letztlich eine
vollständige Neuplanung des Projektes erforderlich machen. Inwieweit dabei
ein konsensfähigerer Entwurf das Ergebnis sein kann, als der im Rahmen
des Wettbewerbsverfahrens unter Beteiligung von Fachpreisrichtern gekürte
Siegerentwurf, bleibt offen.
Zusammenfassend ist bei einer Herausnahme der geplanten Bebauung aus
den bestehenden Grünstreifen unter der Bedingung einer gleichbleibenden
Zahl an Wohneinheiten von einer vollständigen Neuplanung auszugehen.
Insofern kommt hier der aufgrund des Beschlusses des Hauptausschusses
anstelle des Rates nach § 60 Abs. 2 Gemeindeordnung NRW (GO NRW)
vom 06.05.2021 gefasste Alternativbeschluss zum Tragen, der
umfangreiche Bestimmungen zu notwendigen Ersatzpflanzungen enthält
(siehe auch unten „Prüfaufträge“). Somit erfolgte die öffentliche Auslegung
des - in Bezug auf die Maßgabe 5 - unveränderten Bebauungsplanentwurfs.
 Öffentliche Auslegung
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6918-
4 erfolgte, ebenso wie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange, in dem Zeitraum vom 17. Juni 2021 bis einschließlich 19.
Juli 2021. Während der Offenlage wurden 30 Stellungnahmen abgegeben.
Die bei der Verwaltung während der öffentlichen Auslegung eingegangenen
Stellungnahmen sind in der Anlage „Gesamtabwägung Offenlage“
wiedergegeben und mit einer Abwägung versehen. Die Beschlussvorschläge
sind unter Beschlusspunkt II aufgeführt. Die Stellungnahmen aus der
Öffentlichkeit wurden anonymisiert.
Wie auch im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit waren die
meisten eingebrachten Aspekte folgenden Themenbereichen zugeordnet:
 Planverfahren,
 Städtebau / Innenentwicklung / Architektur
 Mobilität / Parken
 Klima / Emissionen
 Freiraumfläche / Bäume / Tiere
In Folge dieser Eingaben wurde im Nachgang der öffentlichen Auslegung eine
„Ergänzende artenschutzrechtliche Beurteilung Sperber“ (03.09.2021) zu einem
potentiellen Horstbaum des Sperbers beauftragt. Die artenschutzrechtliche
Beurteilung wurde seitens der UNB (Untere Naturschutzbehörde der Stadt) mit
dem Ergebnis geprüft, dass der Fällung der Schwarz-Kiefer (Nr. 207)Seite 12 von 209
Seite 13
zugestimmt werden kann, da eine erhebliche Störung des Sperbers, ebenso
wie eine Tötung oder Verletzung nicht zu erwarten ist. Das Ergebnis dieser
Untersuchung wurde in die Abwägung zum Thema Artenschutz und in die
Satzungsbegründung aufgenommen. Darüber hinaus wurde eine ergänzende
Stellungnahme des Gutachters zur Thematik „Verkehrslärm im Umfeld“
(15.09.2021) erbeten und eine Konkretisierung der Verschattungsstudie in
Bezug zur Moselstraße 9. Die Resultate dieser eingeforderten Erläuterungen
sind in die Abwägung eingegangen.
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und eine Liste mit den Namen
der Bürgerinnen und Bürger, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß
§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch eine Stellungnahme abgegeben haben – inclusive
der Behörden - liegen den Mitgliedern der Bezirksvertretung Bad Godesberg,
dem Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen sowie des Rates eine
Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur Einsicht bereit. Gleiches gilt
auch für die während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 Baugesetzbuch und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch zum Bebauungsplan Nr.
6918-4 eingegangenen Stellungnahmen (Beschlusspunkt I), die dem
Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten/Stellungnahmen, die
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen sowie den zum
Bebauungsplan zwischen der Bundesstadt Bonn und den Vorhabenträgerinnen
vereinbarten Durchführungsvertrag.
Prüfaufträge
Des Weiteren wurden seitens der Verwaltung folgende Prüfaufträge
durchgeführt und in der Abwägung berücksichtigt:
    Prüfauftrag Ersatzstandorte für die Bäume
(Alternativbeschluss; Maßgabe 6 der Vorlage 210222)
Entsprechend dem Prüfauftrag durch die Politik geeignete Ersatzstandorte für
die zu fällenden Bäume in näherer Umgebung zu finden wurde von dem
beauftragten externen Planungsbüro ein Vorschlag für potentielle
Baumstandorte bei der Verwaltung abgegeben und durch das Amt für Umwelt
und Stadtgrün geprüft. Dabei sind satzungsgeschützte Bäume mit einem
Stammumfang von >2 m im Verhältnis 1:2 zu ersetzen.
Von 60 zu ersetzenden Bäumen sind 18 Bäume größer als 2 m. Somit müssen
42 Bäume im Verhältnis 1:1 ersetzt werden. Für die 18 Bäume mit
Stammumfang > 2 m sind 36 Bäume zu ersetzen; in Summe 78 Bäume. Im
Plangebiet sind 16 nicht unterbaute Baumpflanzungen vorgesehen, 4 in
Pflanztrögen. Bei Anrechnung dieser Bäume im Rahmen der Fällgenehmigung
verbleiben 58 Bäume die außerhalb des Plangebiets zu ersetzen sind.
Ersatzpflanzungen, wie z.B. für diese aktuelle Baumaßnahme gefordert, stellen
grundsätzlich zusätzliche Baumpflanzungen zum städtischen Baumbestand in
der Stadt dar und sollen nicht als Ersatzpflanzungen im Baumbestand
befürwortet oder verstanden werden. Ersatzpflanzungen im Bestand sind
sowieso vorgesehen und erfolgen in den diversen Grünanlagen, auf
Friedhöfen, etc. aus Ausgleichsmitteln und im Verkehrsgrün aus investiven
dafür eigens zur Verfügung gestellten Mitteln.
Aus fachlicher Sicht ist es aus klimaökologischen und auch aus gestalterischen
Gesichtspunkten meist nicht zielführend, freie Flächen – häufig Rasen- oder
Wiesenflächen - in Grünanlagen mit weiteren Bäumen zu bepflanzen. Diese
baumfreien Flächen dienen zum einen der Bildung von notwendiger Kaltluft undSeite 13 von 209
Seite 14
sind zum anderen der Nutzung als Spiel- und Aufenthaltsbereich in den
Grünanlagen vorbehalten. Die städtischen Grünanlagen weisen einen relativ
niedrigen Fehlbestand an Bäumen auf. Sollten Baumpflanzungen dort als
Ersatzpflanzungen vorgenommen werden müssen, begründet sich dies
regelmäßig durch den fachlichen Auftrag zur Ersatzpflanzung.
Bei der Prüfung der Standorte für die zusätzlichen Baumpflanzungen wurden
der gewählte Standort und die Entwicklungschancen des Baumes aber auch
der vorhandene Leitungsbestand berücksichtigt. Einige vorgeschlagenen
Standorte befinden sich nicht in städtischem Besitz und scheiden von daher für
Ersatzpflanzungen aus.
Einen Alternativstandort kann der Verkehrsraum in der angrenzenden
Amerikanischen Siedlung bieten. Eine Anzahl von 15 Bäumen wurde für diesen
Standort nur geschätzt – tatsächlich dürfte das Potential dort höher sein. Da
dieser Bereich unter Denkmalschutz steht, ist dafür die Genehmigung der
Unteren Denkmalbehörde erforderlich. Eine Voranfrage zur Einschätzung
dieser Möglichkeit wurde durch das Amt für Umwelt und Stadtgrün bereits
gestellt. Sollte hierfür eine denkmalrechtliche Genehmigung in Aussicht gestellt
werden, könnte ein Großteil der Ersatzpflanzungen dort untergebracht werden.
Sollte die Amerikanische Siedlung für diese Ersatzmaßnahme nicht zur
Verfügung stehen, ist es unumgänglich, auch andere Stadtteile mit in die
Ersatzmaßnahme einzubeziehen. Insgesamt wurden diverse Standorte positiv
geprüft, u.a. im Park Annaberger Bach (Hochkreuz hinter Maritim und
Ministerien) und im Bereich der Kennedyallee und der Ahrstraße. Für 8 Bäume
müssten noch Standorte gefunden werden.
    Prüfauftrag Kfw- Effizienzhausstandard 40
(Maßgabe 7 der Vorlage 210222)
Bei den Wohnhäusern wird der Standard 40 eingehalten. Für das Bürogebäude
waren zum Zeitpunkt der Einstellung der Beschlussvorlage in das ALLRIS die
verhandlungen zum Effieziezgebäudestandard EG 40 noch nicht
abgeschlossen. Die Gremien werden in den Sitzungen über das
Verhandlungsergebnis informiert. Unabhängig davon wird für das Bürogebäude
die Erreichung des Gold-Standards der Deutschen Gesellschaft für
Nachhaltiges Bauen (DGNB) vereinbart. Der auszuführende
Effizienzhausstandard wird im Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan
gesichert.
    Erneute Prüfung von Fassadenbegrünung
Aufgrund der vorgesehenen hohen Zahl an Fenstern, sowie der Ergänzung von
Loggien und Balkonen für die Steigerung der Wohnqualität der Wohnungen
(sowohl im freifinanzierten, als auch im geförderten Wohnungsbau) ist die
Herstellung von Fassadenbegrünung eingeschränkt. Um einen Beitrag zur
Biodiversität und der Verbesserung des Mikroklimas im Plangebiet beitragen zu
können, konnten jedoch nach erneuter Prüfung durch die beauftragten
Architekten, an 11 Stellen der boulevardabgewandten Fassaden Flächen
identifiziert werden, die sich für eine bodengebundene Begrünung eignen.
Dabei kommen vertikal gespannte Trägerkonstruktionen für die auf Art und
Ausführung abgestimmten Kletter- und Schlingpflanzen zur Anwendung. Im
Durchführungsvertrag wird dies vereinbart (siehe weiter unten).
Öffentlich geförderter Wohnungsraum / Schaffung von Kita-Plätzen
Städtebauliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung eines
Wohnquartieres für 350 bis 400 Wohneinheiten. Durch das BonnerSeite 14 von 209
Seite 15
Baulandmodell ist eine Quotierung von 40 % der geplanten Bruttogrundfläche
im gefördertem Wohnungsbau vorgeschrieben. Daher wurde zum
Satzungsbeschluss die Angemessenheitsprüfung durchgeführt; eine
entsprechende textliche Festsetzung zur Errichtung förderfähigem Wohnraum
ist erfolgt.
Im Rahmen der in der Angemessenheitsprüfung festzusetzenden Grenze der
Belastungen durch das Bonner Baulandmodell sind zudem durch den Investor
36 Kita-Plätze zu finanzieren. Der Investor möchte – unter Berücksichtigung
von einem insgesamt im Stadtraum Godesberg-Mitte-Ost vorhandenen hohen
Bedarf an Kita-Plätzen – eine vierzügige Kita bauen und an die Stadt Bonn
oder einen Träger vermieten (siehe auch 210781 Mietmodell).
Das mit Ratsbeschluss vom 28.06.2021 evaluierte Baulandmodell (DS.-Nr.
201298) kommt hier nicht zum Tragen, da das Planverfahren bereits vor dem
Stichtag 1.7.2021 eingeleitet wurde.
Durchführungsvertrag
Zwischen den Vorhabenträgerinnen und der Bundesstadt Bonn wurde ein
Durchführungsvertrag vereinbart. In diesem sind die zentralen Elemente des
dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden
städtebaulichen Konzepts (autofreier Büro- und Wohnstandort mit Spielplätzen,
eine viergruppige Kita, Tiefgaragen) vertraglich vereinbart. Die Maßgaben aus
dem Beschluss 210222 zur Einleitung und öffentlichen Auslegung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6918-4 sind berücksichtigt. Im
Wesentlichen enthält der Durchführungsvertrag folgende Punkte:
(1) (1) (1) (1) Wohnungsbau/Geförderter Wohnungsbau:
Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich, innerhalb eines vorgegebenen
Zeitraumes Wohngebäude mit 350 bis 400 Wohneinheiten einschließlich
der privaten Erschließung zu errichten; mind. 12.660 m² Bruttogrundfläche
sind nach den Wohnraum-förderbestimmungen (WFB) als geförderter
Wohnraum zu errichten (s.o.).
(2) (2) (2) (2) Kindertagesstätte:
Durch das Vorhaben wird ein zusätzlicher Bedarf an
Kinderbetreuungsplätzen entstehen, der nicht durch bestehende
Einrichtungen gedeckt werden kann. Die Vorhabenträgerinnen verpflichtet
sich daher, im Rahmen der Realisierung des Vorhabens eine mindestens
viergruppige Kindertagesstätte im Mietmodell mit einer
Bruttogrundrissfläche von mind. 1.003 m² inclusive Außenbereichsflächen
im Baugebiet MU zu errichten.
(3) (3) (3) (3) a) Bauökologische Begleitung: Die Vorhabenträgerinnen
haben sicherzustellen, dass Abriss- und Bauarbeiten unter mit der Stadt
(Amt für Umwelt und Stadtgrün) abzustimmender bauökologischer
Begleitung erfolgen. (Beschlusspunkt 3 der Vorlage 210222)
b) Baumersatz: Soweit Bäume im Plangebiet, die nicht zum Erhalt
festgesetzt sind, nicht erhalten werden können, werden hierfür auch
Ersatzpflanzungen großkroniger Bäume außerhalb des Plangebiets
vorgenommen. Bäume im Stammumfang von mehr als 2 m im Bereich von
mind. 1 m über Boden werden im Verhältnis 1:2 ersetzt. Die Standorte für
die Ersatzpflanzungen werden mit der Stadt abgestimmt. (Maßgabe 6 der
Vorlage 210222)
c) Vogelschutz: Zur Vermeidung des Vogelschlagrisikos ist an denSeite 15 von 209
Seite 16
großflächigen Glasflächen der neuen Bürogebäude der von der
Schweizerischen Vogelwarte Sempach herausgegebene Leitfaden
„Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ (2012) zu berücksichtigen.
Der Außenreflexionsgrad der Glaselemente aller Gebäude ist grundsätzlich
auf max. 15 % zu beschränken. Auf Eckverglasungen und transparente
oder spiegelnde Balkonbrüstungen soll dabei grundsätzlich bei allen
Gebäuden verzichtet werden. Die Einzelheiten werden im
Baugenehmigungsverfahren festgelegt.
d) Maßnahmen zur Habitatsverbesserung: Vor Beginn der
Baumaßnahmen sind an verschiedenen Bäumen mindestens ein
Fledermauskasten/Kleinfledermaushöhle, ein Fledermausflachkasten
sowie vier zusätzliche Vogelnistkästen unterschiedlicher Ausprägung durch
eine fachkundige Person anzubringen. Darüber hinaus sind an den
Neubauten je 20 m Gebäudelänge mindestens 2 wartungsfreie Quartiere
für Fledermäuse und mindestens 2 Nisthilfen für gebäudebrütende
Vogelarten (z.B. Hausrotschwanz, Haussperling, Mauersegler) unter der
Dachkante oder in Traufkästen unverzüglich wie folgt anzubringen:
vorgehängte Nistkisten, Fledermausbretter oder in die Fassade (z.B.
Wärmedämmung) integrierte, z.B. Niststeine, oder hinter vorgehängte
Fassadenverkleidungen. Mauersegler-Nisthilfen sind bevorzugt an den
Gebäudeüberständen und –ecken anzubringen.
e) Insektenschutz: Bei der Beleuchtung des Geländes sind auch während
der Bauphase insektenfreundliche mit staubdichter Abdeckung zum Schutz
von Insekten zu verwenden.
(4) (4) (4) (4) Lokales Gewerbe: Die Vorhabenträgerinnen verpflichten
sich, im Erdgeschoss des geplanten Bürogebäudes im Bereich des
Quartierplatzes eine Fläche zur Ansiedlung von lokalem Gewerbe
(Café/Kiosk oder ähnlichem) bereit zu stellen und an einen
Gewerbetreibenden zu vermieten. (Maßgabe 4 der Vorlage 210222)
(5) (5) (5) (5) Photovoltaik: Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich, auf
den im Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2a und 2b) dargestellten
Flächen der Hochpunkte der Gebäude im Plangebiet Photovoltaikanlagen
zu errichten, dauerhaft zu betreiben und zu unterhalten. Die Installation der
Photovoltaikanlagen ist in Kombination mit der festgesetzten extensiven
Dachbegrünung vorzunehmen.
(6) (6) (6) (6) Energieeffizienz und -versorgung: Die Vorhabenträgerinnen
verpflichten sich bei den Wohngebäuden den KfW-Effizienzhausstandard
40 einzuhalten. Gemäß dem Energiekonzept vom 24.02.2021 werden die
Gebäude über den vorhandenen Fernwärmeanschluss der Stadtwerke
Bonn Energie und Wasser versorgt. (Maßgabe 7 der Vorlage 210222).
Für das Bürogebäude wird die Erreichung des Gold-Standards der
Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erzielt.
(7) (7) (7) (7) a) Qualitätssicherung Architektur und Freianlagen: Die
Vorhaben-trägerinnen verpflichten sich, bei der weiteren Planung des
Vorhabens die in einer Anlage zum Durchführungsvertrag aufgezeigten
Maßgaben der von der Verwaltung bestimmten Qualitäten hinsichtlich der
Architektur und der Freianlagen zu beachten und das Vorhaben in
Anlehnung an diese Maßgaben auszuführen.Seite 16 von 209
Seite 17
b) Fassadenbegrünung: Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich, an den
Wohngebäuden bodengebundene Fassadenbegrünungen vorzunehmen.
Die Standorte sind in einer Anlage zum Durchführungsvertrag
gekennzeichnet.
(8) (8) (8) (8) Einbau von Retentionsboxen: Zur sicheren Rückhaltung von
Niederschlagsmengen bei Starkregenereignissen verpflichten sich die
Vorhabenträgerinnen, Retentionsboxen einzubauen. Lage und
Dimensionierung der erforderlichen Retentionsboxen werden im
Baugenehmigungsverfahren geplant und festgelegt. (Maßgabe 2 der
Vorlage 210222)
(9) (9) (9) (9) Tiefgarage: Durch Errichtung einer Schrankenanlage in der
Tiefgarage wird sichergestellt, dass der Fahrzeugverkehr, der in
Zusammenhang mit den Nutzungen im MU steht, nur die Ein- und Ausfahrt
der Tiefgarage von und zur Kennedyallee nutzen kann.
(10) (10) (10) (10) Mobilitätsmaßnahmen: Die in der Mobilitätsuntersuchung im
Kapitel 10 „Mobilitätsmanagement“ aufgeführten Maßnahmen werden
durch die Anlage von Lastenräder, Abstellflächen für Bike-Sharing und
Herstellung von Dusch- und Umkleideräumen in der Tiefgarage umgesetzt.
Zur Absicherung des im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten
Geh- und Fahrrechts für die Allgemeinheit haben die Vorhabenträgerinnen die
Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt
beantragt und bewilligt. Zur Absicherung des öffentlich geförderten
Wohnungsbaus ist die Eintragung einer auf 20 Jahre befristeten beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt beantragt und bewilligt worden.
Zu Beschlusspunkt I
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über
die während der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch
und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) am Planverfahren zur Einleitung
des Bebauungsplanes Nr. 6918-4 vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die
Behandlung der in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgte
entsprechend der Entscheidung des Hauptausschusses anstelle des Rates
nach § 60 Abs. 2 GO NRW (Beschlussvorlage 210222). Auf eine erneute
Wiedergabe wird verzichtet und auf die Verwaltungsvorlage verwiesen.
Zu Beschlusspunkt II
Die eingereichten Stellungnahmen werden in der Reihenfolge der
Beschlusspunkte unter II in der als Anlage zu dieser Vorlage beigefügten
Gesamtabwägung unter A wiedergegeben. Zur besseren Verständlichkeit
schließt sich unter B ein Gesamtabwägungsvorschlag an, der auf alle in den
Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte eingeht. Durch diese
Zusammenfassung wird den Mitgliedern des Rates sowie der Bezirksvertretung
Bad Godesberg und dem Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen eine
vollständige Abwägung über die vorgebrachten Stellungnahmen im
Zusammenhang ermöglicht. Zur besseren Nachvollziehbarkeit wird bei jeder
Eingabe auf die entsprechende Behandlung der vorgebrachten Einzelthemen
des Gesamtabwägungsvorschlags verwiesen.Seite 17 von 209
Seite 18
Anlage/n
1 VBP 6918-4 Satzung (öffentlich)
2 VEP 6918-4 satz_Lageplan (öffentlich)
3 VEP 6918-4 satz_Ansichten (öffentlich)
4 Satzungsbegründung 6918-4 (öffentlich)
5 Gesamtabwägung Offenlage 6918-4 (öffentlich)Seite 18 von 209
Seite 19 von 209
Seite 20 von 209
Seite 21 von 209
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6918-4
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf
BegründungSeite 22 von 209
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 2
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 2
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 2
1.2.4.1 Rahmenplanung Bundesviertel ................................................................. 2
1.2.4.2 Vergnügungsstättenkonzept ...................................................................... 3
1.2.4.3 Denkmalschutz.......................................................................................... 3
1.2.4.4 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz ........................................... 3
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 4
1.5 Nutzungseignung .................................................................................................... 6
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 7
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 7
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 7
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 9
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 9
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................12
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ..................................................12
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen...............................................15
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................16
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................16
2.3.5 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanlagen für Fahrräder .................17
2.3.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ..............................................................18
2.3.6.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksfläche ................................18
2.3.6.2 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen ...........................................................................................................18
2.3.6.3 Pflanzung von Einzelbäumen ...................................................................18
2.3.6.4 Erhaltung von Einzelbäumen....................................................................19
2.3.6.5 Begrünung von Flachdächern ..................................................................20
2.3.6.6 Ergänzende Pflanzliste.............................................................................20
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................20
2.3.8 Technische Maßnahmen an Dachflächen .......................................................23Seite 23 von 209
2.3.9 Verkehrsflächen ..............................................................................................23
2.3.10 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................23
2.4 Erschließung ..........................................................................................................24
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................24
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................24
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................24
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................24
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................25
2.4.3 Geh- und Fahrrechte .......................................................................................25
2.4.4 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................25
2.4.5 Technische Infrastruktur ..................................................................................27
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................27
2.4.5.2 Energiekonzept ........................................................................................27
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................28
2.4.5.4 Abfallentsorgung ......................................................................................29
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 30
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................30
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................30
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................32
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................33
3.3.1.1 Verkehrslärm ............................................................................................33
3.3.1.2 Gewerbelärm / Schutzbedürftigkeit...........................................................33
3.3.1.3 Kampfmittel ..............................................................................................34
3.3.1.4 Verschattung ............................................................................................34
3.3.1.5 Sonstige Auswirkungen ............................................................................35
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................35
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................36
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................39
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ..............................................................................41
3.3.6 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................41
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................41
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................42
Anhang ..................................................................................................................... 44
3.6 3.6/S.43)Auflistung der verwendeten Gutachten ....................................................44Seite 24 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6918-4 liegt im Stadtbezirk
Bad Godesberg, am westlichen Rand des Ortsteils Plittersdorf in der Gemarkung Plittersdorf,
Flur 13 und umfasst die Flurstücke 1/70, 648, 649, 655, 656 und 657 mit einer Gesamtgröße
von 32.085 m². Das rechteckig geformte Plangebiet wird im Nordwesten durch die
Kennedyallee, im Südosten durch die Ahrstraße sowie im Südwesten und im Nordosten durch
die rückwärtigen Grundstücksfreiflächen der Nachbarbebauung an der Ahrstraße, bzw. an der
Moselstraße begrenzt. Das Gelände ist topographisch kaum bewegt und liegt in Höhen von
rund 62.30 m ü. NHN.
Innerhalb des Plangebietes befindet sich derzeit ein im Jahr 1971 fertiggestellter Bürokomplex
mit II bis XII Geschossen, der aktuell noch von der Deutschen Bank AG (ehemals Postbank
AG) genutzt wird. Es handelt sich um ein rechteckförmiges Verwaltungsgebäude in einer
Größenordnung von ca. 210 m x 65 m. Das Gebäude wurde viergeschossig an der
Kennedyallee, dreigeschossig an der Ahrstraße, mit einem mittig gelegenen, pyramidenförmig
angelegten, zwölfgeschossigen Baukörper errichtet. Die dazwischenliegenden
Verbindungsbauten sind zweigeschossig. Drei Atriumhöfe sind bis auf ein Niveau von
ca. 59,00 m ü. NHN abgesenkt.
Das Gebäude ist derzeit durch eine eingeschossige, teiloffene Tiefgarage unterbaut, die
sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße erschlossen wird. Daneben
existieren zwei private, beschrankte Durchfahrten mit oberirdischen Stellplätzen entlang der
Gebäudelängsseiten für die Beschäftigten. Das Verwaltungsgebäude ist - mit Ausnahme des
Eingangsbereichs im Südosten – auf Flächen in einer Tiefe von ca. 25 m mit Bäumen
umpflanzt, welche einen Übergang zu der angrenzenden kleinteiligen Wohnbebauung bilden.
Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und entspricht nicht mehr den zeitgemäßen Ansprüchen
an Funktionalität und Energieeffizienz. Die Deutsche Bank AG Postbank beabsichtigt den
Standort aufzugeben, so dass das Areal städtebaulich neu geordnet werden kann.
Die nähere Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und
Nutzungsstrukturen. Die ursprüngliche kleinteilige Wohnbebauung des Flussviertels aus den
60er Jahren mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ist östlich und
südöstlich noch erhalten, westlich des Plangebiets an der Ahrstraße sind auch kleinere
Mehrfamilienhäuser vorzufinden.
Seit den 70er Jahren wurde das Flussviertel neben dem Gebäude der Deutschen Bank AG
Postbank in westlicher Angrenzung mit den Büro- und Kongressbauten der DAAD-Stiftung,
dem Wissenschaftszentrum, der Hochschulrektorenkonferenz (HRK), der Studienstiftung des
deutschen Volkes und dem Deutschen Museum Bonn ergänzt. Rückwärtig dieser Bürobauten
schließt sich der rund 11,5 ha große Zentralfriedhof von Bad Godesberg an.
Nördlich der Kennedyallee, sowie direkt nordöstlich an das Plangebiet angrenzend, sind
weitere fünf- bis achtgeschossige Büro- und Wohngebäudekomplexe vorzufinden. Zudem
wurde in unmittelbarer Nähe an der Kennedyallee im Februar 2020 das Baurecht für ein
repräsentatives Gebäude des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI)
geschaffen.Seite 25 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 2
Insgesamt stellt sich die nähere Umgebung neben den verschiedenen Baustrukturen mit I-VIII
geschossigen Gebäuden auch von der Bauhöhe sehr heterogen dar.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Das Vorhaben von Büro- und
Wohnnutzungen entspricht den Zielen der Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als gemischte Baufläche
dargestellt. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, hier ein gemischtes Quartier mit
Büronutzungen, Wohnnutzungen und einer Kindertagesstätte (Kita) zu entwickeln, kann der
Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt
angesehen werden.
Zudem wäre ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplans gemäß § 13a
Abs. 2 Nr. 2 BauGB möglich, da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß §
13a BauGB aufgestellt und die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets
nicht beeinträchtigt wird.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Nr. 8118-64 aus dem Jahr 1966, der den gesamten Bereich zwischen Kennedyallee,
Ahrstraße und Moselstraße umfasst. Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet selbst ein
allgemeines Wohngebiet WA in geschlossener Bauweise fest, die umgebende Bebauung an
Ahr- und Moselstraße wird als reines Wohngebiet WR in offener Bauweise festgesetzt. Das
Maß der baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ) und die
Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt.
Die GRZ ist nordöstlich und südwestlich des Plangebiets an Ahr- und Moselstraße jeweils mit
0,25 festgesetzt. Die GFZ ist mit 0,5 an der Ahrstraße (max. II-Vollgeschosse; Walmdach) und
0,4 an der Moselstraße (max. I-Vollgeschoss; Satteldach) festgesetzt. Abweichend hiervon
sind für die heutigen Grundstücke Kennedyallee 74 und Ahrstraße 18 eine GRZ von 0,4 und
eine GFZ von 0,7 (max. II-Vollgeschosse; Flachdach) festgesetzt. Für das Vorhabengebiet ist
eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,9 bis 1,0 bei einer zwei- bis zwölfgeschossigen
Bebauung festgesetzt. Zwischen der südwestlichen und der nordöstlichen Bebauung des WR
an der Mosel- und Ahrstraße ist eine rund 25 m breite Grünfläche zur Bepflanzung festgesetzt.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Rahmenplanung Bundesviertel
Am 07.05.2020 wurde durch den Hauptausschuss der Stadt Bonn die Rahmenplanung für das
Bundesviertel im Grundsatz beschlossen. Prinzipiell verfolgt die Rahmenplanung die Strategie
des Durchmischens. Ziel ist es, einen urbanen Nutzungsmix zu fördern, die Branchendiversität
zu erhöhen, „mehr, andere, bezahlbare“ Wohnangebote zu schaffen sowie hochwertige
Bürostandorte mit Lagequalitäten zu sichern und neu zu erschließen.Seite 26 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 3
Das Plangebiet selbst liegt nicht im Bereich des Rahmenplans Bundesviertel, grenzt jedoch
zur Kennedyallee hin direkt an das Gebiet des Rahmenplans an. Die Strategie der
Durchmischung zur Realisierung eines urbanen Nutzungsmixes, mit Fokus auf der Schaffung
von Wohnraum, soll entsprechend auch im Plangebiet zur Anwendung kommen.
1.2.4.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf
Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept
oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das
„Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten.
In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
durch den Rat beschlossen, welches in der vorliegenden Planung seine Beachtung findet.
1.2.4.3 Denkmalschutz
Weder im Vorhabengebiet noch in der näheren Umgebung sind Baudenkmäler vorhanden.
1.2.4.4 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans oder in einem Natura-
2000-, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Es weist in den Randbereichen Gehölz- und
Baumbestand auf, der satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein kann.
Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Biotope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung
für den Biotopverbund sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen.
Die Artenschutzbelange sind grundsätzlich in Bauleitplanverfahren mittels Durchführung einer
Artenschutzprüfung zu berücksichtigen.
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm
geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen
und Esskastanien. Rund 140 der erfassten rund 170 Bäume unterliegen dem Schutz dieser
Satzung.
Entlang der Kennedyallee befindet sich eine Allee aus Amerikanischen Rot-Eichen. Diese ist
als gesetzlich geschützte Allee in das Kataster des Landesamtes für Natur, Umwelt und
Verbraucherschutz NRW aufgenommen (AL-BN-0011).
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Mai 2018 hat die GERCHGROUP AG aus Düsseldorf über die Projektgesellschaften
„GERCH Bonn Jackie K. 1-4“ (ehemals Marathon Bonn Jackie K. 1-4 GmbH) „Marathon
Bonn Jackie K. 1-4 GmbH“ die Liegenschaft Kennedyallee 62-72 im Ortsteil Plittersdorf
erworben. Diese firmiert nunmehr wie folgt: GERCH Bonn Jackie K. 1 GmbH, GERCH Bonn
Jackie K. 2 GmbH, GERCH Bonn Jackie K. 3 GmbH und GERCH Bonn Jackie K. 4 GmbH.
Der im Plangebiet bestehende Bürokomplex wird aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit
aufgegeben, wodurch angesichts der Defizite der Bestandsimmobilie eine städtebauliche
Neuordnung des Areals notwendig wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn und der hohen
Nachfrage nach attraktiven Büroflächen - bei geringen Leerstandsquoten - und desSeite 27 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 4
Investitionsstaus im Gebäudebestand plant die Eigentümerin die Entwicklung eines
durchmischten Areals mit ca. 380 Wohneinheiten mit verschiedenen Wohnungsgrößen, rund
13.500 m² Bruttogrundfläche (BGF-R) Büroflächen an der Kennedyallee und einer 4-gruppigen
Kindertagesstätte (Kita). Eine kleinflächige Nahversorgungsmöglichkeit (z.B. Backshop,
Kiosk) belebt das Quartier.
Das Vorhaben leistet somit einen Beitrag zur Deckung des hohen Bonner Wohnraum- und
Büroflächenbedarfs. Durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten Fläche in
einer integrierten Lage wird dem gesetzlichen Auftrag zum sparsamen Umgang mit Grund und
Boden gem. § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) Rechnung getragen.
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8118-64 festgesetzten Baugrenzen orientieren sich
unmittelbar an den Bestandsbauten und lassen eine Neuordnung der Liegenschaft auf
Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht zu. Zur Umsetzung der zukünftigen
Planungsziele ist insofern im Hinblick auf die überbaubaren Grundstücksflächen sowie Art-
und Maß der baulichen Nutzung eine Änderung des vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6918-4 wird der Bebauungsplan Nr. 8118-64 im
Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ersetzt.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in seiner Sitzung am
12.12.2018, unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 05.12.2018, dem
Ziel der Entwicklung einer Wohn- und Bürobebauung für das Plangebiet – unter der Prämisse
der Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens mit 8 Teilnehmern – zu.
Auf Initiative des Grundstückseigentümers wurde am 14.12.18 bereits eine informelle
Informationsveranstaltung im Plangebiet durchgeführt.
Im Dezember 2018 wurde daraufhin in Kooperation mit der Stadt Bonn ein städtebaulicher und
hochbaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im März 2019 mit der Jurysitzung
seinen Abschluss fand. Der prämierte und im Verfahren weiterentwickelte Siegerentwurf des
Architekturbüros caspar.schmitzmorkramer, Köln mit KRAFT.RAUM Landschaftsarchitektur,
Krefeld stellt in Form des Vorhaben- und Erschließungsplans die Grundlage für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Auf Wunsch der Bürgerinitiative „Flussviertel“ wurde am 31.07.2019 eine erneute informelle
Informations- und Diskussionsveranstaltung mit Plangebietsbegehung durchgeführt. Die
Anregungen der Öffentlichkeit bzw. der Initiative wurden dabei aufgenommen und sind
ebenfalls in die weitere Planung und Bearbeitung der Gutachten eingeflossen. Die
Veranstaltung ist kein formeller Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens, sondern wurde auf
Initiative des Grundstückseigentümers organisiert und durchgeführt, um insbesondere die
interessierte Nachbarschaft frühzeitig über das Vorhaben zu informieren und mit
einzubeziehen.
Am 05.02.2020 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Bad Godesberg - nach vorherigen
Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 22.01.2020 und im
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 09.01.2020 - die Durchführung der
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB (Baugesetzbuch) beschlossen.
Die für den März 2020 geplante Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
mit der Durchführung einer Bürgerbeteiligungsveranstaltung musste kurzfristig aufgrund der
aufkommenden COVID-19 Pandemie abgesagt werden. Da durch die Pandemie dieSeite 28 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 5
Möglichkeit der Durchführung einer solchen Veranstaltung nicht absehbar war, wurde der
Beschluss der Bezirksvertretung Bad Godesberg vom 05.02.2020 per
Dringlichkeitsentscheidung des Bezirksbürgermeisters und Genehmigung in der Sitzung am
06.05.2020 durch die Bezirksvertretung Bad Godesberg geändert. Alternativ zur
Bürgerbeteiligungsveranstaltung wurde die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und
Zwecke der Planung in einem Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie im Rathaus Bad
Godesberg durchgeführt. Zusätzlich wurde als Kompensation für den Entfall der
Bürgerbeteiligungsveranstaltung die Erarbeitung zusätzlicher Telefon- und Onlineangebote
beschlossen. Dies erfolgte in Form von telefonischen Informations- und
Diskussionsmöglichkeiten mit den zuständigen Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes sowie
durch die Ausstellung zusätzlicher Themenplakate im Stadthaus, im Rathaus Bad Godesberg
und Online, sowie ergänzend Audio-Erläuterungen der Fachgutachter/Fachplaner (Online)
und einer FAQ1-Präsentation (Online) zu den bereits bekannten häufigsten Fragestellungen.
Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung wurde im Amtsblatt Nr. 27 vom 13.05.2020
ortsüblich bekannt gemacht. Die Möglichkeit der Abgabe von Stellungnahmen in Schriftform,
per E-Mail und über das Beteiligungsportal www.bonn-macht-mit.de fand vom 28.05.2020 bis
zum 12.06.2020 statt.
Darüber hinaus wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben
vom 19.02.2020 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 03.04.2020 gebeten.
Stellungnahmen, die Inhalt und Gegenstand des Bebauungsplanes betreffen, wurden – sofern
erforderlich - in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die geäußerten
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in die weitere
Planbearbeitung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich im Wesentlichen folgenden
Themenbereichen zuordnen:
 Planverfahren
 Städtebau / Innenentwicklung / Architektur
 Mobilität / Parken
 Klima / Emissionen
 Freiraumfläche / Bäume / Tiere
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Einfügung des Vorhabens in die Umgebung in
Verbindung mit der baulichen Dichte, erhöhtem Verkehrsaufkommen, zu geringem
Stellplatzangebot, einer Verschlechterung des Mikroklimas und dem Eingriff in die
Bestandsgrünstreifen mit dem damit verbundenen Entfall von Bestandsbäumen. Diesen
Gesichtspunkten wurde in der Fortführung des Bebauungsplanverfahrens unter Abwägung der
einzelnen Belange wie folgt Rechnung getragen.
Die Baukörper wurden so justiert, dass ausreichend Abstandsflächen eingehalten werden
können, die Gebäudehöhen wurden reduziert und die Lage der Tiefgaragenrampen optimiert.
Zudem wurden die Bäume im Grenzbereich der Tiefgarage hinsichtlich der Möglichkeit zum
Erhalt neu untersucht. Darüber hinaus konnten die Ergebnisse aus diversen Gutachten mit in
die Planung aufgenommen werden.
Da das angestrebte Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des bestehenden
Siedlungsgefüges dient, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6918-4 als Änderung
1 FAQ – Frequently Asked QuestionsSeite 29 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 6
des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8118-64 gemäß § 12 Baugesetzbuch und in
Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück ist eine Aufstellung
gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebauungsplan möglich. Der
Vorhaben- und Erschließungsplan (Lageplan Teil 2a, Ansichten und Schnitte Teil 2b) wird
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Teil 1). Die Durchführung von
Vorhaben und Erschließung werden vor dem Satzungsbeschluss im Durchführungsvertrag
vertraglich sichergestellt.
Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des
Bebauungsplanes sind gegeben. Die im BauGB festgelegte Höchstgrenze von 20.000 m²
Grundfläche nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird – auch unter einer
Berücksichtigung des Bebauungsplanes Nr. 6918-2 Kennedyallee 41 - deutlich unterschritten.
Da der ebenfalls in der näheren Umgebung liegende Bebauungsplan Nr. 6918-1 Ludwig-
Erhard-Allee/Johanna-Kinkel-Straße (BSI) als sog. „Vollverfahren“, also mit
Umweltprüfung/Umweltbericht und entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt
wurde, sind dessen relevante Grundflächen nicht miteinzubeziehen. Eine genauere Prüfung
auf sachliche, räumliche und zeitliche Zusammenhänge gem. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB
erfolgt daher nicht. Auch werden keine Vorhaben begründet, die einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Ebenso sind die
in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter nicht betroffen.
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung
des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der Eingriffsregelung und ein Ausgleich
ist dann nicht erforderlich und von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht (gem. § 2 (4)
BauGB) kann abgesehen werden. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im
Verfahren berücksichtigt.
1.5 Nutzungseignung
Der aufgezeigte Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans greift die im Bestand
gegebene heterogene Struktur des umgebenden Quartiers in seiner Maßstäblichkeit auf und
fügt sich somit in die Nachbarschaft ein. Die geplante gemischte Nutzung mit Wohnungen,
Bürogebäude und einer Kindertagesstätte ist ausgewogen und vermittelt zwischen den
angrenzenden Büro- und Verwaltungsbauten bzw. der kleinteiligen Wohnbebauung.
Anstatt eines Sonderbaukörpers mit ca. 210 m Kantenlänge und teilweise bis zu 12
Geschossen sind nunmehr 13 Einzelgebäude geplant, die sich zusätzlich im Übergang zur
umgebenden Nachbarbebauung höhenmäßig abstaffeln.
Auch das Umfeld des Plangebietes hat sich gegenüber der Entstehungszeit in den
Nachkriegsjahren stark verändert. Hier ist zwischenzeitlich eine große Zahl an Bürogebäuden
und Wohngebäuden entstanden. Bereits in näherem Umriss stellt sich die Nachbarschaft nicht
mehr als reine Einfamilienhaussiedlung dar, sondern vielmehr als heterogenes Quartier mit
Wohn- und Bürogebäuden in unterschiedlicher Verdichtung (siehe Kap. auch 1.1).
Auch das im Norden zum Plangebiet angrenzende Gebäude Kennedyallee 74 wurde 1975 für
die brasilianische Botschaft erbaut und wird heute – entgegen der planungsrechtlichen
Festsetzung als reines Wohngebiet – als Bürogebäude genutzt.Seite 30 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 7
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Ziel der Planung ist es, aufgrund der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Angebote
auf dem Bonner Büromarkt neue, zeitgemäße Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren
und einen Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfs, insbesondere auch dem sehr hohen
Bedarf an öffentlich gefördertem Wohnraum, zu leisten. Zusätzlich soll eine Kita dazu
beitragen, den hohen Bedarf nach Kinderbetreuungsplätzen in Plittersdorf zu decken.
Die Neubebauung soll das Grundstück funktional und gestalterisch aufwerten und damit zur
städtebaulichen Weiterentwicklung des Stadtraumes beitragen.
Die städtebauliche Struktur, Lage und Höhe der Gebäude wurde über ein städtebauliches
Qualifizierungsverfahren ermittelt. Die geplante Bebauung fügt sich sowohl von der Art der
baulichen Nutzung, als auch vom Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich in die heterogene
Umgebung ein. Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Bedarfs nach neuem Wohnraum
in der Stadt Bonn können die teilweise umgebenden Einfamilienhäuser aus heutiger Sicht nicht
der prägende Maßstab für die geplante Bebauung sein. Vielmehr erfolgt eine Orientierung an
den vorhandenen Mehrfamilienhäusern und Bürogebäudetypologien, um dem hohen
Wohnungsmarktdruck und der Büroflächennachfrage gerecht zu werden. Der Abstand
zwischen den äußeren geplanten Baukörperfassaden und der umgebenden Wohnbebauung
der Nachbarschaft entlang der Längsseiten des Grundstücks beträgt zwischen ca. 14 m und
32 m, so dass dem Nachbarschutz angemessen Rechnung getragen wird und keine
wesentlichen Auswirkungen im Hinblick auf die Belichtung oder eine unzumutbare
Beeinträchtigung der Wohnqualität zu erwarten sind. Im Bereich der geplanten Wohnhöfe sind
die Abstände darüber hinaus noch weitaus größer. Reduziertere Abstände sind lediglich
zwischen dem geplanten Bürogebäude und dem Bürogebäude Kennedyallee 74 mit ca. 12 m
vorgesehen. Insgesamt werden die vorgeschriebenen Abstandsflächen nach der BauO NRW
(Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen) zur bestehenden Nachbarschaft eingehalten. In
weiten Teilen ist die Distanz der aufgehenden Gebäude zur Grundstücksgrenze der
Nachbarschaft sogar deutlich größer, als es das Abstandsflächenrecht nach BauO NRW
erfordern würde.
Eine mit dem Bestandsgebäude vergleichbar dimensionierte ca. 25 m breite Grünabschirmung
der geplanten Bebauung wird daher heute nicht mehr als erforderlich angesehen und
zugunsten eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden in einer urbanen Lage reduziert.
Gleichwohl sieht die Planung – auch im Hinblick auf eine „mehrfache Innenentwicklung“
(neben baulicher Verdichtung wird auch die Erhaltung und Qualifizierung urbanen Grüns
berücksichtigt, sowie eine Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs befördert) -
weiterhin großzügige Grünflächen vor.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Die Neubebauung orientiert sich mit L-förmigen Baukörpern zu einer zentralen urbanen Achse
– einem „Boulevard“ - hin. Dieser wird an den Quartiersplätzen versetzt, sodass sich
unterschiedliche Baukörper ausbilden. Im rückwärtigen Bereich in Richtung der angrenzenden
Bestandsbebauung entstehen ergänzende Punkthäuser und ruhige, private Innenhöfe sowie
gemeinschaftlich nutzbare Freiräume zur Förderung von Wohnnachbarschaften. Die
barrierefreie Außenanlagengestaltung und die nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers
schaffen Treffpunkte für Jung und Alt. Insgesamt entstehen in dem Quartier rund 385Seite 31 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 8
Wohneinheiten, davon ca. 225 im frei finanzierten Wohnungsbau und ca. 160 im geförderten
Wohnungsbau.
Zur Kennedyallee hin wird das kompakte Bürogebäude A mit ergänzendem lokalen
Gewerbe (z.B. Kiosk, Backshop) als geschlossener Hof vorgesehen, im Wohngebäude B1
an der Kennedyallee ist im Erdgeschoss eine viergruppige Kita mit eigener
Außenbereichsfläche geplant.
Das höchste Gebäude im Quartier ist das Bürogebäude an der Kennedyallee, mit max. VII
Geschossen am Quartierseingang. Die Wohngebäude werden III-IV-geschossig ausgebildet,
zur Mitte des Areals am Boulevard wird eine Höhendifferenzierung auf fünf Geschosse
geplant. Zur angrenzenden Wohnbebauung ist jeweils eine Reduktion der Gebäudehöhen auf
III-Geschosse vorgesehen, um in der Höhenentwicklung zur Nachbarschaft städtebaulich zu
vermitteln. Zudem öffnen sich die Baukörper zu den Grünstreifen hin, sodass mit dieser
Verzahnung keine langen Gebäudekanten entstehen.
In Abstimmung mit der Stadt Bonn sollen innerhalb der Verkehrsfläche der Kennedyallee vor
dem Bürogebäude zusätzlich zu den bestehenden Taxiständen, Stellplätze für Car-Sharing,
sowie eine Ladezone realisiert werden. Von der Kennedyallee ist auch die Hol-& Bringzone
der Kita anfahrbar.
Die Stellplätze für die Wohn- und Büronutzungen, sowie für die Mitarbeiter der Kita werden in
zwei zusammengelegten aber durch Schranke getrennten Tiefgaragen untergebracht, mit Zu-
und Ausfahrt sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße. Die Nutzer des
Bürogebäudes, sowie die Mitarbeiter der Kita und der darüber liegenden Wohnungen – also
die Nutzer im urbanen Gebiet - können dabei einzig die Tiefgaragenein- und -ausfahrt an der
Kennedyallee nutzen. Fahrradstellplätze für die Bewohner des zukünftigen Quartiers werden
ebenfalls in der Tiefgarage geplant, oberirdisch entstehen weitere Fahrradstellplätze – auch
für Besucher. Somit kann eine nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers erzielt werden. Die
Müllentsorgung wird größtenteils über Unterflurcontainer in den Funktionsstreifen des
Boulevards sichergestellt, in kleineren Teilen erfolgt die Müllentsorgung über Müllräume in der
Tiefgarage.
Die geplanten Gebäudetypologien ermöglichen vielfältige, flexible Möglichkeiten für ein
differenziertes Wohnungsangebot und Büronutzungen. Durch die variable
Grundrissgestaltung der Wohnungen entstehen Wohnangebote, die unterschiedliche
Generationen und Lebensformen ansprechen. Das Bürogebäude ist sowohl für einen
Hauptmieter als auch für mehrere Mieter nutzbar.
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandbeschlusses. Dementsprechend
werden 40% Bruttogrundfläche (BGF) der Wohnbauflächen als öffentlich geförderter
Wohnraum realisiert. Auch die Kita fällt unter den Bonner Baulandbeschluss. Mit der Mischung
von frei finanziertem und öffentlich gefördertem Wohnungsbau sollen sich in dem gesamten
Quartier stabile und sozial gemischte Nachbarschaften ergeben.
Um ein stimmiges Ensemble der unterschiedlichen Gebäude zu erzielen, ist vorgesehen die
Fassaden durch einen Mix aus Klinkerriemchen und Putz zu gestalten, hierbei verschiedene
Fassaden zu entwickeln und zu variieren, sowie durch eine dezente Farbgebung zu
differenzieren.
Das Bürogebäude soll sich hiervon durch eine moderne Fassade aus Faserbeton dezent
abheben. Insgesamt soll das neue Quartier ein ruhiges und wertiges Erscheinungsbild
erhalten.Seite 32 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 9
Städtebauliche Kennziffern des Plangebietes
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 32.085 m²
Anteil urbanes Gebiet MU ca. 9.400 m²
Anteil allgemeines Wohngebiet WA ca. 22.685 m²
Bruttogrundfläche (BGF-R) oberirdisch ca. 45.260 m²
Bruttogrundfläche (BGF) unterirdisch ca. 26.670 m²
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Aufgrund der Lage des Plangebiets, einerseits an der Grenze zum Bundesviertel, welches
stark von Büro- und Dienstleistungsbauten geprägt ist und andererseits im Bereich des
Wohnstandortes Plittersdorf, bietet sich eine Nutzungsmischung zwischen Arbeiten und
Wohnen im Plangebiet an. Gemäß dem Plankonzept sind die Büronutzung und die Kita mit
ergänzender Wohnbebauung im vorderen Bereich des Plangebiets, zur Kennedyallee hin
vorgesehen. Im Bürogebäude wird ebenfalls eine kleinflächige Nahversorgungsmöglichkeit
(z.B. Backshop, Kiosk) vorgesehen und im Durchführungsvertrag gesichert. Das Quartier wird
dadurch belebt. Die Anwohnerinnen und Anwohner sowie die Beschäftigten erhalten einen
kleinen Versorgungsstützpunkt direkt im Quartier. Die weitere Wohnbebauung wird
dahinterliegend in Richtung Ahrstraße vorgesehen. Um die Nutzungsmischung
planungsrechtlich zu ermöglichen, wird daher für die erste Gebäudereihe zur Kennedyallee
hin ein urbanes Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO (Baunutzungsverordnung) festgesetzt und
für den übrigen Planbereich ein allgemeines Wohngebiet (WA).
Der Bezug zwischen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und
Erschließungsplan sowie dem städtebaulichen Vertrag (Durchführungsvertrag) wird mittels
einer textlichen Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geschaffen. So sind
innerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 Abs.
3a BauGB im Rahmen der festgesetzten Nutzungen im Hinblick auf die Art der baulichen
Nutzung nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im
Durchführungsvertrag verpflichtet.
Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen
Durchführungsvertrages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan
festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch
wenigen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die
Schaffung von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzterSeite 33 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 10
Flächen, in der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der
Baulückenschließung. Dem entsprechend werden mit dem durch Ratsbeschluss vom
10.07.2018 anzuwendenden Bonner Baulandmodell Planungsbegünstigte verpflichtet, bis zu
40% der Bruttogrundfläche (BGF) des Wohnungsbauvorhabens als geförderten
Mietwohnungsbau zu errichten. Mit einer Angemessenheitsprüfung stellt die Stadt Bonn
sicher, dass der Umfang der vereinbarten Leistungen – entsprechend den Vorgaben des
BauGB – in der Summe angemessen ist.
Unter Beachtung dieser Berechnungen, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, dass
innerhalb des MU in den Baublöcken B1, B2 und B3 insgesamt 12.660 m² Bruttogrundfläche
so herzustellen sind, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung
(Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und
Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung) gefördert werden könnten. In dem
noch vor dem Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich
der Grundstückseigentümer, den festgesetzten Anteil an Bruttogrundfläche in gefördertem
Wohnungsbau zu errichten. Ausnahmsweise kann auf die Einhaltung des Wohnflächenanteils
in den benannten Teilbereichen verzichtet werden, wenn der dadurch entfallende förderfähige
Wohnraum in einem anderen Teilgebiet innerhalb des Plangebietes nachgewiesen wird.
Urbanes Gebiet
Urbane Gebiete (MU) dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben
und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich
stören.
Innerhalb des MU sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, nicht großflächige
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen
für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke zulässig.
Aus dem Katalog der in einem Urbanen Gebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen,
Vergnügungsstätten und Tankstellen sowie Sexshops und bordellartige Betriebe im
Bebauungsplan ausgeschlossen. Zur Begründung im Einzelnen:
 Beherbergungsbetriebe / Ferienwohnungen
Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im MU als nicht zulässig festgesetzt. Die mit
solchen Betrieben regelmäßig einhergehenden erhöhten Verkehre, insbesondere auch in den
Nachtstunden und die damit verbundene Lärmbelastung sind aufgrund des Wohnumfeldes
nicht gewünscht. Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden auch
Ferienwohnungen die gemäß § 13a BauGB unter die Kategorie der Beherbergungsbetriebe
oder Gewerbebetriebe fallen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des
Bebauungsplanes ist es, neben Büroflächen, Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen
und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von
Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile
für den Eigentümer. Aufgrund seiner Lage zu den Zentren Bonn und Bad Godesberg und die
damit verbundenen günstigen Voraussetzungen für eine touristische Nutzung kann nicht
ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als Ferienwohnungen
vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden.Seite 34 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 11
 Großflächige Einzelhandelsbetriebe
Zur Steuerung des Einzelhandels wird festgesetzt, dass großflächige Einzelhandelbetriebe
nicht zulässig sind. Der Ausschluss des großflächigen Einzelhandels beruht auf den
formulierten Zielen und Inhalten des Einzelhandelskonzeptes der Bundesstadt Bonn vom
18.06.2008, wonach grundsätzlich die der Versorgung der Bevölkerung dienenden Haupt- und
Nebenzentren gestärkt werden sollen. So sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe
außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nur dann zugelassen werden, wenn negative
Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in den umliegenden Stadtquartieren
ausgeschlossen werden können. Das Einzelhandelskonzept sieht an der Stelle des
Plangebietes keinen großflächigen Einzelhandel vor.
Plittersdorf ist mit Nahversorgungssortimenten ausreichend versorgt. Erweiterungen oder
ergänzende Standorte sind nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept weder
notwendig noch sinnvoll. Den Zielsetzungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts,
die vorhandenen Zentren in der Innenstadt und des Stadtbezirkszentrums Bad Godesberg
durch Kaufkraftbindung zu unterstützen, trägt der Bebauungsplan durch den Ausschluss von
großflächigem Einzelhandel (mehr als 800 m² Verkaufsfläche) Rechnung, der
dementsprechend auch nicht ausnahmsweise zulässig sein soll. Auch um erhöhte Verkehrs-
und Kundenbewegungen im Inneren des Plangebietes und in den angrenzenden
Wohngebieten vorzubeugen, werden großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen.
 Sexshops, Bordelle, Vergnügungsstätten
Die gem. § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sowie
Sexshops und bordellartige Betriebe sind im MU ebenfalls als nicht zulässig festgesetzt.
Solche Nutzungen zeichnen sich aufgrund des erhöhten Publikumsverkehrs mit einem
erhöhten Störungsgrad, auch in den Nachtzeiten, aus dem im Plangebiet aufgrund der
beabsichtigten Schaffung von Büro- und Wohnflächen nicht entsprochen werden kann. Für
Vergnügungsstätten typische gestalterische Baumaßnahmen (aggressive Beschriftung,
verdunkelte Verglasung) stehen der besonderen Standortqualität des Plangebietes
Wohnbebauung und hochwertigen Büroräumen entgegen. Zudem soll der Niveauabsenkung
und dem Attraktivitätsverlust, der im Umfeld oftmals mit der Ansiedlung von
Vergnügungsstätten und den weiteren genannten Nutzungen einhergeht, entgegengewirkt
bzw. generell vermieden werden.
Eine planungsrechtliche Steuerung ist überdies auch zum Schutz vor Beeinträchtigungen der
angrenzenden Wohnnutzungen durch die mit diesen Nutzungen einhergehenden
Lärmimmissionen und drohender Minderung der Wohnqualität erforderlich.
 Tankstellen
Tankstellen zeichnen sich aufgrund des erhöhten Publikumsverkehrs mit einem erhöhten
Störungsgrad auch in den Nachtzeiten aus und sind im allgemeinem mit einem erhöhten
Flächenbedarf verbunden, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten Schaffung von
Büro- und Wohnflächen nicht entsprochen werden kann. Das Planungsziel, diese bedeutsame
Fläche inmitten von Plittersdorf zu einem Stadtquartier in Form von Wohnen und Büronutzung
zu entwickeln und damit insgesamt dem Bedarf an Bauland Rechnung zu tragen, könnte nicht
mehr realisiert werden.Seite 35 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 12
 Kindertagesstätte
Im Planungsraum Godesberg-Mitte-Ost bestand im Kindergartenjahr 2018/2019 ein
Fehlbedarf an Kita-Plätzen von über 300 welcher durch die Wohnbauvorhaben zusätzlich
erhöht werden kann. Dieser Fehlbedarf soll durch Schaffung einer viergruppigen Kita gedeckt
werden. Kinderbetreuungseinrichtungen sind gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
als Anlage für soziale Zwecke in einem MU allgemein zulässig. Zur planungsrechtlichen
Sicherung einer entsprechenden Flächenvorhaltung wird festgesetzt, dass im
Erdgeschossbereich innerhalb einer Fläche von insgesamt mindestens 1.003 m²
Bruttogrundflächen (BGF) ausschließlich Anlagen für soziale Zwecke gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 5
BauNVO mit der Zweckbestimmung „Kinderbetreuung“ zulässig sind. Zur Flexibilisierung der
Standortwahl können ausnahmsweise in diesem Bereich andere Nutzungen untergebracht
werden, wenn sichergestellt ist, dass die Anlage der Kinderbetreuung an anderer Stelle
innerhalb des MU errichtet wird. Dem städtebaulichen Erfordernis, die sozialen Belange der
Bevölkerung zu berücksichtigen, wird durch die verbindliche räumliche Zuordnung von
Kinderbetreuungseinrichtungen entsprochen.
Allgemeines Wohngebiet
Die von der Kennedyallee abgewandten Flächen dienen Wohnzwecken und werden deshalb
als allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt.
Obwohl im Vorhaben- und Erschließungsplan zunächst keine weiteren Nutzungen im WA
vorgesehen sind, sollen zukünftig mögliche Nutzungen in Form von der Versorgung des
Gebietes dienenden Läden oder auch Pflegeeinrichtungen bzw. Wohnen mit Service
planungsrechtlich ermöglicht werden, um vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
ein möglichst zukunftsfestes Planungsrecht zu schaffen. Allgemeine Wohngebiete dienen
vorwiegend dem Wohnen. Neben Wohngebäuden eröffnet der Bebauungsplan eine
Möglichkeit zur Nutzungsmischung gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO), auch
nach der Umsetzung der Wohnbebauung. Eine gewisse Durchmischung der Wohnnutzung mit
anderen wohngebietstypischen Nutzungen wie die der Versorgung des Gebiets dienenden
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke bleibt möglich. Für
den grundsätzlichen Ausschluss dieser Nutzungen besteht aus heutiger Sicht kein
städtebauliches Erfordernis.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des
Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (hierunter können
auch Ferienwohnungen fallen), Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen
werden jedoch im Plangebiet nicht zugelassen. Solche Nutzungen zeichnen sich im
Allgemeinen durch einen erhöhten Flächenbedarf aus, dem im Plangebiet und in der
Umgebung nicht entsprochen werden kann. Das Planungsziel, diesen Standort zu einem
attraktiven Wohnquartier mit Büronutzung zu entwickeln und damit insgesamt dem Bedarf an
Bauland Rechnung zu tragen, könnte nicht mehr realisiert werden. Zudem könnten erhöhte
Verkehrsbelastungen, die sich nachteilig auf das Plangebiet und die überwiegend durch
Wohnnutzung geprägte Nachbarschaft auswirken, nicht ausgeschlossen werden.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Für das urbane Gebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und eine
Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,8 festgesetzt. Damit wird die zulässige Obergrenze gemäßSeite 36 von 209
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ – Begründung 13
§17 (1) BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für ein urbanes Gebiet
unterschritten.
Für das allgemeine Wohngebiet wird eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,6 festgesetzt. Die
Obergrenzen des § 17 BauNVO werden im allgemeinen Wohngebiet demnach überschritten.
Diese Überschreitung ist gem. § 17 Abs. 2 BauNVO aus städtebaulichen Gründen zulässig,
sofern diese durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen werden, die eine Wahrung der
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen und
nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Bezogen auf das gesamte allgemeine Wohngebiet WA beträgt die tatsächlich realisierbare
GRZ gem. dem Lageplan als Teil 2a des vorhabenbezogenen Bebauungsplans lediglich ca.
0,33 und liegt insofern unter den Obergrenzen des § 17 BauNVO. Im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan wird die GRZ jedoch mit 0,5 festgesetzt. Damit soll planungsrechtlich die
Möglichkeit eröffnet werden, spätere Grundstücksteilungen vorzunehmen, bei denen partielle
Überschreitungen der Obergrenzen des § 17 BauNVO hinsichtlich der GRZ einer
Unterschreitung in anderen Teilen gegenüberstehen. Der Boulevard dient als zentrale
Erschließung auch der Feuerwehr und dem Rettungsverkehr und muss daher zumindest zu
großen Teilen hergestellt werden, sobald ein Gebäude darüber erschlossen wird. Der
Boulevard wird demnach dem Grundstück auf der zuerst zu realisierenden Seite des
Plangebietes zugeschlagen. Es entstehen also beidseits des Boulevards ein größeres und ein
kleineres Grundstück mit unterschiedlicher anrechenbarer Grundfläche für die GRZ Ermittlung.
Überschreitungen der GRZ des kleineren Grundstückes werden gegenüberliegend durch das
größere Grundstück inklusive Boulevard wieder ausgeglichen, sodass insgesamt bezogen auf
das allgemeine Wohngebiet WA die Obergrenzen des § 17 BauNVO eingehalten werden. Die
Überschreitungen der GRZ in Teilbereichen werden zudem durch die intensive Begrünung mit
Sträuchern und Bäumen, sowie die seitliche Eingrünung in Form der Grünstreifen
ausgeglichen (siehe Lageplan 2a als Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans).
Gleiches gilt für die festgesetzte GFZ von 1,6. Bezogen auf das gesamte allgemeine
Wohngebiet beträgt die realisierbare GFZ gem. dem Lageplan als Teil 2a des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans ca. 1,25 und liegt somit nur geringfügig über der
Obergrenze des § 17 BauNVO.
Grundsätzlich sind gemäß den Vorschriften der BauO NRW ausreichend bemessene
Abstandsflächen einzuhalten. Die Abstandsflächen müssen auf dem Baugrundstück selbst
liegen und dürfen in der Regel nicht von Abstandsflächen anderer Gebäude überdeckt werden
(Überdeckungsverbot). Die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen wurde durch die
Ermittlungen eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs nachgewiesen.
Dementsprechend kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine ausreichende
Belichtung und Besonnung von Wohnräumen gegeben ist. Zur Bekräftigung dieser Annahme
wurde durch eine auf das Projekt abgestellte Verschattungsstudie 2 mit ergänzenden
Tageslichtuntersuchung 3 nachgewiesen, dass in allen geplanten Wohnungen günstige
Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse eingehalten werden (siehe hierzu Kap. 3.3.1.4).
Darüber hinaus bleiben durch die Überschreitung der Obergrenze des § 17 BauNVO die
Anforderungen der Landesbauordnung (BauO NRW) an 

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.