Zielbeschluss über eine Bebauung mit Wohngebäuden und Kindertagesstätte im Bereich Arminiusstraße/Gallierweg, Ortsteil Castell, Stadtbezirk Bonn

Beschlussvorlage
öffentlich
211358
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über eine Bebauung mit
Wohngebäuden und Kindertagesstätte im Bereich
Arminiusstraße/Gallierweg, Ortsteil Castell,
Stadtbezirk Bonn
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
23.09.2021 Anhörung
Bezirksvertretung Bonn 05.10.2021 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 07.10.2021 Empfehlung
Rat 28.10.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als
Vorhabenträgerin beabsichtigten Änderung des rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 7224-6 in Form der Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6523-2 gemäß § 12 BauGB in
Verbindung mit § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung)
zur Errichtung von Wohngebäuden mit Kindertagesstätte wird
zugestimmt. Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
(1) BauGB mit Beteiligungsveranstaltung wird (ggf. online) durchgeführt.
2. Die Verwaltung verfolgt mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6523-2 das Ziel der mehrfachen
Innenentwicklung.
3. Der von der Vorhabenträgerin zugesagte städtebauliche und
freiraumplanerische Wettbewerb für den Gesamtplanungsraum mit
mind. acht teilnehmenden Planungsbüro wird die Grundlage für das
Bebauungsplanverfahren.
4. Aufgrund der Anzahl der Wohneinheiten und der geplanten sozialen
Infrastruktur wird das Vorhaben prioritär bearbeitet.
Begründung
Anlass
Vor dem Hintergrund des in Bonn vorhandenen Wohnungsmangels wurde das
für den Wettbewerb vorgesehene Gesamtgebiet im Zuge der
Wohnbaulandaktivierung als potenzielle Fläche für eine wohnbaulicheSeite 1 von 9
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Entwicklung identifiziert (DS-Nr. 190349). Die Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben (BImA) beabsichtigt als Eigentümerin, das Gesamtgebiet
einer nachhaltigen und zukunftsorientierten wohnbaulichen Arrondierung mit
entsprechender sozialer Infrastruktur (Kita) zuzuführen.
Hierzu bedarf es in Teilen einer Änderung des bestehenden Planungsrechts,
sodass die BImA eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7224-6 in Form der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6523-2 zur
Errichtung von Wohngebäuden mit Kindertagesstätte beantragt hat.
Beschreibung des Plangebiets (Plangebiet Wettbewerb sowie Plangebiet
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6523-2)
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6523-2 umfasst
die bundeseigenen Flurstücke 1420, 1423 und 1424 in der Gemarkung Bonn,
Flur 10 sowie ein Teilbereich des städtischen Flurstücks 1592. Angrenzend an
die genannten Flurstücke befinden sich die städtischen Flurstücke 1421, 1422,
1425, 1426, 1427, 1428 sowie der andere Teilbereich des städtischen
Flurstücks Nr. 1592. Alle Flurstücke zusammen sollen auf Grundlage eines
städtebaulichen Gesamtkonzepts überplant werden (Plangebiet Wettbewerb).
Das circa 1,64 Hektar große Plangebiet Wettbewerb befindet sich im Ortsteil
Bonn-Castell des Stadtbezirks Bonn. Bonn-Castell liegt nördlich der Bonner
Innenstadt. In unmittelbarer Nähe zum Plangebiet verläuft der Rhein, der auch
die östliche Grenze des Ortsteils darstellt. Im Norden wird Bonn-Castell durch
die Autobahn A565 abgegrenzt und im Westen durch den Rheindorfer Bach
und die Kölnstraße sowie im Süden durch die Straße Wachsbleiche, die
unmittelbar an der Beethovenhalle verläuft.
Umgrenzt wird das Plangebiet des Wettbewerbes im Norden, Süden und
Westen von der Arminiusstraße, im Osten von der westlichen Grenze der
Hausgrundstücke Galierweg 11 – 27 und Arminiusstraße 5 sowie im Südosten
vom Gallierweg.
Auf dem Grundstück an der Arminiusstraße befinden sich u.a. derzeit zwei
bundeseigene Mehrfamilienhäuser Arminiusstr. 61/63 und 65/67, ein
Nebengebäude sowie eine Parkplatzfläche. Diese Gebäude sollen
abgebrochen werden. Weiterhin befinden sich auf der Liegenschaft noch die
bundeseigenen Gebäude mit den Hausnummern 49-59. Diese sollen erhalten
bleiben.
Im Plangebiet verläuft entlang der nordöstlichen Gebietsgrenze ein städtischer
Abwasserkanal. Es ist oberhalb des Kanals ein 3,50 m breiter Grundstücks-
streifen von jeglicher Bebauung und Bepflanzung freizuhalten und eine
Zuwegung für Kanalunterhaltungsfahrzeuge (40 t) vorzusehen. Wenn die
Kanaltrasse auf privatem Grundstück verläuft ist eine Leitungssicherung im
Grundbuch nach Vorgaben des Tiefbauamtes der Stadt Bonn vorzunehmen.
Das Plangebiet des Wettbewerbes liegt im erweiterten Fundbereich des
Bodendenkmals Römisches Legionslager. Eine archäologische Prospektion
wird voraussichtlich erforderlich. Da das Römische Legionslager Bestandteil
des zum Weltkulturerbe erhobenen "Niedergermanischen Limes" ist, liegt das
Plangebiet in der hierzu gehörenden umgebenden Pufferzone. Im weiterenSeite 2 von 9
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Verlauf der Planung ist eine wiederholte Abstimmung mit dem LVR-Amt für
Bodendenkmalpflege erforderlich.
Planungsziel
Die Verwaltung verfolgt mit der Planung bzw. Neuaufstellung des
Bebauungsplanes das Ziel der mehrfachen Innenentwicklung. Neben einer
Aufwertung der bestehenden baulichen Situation mit einer
Nutzungsintensivierung und -mischung wird Wert auf die Schaffung von
hochwertigen Freiflächen bei gleichzeitiger Reduzierung des motorisierten
Individualverkehrs gelegt. Damit wird ein Beitrag für eine nachhaltige
Stadtentwicklung geleistet.
Ziel der Planung ist die städtebaulichen und freiraumplanerische Arrondierung
des Gesamtraumes (Plangebiet Wettbewerb) mit Mehrfamilienhäusern (ca. 100
Wohneinheiten), einer zentralen Kinderspielfläche sowie einer mindestens
dreigruppigen in ein Wohngebäude integrierten Kita. Auch weitere kleinteilige
Nutzungen und soziale Treffpunkte (z.B. Gemeinschaftsräume) sollen im
Quartier vorgesehen werden. Das Areal soll durch das Anlegen einer zentralen
Quartiersgarage mit alternativen Mobilitätsangeboten weitestgehend vom
motorisierten Individualverkehr (MIV) freigehalten werden.
Um ein harmonisches städtebauliches Gesamtbild zu erzeugen, soll das neue
Quartier, unter Beachtung bestehender Identitäten im Umfeld, von einer neuen
eigenen lebendigen Identität geprägt sein.
Gemäß der aktuellen Beschlusslage zum Bonner Baulandmodell sind 50 % der
geplanten Wohneinheiten als geförderter Wohnungsbau (30 % Förderweg A
und 20 % Förderweg B) entsprechend der Wohnraumförderungsbestimmungen
NRW) nachzuweisen. Bei der Umsetzung sind allerdings die besonderen
Bedingungen zu berücksichtigen, die sich aus der Eigenschaft der BImA als
bundesunmittelbarer rechtsfähiger Anstalt öffentlichen Rechts ergeben (s.u.,
Abschnitt "Einschätzung des Vorhabens"). Ein Beitrag zu den durch das
Vorhaben ausgelösten Kosten sozialer Infrastruktur wird geleistet. Die
Errichtung einer mindestens dreigruppigen Kita ist geplant.
Zum Nachweis der Angemessenheit der aus dem Bonner Baulandmodell
resultierenden Anforderungen an die Vorhabenträgerin ist zeitnah, bei Vorlage
der benötigten städtebaulichen Kennzahlen, eine vorläufige
Angemessenheitsprüfung durchzuführen.
Planungsrecht
Im Regionalplan des Regierungsbezirks Köln wird das Plangebiet als
Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet zum
überwiegenden Teil als Wohnbaufläche dar. Lediglich ein Teilbereich im
Norden wird als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt mit derSeite 3 von 9
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Zweckbestimmung Kindergarten. Insofern bedarf es hier im Rahmen des
späteren Bebauungsplanverfahren der Anpassung der Ausweisung des
Flächennutzungsplanes an die neuen Planungsziele.
Das Plangebiet Wettbewerb befindet sich im Geltungsbereich zweier
rechtskräftiger Bebauungspläne, der Bebauungspläne Nr. 7724-6 und Nr. 7724-
90.
Der Bebauungsplan Nr. 7724-6 von 1974 setzt drei unterschiedliche
Nutzungsbereiche fest. So ist im nordwestlichen Bereich ein Allgemeines
Wohngebiet (WA) in geschlossener Bauweise mit einer Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,3 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,9 festgesetzt. Die
Geschossigkeit wurde für diesen Bereich auf maximal drei Vollgeschosse
begrenzt. Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche orientiert sich eng
am vorhandenen Gebäudebestand Arminiusstraße 49 – 59 und lässt kaum
Raum für bauliche Ergänzungen. Für den nördlichen Bereich des Plangebiets
weist der Bebauungsplan Nr. 7724-6 ein Baugrundstück für den Gemeinbedarf
mit der näheren Zweckbestimmung Kindertagesstätte aus. Hier ist eine
dreigeschossige, offene Bauweise festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ)
beträgt 0,4, die Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0. Mittels Baugrenzen wird eine
größere überbaubare Grundstücksfläche definiert, die größeren
Gestaltungsraum für die Anordnung eines Baukörpers bietet. Zentral im
Plangebiet ist eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt.
Zur Realisierung der angestrebten Planungsziele bedarf es der Änderung des
bestehenden Bebauungsplanes Nr. 7724-6.
Der südliche Bereich des für den Wettbewerb vorgesehenen Plangebiets liegt
im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7724-90, der im Jahre 1964
Rechtskraft erlangt hat. Der Bebauungsplan, dessen Geltungsbereich eine
größere Fläche zwischen der Autobahn im Norden, der Römerstraße im Osten,
dem Augustusring im Süden und der Graurheindorfer Straße im Westen
umfasst, setzt für den Bereich im Wettbewerbsgebiet ein Allgemeines
Wohngebiet in dreigeschossiger, offener Bauweise fest. Die Grundflächenzahl
(GFZ) beträgt 0,3, die Geschossflächenzahl 0,9 Mittels Baugrenzen wird eine
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, die sich über weite Teile des
Baugrundstücks erstreckt, und so eine große Gestaltungsfreiheit bei der
Anordnung möglicher Baukörper eröffnet.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7724-90 ist die überbaubare
Grundstücksfläche bislang nur zu einem kleinen Teil in Anspruch genommen
worden (aktuell befinden sich dort die Wohngebäude mit den Hausnummern
61/63 und 65/67, die abgebrochen werden sollen). Eine Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 7724-90 wird nicht angestrebt. Die neuen
städtebaulichen Planungsziele sollen daher auf der planungsrechtlichen
Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7724-90 mit seinen
Festsetzungen umgesetzt werden.
Verfahren
Das gesamte Plangebiet Wettbewerb soll im Rahmen eines städtebaulichenSeite 4 von 9
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und freiraumplanerischen Wettbewerbsverfahrens zu einem zeitgemäßen
Wohnquartier weiterentwickelt werden. Im Wettbewerbsverfahren sollen
Konzepte für das Planungsareal gefunden werden, die für den Standort dem
Anspruch einer nachhaltigen Nutzungsperspektive Rechnung tragen.
Vor Beginn des Wettbewerbsverfahrens wird die Bestandsmieterschaft durch
die BImA über das Verfahren und die Wettbewerbsinhalte ausführlich
informiert.
Der Wettbewerb wird von der BImA in enger Abstimmung mit der Verwaltung
mit den oben genannten Planungszielen ausgelobt. Das Ergebnis wird die
Grundlage für das sich an das Wettbewerbsverfahren anschließende
Bebauungsplanverfahren bzw. das Baugenehmigungsverfahren sein.
Das Vorhaben soll in mehreren Baustufen durchgeführt werden. Maßgeblich
hierfür ist die Entwicklung eines Teils der Planung auf Grundlage des
bestehenden Bebauungsplans Nr. 7724-90. Für die anderen Baufelder (die im
Bereich des Bebauungsplans Nr. 7724-6 gelegenen) soll der Bebauungsplan
Nr. 7724-6 parallel zum ersten Bauabschnitt durch das Aufstellen eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB im beschleunigten
Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung)
geändert werden. So kann ein nachhaltiger, zukunftsweisender und moderner
Städtebau für den Standort sichergestellt werden, ohne dass ein kurzfristiger
Impuls zur Entwicklung ausbleiben muss.
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wird eine frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB mit Beteiligungsveranstaltung (ggf. online)
durchgeführt.
Einschätzung des Vorhabens
Quantität:
Durch das Vorhaben können ca. 100 Wohneinheiten sowie eine Kita
geschaffen werden.
Modellcharakter oder Fördermittel und Befristungen:
Ein Modellcharakter wird als Ergebnis des Wettbewerbs angestrebt.
Sozial gebundener Wohnungsbau:
Da die BImA als bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen
Rechts keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch nimmt, wird das Bonner
Baulandmodell nur analog angewandt. Abweichungen werden hinsichtlich des
Belegungsrecht und des Wohnungsmixes erfolgen. Die Belegung der
Wohnungen soll durch die BImA erfolgen und der Wohnungsmix wird daher
entsprechend dieses Bedarfes geplant (Wohnungsfürsorge des Bundes).
Bedingung für die Anmietung ist, dass es sich um wohnberechtigte Personen
handelt und vorrangig Bonner Haushalte Berücksichtigung finden. Die
Wohnungsgrößen werden bei allen Wohnungen den Maßgaben derSeite 5 von 9
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Wohnraumförderungsbestimmungen entsprechen. 50% der Wohnungen
werden entsprechend der Förderbedingungen, ohne Inanspruchnahme von
Fördermitteln, geplant.
Bedeutung für das Quartier/ den Stadtbezirk/ die Gesamtstadt:
Das Vorhaben hat aufgrund der Anzahl der Wohneinheiten und der geplanten
sozialen Infrastruktur eine Bedeutung auf Quartiersebene.
Infrastruktur:
Ob und wie sich das Vorhaben auf die technische und sonstige Infrastruktur
auswirkt, ist im weiteren Verfahren zu prüfen. Eine mindestens dreigruppige
Kita ist zur Stärkung der sozialen Infrastruktur geplant.
Städtisches Interesse:
Aufgrund des hohen Bedarfes an Wohnraum und
Kinderbetreuungseinrichtungen besteht ein hohes städtisches Interesse an der
Planung. Das Baulandmodell wird, wie beschrieben, angewandt.
Kosten für die Stadt Bonn:
Kosten entstehen über den Personalaufwand keine.
Umwelt, Natur- und Artenschutz:
Das Plangebiet liegt im Innenbereich, außerhalb von naturschutzfachlichen
Schutzgebieten oder gesetzlich geschützten Biotopen. Das Integrierte
Freiraumsystem der Stadt Bonn (Stand 2012) enthält für die im Wettbewerb
berücksichtigten Flächen keine konkreten Planungshinweise.
Im Plangebiet liegen zwei Altablagerungen (7624-009 Gallierweg Hermannshof,
7624-007 Arminiusstr) und ein Altstandort (7624-092: Düppelkaserne und
Husarenkaserne).
Das Plangebiet ist geprägt von einem Bestand teils alter, großkroniger Bäume,
Rasen, Gehölzflächen und Heckenstrukturen. Der vorhandene, umfangreiche
Gehölz- und Baumbestand kann satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich
relevant sein.
Der vorhandene Baumbestand soll in die Planung einbezogen werden. Diese
soll zum größtmöglichen Schutz, zum Erhalt und zur Vermeidung von Eingriffen
in den vorhandenen Baumbestand beitragen, indem ausreichende Abstände
zum Baumbestand (u.a. Baumschutzmaßnahmen nach DIN 18920) eingehalten
werden. Notwendige Ersatzpflanzungen für die Fällung von
satzungsgeschütztem Baumbestand sind innerhalb des Plangebietes
vorzusehen und bereits in einem frühen Stadium in Abstimmung mit dem Amt
für Umwelt und Stadtgrün zu planen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren gem.
§ 13 a Baugesetzbuch aufgestellt werden. Nach § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten
Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung desSeite 6 von 9
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Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 6 BauGB vor
der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der
Eingriffsregelung und ein Ausgleich der mit der Planung verbundenen Eingriffe
in Boden, Natur und Landschaft ist somit nicht erforderlich.
Im weiteren Verfahren wird eine Artenschutzprüfung durchgeführt, deren
Ergebnisse in der weiteren Planung beachtet werden.
Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage im Umfeld der Autobahn A 565, der
Römerstraße, der Graurheindorfer Straße, der Straßenbahnen Linien 61 und 66
sowie des Rheins (Schifffahrt) durch Verkehrslärm vorbelastet. Im weiteren
Bebauungsplanverfahren sind Schallschutzmaßnahmen zu definieren, die
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet gewährleisten.
Stadtklimatische Ersteinschätzung:
Der Planungsraum ist derzeit in Teilbereichen bebaut und versiegelt (z.B. durch
Parkplätze). Daher stellen sich dort bei sommerlichen, austauscharmen
Hochdruckwetterlagen am Tag starke Wärmebelastungen ein. In der Nacht tritt
in der vorhandenen Bebauung mit 5 - 6 K Temperaturabweichung zur
durchschnittlichen Temperatur der Bonner Freiflächen ein hoher
Wärmeinseleffekt auf.
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich
kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten
im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen
wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und
Klimaanpassung (DS190114), welches sich als Teil der
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat beschlossen.
Vor diesem Hintergrund werden Anforderungen und Maßgaben zu Klimaschutz
(z.B. Energieeffizienzstandard, Energieversorgung, solarenergetische
Optimierung, Solarverpflichtung) und Klimaanpassung (z.B. Optimierung der
Durchlüftung, Gebäudebegrünung) formuliert, die im weitern Verfahren zu
berücksichtigen sind. Bei Beschlussfassung über die Solarverpflichtung im
Neubau (DS-Nr. 210919) , findet diese Verpflichtung zur Nutzung von
Solarenergie Anwendung.
Die im Planungsraum vorhandene Freifläche ist nicht Teil einer Kaltluftleitbahn,
besitzt jedoch gemäß der Planungshinweiskarte eine überdurchschnittlich hohe
Kaltluftproduktionsrate. Diese günstige Funktion, von der auch angrenzende
Siedlungsbereiche profitieren sollte nach Möglichkeit erhalten werden. Dies
kann durch einen möglichst geringen Versiegelungsgrad und entsprechend
hohen Grünanteil erreicht werden.
Die Entwicklung qualitativ hochwertiger Grünflächen mit Bäumen, die
Schaffung von beschatteter Ruhezonen und ein modernes
Regenwassermanagement tragen zur Umfeldverbesserung bei.
Dachbegrünungsmaßnahmen ergeben stadtklimatologisch wirksame Vorteile
gegenüber Temperaturextrema.
Unter Berücksichtigung weiterer wirksamer Maßnahmen zur Klimaanpassung
(Gebäudebegrünung, hohe Fassadenalbedo, Verschattung der Außenbereiche,Seite 7 von 9
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sommerlicher Wärmeschutz am Gebäude etc.) kann der Planungsraum
verträglich entwickelt werden.
Priorität:
Aufgrund der Anzahl der Wohneinheiten und der geplanten sozialen
Infrastruktur wird das Vorhaben prioritär eingestuft.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)Seite 8 von 9
Übersichtsplan
Bebauungsplan Nr. 6523 - 2 „Arminiusstraße“
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Castell
Amt 61-2
Bundesstadt Bonn
ergänzendes Plangebiet
Geltungsbereich
des Bebauungsplans
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Plangebiet WettbewerbSeite 9 von 9