Umsetzung des Beschlusses zur Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem

Beschlussvorlage
öffentlich
211220-05
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Umsetzung des Beschlusses zur Frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Mehlem
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 29.03.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird beauftragt, alle ihr vorliegenden Gutachten den Bürgern in
der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zur Einsicht zur Verfügung zu stellen.
Begründung:
Der Beschlussvorschlag geht zurück auf einen Änderungsantrag des Herrn
Bzv. Heedt, FDP (DS-Nr. 211220-04) sowie einen mündlich formulierten
Vorschlag von Herrn Stv. Schmitt, BBB aus der Sitzung der Bezirksvertretung
Bad Godesberg vom 18.01.2023. Die zugrunde liegende Mitteilungsvorlage
(DS-Nr. 211220-03) der Verwaltung wurde dort zum ordentlichen
Beschlusspunkt erhoben.
Die ursprüngliche Mitteilungsvorlage (DS-Nr. 211220-03) der Verwaltung
lautete:
Am 10. November 2021 hat die Bezirksvertretung Bad Godesberg, nach
Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planen und Bauen, den Beschluss zur
Durchführung der Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem mit Maßgaben gefasst (DS-Nr.
211220). Der Beteiligungsplan und die Ziele und Zwecke der Planung wurden
entsprechend der Maßgaben geändert (sh. Anlagen). Im Einzelnen wird in
Folge über die Umsetzung der Maßgaben informiert.
Maßgabe: Die Einzelhandelsfläche wird auf 800-1.000 qm begrenzt.
Die Einzelhandelsverkaufsfläche wird nunmehr auf ca. 1.000 m² begrenzt. Dies
ermöglicht etwa einen Lebensmitteldiscounter sowie ergänzende LadenflächenSeite 1 von 180
Seite 2
von brutto etwa 170 m². Der Standort bietet sich für einen
Lebensmittelvollsortimenter nicht an, weil der für eine Tragfähigkeit mindestens
zu erzielende Umsatz auf der begrenzten Fläche voraussichtlich nicht erreicht
werden kann.
Maßgabe: Der Abstand zur Villa Friede wird vergrößert.
Das Marktgebäude ist vom grenzständigen Gebäude Mainzer Straße Nr. 143
(Villa Friede) abgerückt.
Maßgabe: Es wird geprüft, die Gebäude BTW4 und BTO1 an der Schlossallee
auf vier Vollgeschosse mit Staffelgeschossen aufzustocken, um mehr
Wohnraum zu schaffen.
Aus städtebaulicher Sicht fügen sich vier Vollgeschosse mit Staffelgeschossen
nicht verträglich in die Umgebung an der Schlossallee ein. Anhand von einem
digitalen Modell und einer Gegenüberstellung einer drei- sowie
viergeschossigen Ausbildung an der Schlossallee wurde ersichtlich, dass die
städtebaulichen Proportionen des Wettbewerbssiegerentwurfes bei einer
Viergeschossigkeit hier negativ verändert würden.
Maßgabe: Es wird geprüft, wie durch eine Umplanung mehr Bestandsbäume
erhalten werden können.
Zum Schutz der nach § 41 LNatSchG NRW geschützten Allee wurden die
geplanten Baukörper nach Norden versetzt, um einen Abstand der Baugrube
von den Kronentraufen der Alleebäume an der Schlossallee von mindestens
1,50 m zu gewährleisten. Die Allee in der Verlängerung der Utestraße wird als
Einzelbaumreihe geplant, sodass bessere Wuchsbedingungen und das
Pflanzen größerer Einzelbäume ermöglicht werden. Ein zusätzlicher Erhalt von
Bestandsbäumen ist trotz reduzierter Grundfläche des Einzelhandelsgebäudes
nicht möglich.
Maßgabe: Die Gebäude sollen mindestens im Energiestandard KFW-
Effizienzhaus 40 errichtet werden
Der Wärmschutzstandard wird auf KfW 40 angehoben.
Gemäß Beschluss der Bezirksvertretung vom 17. März 2021 (DS-Nr. 201060-2)
werden die Verträglichkeitsuntersuchungen Einzelhandel und Verkehr im
aktuellen Stand während der Beteiligungsphase veröffentlicht.
Die Durchführung der Frühzeitigen Beteiligung wird gemäß Beschluss in einem
Zeitraum von vier Wochen stattfinden. Sofern die Pandemielage es im
geplanten Zeitraum (Februar 2023) zulässt, wird sowohl eine
Präsenzveranstaltung sowie eine begleitende Online-Beteiligung durchgeführt.
Der Beteiligungszeitraum wird rechtzeitig öffentlich bekannt gemacht.
Der Änderungsantrag der FDP hatte folgenden Wortlaut:
Die Mitteilungsvorlage wird zum ordentlichen Beschlusspunkt erhoben.Seite 2 von 180
Seite 3
Der Änderungsantrag (DS-Nr. 211220-04 AA) war wie folgt begründet:
Die Mitteilungsvorlage erfüllt nicht die Beschlüsse der Bezirksvertretung Bad
Godesberg, DS 201060-2. So liegen der Mitteilungsvorlage weder das
Einzelhandels- noch das Verkehrsgutachten bei (Beschlusspunkt 1 aus DS
201060-2). Darüber hinaus fehlt eine Stellungnahme seitens der Verwaltung,
ob und inwiefern sie dem Beschlusspunkt 2. aus DS 201060-2 nachgekommen
ist und die beschlossene Untersuchung durchgeführt hat.
Anlage/n
1 3. Finale abgestimmte Fassung. cima Verträglichkeitsuntersuchung Aldi
Bonn-Mehlem (öffentlich)
2 Baumbestand Schloßallee 5 (öffentlich)
3 Baumgutachten Schloßallee 5 (öffentlich)
4 Schloßallee Verkehrsgutachten (öffentlich)
5 ASP Abbruch Jugoslawische Botschaft, Bonn (öffentlich)Seite 3 von 180
München Lübeck Hannover
Köln Leipzig Stuttgart Berlin
Frankfurt Forchheim Ried (A)
CIMA Beratung + Management GmbH
Goethestraße 2 50858 Köln
T 02234-92965-17
F 02234-92965-18
www.cima.de
Stadtentwicklung
Marketing
Regionalwirtschaft
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Citymanagement
Immobilien
Organisationsberatung
Kultur
Tourismus
Verträglichkeitsuntersuchung zur
Ansiedlung eines ALDI-Süd
Lebensmitteldiscountmarktes in
Bonn-Mehlem, Schlossallee
Bearbeitung:
Gudula Böckenholt (Projektleitung)
Matthias Hartmann
Köln, 05. April 2022, aktualisiert 01.07.2022Seite 4 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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keit der im Gutachten enthaltenen Informationen (u. a. Datenerhebung und Auswertung) ausge-
schlossen.
Sprachgebrauch
Aus Gründen der Lesbarkeit wird bei Personenbezügen die männliche Form gewählt. Die Angaben
beziehen sich jedoch immer auf Angehörige aller Geschlechter, sofern nicht ausdrücklich auf ein Ge-
schlecht Bezug genommen wird.Seite 5 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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Inhalt
1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 5
2 Methodisches Vorgehen 6
3 Überblick über die relevanten gesetzlichen und planerischen Vorgaben 7
3.1 BauGB und BauNVO 7
3.2 LEP NRW 8
3.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) 11
3.4 Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept (:rak) 14
3.5 Einzelhandelserlass NRW 15
3.6 Planungsrechtliche Einordnung des Standortes 15
4 Projektbeschreibung und Standortanalyse 17
4.1 Makro- und Mikrostandort 17
4.2 Objektplanung 19
4.3 Umsatzerwartung des Planvorhabens 20
5 Angebots- und Nachfrageanalyse 22
5.1 Einzugsgebiet 22
5.2 Wettbewerbssituation 23
5.3 Relevantes Nachfragepotenzial 28
6 Marktanteilsprognose 30
7 Auswirkungsanalyse für das Planvorhaben 31
7.1 Methodische Vorbemerkungen 31
7.2 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens 32
7.2.1 Sortiment Nahrungs- und Genussmittel 32
7.2.2 Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren 34
7.2.3 Zusammenfassende Darstellung der Auswirkungen in den untersuchten Sortimenten 35
8 Stadt- und Regionalverträglichkeit des Planvorhabens 36
8.1 Übereinstimmung mit den Handlungsempfehlungen des Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzeptes (BEZK) 36
8.2 Übereinstimmung mit den Zielen der Fortschreibung des Regionalen
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (:rezk) 36
8.3 Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und
Landesplanung 37
9 Abschließende Bewertung 39Seite 6 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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Abbildungen
Abb. 1: Entwicklungsziele nach Betriebs- und Standorttyp 12
Abb. 2: C-Zentrum Mehlem 13
Abb. 3: C-Zentrum Mehlem (Neuabgrenzung) 14
Abb. 4: Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/ Rhein-Sieg
mit Planstandort 16
Abb. 5: Luftbild mit Planstandort 17
Abb. 6: Planstandort und nähere Umgebung 18
Abb. 7: Objektplanung (Variante) 20
Abb. 8: Verkaufsfläche und Umsatz des Planvorhabens 21
Abb. 9: Einzugsgebiet (Versorgungsgebiet des C-Zentrums Mehlem lt. BEZK) nach statistischen
Bezirken 22
Abb. 10: Wettbewerbssituation für das Planvorhaben 23
Abb. 11: Projektrelevanter Besatz in den Zentren im Stadtbezirk Bad Godesberg 24
Abb. 12: Verkaufsfläche und Umsatz im südlichen Stadtbezirk Bad Godesberg 25
Abb. 13: Projektrelevanter Besatz außerhalb der Zentren im Stadtbezirk Bad Godesberg 25
Abb. 14: Verkaufsfläche und Umsatz in Wachtberg 26
Abb. 15: Projektrelevanter Besatz in der Gemeinde Wachtberg 27
Abb. 16: Verkaufsfläche und Umsatz in Remagen 27
Abb. 17: Projektrelevanter Besatz in der Stadt Remagen 28
Abb. 18: Kaufkraftpotenzial im Versorgungsbereich 29
Abb. 19: Auswirkungsanalyse Sortiment Nahrungs- und Genussmittel 33
Abb. 20: Auswirkungsanalyse Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren 34
Abb. 21: Auswirkungsanalyse nach Sortimenten 35Seite 7 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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1 Ausgangslage und Aufgabenstellung
Im Bonner Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem, ist in Randlage des Mehlemer Ortszentrums
die Ansiedlung eines (kleinflächigen) ALDI Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von rd.
800 m² in Standorteinheit mit zwei Anbietern des Ladenhandwerks (Bäckerei, Metzgerei) geplant. Am
Untersuchungsstandort sollte ursprünglich ein Vollsortimenter etabliert werden (vgl. hierzu cima-Un-
tersuchung aus dem Jahr 2020). Da das Vorhaben in der vorgegebenen Größenordnung nicht reali-
sierbar ist, soll nun ein alternatives Konzept geprüft werden, um die derzeit unterdurchschnittliche
Nahversorgungsausstattung des Ortsteils zu verbessern. Der Standort wurde mit der Überarbeitung
des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes im Jahr 2012 dem C-Zentrum Mehlem zugeordnet.
Um das Vorhaben realisieren zu können, soll für den Standort ein neuer Bebauungsplan aufgestellt
werden.
Da es sich unter Hinzunahme der Ladenlokale im Vorkassenbereich (Funktionseinheit) um ein Vorha-
ben des großflächigen Einzelhandels handelt, ist als Grundlage für die weiteren Planungen im Rah-
men eines Verträglichkeitsgutachtens die Stadt- und Regionalverträglichkeit der Ansiedlung zu prü-
fen. Dabei sind die landesplanerischen Zielsetzungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels
(Kapitel 6.5 LEP NRW) zu beachten. Darüber hinaus sind die relevanten Aussagen des Einzelhandels-
konzeptes Bonn (BEZK) und des regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept des regionalen Ar-
beitskreises Bonn / Rhein-Sieg / Ahrweiler (:rak), die Festsetzungen des gültigen Regionalplans sowie
die Aussagen des Einzelhandelserlasses NRW zu berücksichtigen.
Mit dem vorliegenden Verträglichkeitsgutachten sollen folgende Fragestellungen behandelt werden:
▪ Wie stellt sich die Angebots- und Nachfragesituation im Ortsteil Mehlem bzw. im Einzugsbereich
des Vorhabens dar?
▪ Welche Veränderungen der Kaufkraftströme werden durch das Planvorhaben ausgelöst, insbe-
sondere hinsichtlich möglicher Umsatzverluste für die relevanten Anbieter in den Zentralen Ver-
sorgungsbereichen der Stadt Bonn sowie der benachbarten Kommunen (v. a. Wachtberg und
Remagen)?
▪ Welche städtebaulichen Auswirkungen sind für die ausgewiesenen Zentren und die wohnungs-
nahe Versorgung zu erwarten?
▪ Steht das Vorhaben im Einklang mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Bonn (BEZK) und dem
regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept (:rak)?
▪ Ist eine Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung
und Landesplanung sowie mit den Aussagen des Einzelhandelserlasses gegeben?
▪ Welche abschließenden Empfehlungen zum weiteren Vorgehen können gegeben werden?Seite 8 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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2 Methodisches Vorgehen
Um ein detailliertes Gesamtbild des relevanten Einzelhandels in der Stadt Bonn und den Nachbar-
kommunen zu erhalten und fundierte Aussagen ableiten zu können, wurden für die Erstellung des
Verträglichkeitsgutachtens folgende Schritte durchgeführt:
▪ Auswertung der zur Verfügung gestellten Planunterlagen zu dem Planvorhaben
▪ Aufnahme und planungsrechtliche Bewertung des Untersuchungsstandortes
▪ Durchführung einer Wettbewerbsanalyse im erwarteten Einzugsgebiet des Planvorhabens sowie
in den angrenzenden Bereichen. Die cima definiert hierzu ein Untersuchungsgebiet, das über das
erwartete Einzugsgebiet des Ansiedlungsvorhabens hinausgeht und auch die Mitbewerber einbe-
zieht, die in das erwartete Einzugsgebiet einstrahlen.
Für die Analyse der Ist-Situation wurde im Mai 2020 eine Erhebung der projektrelevanten Einzel-
handelsunternehmen (Anbieter in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Droge-
rie- und Parfümeriewaren) in den Zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsgebietes
durchgeführt; dazu zählen die Bonner Zentren Bad Godesberg, Lannesdorf, Heiderhof, Rüngsdorf
und Pennenfeld, Wachtberg-Berkum und -Niederbachem sowie Remagen-Innenstadt, Oberwinter
und -Kripp. Die Daten wurden im Zuge der Aktualisierung des Gutachtens überprüft. Zudem wur-
den in den genannten Ortsteilen auch die außerhalb der Zentren liegenden Anbieter (mit einer
Verkaufsfläche von mindestens 400 m²) aufgenommen. Auf Basis der differenzierten Aufnahme
der Verkaufsflächen erfolgte eine Umsatzschätzung des jeweiligen Betriebes.
Die Erhebungen ermöglichen es zum einen, die Auswirkungen des Ansiedlungsvorhabens auf die
Zentren detailliert zu untersuchen; zum anderen können auch die Veränderungen der Kaufkraft-
ströme im gesamten Einzugsbereich des Vorhabens aufgezeigt werden.
▪ Ermittlung des Kaufkraftpotenzials im Untersuchungsgebiet auf der Grundlage aktueller Bevölke-
rungszahlen, ortsspezifischer Kaufkraftkennziffern und der bundesweiten Verbrauchsausgaben;
qualitative Einschätzungen in Bezug auf zukünftige Bevölkerungsentwicklungen.
▪ Ermittlung der ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens: Erwarteter
Umsatz des Planvorhabens unter Berücksichtigung der Konkurrenzsituation und vertriebsformen-
spezifischer Leistungskennziffern, Ermittlung der mit dem Planvorhaben verbundenen Umsatzver-
änderungen bzw. Verlagerungseffekte im Einzugsgebiet, Bewertung der städtebaulichen Auswir-
kungen auf die Zentren und die wohnungsnahe Versorgung
▪ Gutachterliche Bewertung der Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen des Einzel-
handelskonzeptes Bonn (BEZK)
▪ Gutachterliche Bewertung der Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen des Regiona-
len Einzelhandelskonzeptes :rezk
▪ Gutachterliche Bewertung der Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen und Grund-
sätzen der Raumordnung und Landesplanung (LEP NRW), Berücksichtigung der Aussagen des
Einzelhandelserlasses NRW sowie der relevanten Rechtsprechung
▪ Abschließende gutachterliche Stellungnahme und Empfehlungen zum weiteren Vorgehen
Die Erstuntersuchung wurde im Zeitraum Mai - Juni 2020 durchgeführt; sie wurde im März / April
sowie Mai 2022 auf Basis der neuen Planungen für den Standort aktualisiert.Seite 9 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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3 Überblick über die relevanten gesetz-
lichen und planerischen Vorgaben
3.1 BauGB und BauNVO
Die Entwicklung des Einzelhandels stellt ein Gestaltungsfeld kommunaler Entwicklungsplanung dar.
Sie ist maßgeblich durch die in Art. 28 GG verankerte Selbstverwaltung der Gemeinden abgesichert.
Die konkreten räumlichen, funktionalen und strukturellen Steuerungsmechanismen leiten sich aus
den Befugnissen des Bau- und Planungsrechtes ab. Dieses bewegt sich in seinen Regelungen zwi-
schen den rahmensetzenden Bedingungen der kommunalen Selbstverwaltung und den strikten
Schutzbedürfnissen des privaten Eigentums, wie in Art. 14 GG festgelegt. Die maßgeblichen rechtli-
chen Instrumente sind dabei das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung
(BauNVO). Die dort verankerten Steuerungsempfehlungen haben Bezug zur Raumordnung auf bun-
desstaatlicher Ebene (Raumordnungsgesetz – ROG) sowie den jeweiligen Landesplanungsgesetzen.
Einzelne Bundesländer haben zudem Einzelhandelserlasse mit weiteren ausführenden Bestimmungen
in Kraft gesetzt; in NRW gibt es hierzu den kürzlich aktualisierten Einzelhandelserlass NRW 2021.
Gemäß Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung sind bei Einzelhandelsansiedlungen und der
zugehörigen Bauleitplanung u. a. folgende Ausführungen relevant:
▪ Nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere auch die
„Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen.
▪ Nach den Aussagen des § 2 Abs. 2 BauGB haben Gemeinden im Rahmen des interkommunalen
Abstimmungsgebotes sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden, als auch gegenüber der
Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen die Möglichkeit, sich auf „Auswirkungen auf ihre
Zentralen Versorgungsbereiche“ zu berufen.
▪ § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile
im Sinne von § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche“ mit
einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2
BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zu steuern.
▪ Nach § 34, Abs. 3 BauGB ist für die Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben im so genannten
unbeplanten Innenbereich nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es
wurde auch festgesetzt, dass „keine schädlichen Auswirkungen“ auf Zentrale Versorgungsberei-
che in der Standortgemeinde oder benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen.
▪ Im Rahmen der planungsrechtlichen Beurteilung eines großflächigen Einzelhandelsprojektes
sind v. a. die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Vorgaben zu berücksichtigen. Als wesentliche
Maßgabe gibt die BauNVO vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 1.200 m²
Geschossfläche, die sich nicht nur unwesentlich auf raumordnerische oder städtebauliche Belange
auswirken können (sog. Regelvermutung), nur in Kerngebieten oder in für sie festgesetzten Son-
dergebieten zulässig sind. Die Regelvermutung kann nach Satz 4 dieser Vorschrift widerlegt wer-
den, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass trotz der Überschreitung keine negativen Auswir-
kungen zu erwarten sind. Bei der Widerlegung der Regelvermutung sind insbesondere die Größe
und Gliederung der jeweiligen Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der wohnortnahen
Versorgung und das Warenangebot des jeweiligen Betriebes zu berücksichtigen. Im Falle des
Nachweises einer solchen Atypik ist eine Zulässigkeit auch außerhalb eines Kerngebietes oder
eines Sondergebietes möglich.Seite 10 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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Bei der Beurteilung eines Vorhabens nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind im Rahmen von Verträglichkeits-
untersuchungen zur Ansiedlung oder Erweiterung von Lebensmittelbetrieben vor allem die Auswir-
kungen auf die Versorgung der Bevölkerung sowie die Auswirkungen auf die Entwicklung zent-
raler Versorgungsbereiche untersuchungsrelevant. Dabei „können sich Auswirkungen [eines inner-
halb eines zentralen Versorgungsbereiches gelegenen Einzelhandelsvorhabens] auf die Entwicklung
anderer zentraler Versorgungsbereiche dann ergeben, wenn der zu erwartende Umsatz eines Einzel-
handelsvorhabens die Kaufkraft des ihm funktional zugeordneten Stadtteils überschreitet.“ 1
3.2 LEP NRW
Die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsnutzungen setzt die Übereinstimmung mit den Zielen
und Grundsätzen der Raumordnung und Landesplanung voraus. Diese sind im Landesentwicklungs-
plan NRW (Kapitel 6.5) formuliert; er ist am 08.02.2017 in Kraft getreten. Die dort enthaltenen zehn
Ziele und Grundsätze sind die maßgeblichen Prüfkriterien bei der Fragestellung, inwieweit Planvor-
haben den Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung entsprechen:
Ziel 6.5-1: Standorte des großflächigen Einzelhandels nur in allgemeinen Sied-
lungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dür-
fen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
werden.
Die regionalplanerisch dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiche sind Gebiete, die vorrangig
Siedlungsfunktionen erfüllen oder erfüllen sollen und aus denen – im Sinne der "Stadt der kurzen
Wege" – Flächen unterschiedlichster Nutzungen entwickelt wurden oder werden sollen. Dies bein-
haltet auch die Flächen für Vorhaben i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO.
Mit diesem Ziel sollen die Gestaltungsspielräume für eine ressourcenschonende Flächennutzung ab-
gesichert werden. Eigentlich für gewerbliche Nutzung vorgesehene Standortareale sollen sich nicht
schleichend zu Einzelhandelsagglomerationen entwickeln. Damit werden auch die Entwicklungsspiel-
räume für Industrie und Gewerbe abgesichert bzw. erhalten.
Ziel 6.5-2: Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kern-
sortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverord-
nung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrieren Lagen, die auf-
grund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der
Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind
1 Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, Zulässigkeit groß-
flächiger Lebensmittelmärkte nach § 11 Abs. 3 BauNVO; Gesetzgebungsstand: September 2017; beschlossen durch die
Fachkommission Städtebau am 28. September 2017, S. 5Seite 11 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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- die Sortimente gemäß Anlage 12 und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische
Sortimentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsver-
ordnung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsberei-
che dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
- eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturel-
len Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksicht-
nahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und
- die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsre-
levanten Sortimenten dient und
- zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
In Ziel 6.5-2 erfolgt die Zuweisung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11
Abs. 3 BauNVO in Zentralen Versorgungsbereichen. Darüber hinaus wird für Vorhaben i. S. des § 11
Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Sortiment eine Ausnahmeregel definiert. Diese Vor-
haben können auch außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen dargestellt werden, wenn die in
der Zielfassung beschriebenen Rahmenbedingungen erfüllt sind.
Ziel 6.5-3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kern- und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11
Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbe-
reiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Mit dem Beeinträchtigungsverbot wird den Zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsbereich des
Planvorhabens eine Schutzfunktion zuerkannt. Durch das Planvorhaben dürfen sich keine wesentli-
chen Beeinträchtigungen auf die Funktionstüchtigkeit der ausgewiesenen Zentren ergeben.
Grundsatz 6.5-4: Nicht zentrenrelevante Sortimente - Dimensionierung
Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesam-
tumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der
Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.
Grundsatz 6.5-4 fordert die maßstäbliche Dimensionierung auch von Betriebstypen mit nicht zen-
trenrelevanten Sortimenten ein. Die Regelungen treffen insbesondere Baufachmärkte und Möbel-
häuser. Der Umsatz der jeweiligen nicht zentrenrelevanten Sortimente soll das sortimentsspezifische
Nachfragevolumen der Standortkommune nicht überschreiten. Bezugnehmend auf die definierte
Verträglichkeitsschwelle sind die potenziellen Verkaufsflächenobergrenzen zu formulieren.
Ziel 6.5-5: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungs-
verbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenre-
levanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen
2 Anlage 1 des LEP NRW weist folgende Sortimente als zentrenrelevant aus: Papier / Bürobedarf / Schreibwaren; Bücher;
Bekleidung, Wäsche; Schuhe, Lederwaren; medizinische, orthopädische Artikel; Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik;
Spielwaren; Sportbekleidung, Sportschuhe; Sportartikel (ohne Teilsortimente, Angelartikel, Campingartikel, Fahrräder und
Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte); Elektrogeräte, Medien (=Unterhaltungs- und Kommunikations-
elektronik, Computer, Foto – ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten); Uhren, Schmuck sowie die gleichzeitig nahversorgungs-
relevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel. Siehe hierzu auch den Ab-
schnitt zur Ableitung der ortstypischen Sortimentsliste im vorliegenden Gutachten.Seite 12 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
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dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 %
der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt.
Das Ziel 6.5-5 enthält den Prüfauftrag für Ansiedlungsvorhaben mit großflächigem Einzelhandel mit
nicht zentrenrelevantem Kernsortiment in Bezug auf die Stadt- und Regionalverträglichkeit des zen-
trenrelevanten Randsortiments. Dieser Anteil darf 10 % der Gesamtverkaufsfläche nicht überschrei-
ten. Darüber hinaus sind nur zentrenrelevante Sortimente zulässig, die tatsächlich in einem Zusam-
menhang mit dem nicht zentrenrelevanten Kernsortiment als Randsortiment stehen.
Grundsatz 6.5-6: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente
Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des §
11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von
zentralen Versorgungsbereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Der Grundsatz 6.5-6 enthält die Empfehlung, dass das zentrenrelevante Randsortiment innerhalb von
großflächigen Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment 2.500 m² nicht
überschreiten soll. Die Orientierung an diesem Richtwert kann im Kontext der Diskussion der mögli-
chen wesentlichen Beeinträchtigung Zentraler Versorgungsbereiche erörtert werden.
Ziel 6.5-7: Überplanung von vorhandenen Standorten mit großflächigem Einzel-
handel
Abweichend von den Festlegungen 6.5-1 bis 6.5-6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne
des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung als Sondergebiete gemäß § 11 Absatz 3 Baunutzungsver-
ordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in
der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Wird
durch diese Begrenzung die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit
aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf die zulässige Verkaufs-
flächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter Sortimente durch nicht zentrenrele-
vante Sortimente ist möglich.
Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentli-
che Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.“
Im Erläuterungstext des Landesentwicklungsplanes NRW zu Ziel 6.5-7 wird auf die Bewertung einer
geringfügigen Erweiterung genauer eingegangen. Dort heißt es:
„Die Entscheidung, was "geringfügig" ist, ist vom Einzelfall abhängig. Neben dem wichtigsten Krite-
rium der fehlenden wesentlichen Beeinträchtigung ist bei der Beurteilung auch darauf zu achten,
dass die Erweiterung im Verhältnis angemessen ist.“
Ziel 6.5-7 führt in den meisten Kommunen zu Planungserfordernissen. Das landesplanerische Ziel
fordert die Begrenzung von Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten au-
ßerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen. Rückbau steht in jedem Fall vor einer Weiterentwick-
lung. In den meisten Städten und Gemeinden sind hier Bauleitpläne anzupassen oder neu aufzustel-
len.
Ziel 6.5-8: Vermeidung von Agglomerationen
Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Ein-
zelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hin-
aus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschäd-
licher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versor-
gungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung
zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.
In diesem Zusammenhang wird auf folgende Erläuterungen im LEP zu o. g. Ziel verwiesen: „Eine
Einzelhandelsagglomeration im Sinne von Ziel 6.5-8 liegt vor, wenn mehrere selbstständige, auch jeSeite 13 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
11
für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe räumlich konzentriert angesiedelt sind oder ange-
siedelt werden sollen und davon raumordnerische Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO wie bei
einem Einkaufszentrum oder einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb ausgehen bzw. ausgehen
können. […] Wann konkret die in Gestalt des "Entgegenwirkens" begründete Handlungspflicht ein-
setzt, liegt zu einem gewissen Grad im Ermessen der planenden Gemeinde. Sie kann gegen die Ent-
stehung von Einzelhandelsagglomerationen frühzeitig Vorsorge betreiben oder derartigen Entwick-
lungen auf einer späteren Stufe begegnen.“
Grundsatz 6.5-9: Regionale Einzelhandelskonzepte
Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die
Abwägung einzustellen.
Der Grundsatz 6.5-9 des LEP NRW fordert das Einstellen von Regionalen Einzelhandelskonzepten in
die Abwägung bei Aufstellung und Änderung von Regionalplänen. Für die Beurteilung von Ansied-
lungsvorhaben und einem beschlossenen regionalen Einzelhandelskonzept bedeutet dies die Be-
rücksichtigung der in der Region vereinbarten ‚Spielregeln‘ zur Einzelhandelssteuerung.
Ziel 6.5-10: Vorhabenbezogene Bebauungspläne
Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung
sind, soweit von § 12 Absatz 3a Satz 1 Baugesetzbuch kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn
sie den Anforderungen der Festlegungen 6.5-1, 6.5-7 und 6.5-8 entsprechen; im Falle von zentrenrele-
vanten Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegungen 6.5-2 und 6.5-3, im Falle von nicht zen-
trenrelevanten Kernsortimenten den Festlegungen 6.5-4,6.5-5 und 6.5-6 zu entsprechen.
Ziel 6.5-10 bindet die Ziele bzw. Grundsätze 6.5-1 bis 6.5-8 auch an Vorhabenbezogene Bebauungs-
pläne, sofern nicht von der strikten Bindung der Regelungen an einen Durchführungsvertrag (§ 12
Absatz 3a Satz 1) Gebrauch gemacht wird.
3.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK)
Das 2008 fortgeschriebene Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept formuliert folgende Ziele im
Hinblick auf die funktionale Entwicklung der Stadt insgesamt sowie der zentralen Bereiche:
▪ Erhaltung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion
▪ Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und
der sonstigen zentralen Bereiche
▪ Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der Innenstadt, der Stadtbezirks-
zentren und der sonstigen zentralen Bereiche
▪ Erhaltung und Stärkung der Identität der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und der sonstigen
zentralen Bereiche
▪ „Stadt der kurzen Wege“
▪ Erhaltung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur
▪ Schaffung von Investitionssicherheit
▪ Schaffung einer Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen
▪ Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe
Im Hinblick auf die dargestellten Planungen für das C-Zentrum Mehlem ist zudem relevant, dass
Angebote mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten in C- und D-Zentren nur unter-
halb der Großflächigkeit zulässig sind. In C-Zentren sind Angebote des LebensmitteleinzelhandelsSeite 14 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
12
mit einer Verkaufsfläche bis zu 1.500 m² jedoch möglich, wenn die Dimensionierung der im Nahbe-
reich lebenden Bevölkerung Rechnung trägt.
Abb. 1: Entwicklungsziele nach Betriebs- und Standorttyp
Quelle: Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (2008), S. 9.
Zu den C-Zentren, die im BEZK auch als Ortsteilzentren bezeichnet werden, wird zudem ausgeführt:
Vollständiges Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich, nicht immer in Wettbewerbssituation, darüber-
hinausgehende Angebote weitgehend ohne Konkurrenzsituation, zentrenprägende Dienstleistungen, im
Vordergrund steht die Versorgungsfunktion mit kurzfristigen Gütern. Ziel: Erhalt und Ausbau des An-
gebots im kurzfristigen Bereich, um Kundenbindung und darauf aufbauende Angebote aus anderen
Bedarfsbereichen zu ermöglichen.3
Konkret wird zum C-Zentrum Mehlem ausgeführt:
Der zentrale Bereich erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung entlang der Mainzer Straße in der Nähe des
Rheins zwischen Drehholzstraße und Bodenstaffstraße und umfasst in Ost-West-Richtung die Mecken-
heimer Straße bis zu Schnellstraße. Die Mainzer Straße weist trotz Umgehungsstraße ein hohes Ver-
kehrsaufkommen auf. Mit Bussen ist das Stadtbezirkszentrum gut erreichbar. Das Zentrum wird trotz
einiger Leerstände als stabil eingestuft. Problematisch ist die geringe Verkaufsfläche des Lebensmittel-
handels. Insofern ist eine Erweiterungsfläche innerhalb des Zentrums zu suchen. Der Dorfplatz kommt
hierfür nicht in Frage. Unter Umständen wäre eine Ausdehnung in Richtung Norden bis zum ehemali-
gen Postgebäude denkbar.4
3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (2008), S. 12.
4 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (2008), S. 36.Seite 15 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
13
Abb. 2: C-Zentrum Mehlem
Quelle: Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (2008), S. 36.
2012 wurden Anpassungen am BEZK vorgenommen, die im Hinblick auf das C-Zentrum Mehlem in
folgenden Punkten relevant sind (vgl. Abb. 3).
Die Abgrenzung des Zentrums wurde in den folgenden Punkten begründet angepasst:
▪ Integration des Standorts der ehemaligen Jugoslawischen Botschaft (Standort 1) in das Zentrum
als geeigneter Standort für einen Vollsortimenter in unmittelbarer Zentrumsnähe (rd. 5.200 m²).
▪ Einbeziehung des südlichen Teils des Mehlemer Dorfplatzes (Standort 2) als potenzieller Standort
für einen Vollversorger (rd. 2.700 m²) sowie des nördlichen Teils (Standort 3) als potenzieller Park-
platz für den Standort eines neuen Discounters (rd. 2.200 m²).
▪ Die Zentrenabgrenzung an der Mainzer Straße (Standort 4, ehemaliges Postgebäude) wird nach
Süden zurückgenommen.
Zudem wurden mit der Anpassung des EHZK auch die C- und D-Zentren um jeweilige Einzugsberei-
che ergänzt. Das C-Zentrum Mehlem ist somit für die Versorgung des Statistischen Bezirks Mehlem
(267) sowie die südlichen Teile der Statistischen Bezirke Rüngsdorf (263) und Obermehlem (268) zu-
ständig.Seite 16 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
14
Abb. 3: C-Zentrum Mehlem (Neuabgrenzung)
Quelle: Beschlussvorlage zum Zentrenkonzept (2012), Anlage 1, o. S.
3.4 Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept (:rak)
Der Regionale Arbeitskreis Entwicklung, Planung und Verkehr Bonn/ Rhein-Sieg/ Ahrweiler (:rak) hat
2001 bzw. 2002 das regionale Einzelhandels- und Zentrenkonzept (:rezk) erarbeitet. In drei Work-
shops wurden in den Jahren 2009 und 2010 das Konzept fortgeschrieben und auf der Grundlage der
aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen und Vorgaben verschiedene Änderungen, Ergänzungen
und Klarstellungen der bisher gültigen :rezk-Vereinbarung vorgenommen. Der entsprechende Leit-
faden bildet die Grundlage für die nachfolgende Überprüfung des Planvorhabens.
Gemäß der Arbeitshilfe zur Bewertung der regionalen Relevanz von Vorhaben ist zunächst von der
zuständigen Gemeinde eine Vorprüfung vorzunehmen.
Vorprüfung – Schritt 1 (regionale Abstimmung grundsätzlich verpflichtend erforder-
lich)5
Für Vorhaben ist immer eine regionale Abstimmung vorzunehmen, wenn
▪ die planende Kommune kein ordnungsgemäß erstelltes kommunales Einzelhandelskonzept auf-
weist,
5 Fortschreibung der Vereinbarung des :rezk (2010), S. 2Seite 17 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
15
▪ es sich um ein großflächiges Vorhaben außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche mit zentrenre-
levanten Sortimenten handelt oder
▪ es sich um ein kleinflächiges Vorhaben außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche mit zentren-
und nahversorgungsrelevanten Sortimenten handelt.
Vorprüfung – Schritt 2 (regionale Abstimmung aus anderen Gründen erforderlich)6
Sofern auf das Planvorhaben die Kriterien des ersten Schritts nicht zutreffen, ist im Rahmen der Vor-
prüfung zu klären,
▪ ob das Vorhaben den landesplanerischen Vorgaben, ergänzt durch Anhang 3, entspricht (Prüf-
schritt 01),
▪ ob die vorhabenrelevante Kaufkraft im zugeordnetem Verflechtungsbereich vorhanden ist (Prüf-
schritt 02),
▪ ob durch das Vorhaben Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auszuschließen sind
(Prüfschritt 03).
Sofern alle Prüfschritte mit „Ja“ zu beantworten sind, ist eine regionale Abstimmung nicht erforder-
lich.
3.5 Einzelhandelserlass NRW
Im Jahr 2021 wurde der Einzelhandelserlass NRW aktualisiert; er ersetzt den vorigen Einzelhandels-
erlass aus dem Jahr 2008. Auf Basis der Ziele und Grundsätze der Landesplanung und Raumordnung
und der geltenden Rechtsprechung befasst sich der Einzelhandelserlass mit der Zulässigkeit von An-
siedlungen (oder Erweiterungen) von Einzelhandelsgroßprojekten (insbesondere Lebensmittelmärk-
ten) in Nordrhein-Westfalen und fungiert als Leitfaden und Handlungsanleitung für Kommunen in
puncto Planung und bauordnungsrechtliche Beurteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe.7 Kom-
munen, an die entsprechende Bauvoranfragen und Bauanträge zur Ansiedlung oder Erweiterung von
großflächigen Lebensmittelmärkten gerichtet werden, können die Aussagen und Empfehlungen des
Einzelhandelserlasses entsprechend den jeweiligen bauplanungsrechtlichen und standorträumlichen
Rahmenbedingungen zugrunde legen.
3.6 Planungsrechtliche Einordnung des Standortes
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilbereich Bonn / Rhein-Sieg ist der Planbereich als
Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt (vgl. Abb. 4). Gemäß dem rechtsgültigen Flächennut-
zungsplan der Bundesstadt Bonn befindet sich der Planstandort in einem als Gemischte Baufläche
(M) bzw. Wohnbaufläche (W) definierten Bereich.
Der Planstandort liegt im Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplans 8414-27 aus dem Jahr 1971,
der für den Planstandort ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festlegt.
Mit Datum vom Mai 2018 hat der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz der Bun-
desstadt Bonn den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 7213-2 gefasst. Entsprechend
6 Fortschreibung der Vereinbarung des :rezk (2010), S. 3
7 Erlass für die Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Einzelhandelsbetrieben und Hinweise für die Zielset-
zung und Anwendung (Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen), Gemeinsamer Runderlass des Ministeriums für Heimat,
Kommunales, Bau und Gleichstellung - (Az. 52.10.03.02-EH-Erlass) und des Ministeriums für Wirtschaft, Innovation, Digi-
talisierung und Energie - (Az. 51.13.05.02-EH-Erlass) -vom 14. Dezember 2021Seite 18 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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den darin formulierten Entwicklungszielen ist der Standort der früheren Jugoslawischen Botschaft als
Potenzialfläche zur Ansiedlung eines Vollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von 800 – 1.000 m²
benannt, womit auch die im EHZK bzw. der entsprechenden Anpassung 2012 formulierte Zielstellung
für die zukünftige Entwicklung des C-Zentrums Mehlem unterstützt wird.
Nach vorliegenden Informationen wird für das Plangebiet die Ausweisung eines Urbanen Gebietes
(MU) oder eines Sondergebietes (SO) avisiert.
Abb. 4: Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/ Rhein-Sieg
mit Planstandort
Quelle: Bezirksregierung Köln (2004): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region KölnSeite 19 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
17
4 Projektbeschreibung und Standort-
analyse
4.1 Makro- und Mikrostandort
Die Bundesstadt Bonn mit ihren rd. 335.975 Einwohnern8 ist eine kreisfreie Großstadt im Süden des
Bundeslands Nordrhein-Westfalen. Die nordrhein-westfälische Landesplanung hat der Stadt die
Funktion eines Oberzentrums zugewiesen.
Umgeben wird die Stadt (im Uhrzeigersinn) von den Kommunen Niederkassel (rd. 38.500 Einwoh-
ner)9, Troisdorf (rd. 75.100 Einwohner)9, Sankt Augustin (rd. 55.500 Einwohner)9, Königswinter (rd.
41.000 Einwohner)9, Bad Honnef (rd. 25.700 Einwohner)9, Remagen (rd. 17.200 Einwohner)10, Wacht-
berg (rd. 20.400 Einwohner)9, Meckenheim (rd. 24.700 Einwohner)9, Alfter (rd. 23.400 Einwohner)9 und
Bornheim (rd. 48.400 Einwohner)9. Dabei wurden die Städte Bad Honnef, Bornheim, Königswinter,
Niederkassel, Sankt Augustin, Troisdorf von der nordrhein-westfälischen Landesplanung als Mittel-
zentren eingestuft; die Stadt Meckenheim sowie die Gemeinden Alfter und Wachtberg als Grundzen-
tren. Die Stadt Remagen ist entsprechend der rheinland-pfälzischen Landesplanung Teil eines mit-
telzentralen Verbunds zusammen mit den Städten Adenau, Bad Neuenahr-Ahrweiler und Sinzig.
Abb. 5: Luftbild mit Planstandort
Quelle: Land NRW (2020) - Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0)
8 Quelle: Bundesstadt Bonn (Stand: 31.12.2021)
9 Quelle: IT.NRW (Stand: 30.06.2021)
10 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: 31.12.2020)Seite 20 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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Der Planbereich liegt im Bezirk Bad Godesberg, im Statistischen Bezirk Mehlem, dem südlichsten
Statistischen Bezirk der Bundesstadt Bonn und ist Teil des Zentralen Versorgungsbereichs des C-
Zentrums Mehlem, dem im Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) eine Versorgungs-
funktion für den Statistischen Bezirk 267 (Mehlem-Rheinaue) sowie die südlichen Teile der Statisti-
schen Bezirke 263 (Rüngsdorf) und 268 (Obermehlem) zugewiesen wird. Der nächstgelegene Zentrale
Versorgungsbereich im Stadtgebiet ist das nordwestlich gelegene D-Zentrum Lannesdorf in gut 1 km
Entfernung; etwa 2 km südwestlich befindet sich der Zentrale Versorgungsbereich Wachtberg-Nie-
derbachem. Das B-Zentrum Bad Godesberg ist ca. 3,5 km vom Zentrum Mehlem entfernt.
Der Planstandort befindet sich in der von der Mainzer Straße – diese fungiert als zentrale Erschlie-
ßungsstraße des Stadtteils – abgehenden Schlossallee, auf dem Gelände der früheren Jugoslawischen
Botschaft. Das unmittelbare Standortumfeld wird vorrangig durch Wohnnutzungen geprägt; rd.
100 m westlich beginnen die ersten Nutzungen des C-Zentrums Mehlem, dazu gehören neben dem
kleinflächigen Supermarkt EDEKA eine Reihe von vorwiegend nahversorgungsbezogenen Angeboten
(u. a. verschiedene Ladenhandwerksbetriebe, Weingeschäft, Blumengeschäft, Apotheke) aber auch
einige kleinere Betrieben des mittelfristigen Bedarfs sowie dienstleistungsbezogene (u. a. Banken)
und gastronomische Angebote. Einzelne Ladenlokale im Zentrum von Mehlem stehen leer.
Die Pkw-Erschließung des Planstandortes erfolgt über die westlich verlaufende Mainzer Straße sowie
die unmittelbar zum Planstandort führende Schlossallee. Der Standort ist darüber hinaus aus den
umliegenden Wohngebieten zu Fuß / mit dem Rad erreichbar. Im Hinblick auf den ÖPNV ist der
Planstandort über die Haltestellen Dreholzstraße (rd. 150 m entfernt) und Mehlem-Ort (rd. 450 m
entfernt) an das städtische bzw. regionale Nahverkehrsnetz angebunden. Von dort bestehen Verbin-
dungen in das gesamte Stadtgebiet sowie das Umland. Aufgrund seiner Lage innerhalb des C-Zent-
rums Mehlem, der umliegenden Wohnnutzungen und der Anbindung an das regionale ÖPNV-Netz
kann dem Planstandort aus gutachterlicher Sicht eine städtebaulich integrierte Lage vollumfänglich
bescheinigt werden.
Abb. 6: Planstandort und nähere Umgebung
Quelle: cima (2020 / 2022)Seite 21 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
19
4.2 Objektplanung
Am Planstandort ist die Ansiedlung eines kleinflächigen ALDI Lebensmittelmarktes mit einer Ver-
kaufsfläche von knapp 800 m² vorgesehen. Hinzu kommen zwei Ladenlokale im Vorkassenbereich
mit einer Gesamtfläche von jeweils 110 m², die gemäß aktueller Planung durch Anbieter des Laden-
handwerks (Bäckerei und Metzgerei) besetzt werden sollen; sie sind über eine gemeinsame Eingangs-
halle (ca. 140 m² Nutzfläche) miteinander verbunden (vgl Abb. 7). Nach vorliegenden Informationen
sind für die Ladenhandwerksbetriebe jeweils 30 m² Verkaufsfläche zugrundezulegen, die übrigen Flä-
chen werden für Laufwege oder Sitzbereiche reserviert. Damit ist für das Vorhaben, das aufgrund der
Objektplanung als Funktionseinheit11 zu bewerten ist, von einer Gesamtverkaufsfläche in Höhe von
860 m² auszugehen.
Das Kernsortiment des Lebensmitteldiscounters umfasst das klassische Nahrungs- und Genussmit-
telsortiment zzgl. spezifischer Food-Aktionswaren; in Anlehnung an bestehende ALDI-Flächenkon-
zepte der vorliegenden Größenordnung nehmen diese zusammen etwa 84 % der Verkaufsfläche bzw.
670 m² ein. Als ergänzendes Sortiment werden Drogeriewaren geführt, die sich auf etwa 6 % der
Verkaufsfläche bzw. rd. 50 m² beziehen. Die übrigen Flächen entfallen auf die NonFood-Aktionswaren
(80 m² bzw. 10 % der Verkaufsfläche). Die Flächen der Ladenhandwerksbetriebe sind ausschließlich
dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel zuzuordnen.
Gegenüber der vorherigen Planung eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von
1.000 m² (Variante 1) bzw. 1.200 m² (Variante 2) weist die aktuelle Objektplanung eine geringere
Verkaufsfläche auf; sie ist u. a. durch eine gegenüber einem Vollsortimenter geringere durchschnitt-
liche Artikelzahl des Lebensmitteldiscounters von rd. 1.50012 möglich. Damit besteht für das neue
Konzept (Lebensmitteldiscounter zzgl. Ladenhandwerksbetriebe) eine höhere Realisierbarkeit an dem
Projektstandort, der für die Handelsentwicklung nur eine begrenzte Flächenverfügbarkeit vorhält.
Der Gebäudekomplex soll auf dem derzeit unbebauten Bereich an der Schlossallee, welcher zum Ge-
lände der früheren Jugoslawischen Botschaft gehört, im Zusammenhang mit einer Wohnbauentwick-
lung errichtet werden. Ebenerdige Parkplätze sind nicht realisierbar; Anlieferung und Parken erfolgen
nach vorliegenden Informationen unterirdisch – über Zufahrten aus der erschließenden Schlossallee.
Da in der Tiefgarage für den Lebensmittelmarkt nur 31 Stellplätze13 reserviert sind, ist der Lebensmit-
telmarkt im Wesentlichen auf die fußläufige sowie Rad-Kundschaft ausgerichtet und damit als klas-
sischer Nahversorger zu klassifizieren.
11 vgl dazu Einzelhandelserlass, a.a.O., S. 13: „Eine Funktionseinheit besteht jedoch, wenn innerhalb eines Gebäudes die Be-
triebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt ist, aber die Gesamtfläche durch
einen Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung
ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet
und von untergeordneter Bedeutung bleibt.“
12 gemäß Angaben der Fa. ALDI
13 nach Informationen der Fa. ALDI; zudem ist zu berücksichtigen, dass Tiefgaragenparkplätze erfahrungsgemäß von Kun-
dInnen in einem deutlich geringen Umfang in Anspruch genommen werden als ebenerdigeSeite 22 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
20
Abb. 7: Objektplanung (Variante)
Quelle: marquardt architekten gmbh (2021)
4.3 Umsatzerwartung des Planvorhabens
Unter Berücksichtigung der standortspezifischen Rahmenbedingungen und im Rückgriff auf bran-
chenübliche Leistungskennziffern geht die cima davon aus, dass das Vorhaben – ein ALDI Lebens-
mitteldiscountmarkt inkl. der im Vorkassenbereich vorgesehenen Anbieter des Ladenhandwerks –
einen Gesamtumsatz von maximal 7,8 Mio. € erwirtschaften wird (vgl. Abb. 8). Für den ALDI-Markt
wird damit eine Flächenproduktivität in Höhe der veröffentlichten durchschnittlichen Umsatzleistung
von rd. 8.750 € / m² berücksichtigt14. Für die beiden Ladenhandwerksbetriebe werden die angesetz-
ten Umsätze – 0,3 Mio € für die Bäckerei und 0,5 Mio. € für die Metzgerei – anhand der durchschnitt-
lichen Umsätze pro Betrieb für Bäckereien und Metzgereien eingeschätzt.15
Aufgrund der Standortlage in einer verkehrlichen Nebenlage, der unterdurchschnittliche Verkaufsflä-
che und der nicht vorhandenen ebenerdigen Stellplätze sind für das Planvorhaben keine optimalen
Rahmenbedingungen am Untersuchungsstandort gegeben. Es ist daher davon auszugehen, dass der
Umsatz unterhalb dieser durchschnittlichen Werte liegen wird, sodass der angesetzte Umsatz als
Worst-Case-Szenario zu bewerten ist.
14 Quelle: Retail Real Estate Report, Hahn Gruppe, 2021 / 2022; durchschnittliche Flächenleistung 8.764 €/m², basierend auf
einer durchschnittlichen Filialgröße von 1.010 m² Verkaufsfläche; eigene Berechnungen.
15 Gemäß dem Zentralverband des Deutschen Bäckerhandwerks e.V., Berlin, 2021, wurden im Jahr 2020 14,45 Mrd. € erwirt-
schaftet, die sich auf insgesamt ca. 45.000 Verkaufsstellen verteilen. Im Fleischerhandwerk wurde im Jahr 2020 ein Gesam-
tumsatz in Höhe von 17,57 Mrd. € erzielt, davon entfallen ca. 57,2 % auf den Thekenverkauf. Es sind insgesamt rd. 19.500
Verkaufsstellen zu berücksichtige (vgl. Deutscher Fleischer-Verband, Jahrbuch 2021).Seite 23 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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Abb. 8: Verkaufsfläche und Umsatz des Planvorhabens
Verkaufsfläche Durchschnittliche
Flächenproduktivi-
tät (gerundet)
Umsatz
(in m²) (in €/ m²) (in Mio. €)
Lebensmitteldiscountmarkt 800 8.800 7,0
Lebensmittelhandwerk
(Vorkassenzone) 60 * 0,8
Vorhaben gesamt 860 9.100 7,8
davon Nahrungs- und Ge-
nussmittel 730 9.200 6,7
davon Drogerie- und Parfü-
meriewaren 50 8.000 0,4
davon nahversorgungsrele-
vante Sortimente insgesamt 780 9.100 7,1
davon sonstige Sortimente
(NonFood-Aktionswaren) 80 8.800 0,7
Quelle: cima (2022); Grundlage: vorliegende Objektplanung (marquardt architekten gmbh (2021)), Informationen der Fa.
ALDI, eigene Berechnungen auf der Grundlage von Umsatzdaten gemäß Retail Real Estate Report, Hahn Gruppe, 2021 /
2022, Deutscher Fleischer-Verband, Jahrbuch 2021 und Zentralverband des deutschen Bäckerhandwerks e.V., 2021
* Der Umsatz für die Lebensmittelhandwerksbetriebe basiert auf durchschnittlichen Umsatzleistungen je Betrieb
(Verkaufsstelle).Seite 24 von 180
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5 Angebots- und Nachfrageanalyse
5.1 Einzugsgebiet
Das erwartete Einzugsgebiet des Ansiedlungsvorhabens ergibt sich zum einen aus der Siedlungs-
struktur des Raumes und den zu überwindenden Distanzen zum Einkaufen; zum anderen sind die
branchenspezifische regionale Wettbewerbssituation und die marktüblichen Einzugsgebiete ver-
gleichbarer Anbieter zu beachten.
Dem C-Zentrum Mehlem sind entsprechend dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie
der Anpassung 2012 die Statistischen Bezirke 267 (Mehlem-Rheinaue) sowie die südlichen Bereiche
der Statistischen Bezirke 263 (Rüngsdorf) und 268 (Obermehlem) zugeordnet. Für das Planvorhaben
ist daher mit Bezug auf die nachfolgende Wettbewerbsanalyse von einem Einzugsbereich auszuge-
hen, der weitestgehend mit dem definierten Einzugsgebiet des C-Zentrums Mehlem übereinstimmt.
Gleichzeitig sind jedoch Verflechtungen mit weiteren angrenzenden Bereichen (u. a. dem nördlichen
Bereich des statistischen Bezirkes Obermehlem) zu berücksichtigen, da es in der Regel zu Überschnei-
dungen zwischen den Einzugsbereichen kommt.
Im Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens bzw. im definierten Einzugsgebiet / Versorgungsbe-
reich des C-Zentrum Mehlem leben 8.565 Einwohner16.
Abb. 9: Einzugsgebiet (Versorgungsgebiet des C-Zentrums Mehlem lt. BEZK) nach statisti-
schen Bezirken
Quellen: GeoBasis-DE/BKG (2020); Stadt Bonn (2020); Bearbeitung: cima (2020)
16 Für die Berechnung der Einwohnerzahlen wurden die Daten der Stadt Bonn (Einwohner nach Hauptwohnsitz, Stand
31.12.2021) zugrunde gelegt. Die anteilige Berücksichtigung der statistischen Bezirke 263 und 268 erfolgte unter Zuhilfe-
nahme der Daten von IT.NRW (Stand Zensus 2011)267
Mehlem-
Rheinaue
268
Obermehlem
(südl.)
263
Rüngsdorf
(südl.)Seite 25 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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5.2 Wettbewerbssituation
Zur Einordnung der Wettbewerbsstrukturen hat die cima eine Wettbewerbsanalyse durchgeführt, die
über den Einzugsbereich des C-Zentrums Mehlem hinausreicht; somit wurden auch die weiteren
Nahversorgungsanbieter innerhalb des Stadtbezirks Bad Godesberg (südlich der Innenstadt von Bad
Godesberg) berücksichtigt. Ebenfalls in die Betrachtung aufgenommen wurden die südlich angren-
zende Stadt Remagen sowie die westlich angrenzende Kommune Wachtberg, da aufgrund der räum-
lichen Nähe sowie der bestehenden Verflechtungen (z. B. Pendlerströme) Auswirkungen auf die dor-
tigen Zentren möglich sind.
Die nachfolgende Darstellung gibt einen Überblick über den projektrelevanten Einzelhandelsbesatz
im Stadtbezirk Bad Godesberg sowie in den angrenzenden Kommunen Remagen und Wachtberg.
Bundesstadt Bonn, Stadtbezirk Bad Godesberg
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept weist für den betrachteten Teil des Stadtbezirks Bad
Godesberg insgesamt sechs Zentrale Versorgungsbereiche aus. Hierbei handelt es sich um das B-
Zentrum Bad Godesberg, das C-Zentrum Mehlem sowie die D-Zentren Heiderhof, Lannesdorf, Pen-
nenfeld und Rüngsdorf.
Abb. 10: Wettbewerbssituation für das Planvorhaben
Quellen: GeoBasis-DE/BKG (2020); Stadt Bonn (2020); Bearbeitung: cima (2020)
Den Einzelhandelsschwerpunkt bildet das B-Zentrum Bad Godesberg, das neben einem ausgedehn-
ten Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten auch über ein qualifiziertes Angebot in punctoSeite 26 von 180
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Nahversorgung verfügt. Als maßgebliche Anbieter sind hierbei die beiden Filialen der Fa. REWE zu
nennen, die in ihrem Angebot ergänzt werden durch weitere kleinflächige Feinkost- und Spezialan-
bieter sowie Anbieter des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien). Das Sortiment Drogerie- und
Parfümeriewaren wird von den Drogeriefachmärkten DM (2) und ROSSMANN (2) vorgehalten und
ergänzt um kleinflächige Parfümerien sowie die Randsortimente der Lebensmittelanbieter.
Im C-Zentrum Mehlem wird die Nahversorgung aktuell durch einen kleinflächigen EDEKA Super-
markt getragen, ergänzt um ein Weingeschäft sowie mehrere Anbieter des Ladenhandwerks (Bäcke-
reien, Metzgereien). Insgesamt verfügt das C-Zentrum damit weiterhin über eine Ausstattung, die
schon im BEZK als problematisch niedrig im Hinblick auf den Lebensmitteleinzelhandel eingestuft
wurde.
Die weiteren Zentren im betrachteten Bereich des Stadtbezirks Bad Godesberg sind alle als D-Zentren
eingestuft und gelten damit als reine Nahversorgungszentren. Die Vorgabe, mindestens ein Lebens-
mittelgeschäft vorzuhalten, wird aktuell erfüllt. So befinden sich in den D-Zentren Heiderhof, Lan-
nesdorf und Rüngsdorf Filialen der Firma EDEKA, während im D-Zentrum Pennenfeld ein früherer
KAISER’S Frischemarkt nunmehr als NETTO CITY Lebensmitteldiscounter firmiert; ergänzt wird das
Angebot dabei in allen genannten Fällen durch Anbieter des Ladenhandwerks (Bäckereien) sowie
vereinzelt durch kleinflächige Spezialanbieter. Einschränkend ist allerdings darauf hinzuweisen, dass
derzeit keiner der genannten Lebensmittelanbieter über eine marktgerechte bzw. zeitgemäße Ver-
kaufsflächenausstattung verfügt.17
Abb. 11: Projektrelevanter Besatz in den Zentren im Stadtbezirk Bad Godesberg
Quelle: cima (2020)
Im Hinblick auf das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren gibt es in den C- und D-Zentren der-
zeit kein qualifiziertes Angebot; das Sortiment wird daher nur als Randsortiment der Lebensmittelan-
bieter geführt.
Zu berücksichtigen ist aber die Planung im D-Zentrum Lannesdorf, wo ein modernes Nahversor-
gungszentrum mit einem EDEKA Verbrauchermarkt mit rd. 2.500 m² Verkaufsfläche sowie einem
17 Damit ist fraglich, ob die wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser Betriebe mittel- bis langfristig sichergestellt ist. Diese hat
wesentlichen Einfluss auf das Fortbestehen der D-Zentren.Seite 27 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
25
Drogeriefachmarkt mit rd. 800 m² errichtet werden soll; der bestehende EDEKA Supermarkt wird ge-
schlossen. Diese Entwicklung ist in die folgende Betrachtung eingestellt.
Darüber hinaus liegt eine Planung im D-Zentrum Heiderhof vor; auch hier ist mit der Umgestaltung
des Heiderhofcenters die Ansiedlung eines EDEKA-Marktes (ca. 1.000 m² Verkaufsfläche) und eines
Drogeriefachmarktes projektiert.
Abb. 12: Verkaufsfläche und Umsatz im südlichen Stadtbezirk Bad Godesberg
Verkaufs-
fläche
NuG
Umsatz
NuG
Verkaufs-
fläche
Drogerie/
Parfümerie
Umsatz
Drogerie/
Parfümerie
(in m²) (in Mio. €) (in m²) (in Mio. €)
C-Zentrum Mehlem 615 3,9 < 100 < 0,5
B-Zentrum Bad Godesberg 4.810 23,6 2.355 13,5
D-Zentrum Heiderhof < 1.000 < 5,0 < 100 < 0,5
D-Zentrum Lannesdorf18 2.200 11,1 < 1.000 < 5,0
D-Zentrum Pennenfeld < 500 < 2,5 < 100 < 0,5
D-Zentrum Rüngsdorf < 500 < 2,0 < 100 < 0,5
Standort Drachenburgstraße 5.470 29,9 430 2,8
übriger Stadtbezirk Bad Godesberg 2.730 13,6 560 3,8
Hinweis: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden bei weniger als drei Betrieben nurmehr Größenklassen angegeben
Quelle: cima (2022)
Abb. 13: Projektrelevanter Besatz außerhalb der Zentren im Stadtbezirk Bad Godesberg
Quelle: cima (2020)
Einen weiteren starken Versorgungsstandort neben dem B-Zentrum Bad Godesberg stellt der Bereich
an der Drachenburgstraße dar, der im BEZK als Standort für großflächige zentren- bzw. nahversor-
gungsrelevante Vorhaben außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen eingestuft wird. Im Hin-
blick auf die Nahversorgung sind hier ein HIT SB-Warenhaus, die beiden Lebensmitteldiscounter ALDI
18 Im D-Zentrum Lannesdorf sind die geplanten Ansiedlungen auf dem Lubig-Areal in die Betrachtung eingestellt.Seite 28 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
26
und LIDL sowie mit HIT und TRINKGUT zwei Getränkefachmärkte ansässig. Aufgrund des konzentrier-
ten Angebotes und der geringen Entfernung zum Ortszentrum Mehlem ist davon auszugehen, dass
ein bedeutender Anteil der Mehlemer Kaufkraft derzeit zu diesem Standort fließt.19
Im übrigen Stadtbezirk Bad Godesberg befinden sich zudem ein NETTO Lebensmitteldiscounter in
solitärer Lage unweit des Fachmarktstandortes Drachenburgstraße sowie ALDI und DM am Fach-
marktstandort an der Seufertstraße.
Damit ist im untersuchten Stadtbezirk insgesamt ein guter Mix aus Supermärkten und Discountern
zu konstatieren, wobei jedoch einige Märkte aktuell unterhalb marktgängiger Größen operieren.
Bewertung der Nahversorgung im Versorgungsbereich des C-Zentrums Mehlem
Aktuell verfügen die 8.565 Einwohner des Versorgungsbereiches des C-Zentrums Mehlem über eine
Kaufkraft in Höhe von 22,6 Mio. € (vgl. Kap. 5.3). Dieser Kaufkraft steht lediglich ein Umsatz im Seg-
ment Nahrungs- und Genussmittel von 3,9 Mio. € gegenüber, sodass eine sehr geringe Zentralität
von nur 0,17 zu konstatieren ist.20 Der Großteil der Kaufkraft im Segment Nahrungs- und Genussmit-
tel fließt somit in umliegende Ortsteile und Kommunen ab. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächen-
ausstattung im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel liegt mit 0,07 m²/ Einwohner deutlich unter
dem Durchschnitt einer „guten“ Ausstattung (ca. 0,35 – 0,45 m² / Einwohner).14 Die Versorgungssitu-
ation ist damit als defizitär zu bewerten.
Gemeinde Wachtberg
In der westlich gelegenen Gemeinde Wachtberg konzentriert sich das Angebot in dem 2015 eröffne-
ten Standortbereich Wachtberg Mitte, welcher zusammen mit dem in direkter Nachbarschaft befind-
lichen Fachmarktzentrum den Zentralen Versorgungsbereich Berkum bildet. Die Distanz zum
nordöstlich gelegenen Planstandort beträgt rd. 7 km.
Abb. 14: Verkaufsfläche und Umsatz in Wachtberg
Verkaufs-
fläche
NuG
Umsatz
NuG
Verkaufs-
fläche
Drogerie/
Parfümerie
Umsatz
Drogerie/
Parfümerie
(in m²) (in Mio. €) (in m²) (in Mio. €)
Hauptzentrum Berkum 5.270 30,9 1.360 8,0
NVZ Niederbachem 680 6,0 < 100 < 1,0
übrige Gemeinde Wachtberg 680 3,1 - -
Hinweis: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden bei weniger als drei Betrieben Größenklassen angegeben
Quelle: cima (2022)
Hauptanbieter sind hier der Verbrauchermarkt E-CENTER sowie die Lebensmitteldiscounter ALDI und
LIDL21; das Angebot wird durch kleinflächige Feinkost- und Spezialanbieter sowie Anbieter des La-
denhandwerks (Bäckereien) ergänzt. Im Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren sind die Droge-
riefachmärkte DM und MÜLLER etabliert, zu nennen sind zudem ein kleinflächiges Drogeriegeschäft
sowie die Randsortimente der Lebensmittelanbieter.
19 Dies bestätigen auch Kundenwohnorterhebungen der Firma Aldi, die für den Standort einen Kundenanteil aus Mehlem
von etwa 30 % dokumentieren.
20 Kleinflächige Anbieter im Segment Nahrungs- und Genussmittel außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Mehlem
sind nicht berücksichtigt.
21 Hier ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche geplant (vgl. Ratsinformationssystem der Gemeinde Wachtberg:
https://wachtberg.more-rubin1.de/)Seite 29 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
27
Mit dem Nahversorgungszentrum (NVZ) Niederbachem, welches rund 2 km südwestlich des Plan-
vorhabens gelegen ist, verfügt die Gemeinde Wachtberg über einen weiteren Zentralen Versorgungs-
bereich. Mit der Eröffnung eines ALDI Lebensmittelmarktes im Juli 2021 wurde das Nahversorgungs-
angebot im Zentrum, das durch kleinflächige Anbieter sowie eine Bäckerei ergänzt wird, gestärkt.
Abb. 15: Projektrelevanter Besatz in der Gemeinde Wachtberg
Quelle: cima (2020)
Stadt Remagen
Gemäß dem kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept verfügt die Stadt Remagen über ins-
gesamt drei Zentrale Versorgungsbereiche. Dabei ist die Innenstadt von Remagen als Hauptzent-
rum definiert; die Entfernung zum nördlich gelegenen Planstandort beträgt rd. 10 km. Seit der Schlie-
ßung des Supermarktes KAISERS’S wird die Nahversorgungsfunktion der Remagener Innenstadt vor-
rangig von kleinflächigen Anbietern bzw. Anbietern des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgerei) ge-
tragen.
Die Nahversorgung im Zentralen Versorgungsbereich des Stadtteilzentrums Oberwinter, rund
5 km südlich des Planstandortes gelegen, wird maßgeblich von einem Supermarkt EDEKA am nörd-
lichen Siedlungsrand des Stadtteils geprägt. Ergänzt wird das Angebot durch Anbieter des Laden-
handwerks.
Abb. 16: Verkaufsfläche und Umsatz in Remagen
Verkaufs-
fläche
NuG
Umsatz
NuG
Verkaufs-
fläche
Drogerie/
Parfümerie
Umsatz
Drogerie/
Parfümerie
(in m²) (in Mio. €) (in m²) (in Mio. €)
Innenstadt 400 2,0 - -
Oberwinter < 1.000 < 5,0 < 100 < 0,5
Kripp < 100 < 0,5 - -
übriges Stadtgebiet Remagen 2.880 17,6 600 3,0
Hinweis: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden bei weniger als drei Betrieben Größenklassen angegeben
Quelle: cima (2022)
Nach der Schließung des Frischemarkts NAH & &GUT im Stadtteil Kripp Ende 2014 verfügt der
Zentrale Versorgungsbereich des Stadtteilzentrums (ca. 11 km südöstlich des Planstandortes ge-
legen) nur noch über einen rudimentären Besatz und ist in seiner Nahversorgungsfunktion für den
Stadtteil erheblich eingeschränkt. Ein weiterer Einzelhandelsschwerpunkt, das Fachmarktzentrum
an der Goethestraße, befindet sich rd. 1 km weiter östlich. Hier sind ein EDEKA Verbrauchermarkt,
ein NORMA Lebensmitteldiscounter sowie der Drogeriefachmarkt MÜLLER platziert.Seite 30 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
28
Ergänzt wird das Angebot in übrigen Stadtgebiet Remagen durch einen LIDL Lebensmitteldiscounter
in Gewerbegebietslage im südlichen Stadtbereich.
Abb. 17: Projektrelevanter Besatz in der Stadt Remagen
Quelle: cima (2020)
5.3 Relevantes Nachfragepotenzial
Das Nachfragepotenzial des lokalen Einzelhandels resultiert im Wesentlichen aus der vorhandenen
Nachfrage innerhalb des zugewiesenen Versorgungsbereiches. Für das C-Zentrum Mehlem sind hier
die zugeordneten Statistischen Bereiche 267 (Mehlem-Rheinaue) sowie die südlichen Bereiche der
Statistischen Bezirke 263 (Rüngsdorf) und 268 (Obermehlem) zu nennen.
Die Berechnung des Nachfragepotenzials erfolgt auf Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl
nach Hauptwohnsitz und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (112,4)22. Es
wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.732 €23 für das Jahr 2022 zugrunde gelegt,
davon entfallen 2.348 € auf Nahrungs- und Genussmittel und 414 € auf Drogeriewaren.
Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wurden die Werte an das Niveau der Stadt bzw. des Bezirks ange-
passt. Der daraus folgende einzelhandelsrelevante Ausgabesatz eines Einwohners im Versorgungs-
bereich entspricht 6.444 € pro Jahr; d. h. jeder Bürger gibt unabhängig vom Ort des Einkaufs pro Jahr
durchschnittlich 6.444 € im stationären Einzelhandel aus; davon entfallen 2.640 € auf das Sortiment
Nahrungs- und Genussmittel und 465 € auf das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren. So wie
die Kaufkraftkennziffer liegt somit auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf im Versorgungsbereich
deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
22 Quelle: Michael Bauer Research GmbH (2021); Kaufkraftkennziffer im Postleitzahlenbereich 53179
23 Quelle: CIMA Management + Beratung GmbH (2022)Seite 31 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
29
Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial aus dem Versorgungsbereich auf rd. 55,2 Mio. €; da-
von entfallen rd. 22,6 Mio. € auf das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel und 4,0 Mio. € auf das
Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren.
Abb. 18: Kaufkraftpotenzial im Versorgungsbereich
Versorgungsbereich
C-Zentrum Mehlem
cima-Warengruppe (in Mio. €)
Periodischer Bedarf 27,9
- Nahrungs- und Genussmittel 22,6
- Drogerie- und Parfümeriewaren 4,0
- übriger periodischer Bedarf 1,3
Aperiodischer Bedarf 27,3
SUMME 55,2
Quelle: cima (2022)
Aufgrund des regionalen Wettbewerbsdrucks sind darüber hinaus nur begrenzte Zuflüsse (z. B. durch
Pendlerverflechtungen) durch außerhalb des Einzugsbereichs wohnhafte Kunden zu berücksichtigen;
diese fließen im Rahmen der weiteren Berechnungen als diffuse Streuumsätze ein.
Im Hinblick auf die zukünftige Einwohnerentwicklung ist zu bemerken, dass die Statistikstelle der
Bundesstadt Bonn bis 2030 von einem stadtweiten Zuwachs von rd. 7,7 % ausgeht. Dazu tragen mit
Blick auf den Versorgungsbereich des C-Zentrums Mehlem auch die derzeit in der Umsetzung be-
findlichen drei Wohnbauvorhaben in der Mainzer Straße sowie ein entsprechendes Vorhaben im Se-
verinsweg bei. Insgesamt werden hier rd. 238 Wohneinheiten entstehen, wobei zu berücksichtigen
ist, dass es sich sowohl um Ersatz von Altbeständen als auch Neubebauungen von vormals gewerblich
genutzten Flächen handelt.
Auf eine konkrete Benennung / Berechnung zukünftiger Nachfragepotenziale aufgrund der genann-
ten Entwicklungen wird an dieser Stelle verzichtet, da entsprechende Prognosen erfahrungsgemäß
mit einem beträchtlichen Maß an Unsicherheit behaftet sind und somit nur bedingt Rückschlüsse
erlauben. Es bleibt allerdings festzuhalten, dass grundsätzlich positive Rahmenbedingungen in Bezug
auf die Bevölkerungsentwicklung und damit auch die Kaufkraft im Einzugsgebiet des Planvorhabens
vorliegen.Seite 32 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
30
6 Marktanteilsprognose
Um die in Kapitel 4.3 beschriebene Umsatzerwartung bzw. die Wirtschaftlichkeit des Planvorhabens
zu überprüfen, wird mit Blick auf die untersuchten Wettbewerbsstrukturen (Angebot) und die ermit-
telten Kaufkraftdaten (Nachfrage) eine Marktanteilsprognose für das Planvorhaben erstellt. Berück-
sichtigung im Rahmen der Marktanteilsprognose finden die Dimensionierung des Planvorhabens,
mögliche Synergieeffekte sowie weitere Standortkriterien (Sichtbarkeit, Erreichbarkeit u. a.) des ge-
planten Lebensmitteldiscountmarktes. Dabei werden auch Wettbewerbsvor- und / oder -nachteile
gegenüber den Mitbewerbern berücksichtigt.
Unter Berücksichtigung der Lage und Erreichbarkeit des Standortes, der Wettbewerbsintensität im
Untersuchungsraum und der Marktdurchdringung der Fa. ALDI ist davon auszugehen, dass der am
Planstandort zu realisierende Lebensmitteldiscounter einen durchschnittlichen Marktanteil im Ein-
zugsgebiet (Versorgungsbereich C-Zentrum Mehlem) von rund 25 % erwirtschaften kann; etwa 10 %
des Umsatzes werden voraussichtlich aus den angrenzenden Siedlungsgebieten oder von weiter au-
ßerhalb generiert (Streuumsätze). Für das Nahrungs- und Genussmittelsortiment wird damit insge-
samt ein Umsatz von 6,3 Mio. € prognostiziert; dieser liegt etwas unterhalb des Wertes, welcher in
Kapitel 4.3 als Worst-Case-Umsatz ermittelt wurde.
Abb. 18: Marktanteilsprognose und Kundenstruktur des geplanten Lebensmittelmarktes
Kundenherkunft
Einwohner
Kaufkraftpoten-
zial NuG
Markt-
anteil
Abschöpfung der
lokalen Kaufkraft
absolut in Mio. € in Mio. €
Einzugsgebiet
(Versorgungsbereich
C-Zentrum Mehlem)
8.565 22,6 25 5,7
Erweitertes Einzugsgebiet
(Streuumsätze) 0,6
SUMME (Food) 6,3
Quelle. cima (2022)
Der Großteil des Umsatzes wird durch Kunden aus dem Versorgungsbereich des C-Zentrums Mehlem
erwirtschaftet; somit erfüllt der Markt insbesondere Nahversorgungsfunktionen für umliegende
Wohnlagen.Seite 33 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
31
7 Auswirkungsanalyse für das Planvor-
haben
7.1 Methodische Vorbemerkungen
Im Nachfolgenden werden die ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens
ermittelt. Bei dem zugrunde gelegten Projektansatz handelt es sich um einen Worst-Case-Ansatz u. a.
durch die Annahme einer hohen Flächenproduktivität für das Vorhaben und der Definition eines
räumlich engen Haupteinzugsgebietes. Grundsätzlich sind bei der Bewertung der städtebaulichen
Auswirkungen derartiger Vorhaben folgende Parameter zu überprüfen:
▪ Die standörtlichen Parameter zielen auf mögliche Kopplungspotenziale zu bestehenden Einzel-
handelsstrukturen ab. Das Ausmaß der städtebaulichen Integration entscheidet darüber, ob ein
zusätzlich zu realisierender Einzelhandelsbetrieb nur Wettbewerbsdruck erzeugt oder auch neue
Verbundvorteile mit der nachhaltigen Absicherung eines Standortes geschaffen werden können.
▪ Die ökonomischen Parameter beschreiben konkret die wirtschaftlichen Auswirkungen eines Vor-
habens auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet. Bei warengruppenspezifischen Umsatzverlagerun-
gen ab ca. 10 % des in einem Versorgungsbereich oder Zentralen Haupteinkaufsbereich vorlie-
genden Umsatzvolumens können die Entwicklungsperspektiven des ansässigen Einzelhandels
deutlich beeinflusst werden.24 Andere Rechtsurteile haben zudem deutlich gemacht, dass auch
bei Umsatzverlusten von weniger als 10 % eine Gefährdung strukturprägender Betriebe gegeben
sein kann (7 %) bzw. in Abhängigkeit von den entsprechenden Rahmenbedingungen auch Um-
satzverluste von über 10 % nicht zwingend zu Betriebsschließungen führen müssen. Eine einzel-
fallbezogene Bewertung ist daher unbedingt erforderlich.
Die cima greift bei derartigen Auswirkungsanalysen regelmäßig auf den ökonometrischen Modellan-
satz von HUFF zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhan-
delsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wett-
bewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Prognose der ökonomischen Auswirkungen ist die
detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet sowie die Kenntnis um die
Attraktivität von Konkurrenzstandorten.
Es wird von folgenden Prämissen ausgegangen:
▪ Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unter-
schiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert z. B. ein SB-Warenhaus oder ein Fachmarkt
im stärkeren Maße mit benachbarten Anbietern des gleichen Betriebstyps.
▪ Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen dem Planvorhaben und dem vorhande-
nen Einzelhandelsangebot führen schneller zu Veränderungen der Kaufkraftströme als bei der
Konkurrenz gleichartiger Anbieter.
▪ Je besser die Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die räumliche Reichweite.
▪ Die prognostizierten Umsatzerwartungen des zu diskutierenden Projektvorhabens basieren auf
warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben eigenen
24 Im Rahmen der Bauleitplanung wird bei dieser Größenordnung von einem abwägungsrelevanten Tatbestand gesprochen.
Die entstehenden Umsatzverlagerungseffekte sind in der Abwägung eines Projektvorhabens zu würdigen. Siehe hierzu
auch die umfängliche Kommentierung zum Normenkontrollverfahren Bebauungsplan „Preußenpark“, OVG Nordrhein-
Westfalen, 07.12.2000 - 7a D 60/99.NE.Seite 34 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
32
Brancheninformationen werden entsprechende Veröffentlichungen und Branchenreports berück-
sichtigt.
Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus
einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität dahingehend
zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird.
Im Folgenden wird die entsprechende ökonomische und städtebauliche Auswirkungsanalyse durch-
geführt. Auf eine detaillierte Betrachtung der angebotenen Randsortimente wird verzichtet, da es
sich um deutlich untergeordnete Teilsortimente handelt und eine Quantifizierung von Umvertei-
lungswirkungen in den einzelnen Sortimenten daher nicht nachvollziehbar dargestellt werden kann.
7.2 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkun-
gen des Planvorhabens
7.2.1 Sortiment Nahrungs- und Genussmittel
Die Ergebnisse der ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF für das Sortiment Nahrungs- und
Genussmittel sind in Abb. 19 dokumentiert.
Mit der Umsetzung des Planvorhabens als Funktionseinheit von ALDI und zwei Ladenhandwerksbe-
trieben ist für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Worst Case von einem Umsatz pro Jahr
in Höhe von 6,7 Mio. € auszugehen (vgl. Kap. 4.3). Für die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens
relevant sind in erster Linie die Umsatzverluste der in einem Einzelhandelskonzept ausgewiesenen
Zentren (Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren). Aus planerischer Sicht sollen diese Zentren
die Versorgung der Bevölkerung mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten überneh-
men. Sie stellen in diesem Sinne schützenswerte Bereiche dar.
In der Rechtsprechung werden Umsatzverlagerungen ab 10 % vielfach schon als abwägungsrelevant
angesehen. Abwägungsrelevant bedeutet in diesem Zusammenhang, dass nicht automatisch beim
Erreichen bzw. Überschreiten dieser Schwelle von einer Existenzgefährdung auszugehen ist, sondern
eine vertiefende, auch qualitative Begutachtung erforderlich wird.
Aus gutachterlicher Sicht ist davon auszugehen, dass es innerhalb des C-Zentrums Mehlem zu spür-
baren Umsatzverlagerungen kommen wird. Mit 20,5 % liegen sie sehr deutlich oberhalb der Schwelle
der Abwägungsrelevanz und machen somit eine vertiefende Betrachtung notwendig. Da es sich bei
dem im C-Zentrum liegenden EDEKA Supermarkt derzeit um den einzigen Wettbewerber in Mehlem
handelt, dieser aber insbesondere aufgrund der deutlich unterdurchschnittlichen Verkaufsfläche
nicht mehr den Anforderungen an einen modernen Lebensmittelmarkt entspricht, muss davon aus-
gegangen werden, dass er durch die Ansiedlung des neuen ALDI-Marktes deutlich tangiert wird. Bei
der Höhe der prognostizierten Verlagerungsquote bzw. dem damit verbundenen totalen Umsatzver-
lust von rd. 0,8 Mio. € kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Anbieter in seiner Existenz ge-
fährdet wird. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund der Magnetfunktion des neuen ALDI-
Marktes (mit Bäcker und Metzger) zukünftig wieder mehr Kaufkraft vor Ort in Mehlem gebunden
werden kann, wovon weitere im Zentrum platzierte Versorgungseinrichtungen, in Teilen auch der
EDEKA, profitieren können.
Mit Verlagerungsquoten von z. T. deutlich unter 6 % sind in den weiteren betrachteten Zentralen
Versorgungsbereichen (und an sonstigen Standorten) innerhalb des Stadtbezirkes Bad Godesberg
keine Betriebsgefährdungen zu erwarten. Etwas höhere Umverteilungswirkungen sind mit rund 0,6
Mio. € im D-Zentrum Lannesdorf möglich; auch diese lassen aber bei rd. 5,4 % des projektrelevanten
Umsatzes keine Betriebsgefährdungen erwarten, zumal dort mit der geplanten Ansiedlung von Su-
permarkt und Drogeriemarkt von einer deutlichen Attraktivierung des NahversorgungsangebotesSeite 35 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
33
auszugehen ist. Auch im Zentralen Versorgungsbereich von Heiderhof sind durch die geplanten An-
siedlungen zukünftig moderne Angebotsstrukturen zu erwarten, in Pennenfeld und Rüngsdorf sind
bei den begrenzten absoluten Umverteilungswirkungen in Höhe von 0,1 Mio. € ebenfalls keine di-
rekten Betriebsgefährdungen zu prognostizieren. Insgesamt sind damit im übrigen Stadtbezirk Bad
Godesberg städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen in Folge der geplanten ALDI-
Ansiedlung am Standort Schlossallee auszuschließen.
Absolut betrachtet dürften die höchsten Verlagerungseffekte am Standort Drachenburgstraße ein-
treten, an dem u. a. der nächstgelegene ALDI-Markt etabliert ist. Hier handelt es sich aber um wett-
bewerbliche Wirkungen ohne städtebauliche Relevanz, da diesem Standort nicht die Funktion eines
Zentralen Versorgungsbereiches zukommt.
In der Nachbarkommune Wachtberg liegen die Umverteilungswirkungen zwischen 1,3 und 6,7 % des
projektrelevanten Umsatzes, dabei sind dort die höchsten Wirkungen im nächstgelegenen Nahver-
sorgungszentrum Niederbachem zu verorten, in dem ebenfalls ein ALDI-Markt etabliert ist. Gefähr-
dungen sind jedoch nicht abzuleiten, da davon auszugehen ist, dass der erst im Jahr 2021 eröffnete
ALDI-Markt die Umsatzverluste wird kompensieren können.
Die für die Zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet von Remagen ausgewiesenen Umvertei-
lungsquoten liegen z. T. deutlich unterhalb von 5 % und damit ebenfalls unterhalb der unteren
Schwelle der Abwägungsrelevanz; somit sind negative Auswirkungen auf die lokalen Versorgungs-
strukturen gutachterlich nicht nachzuweisen.
Abb. 19: Auswirkungsanalyse Sortiment Nahrungs- und Genussmittel
Standortbereich
Umsatz Umsatzumverteilung
(in Mio. €) (in Mio. €)
Anteil am
aktuellen
Umsatz
(in %)
Mehlem (ZV) 3,9 0,8 20,5
Bad Godesberg (ZV) 23,6 0,2 0,8
Heiderhof (ZV) < 5,0 0,1 < 5,0
Lannesdorf (ZV)25 11,1 0,6 5,4
Pennenfeld (ZV) < 2,5 0,1 < 6,0
Rüngsdorf (ZV) 1,7 0,1 5,9
Bad Godesberg-Drachenburgstraße 29,9 2,5 8,4
übriges südliches Bad Godesberg 13,6 1,0 7,4
Wachtberg-Berkum (ZV) 30,9 0,4 1,3
Wachtberg-Niederbachem (ZV) 6,0 0,4 6,7
übrige Gemeinde Wachtberg 3,1 0,1 3,2
Remagen-Innenstadt (ZV) 2,0 - -
Remagen-Kripp (ZV) < 0,5 - -
Remagen-Oberwinter (ZV) < 5,0 0,1 < 5,0
übrige Stadt Remagen 17,6 0,1 0,6
Diffus 0,2
SUMME 6,7
Hinweis: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden bei weniger als drei Betrieben Größenklassen angegeben
ZV: Zentraler Versorgungsbereich
Quelle: cima (2022)
25 Im D-Zentrum Lannesdorf sind die geplanten Ansiedlungen auf dem Lubig-Areal in die Betrachtung eingestellt.Seite 36 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
34
7.2.2 Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren
Die Ergebnisse der ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF für das Randsortiment Drogerie-
und Parfümeriewaren sind in Abb. 20 dokumentiert.
Für das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren ist bei Umsetzung des Ansiedlungsvorhabens von
einem Umsatz von rd. 0,4 Mio. € auszugehen.
Auch in diesem Sortiment ist keiner der betrachteten Standortbereiche im erwarteten Einzugsbereich
in nennenswertem Umfang durch die geplante Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters ALDI betrof-
fen; in allen Zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum liegen die Verlagerungsquoten
meist deutlich unterhalb von 3,0 % des projektrelevanten Umsatzes.
Abb. 20: Auswirkungsanalyse Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren
Standortbereich
Umsatz Umsatzumverteilung
(in Mio. €) (in Mio. €)
Anteil am
aktuellen
Umsatz
(in %)
Mehlem (ZV) < 0,5 - -
Bad Godesberg (ZV) 13,5 0,10 0,7
Heiderhof (ZV) < 0,5 - -
Lannesdorf (ZV)26 < 5,0 0,10 < 2,5
Pennenfeld (ZV) < 0,5 - -
Rüngsdorf (ZV) < 0,5 - -
Bad Godesberg-Drachenburgstraße 2,8 0,10 3,6
übriges südliches Bad Godesberg 3,8 0,05 1,3
Wachtberg-Berkum (ZV) 8,0 < 0,05 0,3
Wachtberg-Niederbachem (ZV) < 1,0 < 0,05 < 3,0
übrige Gemeinde Wachtberg - - -
Remagen-Innenstadt (ZV) - - -
Remagen-Kripp (ZV) - - -
Remagen-Oberwinter (ZV) < 0,5 - -
übrige Stadt Remagen 3,0 < 0,05 0,7
Diffus -
SUMME 0,40
Hinweis: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden bei weniger als drei Betrieben Größenklassen angegeben
ZV: Zentraler Versorgungsbereich
Quelle: cima (2022)
Innerhalb des Stadtgebietes von Bonn sind die geplanten Anbieter im D-Zentrum Lannesdorf mit
einer Verlagerung von rd. 2,5 % des derzeitigen Umsatzes am stärksten von der Ansiedlung betroffen.
Insgesamt verlieren sie rd. 100.000 € an Umsatz, wobei sich dieser Verlust auf mehrere Anbieter ver-
teilt, darunter der geplante Drogeriefachmarkt sowie der EDEKA Verbrauchermarkt, der über ein nen-
nenswertes Angebot im betrachteten Sortiment verfügt.
In den südlich bzw. südwestlich angrenzenden Kommunen Remagen und Wachtberg wirkt sich das
Ansiedlungsvorhaben im Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren etwas stärker im nahe gelegenen
Nahversorgungszentrum Niederbachem aus; eine Verlagerungsquote von unter 3 % impliziert jedoch
keine Gefährdung des betroffenen Anbieters ALDI, der das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren
ebenso nur als Randsortiment führt.
26 Im D-Zentrum Lannesdorf sind die geplanten Ansiedlungen auf dem Lubig-Areal in die Betrachtung eingestellt.Seite 37 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee
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7.2.3 Zusammenfassende Darstellung der Auswirkungen in den untersuchten Sortimenten
Nachfolgend werden die zu erwartenden Auswirkungen in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerie- und Parfümeriewaren für den
projektierten ALDI-Lebensmittelmarkt (Funktionseinheit mit Bäckerei und Metzgerei) zusammenfassend dargestellt. Mit Blick auf das Gesamtvorhabens sind
für sonstige Rand- und Nebensortimente aufgrund der begrenzten Verkaufsflächen- und Umsatzanteile keine relevanten Auswirkungen zu erwarten.
Abb. 21: Auswirkungsanalyse nach Sortimenten
Nahrungs- und Genussmittel Drogerie- und Parfümeriewaren Kernsortimente gesamt
Umsatz Umverteilung Umsatz Umverteilung Umsatz Umverteilung
Standortbereich (in Mio. €) (in Mio. €) (in %) (in Mio. €) (in Mio. €) (in %) (in Mio. €) (in Mio. €) (in %)
Mehlem (ZV) 3,9 0,8 20,5 < 0,5 - - < 4,4 0,8 19,5
Bad Godesberg (ZV) 23,6 0,2 0,8 13,5 0,10 0,7 37,1 0,3 0,8
Heiderhof (ZV) < 5,0 0,1 < 5,0 < 0,5 - - < 5,0 0,1 < 5,0
Lannesdorf (ZV)27 11,1 0,6 5,4 < 5,0 0,10 < 2,5 < 16,1 0,7 4,4
Pennenfeld (ZV) < 2,5 0,1 < 6,0 < 0,5 - - < 2,5 0,1 5,0
Rüngsdorf (ZV) 1,7 0,1 5,9 < 0,5 - - < 2,2 0,1 5,6
Bad Godesberg-Drachenburgstraße 29,9 2,5 8,4 2,8 0,10 3,6 32,7 2,6 8,0
übriges südliches Bad Godesberg 13,6 1,0 7,4 3,8 0,05 1,3 17,4 1,1 6,0
Wachtberg-Berkum (ZV) 30,9 0,4 1,3 8,0 < 0,05 0,3 38,9 < 0,45 1,1
Wachtberg-Niederbachem (ZV) 6,0 0,4 6,7 < 1,0 < 0,05 < 3,0 < 7,0 < 0,45 6,3
übrige Gemeinde Wachtberg 3,1 0,1 3,2 - - - 3,1 0,1 3,2
Remagen-Innenstadt (ZV) 2,0 - - - - - 2,0 - -
Remagen-Kripp (ZV) < 0,5 - - - - - < 0,5 - -
Remagen-Oberwinter (ZV) < 5,0 0,1 < 5,0 < 0,5 - - < 5,0 0,1 < 5,0
übrige Stadt Remagen 17,6 0,1 0,6 3,0 < 0,05 0,7 20,6 < 0,15 0,6
Diffus 0,2 - - 0,2
SUMME 6,7 0,40 7,1
Hinweis: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden bei weniger als drei Betrieben Größenklassen angegeben; ZV: Zentraler Versorgungsbereich; Quelle: cima (2022)
27 Im D-Zentrum Lannesdorf sind die geplanten Ansiedlungen auf dem Lubig-Areal in die Betrachtung eingestellt.Seite 38 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee m
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8 Stadt- und Regionalverträglichkeit
des Planvorhabens
Das Planvorhaben ist sowohl in Hinblick auf die Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen
der Landesplanung und Raumordnung als auch hinsichtlich der Vorgaben des Einzelhandelskonzep-
tes der Stadt Bonn zu überprüfen. Die entsprechenden Vorgaben (BauGB, BauNVO, LEP NRW, Regi-
onalplan sowie kommunales und regionales Einzelhandelskonzept) bilden die Grundlage für die gut-
achterliche Bewertung (vgl. Kap. 3).
8.1 Übereinstimmung mit den Handlungsempfehlungen
des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
(BEZK)
Der Planstandort Schlossallee ist dem Zentralen Versorgungsbereich Mehlem (C-Zentrum) zugeord-
net, welches in Bezug auf die Nahversorgung ein deutlich unterdurchschnittliches Angebot aufweist.
Mit dem Ziel, eine Entwicklungsfläche für die Nahversorgung innerhalb des Zentrums zu finden,
wurde der Zentrale Versorgungsbereich um die Fläche des Planstandortes erweitert.
Dem Versorgungsbereich des C-Zentrums sind 8.565 Einwohner zuzuordnen, die über eine Lebens-
mittelkaufkraft in Höhe von 22,6 Mio. € verfügen. Aufgrund anstehender Planungen ist in den nächs-
ten Jahren ein begrenzter Einwohnerzuwachs und damit eine tendenziell steigende Kaufkraft zu er-
warten. Damit ist zu bestätigen, dass die Dimensionierung der Planung der im Nahbereich lebenden
Bevölkerung entspricht.
Die Umsetzung des Planvorhabens im C-Zentrum Mehlem entspricht somit grundsätzlich den
Handlungsempfehlungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes mit der Abwei-
chung, dass es sich entgegen der ursprünglich angedachten Planung eines Vollsortimenters
nun um einen Lebensmitteldiscountmarkt handelt.
Hierzu ist anzumerken, dass ein moderner Lebensmitteldiscountmarkt sich zwar in Bezug auf die Ar-
tikelanzahl (und meist auch die Verkaufsflächengröße) von einem Vollsortimenter unterscheidet, je-
doch ähnliche Nahversorgungsfunktionen übernimmt. Insbesondere in der Kombination mit den avi-
sierten Ladenhandwerksbetrieben stellt die geplante Funktionseinheit ein attraktives Konzept dar,
welches die Nahversorgungsfunktion des C-Zentrums Mehlem wesentlich stärken wird. Aus gut-
achterlicher Sicht ist auch vor dem Hintergrund, dass die Realisierung eines Vollsortiment-Konzeptes
aufgrund der Flächenverfügbarkeit am Planstandort nicht umsetzbar war, die Ansiedlung des geplan-
ten ALDI-Marktes mit den ergänzenden Leistungen im Sinne der Stärkung des Zentrums zu befür-
worten.
8.2 Übereinstimmung mit den Zielen der Fortschreibung
des Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
(:rezk)
In Bezug auf die Vorprüfung – Schritt 1 – ist festzuhalten, dass die Stadt Bonn über ein vom Rat
beschlossenes Einzelhandelskonzept verfügt und das Ansiedlungsvorhaben innerhalb des ZentralenSeite 39 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee m
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Versorgungsbereichs des C-Zentrums Mehlem umgesetzt werden soll. Daher kommt die Vorprüfung
zu dem Ergebnis, dass eine regionale Abstimmung nicht verpflichtend erforderlich ist.
Die drei aufgeführten Prüfschritte der Vorprüfung – Schritt 2 – sind unter Berücksichtigung des
:rezk-Leitfadens wie folgt zu beantworten:
▪ Prüfschritt 01: Das Ansiedlungsvorhaben entspricht den landesplanerischen Vorgaben, da es in-
nerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs des C-Zentrums Mehlem umgesetzt werden soll.
▪ Prüfschritt 02: Der Verflechtungsbereich des C-Zentrums Mehlem umfasst gemäß BEZK die statis-
tischen Bezirke Mehlem Rheinaue sowie Obermehlem (teilweise) und Rüngsdorf (teilweise). Die
vorhabenrelevante Kaufkraft als Kaufkraft im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel ist im
zugeordneten Verflechtungsbereich vorhanden, da dem erwarteten Umsatz des Markts von 6,5
Mio. € im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel eine entsprechende Kaufkraft im Versorgungs-
bereich von 22,6 Mio. € gegenübersteht.
▪ Prüfschritt 03: Wie die vorliegende Auswirkungsanalyse (vgl. Kap. 7) gezeigt hat, sind Auswirkun-
gen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Es ist allerdings
darauf zu verweisen, dass ein langfristiges Bestehen des ebenfalls im Zentralen Versorgungsbe-
reich ansässigen, kleinflächigen Vollsortimenters nicht gesichert ist.
Damit ist abschließend festzustellen, dass entsprechend den Vorgaben des :rezk eine regionale
Abstimmung für das Ansiedlungsvorhaben nicht erforderlich ist.
8.3 Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen der
Raumordnung und Landesplanung
Nachfolgend wird dargestellt, inwieweit das Planvorhaben den einzelnen Zielen und Grundsätzen des
LEP NRW entspricht.
Ziel 6.5-1 - Standorte nur im Allgemeinen Siedlungsbereichen
Da der Planstandort im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilbereich Bonn/ Rhein-Sieg
als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt ist, stimmt das Planvorhaben mit dem Ziel 6.5-
1 des LEP überein.
Ziel 6.5-2 - Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in Zentralen Versor-
gungsbereichen
Wie zuvor dargestellt befindet sich der Planstandort im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich
des C-Zentrums Mehlem der Stadt Bonn. Somit erfüllt das Planvorhaben das Ziel 6.5-2 des LEP.
Ziel 6.5-3 - Beeinträchtigungsverbot
Im Rahmen der vorliegenden Verträglichkeitsprüfung wurde nachgewiesen, dass städtebauliche oder
versorgungsstrukturelle Auswirkungen in den umliegenden Zentralen Versorgungsbereichen der
Stadt Bonn, der Stadt Remagen und der Gemeinde Wachtberg nicht zu erwarten sind. Einschränkend
ist jedoch festzuhalten, dass eine Betriebsgefährdung des bestehenden Nahversorgers in Mehlem,
der jedoch nicht mehr den Anforderungen an einen modernen Markt entspricht, mit der Ansiedlung
des geplanten Lebensmitteldiscountmarktes (inkl. Bäckerei und Metzgerei) nicht auszuschließen ist.
Im Falle einer Betriebsaufgabe kann der neue Lebensmittelmarkt die Nahversorgung derSeite 40 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
in Bonn-Mehlem, Schlossallee m
38
ortsansässigen Bevölkerung übernehmen, sodass keine versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu
erwarten sind.
Grundsätze 6.5-4, 6.5-5 und 6.5-6
Die Grundsätze 6.5-4, 6.5-5 und 6.5-6 des LEP beziehen sich auf Vorhaben mit nicht-zentrenrelevan-
ten Kernsortimenten und sind daher für die vorliegende Planung nicht relevant.
Ziel 6.5-7 - Überplanung von vorhandenen Standorten
Der Planstandort ist dem Zentralen Versorgungsbereich des C-Zentrums Mehlem zugeordnet. Daher
findet das Ziel 6.5-7 hinsichtlich des Planvorhabens keine Anwendung.
6.5-8 Ziel - Einzelhandelsagglomerationen
Das Ziel ist auf das Vorhaben nicht anzuwenden, da es sich um ein Planvorhaben innerhalb
eines Zentralen Versorgungsbereiches handelt.
Grundsatz 6.5-9 - Regionale Einzelhandelskonzepte
Wie zuvor dargestellt, ist eine regionale Abstimmung für das Ansiedlungsvorhaben entsprechend
den Vorgaben des :rezk nicht zwingend notwendig.
Ziel 6.5-10 - „Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung“
Nach vorliegenden Informationen ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
vorgesehen. Da das Planvorhaben die Ziele 6.5-1 – 6.5-3 sowie 6.5-7 und 6.5-8 erfüllt, ist die Aufstel-
lung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans grundsätzlich zulässig.
Die Ausführungen haben deutlich gemacht, dass das Ansiedlungsvorhaben die Festlegungen
des LEP erfüllt, sofern sie für das Planvorhaben zur Anwendung kommen.Seite 41 von 180
Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmittelmarktes
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9 Abschließende Bewertung
Anlass für das vorliegende Verträglichkeitsgutachten ist die geplante Ansiedlung eines ALDI-Lebens-
mitteldiscounters (mit Bäckerei und Metzgerei) im Statistischen Bezirk Mehlem (Bezirk Bad Godes-
berg) der Bundesstadt Bonn. Der Planstandort, der innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches C-
Zentrum Mehlem gelegen ist, ist gemäß Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilbereich
Bonn / Rhein-Sieg als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Gemäß dem rechtsgültigen
Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn befindet sich der Planstandort in einem als Gemischte
Baufläche (M) bzw. Wohnbaufläche (W) definierten Bereich.
Eine zentrale Grundlage für das vorliegende Verträglichkeitsgutachten bildet eine Erhebung der pro-
jektrelevanten Einzelhandelsunternehmen (Anbieter in den Warengruppen Nahrungs- und Genuss-
mittel sowie Drogerie- und Parfümeriewaren) in den Zentralen Versorgungsbereichen des Untersu-
chungsgebietes; ergänzend hierzu wurde der Besatz außerhalb der Zentren ab einer Verkaufsfläche
von rd. 400 m² erhoben.
Aufbauend auf der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen kommt
das vorliegende Verträglichkeitsgutachten zu dem Ergebnis, dass negative Auswirkungen des Plan-
vorhabens auf die Zentren der Bundesstadt Bonn bzw. der Nachbarkommunen Remagen und Wacht-
berg und die übrige wohnungsnahe Versorgung auszuschließen sind. Einschränkend ist jedoch da-
rauf hinzuweisen, dass der bestehende EDEKA-Supermarkt im Zentralen Versorgungsbereich Meh-
lem durch die Ansiedlung des Planvorhabens in seinem Bestand gefährdet werden könnte, da dieser
insbesondere aufgrund der geringen Verkaufsfläche nicht mehr den Anforderungen an einen mo-
dernen Lebensmittelmarkt entspricht. Die Versorgung des Einzugsgebietes kann jedoch über den
neuen Markt sichergestellt werden, sodass keine versorgungsstrukturellen Auswirkungen im Einzugs-
gebiet zu erwarten sind.
Das Planvorhaben entspricht den im Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept dargestellten Hand-
lungsempfehlungen hinsichtlich der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung im C-Zentrum Mehlem;
dort wurde ein Ausbau der Nahversorgung empfohlen und zu diesem Zwecke der Planstandort in
den Zentralen Versorgungsbereich integriert. In Bezug auf die von der ursprünglich angedachten
Realisierung einer Vollsortimenters am Planstandort abweichenden Konzeptionierung wird darauf
hingewiesen, dass der geplante ALDI-Lebensmitteldiscountmarkt – auch mit Blick auf die Funktions-
einheit mit einer Bäckerei und einer Metzgerei – wesentliche Nahversorgungsfunktionen für das C-
Zentrum Mehlem übernehmen wird und aufgrund der Magnetfunktion auch Synergieeffekte für die
bestehenden Anbieter im Zentrum generieren kann. Davon wird auch der EDEKA-Markt in Teilen
profitieren können.
Die Vorgaben des Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Bonn / Rhein-Sieg / Ahrweiler
werden erfüllt. Das Vorhaben entspricht darüber hinaus den regional- und landesplanerischen Vor-
gaben (LEP NRW, Regionalplan).
Zur planungsrechtlichen Absicherung wird die Ausweisung eines Sondergebietes mit entsprechender
Begrenzung der Verkaufsfläche empfohlen.
CIMA Beratung + Management GmbH
Köln, 05. April 2022, aktualisiert am 01.07.2022Seite 42 von 180
Baumliste zu Fällantrag Schlossallee 5 Stand: 20.10.2019
Nr.
im
Plan
Be-
reich
St-
Anzahl
StU
(Summe) D Krone Klasse Dt. Name Bot. Name Bemerkungen
unter Schutz
der Baum-
schutzsatzung
stehend
Erhalt
bereits zur
Fällung
genehmigt
Fällantrag
1 1 1 0,77 8 Laubbaum Walnuss Juglans regia Gesamtbewertung 2, Lebenserwartung hoch - - -
2 1 1 2,05 15 Laubbaum Bergahorn Acer pseudoplatanus Gesamtbewertung 3, Lebenserwartung hoch X - X
3 1 1 1,15 3 Laubbaum Blutpflaume Prunus cerasifera 'Nigra' Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung gering X - X
4 1 1 0,58 2 Nadelbaum Stechfichte Picea pungens Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung gering - - -
5 1 1 0,96 5 Nadelbaum Stechfichte Picea pungens Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung gering - - -
6 1 1 0,59 7 Laubbaum Walnuss Juglans regia Gesamtbewertung 4, Lebenserwartung mittel - - -
7 1 1 0,59 7 Laubbaum Walnuss Juglans regia Gesamtbewertung 3, Lebenserwartung mittel - - -
8 1 1 1,38 9 Laubbaum Linde Tilia sp. Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung mittel X - X
9 1 1 1,10 8 Laubbaum Linde Tilia sp. Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung mittel X - X
10 1 1 1,66 14 Laubbaum Linde Tilia sp. Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung mittel X - X
11 1 1 2,55 18 Laubbaum Linde Tilia sp. Gesamtbewertung 5, Lebenserwartung mittel

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.