Umbau und Sanierung der ehemaligen Volkshochschule in der Wilhelmstraße 34 in einen Kindergarten und Kursräume für die Internationale Begegnungsstätte, sowie Umbau und Sanierung des ehemaligen Hausmeisterhauses in eine Großtagespflege

Beschlussvorlage
öffentlich
211208
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
Umbau und Sanierung der ehemaligen
Volkshochschule in der Wilhelmstraße 34 in einen
Kindergarten und Kursräume für die Internationale
Begegnungsstätte, sowie Umbau und Sanierung
des ehemaligen Hausmeisterhauses in eine
Großtagespflege
Beratungsfolge
Betriebsausschuss SGB 19.08.2021 Empfehlung
Rat 16.09.2021 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Eine fristgerechte Vorlage war aufgrund von umfangreichen
verwaltungsinternen Abstimmungen nicht möglich. Bei einer späteren
Beratung könnte die Entwurfsplanung dieses Jahr nicht mehr
fertiggestellt werden. Dies würde den Beginn der Ausführungsplanung
und damit verbunden den Baubeginn sowie die geplante Inbetriebnahme
um voraussichtlich drei Monate verzögern. Das Angebot an
Betreuungsplatz für Kinder in der Innenstadt ist allerding stark begrenzt
und neue Betreuungsplätze müssen schnellst möglich umgesetzt
werden.
Beschlussvorschlag
Der Vorplanung und Kostenschätzung für den Umbau und die Sanierung
der ehemaligen Volkshochschule in der Wilhelmstraße 34 in eine
viergruppige Kindertageseinrichtung und Kursräume für die
Internationale Begegnungsstätte, sowie der Umnutzung des ehemaligen
Hausmeisterhauses in eine Großtagespflege wird zugestimmt.
Begründung
Laut Grundsatzbeschluss vom 26.09.2019 (DS-Nr.: 1912388) soll die
ehemalige Volkshochschule in der Wilhelmstraße 34 in eine viergruppige
Kindertageseinrichtung und Büroräume umgebaut werden. Des Weiteren
soll im ehemaligen Hausmeisterhaus eine Großtagespflege entstehen.
Im Zuge der weiteren Planung wurde durch das Amt für Kinder, JugendSeite 1 von 13
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und Familie entschieden, im 2. Obergeschoss Kursräume für die
Internationale Begegnungsstätte vorzusehen.
Im Erd- und 1. Obergeschoss soll die Kindertageseinrichtung mit vier
Gruppenräumen und dazugehörigen Neben-, Differenzierungs-, Abstell-
und Sanitärräumen entstehen. Des Weiteren werden im Erdgeschoss die
Zentralküche, ein Leitungsbüro, ein Personalraum, ein Personal-WC, ein
Büro für den Hausmeister und ein behindertengerechtes WC
untergebracht. Im 1. Obergeschoß soll ein Mehrzweckraum mit
Geräteraum, ein Bistro (Speiseraum für die Kita) und ein weiteres
Personal-WC entstehen. Im 2. Obergeschoss sollen fünf Kursräume, ein
Werkraum, ein Leseraum, vier Büros, Besucher-WC´s, ein
behindertengerechtes WC/Personal-WC und eine Teeküche
untergebracht werden. Das Kellergeschoss wird zu Lager- und
Technikzwecken genutzt.
Zur Gesamtmaßnahme gehört auf selbigem Gelände auch der Umbau
und die Sanierung des ehemaligen Hausmeisterhauses in eine
Großtagespflege. Hier sollen zwei Spielräume, ein Ruheraum und ein
WC mit Wickelmöglichkeit realisiert werden.
Das Hauptgebäude steht unter Denkmalschutz. Die grundsätzliche
Raumanordnung wurde mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt
und durch diese freigegeben. Die weitere Planung und Ausführung
erfolgt in enger Abstimmung.
Im Zuge der Umbauarbeiten soll das Gebäude unter Berücksichtigung
der denkmalschutzrechtlichen Vorgaben energetisch ertüchtigt werden.
Es ist unter anderem geplant, die oberste Geschossdecke zu dämmen
und die Fenster denkmalgerecht zu ersetzen. Des Weiteren soll die
Kindertageseinrichtung eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
erhalten. Das Gebäude wird über Fernwärme der bonn-netz versorgt, die
gesamte Heizungsanlage wird erneuert. Welcher
Effizienzgebäudestandard im Einklang mit den denkmalrechtlichen
Belangen erreicht werden kann, konnte im Rahmen der Vorplanung nicht
abschließend geklärt werden. Vorbehaltlich der politischen Zustimmung
wird die energetische Sanierung in enger Abstimmung mit der Unteren
Denkmalbehörde in der Entwurfsplanung konkretisiert und weiterverfolgt.
Es wird angestrebt, einen möglichst hohen Effizienzgebäudestandard zu
erzielen.
Im Rahmen von Voruntersuchungen sind Schadstofffundstellen inner-
und außerhalb des Gebäudes bereits identifiziert. Auf Grundlage der
vorliegenden Untersuchungsergebnisse sind sämtliche Bauteile wie zum
Beispiel Böden, Decken, Fenster, haustechnische Elemente und der
Dachboden betroffen. Es ist geplant, die erforderlichen Maßnahmen zum
Rückbau der Schadstoffe vor Beginn der Umbauarbeiten durchzuführen.
Im verbauten Zustand geht keine Gefahr für die derzeitigen Nutzer aus.Seite 2 von 13
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Die Dachfläche wurde den Stadtwerken Bonn für die Installation und
Eignungsprüfung einer PV-Anlage angeboten (vgl. DS-Nr 1810516ff).
Die Dachfläche ist zur Aufnahme einer PV-Anlage geeignet, seitens der
Stadtwerke Bonn wurde eine Absichtserklärung abgegeben, die
Dachfläche mit einer PV-Anlage auszustatten. Aufgrund ihrer
Einsehbarkeit aus dem Straßenraum ist die Dachfläche für die
Installation einer PV-Anlage allerdings als denkmalfachlich kritisch
anzusehen. Daher soll in einem gemeinsamen Pilotprojekt mit den
Stadtwerken Bonn eine denkmalverträgliche Lösung gesucht werden.
Umsetzung und Finanzierung der Anlage erfolgt über die Stadtwerke
Bonn, ebenso wie die Abstimmung über Art und Umfang der Anlage,
sowie die Abstimmung über die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit
im Sinne des Denkmalschutzes.
Es werden Nisthilfen in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde
auf dem Gelände angebracht.
Auf der Liegenschaft ist umfangreicher Baum- und Gehölzbestand
vorhanden, der satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein
kann. Die Planung nimmt größtmögliche Rücksicht auf den Erhalt des
vorhandenen Baumbestandes. Dennoch lassen sich zur Umsetzung des
Vorhabens Baumfällungen voraussichtlich nicht vermeiden. Der
vorhandene Baumbestand wird kartiert und in einer Gründatenliste
zusammengestellt. Der Umfang der Fällungen wird auf das erforderliche
Mindestmaß beschränkt. Der satzungsgeschützte Baumbestand wird
ermittelt und in Relation zu Planung bewertet. Für alle Bäume im
Plangebiet, die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht
erhalten werden können, werden die erforderlichen Fällgenehmigungen
bei der dafür zuständigen Stelle beantragt. Wird die Rodung der
satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7
der Satzung verpflichtet Ersatzpflanzungen auf dem Gelände der
Liegenschaft vorzunehmen. Die konkrete Regelung über Anzahl,
Baumarten und Standorte werden im Zusammenhang mit der
Baugenehmigung getroffen. Während der gesamten Baumaßnahme
werden Maßnahmen zum Schutz des zu erhaltenden Baumbestandes
nach ZTV-Baumpflege 3.11 und DIN 18920 eingehalten.
Nach § 39 (5) Nr. 2 BNatSchG werden Abbruch-, Rodungs- und
Fällarbeiten ausschließlich außerhalb des allgemeinen Brutzeitraumes
der Vögel (d. h. außerhalb des Zeitraumes vom 01. März bis 30.
September) vorgenommen, um Konflikte mit Vogelbruten und
Verbotsbestände nach § 44 (1) BNatSchG zu vermeiden.
Bei Bedarf werden große Fensterscheiben effektiv gegen Vogelschlag
gesichert (www.vogelschlag-an-glas.de). Zudem werden bei der
Beleuchtung des Geländes generell insektenfreundliche Leuchtmittel
(z.B. Farbtemperatur Amber) mit staubdichter Abdeckung zum Schutz
von Insekten zu verwendet. Die Leuchten strahlen nicht über dieSeite 3 von 13
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Horizontale hinaus nach oben hin ab. Die Höhe und die Anzahl der
Leuchten, sowie die Leuchtintensität werden so gering wie möglich
gewählt. Als Maßnahme zum Artenschutz und zur Habitatverbesserung,
werden an geeigneten Standorten im Vorhabengebiet Nisthilfen für
Fledermäuse und Fassadenbrüter fachgerecht angebracht.
Fledermauskästen werden bauseitig bereits miteingeplant
Die Planung wurde mit der Behinderten-Gemeinschaft Bonn e. V.
abgestimmt. Die Zugänglichkeit aller Geschosse wird über einen neu zu
bauenden, außenliegenden Aufzug sichergestellt. Zusätzlich soll das
Erdgeschoss über eine Rampe erschlossen werden. Die
Kindertageseinrichtung und die Internationale Begegnungsstätte erhalten
jeweils eine behindertengerechte Toilette.
Wie das Hauptgebäude wird auch das ehemalige Hausmeisterhaus
kernsaniert. Es ist geplant, die Fenster- und Türen zu erneuern, die
gesamte Haustechnik auszutauschen, die Bausubstanz (Boden, Wände,
Dach) zu ertüchtigen, sowie energetische Maßnahmen vorzunehmen.
Aus verkehrsplanerischer Sicht ist es notwendig (in Ergänzung oder
anstelle der PKW-Stellplätze für Mitarbeitende) Stellplätze für Fahrräder
(möglichst überdacht) sowohl für Mitarbeitende wie auch für die
Kinder/Erwachsene einzuplanen. Für die Internationale
Begegnungsstätte im Obergeschossen sind ebenfalls Anlagen
nachzuweisen. Dies wird im Rahmen der Planung der Außenanlagen
konkretisiert.
Die Außenspielfläche wird auf dem Hof der Anlage realisiert. Bei der
Planung wird besonderes Augenmerk auf Barrierefreiheit und naturnahe
Gestaltung gelegt. Die Bepflanzung erfolgt mit standortgerechten
Gehölzen. Im Innenhof werden außerdem Stellplätze für das Personal
angeordnet. Die Zufahrt zu den Stellplätzen erfolgt über die
Kasernenstraße. Die Gestaltung der Außenanlagen wird ebenfalls mit
der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt.
Vor dem Hintergrund der Anpassung an den Klimawandel wird Wert auf
verschattete Aufenthaltsbereiche gelegt um Hitzebelastungen zu
mindern. Die Möglichkeit von Fassadenbegrünungen und
außenliegendem Sonnenschutz werden in enger Abstimmung mit der
Unteren Denkmalbehörde geprüft.
Die vorhandene Fläche des Gebäudes wird vollständig von der
Kindertageseinrichtung und der Internationalen Begegnungsstätte
beansprucht. Weitere Flächen zur Errichtung von Wohnungen sind nicht
vorhanden.
Bei der Kostengruppe 200 „Vorbereitende Arbeiten“ sind rund 132.000,-Seite 4 von 13
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€ für den Rückbau von Schadstoffen im Gebäude enthalten. Auch im
Außenbereich ist die Schwarzdecke und der Boden mit Schadstoffen
belastet und muss mit erhöhtem Aufwand fachgerecht entsorgt werden.
Hierfür sind 57.000,- € in der Kostengruppe 500 „Außenanlagen“
enthalten.
Bei der Voruntersuchung der Grundleitung im Außenbereich wurde
festgestellt, dass die Leitungen beschädigt und stark durchwurzelt sind.
Im Zuge der Umbauarbeiten ist es geplant, die Entwässerungsleitungen
im Außenbereich neu zu erstellen. Hierfür sind 178.000,- € in der
Kostengruppe 400 „Technische Gebäudeausrüstung“ enthalten.
Finanzierung
Die Gesamtkosten der Maßnahme belaufen sich auf 10.538.000 €.
Aufgrund des Umbaus im Bestand und des Denkmalschutzes, einer
innerstädtischen und beengten Baustelleneinrichtung, sowie der aktuell
prekären Situation am Rohstoffmarkt, wird ein Risikozuschlag in Höhe
von 25% und eine Baukostensteigerung von 5% pro Jahr berücksichtigt
werden.
Die Maßnahme wird wahrscheinlich durch den Landschaftsverband
Rheinland bezuschusst.
Die Finanzierung des weiteren Finanzbedarfs wird geprüft. Als weiter
Förderprogramme kommen die Bundesförderung für effiziente Gebäude
der KfW und ein Förderdarlehen der Programme „Kommunal Invest“ und
„Kommunal Invest Plus“ der NRW-Bank in Frage.
Auch wird die Finanzierung der RLT-Anlagen über das Programm
„Corona-gerechten stationären raumlufttechnischen Anlagen“ mit einer
maximalen Förderung von 500.000 € geprüft.
Der finanzielle Mehrbedarf wird in zukünftigen Wirtschaftsplänen
berücksichtigt.
Finanzielle Auswirkungen:
Produktgruppe Produktgruppenbezeichnung Produkt Produktbezeichnung
0.00 Innere Verwaltung 0.00.00 Gebäudemanagement Bonn
Investive Kosten der Maßnahme (Investitionskosten im Vermögensplan)
Auszahlungen Betrag Projektauftrag /
Sachkonto
Veranschlagt
im WPL
Davon noch
bereitzustellen Deckung
Kiga-Wilhelmstraße 819.000 604300 2021 319.000
1.969.000 604300 2022 1.969.000Seite 5 von 13
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4.125.000 604300 2023 4.125.000
2.875.000 604300 2024 2.875.000
750.000 604300 2025 750.000
Einzahlungen
Investiver Finanzsaldo 10.538.000 10.038.000
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich kalkulatorische Kosten (Folgekosten) X
Konsumtive Kosten der Maßnahme (Aufwandskosten in der Gewinn- und Verlustrechnung) X
Auszahlungen/Aufwendungen Betrag Projektauftrag /
Sachkonto
Veranschlagt
im WPL
Davon noch
bereitzustellen Deckung
Bauunterhaltung(1,2%) 126.456 604400
Betriebskosten (Strom,…) 64.906 600100
Abschreibungen(50Jahre) 131.725 650000
Zinsen(1,5%) 158.070 660000
Einzahlungen/Erträge 0
Haushaltsbelastung jährlich 481.157
Anlage/n
1 Baubeschreibung (öffentlich)
2 Folgekosten (öffentlich)
3 Grundriss EG (öffentlich)
4 Grundriss 1. OG (öffentlich)
5 Grundriss 2.OG (öffentlich)
6 Ansichten (öffentlich)Seite 6 von 13
BAUBESCHREIBUNG Anlage zu
Tagesordnungspunkt
BAUMAßNAHME Umbau der ehemaligen Volkshochschule in der Wilhelmstraße 34 in
einen Kindergarten und Kursräume für die Internationale
Begegnungsstätte, sowie Umbau des ehemaligen
Hausmeisterhauses in eine Großtagespflege.
PLANVERFASSER SGB 85-32, Stadt Bonn
RAUMPROGRAMM Umbau Erd- und 1. Obergeschoss in einen Kindergarten:
4 Gruppen nach dem Drei-Raum-Programm, Mehrzweckraum,
Geräteraum, Personalraum, Leitungsbüro, Zentralküche, Essraum,
Matschschleuse, Putzmittelraum, Hausmeisterbüro, WC-Anlagen
Umbau 2. Obergeschoss zur Nutzung für die Internationale
Begegnungsstätte:
5 Kursräume, ein Werkraum, ein Leseraum, 4 Büros, WC-Anlagen,
Teeküche, Stuhllager, Putzmittelraum
Umbau ehemaliges Hausmeisterhaus für eine Großtagespflege:
2 Spielräume, ein Ruheraum, WC mit Wickeleinheit
Umbau Kellergeschoss:
Technik und Lagerräume für Kindergarten und Internationale
Begegnungsstätte
NGF Nettogrundrissfläche
BGF Bruttogeschossfläche
Vergleich Baukostenindex
(Kostengruppe 300 + 400)
2.569 qm
3.074 qm
1.700 €/qm
Für Umbau und Modernisierung von Kindergärten weist die
Preisspanne laut Baukostenindex 2019 740,- €/qm bis 1.780,- €/qm
aus. Die Preissteigerung bis 2021 ist hier noch nicht berücksichtigt.
KOSTENSCHÄTZUNG
100 Grundstück 0,- Euro
200 Vorbereitende Maßnahmen 331.000,- Euro
300 Bauwerk - Baukonstruktion 3.712.000,- Euro
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 1.511.000,- Euro
500 Außenanlagen 500.000,- Euro
600 Ausstattung 373.000,- Euro
700 Baunebenkosten 1.228.000,- Euro
GSK Euro 7.655.000,- 7.655.000,- Euro
Bereitzustellende Mitte einschließlich
Risikozuschlag in Höhe von 25% und
Kostensteigerung von 5% p.a.:
Euro 10.538.000,-
KOSTENSTAND
Zeitpunkt der Ermittlung Monat/Jahr: Juni 2021Seite 7 von 13
KONSTRUKTIVES SYSTEM Massivbauweise, Bestand
DACHAUFBAU Steildach mit Dachziegeleindeckung,
PV-Anlage über Stadtwerke Bonn (vorbehaltlich
Genehmigungsfähigkeit)
FASSADENAUSBILDUNG Ausbesserung Putzfassade, Erneuerung Fenster in Abstimmung mit
Denkmalschutz
INNENAUSBAU Oberbodenbelag in Abstimmung mit der Denkmalbehörde,
beschichtet Innentüren
TECHNISCHER AUSBAU Neue Elektroinstallationen inkl. Beleuchtung gemäß
Kindergartenstandard. Wärmeerzeugung über Fernwärme
BESONDERE EINRICHTUNGEN Neue Einbauküchen, Wickelkombination für U3-Kinder; Essraum
AUßENANLAGEN Spielfläche und StellplätzeSeite 8 von 13
Städtisches Gebäudemanagement Bonn 12.08.2021
Folgelastenberechnung für Investitionsmaßnahmen
Maßnahme :
Anschrift:
NGF Nettogrundrissfläche 2.569 m² geplanter Baubeginn: 1/2022
BGF Bruttogeschossfläche 3.074 m² geplante Inbetriebnahme: 9/2024
Baukosten
100 Grundstück 0 €
200 Herrichten und Erschließen 331.000 €
300 Bauwerk - Baukonstruktion 3.712.000 €
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 1.511.000 €
500 Außenanlagen 500.000 €
600 Ausstattung 373.000 €
700 Baunebenkosten 1.228.000 €
Risikozuschlag ( 25 %) 1.914.000 €
Baukostensteigerung (5 % p.a.) 969.000 €
sonstige Kosten 0 €
Baukosten gesamt 10.538.000 €
Finanzierung
Eigenmittel - €
Öffentliche Mittel (Zuschüsse) - €
Kredite vom Kreditmarkt 10.538.000,00 €
Betriebskosten (jährlich) Neue Betriebskosten
Instandhaltungskosten 126.456 €
Strom 28.496 €
Gas / Fernwärme 12.911 €
Wasser 2.263 €
Reinigungskosten 21.236 €
Summe Betriebskosten (jährlich) 191.362 €
Haushaltsbelastung jährlich
Instandhaltungskosten 126.456 €
sonstige Betriebskosten 64.906 €
Abschreibungen 210.760 €
Zinsen (1,5 %) 158.070 €
Auflösung Sonderposten 0 €
Summe Haushaltsbelastung jährlich 560.192 €
Kiga - Wilhelmstr. Umbau
Wilhelmstr. 34Seite 9 von 13
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