Zielbeschluss über die Entwicklung eines gewerblich genutzten Quartiers nördlich der Immenburgstraße im Ortsteil Weststadt, Stadtbezirk Bonn

Beschlussvorlage
öffentlich
211198
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die Entwicklung eines
gewerblich genutzten Quartiers nördlich der
Immenburgstraße im Ortsteil Weststadt, Stadtbezirk
Bonn
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 24.08.2021 Anhörung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
26.08.2021 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 02.09.2021 Empfehlung
Rat 16.09.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Planungsziel, auf der im beigefügten Übersichtsplan (Anlage 1)
bezeichneten Fläche im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Weststadt, nördlich der
Immenburgstraße ein gewerbliches Quartier (Innovationsdreieck) zu
entwickeln, wird zugestimmt.
2. Die Schaffung von Planrecht wird in Form der Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6422-2 im Vollverfahren mit frühzeitiger Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
3. Der aufzustellende Bebauungsplan wird im Sinne der mehrfachen
Innenentwicklung entwickelt.
Begründung
Die QBW Quartier West GmbH (QBW, in Gründung), eine Projektgesellschaft
der Stadtwerke Bonn GmbH als Mehrheitsgesellschafterin und der Bauprojekt
ehem. Güterbahnhof Bonn GmbH Co. KG (KG), hat mit Schreiben vom
16.03.2021 den Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gestellt.
Die QBW beabsichtigt an der Immenburgstraße die Entwicklung eines
innovativen Quartiers vorwiegend mit gewerblichen und öffentlichen Nutzungen
sowie der Veranstaltungshalle „WEST-WERK“.
Plangebiet
Der Planbereich befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Weststadt nördlich
der Immenburgstraße und umfasst u.a. das Gelände des seit Ende 2011Seite 1 von 10
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leerstehenden und verfallenen ehemaligen Schlachthofs, das
Verrichtungsgelände der Straßenprostitution, unbefestigte Stellplatzflächen,
Brachflächen sowie Teilflächen der MVA und der Papiersortieranlage von
Remondis (unter Nutzung der RSAG/REK; Anlage 1). Das Plangebiet macht
aktuell einen städtebaulich ungeordneten und überwiegend vernachlässigten
Eindruck.
Bestehendes Planungsrecht
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Gebiet als
gewerbliche Baufläche sowie als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Da die
Flächen für den Eisenbahnbetrieb nicht mehr benötigt wurden, erfolgte für die
Bahnflächen im Bereich zw. Immenburgstraße und Am Dickobskreuz 2001 die
Freistellung von den Betriebszwecken der Bahn (Entwidmung). Für die
Aufstellung des Bebauungsplans muss der Flächennutzungsplan gem. der
geplanten Nutzung für das gesamte Plangebiet in „gewerbliche Baufläche“
geändert werden. Bebauungspläne liegen im Plangebiet nicht vor, d.h. aktuell
richtet sich die Beurteilung von Vorhaben nach § 34 BauGB. Für den Bereich
besteht ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan Nr. 7622-20 aus
dem Jahr 2001, der den Ausschluss von Einzelhandel in diesem Bereich sowie
die Sicherung und Entwicklung gewerblicher Nutzung und die Sicherung eines
Gleisanschlusses für die MVA vorsieht. Da die Entwicklungsabsicht der QBW
keinen Einzelhandel vorsieht, steht sie dem Aufstellungsbeschluss nicht
entgegen. Im Übrigen kann dieser Beschluss angesichts des seit seiner
Aufstellung vergangenen Zeitraums von 20 Jahren keine Funktion zur
Sicherung einer Bauleitplanung mehr erfüllen.
Vorhaben
Die QBW bzw. deren Gründungsgesellschafter haben zur Vorbereitung der
Bauleitplanung einen Rahmenplan für die Neuordnung des Bereichs der durch
die Entsorgungswirtschaft geprägten Liegenschaften zwischen Bahnfläche,
Immenburgstraße und Am Dickobskreuz insgesamt vorgelegt (Anlage 2). Die
Verwaltung hat zu dieser Rahmenplanung mit dem Titel „Innovationsdreieck“
bereits berichtet (201909). Die Rahmenplanung „Innovationsdreieck“ zeigt auf,
wie die bestehenden Liegenschaften, Nutzungen und baulichen Anlagen
flächeneffizient optimiert werden können. Die vorgesehene Neuordnung ist mit
den derzeitigen Nutzern und Eigentümern abgestimmt.
Folgende Maßnahmen sind im Innovationsdreieck geplant (Anlage 3):
1. Verlegung der Straßenprostitution (Verrichtungsgelände +
Anbahnungszone)
2. Optimierung Entsorgung und Sortierung Fa. REMONDIS
3. Neubau Papiersortieranlage der RSAG/REK
4. Verlagerung und Erweiterung des Wertstoffhofs bonnorange mit
zeitgemäßer Ablauforganisation und Gestaltung
5. Neubau Quartiersgarage / ParkhausSeite 2 von 10
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6. Neubau des Bauhofs Amt 66 – Büro, Werkstatt, Spezialfahrzeuge
(Teilverlagerung vom Lievelingsweg)
7. Optionen Rohstoffrückgewinnung auf dem MVA Gelände –
Methanolsynthese, Salzsäure- und Gipsproduktion, Input-Sortierung
u.a.
8. Entwicklung der Fläche des ehemaligen Schlachthofes und
Güterbahnhofs „Konzeptfläche“, für Büro, Dienstleistung, oder
Forschung und Entwicklung und Veranstaltungshalle „Westwerk“ sowie
Mobilitätsstation
9. Anbindung Haltepunkt Bonn-West mit einer Brücke für Fuß- und
Radverkehr (Maßnahme gemäß des Masterplans 1.0; die
Verantwortung für Planung und Bau ist noch zwischen Stadt und SWB
zu klären)
10. Errichtung eines Mobilitätshubs als mittel- bis langfristige Maßnahme
11. Ringstraße als Erschließung des Plangebietes von der
Immenburgstraße aus
12. Verbreiterung / Attraktivieren der Immenburgstraße für Fuß- und
Radverkehr gemäß Freianlagenwettbewerb Innovationsachse
Das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans ist dabei kleiner als das
Gebiet, für das die Rahmenplanung „Innovationsdreieck“ Aussagen trifft, da
lediglich für die Umsetzung der Maßnahmen Nr. 5, 8, und 10 –12 die
Notwendigkeit besteht, einen Bebauungsplan aufzustellen. Die Maßnahmen Nr.
1 (Verlagerung Verrichtungsgelände, Nr. 4 (Wertstoffhof bonnorange) und Nr. 6
(Bauhof Amt 66) sollen ggfs. bereits während des Aufstellungsverfahrens des
Bebauungsplans nach § 34 BauGB genehmigt werden. Für die Maßnahmen Nr.
2, 3, 7 und 9 sind Planfeststellungsverfahren erforderlich. Die Planung für die
Maßnahme Nr. 9 sollte bereits zeitlich parallel zur Aufstellung des
Bebauungsplan-Verfahrens erfolgen, da die Anbindung zu einer gesicherten
äußeren Erschließung, insbesondere im Hinblick auf die Realisierung
publikumsintensiver Nutzungen, wie z.B. das Vorhaben WEST-WERK,
erforderlich ist.
Insbesondere für die Maßnahmen „Verlegung der Straßenprostitution“,
„Wertstoffhof bonnorange“, „Neubau Bauhof Amt 66“ und „Anbindung
Haltepunkt Bonn-West mit einer Brücke für Fuß- und Radverkehr“ werden
weitere Beschlüsse durch die politischen Gremien der Bundesstadt gefasst
werden müssen. Gleichwohl soll die Umsetzung aller Maßnahmen abgestimmt
auf Grundlage der Rahmenplanung erfolgen. Die Umsetzung kann jedoch erst
dann begonnen werden, wenn für die QBW Planungssicherheit durch einen
verbindlichen Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan gegeben ist. Der
Satzungsbeschluss kann jedoch nur gefasst werden, wenn zu diesem Zeitpunkt
die Verlagerung der Straßenprostitution sichergestellt ist.
Die Gesamtkoordination und –steuerung der verschiedenen Plan- und
Umsetzungsverfahren übernimmt verantwortlich die QBW bzw. ein von ihr
beauftragter Projektsteuerer. Die Zeitplanung der QBW sieht dabei denSeite 3 von 10
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Satzungsbeschluss des Bebauungsplans für das 1. Quartal 2023 vor.
Hintergrund für diese Zeitvorgabe sind die Vorstellungen von WEST-WERK für
einen möglichst zeitnahen Betriebsbeginn sowie die Vorgaben eines möglichen
Ankermieters im Bereich der „Konzeptfläche“, der Anfang 2026 rd. 40.000 qm
BGF bezugsfertig benötigt.
Verkehr/weitere notwendige Grundlagen
Die Haupterschließung des sog. Innovationsdreiecks zwischen
Immenburgstraße, BAB 565 und Bahntrasse soll aufgrund der günstigen
Anbindung an das übergeordnete Straßennetz (B56 und BAB 565) über die
Karlstraße erfolgen. Das Büro VSU GmbH - Beratende Ingenieure für Verkehr,
Städtebau, Umweltschutz, Herzogenrath erarbeitet aktuell eine
verkehrstechnische Leistungsfähigkeitsuntersuchung sowie ein standort- und
nutzungsspezifisches Mobilitätskonzept für das Plangebiet.
Gleichzeitig erfolgt aktuell die Erarbeitung des übergeordneten
Verkehrskonzepts Weststadt. Beide Untersuchungen sollen dem Ausschuss für
Mobilität und Verkehr in seiner Sitzung voraussichtlich am 30.09.2021 zur
Beratung vorgelegt werden.
Die innere Erschließung mit Straßen- sowie Kanalanlagen werden über einen
Erschließungsvertrag als städtische Anlagen hergestellt. Dies beinhaltet auch
eine erweiterte Starkregenbetrachtung nach Vorgaben des Tiefbauamtes.
Weiterhin sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens insbesondere die
Immissionssituation und die Bodenbelastung gutachterlich zu untersuchen.
Mehrfache Innenentwicklung
Nach dem Leitbild der mehrfachen Innenentwicklung soll eine bauliche
Verdichtung einhergehen unter anderem mit Maßnahmen zur Reduzierung des
motorisierten Individualverkehrs (siehe oben) sowie einer Freiraum- und
Gebäudegestaltung, die den Belangen der Klimaanpassung und Resilienz und
einer nachhatligen Freiflächenentwicklung unter Berücksichtigung eines
sensbilen Umgangs mit Wasser und Stadtnatur Rechnung trägt. Mit der vierten
Dimension der mehrfachen Innenentwicklung soll die Klimaneutralität des
Quartiers – vor dem Hintergrund der Beschlusslage in Bonn – als Planungsziel
adressiert werden. Dazu ist ein Energiekonzept für das Gesamtareal zu
erstellen. Die Umsetzung dieser und weiterer Maßgaben zur mehrfachen
Innenentwicklung im Sinne eines nachhaltigen Umgangs mit Baugrund soll im
weiteren Verfahren sichergestellt werden.
Verfahrensvorschlag
Für eine Umsetzung des Rahmenplans ist die Aufstellung eines
Bebauungsplans für den südlichen, von der Erschließungsschleife an der
Immenburgstraße erschlossenen Bereich erforderlich. Auf Grund der zu
erwartenden hohen Besucherverkehre des WESTWERK ist die Erschließung
zu sichern und die Erschließungsstraße zu planen. Um die städtebauliche
Ordnung hier zu sichern, besteht ein Planerfordernis zur Aufstellung eines
Bebauungsplanes. Teilbereiche an der Immenburgstraße können vorab nach §
34 BauGB zugelassen werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Aufgrund
der Vielzahl von Bauherren soll – abweichend von der Mitteilungsvorlage
201909 - die Aufstellung des Bebauungsplans als Angebotsbebauungsplan im
Vollverfahren, d.h. mit Umweltbericht und einer Eingriffs-/Ausgleichsregelung,Seite 4 von 10
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mit begleitenden städtebaulichen Verträgen erfolgen. Die Erschließung wird
ebenfalls vor Satzungsbeschluss über einen städtebaulichen Vertrag geregelt.
Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren angepasst werden.
Die Antragstellerin QBW übernimmt alle in dem Zusammenhang mit dem
Planverfahren anfallenden Kosten.
Einschätzung des Vorhabens
Die komplexe Entwicklung des „Innovationsdreiecks“, die Neuordnung dieses
städtebaulich vernachlässigten Bereichs sowie die besonderen Ansiedlungen
(WESTWERK, Wertstoffhof bonnorange, Bauhof Amt 66, Ankermieter) sind im
besonderen Interesse der Stadt Bonn. Dabei ist zudem hervorzuheben, dass es
der QBW bzw. der SWB bereits gelungen ist, die notwendigen grundsätzlichen
Vereinbarungen mit den wesentlichen Akteuren im Quartier abzuschließen. Die
vorliegenden umfangreichen Vorleistungen, Untersuchungen und Planungen
lassen erwarten, dass der Standort unter Federführung der QBW zu einem
attraktiven, nachhaltigen und innovativen Baustein der Stadtentwicklung
werden kann.
Quantität:
Durch die Entwicklung werden in zentraler Lage umfangreiche neue
Gewerbeflächen geschaffen: Flächen für einen Ankernutzer, der
möglicherweise auch schon zeitnah akquiriert werden kann; ein Wertstoffhof
von bonnorange für die Bonner Bürgerinnen und Bürger; ein Bauhof von Amt
66 sowie die Veranstaltungshalle WEST-WERK.
Modellcharakter:
Modernisierung und Stärkung des Standortes der Bonner Entsorgungs- und
Recyclingwirtschaft, urbane Ergänzung und Attraktivieren eines
innerstädtischen Bausteins der Stadtentwicklung unter Berücksichtigung des
Masterplans Innere Stadt (Achse Immenburgstraße als Teil des Leitmotivs
"Bonner Promenaden"), modellhaftes Mobilitätskonzept unter Integration der
Innovationsachse mit der geplanten Brücke über die DB-Gleise zum Haltepunkt
Bonn West.
Fördermittel und Befristungen:
Es sollen Fördermittel für die Planung und Realisierung der Fuß- und
Radverkehrsbrücke über die DB-Gleise beantragt werden.
Bedeutung für das Quartier/den Stadtbezirk/Gesamtstadt:
Aufwertung eines vernachlässigten innerstädtischen Areals, das von der Stadt
an die SWB veräußert werden wird und dadurch einer Entwicklung zugeführt
wird. Verbesserung der Situation der Straßenprostitution, Schaffung
umfangreicher Gewerbeflächen, Realisierung einer Veranstaltungshalle für
Popmusik als neuer Baustein der Bonner Kulturszene, Verbesserung der
innerstädtischen Rad- und Fußwegebeziehungen.
Kosten für die Stadt Bonn:
Kosten für das neue, verlagerte Verrichtungsgelände und Erträge über die
Veräußerung des Schlachthofgeländes.
Prioritätensetzung:Seite 5 von 10
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Die erhebliche Anzahl von parallellaufenden Verfahren und Projekten mit einer
unterschiedlichen Bedeutung für die Gesamtstadt erfordern eine
Prioritätensetzung. Das hier beschriebene Vorhaben hat aus gesamtstädtischer
Sicht eine besondere Bedeutung und wird daher mit hoher Priorität eingestuft.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Rahmenplan (öffentlich)
3 Nutzungs- und Neuordnungskonzept (öffentlich)Seite 6 von 10
Bebauungsplan Nr.. 66442222--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Weststadt
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1166..0077..22002211
110000 mSeite 7 von 10
Quartier.BonnWest GmbH
Geltungsbereich BebauungsplanSeite 8 von 10
NEUORDNUNGS-/NUTZUNGSKONZEPT
1. Verlegung der Straßenprostitution
(Verrichtungsgelände) - betreut und sicher
2. Optimierung Remondis
3. Verlegung, Neubau und Modernisierung
Papiersortieranlage der RSAG/REK
4. Verlagerung und Erweiterung des
Wertstoffhofs bonnorange mit zeitgemäßer
Ablauforganisation und Gestaltung
5. Quartiersparkhaus, E-Autos, Carsharing
6. Teilverlagerung und Neubau des Bauhofs Amt
66 - Büro, Werkstatt, Spezialfahrzeuge
7. Optionen Rohstoffrückgewinnung auf dem
MVA Gelände - Methanolsynthese, Salzsäure-
und Gipsproduktion, Input-Sortierung u.a.
8. Konzeptfläche mit Westwerk
(Veranstaltungshalle), Büronutzung für
Ankermieter, Mobilitätsstation
9. Brücke über die DB-Gleise
10. Mobilitätsstation(HUB)/Fahrradparkhaus,
Innovationsachse
stufenweise Realisierung ab Ratsbeschluss 2021
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ERSCHLIESSUNG/MOBILITÄT
• Ringerschließung Konzeptfläche
• optimierte Grundstückszufahrten
Immenburgstraße/Am Dickobskreuz
• Attraktivierung der Immenburgstraße für Fuß-
und Radverkehr gemäß
Freianlagenwettbewerb Innovationsachse
• Anbindung Haltepunkt Bonn-West für Fuß- und
Radverkehr
• potenzielle Anbindung Immenburgstraße an
Campus Endenich für Fuß- und Radverkehr
• Minimierung Stellplatzangebot für
Neuansiedelungen
• Mobilitätsstation
• Reduzierung MIV duch alternative
Mobilitätsangebote (Jobtickets, Jobbikes,
Sharing)
• Etablierung verkehrsarmer Nutzungen
• Optimierung Busverkehr
• Fahrradparkhaus am Haltepunkt
• dezentrale (überdachte) Fahrradstellplätze im
GebietSeite 10 von 10