Zielbeschluss über die Entwicklung eines gemischt genutzten Quartiers zwischen Kölnstraße und Schlesienstraße im Ortsteil Buschdorf, Stadtbezirk Bonn

Beschlussvorlage
öffentlich
211142
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die Entwicklung eines gemischt
genutzten Quartiers zwischen Kölnstraße und
Schlesienstraße im Ortsteil Buschdorf, Stadtbezirk
Bonn
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 02.11.2021 Anhörung
Ausschuss für Europa, Internationales,
Wissenschaft, Wirtschaft und Arbeit
09.11.2021 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.11.2021 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
25.11.2021 Anhörung
Rat 09.12.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Planungsziel, auf den privaten Flächen gemäß Übersichtsplan
Anlage 1 ein Wohnquartier zu errichten, wird zugestimmt. Dem Antrag der
Concept-3 GmbH auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens wird
damit entsprochen.
2. Dem Planungsziel auf den städtischen Flächen gemäß Übersichtsplan
Anlage 1 ein gemischt genutztes Quartier zu errichten, wird zugestimmt.
3. Der aufzustellende Bebauungsplan wird im Sinne der mehrfachen
Innenentwicklung entwickelt.
4. Die Schaffung von Planrecht wird in Form der Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6324-2 durchgeführt.
5. Zur Sicherung einer qualitätsvollen und integrierten Gesamtentwicklung
ist ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren nach den Vorgaben der
RPW (Richtlinie für Planungswettbewerbe) mit den betroffenen
Grundstückseigentümern abzustimmen und durchzuführen.
Vertreter*innen der politischen Gremien sind in das Verfahren mit
einzubeziehen. Auf dieser Grundlage wird der Beschluss zur frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung vorbereitet.
Begründung
Am 06.07.2020 reichte die Concept-3-GmbH einen Antrag zur Aufstellung einesSeite 1 von 9
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Bebauungsplans für den Bereich an der Kölnstraße, Flurstücke 1540 und 1541,
Flur 4, Gemarkung Buschdorf, bei der Stadt Bonn ein. Die Antragsstellerin ist
über die genannten Grundstücke verfügungsberechtigt und sieht die Planung
und Realisierung eines Wohnquartiers vor. Mit dem Ziel der Erarbeitung eines
städtebaulich integrierten Gesamtkonzepts soll auch die südöstlich
angrenzende städtische Fläche einer Entwicklung und städtebaulichen
Aufwertung zugeführt werden.
Der Planbereich befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, entlang
der Kölnstraße und umfasst folgende Teilbereiche:
● ● ● A. unbebaute Fläche (privat, ca. 3,5 Hektar)
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist die Teilfläche als Grünfläche mit
Zweckbestimmung Sportplatz innerhalb des Landschaftsschutzgebietes
dargestellt. Verbindliches Planungsrecht besteht für den Bereich nicht. Die
Fläche ist dem Außenbereich gemäß §35 Baugesetzbuch zuzuordnen. Weiter
unterliegt die Fläche zunächst befristet bis 2027 dem Landschaftsschutz
(Landschaftsschutzverordnung der Bezirksregierung Köln 2007). Rechtskräftige
Landschaftspläne liegen nicht vor. Das Integrierte Freiraumsystem der
Bundesstadt (IFS 2012) trifft für den Bereich zwischen Kölnstraße,
Schlesienstraße, KBE-Trasse und Otto-Hahn-Straße den Planungshinweis
„bauliche Nutzung: Gewerbe”. Jedoch soll eine Verbindung zwischen dem
ökologisch wertvollen Bahndamm der KBE-Trasse und den nordöstlich der
Kölnstraße gelegenen Freiflächen den Artenaustausch ermöglichen.
● ● ● B. gewerblich genutzte Fläche "Godau-Gelände" (städtisch, ca.
3,5 Hektar)
Im Flächennutzungsplan ist der Teilbereich als Grünfläche dargestellt. Die
Fläche liegt weiterhin im Geltungsbereich des Bebauungsplans 7425-9,
der im Wesentlichen zum Ausbau der Schlesienstraße bis zur Kölnstraße
aufgestellt wurde. Das nördlich der Schlesienstraße liegende Gelände der
Autoverwertung wird im Bebauungsplan nachrichtlich als „Außenbereich“
bezeichnet. Die baurechtlichen Festlegungen seien dort in einem noch
aufzustellenden Bebauungsplan zu regeln. Dieses Planungsrecht wurde
jedoch bisher nicht geschaffen. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung wurde
der Bereich bereits durch eine Anlage zur Autoverwertung genutzt.
Der gesamte Planbereich ist im aktuellen Regionalplan für den
Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg bereits als
Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.
Das Gebiet grenzt südwestlich an das Quartier "Im Apfelgarten"
(Bebauungsplan Nr. 7425-24). Bis 2020 wurden dort auf 4 ha Plangebiet durch
die Vorhabenträgerin Montana Wohnungsbau GmbH insgesamt 88 Doppel-
und Reihenhäuser, fünf Mehrfamilienhäuser und eine Kindertagesstätte
realisiert.
Im Norden grenzt der Bereich an das Plangebiet des Bebauungsplanes 6325-1
"Otto-Hahn-Str./Kölnstraße" Hier wurde am 07.03.2017 ein Zielbeschluss für
eine wohnbauliche Nutzung sowie einen großflächigen Einzelhandelsstandort
gefasst (vgl. 1710517EB7). Die städtebauliche, räumliche Entwicklung der
Gebiete wird, insbesondere mit Blick auf die verkehrliche Erschließung,
aufeinander abgestimmt werden. Aufgrund des fortgeschrittenen Verfahrens-
und Untersuchungsstandes ist eine verfahrenstechnische Verknüpfung jedoch
nicht vorgesehen.Seite 2 von 9
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Planungsziel/ Vorhaben
Teilbereich A (privat)
Geplant ist die Schaffung eines durchmischten Wohnquartiers mit einem hohen
Anteil an Geschosswohnungsbau. Die Concept-3 GmbH (Vorhabenträgerin)
beabsichtigt mindestens 66% der Bruttogeschossfläche mit Mitteln der
öffentlichen Wohnraumförderung zu errichten. Das wohnbauliche Potenzial wird
derzeit auf mehr als 200 Wohneinheiten geschätzt.
Weiterhin soll mit dem Bebauungsplan das Ziel der mehrfachen
Innenentwicklung verfolgt werden. Neben der Aufwertung der bestehenden
Situation mit Nutzungsintensivierung und -mischung wird Wert auf die
Schaffung von hochwertigen Freiflächen bei gleichzeitiger Reduzierung des
motorisierten Individualverkehrs gelegt. Damit wird ein Beitrag zur nachhaltigen
Stadtentwicklung geleistet. Die im IFS geplante Verbindung zur Grünfläche
nördlich der Kölnstraße soll in Abstimmung mit den Festsetzungen aus dem
Bebauungsplan 7425-24 "Im Apfelgarten" im Verfahren beachtet und
aufgegriffen werden.
Es ist geplant, die erforderlichen PkW-Stellplätze in einer Quartiersgarage
(Hochgarage) unterzubringen und ein Mobilitätskonzept zu erarbeiten. Die
Erschließung der Fläche wird über das benachbarte städtische Grundstück an
der Schlesienstraße sowie das benachbarte Grundstück an der Otto-Hahn-
Straße gesichert (DS 211079). Aus diesem Grund ist im Rahmen eines
Verkehrsgutachtens auch der entstehende Mehrverkehr des benachbarten
Vorhabens zu berücksichtigen. Eine Erschließung über die Kölnstraße ist nicht
möglich.
Teilbereich B (städtisch)
Auf dem derzeit gewerblich genutzten Gelände wird eine Nutzungsmischung
(Gewerbe/Wohnen) angestrebt. Überwiegend wohnungsnah verträgliche
gewerbliche Nutzungen sollen berücksichtigt werden. Die am Standort
verträglichen Nutzungen sind im weiteren Verfahrensverlauf zu prüfen und zu
konkretisieren, da Einschränkungen wegen Altablagerungen und Altstandorten
bestehen. Auch die weiteren Planungen zur Stadtbahnverlängerung Buschdorf
werden berücksichtigt und das Tiefbauamt am Verfahren beteiligt. Die
Empfehlung einer städtebaulich gut integrierten Lösung wird Aufgabe im
Rahmen des Qualifizierungsverfahrens (siehe nächster Abschnitt) sein. 50 %
der wohnbaulich genutzten Bruttogeschossfläche sollen mit Mitteln der
öffentlichen Wohnraumförderung errichtet werden. Die Nachfrage nach
Gewerbeflächen ist ungebrochen und die Stadt verfügt seit Anfang 2020, als
die letzten Grundstücke im Gewerbegebiet Bonn-West vermarktet wurden, über
keine städtischen Gewerbeflächen. Damit linksrheinisch wieder Grundstücke
zur gewerblichen Nutzung angeboten werden können, wird daher angestrebt,
dass die Fläche überwiegend einer wohnverträglichen gewerblichen Nutzung
zugeführt wird.
Verfahrensvorschlag
In Abstimmung zwischen der Antragstellerin und der Stadt Bonn wird zunächst
ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren nach RPW in Abstimmung mit der
Architektenkammer NRW durchgeführt. Der Wettbewerb soll als halboffenes
und zweistufiges Verfahren ausgelobt werden. Vertreter*innen der politischen
Gremien werden am Verfahren beteiligt. Die konkrete Ausgestaltung desSeite 3 von 9
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Qualifizierungsverfahrens wird mit dem Städtebau- und Gestaltungsbeirat der
Bundesstadt Bonn abgestimmt.
Ziel des Wettbewerbs ist die städtebauliche Konkretisierung und integrierte
Entwicklung der einzelnen Flächenpotenziale in den Teilräumen sowie die
Ermittlung der städtebaulich angemessenen Dichte und der Freiraumstruktur.
Es soll die Einbindung der Flächen in die räumliche Struktur Buschdorfs mit
Verknüpfung der übergeordneten Belange von Freiraumstruktur, Mobilität und
Versorgung, insbesondere unter Berücksichtigung der südlich angrenzenden
Fläche am Petrusacker (derzeit Friedhofserweiterungsfläche Nordfriedhof),
berücksichtigt werden. Die dem Wettbewerb zugrunde zu legende
Aufgabenstellung wird der Politik zur Beschlussfassung vorgelegt werden.
Das Ergebnis des Planungswettbewerbes bildet anschließend die Grundlage
für die weitere Bauleitplanung. Die Verfahrensart und die Grenzen des
Bebauungsplans werden zu einem späteren Zeitpunkt konkretisiert.
Am 04.07.2019 hat sich der Rat der Stadt Bonn dem Bürgerantrag „Resolution
zur Ausrufung des Klimanotstandes unterstützen“ angeschlossen (DS-Nr.
1911216). Dementsprechend sollen im Verfahren vorbildliche Lösungsansätze
für eine klimagerechte Quartiersentwicklung erarbeitet werden. Zum einen
betrifft dies die Handlungsfelder Energieversorgung, Gebäudebewirtschaftung,
Verkehr, zum anderen erfordern die Folgewirkungen des Klimawandels die
Entwicklung von Anpassungsstrategien an Extremwetterlagen wie Hitze und
Starkregen und ein nachhaltiges Regenwassermanagement.
Einschätzung des Vorhabens
Relevanz des Vorhabens
Da im Stadtgebiet insgesamt ein Bedarf an Wohnraum besteht und der
Bonner Wohnungsmarkt insbesondere im preisgünstigen Segment von
einem Mangel an Wohnraum bei gleichzeitig steigender Nachfrage
gekennzeichnet ist, kann den Zielvorstellungen des Vorhabenträgers aus
städtebaulicher Sicht gefolgt werden. Zudem ist in Bonn aufgrund des
fortschreitenden demographischen Wandels mit einer starken Zunahme
von 1- und 2-Personen-Haushalten mit über 60-Jährigen zu rechnen. Laut
dem in Buschdorf durchgeführten Quartiersentwicklungsverfahren
(Förderprogramm: Altengerechte Quartiere NRW) besteht eine hohe
Identifikation der Bewohnerinnen und Bewohner mit dem Ortsteil. Ein
Großteil wünscht sich auch im Alter weiterhin in Buschdorf verbleiben zu
können. Es besteht daher ein hoher Bedarf an kleineren, barrierefreien
Wohnungen. Aufgrund der hohen Anzahl der realisierbaren
Wohneinheiten hat das Vorhaben eine hohe Bedeutung auf der Quartiers-
und Ortsteilebene.
Städtisches Interesse
Mit einer geplanten Zahl von mehr als 200 Wohneinheiten fällt das
Vorhaben unter die Regularien des Bonner Baulandbeschlusses (DS-Nr.
1613742EB5, modifiziert durch 1811574EB5 und 201298-04 AA). Daher
sind mind. 50% der Wohnungen als geförderter Wohnungsbau zu
realisieren. Davon sind 30 % nach Förderweg A und 20 % nach
Förderweg B zu errichten. Ebenso sind vom Vorhabenträger Folgekosten
für die Errichtung von Kitaplätzen zu übernehmen, soweit diese demSeite 4 von 9
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Vorhaben zuzurechnen und sie nach § 11 Abs. 2 BauGB angemessen
sind. Zum Nachweis der Angemessenheit sind im weiteren Verfahren eine
vorläufige und eine verbindliche Angemessenheitsprüfung durchzuführen.
Mit einem Anteil von 66 % der wohnbaulichen Bruttogeschossfläche für
geförderten Wohnraum in Teilbereich A (privat) und 50 % der
wohnbaulich genutzten Flächen in Teilbereich B (städtisch) wird diesen
Maßgaben entsprochen (siehe Planungsziel/Vorhaben).
Infrastruktur
Wie sich das Vorhaben auf den Bedarf für soziale, kulturelle und sonstige
Infrastruktur auswirkt, ist im weiteren Verfahren zu prüfen und
konkretisieren. Es ist absehbar, dass eine Kindertageseinrichtung
vorzuhalten ist. Die entwässerungstechnische Erschließung erfolgt nach
Vorgaben und in Abstimmung mit dem Tiefbauamt.
Umwelt, Natur- und Artenschutz
Zur Realisierung der Planung sollen die planungsrechtlichen Grundlagen
durch die Aufstellung eines Bebauungsplans im Vollverfahren (gem. § 2
(4) BauGB) mit Umweltprüfung / Umweltbericht erstellt werden. Hierzu ist
im weiteren Verfahren eine Umweltprüfung mit Landschaftspflegerischem
Fachbeitrag zur Abhandlung der Eingriffsregelung durchzuführen. Die
voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen werden ermittelt und
in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet.
In Teilbereich A erstreckt sich auf dem als Mülldeponie in den 1970er
Jahren verfüllten Bereich der ehemaligen Kiesgrube eine extensive
Brachfläche, die der natürlichen Sukzession überlassen wurde. Die
Fläche liegt derzeit im planerischen Außenbereich gemäß §35 BauGB
und im Geltungsbereich der ordnungsbehördlichen Verordnung über die
Landschaftsschutzgebiete in der Bundesstadt Bonn (VO LSG Bonn 2007)
und ist als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Die Aufhebung des
Landschaftsschutzes kann ausschließlich durch die Höhere
Naturschutzbehörde erfolgen, sodass die Auflösung frühzeitig in die
Wege geleitet werden muss. Natura-2000-, Naturschutzgebiete sowie
gesetzlich geschützte oder besonders schutzwürdige Biotope sind von
der Aufstellung des B-Plan nicht direkt betroffen.
Für den Bereich der Deponiefläche liegen Erkenntnisse über das
Vorkommen der Zauneidechse vor. Im weiteren Verfahren sind zur
Einschätzung der artenschutzrechtlichen Belange entsprechende
Gutachten (ASP I und in Abhängigkeit der Untersuchungsergebnisse
hierauf aufbauend ASP II) zu erarbeiten. Der gesamte Planbereich liegt in
der Gebietskulisse des Artenschutzkonzepts Bonn Nord-West.
Entlang des Teilbereichs B befindet sich an der Kölnstraße eine
gesetzlich geschützte einfache lückenhafte Lindenallee. Ebenso ist die
Schlesienstraße von einer Allee gesäumt. Die gesetzlich geschützten und
das Stadtbild prägenden Alleebäume sollen in die Planung einbezogen
und erhalten werden.
Annähernd das gesamte Plangebiet ist von Altablagerungen betroffen.
Hierbei handelt es sich um ehemalige Kiesgruben, die mit verschiedenen
Materialien wieder verfüllt wurden. Stellenweise liegenSeite 5 von 9
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Ablagerungsmächtigkeiten von 25 m vor. Im weiteren Verfahren sind
gutachterliche Untersuchungen nötig, die die möglichen Einwirkungen der
Altablagerungen beurteilt und auf deren Grundlage die Auswirkungen auf
mögliche Nachfolgenutzungen und die erforderlichen Schutz-,
Sicherungs- und Ausführungsmaßnahmen festgelegt werden. Zu
betrachten sind die Themen: Standfestigkeit/Baugrund, gesundes
Arbeiten und Wohnen, Deponiegasentwicklung, Entsorgungskosten für
anfallenden Erdaushub. Es ist absehbar, dass eine Versickerung von
gesammelten Niederschlagswasser im Plangebiet aufgrund der
Altlastensituation nicht möglich sein wird.
Städtebauliche Lösungen und Schutzmaßnahmen vor Lärmbelastungen
durch motorisierten Verkehr sind vorzusehen, um hier gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse sicherzustellen. Erforderliche Gutachten werden
im Bebauungsplanverfahrens erstellt.
Klimaschutz / Klimaanpassung
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden,
sich kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und
Vulnerabilitäten im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren.
Diese Zielsetzungen wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu
Klimaschutz und Klimaanpassung (DS190114), welches sich als Teil der
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat
beschlossen. Vor diesem Hintergrund werden Anforderungen und
Maßgaben zu Klimaschutz (z.B. Energieeffizienzstandard,
Energieversorgung, solarenergetische Optimierung) und Klimaanpassung
(z.B. Optimierung der Durchlüftung, Gebäudebegrünung) formuliert, die
im weitern Verfahren zu berücksichtigen sind. Des Weiteren wird bei
Beschlussfassung über die Solarverpflichtung im Neubau (DS 210919)
die Verpflichtung zur Nutzung von Solarenergie Anwendung finden.
Ersteinschätzung der stadtklimatischen Situation
Die Fläche ist weder Teil einer Kaltluftleitbahn noch eines
Kaltluftentstehungsgebietes. Die Planungshinweiskarte weist für das
Areal eine mittlere bioklimatische Bedeutung aus. Eine
klimawandelangepasste Entwicklung der Fläche ist verträglich möglich.
Im Jahr 2015 wurde bereits eine Simulation der klimatischen
Auswirkungen von möglichen Baumaßnahmen in einem größeren
Bereich zwischen Otto-Hahn-Straße, Kölnstraße und dem Nordfriedhof
durchgeführt. Diese Simulation erfolgte in einem sehr frühen
konzeptionellen Stadium. Das Gutachten formuliert jedoch bereits erste
Empfehlungen, um die Auswirkungen möglicher Baumaßnahmen auf das
lokale Klima zu minimieren (u.a. starke Durchgrünung, geringer
Versiegelungsgrad, Optimierung der Durchlüftung). Die nunmehr
konkreten Planungen sind im Zuge des Bebauungsplanverfahrens auch
vor dem Hintergrund der aktuellen Stadtklimaanalyse erneut gutachterlich
zu betrachten.
Eine Überflutungsbetrachtung für das Plangebiet nach Vorgaben des
Tiefbauamtes wird im weiteren Verfahren vorgenommen.Seite 6 von 9
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Kosten für die Stadt Bonn
Durch die Integration des städtischen Grundstücks im Verfahren werden
Planungskosten anfallen, die im Rahmen einer Kooperationsvereinbarung
zwischen Vorhabenträgerin und Stadt Bonn anteilig finanziert werden
müssen. Der Umfang und die Notwendigkeit auszulösender Kosten steht
in Abhängigkeit zum weiteren Verfahrensverlauf (siehe
Verfahrensvorschlag). Kosten der Baureifmachung städtischer
Grundstücke sind im weiteren Verfahren möglichen Erträgen durch
Grundstücksvermarktungen gegenüberzustellen
Fördermittel und Befristungen
Zu diesem Zeitpunkt sind keine Voraussetzungen erkennbar, die die
Inanspruchnahme von Fördermitteln seitens der Stadt erlauben.
Priorität
Die erhebliche Anzahl parallel laufender Verfahren und Projekte mit einer
unterschiedlichen Bedeutung für die Gesamtstadt erfordert eine
Prioritätensetzung. Das beabsichtigte Vorhaben ist aufgrund der hohen
Anzahl von neu entstehenden Wohneinheiten, der Berücksichtigung der
Einrichtung einer Kindertagesstätte und der Chance der Definition einer
beispielgebenden städtebaulichen Konzeption des Areals an der
Kölnstraße mit hoher Priorität zu behandeln.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Linienverlängerung 61-63 Buschdorf (öffentlich)Seite 7 von 9
Bebauungsplan Nr.. 66332244--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
Maßstab 11:: 55000000 Datum:: 3300..0088..22002211
115500 m 330000 mSeite 8 von 9
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H
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Variante A
Linie 61
Kopenhagener Str .
Gewerbepark Buschdorf
Otto-Hahn-Str.
Friedlandstr.
Buschdorf
Allensteiner Str .
Linie 61
Linie 63
Linie 61
Linie 63
Trassenvarianten
Linien 61 und 63 in
Buschdorf
Variante B
Neue Endhaltestelle Linie 61:
Tannenbusch Mitte
Variante C
17.10.2014 Stadt Bonn 61-3/Smy
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Neue
Endhaltestelle
Linie 63Seite 9 von 9