Bebauungsplan Nr. 6224-3 "Im Rosenfeld" in Bonn-Buschdorf - weitere Vorgehensweise

Beschlussvorlage
öffentlich
211141
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bebauungsplan Nr. 6224-3 "Im Rosenfeld" in Bonn-
Buschdorf - weitere Vorgehensweise
Beratungsfolge
Beirat Bürgerbeteiligung 11.02.2022 Anregung
Ausschuss für Beteiligung der Bürgerinnen
und Bürger
16.02.2022 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
17.02.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 23.02.2022 Empfehlung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
03.03.2022 Anhörung
Bezirksvertretung Bonn 15.03.2022 Anhörung
Rat 17.03.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Zur Sicherung einer qualitätsvollen und integrierten
Gesamtentwicklung ist ein zweistufiges städtebauliches
Wettbewerbsverfahren einschließlich Freiraumplanung nach den
Vorgaben der RPW (Richtlinie für Planungswettbewerbe) durchzuführen.
Vertreter*innen der politischen Gremien sind in das Verfahren mit
einzubeziehen.
2. Der Rat stimmt den in Unterpunkt 3.1 formulierten
Rahmenbedingungen als Bedingung für die Auslobung des
Planungswettbewerbs zu.
3. Der Rat stimmt den in Unterpunkt 2 konkretisierten Planungszielen zu.
4. Die Verwaltung wird beauftragt, die Vergabe an ein Planungsbüro für
das Wettbewerbsverfahren und die Bauleitplanung inkl. komplexem
Bürgerbeteiligungsverfahren gem. Leitlinien Bürgerbeteiligung
vorzubereiten und durchzuführen.
5. Die Verwaltung wird beauftragt Verhandlungen mit NRW.URBAN für
die Entwicklung, Erschließung und Vermarktung der Grundstücke im
Rahmen des Förderprogramms zur kooperativen Baulandentwicklung des
Landes NRW aufzunehmen.
6. Zur Überführung des integralen und interdisziplinären Charakters des
Planvorhabens auf die Projektmanagementebene wird die Verwaltung ein
Projektteam einrichten und das Verfahren in Form einer Projektarbeit
durchführen.
BegründungSeite 1 von 13
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In seiner Sitzung am 07.09.2020 hat der Rat die Verwaltung mit der
Neuaufstellung eines Bebauungsplans „Im Rosenfeld“ beauftragt (Nr. 201579-2
DA). Die Schaffung von neuem Planungsrecht erfolgt durch die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 6224-3. Die Vorhabengröße (18 Hektar Plangebiet) und
die städtebaulichen Ziele (Klimaneutralität, innovative Wohnformen, Autoarmut,
Konzeptvergabe) bedingen einen starken Pilotcharakter des Projekts. Zur
Erarbeitung einer städtebaulich freiraumplanerischen Konzeption als Grundlage
der Bauleitplanung sollen ein Planungswettbewerb durchgeführt und externe
verfahrensbegleitende Leistungen beauftragt werden. Nach Abschluss des
Bebauungsplanverfahrens sollen schließlich mehrere gesondert zu vergebene
Baufelder in einem Konzeptvergabeverfahren ausgeschrieben werden.
Ausgangslage, Rahmenbedingungen und weitere Verfahrensschritte stellen
sich im Einzelnen folgendermaßen dar:
1. Ausgangslage
Die Grenzen des Plangebiets entsprechen denen des rechtskräftigen
Bebauungsplans Nr. 7325-14.
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf. Es
erstreckt sich im Anschluss an die vorhandene Bebauung am südwestlichen
Rand des Ortsteiles Buschdorf im Norden der Stadt Bonn. Es umfasst auf einer
Gesamtfläche von ca. 18 ha den Bereich zwischen der Autobahn 555, der
Stadtgrenze zur Stadt Bornheim, der Trasse der Stadtbahn Köln-Bonn und der
Schickgasse. Der Bereich steht größtenteils im Eigentum der Stadt. Im Jahr
2014 wurde im Rahmen des Integrierten Entwicklungskonzepts Grüne
Infrastruktur "Grünes C" der Grünzug Rosenfeld eröffnet. Das 2,3 Hektar große
Areal markiert bereits heute den Rand der späteren Siedlungsfläche. Neben
Blüh- und Farbfeldern und einer Streuobstwiese wurden ein Spielplatz sowie
ein multifunktionales Kleinspielfeld angelegt.
Relativ reliefarm und mit vereinzelten, randlichen Gehölzbeständen, ist der
übrige Landschaftsraum i.W. durch landwirtschaftliche Nutzflächen
gekennzeichnet. Das Plangebiet weist Biotopstrukturen auf, die
artenschutzrechtlich relevant sein können.
. Östlich der Schickgasse befindet sich ein freistehendes Wohnhaus nebst
Scheune. Westlich der Schickgasse ist ein Bolzplatz mit vorgelagerter
Parkfläche angelegt. Im Nordosten des Plangebiets schließt sich die
Wohnbebauung von Buschdorf an, im Nordwesten landwirtschaftlich genutzte
Flächen. Außerhalb des Plangebietes befindet sich nordwestlich eine
Kiesabbaufläche in Betrieb. Die Autobahn bildet die südliche Begrenzung und
gleichzeitig die Zäsur zum Stadtteil Tannenbusch. Die Entfernung zum Ortskern
Buschdorf beträgt ca. 0,5 km. Der nächste Hauptversorgungsschwerpunkt
befindet sich im südlich angrenzenden Ortsteil Tannenbusch (ca. 0,5 km).
1.2 Planungsrecht (FNP und BP)
Der Flächennutzungsplan stellt den zentralen Teil des Plangebietes als
Wohnbaufläche dar (siehe Abbildung 1). Entlang der Stadtgrenze zu Bornheim
und der Autobahn verläuft eine Grünfläche, die dem Landschaftsschutz
unterliegt.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das betroffene Gebiet in Form desSeite 2 von 13
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Bebauungsplanes Nr. 7325-14, der im Jahre 2012 Rechtskraft erlangt hat.
Dieser weist parallel der Autobahn sowie parallel der Grenze zu Bornheim eine
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage aus, die dem
Landschaftsschutz unterliegen.
Im Übrigen setzt der Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet fest. Die
Grundflächenzahl (GRZ) beträgt im Wesentlichen 0,4, die Geschossflächenzahl
(GFZ) in Abhängigkeit der Anzahl von 2 bis 3 (teils zwingend) Vollgeschossen
0,8 bzw. 1,2. Die offene Bauweise eröffnet die Möglichkeit, im Inneren des
Wohngebietes eine dichtere Bebauung mit Reihenhäusern sowie
Geschosswohnungsbau zu realisieren. Am Rande des Wohngebietes im
Übergang zur freien Landschaft sollen Einzel- und Doppelhäuser eine
aufgelockerte Siedlungsstruktur gewährleisten.
Im westlichen Teil des Wohngebietes setzt der Bebauungsplan eine Fläche für
den Gemeinbedarf mit der näheren Zweckbestimmung Kindergarten fest. Die
Grundflächenzahl beträgt 0,3, die Geschossflächenzahl 0,6 bei einer
zweigeschossigen, offenen Bauweise.
Die Erschließung des Baugebietes erfolgt von der Schickgasse in Richtung
Westen über eine Haupterschließungsstraße im Einbahnstraßensystem. Im
weiteren Verlauf verzweigt sich die Straße in nördliche und südliche Richtung.
Durch dieses Erschließungssystem entstehen zwei Siedlungsteile.
Im Zuge der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 6224-3 erfolgt die
Aufhebung des aktuell rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 7325-14, so dass
dieser mit Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 6224-3 außer Kraft tritt.
1.3 Integriertes Freiraumsystem
Der nordwestliche und südwestliche Rand des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans liegen im Geltungsbereich des Integrierten Freiraumsytems
(IFS), Stand 2012. Das Zielkonzept „Kernbereich“ des IFS sieht für das
betroffene Areal das Entwicklungsziel „Anreicherung“ vor.
1.4 Natur- und Artenschutz
In Dransdorf, Tannenbusch und Buschdorf sind Vorkommen besonders bzw.
streng geschützter und planungsrelevanter Tierarten der Gruppen Amphibien
(Wechselkröte), Reptilien (Zauneidechse) und Avifauna
(Mäusebussard) verzeichnet. Für das Neubaugebiet Im Rosenfeld wurde
bereits ein Amphibienleitsystem als Maßnahme des Artenschutzes eingerichtet.
Bei allen Bauleitplanverfahren müssen grundsätzlich Artenschutzbelange
beachtet werden. Hierfür wird eine aktuelle Artenschutzprüfung (ASP)
durchgeführt. Die Notwendigkeit weiterer Maßnahmen wird im weiteren
Verfahren geprüft.
Die für die Wohnbebauung vorgesehene Fläche liegt nicht im Geltungsbereich
eines Landschaftsplanes, grenzt allerdings unmittelbar daran an. Der
Landschaftsplan Kottenforst bezieht jedoch die Grünflächen des Plangebiets
mit in seinen Geltungsbereich ein und stellt sie als dem Landschaftsschutz
unterliegende Flächen dar: Landschaftsschutzgebiet „Dransdorfer Weg,
Bornheimer Weg und Tannenbusch West“ (LSG 2.2, LP Kottenforst).
Als Entwicklungsziel formuliert der Landschaftsplan für die Fläche die
„Anreicherung, bzw. ökologische Aufwertung einer im GanzenSeite 3 von 13
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erhaltungswürdigen Landschaft mit naturnahen Lebensräumen und mit
gliedernden und belebenden Elementen“.
Für den Südwestlichen Teil des Plangebeits, entlang der Autobahn, setzt der
Landschaftsplan Pflegemaßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des
Landschaftsbildes und zur Entwicklung von charakteristischen Elementen in der
Kulturlandschaft fest (7.3.4). Zum Erhalt und zur Sicherung der Biotopflächen u.
a. für die Wechselkröte, ist die Pflege der Flächen entsprechend eines zu
erstellenden Pflegeplanes, auf die faunistischen Bedürfnisse abzustimmen.
Am östlichen und südlichen Rand ragen schutzwürdige Biotope
(Biotopkatasterflächen des LANUV) in das Plangebiet
hinein: Gehölzbestandene bzw. begrünte Böschungen, Wälle an der Autobahn
im nordwestlichen Stadtgebiet (BK-5208-506) sowie die Flächen der
Rheinuferbahn auf Schotterkörper mit begrünten Böschungen oder Rändern
(BK-5208-507).
Die Flächen der Stadtbahn am östlichen Rand des Plangebiets stellen zudem
Flächen von besonderer Bedeutung für den Biotopverbund dar: „Bahntrasse
und aufgelassene Kiesgrube im Westen von Bonn“ (VB-K-5208-025). Die
nordwestlich angrenzenden Freiflächen bei Hersel (VB-K-5208-022) sind
ebenfalls von besonderer Bedeutung für den Biotopverbund.
Das Plangebiet weist in den Randbereichen lineare Gehölz- und
Baumbestände auf, die unter den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt
Bonn fallen könnte. Der Baumbestand wird im weiteren Verfahren erhoben und
bewertet und wird soweit wie möglich in die Planung integriert.
Weiterhin liegt das Plangebiet innerhalb der Wasserschutzzone III B der
Wassergewinnungsanlage Urfeld des Wasserbeschaffungsverbandes
Wesseling-Hersel.
1.5 IEK Buschdorf
Das integrierte Entwicklungskonzept Buschdorf bildet den Rahmen für die
zukünftige Entwicklung des Ortsteils und dient sowohl als Handlungsleitfaden
als auch zur Grundlage für Entscheidungen in den politischen Gremien.
Dem Plangebiet wird mit der Maßnahme A 4.2 ein konkret zu erfüllendes Ziel
zugeordnet.
A 4.2 Angebot an innovativen Wohnformen schaffen
So liegt in Buschdorf neben der Schaffung von kleineren und barrierefreien
Wohnungen ein Fokus darauf, bestehende homogene Wohnraumangebote
durch innovative Wohnformen zu erweitern. Diese Wohnformen sollen in dem
Neubaugebiet Im Rosenfeld und auf dem Grundstück Im Dahl verwirklicht
werden.
Darüber hinaus definiert die Maßnahme A4.1 den Bedarf für
Wohnflächenentwicklungen im Stadtteil, das Vorhaben ist entsprechend
betroffen.
A 4.1: Wohnangebot für alle Zielgruppen
Das in Buschdorf vorhandene homogene Wohnangebot soll durch weitere
Wohnformen ergänzt werden. Im Vordergrund steht die Schaffung kleinerer,Seite 4 von 13
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barrierefreier Wohneinheiten im Ortsteil.
2 Planungsziele
Wesentliches Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung eines innovativen,
nutzungsgemischten Wohnquartiers an einem infrastrukturell bereits gut
ausgestatteten Standort. Das Planareal ist aufgrund seiner guten Erschließung
durch den ÖPNV, seiner unmittelbaren Nähe zum Buschdorfer Zentrum sowie
dem Einzelhandelszentrum im nahegelegenen Ortsteil Tannenbusch in
besonderem Maße für die Entwicklung neuer Wohnbauflächen geeignet. Die
räumliche Aufteilung in Wohnbaufläche und Grünfläche wird dem
Bebauungsplan 7325-14 entnommen, da Teile der Freianlagenplanung bereits
realisiert wurden und die Nutzungen den Ausweisungen des
Flächennutzungsplans entsprechen und unter Berücksichtigung des
Integrierten Entwicklungskonzepts Grüne Infrastruktur "Grünes C" innerhalb der
Planungen zu erhalten und weiterzuentwickeln sind. Mit Beschluss vom 07.
September 2020 (siehe 201579-2 DA) hat die Politik die Verwaltung mit der
Neuaufstellung des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Ziele
Klimaneutralität, deutliche Erhöhung der Wohnflächen durch mehr
Geschosswohnungsbau, mindestens 50% gefördertem Wohnraum, Angeboten
für genossenschaftliche Wohnprojekte sowie autoarme Siedlung mit
umweltfreundlichem Mobilitätskonzept beauftragt.
In Abstimmung mit den Fachämtern hat das Stadtplanungsamt diese Ziele
konkretisiert. Des Weiteren sind Empfehlungen des Städtebau- und
Gestaltungsbeirats aus der öffentlichen Sitzung am 19. Mai 2021
berücksichtigt.
2.1 Nutzungen, Zielgruppen und Dichte
Die angemessene städtebauliche Dichte soll im Qualifizierungsverfahren
bestimmt werden. Ebenfalls soll das Thema Nutzungsmischung
hinsichtlich neuer Arbeitsformen und weiterer Angebote im Quartier
entwickelt werden (z.B. Bäckerei, Pflegestützpunkt). Die Integration einer
6-8 gruppigen Kindertagesstätte, abhängig von der Anzahl der
Wohneinheiten, ist vorgesehen. Um eine bedarfsgerechte und
marktgängige Planung zu ermöglichen, werden die Zielgruppen des
Vorhabens regelmäßig am Planungsprozess beteiligt.
2.2 Wohnungspolitische Aspekte
- Geförderter Wohnraum:
Mindestens 50% der Wohneinheiten sollen im geförderten Wohnungsbau
entstehen. Dabei ist auf eine gesunde soziale Durchmischung des
Quartiers zu achten und auch altengerechtes sowie Einfamilienwohnen
vorzusehen.
- Innovative Wohnformen
Der Bedarf nach Grundstücken für Baugruppen soll frühzeitig abgefragt
werden, und die Gruppen in den Entwicklungsprozess eingebunden
werden. Die Rechtsform der Zielgruppen soll offen gelassen, und nicht
nur auf genossenschaftliche Projekte beschränkt werden. Voraussichtlich
5-10 Baufelder sollen für Baugruppen vorgesehen werden.
- Konzeptvergabe
Alle Baufelder sollen im Wege der Konzeptvergabe über Erbbaurechte
vergeben werden, um hier die gewünschten Anforderungen auf Private zuSeite 5 von 13
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übertragen und die Auswahl der besten Angeboten zu einem „Festpreis“
zu treffen.
2.3 Mobilität und Verkehr
Es wird eine Reduktion der bauordnungsrechtlich erforderlichen
Stellplätze von mind. 40% über alle Wohneinheiten (50% gefördert und
50% freifinanziert) gefordert. Dieser Zielwert kann unter Berücksichtigung
von Abzügen durch die ÖPNV-Lagegunst (Stadtbahnhaltestelle Buschdorf
und Buslinie 630) sowie von Mobilitätsmaßnahmen im Rahmen
innovativer und umweltfreundlicher Mobilitätskonzepte erreicht werden.
Eine weitergehende Reduktion der erforderlichen Stellplätze über den o.g.
Sollwert hinaus kann auf Basis von vertraglichen Regelungen zum PKW-
Besitz (z.B. bei Miet- oder Pachtverträgen) erfolgen. Sämtliche Kfz-
Stellplätze sollen e-mobility ready, 30% bereits mit Lademöglichkeit
vorgehalten werden. Durch die Erschließung der notwendigen Stellplätze
über die Schickgasse und die Unterbringung in einer zentralen
Quartiersgarage sollen Kfz-Fahrten innerhalb des Quartiers
weitestgehend vermieden werden. In Kombination mit
Besucherparkplätzen, einer Paketstation sowie weiteren Mobilitäts- und
Serviceangeboten sind hier, in unmittelbarer Nähe zur
Stadtbahnhaltestelle, Synergieeffekte zu erwarten.
2.4 Klimaneutralität und Klimaanpassung
Der Gebäudestandard muss einen sehr niedrigen Endenergiebedarf
(Passivhaus oder Effizienzhaus 40) aufweisen, der weitestgehend durch
vor Ort erzeugte regenerative Energie gedeckt werden soll. Darüber
hinaus wird ein ressourcenschonendes und ökologisches Gesamtkonzept
erwartet, um unter anderen der „grauen“ Energie Rechnung zu tragen.
Weiterhin wird auf die derzeitige Beschlusslage verwiesen:
o Hauptausschussbeschluss vom 14.11.1995 „Klimaoffensive der
Stadt Bonn“ (DS 9500876NV2)
o Ratsbeschluss vom 22.10.2015 „Energieeffizienzstandards beim
Neubau“ (DS 1512547)
o Ratsbeschluss vom 1.9.2020 „Solarverpflichtung im Neubau“ (DS
201344)
o Ratsbeschlüsse vom 12.12.2019 und 16.09.2021 „Leitbild der Stadt
Bonn zu Klimaschutz und Klimaanpassung“ (DS 190114 und
210919)
Der Planungsraum soll im Sinne der mehrfachen Innenentwicklung
gestaltet werden. Erstmalig für Vorhaben in Bonn soll in diesem
Zusammenhang eine ökologische Planungskenngröße nach dem Berliner
Prinzip des Biotopflächenfaktors Anwendung finden. Der
Biotopflächenfaktor ist ein Planungskennwert für bauliche Änderungen
und Neubebauungen, der mittels Anrechnungsfaktoren für verschiedene
Flächentypen eine leicht nachvollziehbare Basis für eine ökologisch-
funktionale Flächenplanung bei Bauvorhaben darstellt. Es ist vorgesehen
einen ambitionierten aber realisierbaren Zielwert für den Anteil
naturhaushaltswirksamer Fläche an der gesamten Grundstücksfläche im
Planungsraum zu definieren und dessen Erreichung als verbindliche
Maßgabe einzufordern. Dies ermöglicht die bewusste Formulierung und
Durchsetzung eines Qualitätsziels für die Grünentwicklung im Sinne derSeite 6 von 13
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Klimaanpassung des Quartiers. Gleichzeitig besteht planerische
Flexibilität bei der Erreichung der Zielvorgabe, da diese durch die
individuelle Auswahl geeigneter Maßnahmen aus einem bestimmten Set
erreicht werden kann.
(Weitere Informationen zum Instrument des Biotopflächenfaktors unter
https://www.berlin.de/sen/uvk/natur-und-gruen/landschaftsplanung/bff-
biotopflaechenfaktor/)
o Freiraumqualität
Mit dem Bebauungsplan wird das Ziel der mehrfachen Innenentwicklung
verfolgt. Das Freiraumkonzept soll Qualitäten für eine wohnungsnahe
Erholung entwickeln und zur Attraktivierung des Standorts für weitere
Nutzungen beitragen. Im Sinne einer „Multicodierung“ sollen die Flächen
zugleich ökologische und klimatische, soziale und gesellschaftliche,
strukturelle sowie symbolische Funktionen erfüllen. Eine Verflechtung von
Wohnbauflächen und Maßnahmen der urbanen Landwirtschaft ist vor
dem Hintergrund des traditionellen Acker-, Obst und Gemüsebaus im
Bonner Nordwesten und bestehenden landwirtschaftlich orientierten
Projekten naheliegend.
o Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Das ca. 18,5 ha große, im Übergang zum Außenbereich und
Landschaftsschutz gelegene Plangebiet, ist im Bestand i.W. durch Acker-
und Wiesenflächen sowie in den Randbereichen durch Gehölz- und
Baumbestände gekennzeichnet. Es liegt nicht in einem Natura-2000,
Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Zur Realisierung der Planung
sollen die planungsrechtlichen Grundlagen durch die Aufstellung eines
Bebauungsplans im Vollverfahren (gem. § 2 (4) BauGB) mit
Umweltprüfung / Umweltbericht erstellt werden.
Von der Aufstellung des Bebauungsplans gehen Wirkungen auf
Naturhaushalt und Landschaft aus, die Veränderungen der Gestalt oder
Nutzung von Grundflächen hervorrufen und somit einen Eingriff in Natur
und Landschaft verursachen. Eine Bebauung führt durch
Neuversiegelung zu einem Verlust bisher landwirtschaftlich genutzter
Frei- und Grünflächen sowie von linearen Baum- und Gehölzbeständen.
Nach § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich,
soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind
oder zulässig waren. Dies bedeutet, dass die Eingriffe durch den neu
aufzustellenden Bebauungsplan in einer Bilanzierung den Eingriffen
gegenüberzustellen sind, die der bislang rechtskräftige Bebauungsplan
bereits ermöglicht. Nur ein insoweit überschießender zusätzlicher Eingriff
ist nach der gesetzlichen Regelung auszugleichen.
Die Anwendung dieser Regelung führt in der Konsequenz dazu, dass im
Plangebiet Rosenfeld eine Fläche von ca. 18,5 ha überplant und bebaut
wird und die dadurch entstehenden erheblichen Eingriffe in Natur und
Landschaft zu keinem Zeitpunkt kompensiert werden. Aus diesem Grund
werden im Rahmen des zu erstellenden landschaftspflegerischen
Fachbeitrags die Biotoptypen der realen Situation im Plangebiet als
Bestand herangezogen, um die tatsächlich stattfindenden Eingriffe inSeite 7 von 13
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Natur und Landschaft zu ermitteln, bewerten und auszugleichen.
Multifunktional angelegte Kompensationsmaßnahmen leisten einen
wichtigen Beitrag zur Aufwertung von Lebensräumen von Pflanzen und
Tieren, zum Erhalt der Biodiversität sowie zum Schutz von Klima, Boden-
und Wasserhaushalt.
Die hierdurch entstehenden Kosten können weder in einem
städtebaulichen Vertrag, noch durch Kostenerstattungssatzung nach §
135c BauGB auf Dritte übertragen werden. Die Möglichkeit, diese Kosten
in privatrechtlichen Verträgen preiserhöhend auf die Erbpacht künftiger
Baugrundstücke zu übertragen, bleibt von dieser öffentlich-rechtlichen
Regelung unberührt.
Derzeit werden die Kosten für notwendige Kompensationsmaßnahmen
auf rund 500 T€ geschätzt. Die Kompensationsmaßnahmen werden sich,
in Abhängigkeit vom städtebaulichen Entwurf, in den Grünstrukturen
innerhalb des Plangebiets sowie in den angrenzenden Grünflächen
wiederfinden. Grünordnerische Maßnahmen innerhalb der Bauflächen
können auf die Kompensation angerechnet werden. Dieses Vorgehen
wird durch die Stadt, abweichend von der rechtlichen Vorgabe,
ausnahmsweise für das Vorhaben „Im Rosenfeld“ gewählt, um den
besonderen inhaltlichen Zielen des Plangebiets gerecht zu werden.
Die Planung eines klimaangepassten Quartiers mit ausreichenden und
hochwertigen Grün- und Freiflächen, im Sinne einer maßvollen und
mehrfachen Innenentwicklung soll angestrebt werden. Wo eine
planerische Umsetzung möglich ist, soll auf vollversiegelte Flächen
verzichtet und mit Teilversiegelungsflächen oder begrünten
Erholungsräumen geplant werden. Bei angemessener und
entsprechender hydrogeologischer Eignung ist die Versickerung in die
belebte Oberbodenzone zwingend vor einer Einleitung in den Kanal zu
präferieren.
Die Anwendung des ökologischen Planungsinstruments des
Biotopflächenfaktor-Zielwerts von 0,6 für Wohngebiete (Modell der Stadt
Berlin) wird ebenfalls in der Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung
Berücksichtigung finden.
3 Verfahrensvorschlag
3.1 Projektmanagement
Wie unter Beschlusspunkt 6. ausgeführt, soll das Planvorhaben
verwaltungsseitig durch ein Projektteam durchgeführt werden. Der
Projektfortschritt soll insbesondere durch die Übertragung von
Entscheidungskompetenzen auf das Projektteam gestärkt werden. Ebenso
führt dies zu einer ämterübergreifenden, gemeinsam getragenen Priorisierung
des Projekts. Die für eine vordringliche Bearbeitung erforderlichen Ressourcen
werden durch die beteiligten Fachbereiche und Ämter zu Verfügung gestellt.
3.2 Städtebauliche Qualifizierung
Auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts sind die formuliertenSeite 8 von 13
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Planungsziele nicht erfüllbar. Insofern bedarf es der Schaffung neuen
Planungsrechtes durch Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes (neue
Bebauungsplannummer 6224-3). Aufgrund der räumlichen Lage, der Größe
des Planungsraums und der differenzierten Planungsziele soll zur
städtebaulichen Qualifizierung ein Wettbewerb nach den Vorgaben der RPW
(Richtlinie für Planungswettbewerbe) in Abstimmung mit der
Architektenkammer Nordrhein-Westfalen durchgeführt werden.
Die Abgrenzung des neuen Plangebiets wird entsprechend der Grenze des
rechtskräftigen Bebauungsplans 7325-14 definiert, das Baugebiet selbst wird
der im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellte Fläche (siehe
Abbildung 1) entsprechen. Die Ausgestaltung des Qualifizierungsverfahrens ist
mit dem Städtebau- und Gestaltungsbeirat der Bundesstadt Bonn abgestimmt.
Die Rahmenbedingungen lauten im Einzelnen:
 Zweistufiges Wettbewerbsverfahren
 Halboffenes Verfahren
 Inhaltliche Schwerpunkte: Städtebau, Freiraum, Öffentlicher Raum,
Umwelt-, Klimaschutz und Klimaanpassung
 Teilnahme von interdisziplinären Teams (Städtebau und
Landschaftsplanung)
Im Rahmen der Erarbeitung der Wettbewerbsauslobung werden Zielgruppen
des Planvorhabens beteiligt. Außerdem wird die Verwaltung die Öffentlichkeit
über die Planungsziele und das Verfahren informieren. Das Format ist der dann
aktuellen Pandemiesituation anzupassen. Auch Politische Vertreter*innen
werden in das Verfahren mit eingebunden und die Auslobung der Politik zur
Beschlussfassung vorgelegt.
Da die Vorbereitung und Durchführung des städtebaulichen
Qualifizierungsverfahrens erhebliche personelle Ressourcen bindet, ist die
Beauftragung eines externen Planungsbüros für das Verfahrensmanagement
erforderlich.
Das Konzept des ersten Preisträgers wird nach Abschluss des
Wettbewerbsverfahrens als Grundlage für das Bebauungsplanverfahren
verwendet. Im Rahmen eines komplexen Bürgerbeteiligungsverfahrens gem.
den Leitlinien Bürgerbeteiligung werden die Bürger*innen intensiv in das
Planverfahren einbezogen. Durch den ersten Preisträger sind weiterhin
Gestaltungsleitlinien für die hochbauliche Entwicklung der Baufelder sowie der
öffentlichen Verkehrs- und Freianlagen auszuarbeiten.
3.3 Vergabe der Baugrundstücke
Gemäß des Ratsbeschlusses „Bonner Wohnungsnot durch aktives städtisches
Flächenmanagement bekämpfen“ (DS-Nr. 1512113EB8) werden städtische
Flächen, die für den sozialen Wohnungsbau geeignet sind, zunächst der
VEBOWAG angeboten, mit der im Anschluss an den Planungswettbewerb
Verhandlungen aufgenommen werden sollen. Nach Satzungsbeschluss sollen
schließlich mehrere gesondert zu vergebene Baufelder in einem
Konzeptvergabeverfahren ausgeschrieben werden. Die oben genannten
Planungsziele und die Umsetzung der städtebaulichen und
freiraumplanerischen Ziele sowie der Gestaltungsleitlinien fließen als qualitativeSeite 9 von 13
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Bewertungskriterien ein. Sämtliche Baufelder werden nach dem Erbbaurecht
vergeben.
3.4 Finanzierung
Es fallen Kosten für die Durchführung des Wettbewerbsverfahrens, die
Erstellung von Gutachten, die Beauftragung von Planungsleistungen und die
Herstellung der öffentlichen Flächen an. Die Finanzierung wird im weiteren
Verfahren konkretisiert, grundsätzlich werden die entstandenen Kosten über die
Grundstücksvergabe refinanziert. Kosten für Planungsmittel sind bereits im
Planungsetat vorhanden.
3.5 Programm "Kooperative Baulandentwicklung" des Landes NRW
Die Verwaltung schlägt die Inanspruchnahme des Förderprogramms zur
kooperativen Baulandentwicklung des Landes NRW vor. Das Programm steht
allen Städten und Gemeinden in NRW offen und ist ein Baustein im Rahmen
der Landesinitiative Bau.Land.Leben, um die erforderliche
Wohnungsneubauquote zu erreichen und gleichzeitig Quartiere mit einer sozial
gerechten und zukunftsfähigen Mischung zu schaffen. Im Rahmen des
Programms übernimmt die NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH als
Dienstleisterin Aufgaben der Entwicklung, Erschließung und Vermarktung der
Grundstücke, während Planungs- und Entscheidungshoheit weiterhin bei der
Kommune verbleiben. Es handelt sich nicht um eine exklusive Kooperation, da
weiterhin Dritte für das Projekt beauftragt werden können. Auch langfristig ist
dadurch für die Stadtverwaltung eine große Flexibilität gegeben, welche auch
die Option zur maßgeblichen Einbindung einer zukünftigen kommunalen
Stadtentwicklungsgesellschaft beinhaltet.
Die Stadtverwaltung verspricht sich durch diese Kooperation die signifikante
personelle Entlastung der technischen Fachbereiche, sowie einen effizienteren
Projektablauf durch multidisziplinäre und in der Baulandentwicklung langjährig
erfahrene Teams. Die Übernahme der abzuschließenden Vereinbarung mit
NRW.URBAN durch eine städtische Tochter (z.B. durch eine
Stadtentwicklungsgesellschaft) ist jederzeit möglich, sofern diese zu 100% der
Gemeinde gehört. Alternativ zur Teilnahme am genannten Förderprogramm
sollen die entsprechenden Leistungen an einen anderen externen Dienstleister
vergeben werden.
4 Einschätzung des Vorhabens
Das Plangebiet stellt eines der letzten großen Entwicklungspotentiale der Stadt
Bonn dar. Obwohl seit dem Jahr 1980 bereits zwei rechtskräftige
Bebauungspläne (7325-10 und 7325-14) eine städtebauliche Entwicklung der
18 Hektar großen Fläche ermöglichten, ist das Rosenfeld bis heute
ausschließlich eine Landwirtschafts- und Erholungsfläche. Angesichts der sehr
guten verkehrlichen und infrastrukturellen Anbindung sowie der starken
Nachfrage nach Wohnraumflächen bietet sich eine zielführende und prioritär zu
bearbeitende Entwicklung des Rosenfelds an. Die Vorhabengröße, die
definierten Planungsziele und die Umsetzung eines integrierten
Planungsansatzes mit vielfältigen Akteuren machen das Vorhaben "Im
Rosenfeld" zu einem Projekt mit Pilotcharakter für die Stadt Bonn und Städte
vergleichbarer Größe in Deutschland.Seite 10 von 13
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Anlage/n
1 Übersichtsplan 6224-3 (öffentlich)
2 Abbildung 1 (öffentlich)Seite 11 von 13
Bebauungsplan Nr.. 66222244--33
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
Maßstab 11:: 55000000 Datum:: 2299..0044..22002211
115500 m 330000 mSeite 12 von 13
Abbildung 1: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (Grenzen des Plangebiets rot umrandet)Seite 13 von 13