Einleitung des Planverfahrens und öffentliche Auslegung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6818-1, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf; „Dreizehnmorgenweg“

Beschlussvorlage
öffentlich
211112
Die Oberbürgermeisterin
—
—
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitung des Planverfahrens und öffentliche
Auslegung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr.
6818-1, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil
Friesdorf; „Dreizehnmorgenweg“
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
26.08.2021 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 02.09.2021 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 01.09.2021 Anhörung
Rat 16.09.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Landmarken AG auf Einleitung des Planverfahrens
zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6818-1 für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil
Friesdorf, Bereich der Grundstücke Godesberger Allee 171 und
Dreizehnmorgenweg 38 wird gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB)
in Verbindung mit § 13 a Baugesetzbuch entsprochen.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6818-1 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Friesdorf, Bereich der
Grundstücke Godesberger Allee 171 und Dreizehnmorgenweg 38 ist
als teilweise Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8019-51 gemäß §
3 Abs. 2 Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung öffentlich
auszulegen.
Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6818-1 liegt im Stadtbezirk Bad Godesberg, am nördlichen Rand
des Ortsteils Friesdorf und erstreckt sich auf die beiden
Grundstücke Godesberger Allee 171 und Dreizehnmorgenweg 38.
Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit mehrere
Bürogebäude mit 2 bis 8 Geschossen aus den 1960er Jahren. Die
teils miteinander verbundenen Gebäude sind durch eineSeite 1 von 108
Seite 2
—
—
dreigeschossige Tiefgarage unterbaut, die über drei Zufahrten von
der Godesberger Allee und dem Dreizehnmorgenweg erschlossen
ist.
Die Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch
gemischte Bau- und Nutzungsstrukturen. So zeichnet sich der
gesamte Baublock Dreizehnmorgenweg, Godesberger Allee und
Marie-Schlei-Allee im Wesentlichen durch Büronutzung in Form von
zwei- bis achtgeschossigen Bürobauten aus, ergänzt im Norden
durch gewerbliche Nutzung. Auf der dem Plangebiet
gegenüberliegenden Seite des Dreizehnmorgenwegs erstreckt sich
Wohnbebauung in Form von ein- bis zweigeschossigen
Doppelhäusern. Auf der Ostseite des Plangebietes bzw. der
Godesberger Allee dominiert der Solitärbau des Maritim-Hotels das
städtebauliche Erscheinungsbild. Nördlich des Baublocks bildet die
Autobahnzufahrt zur BAB 562 eine städtebauliche Zäsur und
markiert die Grenze zwischen den Stadtbezirken Bonn und Bad
Godesberg.
Planungsziele:
Im Mai 2017 hat die Landmarken AG Green Canyon GmbH,
Aachen, die Liegenschaft Godesberger Allee
171/Dreizehnmorgenweg 38 im Ortsteil Friesdorf erworben. Die hier
befindlichen, aus den 1960er Jahren stammenden 2 - 8 –
geschossigen Bürogebäude entsprechen hinsichtlich ihrer
Architektur und Funktionalität nicht mehr den heutigen
Anforderungen von Büronutzern und weisen zudem einen hohen
Sanierungsbedarf auf. Vor diesem Hintergrund und in Verbindung
mit der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven
Bürostandorten in Bonn plant die Eigentümerin die Entwicklung
eines neuen Bürokomplexes mit rd. 17.500 m² Geschossfläche auf
dem Grundstück.
Vorgesehen sind zwei separate Baukörper, ein siebengeschossiger
Solitär an der Godesberger Allee sowie ein fünfgeschossiger
Atriumbau am Dreizehnmorgenweg, die mit einem
Brückenbauwerk in Höhe des 2. und 3 Obergeschosses
miteinander verbunden werden. Zwischen den beiden Gebäuden
fassen terrassierte und begrünte Fassaden eine diagonal
verlaufende Durchwegung als „grünen Canyon“, die die
Godesberger Allee und den Dreizehnmorgenweg verbindet. Die
gestalteten Freiräume sollen sowohl den Mitarbeitern und
Besuchern des Neubauvorhabens, als auch den Beschäftigten und
Besuchern der Nachbarschaft dienen. Die Stellplätze für PKW und
Fahrräder werden in einer bis zu dreigeschossigen Tiefgarage
untergebracht. Zusätzlich ergänzen Fahrrad-Stellplätze für
Besucher und Bewohner oberirdisch das Stellplatzangebot. Die
Andienung der Tiefgarage erfolgt über eine Zufahrt von der
Godesberger Allee sowie über eine Zufahrt amSeite 2 von 108
Seite 3
—
—
Dreizehnmorgenweg.
Bestehendes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet
überwiegend als Sonderbaufläche mit der näheren
Zweckbestimmung Dienstleistung und Verwaltung dar.
Verbindliches Planungsrecht besteht für die beiden Grundstücke in
Form des aus dem Jahr 1983 stammenden Bebauungsplanes Nr.
8019-51, der den gesamten Baublock Dreizehnmorgenweg,
Godesberger Allee, Marie-Schlei-Allee sowie die Wohnbebauung
Dreizehnmorgenweg 27 bis 35 umfasst. Den Baublock setzt der
Bebauungsplan in Gänze als Kerngebiet (MK) in zwei- bis
achtgeschossiger, geschlossener Bauweise fest. Das Maß der
baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ), die im
nördlichen Teil mit 0,6 und im übrigen Teil mit 0,3 festgesetzt ist,
und über die Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,4 im Norden und
1,2 im übrigen Teil bestimmt. Für den Bereich der Wohnbebauung
westlich des Dreizehnmorgenweges setzt der Bebauungsplan ein
Reines Wohngebiet fest. Die Grundflächenzahl beträgt 0,4, die
Geschossflächenzahl bei einer zweigeschossigen Bauweise 0,7.
Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes beträgt die Grundflächenzahl 0,3 und die
Geschossflächenzahl 1,2 bei einer zwei- bis achtgeschossigen
Bauweise. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich
unmittelbar an den Bestandsbauten und lassen keine baulichen
Erweiterungen zu.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist die Änderung des
vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Planungsablauf:
Mit Schreiben vom 09.11.2017 stellte die Landmarken AG den
Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die Errichtung des geplanten Bürokomplexes zu schaffen. Der
Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in
seiner Sitzung am 21.03.2018 nach vorangegangener Beratung in
dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz (01.03.2018)
und in der Bezirksvertretung Bad Godesberg (07.03.2018) dem Ziel
einer Neustrukturierung der Liegenschaft als attraktiver
Bürostandort im Grundsatz zu (DS-Nr.: 1810499).
Zeitgleich wurde im März 2018 in Kooperation mit der Stadt Bonn
ein städtebaulicher und hochbaulicher Realisierungswettbewerb
ausgelobt, der im Juli 2018 mit der Jurysitzung seinen Abschluss
fand. Der prämierte Siegerentwurf stellte nachfolgend dieSeite 3 von 108
Seite 4
—
—
Grundlage für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Basierend auf dem Konzept beschloss am 15.05.2019 die
Bezirksvertretung Bad Godesberg - nach vorherigen Beratungen im
Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
10.04.2019 und im Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz
am 11.04.2019 - die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 3 (1) Baugesetzbuch (DS-Nr.: 1910946).
Am 04.06.2019 fand in der Bestandsimmobilie Godesberger Allee
171 die Bürgerbeteiligungsveranstaltung statt. Die Veranstaltung
wurde als offenes Informationsforum durchgeführt, so dass zu
jedem Zeitpunkt die Möglichkeit bestand, alle Informationen zum
Bebauungsplanverfahren und zum Projekt zu erhalten und
Gespräche mit den Projektverantwortlichen und Experten zu führen
sowie Hinweise und Anregungen zur Planung zu geben.
Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, sich im Zeitraum vom
03.06.2019 bis zum 17.06.2019 im Stadtplanungsamt zu
informieren und schriftliche Stellungnahmen einzureichen. Die
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange erfolgte im Zeitraum vom 05.06.2019 bis einschließlich
05.07.2019.
Als Anlagen sind die Auswertungen der während der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen der
Bürgerinnen und Bürger, der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange sowie das Protokoll der Bürgerversammlung
beigefügt.
Rahmenplanung Bundesviertel –Wohnnutzung:
Das Vorhaben liegt innerhalb des Plangebietes der vom Rat
beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel (zuletzt DS-Nr:
210819). Die Rahmenplanung Bundesviertel, gegliedert in ein
Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und
Umsetzungskonzept, definiert als strategisches
Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen Ausrichtungen für
die künftige Entwicklung des Bundesviertels.
Im Nutzungskonzept, in dem entwicklungsperspektivisch für jeden
Baublock ein Nutzungsspektrum aufgezeigt wird, ist das Plangebiet
als „Hybrid Büro“ definiert. Das Nutzungskonzept der letzten
Fassung der Rahmenplanung, welches von dem programmatischen
Ansatz einer Nutzungsmischung geleitet ist, sieht für den Bereich
einen Wohnanteil von ca. 40 % und einen Anteil für Nicht-
Wohnnutzungen von rd. 60 % vor.
Da nicht an allen Standorten die programmatisch definierten
Nutzungen möglich sind, wird in der Rahmenplanung auch darauf
hingewiesen, dass diese Werte standort- und projektbezogen zu
prüfen sind.Seite 4 von 108
Seite 5
—
—
Zum Zeitpunkt der Wettbewerbsauslobung waren die Inhalte der
Rahmenplanung Bundesviertel bezüglich der in dieser Form neuen
strategischen Ausrichtung einer Nutzungsmischung mit dem Ziel,
das Wohnen im Bundesviertel noch deutlicher zu stärken, noch nicht
bekannt. Der Wettbewerb wurde daher explizit mit der Zielsetzung
der Stärkung des Bürostandortes Bundesviertel durchgeführt und
seitens der Politik und der Verwaltung begleitet. Eine Abkehr von der
bisherigen Zielsetzung, hier einen Bürostandort zu entwickeln,
würde eine neue Planung inclusive eines neu durchzuführenden
Wettbewerbes bedeuten.
Davon unabhängig wurde jedoch -auch vor dem Hintergrund des
dringenden Wohnflächenbedarfs in der Stadt Bonn- im Nachhinein
die Integration von Wohnnutzungen geprüft. Im Ergebnis würde die
Realisierung einer Mischnutzung aus Büro und Wohnen im
geplanten Bauvorhaben jedoch dazu führen, dass der Siegerentwurf
des Wettbewerbs grundsätzlich verändert werden müsste.
Insbesondere durch unterschiedliche Geschosshöhen und die
innere Erschließung des Baukörpers lässt sich eine vertikale
Nutzungsmischung von Büro und Wohnen im Rahmen des
Wettbewerbsergebnisses nicht umsetzen. Der Zielsetzung einer
öffentlichen Nutzung im Erdgeschoss wird jedoch insoweit
Rechnung getragen, dass im Bebauungsplan mittels textlicher
Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung entsprechende
Nutzungen ermöglicht werden. Darüber hinaus verpflichtet sich die
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag, in Teilen der
Erdgeschoss-Zonen eine öffentlich zugänglichen Nutzung wie z.B.
ein Café/ein Restaurant, einen Laden, der dem Verkauf von
verzehrfertigen Waren dient wie z.B. ein Backshop oder ein Kiosk,
im Einvernehmen mit der Stadt zu realisieren.
Bereiche im Bundesviertel, die künftig entsprechend der Ziele der
Rahmenplanung stärker für eine Wohnnutzung ausgerichtet werden
sollen, gliedern sich vorwiegend an bestehende Wohnlagen an.
Dazu sollen insbesondere die Bebauung entlang des Langer
Grabenweges verdichtet werden, das Wohngebiet nördlich der
Genscherallee prägnanter abgegrenzt und das Johanniterviertel
deutlicher eingefasst werden. Gleichzeitig ist an der Petra-Kelly-
Allee ein neuer Wohnstandort vorgesehen.
Durchführungsvertrag:
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein
Durchführungsvertrag abgeschlossen. Mit dem
Durchführungsvertrag bindet sich der Vorhabenträgerin, das Projekt
innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig abzuschließen. Die
Planung sieht in Teilen der Erdgeschoss-Zonen eine öffentlich
zugängliche Nutzung wie z.B. ein Café/ein Restaurant oder einen
Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient. DerSeite 5 von 108
Seite 6
—
—
Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, im
Einvernehmen mit der Stadt eine solche Nutzung zu realisieren.
Weiter verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, Photovoltaikanlagen
auf den Dachflächen herzustellen.
Zudem verpflichtet sich der Vorhabenträgerin, verschiedene in
einem Mobilitätskonzept benannte Mobilitätsmaßnahmen (u a.
Vorrüstung von Lademöglichkeiten für Fahrräder, ausreichende
Anzahl an Abstellflächen für Sonderfahrräder (Lastenfahrräder,
Fahrradanhänger), Bereitstellung von Duschen und Umkleiden mit
Trocknungsmöglichkeiten für feuchte / nasse Kleidung sowie
Spinde) durchzuführen. Kosten, die der Stadt im Hinblick auf die
erforderlich werdende Reduzierung der Geschwindigkeit von 50
km/h auf 30 km/h am Dreizehnmorgenweg entstehen, sind ebenso
zu tragen wie ggf. entstehende Kosten für Grünphasenregelungen
an der Godesberger Allee. Weiter trifft der Durchführungsvertrag
Regelungen hinsichtlich der Realisierung des
Verbindungsbauwerkes zwischen den beiden Gebäuden und der
Anzahl der zu errichtenden Tiefgaragenebenen.
Die Eintragung der festgesetzten Geh- und Fahrradfahrrechte für
die Allgemeinheit als Querung durch das Plangebiet in das
Grundbuch ist vor dem Satzungsbeschluss durch die
Vorhabenträgerin zu bewilligen.
Brückenbauwerk:
Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte und im
Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte Brücke zur
Verbindung der beiden Solitärgebäude sowie die dritte Ebene der
Tiefgarage berücksichtigen die von der Vorhabenträgerin zurzeit
erwartete Nachfrage nach Büroraum im Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Der Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes enthält entsprechende
Festsetzungen und die Gutachten, die im Zusammenhang mit der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erstellt
wurden, haben – wie auch die Begründung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes – die möglichen
städtebaulichen Auswirkungen der Verbindungsbrücke und der bis
dreigeschossigen Tiefgarage bereits berücksichtigt. Es ist jedoch
nicht auszuschließen, dass nach Rechtskraft des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und vor Realisierung des
Vorhabens die Konkretisierung der Planung die Errichtung der
Verbindungsbrücke und einer dreigeschossigen Tiefgarage nicht
erforderlich macht. Für diesen Fall trifft der Durchführungsvertrag
eine Regelung, dass die Solitärbauten auch ohne das
Brückenbauwerk sowie mit einer Tiefgarage, die weniger als drei
Geschosse umfasst, errichtet werden können.
Die Begründung zum Entwurf des vorhabenbezogenenSeite 6 von 108
Seite 7
—
—
Bebauungsplans Nr. 6818-1 ist als Anlage beigefügt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 VBP 6818-1 Vorabzug (öffentlich)
3 VEP 6818-1 Teil 2a Vorabzug (öffentlich)
4 VEP 6818-1 Teil 2b Vorabzug (öffentlich)
5 Begründung VEP 6818-1 (öffentlich)
6 Stellungnahmen Öffentlichkeit (öffentlich)
7 Stellungnahmen Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange
(öffentlich)Seite 7 von 108
Bundesstadt Bonn Amt 61-2
Übersichtsplan zum Bebauungsplan Nr. 6818-1
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Friesdorf
Herausgeber:
Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn
-Amt für Bodenmanagement und Geoinformation-
Diese Karte ist urheberrechtlich geschützt.
Vervielfältigung nur mit Genehmigung des
Herausgebers.Seite 8 von 108
Seite 9 von 108
Seite 10 von 108
Seite 11 von 108
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 6818-1
Planbereich:
Dreizehnmorgenweg 38 /Godesberger Allee 171
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Friesdorf
BegründungSeite 12 von 108
INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines .................................................................................................................. 1
1.1. Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2. Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.2.1. Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2. Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3. Bebauungsplan ................................................................................................ 2
1.2.4. Rahmenplanung Bundesviertel ........................................................................ 3
1.3. Anlass der Planung ................................................................................................. 3
1.4. Verfahrensart und -ablauf ........................................................................................ 5
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes ................................................................... 8
2.1. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept .................. 8
2.2. Festsetzungen des Bebauungsplanes ..................................................................... 9
2.2.1. Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 9
2.2.2. Maß der baulichen Nutzung ............................................................................11
2.2.3. Überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise ...................................................15
2.2.4. Stellplätze und Tiefgarage ...............................................................................18
2.2.5. Geh- und Fahrrechte .......................................................................................18
2.2.6. Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz .....18
2.2.7. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................21
2.2.8. Hinweise .........................................................................................................22
2.3. Erschließung ..........................................................................................................23
2.3.1. Äußere Erschließung.......................................................................................23
2.3.2. Innere Erschließung ........................................................................................24
2.3.3. Ruhender Verkehr und Mobilitätskonzept ........................................................25
2.3.4. Ver- und Entsorgung .......................................................................................26
3. Auswirkungen des Bebauungsplanes .......................................................................29
3.1. Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................29
3.2. Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................30
3.3. Umweltauswirkungen .............................................................................................33
3.3.1. Schutzgut Mensch ...........................................................................................33
3.3.2. Schutzgut Boden .............................................................................................35
3.3.3. Schutzgut Wasser ...........................................................................................36
3.3.4. Schutzgut Klima ..............................................................................................37
3.3.5. Schutzgut Luft .................................................................................................38
3.3.6. Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ..........................................38
3.3.7. Artenschutz .....................................................................................................39Seite 13 von 108
3.3.8. Schutzgut Landschaftsbild und Erholung.........................................................41
3.3.9. Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................42
3.4. Sonstige Auswirkungen ..........................................................................................42
3.5. Bodenordnung und Kosten .....................................................................................42
Anhang:
Pflanzliste der Stadt Bonn (Anhang 1)
Auflistung der Gutachten (Anhang 2)Seite 14 von 108
1
1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6818-1 liegt im Stadtbezirk
Bad Godesberg, am nördlichen Rand des Ortsteils Friesdorf in der Gemarkung Friesdorf, Flur
16 und umfasst das Flurstück 1231 mit einer Gesamtgröße von ca. 7.060 m². Das Plangebiet
wird im Nordosten durch die Godesberger Allee, im Südwesten durch den Dreizehnmorgen-
weg und im Südosten sowie im Nordwesten durch die durch Büronutzung geprägten Grund-
stücke Godesberger Allee 183 bzw. Dreizehnmorgenweg 40-42 und Godesberger Allee 157
bzw. Dreizehnmorgenweg 36 begrenzt.
Die Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und Nutzungsstruk-
turen. So zeichnet sich der gesamte Baublock Dreizehnmorgenweg, Godesberger Allee und
Marie-Schlei-Allee im Wesentlichen durch Büronutzung in Form von zwei- bis achtgeschossi-
gen Bürobauten aus, ergänzt im Norden durch gewerbliche Nutzung. Auf der dem Plangebiet
gegenüberliegenden Seite des Dreizehnmorgenwegs erstreckt sich Wohnbebauung in Form
von ein- bis zweigeschossigen Doppelhäusern. Auf der Ostseite des Plangebietes bzw. der
Godesberger Allee dominiert der Solitärbau des Maritim-Hotels das städtebauliche Erschei-
nungsbild. Nördlich des Baublocks bildet die Autobahnzufahrt zur BAB 562 eine städtebauliche
Zäsur und markiert die Grenze zwischen den Stadtbezirken Bonn und Bad Godesberg.
Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit mehrere Bürogebäude mit 2 bis 8 Geschos-
sen aus den 1960er Jahren, die hinsichtlich ihrer Architektur und Funktionalität nicht mehr den
zukünftigen Anforderungen von Büronutzern entsprechen und einen hohen Sanierungsbedarf
aufweisen. Die teils miteinander verbundenen Gebäude sind durch eine dreigeschossige Tief-
garage unterbaut, die über drei Zufahrten von der Godesberger Allee und dem Dreizehnmor-
genweg erschlossen ist.
1.2. Vorhandenes Planungsrecht
1.2.1. Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) für zweckgebundene Nutzungen dar. Ge-
mäß der textlichen Darstellung des Regionalplanes dient diese Zweckbindung der Sicherung
bestehender Bundeseinrichtungen. Darüber hinaus sind die Flächen für Einrichtungen vorbe-
halten, die aufgrund des Berlin/Bonn-Gesetzes vom 26.04.1994 und der darauf basierenden
Ausgleichsvereinbarungen angesiedelt werden sollen. Dies umfasst auch solche Einrichtun-
gen, die der Ansiedlung neuer qualifizierter Arbeitsplätze dienen, um die Folgen des Umzugs
auszugleichen. Die Umsetzung dieses Ziels sollte durch die Planung nicht ge- bzw. verhindertSeite 15 von 108
2
werden. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, mittels einer qualitativ hochwertigen Bürobebau-
ung eine Ergänzung der bestehenden Nutzungen des Bundesviertels zu schaffen und mit Blick
darauf, dass innerhalb des Bundesviertels noch seitens des Bundes für neue bzw. für expan-
dierende Einrichtungen Flächenbedarfe gegeben sind, widerspricht der Bebauungsplan den
Zielsetzungen des Regionalplanes nicht.
1.2.2. Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als Sonderbaufläche –Dienstleis-
tung und Verwaltung- dargestellt. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, hier Büronutzung zu
realisieren, kann der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2
BauGB entwickelt angesehen werden.
1.2.3. Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr.
8019-51 aus dem Jahr 1983, der den gesamten Baublock Dreizehnmorgenweg, Godesberger
Allee, Marie-Schlei-Allee sowie die Wohnbebauung Dreizehnmorgenweg 27 bis 35 umfasst.
Den Baublock setzt der Bebauungsplan in Gänze als Kerngebiet (MK) in zwei- bis achtge-
schossiger, geschlossener Bauweise fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird über die
Grundflächenzahl (GRZ), die im nördlichen Teil mit 0,6 und im übrigen Teil mit 0,3 festgesetzt
ist, und über die Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,4 im Norden und 1,2 im übrigen Teil be-
stimmt. Für den Bereich der Wohnbebauung westlich des Dreizehnmorgenweges setzt der
Bebauungsplan ein Reines Wohngebiet (WR) fest. Die Grundflächenzahl beträgt 0,4, die Ge-
schossflächenzahl bei einer zweigeschossigen Bauweise 0,7. Es sind nur Einzel- und Doppel-
häuser zulässig.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beträgt die Grundflä-
chenzahl 0,3 und die Geschossflächenzahl 1,2 bei einer zwei- bis achtgeschossigen Bau-
weise. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich unmittelbar an den Bestandsbauten und
lassen keine baulichen Erweiterungen zu.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist eine Änderung des vorhandenen Planungs-
rechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6818-1 wird der Bebauungsplan Nr. 8019-51 im
Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ersetzt.Seite 16 von 108
3
1.2.4. Rahmenplanung Bundesviertel
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.09.2017 die Verwaltung beauftragt, eine Rahmenplanung
für das Bundesviertel zu erstellen, die darstellen soll, wo und in welchem Umfang dort ver-
schiedene Nutzungen (Büro, Kongresszentrum, Wohnen, Kultureinrichtungen, Läden, Gastro-
nomie, UN-Campus) zukünftig zulässig sein sollen. Daneben sollte die Rahmenplanung dar-
stellen, wie bauliche Form, Lage und Höhe der vorhandenen, auszubauenden und neu zu
errichtenden Gebäude und ihr Verhältnis zueinander sein sollen und wie die Verkehre geord-
net werden. Aufbauend auf einer dreitägigen Planungswerkstatt entstand ein Entwicklungs-
konzept, welches die Ziele, Strategien und Leitlinien für die künftige Entwicklung des Bundes-
viertels aufzeigt.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 07.05.2020 die Rahmenplanung Bundesviertel im Grundsatz
als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen. Dieses Entwicklungskonzept, geglie-
dert sich in ein Struktur-, Nutzungs-, Hochhaus-, Mobilitäts- und Umsetzungskonzept. Das
Strukturkonzept beruht auf den Strategien des „Verdichtens und Freiräumens“, das Nutzungs-
konzept auf den Strategien „Mischen, Pulsieren und Öffnen“, das Hochhauskonzept auf dem
„Ankommen und Ausstrahlen“, das Mobilitätskonzept fordert ein „Umsteigen“ und das Umset-
zungskonzept wird von „Priorisieren und Verpflichten“ geleitet. Mit gleichem Beschluss wurde
die Verwaltung beauftragt, den Wohnanteil deutlich zu erhöhen. Der entsprechenden Überar-
beitung der Rahmenplanung ist der Rat in seiner Sitzung am 10.12.2020 gefolgt; allerdings
mit dem erneuten Auftrag, zu prüfen, ob der Wohnanteil noch einmal erhöht werden kann. Die
erneute Überarbeitung der Rahmenplanung wurde vom Rat am 28.06.2021 beschlossen.
Für den von der Planung betroffenen Bereich sieht die letzte Fassung der Rahmenplanung
das Nutzungsmodell „Hybrid Büro“ vor. Hierunter ist ein Nutzungsmix aus Büronutzung und
mindestens einer weiteren Nutzung zu verstehen. Dabei soll der Anteil der Nicht-Wohnnutzung
ca. 60 % betragen. Ca. 40 % sind in dieser Kategorie für ein Wohnen bestimmt, wobei die
Rahmenplanung Ziele definiert, die standort- und projektbezogen zu überprüfen sind. Für das
Erdgeschoss strebt die Rahmenplanung möglichst eine öffentlich zugängliche Nutzung an.
1.3. Anlass der Planung
Im Mai 2017 hat die Landmarken Bonn Green Canyon GmbH, Aachen, die Liegenschaft
Godesberger Allee 171 / Dreizehnmorgenweg 38 im Ortsteil Friesdorf erworben. Auf dem
Grundstück befinden sich derzeit mehrere 2 - 8 – geschossige Bürogebäude aus den 1960er
Jahren, die hinsichtlich ihrer Architektur und Funktionalität nicht mehr den heutigen Anforde-
rungen von Büronutzern entsprechen und einen hohen Sanierungsbedarf aufweisen. Vor dem
Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Bürostandorten in Bonn und desSeite 17 von 108
4
Investitionsstaus im Gebäudebestand plant die Eigentümerin die Entwicklung eines neuen Bü-
rokomplexes mit ca. 17.940 m² Geschossfläche auf dem Grundstück.
Das Vorhaben leistet durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten Fläche in
einer integrierten Lage im Bundesviertel einen Beitrag zur qualitativen und quantitativen Ver-
besserung des Büroflächenangebots des Bundesviertels.
Zum Zeitpunkt der Wettbewerbsauslobung waren die Inhalte der Rahmenplanung Bundesvier-
tel bezüglich der neuen strategischen Ausrichtung einer Nutzungsmischung mit dem Ziel, das
Wohnen im Bundesviertel zu stärken, noch nicht bekannt. Der Wettbewerb wurde daher expli-
zit mit der Zielsetzung der Stärkung des Bürostandortes Bundesviertel durchgeführt und sei-
tens der Politik und der Verwaltung begleitet. Eine Abkehr von der bisherigen Zielsetzung, hier
einen Bürostandort zu entwickeln, würde eine neue Planung inclusive eines neu durchzufüh-
renden Wettbewerbes bedeuten.
Davon unabhängig wurde jedoch -auch vor dem Hintergrund des dringenden Wohnflächenbe-
darfs in der Stadt Bonn- im Nachhinein die Integration von Wohnnutzungen geprüft. Im Ergeb-
nis würde die Realisierung einer Mischnutzung aus Büro und Wohnen im geplanten Bauvor-
haben jedoch dazu führen, dass der Siegerentwurf des Wettbewerbs grundsätzlich verändert
werden müsste. Insbesondere durch unterschiedliche Geschosshöhen und die innere Er-
schließung des Baukörpers lässt sich eine vertikale Nutzungsmischung von Büro und Wohnen
im Rahmen des Wettbewerbsergebnisses nicht umsetzen. Der Zielsetzung einer öffentlich zu-
gänglichen Nutzung im Erdgeschoss wird jedoch insoweit Rechnung getragen, dass im Be-
bauungsplan mittels textlicher Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung entsprechende Nut-
zungen ermöglicht werden. Darüber hinaus verpflichtet sich die Vorhabenträgerin im Durch-
führungsvertrag, in Teilen der Erdgeschoss-Zonen eine öffentlich zugängliche Nutzung wie
z.B. ein Café/ein Restaurant, einen Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient
wie z.B. ein Backshop oder ein Kiosk, im Einvernehmen mit der Stadt zu realisieren.
Bereiche im Bundesviertel, die künftig entsprechend der Ziele der Rahmenplanung stärker für
eine Wohnnutzung ausgerichtet werden sollen, gliedern sich vorwiegend an bestehende
Wohnlagen an. Dazu sollen insbesondere die Bebauung entlang des Langer Grabenweges
verdichtet werden, das Wohngebiet nördlich der Genscherallee prägnanter abgegrenzt und
das Johanniterviertel deutlicher eingefasst werden. Gleichzeitig ist an der Petra-Kelly-Allee ein
neuer Wohnstandort vorgesehen.Seite 18 von 108
5
1.4. Verfahrensart und -ablauf
Da das angestrebte Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des bestehenden Siedlungsge-
füges dient, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6818-1 als selbständige Ände-
rung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8019-51 gemäß § 12 Baugesetzbuch und in
Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren aufgestellt. Der neu aufzustellende Bebauungsplan wird den bisher
rechtskräftigen Bebauungsplan insoweit ersetzen.
Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des Bebau-
ungsplanes sind gegeben. Die im BauGB festgelegte Höchstgrenze von 20.000 m² Grundflä-
che nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird deutlich unterschritten. Auch
werden keine Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- o-
der Landesrecht unterliegen. Ebenso sind die in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter
nicht betroffen.
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB kann von einer Umweltprüfung gemäß § 2
(4) BauGB und von dem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen werden. Gleichwohl
wurden die relevanten Umweltbelange im Verfahren umfassend berücksichtigt.
Von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und einer frühzeitigen Beteiligung der Be-
hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 (1) bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde
ungeachtet der bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten gemäß § 13a BauGB nicht abgese-
hen.
Im März 2018 wurde in Kooperation mit der Stadt Bonn ein städtebaulicher und hochbaulicher
Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im Juli 2018 mit der Jurysitzung seinen Abschluss
fand. Der prämierte Siegerentwurf des Architekturbüros meyerschmitzmorkramer rhein gmbh
(zwischenzeitlich umfirmiert in caspar.schmitzmorkramer gmbh), Köln, stellt die Grundlage für
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in seiner Sitzung am
21.03.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 07.03.2018 dem
Ziel einer Neustrukturierung der Liegenschaft als attraktiven Bürostandort im Grundsatz zu.
Am 15.05.2019 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Bad Godesberg - nach vorherigen
Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 10.04.2019 und im
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 11.04.2019 - die Durchführung der frühzei-
tigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB beschlossen.Seite 19 von 108
6
Am 04.06.2019 fand in der Bestandsimmobilie Godesberger Allee 171 eine Bürgerbeteili-
gungsveranstaltung statt. Die Veranstaltung wurde als offenes Informationsforum durchge-
führt, so dass zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit bestand, alle Informationen zum Bebauungs-
planverfahren und zum Projekt zu erhalten und Gespräche mit den Projektverantwortlichen
und Experten zu führen sowie Hinweise und Anregungen zur Planung zu geben. Darüber hin-
aus bestand die Möglichkeit, sich im Zeitraum vom 03.06.2019 bis zum 17.06.2019 im Stadt-
planungsamt zu informieren und schriftliche Stellungnahmen einzureichen.
Ebenso wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Zeitraum vom
05.06.2019 bis einschließlich 05.07.2019 beteiligt.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich folgenden Themenbereichen zuord-
nen:
 Architektur und Städtebau
 Lärmemissionen
 Umwelt und Freiraum
 Verkehr
 Stellplatzangebot.
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Ausdehnung und der Höhe des geplanten Vorha-
bens, entfallenden Bestandsbepflanzungen, erhöhtem Verkehrsaufkommen, zu geringem
Stellplatzangebot und erhöhten Lärmimmissionen. Diese Gesichtspunkte wurde im Bebau-
ungsplanverfahren wie folgt bewertet:
Die städtebauliche Struktur, Lage und Höhe der Gebäude wurde über ein städtebauliches
Qualifizierungsverfahren ermittelt. Der Baukörper an der Godesberger Allee orientiert sich in
seiner Maßstäblichkeit an der umgebenden Bebauung. Die gegenüber den direkt benachbar-
ten Baukörpern höhere Geschossigkeit ist in der gewünschten Adressbildung zur Godesberger
Allee begründet, an der sich bereits zahlreiche prägende, großformatige Baukörper befinden.
Unter Berücksichtigung der überwiegend lediglich zweigeschossigen Wohnbebauung am
Dreizehnmorgenweg erfolgt durch den fünfgeschossigen Atriumbau an dieser Stelle eine Re-
duzierung der Gebäudehöhe, um einen städtebaulich angemessenen Übergang zu der an-
grenzenden Wohnbebauung zu schaffen. Der Abstand zwischen dem geplanten Baukörper
und der gegenüberliegenden Bestandsbebauung am Dreizehnmorgenweg beträgt rd. 20 m,
so dass dem Nachbarschutz Rechnung getragen wird und keine wesentlichen Auswirkungen
im Hinblick auf die Belichtung oder eine Beeinträchtigung der Wohnqualität zu erwarten sind.Seite 20 von 108
7
Das Baugrundstück ist bereits heute in weiten Teilen versiegelt oder durch Tiefgaragen unter-
baut. In den Randbereichen befinden sich teils satzungsgeschützte Bäume, die aufgrund der
baulichen Inanspruchnahme durch die neuen Baukörper, Zuwegungen oder Unterbauung
zwangsläufig nicht vollständig erhalten werden können. Die entfallenden Bestandsbepflanzun-
gen werden jedoch auf dem Grundstück ausgeglichen, darüber hinaus werden weitere Baum-
pflanzungen vorgenommen und gestaltete Grünbereiche sowohl auf dem Grundstück als auch
an der Fassade geschaffen. Die Auswirkungen der Planung auf ggf. vorkommende geschützte
Tierarten wurden im Zuge einer Artschutzprüfung Stufe I (Vorprüfung) untersucht. Im Ergebnis
wurde eine vertiefende Artenschutzprüfung (Stufe II) empfohlen, die durchgeführt wurde. Die
Umsetzung der darin formulierten Vermeidungsmaßnahmen wird Gegenstand des Durchfüh-
rungsvertrages sein.
Die zu erwartende Erhöhung des Verkehrsaufkommens und die daraus resultierenden Aus-
wirkungen auf die umgebenden Knotenpunkte wurden gutachterlich untersucht. Insgesamt ist
nicht davon auszugehen, dass durch das Vorhaben die Leistungsfähigkeit des umliegenden
Verkehrssystems erheblich eingeschränkt wird. An dem Knotenpunkt Dreizehnmorgenweg /
Marie-Schlei-Allee ist mit nachteiligen Auswirkungen auf den Verkehrsfluss zu rechnen, die
jedoch durch eine Vorfahrtsregelung gemindert werden können.
Die in der Nachbarschaft durch die zukünftige Nutzung zu erwartenden Geräuscheinwirkungen
wurden ebenfalls in einem entsprechenden Gutachten untersucht. Im Ergebnis kommt es ins-
gesamt zu keinen Überschreitungen der gemäß TA Lärm maximal zulässigen Immissionsricht-
werte und Maximalpegel während des Tageszeitraums. Während des Nachtzeitraumes wird
die Tiefgaragenausfahrt Dreizehnmorgenweg geschlossen, so dass die Tiefgaragenausfahrt
innerhalb dieses Zeitraumes keine Lärmauswirkungen bewirkt.
Die Zahl der bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze wird im Zuge des Baugenehmi-
gungsverfahrens nachgewiesen. Ein im Zuge des Aufstellungsverfahrens erstelltes Mobilitäts-
konzept ermittelt bereits einen möglichen Stellplatzbedarf auf der Grundlage der Landesbau-
ordnung (LBauO NRW) bezogen auf eine übliche, durchschnittlich intensive Nutzung der Bü-
rogebäude. Die für die Tiefgarage festgesetzte Fläche ist ausreichend dimensioniert, den Stell-
platzbedarf zu decken. Um diese Zahl der Stellplätze und damit den motorisierten Individual-
verkehr entsprechend der Ziele der Rahmenplanung Bundesviertel künftig zu reduzieren, emp-
fiehlt das Mobilitätskonzept verschiedene Maßnahmen wie z.B. (u a. Vorrüstung von Lade-
möglichkeiten für Fahrräder, ausreichende Anzahl an Abstellflächen für Sonderfahrräder (Las-
tenfahrräder, Fahrradanhänger), Bereitstellung von Duschen und Umkleiden mit Trocknungs-
möglichkeiten für feuchte / nasse Kleidung sowie Spinde). Das Mobilitätskonzept wird Be-
standteil des Durchführungsvertrages.Seite 21 von 108
8
Der bestehende Mangel an Stellplätzen im öffentlichen Raum kann durch das Vorhaben nicht
kompensiert werden, eine Verschlechterung der Stellplatzsituation wird durch die ausrei-
chende Zahl von Mitarbeiter- und Besucherstellplätzen jedoch vermieden.
Einzelne Aspekte der Stellungnahmen, die Umweltbelange betrafen, wurden bei Erforderlich-
keit in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die Ergebnisse der Bürger-
beteiligungsveranstaltung sowie der geäußerten Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteili-
gung der Öffentlichkeit in die weitere Planbearbeitung sowie die Fortschreibung der Fachgut-
achten ein.
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept
Ziel der Planung ist es, aufgrund der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Angebote
auf dem Bonner Büromarkt, neue Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren. Die Erdge-
schosszone soll z.B. durch eine öffentlich nutzbare Gastronomie oder andere Nutzungen im
Bereich Dienstleistung zu einer Belebung des Quartiers und einer qualitativen Ergänzung des
Bundesviertels beitragen.
Die Neubebauung wertet das Grundstück funktional und gestalterisch auf und trägt zur Wei-
terentwicklung des Bundesviertels bei.
Vorgesehen sind zwei separate Baukörper, ein siebengeschossiger Solitär an der Godesber-
ger Allee sowie ein fünfgeschossiger Atriumbau am Dreizehnmorgenweg. Eine optionale Brü-
cke in Höhe des 2. und 3. Obergeschosses verbindet die beiden Solitärbauwerke miteinander.
Zwischen den beiden Gebäuden fassen terrassierte und begrünte Fassaden eine diagonal
verlaufende Durchwegung als „grünen Canyon“, der die Godesberger Allee und den Dreizehn-
morgenweg verbindet. Die gestalteten Freiräume sollen sowohl den Mitarbeitern und Besu-
chern des Neubauvorhabens, als auch den Beschäftigten der Nachbarschaft dienen. Die öf-
fentliche Zugänglichkeit und Durchwegung des Plangebietes wird im Bebauungsplan durch
eine Fläche, die mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit belastet
ist, planungsrechtlich gesichert. Die Eintragung des Rechts in das Grundbuch ist von der Vor-
habenträgerin vor dem Satzungsbeschluss zu bewilligen. Die bauordnungsrechtlich erforder-
lichen Stellplätze für PKW werden ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht. Die bau-
ordnungsrechtlich erforderlichen Fahrrad-Stellplätze werden sowohl in der Tiefgarage als auch
oberirdisch nachgewiesen. Die Andienung der Tiefgarage erfolgt während des Tagzeitraumes
(6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) über eine Zufahrt von der Godesberger Allee sowie über eine Zu- und
Ausfahrt am Dreizehnmorgenweg. Im Nachzeitraum (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) wird die Tiefga-
rage in Richtung Dreizehnmorgenweg geschlossen. Ein- und Ausfahrten sind dann nur überSeite 22 von 108
9
die Godesberger Allee möglich. Diese Regelungen werden durch Festsetzung gesichert und
damit Gegenstand der Baugenehmigung.
Städtebauliche Kennziffern des Plangebietes
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 7.060 m²
Bruttogrundfläche (BGF) oberirdisch ca. 17.940 m²
Bruttogrundfläche (BGF) unterirdisch ca. 16.960 m²
Bruttogrundfläche gesamt ca. 34.900 m²
2.2. Festsetzungen des Bebauungsplanes
2.2.1. Art der baulichen Nutzung
Aufgrund der Lagequalität im Bundesviertel mit einer Anbindung an die Bundesautobahn A
562 und der guten Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel bietet sich für das Plangebiet
eine Entwicklung hin zu arbeitsplatzintensiven Büro- und Verwaltungsnutzungen an. Vor die-
sem Hintergrund soll eine Ausweisung als sonstiges Sondergebiet (SO) - Büro und Verwaltung
- gemäß § 11 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erfolgen. Zulässig sind entsprechend
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude.
Aufgrund der in dem Sondergebiet - Büro und Verwaltung- festgesetzten zulässigen Nutzun-
gen unterscheidet sich das Plangebiet wesentlich von den in den §§ 2 - 9 der BauNVO fest-
gelegten Baugebieten. Zwar wäre ein Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude beispiels-
weise auch in Misch-, Kern- oder Gewerbegebieten zulässig, allerdings würde die Vielfalt an
Nutzungen, die darüber hinaus nach der BauNVO bei der Festsetzung eines dieser Gebiete
zulässig ist, den städtebaulichen Zielen für das Plangebiet nicht entsprechen. Daher ist die
Ausweisung eines Sondergebietes im Hinblick auf die im Plangebiet angestrebte vorwiegende
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzung gerechtfertigt.
Die Festsetzung als Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude folgt den Begrifflichkeiten der
BauNVO und ermöglicht, neben der Unterbringung von Büro- und Verwaltungsnutzungen,
auch die Realisierung von bestimmten geschäftsmäßigen Dienstleistungsnutzungen, wie bei-
spielweise einem Hemdenservice o.ä.. Mit Blick auf die Baunutzungsverordnung (BauNVO)Seite 23 von 108
10
umfassen Geschäftsgebäude in diesem Zusammenhang diejenigen Gebäude, in denen Ge-
schäfte getätigt werden, erlauben jedoch keine Einzelhandelsnutzung. Dies ergibt sich daraus,
dass nach der BauNVO in Mischgebieten, Urbanen Gebieten und Kerngebieten Geschäftsge-
bäude und Einzelhandelsbetriebe als unterschiedliche Nutzungen dargestellt werden.
Eine Nutzung als Sondergebiet dieser Zweckbestimmung fügt sich in die benachbarten Struk-
turen mit den bestehenden Büro- und Verwaltungseinrichtungen ein. Gleichzeitig wird mit die-
ser Ausweisung der steigenden Nachfrage nach Büroflächen Rechnung getragen.
Darüber hinaus soll im Sinne der Entwicklungsziele des Rahmenplanes Bundesviertel die
Möglichkeit zur Belebung des Quartiers durch komplementäre Nutzungen in den Erdgeschoss-
zonen geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund werden einzelne Nutzungen als Ergänzung
zur Hauptnutzung zugelassen. So sind in den Erdgeschossen auch Läden zulässig, die dem
Verkauf von verzehrfertigen Waren dienen. Hierunter ist z.B. ein Backshop zu verstehen. Wei-
ter sollen als typische Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs Kioske zulässig sein. Solche
Läden dienen als kleine Versorgungsstützpunkte für die Bewohner der näheren Umgebung,
für Passanten und für die arbeitende Bevölkerung in der Mittagspause, ohne dabei eine we-
sentliche Konkurrenz für die im Umfeld befindlichen Ortsteilzentren gemäß dem Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzept der Stadt Bonn darzustellen. Das angebotene Warensortiment deckt
in Umfang und Vielfalt kein vollständiges Nahversorgungsangebot ab, sodass die Sicherung
und die Förderung der zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet bleiben. Ebenfalls sind
Schank- und Speisewirtschaften zulässig.
Insgesamt erscheinen diese zulässigen Nutzungen mit Blick auf die Lage der Neubauten in
unmittelbarer Nähe zu größeren Arbeitsplatzschwerpunkten und der Wohnbebauung am Drei-
zehnmorgenweg unter der Voraussetzung angemessen, dass sie gegenüber der beabsichtig-
ten Hauptnutzung eine untergeordnete Größe aufweisen. Dieses Größenverhältnis ist unmit-
telbar durch die Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben auf die Betriebs-
form Laden gewährleistet. Die Baunutzungsverordnung ordnet Läden speziell reinen Wohn-
gebieten, Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten zur täglichen Versorgung
dieser Gebiete zu. Nach allgemeiner Rechtsauffassung liegt die Verkaufsflächenobergrenze
für solche, der täglichen Versorgung dienenden Läden deutlich unterhalb der Schwelle zur
Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes von 800 m² Verkaufsfläche. Zudem wird das
Sortiment der Läden hier auf verzehrfertige Waren beschränkt. Insofern bedarf es nicht der
Festsetzung von konkreten Verkaufsflächengrößen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Weiter eröffnet der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Möglichkeit, innerhalb der Erdge-
schosszonen auch eine Kindertagesstätte, wie z.B. einen Betriebskindergarten, zu realisieren.Seite 24 von 108
11
Der Bezug zwischen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan sowie dem Durchführungsvertrag wird mittels einer textlichen Festsetzung im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan geschaffen. So sind innerhalb des Geltungsbereiches des
Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 Abs. 3a BauGB im Rahmen der festgesetz-
ten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträge-
rin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Zur Umsetzung des Planungsziels, zur Verbesserung der infrastrukturellen Grundversorgung
im Umfeld beizutragen, verpflichtet sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag, in Tei-
len der Erdgeschoss-Zonen eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung wie z.B. ein Café/ein Res-
taurant, einen Kiosk oder einen Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient, im
Einvernehmen mit der Stadt zu realisieren.
2.2.2. Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Für das Plangebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Damit wird die zu-
lässige Obergrenze gemäß §17 (1) BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung für ein sonstiges Sondergebiet deutlich unterschritten. Die festgesetzte GRZ ermög-
licht insofern eine ansprechende, begrünte Gestaltung der Außenanlagen und somit eine Auf-
wertung des bislang überwiegend versiegelten Grundstücks.
Um die umliegenden Freiflächen weitestgehend von dem motorisierten Individualverkehr frei-
zuhalten, sind alle Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage unterzubringen. Darüber hinaus sollen
Wege sowie eine gestaltete Platzfläche zur Belebung des Plangebiets dienen. Insbesondere
durch die Tiefgarage, durch die bereits im Bestand als auch im Zuge der Neuplanung nahezu
das gesamte Grundstück unterbaut ist bzw. sein wird, aber auch bedingt durch die öffentlich
nutzbare Platzfläche, die erforderlichen Wegeflächen zur Erschließung der Baukörper und die
notwendigen Rettungswege in Ergänzung der Hochbauten, wird der größte Teil des schmal
geschnittenen Grundstücks in Anspruch genommen und damit versiegelt. Daher wird in den
textlichen Festsetzungen eine Überschreitung der Grundflächenzahl durch bauliche Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche, Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne
des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 zugelassen. Eine solche Überschrei-
tung der Grundflächenzahl kann gemäß § 19 (4) Satz 3 BauNVO festgesetzt werden, hiermit
wird die Obergrenze des §17 (2) BauGB überschritten. Der aus städtebaulichen Gründen not-
wendigen Überschreitung stehen verschiedene, im vorhabenbezogenen Bebauungsplan fest-
gesetzte Begrünungsmaßnahmen gegenüber, um die Auswirkungen auf das Stadtklima undSeite 25 von 108
12
die natürliche Bodenfunktion zu kompensieren sowie die allgemeinen Anforderungen an ge-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren. In den nicht unterbauten Grundstücksteilen
werden die Baumpflanzungen mit natürlichem Bodenanschluss vorgesehen. Auf den unter-
bauten, aber nicht versiegelten Flächen wird eine Bodensubstratschicht von 80 cm (bzw. 1,2
m bei Baumpflanzungen) zuzüglich einer Drainschicht vorgesehen, um auch größere Stauden,
blütenreiche Sträucher und Bäume, ebenerdig oder in Hochbeeten pflanzen zu können. Dar-
über hinaus werden die terrassierten Fassadenbereiche sowie die nicht durch Gebäudetech-
nik oder Photovoltaik genutzten Dachflächen dauerhaft begrünt. Diese Maßnahmen tragen zur
Verbesserung des Stadtklimas bei und leisten darüber hinaus einen wahrnehmbaren Beitrag
zur Aufwertung des städtebaulichen Erscheinungsbildes.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit 2,6 festgesetzt. Damit wird die zulässige Obergrenze
für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß §17 (1) BauNVO für ein sons-
tiges Sondergebiet, die bei 2,4 liegt, überschritten. Eine solche Überschreitung ist gem. §17
(2) BauNVO dann zulässig, wenn städtebauliche Gründe vorliegen und die Überschreitung
durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die si-
chergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden
werden. In diesem Zusammenhang orientiert sich die festgesetzte Ausnutzung des Grundstü-
ckes insgesamt an der Umgebung des Bundesviertels und den Zielsetzungen der Rahmen-
planung Bundesviertel. Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes wird das
Maß der baulichen Nutzung generell unter dem Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des spar-
samen Umgangs mit Grund und Boden möglichst wirksam umzusetzen. Durch die Innenent-
wicklung auf vormals bereits genutzten Flächen wird im Übrigen auch die zusätzliche Inan-
spruchnahme von bisher nicht versiegelten Flächen vermieden bzw. geringgehalten.
Die durch den Bebauungsplan ermöglichte Dichte ist in einer zentralen, städtisch geprägten
Lage an der B9 Godesberger Allee städtebaulich verträglich. Darüber hinaus variiert die bau-
liche Dichte bei der geplanten städtebaulichen Figur in der Weise, als die Höhe der Baukörper
zu der wohnbaulichen Nachbarschaft hin abnimmt und vermittelt. Des Weiteren soll durch eine
entsprechende Gestaltung und Begrünung der Fassaden, der Freiflächen bzw. der Dachflä-
chen der Tiefgarage des Grundstücks sowie der Dachflächen der geplanten Gebäude ein Um-
feld geschaffen werden, das die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden wer-
den. Erhebliche umweltschädliche Auswirkungen sind durch die Festsetzung der Geschoss-
flächenzahl somit nicht zu erwarten.
GeschossigkeitSeite 26 von 108
13
Im Bebauungsplan werden differenzierte Geschossigkeiten von V bzw. VII Vollgeschossen
festgesetzt. Entsprechend dem Vorhaben wird für den Baukörper an der Godesberger Allee
eine Geschossigkeit von VII Vollgeschossen und für den Atriumbau am Dreizehnmorgenweg
werden V Vollgeschosse festgesetzt. Das optionale (s. Abschnitt 2.2.3) Brückenbauwerk kann
die beiden Solitäre in Höhe des 2. und 3. Obergeschosses miteinander verbinden. Der Bau-
körper an der Godesberger Allee orientiert sich in seiner Maßstäblichkeit an der im Umfeld
allgemein vorhandenen Bebauung. Die gegenüber den direkt benachbarten IV- bzw. V ge-
schossigen Baukörpern höhere Geschossigkeit ist in der gewünschten Adressbildung zur
Godesberger Allee begründet, an der sich bereits zahlreiche prägende, großformatige Bau-
körper befinden.
Unter Berücksichtigung der überwiegend lediglich zweigeschossigen Wohnbebauung am
Dreizehnmorgenweg erfolgt durch den fünfgeschossigen Atriumbau an dieser Stelle eine Re-
duzierung der Gebäudehöhe, um einen städtebaulich angemessenen Übergang zu der an-
grenzenden Wohnbebauung zu schaffen. Der Abstand zwischen dem geplanten Baukörper
und der gegenüberliegenden Bestandsbebauung beträgt rd. 20 m, so dass dem Nachbar-
schutz Rechnung getragen wird und keine wesentlichen Auswirkungen im Hinblick auf die Be-
lichtung oder eine Beeinträchtigung der Wohnqualität zu erwarten sind.
Maximale Gebäudehöhe
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes werden - über die Festsetzung der
Geschossigkeit hinaus - auch die maximal zulässigen Gebäudehöhen festgesetzt. Für den VII-
geschossigen Baukörper beträgt die maximale Gebäudehöhe 88,3 m ü. NHN, für den V-ge-
schossigen Baukörper 81,3 m ü. NHN. Um bauliche Toleranzen bei der tatsächlichen Umset-
zung des Bauvorhabens zu ermöglichen, beinhalten die festgesetzten maximalen Gebäude-
höhen gegenüber der Höhe des Vorhabens laut Vorhabenbezogenem Bebauungsplan Nr.
6818-1 Teil 2b einen Puffer von 0,75 m bei dem V-geschossigen Gebäude und 0,95 m bei
dem VII-geschossigen Gebäude.
Das Brückenbauwerk weist eine lichte Höhe von mindestens 67,50 m. ü. NHN und eine maxi-
male Höhe der Oberkante von 77,00 m ü. NHN auf. Die Beschränkung der maximal möglichen
Brückenhöhe in Verbindung mit einer Mindesthöhe / lichten Höhe trägt dazu bei, dass das
Brückenbauwerk in seiner Dimensionierung gegenüber den beiden Hauptkörpern zurücktritt
und das Erscheinungsbild des mit dem Architektenwettbewerb verfolgten Gesamtensembles
nicht beeinträchtigt wird.Seite 27 von 108
14
Die unmittelbar benachbarten Gebäude weisen niedrigere Gebäudehöhen auf. So beträgt die
Attikahöhe des Gebäudes Godesberger Allee 183 84,54 m ü. NHN, die Attikahöhe des Ge-
bäudes Godesberger Allee 157 72,53 m ü. NHN. Am Dreizehnmorgenweg weist der vierge-
schossige Teil des Gebäudes Dreizehnmorgenweg 36 eine Attikahöhe von 78,38 m ü. NHN,
das Gebäude Dreizehnmorgenweg 40-42 eine maximale Attikahöhe von 75,68 m ü. NHN auf.
Die Höhe des Satteldaches Dreizehnmorgenweg 37 beträgt 72,74 m ü. NHN.
Der Bebauungsplan eröffnet somit eine Bebauung des Grundstückes, die zwar deutlich höher
in Erscheinung tritt als der angrenzende Gebäudebestand, sich aber im Kontext der überwie-
gend großmaßstäblichen Gebäude des Bundesviertels und entlang der Godesberger Allee in
den Bebauungszusammenhang einfügt. Darüber hinaus entspricht eine solche Bebauung der
Forderung des Baugesetzbuches, mit Grund und Boden möglichst sparsam umzugehen.
Im Hinblick auf die gegenüberliegende Wohnbebauung ist die Tatsache beachtlich, dass sich
die Neubauten auf der Ostseite der bestehenden Wohngebäude befinden. Wesentliche Be-
einträchtigungen bezüglich der Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse sind demnach nicht
zu erwarten.
Atriumdächer, Aufzugsüberfahrten, Treppenhäuser sowie technische Anlagen dürfen die ge-
mäß Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen um bis zu 2,8 m überschreiten.
Um dabei das architektonische Erscheinungsbild der Gebäude nicht erheblich zu beeinträch-
tigen, sind diese Einrichtungen nur innerhalb der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan als
Technikflächen festgesetzten Bereiche zulässig.
Sofern keine technischen Anforderungen entgegenstehen, sind die Anlagen zudem einzuhau-
sen. Hiervon nicht betroffen sind solarenergetische Anlagen. Solche Anlagen sind neben in
den als Technikflächen festgesetzten Flächen zusätzlich auch innerhalb der Versorgungsflä-
chen Photovoltaik zulässig.
Geplante Geländehöhe
Für die Realisierung des Bauvorhabens ist eine geringfügige Auffüllung des Geländes im
Nordosten und Westen erforderlich. Das derzeitige Geländeprofil ist an diesen Stellen durch
die Abgrabungen zur Andienung der Tiefgarage der bestehenden Bürogebäude begründet.
Das zukünftige Geländeniveau entspricht weitgehend den Anschlusshöhen der benachbarten
Grundstücke bzw. der öffentlichen Verkehrsflächen. Der geplante maximale Höhenunter-
schied beträgt hier ca. 0,50 m, so dass Angleichungen an den Grundstücksgrenzen nur in
geringem Umfang erforderlich sind.Seite 28 von 108
15
2.2.3. Überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise
Die in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen umfassen die beiden geplanten Baukör-
per in der flächenmäßigen Ausdehnung der Erdgeschosse. Ebenso wird der Bereich des Brü-
ckenbauwerks zwischen den Gebäuden durch Baugrenzen gefasst. Für die Tiefgarage wird
eine unterirdische überbaubare Grundstücksfläche (Fläche für Tiefgarage) festgesetzt.
Das Brückenbauwerk ist in dem Vorhaben- und Erschließungsplan (Lageplan und Ansich-
ten/Schnitte) dargestellt.
Sofern nach Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und vor Realisierung des
Vorhabens die Konkretisierung der Planung die Errichtung der Verbindungsbrücke nicht erfor-
derlich macht, trifft der Durchführungsvertrag eine Regelung, dass die Solitärbauten auch ohne
das Brückenbauwerk errichtet werden dürfen.
Auf eine Darstellung der Rücksprünge der einzelnen Geschosse, die die terrassierte Form der
innenliegenden Fassaden der beiden Gebäude wiedergeben, wurde im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan verzichtet. Da die terrassierte Ausbildung der Fassaden im Bereich des
„Canyons“ jedoch ein wesentlicher Bestandteil des Entwurfes ist, sind diese im Vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan Teil 2 a (Vorhaben- und Erschließungsplan) festgesetzt, und werden
damit auch zum Inhalt des Durchführungsvertrages.
Insgesamt halten die festgesetzten oberirdischen Baugrenzen einen Abstand von ca. 0,5 m zu
den geplanten Gebäudekanten ein. Damit sind Anpassungen in der Architektur möglich, die
insbesondere durch die Anforderungen an die Fassadengestaltung im „Canyon“ notwendig
werden können.
Um geringe Anpassungen bei der Bauausführung der Tiefgarage zu ermöglichen, hält die un-
terirdisch festgesetzte Baugrenze ebenfalls einen Abstand von ca. 0,5 m zu der geplanten
Außenkante der Tiefgarage ein, ausgenommen hiervon sind die Bereiche, in denen die Tief-
garagenaußenkante auf der Grundstücksgrenze verläuft. Ebenso verhält es sich mit dem Be-
reich der Tiefgaragenzufahrt am Dreizehnmorgenweg. Geplant ist hier eine Kurve, die in die
Tiefgarage führt. Zur Vereinfachung der Darstellung wird die Kurve nicht durch die unterirdi-
sche Baugrenze abgebildet, sondern vereinfacht im rechten Winkel auf die Grundstücksgrenze
geführt.
Es wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, die vorgibt, dass innerhalb der durch Bau-
grenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ohne Grenzabstände zu bauen ist.
Damit kann der Baukörper über seine gesamte Baukörperhöhe bis an die festgesetzten Bau-
grenzen herangebaut werden, ohne die allgemein gemäß § 6 Abs. 5 LandesbauordnungSeite 29 von 108
16
(BauO NRW) einzuhaltenden Abstandflächen berücksichtigen zu müssen. Dies gilt auch für
die terrassierten, begrünten Bereiche, für die Objektplanung ein Zurückspringen des Baukör-
pers vorsieht. Im Vorhaben- und Erschließungsplan ist das Bauvorhaben im Detail bestimmt.
Prinzipiell beträgt die Tiefe der Abstandsfläche nach Landesbauordnung (BauO NRW) 0,4 H,
mindestens jedoch 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, je-
doch auch hier mindestens 3 m. Zu öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen beträgt
die Tiefe der Abstandsfläche in Kerngebieten und urbanen Gebieten 0,2 H. Zu angrenzenden
anderen Gebieten gilt jeweils die größere Tiefe der Abstandsfläche. Entsprechend wäre im
Plangebiet (Sondergebiet) für die Tiefe der Abstandsfläche allgemein das Maß von 0,4 H an-
zusetzen.
Zu den nördlichen und südlichen Nachbarn überschreiten die Neubauten aufgrund der festge-
setzten abweichenden Bauweise und mit Blick auf den Standort des Baukörpers sowie die
Festsetzung zur Höhe baulicher Anlagen die an sich gem. BauO NRW anzusetzenden Ab-
standsflächen. Dies ist jedoch aus städtebaulichen Gründen möglich, sofern den allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Sicherheit der Wohn- und
Arbeitsbevölkerung Rechnung getragen wird, städtebaulichen Missstände nicht entstehen und
die Belange der betroffenen Nachbarn gerecht abgewogen werden. Dem städtebaulichen Ziel
einer Nachverdichtung im Arbeitsplatzschwerpunkt Bundesviertel im Sinne des sparsamen
Umgangs mit Grund und Boden steht ein vergleichsweise schmales Grundstück gegenüber,
das eine stärker vertikale Ausnutzung erforderlich macht.
Diese geringeren Tiefen der Abstandsflächen ergeben sich nur gegenüber den benachbarten
Grundstücken mit aktueller gewerblicher Nutzung sowie zwischen den Gebäuden auf dem ei-
genen Grundstück. Der Mindestabstand von 3,0 m gem. § 6 (5) BauO NRW wird überall deut-
lich eingehalten. Der geringste Abstand zwischen den Gebäuden auf dem eigenen Grundstück
beträgt ca. 9,0 m. Zu dem Bestandsgebäude Dreizehnmorgenweg 40 – 42 beträgt der Abstand
ca. 11,5 m (davon 6,5 m auf dem eigenen Grundstück), zum Gebäude Dreizehnmorgenweg
36 beträgt der Abstand ca. 14,8 m (davon ca. 7,0 m auf dem eigenen Grundstück) und zu dem
Bestandsgebäude Godesberger Allee 157 ca. 36 m (davon ca. 7,0 m auf dem eigenen Grund-
stück). Dies würde einem Abstandsflächenfaktor von mindestens 0,25 entsprechen.
Auf dem eigenen Grundstück vergrößert sich durch die terrassierten Fassaden der gegensei-
tige Gebäudeabstand mit zunehmender Gebäudehöhe, so dass keine Einschränkungen der
Belichtung zu erwarten und gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind. Eine Verringerung
der Durchwegungsbreite zwischen den Gebäuden durch das Plangebiet zur Reduzierung der
Abstandsflächen gegenüber den benachbarten Grundstücken ist insofern nicht möglich, da sieSeite 30 von 108
17
auch als Rettungszufahrt für Feuerwehrfahrzeuge dient. Zudem wäre ein städtebaulich adä-
quates Verhältnis von Wegebreite zu Gebäudehöhe nicht mehr gegeben. Es würde eine räum-
lich beklemmende Situation für Fußgänger und Fahrradfahrer entstehen und ggf. zu Ein-
schränkungen der Belichtungen zwischen den beiden Neubauten führen, was wiederum Aus-
wirkungen auf gesunde Arbeitsverhältnisse erwarten lassen könnte. Eine Verschmälerung der
Gebäude ist insbesondere im Hinblick auf die besondere Form des Gebäudes und die damit
einhergehenden Herausforderungen an eine sinnvolle Raumaufteilung und -nutzung nicht
zweckmäßig.
Für die benachbarten Grundstücke, welche von dem geringeren Maß der Abstandfläche be-
troffen sind, setzt der rechtskräftige Bebauungsplan ein Kerngebiet fest.
Wesentliche Beeinträchtigungen der Belichtung und Belüftung sind bei den reduzierten Ab-
standsflächen nicht zu erwarten. Zwar befindet sich der Neubau im Süden des Bestandsge-
bäudes Dreizehnmorgenweg 40-42, dennoch ist davon auszugehen, dass über den gesamten
Tageszeitraum betrachtet eine angemessene Belichtung des Gebäudes erfolgen kann.
Weiter lehnt sich das reduzierte Abstandsflächenmaß an den Gesetzentwurf für eine Novellie-
rung der Bauordnung NRW an, wonach die Abstandsfläche von Kerngebieten zukünftig 0,25
H betragen soll. Prinzipiell sind aus dem Blickwinkel des bauplanungsrechtlichen Rücksicht-
nahmegebotes Verschattungseffekte regelmäßig hinzunehmen, wenn landesrechtliche Ab-
standsflächen eingehalten werden. Im Hinblick auf die vorgesehene Novellierung sieht der
Gesetzgeber somit auch bei einem Abstandsflächenmaß von 0,25 H eine ausreichende Be-
lichtung und Besonnung für kerngebietstypische Nutzungen als gegeben an. In der Landes-
bauordnung Baden-Württemberg ist dieses Maß der Abstandsfläche von 0,25 H für Kernge-
biete bereits verankert, so dass die Annahme einer ausreichenden Belichtung und Belüftung
auch hierdurch noch einmal gestützt wird.
Gleiches gilt für die Abstände zwischen dem geplanten Neubau an der Godesberger Allee und
dem Gebäude Godesberger Allee 157. Die Abstände zu den östlich und westlich gelegenen
Bestandsgebäuden sind ausreichend groß, sodass hier eine ausreichende Belichtung und Be-
sonnung erfolgen kann. Gegenüber der benachbarten Wohnbebauung am Dreizehnmorgen-
weg sind die Abstandsflächen gemäß Landesbauordnung ebenso wie zur Godesberger Allee
hin eingehalten.
Um für eine mögliche gastronomische Nutzung in den Erdgeschossbereichen die Errichtung
von Terrassen für Außenbestuhlung zu ermöglichen, wird zudem festgesetzt, dass Terrassen
ausnahmsweise auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Das-
selbe gilt für Fahrradstellplätze.Seite 31 von 108
18
Die Angleichung der Topographie an die geplanten Höhen sowie die bestehenden Gelände-
höhen der benachbarten Grundstücke erfordern eine differenzierte Freiraumgestaltung. Zu be-
rücksichtigen sind die Barrierefreiheit der notwendigen Erschließungswege, aber auch Boden-
überdeckungen für die Vegetation und Stellplätze für Fahrräder. Daher wird festgesetzt, dass
Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, Treppen und Rampen zur Herstellung der fest-
gesetzten Höhen der baulichen Anlagen im Plangebiet generell zulässig sind.
2.2.4. Stellplätze und Tiefgarage
Tiefgaragen sind auch außerhalb der oberirdischen überbaubaren Grundstücksfläche inner-
halb der als unterirdische Baugrenzen festgesetzten Bereiche (Fläche für Tiefgaragen) zuläs-
sig. Stellplätze für PKW sind nur in Tiefgaragen zulässig. Hiermit wird sichergestellt, dass der
ruhende Verkehr dem Blick sowohl der Öffentlichkeit als auch der Beschäftigten der beiden
Bürogebäude und der Nutzer einer gastronomischen Einrichtung entzogen wird. Weiterhin
wird die Möglichkeit geschaffen, die nicht überbauten Flächen zu begrünen und somit eine
qualitative Gestaltung der Freiflächen vorzunehmen, die zu einer Verbesserung der Arbeits-
umfeldqualität beiträgt.
2.2.5. Geh- und Fahrrechte
Die öffentliche Durchwegung des sog. „Green Canyon“ zwischen den beiden Baukörpern ist
ein wesentlicher Bestandteil des Wettbewerbsergebnisses. Eine fußläufige Verbindung zwi-
schen der Godesberger Allee und dem Dreizehnmorgenweg besteht bereits heute als Privat-
weg. Diese Verbindung soll auch zukünftig erhalten und in diesem Zusammenhang planungs-
rechtlich gesichert werden. Aus diesem Grund setzt der Bebauungsplan eine mit Geh- und
Fahrradfahrrechten zu Gunsten der Allgemeinheit zu belastende Fläche, die den Dreizehn-
morgenweg zwischen den beiden neuen Baukörpern mit der Godesberger Allee verbindet,
fest. Darüber hinaus beinhaltet die Fläche ein Fahrrecht zu Gunsten von Anliefer- und Ret-
tungsverkehren. Die Eintragung der Rechte in das Grundbuch ist von der Vorhabenträgerin
vor dem Satzungsbeschluss zu bewilligen.
2.2.6. Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz
Artenschutz
Zur Stützung und Stärkung des Bestandes der Mauersegler, Fledermäuse und höhlenbrüten-
den Vogelarten wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass im Dachtraufbereich je 20m Trauf-
länge ein geeigneter Nistkasten für Mauersegler mit 2-3fachem Brutraum und insgesamt 5
wartungsfreie Fledermauskästen zu installieren sind.
Begrünung der nicht überbauten GrundstücksflächeSeite 32 von 108
19
Da aufgrund der Grundstücksform und der Notwendigkeit einer ausreichend dimensionierten
Tiefgarage eine Überschreitung der GRZ bis 0,9 durch Nebenanlagen gemäß § 19 (4)
BauNVO zugelassen wird, werden zur Minderung des Eingriffs zwei Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Weiterhin wird festge-
setzt, dass das Dach der Tiefgarage, sofern nicht überbaut, als Platzfläche angelegt oder als
Zuwegung genutzt wird, mit einer mindestens 0,80 m dicken Substratschicht zzgl. einer Drain-
schicht abzudecken und fachgerecht als Grünanlage anzulegen ist. Um für Bäume günstige
Wuchsbedingungen auf der Tiefgaragendecke zu sichern, sind für diese mindestens 1,2 m
Bodenauftrag zu gewährleisten. So werden die Auswirkungen auf die natürliche Funktion des
Bodens gemindert und im Vergleich mit dem heutigen Versiegelungsgrad die Beeinträchtigun-
gen in weiten Teilen des Grundstücks verbessert. Außerdem werden kleinklimatische Auswir-
kung vermindert und optische Auswirkungen der Bebauung auf das Ortsbild verbessert.
Begrünung der Fassade
Ein wesentlicher Bestandteil des städtebaulichen und architektonischen Konzeptes ist die Fas-
sadenbegrünung im sogenannten „Green Canyon“. Diese trägt sowohl zu einer Verbesserung
des Mikroklimas als auch zu einer attraktiven Gestaltung des Arbeitsumfeldes bei. Um sicher-
zustellen, dass eine Begrünung der terrassierten Fassaden in diesem Bereich erfolgt, wird
festgesetzt, dass diese Fassaden mittels geeigneter Begrünungssysteme (Pflanztrog oder
Pflanzwand) ganzjährig zu begrünen sind. Um die Begrünung auch langfristig zu sichern, wird
ebenfalls festgesetzt, dass die Pflanzung dauerhaft zu erhalten und, sofern notwendig, zu er-
neuern ist. Die für die Bepflanzung erforderliche Bewässerung ist zu gewährleisten. Die be-
troffenen Fassadenbereiche sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargestellt.
Pflanzung von Einzelbäumen
Auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin müssen für den Neubau der Gebäude, Platz und
Wegeflächen, der Unterbauung durch die Tiefgarage und die Anlage von Rettungswegen vo-
raussichtlich ca. 18 satzungsgeschützte Bestandsbäume entfernt werden, von denen sich 4
gemäß Baumerfassung und -bewertung (RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Ab-
bruch der Bürogebäude am Dreizehnmorgenweg Nr. 38 und der Godesberger Allee Nr. 171 in
Bonn Friesdorf, Juni 2020) bereits heute in einem ungenügenden Zustand befinden. Zudem
muss am Dreizehnmorgenweg ein Straßenbaum im Bereich der öffentlichen Zuwegung ent-
fernt werden. Die Befahrung des Grundstücks mit Feuerwehrfahrzeugen über diese Zufahrt
lässt den Erhalt des Baumes nicht zu. Der Straßenbaum fällt aufgrund seines Stammumfangs
ebenfalls unter die Baumschutzsatzung. Die beiden weiteren Straßenbäume im Bereich desSeite 33 von 108
20
Plangebietes am Dreizehnmorgenweg, die unter die Baumschutzsatzung fallen, sollen erhal-
ten werden. Sollte dies aufgrund der Nähe zum Neubau nicht möglich sein, sind auch diese
auf dem Grundstück auszugleichen. Für jeden entfernten gesunden satzungsgeschützten
Baum soll ein Ersatz mit natürlichem Bodenanschluss nachgewiesen werden. Da das Grund-
stück jedoch nahezu vollständig unter- und überbaut ist, ist ein vollständiger Ausgleich der auf
dem Grundstück entfallenden Bäume mit natürlichem Bodenanschluss nicht möglich. Daher
wird für jeden entfernten Baum, für welchen kein Ersatz mit natürlichem Bodenanschluss ge-
schaffen werden kann, stattdessen zwei Ersatzpflanzungen auf der Tiefgarage realisiert. Im
Zuge der Neuanlage der Grün- und Freiflächen wird in diesem Zusammenhang im Bebau-
ungsplan die Pflanzung sowie der dauerhafte Erhalt von 27 standortheimischen Bäumen fest-
gesetzt. Von diesen Bäumen werden 12 mit natürlichem Bodenanschluss gepflanzt. Insofern
werden die entfernten gesunden satzungsgeschützten Bäume auf dem Grundstück ausgegli-
chen. Auf dem südlich angrenzenden Grundstück befinden sich zudem 3 Bestandsbäume in
unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze. Da diese Bestandsbäume sich bereits heute in
unmittelbarer Nähe zu einer bestehenden Tiefgaragenrampe befinden, ist nicht davon auszu-
gehen, dass die Bäume im Kronen- und/oder Wurzelbereich gefährdet sind. Sollten diese
Bäume entgegen der derzeitigen Annahme dennoch im Zuge der Baumaßnahmen entfernt
werden müssen, ist eine privatrechtliche Regelung zu treffen, die den Ersatz dieser Bäume
regelt.
Dachbegrünung
Zur Minderung der nachteiligen Auswirkungen der geplanten Gebäude auf das Klima und den
Wasserhaushalt wird festgesetzt, dass die obersten Dachflächen, mit Ausnahme von Licht-
kuppeln, Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und sofern brandschutzrechtliche
Bestimmungen nicht entgegenstehen, extensiv zu begrünen sind. Ebenfalls nicht zu begrünen
sind die Flächen für Photovoltaik.
Ergänzende Pflanzliste
Zusätzlich zur Pflanzliste der Stadt Bonn (Anlage 1 zur Begründung) wurde eine ergänzende
Pflanzliste in die textlichen Festsetzungen als Hinweis aufgenommen. Diese ergänzende
Pflanzliste listet ergänzend zu den in der Pflanzliste der Stadt Bonn aufgelisteten Baumarten
weitere Baumarten auf. Gründe für die zusätzliche Auflistung dieser Gehölze sind die Zu-
nahme klimabedingter Stressfaktoren, wie längere Trockenperioden, erhöhte Strahlungsener-
gie und unregelmäßige Niederschläge. In den meisten Städten, so auch in Bonn, sind 65 Pro-
zent aller Straßenbäume einer Gattung zuzuordnen. Aufgrund der mangelnden Vielfalt könnenSeite 34 von 108
21
sich Krankheiten schneller ausbreiten. Deshalb ist die Verwendung einer größeren Mannigfal-
tigkeit ratsam. Die ausgewählten Baumarten sind laut der Zukunftsbaumliste der Stadt Düs-
seldorf resistenter gegenüber den jüngsten Krankheiten und besonders geeignet in Bezug auf
den Klimawandel. Durch die Auswahl geeigneterer Baumarten können ebenso der Pflegeauf-
wand und zusätzlich entstehende Kosten reduziert werden.
Da die Pflanzliste der Stadt Bonn keine Aussagen über geeignete Pflanzen für eine Fassa-
denbegrünung trifft, enthält die ergänzende Pflanzliste neben zusätzlichen Baumarten auch
eine entsprechende Auswahl an Pflanzen für die Begrünung der Fassaden im Canyon.
2.2.7. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet ist durch die Geräuscheinwirkung sowohl des Auto- und Stadtbahnverkehrs
auf der Godesberger Allee als auch des Schienenverkehrs der im Westen gelegenen
Bahntrasse Köln - Koblenz der Deutschen Bahn AG vorbelastet. Aufgrund dieser Emissionen
wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, bei der die auf das Plangebiet ein-
wirkenden vorhandenen und die aus den Zusatzverkehren zu erwartenden Geräuschimmissi-
onen der angrenzenden Straßen und des Schienenverkehrs ermittelt und bewertet wurden
(Graner + Partner Ingenieure, Schalltechnisches Prognosegutachten, Bebauungsplan Nr.
6818-1 „Dreizehnmorgenweg“ in Bonn, April 2021). Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für
den auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm stellen die schalltechnischen Orientie-
rungswerte für die städtebauliche Planung der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Teil 1,
Beiblatt 1 dar.
Da die DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1, für sonstige Sondergebiete keine festen Orientierungs-
werte, sondern eine Spanne von 45-65 dB(A) tags und 35-65 dB(A) nachts festlegt, die von
der jeweiligen Nutzungsart und ihrer Schutzbedürftigkeit abhängt, werden mit Blick auf den
derzeit vorhandenen Bebauungsplan und die geplante Gebietsausweisung die Orientierungs-
werte für ein Kerngebiet zugrunde gelegt, die tags 65 dB(A) und nachts 50/55 dB(A) betragen.
(Bei zwei angegeben Nachtwerten gilt der niedrigere für Gewerbelärm, der höhere, wenn öf-
fentlicher Verkehrslärm zu berücksichtigen ist).
Nach gutachterlicher Untersuchung kommt es im Nahbereich der Godesberger Allee in Bezug
auf den Straßenverkehrslärm zu Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß DIN 18005
für Kerngebiete von bis zu 9 dB(A), so dass insofern Schallminderungsmaßnahmen erforder-
lich werden.
Um eine abschirmende Wirkung zu vermeiden, werden aktive Schallschutzmaßnahmen in
Form von Lärmschutzwällen oder -wänden aus stadtgestalterischen sowie technischen Grün-Seite 35 von 108
22
den nicht festgesetzt. Darüber hinaus sind aufgrund der mehrgeschossig geplanten Büroge-
bäude aktive Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung der Geräuscheinwirkungen in allen
Geschossen hier praktisch nicht vorstellbar. Über die Geräuschimmissionen der Godesberger
Allee hinaus wirken eine Vielzahl von zum Teil sehr weit entfernten Geräuschquellen ein, die
gemäß gutachterlicher Aussage ebenfalls nicht durch aktive Schallschutzmaßnahmen redu-
ziert werden können. Zur Wahrung annehmbarer Arbeitsverhältnisse ist es daher erforderlich,
dass passive, d.h. an den Gebäuden selbst vorzunehmende Schallschutzmaßnahmen nach
DIN 4109 in der derzeit geltenden Fassung zur Anwendung kommen, die den erforderlichen
Schallschutz für das geplante Gebäude in Form von Mindestanforderungen an die Luftschall-
dämmung von Außenbauteilen schutzbedürftiger Nutzungen im Tag- und Nachtzeitraum si-
cherstellen. Zur Feststellung der erforderlichen Schalldämmmaße stellt der Bebauungsplan
sogenannte Lärmpegelbereiche bei freier Schallausbreitung dar. Innerhalb der mit den Lärm-
pegelbereichen gekennzeichneten Flächen müssen die Außenbauteile (z.B. Wand, Dach,
Fenster, Türen) und Elemente (z.B. Lüftungseinrichtungen, Rollladenkästen) von Gebäuden
entsprechend der unterschiedlichen Raumarten oder Nutzungen den Anforderungen der DIN
4109 für den entsprechenden Lärmpegelbereich entsprechen. Das Plangebiet weist Lärmpe-
gelbereiche zwischen IV und VI auf.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens kann vom festgesetzten Schalldämmmaß ab-
gewichen werden, sofern nachgewiesen wird, dass die tatsächliche Geräuschbelastung einer
Gebäudeseite niedriger ausfällt als dies der Lärmpegelbereich angibt.
Zur Vermeidung von Schallreflexionen im Bereich der Tiefgaragenzufahrten wird festgesetzt,
dass die Seitenwände der Tiefgaragenrampen schallabsorbierend verkleidet werden (mittlerer
Schallabsorptionsgrad αm ≥ 0,7).
Als weitere Vermeidungsmaßnahme im Bereich der Tiefgaragenzufahrten wird außerdem fest-
gesetzt, dass für den Fall, dass Entwässerungsrinnen im Bereich der Fahrstrecken geplant
werden sollten, hierfür entsprechend geeignete Konstruktionen nach dem Stand der Lärmmin-
derungstechnik zu wählen sind, die keine zusätzlichen Geräuschimmissionen beim Überfah-
ren verursachen.
2.2.8. Hinweise
Altablagerung
Das Plangebiet ist teilweise von einer Altablagerung betroffen, die im Altlastenkataster der
Stadt Bonn unter der Ziffer 8018-007 erfasst ist. Dabei handelt es sich um eine bis ca. 1962
entstandene Kiesgrube, in welche im Rahmen von Baumaßnahmen in den Jahren 1963/1964
Aushubmaterialien abgelagert wurden.Seite 36 von 108
23
Frühere Untersuchungen ergaben kein Gefährdungspotenzial.
Der Bebauungsplan weist auf die Altablagerung hin.
Artenschutz
Im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde eine Arten-
schutzprüfung Stufe I(Vorprüfung) (RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Abbruch
der Bürogebäude am Dreizehnmorgenweg Nr. 38 und der Godesberger Allee Nr. 171 in Bonn
Friesdorf, Artenschutzprüfung Stufe I (Vorprüfung), April 2018) durchgeführt. Diese kommt zu
dem Ergebnis, dass Verletzungen der artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44
Abs. 1, Nrn. 1-3 BNatSchG (Zugriffsverbote) durch den Abbruch des Gebäudes Dreizehnmor-
genweg Nr. 38 nicht ausgeschlossen werden können. Aufgrund des Verdachts auf Fleder-
mausquartiere bzw. Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln hinter den Fassaden des
Gebäudes schloss sich eine vertiefende Artenschutzprüfung (ASP II) (RMP Stephan Lenzen
Landschaftsarchitekten, Bonn, Abbruch der Bürogebäude am Dreizehnmorgenweg Nr. 38 und
der Godesberger Allee Nr. 171 in Bonn Friesdorf, Artenschutzprüfung Stufe II (vertiefende
Prüfung der Verbotstatbestände, September 2020) an. Bei den Untersuchungen wurden in der
Fassade des Gebäudes Dreizehnmorgenweg 38 Niststätten des Mauerseglers festgestellt;
weiter sind hier Tagesverstecke für einzelne Zwergfledermäuse möglich. Der Verlust von Fort-
pflanzungs- und Ruhestätten des in NRW ungefährdeten Mauerseglers führt unter Beachtung
des Gebäudeabbruchs außerhalb der Brutzeit zu keiner Verletzung des Artenschutzes. Zur
Stärkung des Bestandes sind an den Neubauten künstliche Nisthilfen zu installieren. Ebenso
sind an den neuen Gebäuden Fledermauskästen zu installieren. Die Installation dieser Nisthil-
fen und -kästen wird über die textlichen Festsetzung Nr. 5.1 Artenschutz festgesetzt. Der Be-
bauungsplan weist darauf hin, dass der Abbruch des Gebäudes unter fachgutachterlicher Be-
gleitung außerhalb der Brutzeit des Mauerseglers sowie außerhalb der aktiven Phase der Fle-
dermäuse im Zeitraum von Dezember bis Februar durchzuführen ist.
Zur Vermeidung von Störungen durch Beleuchtung sollen grundsätzlich insektenfreundliche
Leuchtmittel (z.B. LED) mit staubdichter Abdeckung verwendet werden. Im Hinblick auf den
Vogelschutz sollen Maßnahmen zur vogelsicheren Gestaltung von Glasfassaden ergriffen
werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist auf beides hin.
2.3. Erschließung
2.3.1. Äußere Erschließung
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)Seite 37 von 108
24
Das Plangebiet verfügt über eine gute Anbindung an den ÖPNV. Über relativ kurze Fußwege
(220 m) ist die Stadtbahn (Linien 16, 63, 66, 67 und 68) an der Haltestelle Olof-Palme-Allee
zu erreichen. Zudem befinden sich in fußläufiger Entfernung (ca. 600 m) die Bushaltepunkte
Robert-Schuhmann-Platz (Linien 631, 637 und 638) und Langer Grabenweg (Linien 637 und
638). Der nächstgelegene DB-Haltepunkt UN-Campus liegt nördlich des Plangebietes in einer
Entfernung von rund 1,5 km an der Genscherallee. Dieser Haltepunkt ist vom Plangebiet in
ca. 13 Minuten mit den Stadtbahnlinien 16, 63 und 66 (inclusive Fußwege) und in ca. 8 Minuten
über den parallel zur Bahntrasse verlaufenden Radweg mittels Rad / E-Scooter erreichbar.
Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Der Kfz-Verkehr erreicht das Plangebiet über die Godesberger Allee / B9, die eine Anbindung
in nördliche und südliche Richtung an die Bonner City bzw. in das Zentrum von Bad Godesberg
gewährleisten.
Das Plangebiet ist im Südwesten ebenfalls über den Dreizehnmorgenweg für den Kfz-Verkehr
zu erreichen, welcher über die Marie-Schlei-Allee mit der Godesberger Allee im Nordosten und
der bahnparallelen August-Bebel-Allee im Südwesten verbunden ist. Sowohl die August-Be-
bel-Allee als auch Godesberger Allee (AS Bad Godesberg) sind unmittelbar über eigene Au-
tobahnauffahrten an die BAB 562 angebunden, die den Rhein quert und somit eine Verbindung
zu den rechtsrheinischen Bonner Ortsteilen und zur BAB 59 bietet, die die Bundesstadt Bonn
wiederrum rechtsrheinisch mit der Stadt Köln und dem Kölner Flughafen verbindet.
Fahrrad- und Fußgängeranbindung
Das Plangebiet ist sowohl über die Godesberger Allee als auch über die August-Bebel-Allee
an das weitverzweigte und gut ausgebaute Fahrradwegenetz der Bundesstadt Bonn angebun-
den. Entlang der BAB 562 verlaufen Radwege in Ost-West-Richtung auch über den Rhein.
2.3.2. Innere Erschließung
Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt sowohl über die Godesberger Allee als auch
über den Dreizehnmorgenweg. Die Anlieferung soll über den Dreizehnmorgenweg abgewickelt
werden.
Darüber hinaus schafft der „Canyon“ eine Wegeverbindung zwischen Godesberger Allee und
Dreizehnmorgenweg, der für Fuß- und Fahrradverkehre nutzbar ist und im vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan mittels einer mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der Allge-
meinheit sowie einem Fahrrecht zu Gunsten von Anliefer- und Rettungsverkehr zu belasten-
den Fläche planungsrechtlich gesichert wird.Seite 38 von 108
25
2.3.3. Ruhender Verkehr und Mobilitätskonzept
Die Unterbringung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Kfz-Stellplätze erfolgt ausschließ-
lich innerhalb der geplanten Tiefgarage. Daher setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan
fest, dass im gesamten Plangebiet Kfz-Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig sind. Auf diese
Weise wird zum einen der ruhende Verkehr dem Blick sowohl der Öffentlichkeit als auch den
in den Neubauten Arbeitenden entzogen. Zum anderen können die nicht überbauten bzw. ver-
siegelten Freiflächen begrünt und damit die Aufenthaltsqualität entlang der inneren Durchwe-
gung verbessert werden.
Während des Tageszeitraumes zwischen 06:00 Uhr und 22:00 Uhr erfolgt die Zufahrt zur Tief-
garage sowohl über die Godesberger Allee als auch über den Dreizehnmorgenweg. Die Aus-
fahrt aus der Tiefgarage wird während dieses Zeitraumes jedoch auf den Dreizehnmorgenweg
beschränkt. Während des Nachtzeitraumes zwischen 22.00 Uhr und 06:00 Uhr ist zur Vermei-
dung von Lärmbeeinträchtigungen der angrenzenden Wohnbebauung Dreizehnmorgenweg
die Nutzung der Tiefgaragenrampe Dreizehnmorgenweg nicht zulässig. Entsprechend erfolgt
der Stellplatzverkehr während dieses Zeitraumes ausschließlich über die Tiefgaragenrampe
Godesberger Allee. Die Umsetzung dieser Regelung wird durch Planfestsetzung und entspre-
chende technische Maßnahmen (bspw. Tageszeitgesteuerte Sperrung bzw. Freigabe der Aus-
fahrschranke, Signalisierung der Ein-/Ausfahrt während der Nachtzeit) sichergestellt und wird
Bestandteil der Baugenehmigung.
Im Rahmen der Erstellung eines Mobilitätskonzeptes (IGEPA Verkehrstechnik GmbH, Bebau-
ungsplan 6818-1 „Dreizehnmorgenweg“ - Vorhabenbezogenes Mobilitätskonzept, Juanuar
2021) wurde bereits der Stellplatzbedarf für das Projekt auf der Grundlage der Landesbauord-
nung (LBauO NRW) bezogen auf eine übliche, durchschnittlich intensive Nutzung der Büroge-
bäude ermittelt. Die für die Tiefgarage festgesetzte Fläche ist ausreichend dimensioniert, den
Stellplatzbedarf zu decken.
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens ist ein Stellplatznachweis zu erbringen, sodass si-
chergestellt ist, dass eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen hergestellt wird und so keine
negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten sind.
Tiefgaragen sind nur innerhalb des in der Planzeichnung als Tiefgaragenfläche dargestellten
Bereiches zulässig. Im Hinblick auf ein gesundes, städtebaulich ansprechendes Arbeitsumfeld
sollen die Freiflächen des Geländes auch oberhalb der unterirdischen Bauteile begrünt und
gestaltet werden. Entsprechend sind die Bereiche der Tiefgaragendecken, die nicht überbaut
werden, mit Substrat abzudecken und zu bepflanzen. Der Bebauungsplan trifft hierzu eine
entsprechende Festsetzung.Seite 39 von 108
26
Zur Förderung eines zeitgemäßen Verkehrsverhaltens wurde im Rahmen des Vorhabens ein
Mobilitätskonzept für das Plangebiet entwickelt. Wesentliches Ziel des Konzeptes ist es, den
erforderlichen Pkw-Stellplatzbedarf durch Berücksichtigung des vorhandenen Umweltverbun-
des in Verbindung mit zusätzlich fördernden Maßnahmen auf ein erforderliches Minimum zu
reduzieren und alternative Mobilitätsformen zu stärken.
In diesem Zusammenhang wurde zunächst eine Analyse der verkehrlichen Bestandssituation
durchgeführt, welche die Standortanbindung an den Stadtbahnschienenverkehr als sehr gut
und die Standortanbindung an den DB-Schienenverkehr als gut bewertet. Die Standortanbin-
dung an den Buslinienverkehr ist als befriedigend einzustufen. Somit ist das Plangebiet insge-
samt in guter Qualität an den ÖPNV angebunden. Zudem wird die Anbindung des Standortes
an das Radwegeverkehrsnetz gutachterlich als sehr gut eingestuft.
Zusätzlich zu der bereits guten bis sehr guten Anbindung des Plangebietes an MIV-unabhän-
gige Verkehrsnetze, zeigt das Mobilitätskonzept weitere Maßnahmen auf, die zu einer Redu-
zierung der notwendigen Stellplätze beitragen können. Dabei werden neben nutzerabhängi-
gen Maßnahmen wie beispielsweise die Bereitstellung von Jobtickets, die Förderung von Fahr-
gemeinschaften, die Bereitstellung von Anreiseinformationen für Besucherverkehre und die
Bewirtschaftung der Stellplätze am Entwicklungsstandort („weiche Maßnahmen“) auch konkret
umsetzbare und nutzerunabhängige Maßnahmen („harte Maßnahmen“) aufgezeigt. Zu diesen
Maßnahmen zählen, neben der Berücksichtigung umfangreicher Fahrradstellplatzkapazitäten,
auch die Bereitstellung wettergeschützter und sicherer Fahrradabstellanlagen in der Tiefga-
rage. Mit Blick auf die zunehmende Elektromobilität werden außerdem Ladesäulen für E-Pkw
und E-Bikes vorgesehen.
Durch die im Mobilitätskonzept formulierten „harten Maßnahmen“ in Verbindung mit der guten
Anbindung des Plangebietes an den ÖPNV kann die erforderliche Stellplatzanzahl um insge-
samt 33% reduziert werden. Die „weichen Maßnahmen“ bieten das Potential, die Stellplatzan-
zahl noch weiter zu reduzieren.
Das Mobilitätskonzept wird als Anlage zum Durchführungsvertrag zu diesem Vorhaben Ein-
gang in der Verfahren finden. Von der Vorhabenträgerin zwingend umzusetzen sind die im
Mobilitätskonzept definierten nutzerunabhängigen „harten“ Maßnahmen. Die nutzerabhängi-
gen „weichen“ Maßnahmen werden als Empfehlung an die zukünftigen Mieter weitergereicht.
2.3.4. Ver- und Entsorgung
MüllentsorgungSeite 40 von 108
27
Im Plangebiet wird die Unterbringung der Müllbehälter in der Tiefgarage vorgesehen. An den
Abfuhrtagen werden die Müllcontainer an einem festgelegten Abholstandort auf dem Grund-
stück am Dreizehnmorgenweg bereitgestellt und im Anschluss wieder in die Tiefgarage ge-
bracht. Der Bebauungsplan setzt den Abholstandort als Aufstellfläche für Abfallbehälter am
Tage der Abfuhr fest.
Energiekonzept
Da ein großer Anteil der Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, sollen durch beson-
ders energieeffiziente Neubauten CO2-Emissionen vermindert und somit ein Beitrag zum Kli-
maschutz geleistet werden. Gemäß dem Ratsbeschluss „Energieeffizienzstandards im Neu-
bau“ vom 22.10.2015 ist dabei mindestens ein KfW-Effizienzhaus 55-Standard bezogen auf
die EnEV 2014 (2016) einzuhalten. Am 01.11.2020 ist das Gebäudeenergiegesetz – GEG
2020 in Kraft getreten; zudem löst die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
seit dem 01.07.2021 die bisherige Förderung der KfW ab. Der einzuhaltende Standard heißt
demnach Effizienzgebäude 55 und bezieht sich auf das GEG. Die Anforderungen entsprechen
immer noch dem Ratsbeschluss vom 22.10.2015.
Gemäß Beschluss des Hauptausschusses vom 14.11.1995 ist im Zuge einer Planaufstellung
außerdem ein Energiekonzept zu erarbeiten, aus welchem die Art der Energieversorgung und
die Energieeffizienz der Gebäude hervorgeht. In diesem Zusammenhang wurde ein entspre-
chendes Energiekonzept erarbeitet (Ingenieurbüro PGH, Becker – Huke – Hoffmann GmbH,
„Energiekonzept Bundesstadt Bonn“, November 2019), welches zusammenfassend folgende
Aussage trifft:
Aufgrund der vorhandenen Anbindung an das Fernwärmenetz der BonnNetz, mit einem Pri-
märenergiewert von 0,0 (ansetzbar gemäß § 22 GEG = 0,25) kann mit dem geplanten Effi-
zienzgebäudestandard 55 ein sehr energiesparender Büroneubau realisiert werden.
Das Heizkraftwerk Nord in Bonn nutzt die Abwärme der benachbarten Müllverbrennungsan-
lage zur Erzeugung von Strom und Fernwärme und erreicht einen Wirkungsgrad mit Bezug
auf den eingesetzten Brennstoff von rund 90%. Die Befeuerung der Anklage erfolgt mit ohne-
hin zu entsorgendem Restmüll, der einen entsprechenden Anteil am Erdgas als Brennstoff
einspart. Daher kann der Müll als „regenerative Energiequelle“ angesehen werden. Das zur
Realisierung vorgesehene Energiekonzept wird im Durchführungsvertrag festgeschrieben.
Der Einsatz von weiteren regenerativen Energiequellen wurde durch die Potentialanalyse der
Stromerzeugung mit einer Photovoltaikanlage (PV) untersucht. Die Installation einer PV An-Seite 41 von 108
28
lage hat nur Einfluss auf den Primärenergiewert, wenn der damit erzeugte Strom vor Ort ge-
nutzt wird. Gleichwohl kann der Strom jedoch in das Netz eingespeist werden. Der Bebau-
ungsplan setzt daher fest, dass Dachflächen bau- und anlageseitig so vorzubereiten sind, dass
sie zur späteren Nutzung von Photovoltaikanlagen geeignet sind. Daneben sind im Bebau-
ungsplan Flächen für Photovoltaik festgesetzt und der Durchführungsvertrag wird Verpflich-
tungen zur Installation und zum Betrieb von PV-Anlagen enthalten.
Wasserversorgung
Durch die bestehende Bebauung ist das Grundstück an die vorhandenen Versorgungsnetze
der Bundesstadt Bonn angeschlossen. Sie sichern sowohl die Versorgung als auch den Brand-
fall.
Entwässerung / Kanal
Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt über das bestehende Kanalnetz.
Da das Grundstück bereits vor dem 01.01.1996 bebaut war, besteht hier prinzipiell keine Ver-
pflichtung, das Niederschlagswasser gemäß § 44 Abs. 1 des Wassergesetzes für das Land
Nordrhein-Westfalen (Landeswassergesetz –LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 des Ge-
setzes zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz –WHG) ortsnah zu ver-
sickern, zu verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutz-
wasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtliche oder sonstige öffent-
lich-rechtliche Vorschriften oder Belange der Wasserwirtschaft entgegenstehen. Insofern wird
das Niederschlagswasser zusammen mit dem Schmutzwasser in die Kanalisation geleitet.
Die Dachflächen beider Gebäude erhalten in Teilbereichen eine Dachbegrünung. Der An-
schlusszwang an das Kanalnetz und Benutzungszwang des Kanalnetzes gelten vollumfäng-
lich.
Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben vielerorts in den letzten Jahren zu
erheblichen Überflutungen geführt. Überflutungen infolge von Starkregenereignissen können
folgende Ursachen haben: Hochwasser in einem Gewässer, Überlastung der Kanalisation,
Sturzfluten, die sich aufgrund massiver Niederschläge auf der Geländeoberfläche bilden. Bei
den geplanten Bauvorhaben ist auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen so-
wohl für im Umfeld bestehende Baukörper als auch für die geplanten Baukörper selbst entste-
hen. Im Rahmen der Realisierung der durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gege-
benen Baumöglichkeiten ist daher insbesondere darauf zu achten, dass ebenerdige Eingänge
und Terrassen, befestigte Flächen mit Gefälle zu den Gebäuden, SouterrainarbeitsbereicheSeite 42 von 108
29
etc. zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern sind. Darüber hinaus gehört zu einer
Sicherung der Gebäude vor Starkregenereignissen auch eine Rückstausicherung des Ka-
nalanschlusses.
3. Auswirkungen des Bebauungsplanes
3.1. Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Errichtung eines modernen Bürokomplexes auf einer vormals bebauten und versiegel-
ten Fläche wird durch das Vorhaben ein Beitrag geleistet, der anhaltend hohen Nachfrage
nach attraktiven Büroflächen Rechnung zu tragen und den Wirtschaftsstandort Bonn zu stär-
ken. Das Plangebiet ist heute durch eine nicht mehr zeitgemäße sanierungsbedürftige Bebau-
ung geprägt. Die bestehenden Gebäude werden durch eine ansprechende Architektur ersetzt
und wieder in das städtebauliche Gesamtbild eingebunden. Der Canyon schafft eine öffentlich
nutzbare Durchwegung und öffnet somit das Grundstück zur Nachbarschaft.
Aus städtebaulicher Sicht hält sich das geplante Vorhaben unter den Einfügungskriterien Art
und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche innerhalb des aus seiner
Umgebung hervorgehenden Rahmens. Die dem Bebauungsplan zugrundeliegende Planung
ist das Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbes und wurde durch ein Auswahlgremium,
bestehend aus Vertretern der Bonner Stadtverwaltung, Kommunalpolitik, Planungsexperten
und des Investors, einstimmig aufgrund seiner hohen architektonischen und städtebaulichen
Qualität ausgewählt.
Weiter ist die wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes an diesem Standort gerade im
Hinblick auf eine Büro- und Verwaltungsnutzung städtebaulich angemessen und verträglich.
Wesentlichen Auswirkungen einer solchen Büronutzung liegen in der Verursachung von Mehr-
verkehr, dem jedoch mit standort- und nutzungsbezogenen Mobilitätsmaßnahmen entgegen-
gewirkt werden kann. Die am Plangebiet vorhandene Erschließungssituation mit der auf kur-
zem Wege erreichbaren übergeordneten Erschließung (A562) sowie der guten Erschließung
durch den öffentlichen Personennahverkehr ist zusammen mit den MIV reduzierenden Maß-
nahmen eines Mobilitätskonzeptes die Grundlage, den Mehrverkehr aufzunehmen und abzu-
leiten.
Die höhenmäßige Abstaffelung der Bebauung von sieben Geschossen an der Godesberger
Allee zu fünf Geschossen in Richtung der bestehenden Wohnbebauung am Dreizehnmorgen-
weg vermittelt im Übergang von der geplanten Bürobebauung zu der im Umfeld bestehenden
Wohnbebauung.Seite 43 von 108
30
Zu den nördlich und südlich angrenzenden Bürogebäuden halten die Neubauten die nach Lan-
desbauordnung (BauO NRW) vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht ein. Die Abstände sind
jedoch ausreichend bemessen, um in Bezug auf Besonnung, Belichtung und Durchlüftung ge-
sunde Arbeitsverhältnisse für die in den Gebäuden Arbeitenden zu gewährleisten.
Insofern lässt die Planung insgesamt keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die im
Plangebiet und im Umfeld des Plangebietes wohnenden und arbeitenden Menschen erwarten.
3.2. Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens wurden im Hinblick auf die verkehrlichen und
leistungstechnischen Auswirkungen des Plangebietes auf das umliegende Straßennetz und
insbesondere auf die unmittelbar benachbarten Knotenpunkte Godesberger Allee / Marie-
Schlei-Straße und Marie-Schlei-Straße / Dreizehnmorgenweg gutachterlich ermittelt und dar-
gestellt (IGEPA Verkehrstechnik GmbH, Bebauungsplan 6818-1, „Dreizehnmorgenweg“,
Fachbeitrag Verkehr, Juli 2020).
Aus den im Rahmen des Vorhabens angenommenen Nutzungen sind insgesamt ca. 975 Kfz-
Fahrten/Tag zu erwarten. Hierbei entfallen 160 Kfz-Fahrten auf die morgendliche Spitzen-
stunde und ca. 104 Kfz-Fahrten auf die nachmittägliche Spitzenstunde.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Auswirkungen der prognostizierten Zusatz-
verkehre auf die untersuchten Knotenpunkte aus leistungstechnischer Sicht verträglich sind.
Die prognostizierten Verkehrsbelastungen durch den zusätzlichen Verkehr sind an dem Kno-
tenpunkt Marie-Schlei-Allee / Dreizehnmorgenweg nachmittags in guter Qualität (Qualitäts-
stufe des Verkehrs (QSV): C) abwickelbar. In der morgendlichen Spitzenstunde weist der un-
signalisierte Knotenpunkt mit der Vorfahrtregelung „rechts vor links“ im „Bezugsfall 2030“ eine
ausreichende Qualität (Qualitätsstufe des Verkehrs (QSV): D) auf. Bedingt durch das Vorha-
ben wird sich das Verkehrsaufkommen erhöhen und damit die Leistungsfähigkeit des Knoten-
punktes im Planfall 2030 auf die Qualitätsstufe „E“ verringern. Die mittlere Wartezeit liegt an
der Grenze zur Qualitätsstufe „QSV D“ (20 sec.) und wäre für eine Spitzenstunde am Tage
vertretbar.
Gleichwohl wurde im Hinblick auf das Untersuchungsergebnis weiter gutachterlich untersucht,
ob eine Ausfahrt aus der Tiefgarage an der Godesberger Allee während der Tagzeit (nur in
Richtung Süden möglich) eine Verbesserung der Knotenpunktsituation mit sich bringen würde.
Eine Verbesserung konnte jedoch gutachterlich nicht nachgewiesen werden. Eine solche
zweite Ausfahrt aus der Tiefgarage hätte in der betroffenen Spitzenstunde nur marginale Aus-
wirkungen auf die Gesamtknotenbelastung. Auch weiterhin ergibt sich für den KnotenpunktSeite 44 von 108
31
Marie-Schlei-Allee / Dreizehnmorgenweg in der morgendlichen Spitzenstunde die Qualitäts-
stufe E. Jedoch würde eine klassische Vorfahrtsregelung mittels StVO-Beschilderung an der
Kreuzung zu einer deutlichen Steigerung der Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes führen
(QSV = B). Dem folgend wird die Geschwindigkeit im Bereich des Dreizehnmorgenweges von
derzeit 50 km/h auf 30 km/h mit Inbetriebnahme der Bürobauten reduziert. Die Kosten, die sich
durch die Änderung der Vorfahrtenregelung ergeben, sind von der Vorhabenträgerin zu tragen.
Regelungen hierzu trifft der Durchführungsvertrag.
Auch die Verkehrsbelastungen der umliegenden Straßenzüge mit den zusätzlichen Verkehren
aus der Grundstücksentwicklung sind verkehrstechnisch vertretbar.
Die geplante Tiefgaragenerschließung an der Godesberger Allee ist in sehr guter Qualität
(QSV=A) abwickelbar. Um Behinderungen im öffentlichen Straßennetz durch zurückstauende
Fahrzeuge der unmittelbar an der Godesberger Allee liegenden Tiefgaragenrampe zu vermei-
den, beinhaltet die Tiefgarageneinfahrt im Bereich der Rampe einen Rückstauraum von > 20m.
Die Tiefgaragenein- / und ausfahrt am Dreizehnmorgenweg erfolgt, signaltechnisch geregelt,
einspurig. Aus gutachterlicher Sicht ist die Tiefgaragenerschließung in einer Qualitätsstufe A
abwickelbar. Behinderungen im öffentlichen Straßennetz durch zurückstauend

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.