Mitteilung über die weitere Verfahrensweise zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6325-1 „Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße“ im Eckbereich der Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße / für eine Einzelhandels- und Wohnbebauung im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf

Mitteilungsvorlage
öffentlich
211079
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Mitteilung über die weitere Verfahrensweise zur
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6325-1
„Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße“ im Eckbereich der
Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße / für eine
Einzelhandels- und Wohnbebauung im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Buschdorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 24.08.2021 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 02.09.2021 Kenntnisnahme
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
26.08.2021 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Die Verwaltung wurde am 03.05.2017 (vgl. DS 1710517EB7) mit der Einleitung
des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6325-1 beauftragt. Dem Planungsziel, auf der im Übersichtsplan (siehe Anlage
1) bezeichneten Fläche im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf im Eckbereich
der Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße eine Einzelhandels- und Wohnbebauung zu
entwickeln, wurde zugestimmt. Darüber hinaus hat der Ausschuss für Planung,
Verkehr und Denkmalschutz am 08.05.2019 weitere Maßgaben an ein noch
auszuarbeitendes Konzept formuliert. (vgl. DS 1710517AA15) Nachfolgend
sind der derzeitige Verfahrensstand und die weiteren Verfahrensschritte
aufgeführt:
Ergebnis des Einzelhandelsgutachtens
Am 17.07.2018 wurde der Verwaltung von der Vorhabenträgerin ein
Einzelhandelsgutachten, verfasst durch das Büro Stadt und Handel Beckmann
und Föhrer Stadtplaner Part GmbH, vorgelegt, dessen Aussagekraft aufgrund
zahlreicher methodischer und inhaltlicher Überarbeitungsanforderungen, unter
anderem wegen der unzureichenden Berücksichtigung der Interessen der Stadt
Bornheim, angezweifelt wurde. (vgl. DS 1710517NV9, siehe Anlage 2) Die
Verwaltung beauftragte daraufhin ein zweites Gutachten, das am 23.03.2021
durch das Büro Junker+Kruse vorgelegt wurde. Dieses wies für die
Vorhabenvariante Vollsortimenter der Firma Rewe (inkl. Bäckerei mit 40 m²
Verkaufsfläche) mit max. 1.400m² die städtebauliche Verträglichkeit am
Standort nach.
Es sind keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen weder in Bonn noch inSeite 1 von 9
Seite 2
Bornheim-Hersel zu erwarten. Bei der Ansiedlung eines Drogeriemarktes sind
jedoch deutliche negative städtebauliche Folgewirkungen in den Zentralen
Versorgungsbereichen Auerberg Mitte, Dransdorf, Neu-Tannenbusch und in
Bornheim-Hersel zu erwarten. Außerdem wird die zu erfüllende
Nahversorgungsfunktion eines Drogeriemarktes an diesem Standort als
unrealistisch bewertet.
Geplante Nutzung
Das Verfahren wird mit einer Nutzung gemäß dem vorgelegten
Einzelhandelsgutachten, das einen Einzelhandelsvollsortimenter von max.
1.400 m² Verkaufsfläche als standortverträglich ausweist, fortgeführt. Der
Gesamtkomplex wird circa 120-150 Mietwohnungen umfassen. Das Vorhaben
fällt unter die Regularien des Bonner Baulandbeschlusses (DS-Nr.
1613742EB5, siehe auch 1811574EB5). Gemäß der zum Zeitpunkt des
Zielbeschlusses geltenden Vorgaben des Bonner Baulandmodells sind anteilig
40% der BGF Wohnen im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus
umzusetzen.
Die Einzelhandelsfläche wird erdgeschossig in die Wohnbebauung integriert
und das Gebäude mit dem Vollsortimenter wird entlang der Kölnstraße
angeordnet (siehe Abbildung 1). Der Einzelhandelskomplex erhält entlang der
Otto-Hahn-Straße, der Kölnstraße und entlang der südlichen Kante eine
blickdichte mindestens 1,40 m hohe begrünte Einfriedung (z.B. Hecken,
Pergola). (vgl. DS 1710517AA15)
Mobilität und Erschließung
Die Erschließung der Parkplätze des REWE-Marktes ist gegenüber der
Bestandszufahrt des Discounters (Penny) vorzusehen. Wie in DS
1710517AA15 entschieden sind für den ruhenden Verkehr maximal 68
Stellplätze ebenerdig auf wasserdurchlässigem Grund anzulegen. Der
Anlieferverkehr wird von der Otto-Hahn-Straße über den Parkplatz geführt.
Außerdem ist eine Freihaltefläche für eine potentiell zukünftig erforderliche
Anbindung der benachbarten Entwicklungsfläche (ehemalige Deponie
Schlesienstraße/Kölnstraße) zu berücksichtigen. Die Anbindung dieser
Stichstraße soll in Verlängerung des Azaleenweges erfolgen (siehe Abbildung
1). Die Leistungsfähigkeit der Erschließung (Zufahrten zum Plangebiet) und der
bestehenden Knotenpunkte ist durch ein Verkehrsgutachten durch den
Vorhabenträger nachzuweisen. Abschließend ist für die geplanten
Entwicklungen durch den Vorhabenträger ein Mobilitätskonzept zu erstellen,
das die stadtpolitischen Ziele der Mobilitätswende und auch die
entsprechenden Maßgaben der DS 1710517AA15 berücksichtigt.Seite 2 von 9
Seite 3
Abbildung 1 (auch als Anlage beigefügt)
Umwelt, Natur und Klima
Der Bebauungsplan wird im Vollverfahren mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
aufgestellt. Die Gesamtentwicklung soll die Klimafolgen berücksichtigen und
entsprechende Maßnahmen zur Anpassung, wie zum Beispiel
Regenwassermanagement und Fassadenbegrünungen, vorsehen. Stellplätze
und Außenanlagen sollen ausreichend begrünt und die Nutzung von
Solarenergie ermöglicht werden.
Weitere Vorgehensweise
Das Verfahren wird mit hoher Priorität versehen. (vgl. DS 1710517) Der
Vorhabenträger wird ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren mit externem
Verfahrensmanagement und drei teilnehmenden Büros durchführen. (vgl. DS
1710517) Politische Vertreter*innen werden in das Verfahren mit einbezogen.
Teil der Wettbewerbsauslobung ist die Erarbeitung von Hinweisen zur
Regenwasserbewirtschaftung auf dem Grundstück, zu Maßnahmen zur
Klimafolgenanpassung und zur Stärkung des Umweltverbunds im Rahmen
eines Mobilitätskonzeptes. Das Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens dient
anschließend als Grundlage der weiterführenden Planungen im Rahmen der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Anlage/n
1 6325-1 Übersichtsplan_Kölnstr-Otto-Hahn-Str_2000 (öffentlich)
2 Abbildung 1 (öffentlich)
3 Zusammenfassung-Beurteilung des Einzelhandelsgutachtens (öffentlich)Seite 3 von 9
Übersichtsplan zum Bebauungsplan Nr. 6325-1
„Kölnstraße / Otto - Hahn - Straße“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf
Bundesstadt Bonn Amt 61-2
M. 1:2000Seite 4 von 9
Abbildung 1: ÜbersichtsplanSeite 5 von 9
1
Anlage „Zusammenfassung des Einzelhandelsgutachtens und Beurteilung seitens der Fach-
verwaltung“
Unter anderem wurde die Verwaltung beauftragt, dass für die geplante Einzelhandelsnut-
zung ein Gutachten einzuholen, um den Nachweis der Einzelhandelsverträglichkeit sowie die
Beteiligung der Nachbargemeinden nach dem Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkon-
zept durchzuführen zu können (vgl. DS-Nr. 1710517EB7 / Ziffer 3).
Das Büro Stadt und Handel Beckman und Föhrer Stadtplaner Part GmbH wurde aus diesem
Anlass durch die terrana Bauprojekt GmbH beauftragt, eine Verträglichkeitsanalyse für die
Ansiedlung eines REWE - Vollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von 1600 m² und eines
Drogeriefachmarktes mit einer Verkaufsfläche von 800 m² in Bonn Buschdorf zu erstellen.
Der Gutachter kommt insgesamt zu dem Ergebnis, dass keine städtebaulich negativen Aus-
wirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und Nah-
versorgungsstrukturen durch das Einzelhandelsvorhaben zu erwarten sind, wenn der Droge-
riemarkt auf eine maximale Verkaufsfläche von 550 qm reduziert wird.
Der Untersuchungsraum umfasst den Bonner Nordwesten mit den Statistischen Bezirken
Buschdorf, Auerberg, Alt-Tannenbusch, Neu-Tannenbusch, Dransdorf den nördlichen Teil
des Ellerviertels und die nördlich an die Stadt Bonn angrenzenden Stadtteile Hersel, Uedorf
und Widdig der Stadt Bornheim. Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) stellt
fünf zentrale Versorgungsbereiche, bestehend aus den drei D-Zentren Dransdorf, Alt-
Tannenbusch, Auerberg am Nordfriedhof sowie den zwei C-Zentren Auerberger Mitte und
Neu-Tannenbusch, innerhalb des Untersuchungsgebiets dar. Weiterhin wird mit dem Einzel-
handelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Bornheim das Nahversorgungszentrum Her-
sel legitimiert. Der Vorhabenstandort selbst befindet sich nicht innerhalb eines Zentrums des
BEZK, bei Realisierung des Vorhabens sollte entsprechend ein Zentrenumgriff in das BEZK
aufgenommen werden.
Insgesamt beschreibt der Gutachter die Angebots- und Nachfragesituation im Untersu-
chungsgebiet für die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren als
überwiegend flächendeckend. 13 der 19 strukturprägenden Märkte (Lebensmittel oder
Drogerie) befinden sich innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches. Lediglich die Stadt-
teile Uedorf und Widdig werden als fußläufig unterversorgt beschrieben.
Bekräftigt wird die insgesamt gute Nahversorgung mit einer Einzelhandelszentralität von
rund 104 für Nahrungs- und Genussmittel und rund 130 für Drogeriewaren. Die Einzelhan-
delszentralität beschreibt das Verhältnis zwischen dem Umsatz und der potenziellen Kauf-
kraft, ein Wert über 100 zeigt somit einen Kaufkraftgewinn aus umliegenden Gebieten.
Insgesamt wird im Gutachten eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsraum
von rund 104,9 Mio. Euro für das Jahr 2017 berechnet. Weiterhin prognostiziert der Gutach-
ter eine positive Kaufkraftentwicklung bis zur voraussichtlichen Fertigstellung des Vorha-
bens:Seite 6 von 9
2
„Im Untersuchungsraum ist bis Ende 2022 – unter Berücksichtigung der zusätzlichen Wohn-
bauentwicklungen im Ortsteil Bonn-Buschdorf – mit einem durchschnittlichen Anstieg der
Nachfrage im Sortimentenbereich Nahrungs- und Genussmittel und im Sortiment Drogerie-
waren um + rd. 7,8 % bzw. rd. 8,2 Mio. Euro auf rd. 113,1 Mio. Euro im Sortimentsbereich
Nahrungs- und Genussmittel und rd. 1,1 Mio. Euro rd. 14,5 Mio. Euro im Sortiment Drogerie-
waren zu rechnen.“
Für das Vorhaben selbst wird ein perspektivischer Jahresumsatz von 11,9 bis 12,6 Mio. Euro,
aufgeteilt in 6,1 bis 6,4 Mio. Euro für den Vollsortimenter und 5,4 bis 5,7 Mio. Euro für den
Drogeriemarkt (mit 800 qm Verkaufsfläche) sowie 0,4 Mio. Euro für einen Bäcker, geschätzt.
In der Auswirkungsanalyse werden für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Um-
satzumverteilungen von 2 - 8 % herausgestellt. Die höchste Umsatzumverteilung von 8 %
fällt dabei auf das C-Zentrum Auerberger Mitte. Weiterhin sieht der Gutachter den in 2022
generierten Umsatz durch direkt an das Einzelhandelsvorhaben angrenzende Neubaugebiete
als nicht umverteilungsrelevant an. Daher reduziert sich die zu erwartende Umsatzumvertei-
lung durch die zusätzlich entstehende Kaufkraft von ca. 540 neuen Einwohnern auf maximal
8 %. Inklusive der in 2022, unabhängig vom Einzelhandelsvorhaben, prognostizierte Kauf-
kraft würde das Einzelhandelsvorhaben ca. 9,3 % aus der Auerberger Mitte abziehen.
Zur Beurteilung der Umsatzumverteilung führt der Gutachter aus:
„Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung
wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß
der aktuellen Rechtssprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise
innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städte-
baulicher Auswirkungen je nach städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger
als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04; OVG Berlin Brandenburg 3 D 7/03.NE).“
Insgesamt sind Umsatzumverteilungen für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel un-
terhalb der 10 %-Größenordnung zu erwarten. Der Gutachter geht auch bei der Auerberger
Mitte mit der höchsten Umsatzumverteilung davon aus, dass die Auswirkungen für das C-
Zentrum verkraftbar sind, da die Umsatzumverteilung als gering bis moderat angesehen
werden kann und der Standort durch positive Kopplungsvorteile, aufgrund der Einzelhandel-
sausstattung insgesamt, als wettbewerbsfähig eingeschätzt wird. Alle weiteren Standorte
werden von einer geringeren Umsatzumverteilung tangiert und verfügen ähnlich wie die
Auerberger Mitte über einen guten Einzelhandelsbesatz, sodass auch für diese und kleinteili-
ge Angebote außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen keine negativen Auswirkungen
auf den Bestand sowie die Entwicklung durch den Sortimentsbereich Nahrungs- und Ge-
nussmittel gesehen werden.
Für das Sortiment Drogeriewaren ergibt die Wirkungsanalyse auch nach Reduzierung der
Verkaufsfläche auf 550 qm wesentlich höhere Umsatzumverteilungen von 10 % für das D-
Zentrum Dransdorf bis zu 22 % für sonstige Lagen. Die höchste Umsatzumverteilung wird
hier aus sonstigen Lagen außerhalb von Zentren generiert, der im Bestand vorhandene Pen-
ny gegenüber dem Vorhaben ist hier enthalten. Unter Einbeziehung der Kaufkraft der direkt
an das Vorhaben angrenzenden geplanten Wohneinheiten sind Umsatzumverteilungen bis
zu 24 % zu verzeichnen. Nicht betroffen sind die Zentren Alt-Tannenbusch und Auerberg amSeite 7 von 9
3
Nordfriedhof, da hier das Sortiment Drogeriewaren nicht verzeichnet ist. Die Einschätzung
des Gutachters dazu lautet wie folgt:
„Die prozentualen Umsatzumverteilungen für die ZVB Auerberger Mitte, Neu-Tannenbusch
und Hersel beträgt nach der Verkaufsflächenreduktion zwischen 13 – 15 % im Bezug auf die
prognostizierten Umsätze in 2022. Diese werden im jeweiligen ZVB weiterhin insbesondere
die strukturprägenden Drogeriefachmärkte tangieren. Diese als noch moderat zu bewerten-
den prozentualen Umsatzumverteilungen lassen sich im Hinblick auf die zu erwartenden
positiven Kaufkraftentwicklungen im Untersuchungsraum relativieren.“
Abschließend argumentiert der Gutachter, dass städtebaulich negative Auswirkungen vor
allem durch eine günstige Prognose hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung sowie der
Kaufkraft auszuschließen sind und nicht durch die Stabilität der betroffenen Versorgungsla-
gen. Weiterhin wird die jetzige Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet als über-
wiegend flächendeckend charakterisiert, sodass bereits im Bestand durch das Sortiment
Drogeriewaren Kaufkraft aus umliegenden Gebieten abgezogen wird.
Entsprechend der insgesamt positiven Entwicklung werden die Umsatzumverteilungen im
Sortiment Drogerie vom Gutachter als verkraftbar eingeschätzt, sodass keine städtebaulich
negativen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsberei-
che und Nahversorgungsstrukturen im Untersuchungsraum zu erwarten sind.
Beurteilung der gutachterlichen Aussagen aus Sicht der Fachverwaltung
Dennoch bestehen aus Sicht der Fachverwaltung Bedenken, dass sich die Planung negativ
auf die C-Zentren Neu-Tannenbusch und die Neue Auerberger Mitte sowie den Versor-
gungsbereich in Bornheim Hersel auswirken kann.
Wesentlich wird das Vorhaben in der Kombination aus dem Rewe mit dem Drogeriemarkt
als übersetzt eingeschätzt, sodass der Standort insgesamt eine Magnetfunktion erlangt, die
über die Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil Buschdorf hinauswirkt. Das Verhältnis
des Nahversorgungsangebotes gegenüber anderen Zentren wie dem C-Zentrum Auerberger
Mitte mit derselben Verkaufsflächenausstattung und rund doppelt so vielen Einwohnern im
statistischen Bezirk wird für ein perspektivisches D-Zentrum Buschdorf als zu umfangreich
eingeschätzt.
Zur Vermeidung von städtebaulich negativen Auswirkungen empfiehlt die Verwaltung daher
eine Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf 1.600 m².
Um keine unerwarteten Auswirkungen durch das Einzelhandelsvorhaben zu generieren, sind
im weiteren Bauleitplanverfahren zwingend die im Gutachten angesetzten Verkaufsflächen-
größen auch für Kern- und Randsortimente zu beachten. So wären aus Sicht der Fachverwal-
tung für den Vollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1600 m² eine Verkaufsflä-
che für Nahrungs- und Genussmittel von ca. 1300 m², ca. 140 m² für Drogeriewaren und ca.
160 m² für sonstige Sortimente anzusetzen. Städtebaulich negative Auswirkungen bei einer
Verschiebung der Sortimente innerhalb der 1600 m² könnten andernfalls nicht ausgeschlos-
sen werden.Seite 8 von 9
4
Die Beteiligung der Nachbargemeinde der Stadt Bornheim im Sinne des Regionalen Einzel-
handels- und Zentrenkonzepts wird nach der Beschlussfassung weiter fortgeführt.Seite 9 von 9