Mietmodell im Rahmen der Übernahme von Folgekosten für die Schaffung von Kintertagesbetreuungsplätzen im Bonner Baulandmodell

Beschlussvorlage
öffentlich
210781
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Mietmodell im Rahmen der Übernahme von
Folgekosten für die Schaffung von
Kintertagesbetreuungsplätzen im Bonner
Baulandmodell
Beratungsfolge
Ausschuss für Kinder, Jugend und Familie 08.06.2021 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.06.2021 Empfehlung
Rat 24.06.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Die mit dem Modifizierungsbeschluss (DS-Nr. 1811574) unter Punkt 4
getroffene Regelung zur Übernahme der Folgekosten für die Schaffung
von Kintertagesbetreuungsplätzen wird wie folgt aktualisiert:
Das sog. Mietmodell (Investor errichtet eine Kindertageseinrichtung auf
dem Vorhabengrundstück und lässt sie durch einen anerkannten Träger
der Jugendhife betreiben) wird als gleichwertige Variante zur bisherigen
Priorität 1 (Investor errichtet die Kita und veräußert sie zum reduzierten
Verkehrswert an die Stadt) beschlossen.
Damit lautet die Priorität 1 der bisherigen Regelung künftig wie folgt:
Variante 1a):
Bereitstellung eines Grundstücks im Plangebiet bzw. dessen
Nachbarschaft, Bau der Kindertageseinrichtung nach den Vorgaben der
Stadt Bonn durch den Planungsbegünstigten und nach Fertigstellung
Verkauf der Einrichtung an die Stadt Bonn zum Verkehrswert. Der
Kaufpreis wird um den Betrag reduziert, den der Planungsbegünstigte
als Kostenbeteiligung für die Herstellung der Anzahl an Plätzen leisten
muss, die durch das Wohnungsbauvorhaben erforderlich werden.
Variante 1b):
Bereitstellung eines Grundstücks im Plangebiet bzw. dessen
Nachbarschaft , Bau der Kindertageseinrichtung nach den Vorgaben der
Stadt Bonn durch den Planungsbegünstigten und Betrieb durch einen
anerkannten Träger der Jugendhilfe.
Priorität 2Seite 1 von 3
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Bereitstellung eines Grundstücks durch den Planungsbegünstigten im
Plangebiet bzw. dessen Nachbarschaft und Ankauf des Grundstücks
durch die Stadt Bonn zum Verkehrswert, Bau der
Kindertageseinrichtung durch die Stadt Bonn. Der Planungsbegünstigte
leistet hierzu durch Kaufpreisreduzierung eine Kostenbeteiligung für die
Anzahl der Plätze, die durch das Wohnungsbauvorhaben erforderlich
werden.
Die Priorität 3 (zweckgebundene, finanzielle Abgabe des
Planungsbegünstigten an die Stadt Bonn) bleibt unberührt.
2. Im Fall des Bebauungsplanes Kennedyallee 62-72 wird mit dem
Vorhabenträger vereinbart, eine entsprechende Kindertageseinrichtung
im Mietmodell zu errichten und einem anerkannten Träger der
Jugendhilfe zum Betrieb zur Verfügung zu stellen. Weitere
Kostenbeiträge zur Finanzierung von Kindertageseinrichtungen werden
nicht erhoben.
Begründung
Die Vorhabenträgerin GERCH Bonn Jackie K. 1, 2, 3 und 4 GmbH hat für den
Bebauungsplan Kennedyallee 62-72 (BP-Nr. 6918-4) mit Schreiben vom
17.10.2019 eine Beteiligung an den Finanzierungskosten sozialer Infrastruktur
nach den Regelungen des Bonner Baulandmodells (BBLM) abgelehnt und
stattdessen die Errichtung und Vermietung einer Kita vorgeschlagen. Das
Mietmodell wurde im Bonner Baulandmodell jedoch mit dem modifizierten
Beschluss vom 10.07.2018 ausgeschlossen. Daher hat die Verwaltung den
Vorschlag der Vorhabenträgerin abgelehnt. Daraufhin hat die Vorhabenträgerin
die Errichtung einer Kita im Mietmodell und zusätzlich die Zahlung der
ermittelten Kostenbeteiligung nach Priorität 3 des Bonner Baulandmodells
vorgeschlagen. Dieser Vorschlag wurde nach einer ersten Prüfung durch das
Rechtsamt zusätzlich durch ein externes Gutachten geprüft.
Zwischenzeitlich liegen die Ergebnisse dieser rechtlichen Prüfung des
Vorschlags der Vorhabenträgerin hinsichtlich ihrer rechtlichen Tragfähigkeit vor
(Zusammenfassung):
1. Beim Mietmodell entstehen der Stadt keine Folgekosten, die dem
Planungsbegünstigten gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB im
Rahmen des städtebaulichen Vertrages (Folgelastenvertrag) auferlegt
werden könnten. (Die Herstellungskosten trägt der Planungsbegünstigte
selbst; Betriebs- und Personalkosten sind keine Folgekosten im Sinne
des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB.)
2. Das schließt den Abschluss eines Folgekostenvertrages bei der
Anwendung des Mietmodells aus. Allerdings bedeutet dies nicht
automatisch, dass der Planungsbegünstigte im Einzelfall auch einen
Anspruch auf Durchführung des Mietmodells hat. Dem können
städtebauliche, Belange der Jugendhilfe oder andere öffentliche
Interessen entgegenstehen. Solche entgegenstehenden Belange sindSeite 2 von 3
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im vorliegenden Fall allerdings nicht ersichtlich.
3. Der generelle Ausschluss des Mietmodells, wie derzeit praktiziert,
kann gegen das Angemessenheitsgebot verstoßen, wenn einerseits
die Mehrkosten durch die 3 Prioritäten des BBLM im Vergleich zu den
Kosten des Planungsbegünstigten beim Mietmodell erheblich sind und
dies auch unter Berücksichtigung der sich hieraus ergebenden Vorteile
für die Allgemeinheit unangemessen ist.
4. Wenn die Stadt Bonn das vom Planungsbegünstigten angebotene
Mietmodell annimmt, ist die Vereinbarung weiterer
Gegenleistungen demnach in Bezug auf die Schaffung von
Kindertagesbetreuungseinrichtungen unzulässig. Eine trotzdem
zusätzlich vereinbarte Kostenbeteiligung nach Priorität 3 des BBLM ist
unwirksam, da in einem städtebaulichen Vertrag nur Folgekosten
abgewälzt werden können, die bei Anwendung des Mietmodells gerade
nicht entstehen (s.o.). Außerdem wäre eine Kostenbeteiligung gemäß
§§ 11 Abs. 2 S. 1 BauGB, 56 Abs. 1 S. 2 VwVfG unangemessen. Die
Unwirksamkeit wird in der Regel auch die Vereinbarung des
Mietmodells infizieren, da dieses in einem unmittelbaren
Zusammenhang mit der Vereinbarung der Zahlungsverpflichtung steht.
Für das Vorhaben Kennedyallee 62-72 bedeutet dies, dass die Stadt Bonn das
vom Vorhabenträger angebotene Mietmodell nicht ablehnen und keine weiteren
Zahlungen nach Priorität 3 des Baulandmodells einfordern kann.
Sofern bei sonstigen Vorhaben nach dem Bonner Baulandmodell eine
Kindertageseinrichtung in der jeweiligen Größe (Anzahl der durch das
Vorhaben ausgelösten Kita-Plätze) im Plangebiet bzw. dessen näherer
Umgebung städtebaulich sinnvoll untergebracht werden kann und keine
weiteren öffentliche Belange im Einzelfall dagegen sprechen, tritt mit dem
Beschlussvorschlag neben die jetzige Variante 1 (Bau durch den Investor und
Veräußerung an die Stadt – künftige Variante 1a) nun ergänzend die Variante
des Baus durch den Investor oder eines von ihm beauftragten Dritten und
Vermietung an einen anerkannten Träger der Jugendhilfe – künftige Variante
1b).
Die vorgeschlagenen neuen Formulierungen der Prioritäten 1 (Varianten a und
b) und 2 beziehen als räumlichen Bezug neben dem Plangebiet selbst nun
auch dessen Nachbarschaft ein. Die Erfahrung der zwischenzeitlich
entwickelten Vorhaben zeigt, dass sich hierdurch in Einzelfällen leichter
pragmatische und praktikable Lösungen der Kita-Realisierung finden lassen,
die trotzdem den unmittelbaren Bezug zum Plangebiet aufweisen.
Anlage/n
KeineSeite 3 von 3