Leerstand stoppen & Wohnraum fördern

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
210534-02 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Leerstand stoppen & Wohnraum fördern
Beratungsfolge
Integrationsrat 02.09.2021 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Die Verwaltung beantwortet die mit der Anfrage gestellten Fragen wie folgt.
Aufgrund des inhaltlichen Zusammenhangs werden die Fragen I.1, I.4 und
III.10 (bzgl. Wohnungsleerstand und rechtliche Instrumente) sowie II.5-7
(Franzstraße 6 und 8) und III.8 u. 9 (Gebäude in der Breite Straße 37)
zusammen beantwortet.
I.1. Ist die Zweckentfremdungssatzung aus der Sicht der Stadtverwaltung
ein nützliches Instrument, um gegen Leerstand auf dem Immobilienmarkt
vorzugehen? Welche Verschärfungen wären sinnvoll?
I.4. Welche anderen rechtlichen Instrumente stehen zur Verfügung, um
langfristigen Leerstand von Wohnraum zu vermeiden? Inwiefern werden
diese strategisch genutzt?
III.10. Wie viele Wohngebäude gibt es aktuell im Bonner Stadtgebiet, die
bereits länger als 3 Monate leer stehen? Von welcher Wohnfläche ist
hierbei auszugehen?
Aus Sicht der Verwaltung gibt es in Bonn keinen Leerstand von Wohnraum in
größerem Umfang, insbesondere nicht mit spekulativem Hintergrund.
Trotzdem ist es die Überzeugung der Verwaltung, dass es, solange Wohnraum
nicht durch Neubau im notwendigen Umfang geschaffen werden kann, im
Rahmen der Daseinsfürsorge notwendig ist, ungenutzten Wohnraum zu
ermitteln und wenn möglich wieder seiner bestimmungsgemäßen Nutzung
zuzuführen.
Das Wohnraumaufsichtsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW)
und die darauf fußende, bisherige Zweckentfremdungssatzung der Stadt Bonn,
stellten die bislang zur Verfügung stehenden Ermächtigungsgrundlagen hierzu
dar.
Das WAG NRW wurde durch das am 01. Juli dieses Jahres in Kraft getretene
Wohnraumstärkungsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (WohnStG
NRW) vollständig abgelöst.
Zusammen mit einer noch zu erlassenen (neuen, bzw. angepassten)
Zweckentfremdungssatzung, soll das WohnStG zukünftig der Sicherstellung
der Wohnungsversorgung der Bevölkerung als zentraler Aufgabe derSeite 1 von 4
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Wohnungspolitik Rechnung tragen.
Mit der Neufassung der wohnungsaufsichtsrechtlichen Regelungen werden die
Kreise und Kommunen in die Lage versetzt,
 stärker präventiv gegen Problemimmobilien einzuschreiten und gezielter
gegen die Verwahrlosung von Wohnraum vorzugehen,
 Gefährdungen, die sich aus der Wohnraumnutzung ergeben, zu
unterbinden (erstmals werden hiervon auch die Bereiche Tierhaltung
sowie Lagerung von gefährlichen Stoffen oder Gegenständen in
Wohnraum erfasst),
 die Durchsetzung von Mindestanforderungen an die Unterbringung in
Unterkünften durch Maßnahmen der Wohnungsaufsicht zu ermöglichen
sowie
 gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen, indem ein
Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum, der für
gewerbliche Kurzzeitvermietung genutzt wird, eingeführt wird
(Vergleiche Jahresbericht 2020 über die Arbeit der Sachgruppe
Zweckentfremdung, DS 210513).
Das zuständige Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung
des Landes Nordrhein-Westfalen hat den Kommunen seine Unterstützung bei
der Umsetzung des neuen Gesetzes zugesagt und es ist von dort eine
Mustersatzung bis Ende des Jahres angekündigt, die den Gemeinden als
rechtssichere Vorlage für den Erlass einer mit der neuen Rechtsgrundlage
korrespondierenden Zweckentfremdungssatzung dienen soll.
In der Übergangszeit, das heißt bis zum Erlass einer neuen
Zweckentfremdungssatzung, gelten die Maßgaben des WohnStG NRW und die
Regelungen der bisherigen Zweckentfremdungssatzung insoweit fort, wie sie
denen des WohnStG NRW entsprechen. Die Handlungsfähigkeit der
Verwaltung bleibt somit in der Übergangszeit gewahrt.
Die bisherige Zweckentfremdungssatzung unterlag allen Einschränkungen, die
das WAG NRW beinhaltete. Insbesondere die begrenzten Möglichkeiten zur
Sachstandsermittlung vor Ort (Betretung von Grundstücken i. d. R. nur mit
Zustimmung des Verfügungsberechtigten) konnten den rechtssicheren
Nachweis einer satzungswidrigen Nutzung in der Vergangenheit oftmals
verhindern.
Eine Bewertung der neuen, bzw. der noch zu erlassenen
wohnungsaufsichtsrechtlichen Regelungen hinsichtlich ihrer Wirksamkeit, ist
zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich. Die Verwaltung wird zur gegebenen
Zeit die zuständigen politischen Gremien der Stadt Bonn hierüber informieren.
I.2. Wie häufig wurde Leerstand von Wohnraum seit Einführung derSeite 2 von 4
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Zweckentfremdungssatzung auf deren Grundlage geprüft? In welchen
Jahren fand eine entsprechende Prüfung statt?
Seit 2017 wurden 177 Fälle im Rahmen des Leerstands von Wohnraum
abschließend untersucht.
I.3. Wie viele Verstöße gegen die Satzung lagen in den letzten Jahren vor?
Wie häufig betraf dies leerstehenden Wohnraum?
Die Untersuchung der vorgenannten 177 Fälle bezüglich Leerstand lieferten im
Einzelnen folgende Ergebnisse:
In 105 Fällen war entweder kein Wohnraum i. S. d. Zweckentfremdungssatzung
betroffen oder aber der vermutete Leerstand konnte nicht bestätigt werden.
Neben gewerblichen Flächen ist die Zweckentfremdungssatzung auch aufgrund
von Einschränkungen durch den Satzungsgeber auf manche Räumlichkeiten,
die zwar baurechtlich Wohnraum darstellen, nicht anwendbar (z. B.
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen trotz längerer
Abwesenheit des Verfügungsberechtigten).
In 13 Fällen wurde Leerstand vorübergehend genehmigt, da seitens des
Verfügungsberechtigten geplante Sanierungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen nachgewiesen wurden.
In 59 Fällen wurde Wohnraum wieder einer Wohnnutzung zugeführt. In der
Regel bestand zuvor genehmigter oder zumindest genehmigungsfähiger
Leerstand aufgrund von satzungskonformen Umbau-, Sanierungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen.
Bezüglich der weiteren Feststellungen, darf auf die ausführlichen
Jahresberichte der Sachgruppe Zweckentfremdung verwiesen werden (z.B.
Jahresbericht 2020, DS 210513; Jahresbericht 2019, DS 200381)
II.5. Was hat die Prüfung der Stadtverwaltung seit der letzten
Stellungnahme vom 05.02.2020 auf die Große Anfrage vom 26.11.2019
hinsichtlich der Abwägung von Totalabriss und Denkmalschutz
(Franzstraße 6 und 8) ergeben? Wann stehen die Gebäude Franzstraße 6
und 8 dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung?
II.6. Die Zweckentfremdungssatzung besagt, dass eine Genehmigung
erforderlich ist, „wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht“. Mit
Hinweis auf den Leitfaden zum Wohnaufsichtsgesetz (WAG) wird in der
Stellungnahme verdeutlicht, dass „keine Wohnnutzung vom
Verfügungsberechtigten bezweckt ist“. Wodurch wurde die Erkenntnis
gewonnen, dass keine Wohnnutzung vom Verfügungsberechtigten
bezweckt wird? Durch den jahrzehntelangen Leerstand? Was wird vom
Verfügungsberechtigten bezweckt?
II.7. Welche konkreten Maßnahmen wurden ergriffen, um die seit den
1990er Jahren beginnende Verwahrlosung und die fehlenden
notwendigen Erhaltungsmaßnahmen (s. 2.4. Verwahrlosung) zu
verhindern? Wurde der Eigentümer auf die erforderlichen
Erhaltungsmaßnahmen mit Fristsetzung und unter Androhung von
Zwangsgeld hingewiesen? Falls keine entsprechenden Maßnahmen
ergriffen wurden: Aus welchen Gründen wurde darauf verzichtet?
Die Franzstraße 6 wurde bereits niedergelegt (kein Denkmal). Die in der
Denkmalliste unter A 1799 und A 1798 eingetragenen Baudenkmäler Franzstr.
8 und 10 wurden im Ergebnis eines gerichtlichen Erörterungstermins aus der
Denkmalliste gelöscht, da nach Auffassung der anwesenden Richterin desSeite 3 von 4
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Verwaltungsgerichts die denkmalwerten Eigenschaften untergegangen sind
und nach dieser deutlichen Aussage ein Urteil im Sinne der von der Stadt
vertretenen Position nicht mehr erwartet werden kann. Entsprechend können
dem Abbruchbegehren des Eigentümers keine denkmalrechtlichen Gründe
mehr entgegengehalten werden (vgl. DS 210952).
Für die Franzstraße 8 und 10 liegen der Bauverwaltung Abrissanzeigen und
eine (noch nicht abschließend beschiedene) Bauvoranfrage vor, die den
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses beinhaltet (vgl. DS 190915-2ST).
Bezüglich der Frage nach Erhaltungsmaßnahmen, darf auf die bereits mit DS
190915-2 ST gegebene Antwort verwiesen werden: „Auch in den Folgejahren
hat sich die Verwaltung immer wieder mit dem Objekt befasst. Letztendlich
musste sie zu der Erkenntnis gelangen, dass weder damals noch heute das
wohnungsrechtliche Instrumentarium geeignet ist, die Flächen ohne Mitwirkung
des Verfügungsberechtigten einer Wohnnutzung zuzuführen …“.
Diese Einschätzung besteht auch nach Inkrafttreten des
Wohnraumstärkungsgesetzes fort.
III. 8 Seit wie vielen Jahren steht das Gebäude in der Breite Straße 37
bereits leer?
III.9 Welche Maßnahmen und Instrumente wurden hier zur
Wiederbelebung des Wohnraums genutzt? Was ist in Planung?
Nach den vorliegenden Erkenntnissen wird das Objekt von der Familie der
Eigentümerin bewohnt. Da mit Ausnahme extremster Fälle auch bei
Vorhandensein mehrerer abgeschlossener Nutzungseinheiten ein Eigentümer
nicht auf die Eigennutzung einer und Vermietung der weiteren Wohnungen
verpflichtet werden kann, ist ein Eingreifen nicht möglich.
Anlage/n
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