Jahresbericht 2020 über die Arbeit der Sachgruppe Zweckentfremdung

Mitteilungsvorlage
öffentlich
210513
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Jahresbericht 2020 über die Arbeit der Sachgruppe
Zweckentfremdung
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
04.05.2021 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Jahresbericht 2020 über die Arbeit der Sachgruppe Zweckentfremdung
Personelle Besetzung:
Die Aufgabe wird seit Beschluss der ersten Fassung der
Zweckentfremdungssatzung am 18.07.2013 durch den Rat und nach
Inkrafttreten am 08.08.2013 im Amt für Soziales und Wohnen wahrgenommen.
Zum 01.06.2017 wurde die Task-Force Zweckentfremdung in den Regelbetrieb
überführt. Die Aufgabe des Vollzugs der Satzung zum Schutz und Erhalt von
Wohnraum im Gebiet der Bundesstadt Bonn wird weiterhin im Amt für Soziales
und Wohnen wahrgenommen.
Die Sachgruppe verfügt über eine stellenplanmäßige Ausstattung von sieben
Vollzeitäquivalenten. Am 31.12.2020 waren hiervon sechs besetzt.
Fallzahlen:
Im Jahr 2020 wurden 309 Vorgänge bearbeitet. Davon entfallen:
 123 Fälle auf den Bereich der Kurzzeitvermietung; hierunter fällt die
Vermietung an häufig wechselnde Personen für touristisch, beruflich
oder medizinisch bedingte vorübergehende Aufenthalte,
 186 Fälle auf den Bereich der „klassischen“ Zweckentfremdung, d.h.
Leerstand, Nutzungsänderung, Abriss.
Im Bereich der Kurzzeitvermietung konnten 34 Fälle abschließend bearbeitet
werden.Seite 1 von 7

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 In 11 Fällen wurde Wohnraum wieder einer dauerhaften Vermietung
zugeführt,
 15 Wohnungen fielen nicht unter den Schutzzweck der Satzung, da sie
z. B. in Häusern mit weniger als drei Wohneinheiten lagen oder dem
Eigentümer bzw. einem sonstigen Verfügungsberechtigten als Zweit-
oder Ferienwohnung dienten,
 in 7 Fällen ergab die Prüfung, dass entgegen der ersten Annahme oder
eines Hinweises keine zweckentfremdende Nutzung von Wohnraum
vorlag,
 in einem Fall wurde die Erteilung eines Negativattestes, das die
Zulässigkeit einer beabsichtigten Kurzzeitvermietung bestätigen würde,
abgelehnt.
89 Fälle waren am 31.12.2020 noch in der Bearbeitung. Einschränkende und in
früheren Berichten bereits thematisierte Vorgaben durch das WAG NRW im
Rahmen der Sachverhaltsermittlung hinsichtlich örtlicher Ermittlungen sowie
beteiligter und somit auskunftspflichtiger Personenkreise verzögern oder
verhindern häufig eine zügige Sachverhaltsaufklärung. So können zum Beispiel
nach § 11 Abs. 1 Satz 2 und 3 WAG NRW örtliche Ermittlungen nur zu
angemessenen Tageszeiten und nach vorheriger Ankündigung erfolgen. Der §
11 Abs. 1 Satz 1 WAG NRW verpflichtet nur die Verfügungsberechtigten und
die Bewohnerschaft zur Mitwirkung. Vermittler, die ebenfalls zur
Sachverhaltsaufklärung beitragen könnten, können nicht herangezogen
werden.
Die von den Kommunen geforderten und nunmehr im Gesetzentwurf des
Wohnraumstärkungsgesetztes (Näheres hierzu unter dem Abschnitt „Ausblick“)
umgesetzten Änderungen in Bezug auf die Mitwirkungs- und Duldungspflichten
sollen eine umfassendere Sachverhaltsaufklärung ermöglichen.
Im Bereich der klassischen Zweckentfremdung wurden 42 Fälle
abschließend bearbeitet. Diese verteilen sich auf 28 Leerstandsfälle, 7 Fälle
von Nutzungsänderung und 7 Abrissfälle.
 In 22 Fällen lag kein Wohnraum im Sinne der
Zweckentfremdungssatzung vor,
 in weiteren 2 Fällen konnte eine zweckentfremdende Nutzung verneint
werden,
 bei 8 Fällen wurde genehmigter Leerstand durch Nachvermietung
beseitigt,
 in 10 Fällen konnte eine zweckentfremdende Nutzung genehmigt
werden.Seite 2 von 7

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144 Fälle waren am 31.12.2020 noch in der Bearbeitung. Diese verteilen sich
auf 105 Leerstandsfälle, 7 Fälle von Nutzungsänderung und 32 Abrissfälle. In
der Mehrzahl handelt es sich hierbei um Projekte der BImA, der Wohnbau
sowie der Vebowag im Rahmen von Modernisierungs- oder Ersatz-
Neubaumaßnahmen zur Schaffung zeitgemäßer Wohnverhältnisse. Da die die
Genehmigung begründenden Maßnahmen in 2020 nicht abgeschlossen
wurden, werden diese Fälle bis zum Wieder- bzw. Neubezug als laufende
Leerstandsfälle betrachtet.
Negativatteste wurden nicht erteilt.
Räumliche Verteilung:
Die abschließend bearbeiteten Fälle verteilen sich wie folgt auf die Bonner
Stadtbezirke:
Stadtbezirk gesamt Kurzzeitvermietung klassische
Zweckentfremdung
Bonn 36 15 21
Bad Godesberg 30 13 17
Beuel 9 5 4
Hardtberg 1 1 0
gesamt 76 34 42
Die Fälle, die sich derzeit (Stand 15.03.2021) in Bearbeitung befinden,
verteilen sich wie folgt auf die Bonner Stadtbezirke:
Stadtbezirk gesamt Kurzzeitvermietung klassische
Zweckentfremdung
Bonn 96 28 68
Bad Godesberg 114 55 59
Beuel 12 4 8
Hardtberg 7 1 6
gesamt 229 88 141
Laufende Gerichtsverfahren
Drei derzeit laufende Gerichtsverfahren können direkt oder indirekt
Auswirkungen auf die Bonner Zweckentfremdungsatzung haben.
 Das vor dem OVG Münster gegen eine von hier ergangene
Ordnungsverfügung anhängige Verfahren zur Frage, ob die Vermietung
von Wohnraum an sich zur medizinischen Behandlung in DeutschlandSeite 3 von 7

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aufhaltenden Personen bzw. an deren Angehörige eine
Zweckentfremdung im Sinne der Bonner Zweckentfremdungssatzung
darstellt, wurde zugunsten der Bundesstadt Bonn entschieden. Dieses
Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig, Rechtsmittel wurden eingelegt.
Unter diesem Vorbehalt betrachten die Kommunen mit
Zweckentfremdungssatzung dies als wichtigen Erfolg.
 Ein gleichgeartetes Verfahren vor dem VG Köln wurde auf Vorschlag
des Gerichts bis zur endgültigen Klärung des o. g. Falles ausgesetzt.
 Das Bundesverfassungsgericht beschäftigt sich mit einer Vorlage des
OVG Berlin/Brandenburg zur Verfassungsmäßigkeit einer
rückwirkenden Einschränkung des Vertrauensschutzes. Mit der zweiten
Änderungssatzung der Bonner Zweckentfremdungssatzung wurde hier
eine vergleichbare Regelung getroffen.
Ausblick:
Unterarbeitskreis Zweckentfremdung
Wie im Jahresbericht 2019 erörtert (DS 200381), wurde in der 79. Sitzung des
Arbeitskreises „Wohnungswesen“ des Städtetages Nordrhein-Westfalen am
07.11.2019 auf Initiative der Stadt Bonn die Gründung des UAK-
Zweckentfremdung beschlossen.
Die erste Sitzung des neuen Arbeitskreises fand am 03.12.2020 als
Videokonferenz statt. Neben der aktuellen Situation in den
Satzungskommunen, wurde der den Kommunen bereits im September
vorgelegte Entwurf des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in
Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz) diskutiert.
Ablösung des WAG NRW durch das Wohnraumstärkungsgesetz
(WohnStG) NRW
Wie die Verwaltung in mehreren Vorlagen dargestellt hat, bedarf es aus
kommunaler Sicht einer Anpassung des § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG
NRW) über die reine Satzungsermächtigung hinaus, um die beschriebenen
Hemmnisse im Vollzug der Zweckentfremdungssatzung auszuräumen und um
den Weg frei für eine Auskunftspflicht der Plattformbetreiber (wie z.B. Airbnb,
Booking.com etc.) zu machen.
Im Ministerium zeigte man sich gesprächsbereit und lud u.a. die Bonner
Verwaltung zu einem Gespräch am 18.02.2020 hinsichtlich der derzeitigen und
zukünftigen Bedürfnisse für die Ausgestaltung einer
Zweckentfremdungssatzung ein. Über das Ergebnis und die Einschätzung des
Gesprächs hat die Verwaltung berichtet (DS 200993-ST).Seite 4 von 7

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Bereits im September 2020 wurde den Kommunen überraschend schnell der
Referentenentwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in
Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz) vorgelegt. Im Rahmen der
Verbändeanhörung hat die Verwaltung ausführlich zu dem vorgelegten Entwurf
Stellung genommen.
Am 09.12.2020 wurde durch das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau
und Gleichstellung des Landes NRW der zwischenzeitlich aktualisierte Entwurf
des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen
(Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG) in den Landtag eingebracht
(Landtags-Drucksache 17/12073). Zu diesem liegt der Änderungsantrag
(Landtags-Drucksache 17/12305) der Fraktionen der CDU und der FDP vor,
der im Wesentlichen den für die Zweckentfremdung maßgeblichen Zeitraum
und eine Privilegierung für Studierende zum Inhalt hat.
Das WohnStG NRW soll das WAG NRW am 01.07.2021 vollständig ablösen
und der Sicherstellung der Wohnungsversorgung der Bevölkerung als zentraler
Aufgabe der Wohnungspolitik Rechnung tragen.
Mit der Neufassung der wohnungsaufsichtsrechtlichen Regelungen werden die
Kreise und Kommunen in die Lage versetzt:
 stärker präventiv gegen Problemimmobilien einzuschreiten und gezielter
gegen die Verwahrlosung von Wohnraum vorzugehen,
 Gefährdungen, die sich aus der Wohnraumnutzung ergeben, zu
unterbinden (erstmals werden hiervon auch die Bereiche Tierhaltung
sowie Lagerung von gefährlichen Stoffen oder Gegenständen in
Wohnraum erfasst),
 die Durchsetzung von Mindestanforderungen an die Unterbringung in
Unterkünften durch Maßnahmen der Wohnungsaufsicht zu ermöglichen
sowie
 gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen, indem ein
Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum, der für
gewerbliche Kurzzeitvermietung genutzt wird, eingeführt wird
(Registrierungspflicht und Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer).
Die Verwaltung begrüßt, dass auch auf Betreiben der Bundesstadt Bonn der
Problemlage des Medizintourismus von Seiten des Ministeriums Rechnung
getragen wird und zukünftig ein geeignetes Instrument zur Verfügung steht, um
gegen diese spezielle Form der Zweckentfremdung vorzugehen.
Der Gesetzentwurf wurde nach einer ersten Lesung vom Landtag in die
Ausschüsse verwiesen. Im federführenden Ausschuss für Heimat,
Kommunales, Bauen und Wohnen fand am 05.02.2021 eine Expertenanhörung
statt.Seite 5 von 7

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Die Verwaltung ist bereits mit der organisatorischen und personellen
Umsetzung der Erfordernisse für eine gesetzmäßige Aufgabenwahrnehmung
nach dem WohnStG befasst. Zu diesem Zweck wurde eine Projektgruppe zur
Umsetzung des Wohnraumstärkungs-gesetzes gebildet, die innerhalb der
kurzen Zeitvorgabe eine im Sinne des Gesetzgebers handlungsfähige Ablauf-
und Aufbauorganisation entwickelt. Für die erforderlichen Maßnahmen zur
Umsetzung des neuen Wohnraumstärkungsgesetzes wird der Fachbereich
temporär mit einer VZÄ personell aufgestockt. Die Kick-Off-Veranstaltung hat
bereits stattgefunden.
Der vorliegende Entwurf sieht zudem eine Vielzahl von Aufgaben und Pflichten
vor, die in vorhandene Rechtsbereiche eingreifen bzw. diese mit dem WohnStG
verknüpfen. Die Änderungen durch das WohnStG haben nach Ansicht der
Fachverwaltung ämter-übergreifenden Charakter. Mit dem Einverständnis des
Verwaltungsvorstandes wurde daher eine verwaltungsinterne,
dezernatsübergreifende Arbeitsgruppe unter der Beteiligung der Ämter 10, 33,
37, 53, 61, 63 und 67 gebildet, welche die sich aus dem WohnStG ergebenden
Aufgaben und Pflichten sowie maßgebliche Schnittstellen aufbereitet. Die
Arbeitsgruppe hat Anfang März die Arbeit aufgenommen.
Die kommunale Wohnungsaufsicht wird mit erweiterten Befugnissen und
Instrumenten ausgestattet. Besonders anspruchsvoll in der Umsetzung sind für
die Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung die erweiterten Regelungen im
Zusammenhang mit der Zweckentfremdung, insbesondere die vorgesehene
Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen (nach derzeitigem Stand
maximal 12 Wochen im Jahr gestattet). Alle Akteure sind sich darin einig, dass
ein landesweit einheitliches und automatisiertes IT-Verfahren zur Registrierung
und Vergabe der Wohnraum-Identitätsnummer - vergleichbar zu dem Verfahren
in der Freien und Hansestadt Hamburg - angestrebt wird, welches zudem den
Bestimmungen des OZG (Onlinezugangsgesetz) nicht zuwiderläuft.
Um sich einen detaillierteren Eindruck von der Anwendung machen zu können,
nahm die Verwaltung am 09.02.2021 an einem vom Städtetag organisierten
virtuellen Austausch mit dem entsprechenden Fachbereich in Hamburg teil.
Zur Abstimmung des Verfahrens sind die betroffenen Gemeinden
untereinander und mit dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und
Gleichstellung im ständigen Austausch. Die Verwaltung wird außerdem
voraussichtlich ab Mai 2021 mit Vertretern an der vom MHKBG initiierten
digitalen Erarbeitung der Leitfäden zur Wohnungsaufsicht und zur
Zweckentfremdung mitwirken.
Zum verbesserten Austausch der Gemeinden auf Arbeitsebene hat Bonn
außerdem einen „interkommunalen Arbeitskreis“ mit den betroffenen
Kommunen initiiert, der die Umsetzungsprozesse innerhalb der jeweiligen
Verwaltungen sowie bei der geplanten Mitwirkung zur Ausgestaltung einesSeite 6 von 7

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neuen Leitfadens für das Wohnraumstärkungsgesetz und bei der
Ausgestaltung einer neuen Mustersatzung Zweckentfremdung begleiten soll.
Die Verwaltung wird über den Fortgang berichten.
Anlage/n
KeineSeite 7 von 7