Genehmigung einer Grundstücksteilung gem. § 144f BauGB im Wohnpark I, Beueler Straße / Müldorfer Anger / Eulaliastraße, hier: Unterschreitung der nach Bebauungsplan möglichen baulichen Ausnutzbarkeit

Mitteilungsvorlage
öffentlich
210227
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Genehmigung einer Grundstücksteilung gem. §
144f BauGB im Wohnpark I, Beueler Straße /
Müldorfer Anger / Eulaliastraße,
hier: Unterschreitung der nach Bebauungsplan
möglichen baulichen Ausnutzbarkeit
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 27.04.2021 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Beuel 28.04.2021 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der rückwärtige Bereich der beiden ca. 75m – 80m tiefen Hausgrundstücke
Beueler Straße 1 und Beueler Straße 3 gehört zu den wenigen Flächen im
Bereich des Wohnparks I, die noch nicht entsprechend den Zielen der
Entwicklungsmaßnahme einer Bebauung zugeführt werden konnten. Die
Grundstücke sind zur Beueler Straße hin jeweils mit einem Wohnhaus bebaut.
Die rückwärtigen Flächen der Grundstücke gehören zum Satzungsgebiet der
Entwicklungsmaßnahme Wohn- und Technologiepark. Eine Bereitschaft, diese
Flächen an den treuhänderischen Entwicklungsträger NRWUrban zu verkaufen,
damit dieser die Flächen zur Veräußerung an Bauwillige ausschreiben kann,
bestand bisher nicht. Der südlich angrenzende Grundstücksstreifen entlang der
Eulaliastraße konnte bereits von der NRW Urban erworben werden. Für eine
Bebauung dieser Flächen entsprechend dem städtebaulichen Konzept,
welches dem Bebauungsplan an dieser Stelle zugrunde liegt, werden alle o.g.
Flächen benötigt. Das städtebauliche Konzept sieht eine zweigeschossige L-
förmige Anordnung eines oder mehrerer Gebäude vor. Diesem
Bebauungskonzept kommt an dieser Stelle eine besondere Bedeutung zu, da
der Bereich an den Dorfplatz am nördlichen Ende des zentralen grünen Angers
grenzt und somit Bestandteil der baulichen Einfassung des Platzes ist. Ferner
soll sich die Bebauung auch entlang des von dort zur Beueler Straße führenden
Weges „Müldorfer Anger“ entwickeln und ein ausgeprägtes Gegenüber des
Schulstandortes bilden.
Im Zuge langjähriger Kaufverhandlungen konnte schließlich mit einem der
beiden betroffenen Grundstückseigentümer ein Kompromiss dahingehend
erzielt werden, dass nicht die gesamte im Entwicklungsbereich liegende Fläche
seines Grundstücks vom Entwicklungsträger erworben wird, sondern dieSeite 1 von 5

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Teilungslinie 10m weiter in den rückwärtigen Bereich verschoben wird. Dem
Eigentümer verbleibt so eine Grundstückstiefe von ca. 50m. Es besteht die
Hoffnung, dass die so veränderte Teilungslinie auch Vorbild eines
Kompromisses werden kann, der auch für den Eigentümer des
Nachbargrundstücks akzeptabel ist (s. Anlage Lageplan).
Mit dem auf dieser Basis verkaufsbereiten Eigentümer wurde durch den
Entwicklungsträger bereits ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, der jedoch
zunächst wegen des nachstehend beschriebenen Sachverhalts noch nicht
vollzogen werden konnte:
Durch die von der Grenze des Satzungsgebietes der Entwicklungsmaßnahme
abweichende Teilungslinie wird das künftige Baugrundstück um ca. 320 m²
kleiner ausfallen als es bei einer Teilung entlang der Satzungsgrenze der Fall
wäre. Der Umfang der erzielbaren überbauten Grundstücksfläche reduziert sich
entsprechend um ca. 130 m². Diese Reduktion würde bei der Vermarktung zu
geringeren Einnahmen für die Entwicklungsmaßnahme führen. Die zu
erwartenden Mindereinnahmen belaufen sich geschätzt auf ca. 15.000 €.
Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass die für die Grundstücke
festgesetzten Maße der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl,
Geschossflächenzahl) auf den nach Teilung verkleinerten Baugrundstücken
entweder nicht vollumfänglich ausnutzbar sind oder es würden hierzu in einem
nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren ggf. Befreiungen von
Festsetzungen erforderlich, die in dem offensichtlich erforderlichen Umfang
nicht in Aussicht gestellt werden können. Letztlich kann dies jedoch nur im
Rahmen eines Bauantrages geprüft werden.
Daher wurde die zum Teilungsantrag notwendige Ausstellung eines Zeugnisses
nach dem Entwicklungsrecht (§ 145 BauGB i.V.m. § 169 Abs. 1 BauGB) bisher
zurückgestellt. Zunächst sollte zum einen der Fördergeber über die zu
erwartenden, wenn auch als geringfügig zu bezeichnenden Mindereinnahmen
in der Maßnahme unterrichtet werden. Zum anderen sollten die politischen
Gremien ebenfalls über diese Mindereinnahmen wie auch über die sich
abzeichnende reduzierte Bebaubarkeit dieser Flächen informiert werden.
Den geringfügigen Mindereinnahmen und der bei Einhaltung der
Planfestsetzungen geringeren baulichen Ausnutzung gegenüber steht die
Vermeidung eines im Geltungsbereich einer Entwicklungssatzung zwar
grundsätzlich möglichen, aber immer sehr langwierigen und personelle
Ressourcen stark beanspruchenden Enteignungsverfahrens mit
entsprechender Verzögerung der folgenden Bebaubarkeit des Grundstücks.
Die Verwaltung beabsichtigt daher, das Zeugnis zur Teilung des Grundstücks
entsprechend der ausgehandelten Teilungslinie gem. § 145 BauGB
auszustellen und den Entwicklungsträger zu beauftragen, auch mit dem
Eigentümer des benachbarten Grundstücks in gleicher Weise einen
Kompromiss herbeizuführen. Das Verfahren zur förmlichen Behandlung des
Teilungsantrags nach Landesbauordnung erfolgt anschließend durch die
Baugenehmigungsbehörde der Stadt.
Seitens des Fördergebers wurden im Rahmen der Unterrichtung keine
Bedenken gegen die vorstehend beschriebene Vorgehensweise geltendSeite 2 von 5

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gemacht. Die Verwaltung geht daher davon aus, dass hiergegen auch im Falle
einer späteren Prüfung der Entwicklungsmaßnahme nach deren
Schlussabrechnung keine Bedenken erhoben werden.
Um Kenntnisnahme wird gebeten.
Anlage/n
1 Lageplan Teilungslinie Beueler Str-Eulaliastr (öffentlich)
2 Ausschnitt Bebauungsplan 8125-11 Wohnpark I (öffentlich)Seite 3 von 5

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Ausschnitt Bebauungsplan Nr.. 88112255--1111 Wohnpark I
Maßstab 11:: 11000000 Datum:: 0088..0022..22002211
5500 mSeite 5 von 5