Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur öffentlichen Auslegung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6918-4 “Kennedyallee Nr. 62-72“, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf, Kennedyallee

Beschlussvorlage
öffentlich
210222
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur
öffentlichen Auslegung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6918-4 “Kennedyallee Nr. 62-
72“, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil
Plittersdorf, Kennedyallee
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
21.04.2021 Anregung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 28.04.2021 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 27.04.2021 Empfehlung
Beirat Bürgerbeteiligung 21.05.2021 Anhörung
Rat 06.05.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Gerch Group AG (bei Antragstellung Marathon 1. bis 4. Vorrats
GmbH) vom 15.08.2018 auf Einleitung des Planverfahrens zur Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Nr. 6918-4) für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf, zwischen den Straßen
Kennedyallee, Ahrstraße und Moselstraße, als teilweise Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 8118-64, wird gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) entsprochen. Das Planverfahren wird auf der Grundlage des § 13a
BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6918-4 der Bundesstadt Bonn für
ein Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf, zwischen den
Straßen Kennedyallee, Ahrstraße und Moselstraße ist gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6918-4
mit einer Gesamtgröße von ca. 3,2 ha liegt im Stadtbezirk Bad Godesberg, am
westlichen Rand des Ortsteils Plittersdorf. Das rechteckig geformte Plangebiet wird im
Nordwesten durch die Kennedyallee, im Südosten durch die Ahrstraße sowie im
Südwesten und im Nordosten durch die rückwärtigen Grundstücksfreiflächen derSeite 1 von 114
Seite 2
Nachbarbebauung an der Ahrstraße, bzw. an der Moselstraße begrenzt. Das Gelände
ist topographisch kaum bewegt und liegt in Höhen von rund 62.30 m ü.NHN.
Innerhalb des Plangebietes befindet sich derzeit ein im Jahr 1971 fertiggestellter
Bürokomplex mit II bis XII Geschossen, der aktuell noch von der Postbank AG genutzt
wird. Es handelt sich um ein rechteckförmiges Verwaltungsgebäude in einer
Größenordnung von ca. 207 m x 65 m. Das Gebäude wurde viergeschossig an der
Kennedyallee, dreigeschossig an der Ahrstraße und im Übrigen zweigeschossig, mit
einem mittig gelegenen, pyramidenförmig angelegten, zwölfgeschossigen Baukörper
errichtet. Drei Atriumhöfe sind bis auf ein Niveau von ca. 59,00 m ü.NHN abgesenkt.
Das Gebäude ist derzeit durch eine eingeschossige, teiloffene Tiefgarage unterbaut,
die sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße erschlossen wird.
Daneben existieren zwei private, beschrankte Durchfahrten mit oberirdischen
Stellplätzen entlang der Gebäudelängsseiten für die Beschäftigten. Das
Verwaltungsgebäude ist - mit Ausnahme des Eingangsbereichs im Südosten – westlich
und östlich auf ca. 25 m breiten Grünstreifen mit Laubbäumen bestanden, welche einen
Übergang zu der angrenzenden kleinteiligen Wohnbebauung bilden.
Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und entspricht nicht mehr den zeitgemäßen
Ansprüchen an Funktionalität und Energieeffizienz. Die Postbank beabsichtigt den
Standort aufzugeben, so dass das Areal städtebaulich neu geordnet werden kann.
Die nähere Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und
Nutzungsstrukturen. Die ursprüngliche kleinteilige Wohnbebauung des Flussviertels
aus den 60er Jahren mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ist
östlich und südöstlich noch erhalten, westlich des Plangebiets an der Ahrstraße sind
auch kleinere Mehrfamilienhäuser vorzufinden.
Seit den 70er Jahren wurde das Flussviertel neben dem Gebäude der Postbank in
westlicher Angrenzung mit den Büro- und Kongressbauten der DAAD-Stiftung, dem
Wissenschaftszentrum, der Hochschulrektorenkonferenz (HRK), der Studienstiftung
des deutschen Volkes und dem Deutschen Museum Bonn ergänzt. Rückwärtig dieser
Bürobauten schließt sich der rund 11,5 ha große Zentralfriedhof von Bad Godesberg
an.
Nördlich der Kennedyallee sowie direkt nordöstlich an das Plangebiet angrenzend sind
weitere fünf- bis achtgeschossige Büro- und Wohngebäudekomplexe vorzufinden.
Zudem wurde in unmittelbarer Nähe an der Kennedyallee im Februar 2020 das
Baurecht für ein repräsentatives Gebäude des Bundesamtes für Sicherheit in der
Informationstechnik (BSI) geschaffen.
Insgesamt stellt sich die nähere Umgebung neben den verschiedenen Baustrukturen
mit I-VIII geschossigen Gebäuden auch von der Bauhöhe sehr heterogen dar.
Geltendes Planungsrecht
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als gemischte Baufläche
dargestellt. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, hier ein gemischtes Quartier mit
Büronutzungen, Wohnnutzungen und einer Kindertagesstätte (Kita) zu entwickeln, kann
der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB
entwickelt angesehen werden.
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des
Bebauungsplanes Nr. 8118-64 aus dem Jahr 1966, der den gesamten Bereich
zwischen Kennedyallee, Ahrstraße und Moselstraße umfasst. Der Bebauungsplan setzt
für das Plangebiet selbst ein allgemeines Wohngebiet (WA) in geschlossener Bauweise
fest, die umgebende Bebauung an Ahr- und Moselstraße wird als reines Wohngebiet
(WR) in offener Bauweise festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird über dieSeite 2 von 114
Seite 3
Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt.
Die GRZ ist nordöstlich und südwestlich des Plangebiets an Ahr- und Moselstraße
jeweils mit 0,25 festgesetzt. Die GFZ ist mit 0,5 an der Ahrstraße (max. II-
Vollgeschosse; Walmdach) und 0,4 an der Moselstraße (max. I-Vollgeschoss;
Satteldach) festgesetzt. Abweichend hiervon sind für die heutigen Grundstücke
Kennedyallee 74 und Ahrstraße 18 eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,7 (max. II-
Vollgeschosse; Flachdach) festgesetzt.
Für das Vorhabengebiet ist eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,9 bis 1,0 bei einer
zwei- bis zwölfgeschossigen Bebauung festgesetzt.
Zwischen der südwestlichen und der nordöstlichen Bebauung des WR an der Mosel-
und Ahrstraße ist eine rund 21 m breite Grünfläche zur Bepflanzung festgesetzt.
Baumschutz / Prüfung Fassadenbegrünung
Im Plangebiet wurden 171 Bäume erfasst, davon 146 Laubbäume und 25 Nadelbäume.
37 Bäume weisen einen Stammumfang von mehr als 2 m auf. 141 Bestandsbäume
fallen aufgrund ihres Stammumfangs unter die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn.
Voraussichtlich müssen ca. 80 Bestandsbäume (davon 65 satzungsgeschützt) gefällt
werden. Bei weiteren 33 Bäumen sind zum Erhalt z.T. aufwendige baumpflegerische
Maßnahmen erforderlich. Durch textliche Festsetzungen werden Ersatzpflanzungen
innerhalb des Plangebiets vorgeschrieben.
Das Begrünungskonzept sieht Neupflanzungen von 59 Bäumen innerhalb des
Plangebietes (davon 42 Bäume auf Tiefgaragenflächen) sowievon 67 Großsträuchern
vor. Im Bebauungsplan wird eine intensive intensive Begrünung der TG-Decke und
eine extensive Begrünung der Dachflächen, sowie die Beibehaltung – wenn auch
Reduzierung - der nicht-unterbauten seitlichen Grünbereiche. Eine
Fassadenbegrünung wurde hier als Teilaspekt dieses Begrünungskonzeptes nicht
gewählt. Dies ist mit nachfolgendem Aspekt begründet:
Aufgrund der im Wettbewerb von Seiten der Stadt gewünschten hohen Zahl an kleinen
Wohnungen und der Detaillierung der Planung in Form von Grundrissen mit einer
hohen Zahl an Fenstern für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, sowie der
Ergänzung von Loggien und Balkonen für die Steigerung der Wohnqualität der
Wohnungen (sowohl im freifinanzierten, als auch im geförderten Wohnungsbau) lassen
sich auch keine größeren, zusammenhängen Flächen identifizieren, an denen eine
Fassadenbegrünung ökologisch und wirtschaftlich vorstellbar wäre.
Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, wird die Gerchgroup
Photovoltaikanlagen auf den jeweiligen Hochpunkten der Gebäudeensembles
installieren.
Städtebauliche Ziele
Im Mai 2018 hat die GERCHGROUP AG aus Düsseldorf über die Projektgesellschaften
„Marathon Bonn Jackie K. 1-4 GmbH“ die Liegenschaft Kennedyallee 62-72 im Ortsteil
Plittersdorf erworben. Der im Plangebiet bestehende Bürokomplex wird aufgrund der
Sanierungsbedürftigkeit aufgegeben, wodurch angesichts der Defizite der
Bestandsimmobilie eine städtebauliche Neuordnung des Areals notwendig wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn und der hohen
Nachfrage nach attraktiven Büroflächen - bei geringen Leerstandsquoten - und des
Investitionsstaus im Gebäudebestand plant die Eigentümerin die Entwicklung eines
durchmischten Areals mit ca. 380 Wohneinheiten für verschiedene Wohnungsgrößen,
rund 13.500 m² Bruttogrundfläche (BGF-R) Büroflächen an der Kennedyallee und einer
4-gruppigen Kindertagesstätte (Kita).
Das Vorhaben leistet somit einen Beitrag zur Deckung des hohen Bonner Wohnraum-Seite 3 von 114
Seite 4
und Büroflächenbedarfs. Durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten
Fläche in einer integrierten Lage wird dem gesetzlichen Auftrag zum sparsamen
Umgang mit Grund und Boden gem. § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) Rechnung
getragen.
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8118-64 festgesetzten Baugrenzen
orientieren sich unmittelbar an den Bestandsbauten und lassen eine Neuordnung der
Liegenschaft auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht zu. Zur Umsetzung
der zukünftigen Planungsziele ist insofern im Hinblick auf die überbaubaren
Grundstücksflächen sowie Art- und Maß der baulichen Nutzung eine Änderung des
vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6918-4 wird der Bebauungsplan Nr.
8118-64 im Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes ersetzt.
Vorhabenbeschreibung
Die Neubebauung orientiert sich mit L-förmigen Baukörpern zu einer zentralen urbanen
Achse – einem „Boulevard“ - hin. Dieser wird an den Quartiersplätzen versetzt, sodass
sich unterschiedliche Baukörper ausbilden. Im rückwärtigen Bereich in Richtung der
angrenzenden Bestandsbebauung entstehen ergänzende Punkthäuser und ruhige,
private Innenhöfe sowie gemeinschaftlich nutzbare Freiräume zur Förderung von
Wohnnachbarschaften. Die barrierefreie Außenanlagengestaltung und die nahezu
autofreie Gestaltung des Quartiers schaffen Treffpunkte für Jung und Alt. Insgesamt
entstehen in dem Quartier rund 380 Wohneinheiten, davon ca. 225 im frei finanzierten
Wohnungsbau und die restlichen im geförderten Wohnungsbau.
Zur Kennedyallee hin wird das kompakte Bürogebäude A (siehe VEP) als
geschlossener Hof vorgesehen, im Wohngebäude B1 (siehe VEP) an der Kennedyallee
ist im Erdgeschoss eine viergruppige Kita mit eigener Außenbereichsfläche geplant.
Das höchste Gebäude im Quartier ist das Bürogebäude an der Kennedyallee, mit max.
VII Geschossen am Quartierseingang. Die Wohngebäude werden III-IV-geschossig
ausgebildet, zur Mitte des Areals am Boulevard wird eine Höhendifferenzierung auf fünf
Geschosse geplant. Zur angrenzenden Wohnbebauung ist jeweils eine Reduktion der
Gebäudehöhen auf III-Geschosse vorgesehen, um in der Höhenentwicklung zur
Nachbarschaft städtebaulich zu vermitteln. Zudem öffnen sich die Baukörper zu den
Grünstreifen hin, sodass mit dieser Verzahnung keine langen Gebäudekanten
entstehen.
Die Stellplätze für die Wohn- und Büronutzungen sowie für die Mitarbeiter der Kita
werden in zwei zusammengelegten Tiefgaragen untergebracht, mit Zu- und Ausfahrt
sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße. Fahrradstellplätze für die
Bewohner des zukünftigen Quartiers werden ebenfalls in der Tiefgarage geplant,
oberirdisch entstehen weitere Fahrradstellplätze – auch für Besucher. Somit kann eine
nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers erzielt werden.
Die geplanten Gebäudetypologien ermöglichen vielfältige, flexible Möglichkeiten für ein
differenziertes Wohnungsangebot und Büronutzungen. Durch die nutzungsneutrale
Grundrissgestaltung der Wohnungen entstehen Wohnangebote, die unterschiedliche
Generationen und Lebensformen ansprechen. Das Bürogebäude ist sowohl für einen
Hauptmieter als auch für mehrere Mieter nutzbar.
Planverfahren
Da das angestrebte Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des bestehendenSeite 4 von 114
Seite 5
Siedlungsgefüges dient, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6918-4
gemäß § 12 Baugesetzbuch und in Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als
Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück ist eine
Aufstellung gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener
Bebauungsplan möglich. Der Vorhaben- und Erschließungsplan (Lageplan Teil 2a,
Ansichten und Schnitte Teil 2b) wird Bestandteil des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans (Teil 1).
Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des
Bebauungsplanes sind gegeben. Die im BauGB festgelegte Höchstgrenze von 20.000
m² Grundfläche nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird – auch unter
einer Berücksichtigung des Bebauungsplanes Nr. 6918-2 Kennedyallee 41 - deutlich
unterschritten. Bei einer Addition der zulässigen Grundflächen des Bebauungsplan Nr.
6918-2 mit ca. 1.970 m² und des vorliegenden Bebauungsplans mit ca. 11.450 m²
Grundfläche errechnet sich ein Gesamtwert von ca. 13.420 m². Da der ebenfalls in der
näheren Umgebung liegende Bebauungsplan Nr. 6918-1 Ludwig- Erhard-
Allee/Johanna-Kinkel-Straße (BSI) als sog. „Vollverfahren“, also mit
Umweltprüfung/Umweltbericht und entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen
durchgeführt wurde, sind dessen relevante Grundflächen nicht miteinzubeziehen. Eine
genauere Prüfung auf sachliche, räumliche und zeitliche Zusammenhänge gem. § 13a
Abs. 1 Satz 1 BauGB erfolgt daher nicht. Auch werden keine Vorhaben begründet, die
einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen.
Ebenso sind die in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter nicht betroffen.
Im beschleunigten Verfahren (§ 13a (2) Nr. 4 BauGB) gelten Eingriffe, die auf Grund
der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) vor
der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der
Eingriffsregelung und ein Ausgleich ist dann nicht erforderlich und von einer
Umweltprüfung mit Umweltbericht (gem. § 2 (4) BauGB) kann abgesehen werden.
Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im Verfahren berücksichtigt.
Planungsablauf
 Zielbeschluss
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in seiner Sitzung am
12.12.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 05.12.2018
dem Ziel der Entwicklung einer Wohn- und Bürobebauung für das Plangebiet – unter
der Prämisse der Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens mit 8 Teilnehmern – zu
(DS-Nr.: 1813205).
Auf Initiative des Grundstückseigentümers wurde am 14.12.18 bereits eine informelle
Informationsveranstaltung im Plangebiet durchgeführt.
 Wettbewerb
Im Dezember 2018 wurde in Kooperation mit der Stadt Bonn ein städtebaulicher und
hochbaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im März 2019 mit der
Jurysitzung seinen Abschluss fand. Der prämierte Siegerentwurf des Architekturbüros
caspar.schmitzmorkramer, Köln mit KRAFT.RAUM Landschaftsarchitektur, Krefeld
stellt in Form des Vorhaben- und Erschließungsplans die Grundlage für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
 Frühzeitige BeteiligungSeite 5 von 114
Seite 6
Auf Wunsch der Bürgerinitiative „Flussviertel“ wurde am 31.07.2019 eine erneute
informelle Informations- und Diskussionsveranstaltung mit Plangebietsbegehung
durchgeführt. Die Anregungen der Öffentlichkeit bzw. der Initiative wurden dabei
aufgenommen und sind ebenfalls in die weitere Planung und Bearbeitung der
Gutachten eingeflossen. Die Veranstaltung ist kein formeller Bestandteil des
Bebauungsplanverfahrens, sondern wurde auf Initiative des Grundstückseigentümers
organisiert und durchgeführt, um insbesondere die interessierte Nachbarschaft
frühzeitig über das Vorhaben zu informieren und mit einzubeziehen.
Am 05.02.2020 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Bad Godesberg - nach
vorherigen Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
22.01.2020 und im Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 09.01.2020 - die
Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB
(Baugesetzbuch) (DS-Nr.: 190635-1) beschlossen.
Die für den März 2020 geplante Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit mit der Durchführung einer Bürgerbeteiligungsveranstaltung musste
kurzfristig aufgrund der aufkommenden COVID-19 Pandemie abgesagt werden. Da
durch die Pandemie die Möglichkeit der Durchführung einer solchen Veranstaltung
nicht absehbar war, wurde der Beschluss der Bezirksvertretung Bad Godesberg vom
05.02.2020 per Dringlichkeitsentscheidung des Bezirksbürgermeisters und
Genehmigung in der Sitzung am 06.05.2020 durch die Bezirksvertretung Bad
Godesberg (DS-Nr.: 200665) geändert. Alternativ zur Bürgerbeteiligungsveranstaltung
wurde die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung in
einem Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie im Rathaus Bad Godesberg
durchgeführt. Zusätzlich wurde als Kompensation für den Entfall der
Bürgerbeteiligungsveranstaltung die Erarbeitung zusätzlicher Telefon- und
Onlineangebote beschlossen. Dies erfolgte in Form von telefonischen Informations-
und Diskussionsmöglichkeiten mit den zuständigen Mitarbeitenden des
Stadtplanungsamtes sowie durch die Ausstellung zusätzlicher Themenplakate im
Stadthaus, im Rathaus Bad Godesberg und Online, sowie ergänzend Audio-
Erläuterungen der Fachgutachter/Fachplaner (Online) und einer FAQ1-Präsentation
(Online) zu den bereits bekannten häufigsten Fragestellungen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom
19.02.2020 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 03.04.2020 gebeten.
Einige Stellungnahmen, die Inhalt und Gegenstand des Bebauungsplanes betreffen,
wurden in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die geäußerten
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in die weitere
Planbearbeitung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich im Wesentlichen folgenden
Themenbereichen zuordnen:
 Planverfahren
 Städtebau / Innenentwicklung / Architektur
 Mobilität / Parken
 Klima / Emissionen
 Freiraumfläche / Bäume / Tiere
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Einfügung des Vorhabens in die Umgebung
in Verbindung mit der baulichen Dichte, erhöhtem Verkehrsaufkommen, zu geringem
1 FAQ – Frequently Asked QuestionsSeite 6 von 114
Seite 7
Stellplatzangebot, einer Verschlechterung des Mikroklimas und dem Eingriff in die
Bestandsgrünstreifen mit dem damit verbundenen Entfall von Bestandsbäumen. Diesen
Gesichtspunkten wurde in der Fortführung des Bebauungsplanverfahrens unter
Abwägung der einzelnen Belange durch folgendes Rechnung getragen.
Die Baukörper wurden so justiert, dass ausreichend Abstandsflächen eingehalten
werden können, die Gebäudehöhen wurden reduziert und die Lage der
Tiefgaragenzufahrten optimiert. Zudem wurden die Bäume im Grenzbereich der
Tiefgarage hinsichtlich der Möglichkeit zum Erhalt neu untersucht. Darüber hinaus
konnten die Ergebnisse aus diversen Gutachten mit in die Planung aufgenommen
werden.
Öffentlich geförderter Wohnungsraum / Schaffung von Kita-Plätzen
Städtebauliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung eines Wohnquartieres mit
rund 380 Wohneinheiten. Daher wurde die verbindliche Angemessenheitsprüfung
(Festsetzung der Grenze der Belastungen durch das Bonner Baulandmodell zum
Stichtag des Offenlagebeschlusses - mit Öffnungsklausel für den Fall, dass der B-
Planentwurf nach der Offenlage noch Änderungen erfährt) durchgeführt und eine
entsprechende textliche Festsetzung zur Errichtung förderfähigem Wohnraum
aufgenommen.
Demnach hat der Vorhabenträger ca. 12.660 m² Bruttogrundfläche nach den
Wohnraumförderbestimmungen (WFB) als geförderten Wohnraum zu errichten.
Hiervon entfallen ca. 6.380 m² Bruttogrundfläche jeweils auf den Förderweg A und B.
Die übrige geplante Bruttogrundfläche von ca. 19.140 m² soll dem freifinanzierten
Wohnungsbau zu Gute kommen.
Im Rahmen der in der verbindlichen Angemessenheitsprüfung festzusetzenden Grenze
der Belastungen durch das Bonner Baulandmodell sind zudem durch den Investor 32
Kita-Plätze zu finanzieren. Der Investor möchte – unter Berücksichtigung von einem
insgesamt im Planungsraum vorhandenen hohen Bedarf an Kita-Plätzen – eine
vierzügige Kita bauen und an die Stadt Bonn oder einen Träger vermieten (Mietmodell)
und sich zusätzlich an den Kosten für die Finanzierung von
Kindertagesbetreuungsplätzen beteiligen. Diese Variante der Folgekostentragung
sozialer Infrastruktur ist nach dem Bonner Baulandmodell jedoch nicht vorgesehen.
Folglich ist der Ausschluss des Mietmodells für die Verwaltung der Stadt Bonn
grundsätzlich verbindlich; Voraussetzung ist, dass sie rechtmäßig ist.
Die Rechtmäßigkeit des Ausschlusses des Mietmodells zur Bereitstellung von durch
das jeweilige Vorhaben ausgelöster sozialer Infrastruktur – hier KiTas – wurde
unabhängig von dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren jedoch bereits nach
Beschluss des Bonner Baulandmodells in einem Fachartikel substanziell angezweifelt.
Nach einer von der Bundesstadt Bonn beauftragten juristischen Prüfung durch die
Kanzlei Busse & Miessen kann im Ergebnis das Mietmodell, mittels dem Bonner
Baulandmodell, nicht rechtswirksam ausgeschlossen werden. Zudem würden beim
Mietmodell der Stadt Bonn auch keine Folgekosten entstehen, zu deren Übernahme
sich der Planungsbegünstigte folglich auch nicht wirksam in einem städtebaulichen
Vertrag verpflichten kann (vgl. hierzu auch DS-Nr. 201298, Evaluierungsbericht zum
Bonner Baulandmodell, S. 15ff.) Im Laufe des weiteren Verfahrens bedarf die
Finanzierung der Kita und der Folgekosten daher noch einer weiteren und
abschließenden rechtlichen Prüfung. Das Ergebnis wird den Mitgliedern der
Ausschüsse und des Rates alsbald möglich mitgeteilt. Die Offenlage des
Bebauungsplans Nr. 6819-1 kann jedoch unabhängig von dieser abschließenden
Prüfung erfolgen. Bis zum Satzungsbeschluss werden die Regelungsinhalte desSeite 7 von 114
Seite 8
Durchführungsvertrags verbindlich festgelegt.
Durchführungsvertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der Gerchgroup AG und
der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag abgeschlossen. In diesem sollen die
zentralen Elemente des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen
Konzepts vertraglich vereinbart werden. Ein wesentlicher Regelungsinhalt ist die
Verpflichtung zur Durchführung des Vorhabens mit der Errichtung von öffentlich
gefördertem Wohnraum auf der Grundlage des Bonner Baulandmodells sowie die
Verpflichtung, die durch das Vorhaben ausgelösten Aufwendungen für den Ausbau der
sozialen Infrastruktur (Kita) zu tragen (s.o.).
Weitere Regelungsinhalte sind Qualitätssicherung (Hochbau und Freianlagen),
Maßnahmen zur Energieeffizienz gemäß dem Ratsbeschluss vom 22.10.2015 und die
Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung (Hauptausschuss vom 14.11.1995),
die Verpflichtung zur Errichtung von PV-Anlagen sowie die Durchführung der
vorgesehenen Mobilitätsmaßnahmen (Fahrradabstellplätze, Carsharing-Plätze,
Ladesäulen für E-Bikes und E-Pkw). Diese Vertragsbestandteile werden zum
Satzungsbeschluss konkretisiert.
Planentwurf
Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf Nr. 6918-4 wird hiermit zur Beratung
und Beschlussfassung der öffentlichen Auslegung vorgelegt. Die Begründung zum
Bebauungsplanentwurf sowie die Auswertung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen
Beteiligung sind als Anlage beigefügt. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanes Nr. 6918-4 einschließlich der Teilaufhebung des Bebauungsplans
Nr. 8118-64 haben die Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange erneut Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und
hierzu gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan 6918-4 (öffentlich)
2 VBP 6918-4 Offenlage_Vorabzug (öffentlich)
3 VEP 6918-4 Lageplan Off_Vorabzug (öffentlich)
4 VEP 6918-4 Ansichten Off_Vorabzug (öffentlich)
5 Begründung 6918-4 Offenlage (öffentlich)
6 6918-4 Auswertung frühz. Öffentlichkeit (öffentlich)
7 Auswertung 6918-4 Frühz. Behörden (öffentlich)Seite 8 von 114
Bebauungsplan Nr. 6918-4
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil PlittersdorfSeite 9 von 114
Seite 10 von 114
Seite 11 von 114
Seite 12 von 114
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6918-4
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf
BegründungSeite 13 von 114
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 2
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 2
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 2
1.2.4.1 Rahmenplanung Bundesviertel ................................................................. 2
1.2.4.2 Vergnügungsstättenkonzept ...................................................................... 3
1.2.4.3 Denkmalschutz.......................................................................................... 3
1.2.4.4 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz ........................................... 3
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 4
1.5 Nutzungseignung .................................................................................................... 6
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 7
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 7
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 7
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 9
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 9
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................12
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ..................................................12
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen...............................................14
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................15
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................16
2.3.5 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanlagen für Fahrräder .................17
2.3.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ..............................................................17
2.3.6.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksfläche ................................17
2.3.6.2 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen ...........................................................................................................18
2.3.6.3 Pflanzung von Einzelbäumen ...................................................................18
2.3.6.4 Erhaltung von Einzelbäumen....................................................................19
2.3.6.5 Begrünung von Flachdächern ..................................................................19
2.3.6.6 Ergänzende Pflanzliste.............................................................................19
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................20
2.3.8 Technische Maßnahmen an Dachflächen .......................................................22Seite 14 von 114
2.3.9 Verkehrsflächen ..............................................................................................23
2.3.10 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................23
2.4 Erschließung ..........................................................................................................23
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................23
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................23
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................23
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................24
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................24
2.4.3 Geh- und Fahrrechte .......................................................................................24
2.4.4 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................25
2.4.5 Technische Infrastruktur ..................................................................................26
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................26
2.4.5.2 Energiekonzept ........................................................................................26
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................27
2.4.5.4 Abfallentsorgung ......................................................................................28
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 29
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................29
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................29
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................31
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................31
3.3.1.1 Verkehrslärm ............................................................................................31
3.3.1.2 Gewerbelärm / Schutzbedürftigkeit...........................................................32
3.3.1.3 Kampfmittel ..............................................................................................33
3.3.1.4 Verschattung ............................................................................................33
3.3.1.5 Sonstige Auswirkungen ............................................................................34
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................34
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................35
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................38
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ..............................................................................39
3.3.6 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................39
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................40
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................40
Anhang ..................................................................................................................... 41
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................41Seite 15 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6918-4 liegt im Stadtbezirk
Bad Godesberg, am westlichen Rand des Ortsteils Plittersdorf in der Gemarkung Plittersdorf,
Flur 13 und umfasst die Flurstücke 1/70, 648, 649, 655, 656 und 657 mit einer Gesamtgröße
von 32.085 m². Das rechteckig geformte Plangebiet wird im Nordwesten durch die
Kennedyallee, im Südosten durch die Ahrstraße sowie im Südwesten und im Nordosten durch
die rückwärtigen Grundstücksfreiflächen der Nachbarbebauung an der Ahrstraße, bzw. an der
Moselstraße begrenzt. Das Gelände ist topographisch kaum bewegt und liegt in Höhen von
rund 62.30 m ü. NHN.
Innerhalb des Plangebietes befindet sich derzeit ein im Jahr 1971 fertiggestellter Bürokomplex
mit II bis XII Geschossen, der aktuell noch von der Postbank AG genutzt wird. Es handelt sich
um ein rechteckförmiges Verwaltungsgebäude in einer Größenordnung von ca. 210 m x 65 m.
Das Gebäude wurde viergeschossig an der Kennedyallee, dreigeschossig an der Ahrstraße,
mit einem mittig gelegenen, pyramidenförmig angelegten, zwölfgeschossigen Baukörper
errichtet. Die dazwischenliegenden Verbindungsbauten sind zweigeschossig. Drei Atriumhöfe
sind bis auf ein Niveau von ca. 59,00 m ü. NHN abgesenkt.
Das Gebäude ist derzeit durch eine eingeschossige, teiloffene Tiefgarage unterbaut, die
sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße erschlossen wird. Daneben
existieren zwei private, beschrankte Durchfahrten mit oberirdischen Stellplätzen entlang der
Gebäudelängsseiten für die Beschäftigten. Das Verwaltungsgebäude ist - mit Ausnahme des
Eingangsbereichs im Südosten – auf Flächen in einer Tiefe von ca. 25 m mit Bäumen
umpflanzt, welche einen Übergang zu der angrenzenden kleinteiligen Wohnbebauung bilden.
Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und entspricht nicht mehr den zeitgemäßen Ansprüchen
an Funktionalität und Energieeffizienz. Die Postbank beabsichtigt den Standort aufzugeben,
so dass das Areal städtebaulich neu geordnet werden kann.
Die nähere Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und
Nutzungsstrukturen. Die ursprüngliche kleinteilige Wohnbebauung des Flussviertels aus den
60er Jahren mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern ist östlich und
südöstlich noch erhalten, westlich des Plangebiets an der Ahrstraße sind auch kleinere
Mehrfamilienhäuser vorzufinden.
Seit den 70er Jahren wurde das Flussviertel neben dem Gebäude der Postbank in westlicher
Angrenzung mit den Büro- und Kongressbauten der DAAD-Stiftung, dem
Wissenschaftszentrum, der Hochschulrektorenkonferenz (HRK), der Studienstiftung des
deutschen Volkes und dem Deutschen Museum Bonn ergänzt. Rückwärtig dieser Bürobauten
schließt sich der rund 11,5 ha große Zentralfriedhof von Bad Godesberg an.
Nördlich der Kennedyallee, sowie direkt nordöstlich an das Plangebiet angrenzend, sind
weitere fünf- bis achtgeschossige Büro- und Wohngebäudekomplexe vorzufinden. Zudem
wurde in unmittelbarer Nähe an der Kennedyallee im Februar 2020 das Baurecht für ein
repräsentatives Gebäude des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI)
geschaffen.Seite 16 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 2
Insgesamt stellt sich die nähere Umgebung neben den verschiedenen Baustrukturen mit I-VIII
geschossigen Gebäuden auch von der Bauhöhe sehr heterogen dar.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Das Vorhaben von Büro- und
Wohnnutzungen entspricht den Zielen der Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als gemischte Baufläche
dargestellt. Mit der städtebaulichen Zielsetzung, hier ein gemischtes Quartier mit
Büronutzungen, Wohnnutzungen und einer Kindertagesstätte (Kita) zu entwickeln, kann der
Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt
angesehen werden.
Zudem wäre ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplans gemäß § 13a
Abs. 2 Nr. 2 BauGB möglich, da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß §
13a BauGB aufgestellt und die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets
nicht beeinträchtigt wird.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Nr. 8118-64 aus dem Jahr 1966, der den gesamten Bereich zwischen Kennedyallee,
Ahrstraße und Moselstraße umfasst. Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet selbst ein
allgemeines Wohngebiet WA in geschlossener Bauweise fest, die umgebende Bebauung an
Ahr- und Moselstraße wird als reines Wohngebiet WR in offener Bauweise festgesetzt. Das
Maß der baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ) und die
Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt.
Die GRZ ist nordöstlich und südwestlich des Plangebiets an Ahr- und Moselstraße jeweils mit
0,25 festgesetzt. Die GFZ ist mit 0,5 an der Ahrstraße (max. II-Vollgeschosse; Walmdach) und
0,4 an der Moselstraße (max. I-Vollgeschoss; Satteldach) festgesetzt. Abweichend hiervon
sind für die heutigen Grundstücke Kennedyallee 74 und Ahrstraße 18 eine GRZ von 0,4 und
eine GFZ von 0,7 (max. II-Vollgeschosse; Flachdach) festgesetzt. Für das Vorhabengebiet ist
eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,9 bis 1,0 bei einer zwei- bis zwölfgeschossigen
Bebauung festgesetzt. Zwischen der südwestlichen und der nordöstlichen Bebauung des WR
an der Mosel- und Ahrstraße ist eine rund 25 m breite Grünfläche zur Bepflanzung festgesetzt.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Rahmenplanung Bundesviertel
Am 07.05.2020 wurde durch den Hauptausschuss der Stadt Bonn die Rahmenplanung für das
Bundesviertel im Grundsatz beschlossen. Prinzipiell verfolgt die Rahmenplanung die Strategie
des Durchmischens. Ziel ist es, einen urbanen Nutzungsmix zu fördern, die Branchendiversität
zu erhöhen, „mehr, andere, bezahlbare“ Wohnangebote zu schaffen sowie hochwertige
Bürostandorte mit Lagequalitäten zu sichern und neu zu erschließen.Seite 17 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 3
Das Plangebiet selbst liegt nicht im Bereich des Rahmenplans Bundesviertel, grenzt jedoch
zur Kennedyallee hin direkt an das Gebiet des Rahmenplans an. Die Strategie der
Durchmischung zur Realisierung eines urbanen Nutzungsmixes, mit Fokus auf der Schaffung
von Wohnraum, soll entsprechend auch im Plangebiet zur Anwendung kommen.
1.2.4.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf
Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept
oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das
„Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten.
In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
durch den Rat beschlossen, welches in der vorliegenden Planung seine Beachtung findet.
1.2.4.3 Denkmalschutz
Weder im Vorhabengebiet noch in der näheren Umgebung sind Baudenkmäler vorhanden.
1.2.4.4 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans oder in einem Natura-
2000-, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Es weist in den Randbereichen Gehölz- und
Baumbestand auf, der satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein kann.
Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Biotope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung
für den Biotopverbund sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen.
Die Artenschutzbelange sind grundsätzlich in Bauleitplanverfahren mittels Durchführung einer
Artenschutzprüfung zu berücksichtigen.
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm
geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen
und Esskastanien. Rund 140 der erfassten rund 170 Bäume unterliegen dem Schutz dieser
Satzung.
Entlang der Kennedyallee befindet sich eine Allee aus Amerikanischen Rot-Eichen. Diese ist
als gesetzlich geschützte Allee in das Kataster des Landesamtes für Natur, Umwelt und
Verbraucherschutz NRW aufgenommen (AL-BN-0011).
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Mai 2018 hat die GERCHGROUP AG aus Düsseldorf über die Projektgesellschaften
„Marathon Bonn Jackie K. 1-4 GmbH“ die Liegenschaft Kennedyallee 62-72 im Ortsteil
Plittersdorf erworben. Diese firmiert nunmehr wie folgt: GERCH Bonn Jackie K. 1 GmbH,
GERCH Bonn Jackie K. 2 GmbH, GERCH Bonn Jackie K. 3 GmbH und GERCH Bonn Jackie
K. 4 GmbH. Der im Plangebiet bestehende Bürokomplex wird aufgrund der
Sanierungsbedürftigkeit aufgegeben, wodurch angesichts der Defizite der Bestandsimmobilie
eine städtebauliche Neuordnung des Areals notwendig wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn und der hohen
Nachfrage nach attraktiven Büroflächen - bei geringen Leerstandsquoten - und des
Investitionsstaus im Gebäudebestand plant die Eigentümerin die Entwicklung einesSeite 18 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 4
durchmischten Areals mit ca. 380 Wohneinheiten mit verschiedenen Wohnungsgrößen, rund
13.500 m² Bruttogrundfläche (BGF-R) Büroflächen an der Kennedyallee und einer 4-gruppigen
Kindertagesstätte (Kita).
Das Vorhaben leistet somit einen Beitrag zur Deckung des hohen Bonner Wohnraum- und
Büroflächenbedarfs. Durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten Fläche in
einer integrierten Lage wird dem gesetzlichen Auftrag zum sparsamen Umgang mit Grund und
Boden gem. § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) Rechnung getragen.
Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8118-4 festgesetzten Baugrenzen orientieren sich
unmittelbar an den Bestandsbauten und lassen eine Neuordnung der Liegenschaft auf
Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht zu. Zur Umsetzung der zukünftigen
Planungsziele ist insofern im Hinblick auf die überbaubaren Grundstücksflächen sowie Art-
und Maß der baulichen Nutzung eine Änderung des vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6918-4 wird der Bebauungsplan Nr. 8118-64 im
Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ersetzt.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz stimmte in seiner Sitzung am
12.12.2018, unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 05.12.2018, dem
Ziel der Entwicklung einer Wohn- und Bürobebauung für das Plangebiet – unter der Prämisse
der Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens mit 8 Teilnehmern – zu.
Auf Initiative des Grundstückseigentümers wurde am 14.12.18 bereits eine informelle
Informationsveranstaltung im Plangebiet durchgeführt.
Im Dezember 2018 wurde daraufhin in Kooperation mit der Stadt Bonn ein städtebaulicher und
hochbaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt, der im März 2019 mit der Jurysitzung
seinen Abschluss fand. Der prämierte und im Verfahren weiterentwickelte Siegerentwurf des
Architekturbüros caspar.schmitzmorkramer, Köln mit KRAFT.RAUM Landschaftsarchitektur,
Krefeld stellt in Form des Vorhaben- und Erschließungsplans die Grundlage für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Auf Wunsch der Bürgerinitiative „Flussviertel“ wurde am 31.07.2019 eine erneute informelle
Informations- und Diskussionsveranstaltung mit Plangebietsbegehung durchgeführt. Die
Anregungen der Öffentlichkeit bzw. der Initiative wurden dabei aufgenommen und sind
ebenfalls in die weitere Planung und Bearbeitung der Gutachten eingeflossen. Die
Veranstaltung ist kein formeller Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens, sondern wurde auf
Initiative des Grundstückseigentümers organisiert und durchgeführt, um insbesondere die
interessierte Nachbarschaft frühzeitig über das Vorhaben zu informieren und mit
einzubeziehen.
Am 05.02.2020 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Bad Godesberg - nach vorherigen
Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 22.01.2020 und im
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 09.01.2020 - die Durchführung der
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB (Baugesetzbuch) beschlossen.
Die für den März 2020 geplante Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
mit der Durchführung einer Bürgerbeteiligungsveranstaltung musste kurzfristig aufgrund der
aufkommenden COVID-19 Pandemie abgesagt werden. Da durch die Pandemie die
Möglichkeit der Durchführung einer solchen Veranstaltung nicht absehbar war, wurde der
Beschluss der Bezirksvertretung Bad Godesberg vom 05.02.2020 perSeite 19 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 5
Dringlichkeitsentscheidung des Bezirksbürgermeisters und Genehmigung in der Sitzung am
06.05.2020 durch die Bezirksvertretung Bad Godesberg geändert. Alternativ zur
Bürgerbeteiligungsveranstaltung wurde die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und
Zwecke der Planung in einem Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie im Rathaus Bad
Godesberg durchgeführt. Zusätzlich wurde als Kompensation für den Entfall der
Bürgerbeteiligungsveranstaltung die Erarbeitung zusätzlicher Telefon- und Onlineangebote
beschlossen. Dies erfolgte in Form von telefonischen Informations- und
Diskussionsmöglichkeiten mit den zuständigen Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes sowie
durch die Ausstellung zusätzlicher Themenplakate im Stadthaus, im Rathaus Bad Godesberg
und Online, sowie ergänzend Audio-Erläuterungen der Fachgutachter/Fachplaner (Online)
und einer FAQ1-Präsentation (Online) zu den bereits bekannten häufigsten Fragestellungen.
Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung wurde im Amtsblatt Nr. 27 vom 13.05.2020
ortsüblich bekannt gemacht. Die Möglichkeit der Abgabe von Stellungnahmen in Schriftform,
per E-Mail und über das Beteiligungsportal www.bonn-macht-mit.de fand vom 28.05.2020 bis
zum 12.06.2020 statt.
Darüber hinaus wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben
vom 19.02.2020 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 03.04.2020 gebeten.
Stellungnahmen, die Inhalt und Gegenstand des Bebauungsplanes betreffen, wurden – sofern
erforderlich - in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die geäußerten
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in die weitere
Planbearbeitung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich im Wesentlichen folgenden
Themenbereichen zuordnen:
 Planverfahren
 Städtebau / Innenentwicklung / Architektur
 Mobilität / Parken
 Klima / Emissionen
 Freiraumfläche / Bäume / Tiere
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Einfügung des Vorhabens in die Umgebung in
Verbindung mit der baulichen Dichte, erhöhtem Verkehrsaufkommen, zu geringem
Stellplatzangebot, einer Verschlechterung des Mikroklimas und dem Eingriff in die
Bestandsgrünstreifen mit dem damit verbundenen Entfall von Bestandsbäumen. Diesen
Gesichtspunkten wurde in der Fortführung des Bebauungsplanverfahrens unter Abwägung der
einzelnen Belange wie folgt Rechnung getragen.
Die Baukörper wurden so justiert, dass ausreichend Abstandsflächen eingehalten werden
können, die Gebäudehöhen wurden reduziert und die Lage der Tiefgaragenrampen optimiert.
Zudem wurden die Bäume im Grenzbereich der Tiefgarage hinsichtlich der Möglichkeit zum
Erhalt neu untersucht. Darüber hinaus konnten die Ergebnisse aus diversen Gutachten mit in
die Planung aufgenommen werden.
Da das angestrebte Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des bestehenden
Siedlungsgefüges dient, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6918-4 als Änderung
des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8118-64 gemäß § 12 Baugesetzbuch und in
1 FAQ – Frequently Asked QuestionsSeite 20 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 6
Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück ist eine Aufstellung
gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebauungsplan möglich. Der
Vorhaben- und Erschließungsplan (Lageplan Teil 2a, Ansichten und Schnitte Teil 2b) wird
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Teil 1). Die Durchführung von
Vorhaben und Erschließung werden vor dem Satzungsbeschluss im Durchführungsvertrag
vertraglich sichergestellt.
Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB bei der Aufstellung des
Bebauungsplanes sind gegeben. Die im BauGB festgelegte Höchstgrenze von 20.000 m²
Grundfläche nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird – auch unter einer
Berücksichtigung des Bebauungsplanes Nr. 6918-2 Kennedyallee 41 - deutlich unterschritten.
Da der ebenfalls in der näheren Umgebung liegende Bebauungsplan Nr. 6918-1 Ludwig-
Erhard-Allee/Johanna-Kinkel-Straße (BSI) als sog. „Vollverfahren“, also mit
Umweltprüfung/Umweltbericht und entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt
wurde, sind dessen relevante Grundflächen nicht miteinzubeziehen. Eine genauere Prüfung
auf sachliche, räumliche und zeitliche Zusammenhänge gem. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB
erfolgt daher nicht. Auch werden keine Vorhaben begründet, die einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Ebenso sind die
in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter nicht betroffen.
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung
des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der Eingriffsregelung und ein Ausgleich
ist dann nicht erforderlich und von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht (gem. § 2 (4)
BauGB) kann abgesehen werden. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im
Verfahren berücksichtigt.
1.5 Nutzungseignung
Der aufgezeigte Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans greift die im Bestand
gegebene heterogene Struktur des umgebenden Quartiers in seiner Maßstäblichkeit auf und
fügt sich somit in die Nachbarschaft ein. Die geplante gemischte Nutzung mit Wohnungen,
Bürogebäude und einer Kindertagesstätte ist ausgewogen und vermittelt zwischen den
angrenzenden Büro- und Verwaltungsbauten bzw. der kleinteiligen Wohnbebauung.
Anstatt eines Sonderbaukörpers mit ca. 210 m Kantenlänge und teilweise bis zu 12
Geschossen sind nunmehr 13 Einzelgebäude geplant, die sich zusätzlich im Übergang zur
umgebenden Nachbarbebauung höhenmäßig abstaffeln.
Auch das Umfeld des Plangebietes hat sich gegenüber der Entstehungszeit in den
Nachkriegsjahren stark verändert. Hier ist zwischenzeitlich eine große Zahl an Bürogebäuden
und Wohngebäuden entstanden. Bereits in näherem Umriss stellt sich die Nachbarschaft nicht
mehr als reine Einfamilienhaussiedlung dar, sondern vielmehr als heterogenes Quartier mit
Wohn- und Bürogebäuden in unterschiedlicher Verdichtung (siehe Kap. auch 1.1).
Auch das im Norden zum Plangebiet angrenzende Gebäude Kennedyallee 74 wurde 1975 für
die brasilianische Botschaft erbaut und wird heute – entgegen der planungsrechtlichen
Festsetzung als reines Wohngebiet – als Bürogebäude genutzt.Seite 21 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 7
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Ziel der Planung ist es, aufgrund der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Angebote
auf dem Bonner Büromarkt neue, zeitgemäße Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren
und einen Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfs, insbesondere auch dem sehr hohen
Bedarf an öffentlich gefördertem Wohnraum, zu leisten. Zusätzlich soll eine Kita dazu
beitragen, den hohen Bedarf nach Kinderbetreuungsplätzen in Plittersdorf zu decken.
Die Neubebauung soll das Grundstück funktional und gestalterisch aufwerten und damit zur
städtebaulichen Weiterentwicklung des Stadtraumes beitragen.
Die städtebauliche Struktur, Lage und Höhe der Gebäude wurde über ein städtebauliches
Qualifizierungsverfahren ermittelt. Die geplante Bebauung fügt sich sowohl von der Art der
baulichen Nutzung, als auch vom Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich in die heterogene
Umgebung ein. Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Bedarfs nach neuem Wohnraum
in der Stadt Bonn können die teilweise umgebenden Einfamilienhäuser aus heutiger Sicht nicht
der prägende Maßstab für die geplante Bebauung sein. Vielmehr erfolgt eine Orientierung an
den vorhandenen Mehrfamilienhäusern und Bürogebäudetypologien, um dem hohen
Wohnungsmarktdruck und der Büroflächennachfrage gerecht zu werden. Der Abstand
zwischen den äußeren geplanten Baukörperfassaden und der umgebenden Wohnbebauung
der Nachbarschaft entlang der Längsseiten des Grundstücks beträgt zwischen ca. 14 m und
32 m, so dass dem Nachbarschutz angemessen Rechnung getragen wird und keine
wesentlichen Auswirkungen im Hinblick auf die Belichtung oder eine unzumutbare
Beeinträchtigung der Wohnqualität zu erwarten sind. Im Bereich der geplanten Wohnhöfe sind
die Abstände darüber hinaus noch weitaus größer. Reduziertere Abstände sind lediglich
zwischen dem geplanten Bürogebäude und dem Bürogebäude Kennedyallee 74 mit ca. 12 m
vorgesehen. Insgesamt werden die vorgeschriebenen Abstandsflächen nach der BauO NRW
(Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen) zur bestehenden Nachbarschaft eingehalten. In
weiten Teilen ist die Distanz der aufgehenden Gebäude zur Grundstücksgrenze der
Nachbarschaft sogar deutlich größer, als es das Abstandsflächenrecht nach BauO NRW
erfordern würde.
Eine mit dem Bestandsgebäude vergleichbar dimensionierte ca. 25 m breite Grünabschirmung
der geplanten Bebauung wird daher heute nicht mehr als erforderlich angesehen und
zugunsten eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden in einer urbanen Lage reduziert.
Gleichwohl sieht die Planung – auch im Hinblick auf eine „mehrfache Innenentwicklung“
(neben baulicher Verdichtung wird auch die Erhaltung und Qualifizierung urbanen Grüns
berücksichtigt, sowie eine Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs befördert) -
weiterhin großzügige Grünflächen vor.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Die Neubebauung orientiert sich mit L-förmigen Baukörpern zu einer zentralen urbanen Achse
– einem „Boulevard“ - hin. Dieser wird an den Quartiersplätzen versetzt, sodass sich
unterschiedliche Baukörper ausbilden. Im rückwärtigen Bereich in Richtung der angrenzenden
Bestandsbebauung entstehen ergänzende Punkthäuser und ruhige, private Innenhöfe sowie
gemeinschaftlich nutzbare Freiräume zur Förderung von Wohnnachbarschaften. Die
barrierefreie Außenanlagengestaltung und die nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers
schaffen Treffpunkte für Jung und Alt. Insgesamt entstehen in dem Quartier rund 385Seite 22 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 8
Wohneinheiten, davon ca. 225 im frei finanzierten Wohnungsbau und ca. 160 im geförderten
Wohnungsbau.
Zur Kennedyallee hin wird das kompakte Bürogebäude A als geschlossener Hof vorgesehen,
im Wohngebäude B1 an der Kennedyallee ist im Erdgeschoss eine viergruppige Kita mit
eigener Außenbereichsfläche geplant.
Das höchste Gebäude im Quartier ist das Bürogebäude an der Kennedyallee, mit max. VII
Geschossen am Quartierseingang. Die Wohngebäude werden III-IV-geschossig ausgebildet,
zur Mitte des Areals am Boulevard wird eine Höhendifferenzierung auf fünf Geschosse
geplant. Zur angrenzenden Wohnbebauung ist jeweils eine Reduktion der Gebäudehöhen auf
III-Geschosse vorgesehen, um in der Höhenentwicklung zur Nachbarschaft städtebaulich zu
vermitteln. Zudem öffnen sich die Baukörper zu den Grünstreifen hin, sodass mit dieser
Verzahnung keine langen Gebäudekanten entstehen.
In Abstimmung mit der Stadt Bonn sollen innerhalb der Verkehrsfläche der Kennedyallee vor
dem Bürogebäude zusätzlich zu den bestehenden Taxiständen, Stellplätze für Car-Sharing,
sowie eine Ladezone realisiert werden. Von der Kennedyallee ist auch die Hol-& Bringzone
der Kita anfahrbar.
Die Stellplätze für die Wohn- und Büronutzungen, sowie für die Mitarbeiter der Kita werden in
zwei zusammengelegten aber durch Schranke getrennten Tiefgaragen untergebracht, mit Zu-
und Ausfahrt sowohl von der Kennedyallee, als auch von der Ahrstraße. Die Nutzer des
Bürogebäudes, sowie die Mitarbeiter der Kita und der darüber liegenden Wohnungen – also
die Nutzer im urbanen Gebiet - können dabei einzig die Tiefgaragenein- und -ausfahrt an der
Kennedyallee nutzen. Fahrradstellplätze für die Bewohner des zukünftigen Quartiers werden
ebenfalls in der Tiefgarage geplant, oberirdisch entstehen weitere Fahrradstellplätze – auch
für Besucher. Somit kann eine nahezu autofreie Gestaltung des Quartiers erzielt werden. Die
Müllentsorgung wird größtenteils über Unterflurcontainer in den Funktionsstreifen des
Boulevards sichergestellt, in kleineren Teilen erfolgt die Müllentsorgung über Müllräume in der
Tiefgarage.
Die geplanten Gebäudetypologien ermöglichen vielfältige, flexible Möglichkeiten für ein
differenziertes Wohnungsangebot und Büronutzungen. Durch die variable
Grundrissgestaltung der Wohnungen entstehen Wohnangebote, die unterschiedliche
Generationen und Lebensformen ansprechen. Das Bürogebäude ist sowohl für einen
Hauptmieter als auch für mehrere Mieter nutzbar.
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandbeschlusses. Dementsprechend
werden 40% Bruttogrundfläche (BGF) der Wohnbauflächen als öffentlich geförderter
Wohnraum realisiert. Auch die Kita fällt unter den Bonner Baulandbeschluss. Mit der Mischung
von frei finanziertem und öffentlich gefördertem Wohnungsbau sollen sich in dem gesamten
Quartier stabile und sozial gemischte Nachbarschaften ergeben.
Um ein stimmiges Ensemble der unterschiedlichen Gebäude zu erzielen, ist vorgesehen die
Fassaden durch einen Mix aus Klinkerriemchen und Putz zu gestalten, hierbei verschiedene
Fassaden zu entwickeln und zu variieren, sowie durch eine dezente Farbgebung zu
differenzieren.
Das Bürogebäude soll sich hiervon durch eine moderne Fassade aus Faserbeton dezent
abheben. Insgesamt soll das neue Quartier ein ruhiges und wertiges Erscheinungsbild
erhalten.Seite 23 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 9
Städtebauliche Kennziffern des Plangebietes
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 32.085 m²
Anteil urbanes Gebiet MU ca. 9.400 m²
Anteil allgemeines Wohngebiet WA ca. 22.685 m²
Bruttogrundfläche (BGF-R) oberirdisch ca. 45.260 m²
Bruttogrundfläche (BGF) unterirdisch ca. 27.110 m²
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Aufgrund der Lage des Plangebiets, einerseits an der Grenze zum Bundesviertel, welches
stark von Büro- und Dienstleistungsbauten geprägt ist und andererseits im Bereich des
Wohnstandortes Plittersdorf, bietet sich eine Nutzungsmischung zwischen Arbeiten und
Wohnen im Plangebiet an. Gemäß dem Plankonzept sind die Büronutzung und die Kita mit
ergänzender Wohnbebauung im vorderen Bereich des Plangebiets, zur Kennedyallee hin
vorgesehen. Die weitere Wohnbebauung wird dahinterliegend in Richtung Ahrstraße
vorgesehen. Um die Nutzungsmischung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird daher für die
erste Gebäudereihe zur Kennedyallee hin ein urbanes Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO
(Baunutzungsverordnung) festgesetzt und für den übrigen Planbereich ein allgemeines
Wohngebiet (WA).
Der Bezug zwischen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und
Erschließungsplan sowie dem städtebaulichen Vertrag (Durchführungsvertrag) wird mittels
einer textlichen Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geschaffen. So sind
innerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 Abs.
3a BauGB im Rahmen der festgesetzten Nutzungen im Hinblick auf die Art der baulichen
Nutzung nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im
Durchführungsvertrag verpflichtet.
Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen
Durchführungsvertrages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan
festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch
wenigen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die
Schaffung von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter
Flächen, in der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der
Baulückenschließung. Dem entsprechend werden mit dem durch Ratsbeschluss vom
10.07.2018 anzuwendenden Bonner Baulandmodell Planungsbegünstigte verpflichtet, bis zu
40% der Bruttogrundfläche (BGF) des Wohnungsbauvorhabens als gefördertenSeite 24 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 10
Mietwohnungsbau zu errichten. Mit einer Angemessenheitsprüfung stellt die Stadt Bonn
sicher, dass der Umfang der vereinbarten Leistungen – entsprechend den Vorgaben des
BauGB – in der Summe angemessen ist.
Unter Beachtung dieser Berechnungen, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, dass
innerhalb des MU in den Baublöcken B1, B2 und B3 insgesamt 12.660 m² Bruttogrundfläche
so herzustellen sind, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung
(Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und
Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung) gefördert werden könnten. In dem
noch vor dem Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich
der Grundstückseigentümer, den festgesetzten Anteil an Bruttogrundfläche in gefördertem
Wohnungsbau zu errichten. Ausnahmsweise kann auf die Einhaltung des Wohnflächenanteils
in den benannten Teilbereichen verzichtet werden, wenn der dadurch entfallende förderfähige
Wohnraum in einem anderen Teilgebiet innerhalb des Plangebietes nachgewiesen wird.
Urbanes Gebiet
Urbane Gebiete (MU) dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben
und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich
stören.
Innerhalb des MU sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, nicht großflächige
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen
für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke zulässig.
Aus dem Katalog der in einem Urbanen Gebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen,
Vergnügungsstätten und Tankstellen sowie Sexshops und bordellartige Betriebe im
Bebauungsplan ausgeschlossen. Zur Begründung im Einzelnen:
 Beherbergungsbetriebe / Ferienwohnungen
Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im MU als nicht zulässig festgesetzt. Die mit
solchen Betrieben regelmäßig einhergehenden erhöhten Verkehre, insbesondere auch in den
Nachtstunden und die damit verbundene Lärmbelastung sind aufgrund des Wohnumfeldes
nicht gewünscht. Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden auch
Ferienwohnungen die gemäß § 13a BauGB unter die Kategorie der Beherbergungsbetriebe
oder Gewerbebetriebe fallen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des
Bebauungsplanes ist es, neben Büroflächen, Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen
und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von
Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile
für den Eigentümer. Aufgrund seiner Lage zu den Zentren Bonn und Bad Godesberg und die
damit verbundenen günstigen Voraussetzungen für eine touristische Nutzung kann nicht
ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als Ferienwohnungen
vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden.
 Großflächige Einzelhandelsbetriebe
Zur Steuerung des Einzelhandels wird festgesetzt, dass großflächige Einzelhandelbetriebe
nicht zulässig sind. Der Ausschluss des großflächigen Einzelhandels beruht auf den
formulierten Zielen und Inhalten des Einzelhandelskonzeptes der Bundesstadt Bonn vom
18.06.2008, wonach grundsätzlich die der Versorgung der Bevölkerung dienenden Haupt- undSeite 25 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 11
Nebenzentren gestärkt werden sollen. So sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe
außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nur dann zugelassen werden, wenn negative
Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in den umliegenden Stadtquartieren
ausgeschlossen werden können. Das Einzelhandelskonzept sieht an der Stelle des
Plangebietes keinen großflächigen Einzelhandel vor.
Plittersdorf ist mit Nahversorgungssortimenten ausreichend versorgt. Erweiterungen oder
ergänzende Standorte sind nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept weder
notwendig noch sinnvoll. Den Zielsetzungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts,
die vorhandenen Zentren in der Innenstadt und des Stadtbezirkszentrums Bad Godesberg
durch Kaufkraftbindung zu unterstützen, trägt der Bebauungsplan durch den Ausschluss von
großflächigem Einzelhandel (mehr als 800 m² Verkaufsfläche) Rechnung, der
dementsprechend auch nicht ausnahmsweise zulässig sein soll. Auch um erhöhte Verkehrs-
und Kundenbewegungen im Inneren des Plangebietes und in den angrenzenden
Wohngebieten vorzubeugen, werden großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen.
 Sexshops, Bordelle, Vergnügungsstätten
Die gem. § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sowie
Sexshops und bordellartige Betriebe sind im MU ebenfalls als nicht zulässig festgesetzt.
Solche Nutzungen zeichnen sich aufgrund des erhöhten Publikumsverkehrs mit einem
erhöhten Störungsgrad, auch in den Nachtzeiten, aus dem im Plangebiet aufgrund der
beabsichtigten Schaffung von Büro- und Wohnflächen nicht entsprochen werden kann. Für
Vergnügungsstätten typische gestalterische Baumaßnahmen (aggressive Beschriftung,
verdunkelte Verglasung) stehen der besonderen Standortqualität des Plangebietes
Wohnbebauung und hochwertigen Büroräumen entgegen. Zudem soll der Niveauabsenkung
und dem Attraktivitätsverlust, der im Umfeld oftmals mit der Ansiedlung von
Vergnügungsstätten und den weiteren genannten Nutzungen einhergeht, entgegengewirkt
bzw. generell vermieden werden.
Eine planungsrechtliche Steuerung ist überdies auch zum Schutz vor Beeinträchtigungen der
angrenzenden Wohnnutzungen durch die mit diesen Nutzungen einhergehenden
Lärmimmissionen und drohender Minderung der Wohnqualität erforderlich.
 Tankstellen
Tankstellen zeichnen sich aufgrund des erhöhten Publikumsverkehrs mit einem erhöhten
Störungsgrad auch in den Nachtzeiten aus und sind im allgemeinem mit einem erhöhten
Flächenbedarf verbunden, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten Schaffung von
Büro- und Wohnflächen nicht entsprochen werden kann. Das Planungsziel, diese bedeutsame
Fläche inmitten von Plittersdorf zu einem Stadtquartier in Form von Wohnen und Büronutzung
zu entwickeln und damit insgesamt dem Bedarf an Bauland Rechnung zu tragen, könnte nicht
mehr realisiert werden.
 Kindertagesstätte
Im Planungsraum Godesberg-Mitte-Ost bestand im Kindergartenjahr 2018/2019 ein
Fehlbedarf an Kita-Plätzen von über 300 welcher durch die Wohnbauvorhaben zusätzlich
erhöht werden kann. Dieser Fehlbedarf soll durch Schaffung einer viergruppigen Kita gedeckt
werden. Kinderbetreuungseinrichtungen sind gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
als Anlage für soziale Zwecke in einem MU allgemein zulässig. Zur planungsrechtlichen
Sicherung einer entsprechenden Flächenvorhaltung wird festgesetzt, dass imSeite 26 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 12
Erdgeschossbereich innerhalb einer Fläche von insgesamt mindestens 1.003 m²
Bruttogrundflächen (BGF) ausschließlich Anlagen für soziale Zwecke gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 5
BauNVO mit der Zweckbestimmung „Kinderbetreuung“ zulässig sind. Zur Flexibilisierung der
Standortwahl können ausnahmsweise in diesem Bereich andere Nutzungen untergebracht
werden, wenn sichergestellt ist, dass die Anlage der Kinderbetreuung an anderer Stelle
innerhalb des MU errichtet wird. Dem städtebaulichen Erfordernis, die sozialen Belange der
Bevölkerung zu berücksichtigen, wird durch die verbindliche räumliche Zuordnung von
Kinderbetreuungseinrichtungen entsprochen.
Allgemeines Wohngebiet
Die von der Kennedyallee abgewandten Flächen dienen Wohnzwecken und werden deshalb
als allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt.
Obwohl im Vorhaben- und Erschließungsplan zunächst keine weiteren Nutzungen im WA
vorgesehen sind, sollen zukünftig mögliche Nutzungen in Form von der Versorgung des
Gebietes dienenden Läden oder auch Pflegeeinrichtungen bzw. Wohnen mit Service
planungsrechtlich ermöglicht werden, um vor dem Hintergrund des demographischen Wandels
ein möglichst zukunftsfestes Planungsrecht zu schaffen. Allgemeine Wohngebiete dienen
vorwiegend dem Wohnen. Neben Wohngebäuden eröffnet der Bebauungsplan eine
Möglichkeit zur Nutzungsmischung gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO), auch
nach der Umsetzung der Wohnbebauung. Eine gewisse Durchmischung der Wohnnutzung mit
anderen wohngebietstypischen Nutzungen wie die der Versorgung des Gebiets dienenden
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke bleibt möglich. Für
den grundsätzlichen Ausschluss dieser Nutzungen besteht aus heutiger Sicht kein
städtebauliches Erfordernis.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des
Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (hierunter können
auch Ferienwohnungen fallen), Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen
werden jedoch im Plangebiet nicht zugelassen. Solche Nutzungen zeichnen sich im
Allgemeinen durch einen erhöhten Flächenbedarf aus, dem im Plangebiet und in der
Umgebung nicht entsprochen werden kann. Das Planungsziel, diesen Standort zu einem
attraktiven Wohnquartier mit Büronutzung zu entwickeln und damit insgesamt dem Bedarf an
Bauland Rechnung zu tragen, könnte nicht mehr realisiert werden. Zudem könnten erhöhte
Verkehrsbelastungen, die sich nachteilig auf das Plangebiet und die überwiegend durch
Wohnnutzung geprägte Nachbarschaft auswirken, nicht ausgeschlossen werden.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Für das urbane Gebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und eine
Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,8 festgesetzt. Damit wird die zulässige Obergrenze gemäß
§17 (1) BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für ein urbanes Gebiet
unterschritten.
Für das allgemeine Wohngebiet wird eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,6 festgesetzt. Die
Obergrenzen des § 17 BauNVO werden im allgemeinen Wohngebiet demnach überschritten.
Diese Überschreitung ist gem. § 17 Abs. 2 BauNVO aus städtebaulichen Gründen zulässig,
sofern diese durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen werden, die eine Wahrung derSeite 27 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 13
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen und
nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Bezogen auf das gesamte allgemeine Wohngebiet WA beträgt die tatsächlich realisierbare
GRZ gem. dem Lageplan als Teil 2a des vorhabenbezogenen Bebauungsplans lediglich ca.
0,33 und liegt insofern unter den Obergrenzen des § 17 BauNVO. Im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan wird die GRZ jedoch mit 0,5 festgesetzt. Damit soll planungsrechtlich die
Möglichkeit eröffnet werden, spätere Grundstücksteilungen vorzunehmen, bei denen partielle
Überschreitungen der Obergrenzen des § 17 BauNVO hinsichtlich der GRZ einer
Unterschreitung in anderen Teilen gegenüberstehen. Der Boulevard dient als zentrale
Erschließung auch der Feuerwehr und dem Rettungsverkehr und muss daher zumindest zu
großen Teilen hergestellt werden, sobald ein Gebäude darüber erschlossen wird. Der
Boulevard wird demnach dem Grundstück auf der zuerst zu realisierenden Seite des
Plangebietes zugeschlagen. Es entstehen also beidseits des Boulevards ein größeres und ein
kleineres Grundstück mit unterschiedlicher anrechenbarer Grundfläche für die GRZ Ermittlung.
Überschreitungen der GRZ des kleineren Grundstückes werden gegenüberliegend durch das
größere Grundstück inklusive Boulevard wieder ausgeglichen, sodass insgesamt bezogen auf
das allgemeine Wohngebiet WA die Obergrenzen des § 17 BauNVO eingehalten werden. Die
Überschreitungen der GRZ in Teilbereichen werden zudem durch die intensive Begrünung mit
Sträuchern und Bäumen, sowie die seitliche Eingrünung in Form der Grünstreifen
ausgeglichen (siehe Lageplan 2a als Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans).
Gleiches gilt für die festgesetzte GFZ von 1,6. Bezogen auf das gesamte allgemeine
Wohngebiet beträgt die realisierbare GFZ gem. dem Lageplan als Teil 2a des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans ca. 1,25 und liegt somit nur geringfügig über der
Obergrenze des § 17 BauNVO.
Grundsätzlich sind gemäß den Vorschriften der BauO NRW ausreichend bemessene
Abstandsflächen einzuhalten. Die Abstandsflächen müssen auf dem Baugrundstück selbst
liegen und dürfen in der Regel nicht von Abstandsflächen anderer Gebäude überdeckt werden
(Überdeckungsverbot). Die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen wurde durch die
Ermittlungen eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs nachgewiesen.
Dementsprechend kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine ausreichende
Belichtung und Besonnung von Wohnräumen gegeben ist. Zur Bekräftigung dieser Annahme
wurde durch eine auf das Projekt abgestellte Verschattungsstudie 2 mit ergänzenden
Tageslichtuntersuchung 3 nachgewiesen, dass in allen geplanten Wohnungen günstige
Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse eingehalten werden (siehe hierzu Kap. 3.3.1.4).
Darüber hinaus bleiben durch die Überschreitung der Obergrenze des § 17 BauNVO die
Anforderungen der Landesbauordnung (BauO NRW) an einen Nachweis der erforderlichen
Abstandsflächen im späteren Baugenehmigungsverfahren unberührt.
Aufgrund der Begrünungsmaßnahmen kann gemäß den Aussagen des Klimagutachtens 4
auch von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse bezüglich der mikroklimatischen Situation
ausgegangen werden.
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt können aufgrund der Begrünungsmaßnahmen bzw.
dem Erhalt von Gehölzen und der geringen Zunahme der versiegelten Fläche gegenüber dem
Bestand ebenfalls nicht festgestellt werden.
2 Peutz Consult (19.11.2020): Verschattungsstudie zum geplanten Bauvorhaben Jacky K. in Bonn
3 Peutz Consult (19.11.2020): Tageslichtstudie zum geplanten Bauvorhaben Jacky K. in Bonn
4Peutz Cosult (20.10.2020): Klimagutachten für das Bebauungsplanverfahren Nr. 6918-4 „Kennedyallee
62-72“ in BonnSeite 28 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 14
Um die Freiflächen weitestgehend von dem motorisierten Individualverkehr freizuhalten, sind
alle Kfz-Stellplätze mit Ausnahme der Hol-& Bringzone der Kita in der Tiefgarage
unterzubringen. Darüber hinaus sollen der Boulevard sowie mehrere gestaltete Platzflächen
zur Belebung des Plangebiets dienen und das Quartier Richtung Kennedyallee und Ahrstraße
öffnen. Insbesondere durch die Tiefgarage, durch die bereits im Bestand als auch im Zuge der
Neuplanung ein Großteil des Grundstücks unterbaut ist bzw. sein wird, aber auch bedingt
durch die öffentlich nutzbare Platzfläche, die erforderlichen Wegeflächen zur Erschließung der
Baukörper und die notwendigen Rettungswege in Ergänzung der Hochbauten, wird der größte
Teil des schmal geschnittenen Grundstücks in Anspruch genommen und versiegelt. Daher
wird in den textlichen Festsetzungen eine Überschreitung der Grundflächenzahl durch
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, Stellplätze, Tiefgaragen mit ihren
Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von
0,9 für das urbane Gebiet und 0,8 für das allgemeine Wohngebiet zugelassen. Eine solche
Überschreitung der Grundflächenzahl ist gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO in Verbindung
mit § 19 Abs. 4 Satz 4 Ziffer 1 BauNVO dann zulässig, wenn bei den Überschreitungen nur
mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens zu rechnen ist. Der
aus städtebaulichen Gründen notwendigen Überschreitung stehen verschiedene, im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte Begrünungsmaßnahmen gegenüber, um
die Auswirkungen auf das Stadtklima und die natürliche Bodenfunktion zu kompensieren,
sowie die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren.
In den nicht unterbauten Grundstücksteilen werden die Baumpflanzungen mit natürlichem
Bodenanschluss vorgesehen. Zusätzlich wird auf jedem der Quartiersplätze ein prägender
Baum vorgesehen, der nicht unterbaut wird. Liegen die Quartiersplätze über der geplanten
Tiefgarage, werden entsprechende Aussparungen in der Tiefgarage vorgesehen, durch die
die Bäume direkten Bodenanschluss erhalten. Auf den unterbauten, aber nicht versiegelten
Flächen ist eine Bodensubstratschicht von 80 cm (bzw. 1,2 m bei Baumpflanzungen) zuzüglich
einer Drainschicht vorzusehen, um auch größere Stauden, blütenreiche Sträucher und Bäume,
ebenerdig oder in Hochbeeten pflanzen zu können. Darüber hinaus werden die nicht durch
Gebäudetechnik genutzten Dachflächen dauerhaft begrünt. Diese Maßnahmen tragen zum
Erhalt des Stadtklimas bei und leisten darüber hinaus einen Beitrag zur Aufwertung des
städtebaulichen Erscheinungsbildes.
Durch die festgesetzte Gestaltung und Begrünung der Freiflächen bzw. der Dachflächen der
Tiefgarage sowie der Dachflächen der geplanten Gebäude, wird gewährleistet, dass die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt
und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt minimiert werden. Erhebliche nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die Festsetzung der GRZ und der GFZ somit nicht
zu erwarten.
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Entsprechend dem geplanten Vorhaben wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den
Bürobaukörper an der Kennedyallee eine sich abstaffelnde Geschossigkeit von VII bis V
Vollgeschossen festgesetzt. Für alle anderen Gebäude werden differenzierte
Geschossigkeiten von III bzw. V Vollgeschossen festgesetzt.
Die Hochpunkte an den Quartiersplätzen werden dabei zur Raumfassung und
architektonischen Akzentuierung mit V Vollgeschossen festgesetzt. Unter Berücksichtigung
der überwiegend lediglich ein- bis zweigeschossigen Wohnbebauung entlang der
Plangebietsgrenzen in der Nachbarschaft erfolgt eine Reduzierung der Geschossigkeit der
Wohnbebauung auf III Vollgeschosse zur Nachbarschaftsbebauung, um einen städtebaulichSeite 29 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 15
angemessenen Übergang zu schaffen. Zudem öffnen sich die Baukörper zu den Grünstreifen
hin, sodass sich lediglich die verkürzten Stirnseiten zur Nachbarbebauung orientieren.
Der Bebauungsplan eröffnet eine Bebauung des Grundstückes, die zwar im Innenbereich des
Plangebiets und an der Kennedyallee deutlich höher in Erscheinung tritt als der direkt
angrenzende Gebäudebestand, sich aber im Kontext der Vielzahl größerer Gebäudestrukturen
an Ahrstraße und Kennedyallee in die Bebauungsstruktur der Umgebung einfügt. An den
längsseitigen Plangebietsgrenzen und zur Ahrstraße hin wird darüber hinaus ein Übergang in
der Höhenentwicklung gewährleistet.
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes werden - über die Festsetzung der
Geschossigkeit hinaus - auch die maximal zulässigen Gebäudehöhen festgesetzt. Die
Gebäudehöhen sind in Abstimmung mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan bestimmt. Für
das Bürogebäude (Gebäude A) sind für die geplanten V bis VII Geschosse maximale
Gebäudehöhen von 82,00 m ü. NHN bis 89,00 m ü. NHN festgesetzt. Bezogen auf die
festgesetzte Geländehöhe von 62,30 m ü.NHN entspricht dies Gebäudehöhen zwischen
19,70 m und 26,70 m. Für das Gebäude mit der Kita im Erdgeschoss (Gebäude B1) betragen
die maximal zulässigen Gebäudehöhen für I bis V Geschosse zwischen 67,50 m ü. NHN
(5,20 m) und 80,00 m ü. NHN (17,70 m). Die eingeschossigen Flächen sind dabei nur für die
Bildung geeigneter Raumgrößen der Kita vorgesehen. Aufgrund der erhöhten Anforderungen
der Kita an die Raumhöhe, sind die zulässigen Gebäudehöhen des Gebäudes B1 ca. 1,00 m
höher als die der übrigen Wohngebäude.
Die Wohngebäude im WA werden bei III bis V Vollgeschossen mit 73,00 (10,70 m) bis 79,00
m ü. NHN (16,70 m) als Höchstmaß der Gebäudehöhe festgesetzt. Weitere Geschosse, über
die festgesetzten Vollgeschosse hinaus – sind damit nicht realisierbar.
Atriumdächer, Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten für Treppenhäuser, solarenergetische
Anlagen sowie technische Anlagen dürfen die gemäß Planzeichnung festgesetzten maximalen
Gebäudehöhen um bis zu 3,50 m überschreiten. Um dabei das architektonische
Erscheinungsbild der Gebäude nicht erheblich zu beeinträchtigen, müssen diese – mit
Ausnahme von Aufzugschächten - einen Abstand von der Attika (Oberkante) der Gebäude
einhalten, der mindestens Ihrer Höhe über der Attika entspricht. Sofern keine technischen
Anforderungen entgegenstehen, sind die Anlagen zudem einzuhausen.
Als oberster Bezugspunkt für die in der Planzeichnung festgesetzten Gebäudehöhen
(GHmax.) wird die Oberkante über dem obersten Abschluss (OK Attika) von baulichen
Anlagen festgesetzt.
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
 Bauweise
Auf die Festsetzung einer Bauweise wird verzichtet, da die geplanten Gebäude durch den
Vorhaben- und Erschließungsplan und eng gefasste überbaubare Grundstücksflächen
vorbestimmt sind.
 Überbaubare Grundstücksflächen
Die in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen orientieren sich eng an den geplanten
Baukörpern. Die festgesetzten Baugrenzen halten dabei teilweise einen Abstand von max.
1,0 m zu den geplanten Gebäudekanten ein. Damit sind Anpassungen in der Architektur und
dem Aufbau der Fassaden möglich. Die Baugrenzen separieren dabei jeweils auch die
unterschiedlichen Gebäudehöhen und Geschossigkeiten in zusammenhängenden Gebäuden.Seite 30 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 16
Der Abstand zwischen den äußeren geplanten Baukörperfassaden und der umgebenden
Wohnbebauung der Nachbarschaft entlang der Längsseiten des Grundstücks beträgt
zwischen ca. 14 m und 32 m, so dass dem Nachbarschutz Rechnung getragen wird und keine
wesentlichen Auswirkungen im Hinblick auf die Belichtung oder eine Beeinträchtigung der
Wohnqualität zu erwarten sind. Im Bereich der geplanten Wohnhöfe sind die Abstände noch
größer.
Eine Überschreitung der Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 3,00 m, durch Balkone um
bis zu 2,00 m sowie durch untergeordnete Bauteile (z.B. Erker und Vordächer) um bis zu
1,00 m ist zulässig. Damit wird die Möglichkeit geschaffen Freisitze für eine hohe Wohn- und
Arbeitsqualität zu errichten, sowie z.B. Vordächer für den Wetterschutz.
Fahrradstellplätze – auch überdacht – und Unterflurcontainer für die Müllentsorgung sind auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig. Damit ist eine flexible
und zeitgemäße Errichtung von Fahrradstellplätzen auch nach Fertigstellung der Gebäude
möglich. Auch für die Unterflurcontainer zur Müllentsorgung wird so aufgrund der
Abhängigkeiten mit der Tiefgarage eine flexible Positionierung ermöglicht. Im Übrigen bleiben
die Bestimmungen des § 23 Abs. 5 BauNVO unberührt. Danach können auf den nicht
überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO zugelassen
werden. Das Gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den
Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.
Tiefgaragen sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen und der
Flächen für Tiefgaragen (Tg) zulässig. Damit wird eine Unterbauung der zu erhaltenden
Bereiche der Grünstreifen verhindert.
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Wenngleich sich das Gelände – mit Ausnahme der Atriumhöfe - derzeit nur mit geringer
topographischer Bewegung mit rund 50 cm Unterschied darstellt, soll mit einer festgesetzten
Geländeoberfläche einerseits eine durchgängige barrierefreie Durchgängigkeit von der
Kennedyallee bis zur Ahrstraße gewährleistet werden. Andererseits sollen keine
Veränderungen im Gelände ermöglicht werden, die den vorhandenen Baumbestand
gefährden. Für Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB kann auch die Höhenlage festgesetzt
werden. Durch die ausdrückliche Nennung in § 2 Abs. 4 BauO NRW ist klargestellt, dass im
Baugenehmigungsverfahren, z.B. bei der Bestimmung der Abstandflächen, die im
Bebauungsplan festgesetzte Höhenlage als Festlegung der Geländeoberfläche gelten kann.
Für die Realisierung des Bauvorhabens ist eine geringfügige Nivellierung des Geländes
erforderlich. Zusätzlich müssen die im Bestand offenen, Tiefgaragenbereiche in den
Innenhöfen der Bestandsgebäude, sowie die Tiefgaragenein- und -ausfahrten verfüllt werden.
Das zukünftige Geländeniveau entspricht weitgehend den Anschlusshöhen der benachbarten
Grundstücke bzw. der öffentlichen Verkehrsflächen.
Zur Bestimmung der geplanten Höhenlage der Freianlagen wird daher eine geplante
Geländehöhe im Bebauungsplan definiert. So setzt der Bebauungsplan für die überbaubaren
und nicht überbaubaren Grundstücksflächen die Höhenlage der Geländeoberfläche mit 62,30
m über NHN fest.
Da sich in der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung der Hochbauten oder der Tiefgarage
aufgrund der weiteren Detailierung, von Anforderungen der Haustechnik, Statik o.ä. noch
Änderungen in der Planung ergeben können, wird in den textlichen Festsetzungen eine
Unterschreitung und Überschreitung der gem. Planzeichnung festgesetzten Geländehöhe bisSeite 31 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 17
zu 0,5 m ermöglicht. Somit ergibt sich eine Spanne von 61,80 bis 62,80 m für die
herzustellende Geländehöhe. In Bezug auf die Hoch- und Tiefpunkte im angrenzenden
öffentlichen Straßenraum mit dem Tiefpunkt bei 61,91 m an der Ahrstraße und 62,60 m an der
Kennedyallee ergeben sich somit nur geringe Flexibilitäten für die Geländenivellierung im
Plangebiet.
Die Angleichung der Topographie an die geplanten Höhen sowie die bestehenden
Geländehöhen der benachbarten Grundstücke erfordert eine differenzierte
Freiraumgestaltung. Zu berücksichtigen sind die Barrierefreiheit der notwendigen
Erschließungswege, aber auch Bodenüberdeckungen für die Vegetation und Stellplätze für
Fahrräder. Daher wird festgesetzt, dass Aufschüttungen, Abgrabungen, Böschungen,
Stützmauern, Treppen und Rampen zur Herstellung der festgesetzten Höhenlage der
baulichen Anlagen im Plangebiet generell zulässig sind.
2.3.5 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanlagen für Fahrräder
Tiefgaragen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche innerhalb der als
Fläche für Tiefgaragen (Tg) festgesetzten Bereiche zulässig. Stellplätze für Kfz sind nur in der
Tiefgarage zulässig. Davon ausgenommen ist die Hol- & Bringzone der Kita welche oberirdisch
zwischen Kennedyallee und Kita (Gebäude B1) als Fläche für Stellplätze festgesetzt wird.
Somit wird sichergestellt, dass der ruhende Verkehr dem Blick sowohl der Öffentlichkeit als
auch der Bewohner und Beschäftigten des Quartiers und der Umgebung entzogen wird.
Weiterhin wird die Möglichkeit geschaffen, die unbebauten Flächen zu begrünen und somit
eine qualitative Gestaltung der Frei- und Grünflächen vorzunehmen, die zu einer
Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse beiträgt. Die zentrale Durchwegung
(Boulevard) durch das Quartier ist somit grundsätzlich autofrei und damit auch annähernd
störungs- bzw. immissionsfrei von Lärm und Abgasen geplant.
Zwischen den Tiefgaragenstellplätzen des urbanen Gebietes und denen des allgemeinen
Wohngebietes wird eine Schrankenanlage errichtet. Somit wird sichergestellt, dass die
Büronutzer und die Mitarbeiter der Kita, sowie die Bewohner der darüber liegenden
Wohnungen nur die Ein- und Ausfahrt an der Kennedyallee benutzen. Im
Baugenehmigungsverfahren wird hiermit den Bestimmungen der BauNVO (§ 12 Abs. 2
BauNVO) entsprochen, dass in allgemeinen Wohngebieten Stellplätze und Garagen nur für
den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig sind.
2.3.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
2.3.6.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksfläche
Da aufgrund der Notwendigkeit einer ausreichend groß dimensionierten Tiefgarage zur
Herstellung der erforderlichen Zahl an Stellplätzen für Pkw und Fahrräder, sowie durch
notwendige Wege- und Platzflächen, eine Überschreitung der GRZ bis 0,9 im urbanen Gebiet
und 0,8 im allgemeinen Wohngebiet durch Nebenanlagen zugelassen wird, werden zur
Minderung des Eingriffs verschiedene Begrünungsmaßnahmen festgesetzt.
So sind die nicht überbauten und nicht für die Erschließung bzw. als Platzflächen
erforderlichen Flächen mit blütenreichen Sträuchern und Bäumen in Hochbeeten, ergänzt
durch eine strukturreiche Mischvegetation aus Rasen, Stauden und Bodendeckern zu
bepflanzen und dauerhaft zu erhalten.Seite 32 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 18
Neben diesen verbindlich festgesetzten Begrünungsmaßnahmen sind im Vorhaben- und
Erschließungsplan auch Heckenstrukturen dargestellt, die der Eingrünung von Rasenflächen
und Müllaufstellflächen dienen.
Weiterhin wird festgesetzt, dass das Dach der Tiefgarage, sofern nicht überbaut, als
Platzfläche angelegt oder als Zuwegung bzw. Terrasse genutzt wird, mit einer mindestens
0,80 m dicken Substratschicht zzgl. einer Drainschicht abzudecken und fachgerecht als
Grünanlage anzulegen ist. Um für Bäume günstige Wuchsbedingungen auf der
Tiefgaragendecke zu sichern, sind für diese mindestens 1,2 m Bodenauftrag im Bereich von
Baumpflanzungen zu gewährleisten. Außerdem werden kleinklimatische und optische
Auswirkungen der Bebauung auf das Ortsbild vermindert.
2.3.6.2 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Ein wesentlicher Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes ist die Einbeziehung, Anpassung
und Aufwertung der Bestandsgrünstreifen entlang der längsseitigen Grundstücksgrenzen in
die Planung.
Um diese in den geplanten Ausmaßen und der geplanten Qualität zu sichern, werden entlang
der längsseitigen Grundstücksgrenzen Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und
Großsträuchern festgesetzt. Hierzu wurden die bestehenden Bäume durch einen
Sachverständigen erfasst, vermessen und bewertet5. Zusammen mit dem Baumbestand an
der Kennedyallee und den Innenhöfen wurden 171 Bäume erfasst, wovon der überwiegende
Teil unter die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn fällt (siehe auch Kap. 3.3.3).
In den festgesetzten Flächen zur Anpflanzung sind, zusätzlich zu den 75 zu erhaltenden
Bäumen, mindestens 9 Einzelbäume und 62 Großsträucher zu pflanzen. Bei weiteren 33
Bäumen sind zum Erhalt z.T. aufwendige baumpflegerische Maßnahmen erforderlich. Es kann
nicht ausgeschlossen werden, dass einige dieser Bäume trotz der erhaltenden
Pflegemaßnahmen nicht dauerhaft erhalten bleiben können. Sollten im Rahmen der
Bauarbeiten weitere Baumfällungen unvermeidbar werden oder sollten in den folgenden fünf
Vegetationsperioden Bäume vorhabenbedingt abgängig sein, werden ortsnah
Ersatzpflanzungen vorgenommen. Der Zustand des Baumbestands wird im max. 15
monatigen Turnus, im Rahmen eines Monitoring überprüft. Aufgrund des Engstandes der
Bestandsbäume wird auf ein intensiveres Nachpflanzen von Bäumen in diesen Bereichen
verzichtet, um den verbleibenden Bäumen mittel- und langfristige Wachstums- und
Entfaltungsmöglichkeiten zu bieten.
Im Bereich der geplanten Außenanlagen der Kita wird auf die Festsetzung einer Fläche zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern verzichtet, um dem späteren Betreiber Flexibilität bei
der Gestaltung der Außenanlagen zu ermöglichen.
2.3.6.3 Pflanzung von Einzelbäumen
Im Plangebiet müssen für den Neubau der Gebäude, Platz- und Wegeflächen, der
Unterbauung durch die Tiefgarage und die Anlage von Rettungswegen voraussichtlich ca. 80
(davon 65 satzungsgeschützte) Bestandsbäume gefällt werden. Die Straßenbäume an der
Kennedyallee, die Teil einer gesetzlich geschützten Allee sind, können erhalten werden,
ebenso ein Großteil der Platanen in dem Grünbereich an der Kennedyallee.
5 RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten (28.01.2020): Baumerfassung und –bewertung -
Aktualisierung, Kennedyallee 62-72, BonnSeite 33 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 19
Für gefällte Bäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Bonn unterliegen, erfolgt eine
Kompensation durch Ersatzpflanzungen gemäß den Vorschriften der Baumschutzsatzung.
Im Zuge der Neuanlage der Grün- und Freiflächen werden zusätzlich zu den bereits
festgesetzten Baum- und Strauchpflanzungen in den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen
und Sträuchern, die Pflanzung sowie der dauerhafte Erhalt von mindestens weiteren 50
standortheimischen Bäumen (wovon 42 Bäume auf Tiefgaragenflächen stehen) und 5
Großsträuchern festgesetzt. Hiervon sind wiederum 6 nicht unterbaute Bäume innerhalb des
Boulevards (GFR 1-Fläche) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Hierdurch werden die Wohnstraße begrünt, die Quartiersplätze betont und es wird zusammen
mit der übrigen Bepflanzung am Straßenraumrand zur Verbesserung des Ortsbildes
beigetragen.
2.3.6.4 Erhaltung von Einzelbäumen
Zur Sicherung des verbleibenden Baumbestandes unter der Berücksichtigung des Ziels einer
möglichst dauerhaften Begrünung des Plangebiets – auch schon während bzw. direkt nach
der Baumaßnahme – werden 86 bestehende Einzelbäume zum Erhalt festgesetzt, davon 75
in den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, also
den längsseitigen Grünstreifen. Die Bäume müssen, auch unter Einsatz baumpflegerischer
Maßnahmen erhalten werden. Sofern eine Entfernung dennoch unvermeidbar sein sollte, ist
eine Ersatzpflanzung in angemessener Qualität an gleicher Stelle zu leisten.
Die Straßenbäume an der Kennedyallee sind dabei nicht Teil des Plangebiets und daher auch
nicht zur Erhaltung festzusetzen. Gleichwohl werden diese durch die Planung nicht tangiert.
Auch der durch die Baumschutzsatzung geschützte Baum an der südwestlichen
Plangebietsgrenze zum Grundstück Ahrstraße 44, wird nicht zur Erhaltung festgesetzt, da der
Baum nicht in vollem Stammumfang im Plangebiet liegt. Der Baum wird jedoch durch die
Planung nicht tangiert.
2.3.6.5 Begrünung von Flachdächern
Zur Minderung nachteiliger Auswirkungen der geplanten Gebäude auf das Klima und den
Wasserhaushalt wird festgesetzt, dass Gebäudedachflächen, mit Ausnahme von
Lichtkuppeln, Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und deren Zuwegungen,
sofern brandschutzrechtliche Bestimmungen nicht entgegenstehen, mindestens extensiv zu
begrünen sind. Es ist eine mindestens 0,10 m starke Substratschicht zzgl. Drainschicht
vorzusehen.
Dies bedeutet, dass sich weitgehend selbst erhaltende Vegetationsformen auf
geringmächtigen Substratschichten vorgeschrieben sind, aber eine intensive Dachbegrünung
nicht ausgeschlossen werden soll.
Eine Kombination von Dachbegrünung und Anlagen zur Nutzung von Solarenergie ist explizit
zulässig. Hierzu sind die Dachflächen bezüglich Statik und Leitungsschächten bereits
bauseitig auszulegen.
2.3.6.6 Ergänzende Pflanzliste
Zusätzlich zur Pflanzliste der Stadt Bonn wurde die Straßenbaumliste „Zukunftsbäume“ des
Arbeitskreises „Stadtbäume“ der Gartenamtsleiterkonferenz (GALK) sowie eine ergänzende
Pflanzliste in die textlichen Festsetzungen als Hinweis aufgenommen. Diese ergänzenden
Pflanzlisten listen ergänzend zu den in der Pflanzliste der Stadt Bonn aufgelisteten Baumarten
weitere Baum- und Straucharten auf. Gründe für die zusätzliche Auflistung dieser GehölzeSeite 34 von 114
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-74“ – Begründung 20
sind die Zunahme klimabedingter Stressfaktoren, wie längere Trockenperioden, erhöhte
Strahlungsenergie und unregelmäßige Niederschläge. In den meisten Städten, so auch in
Bonn, sind 65 Prozent aller Straßenbäume einer Gattung zuzuordnen. Aufgrund der
mangelnden Vielfalt können sich Krankheiten schneller ausbreiten. Deshalb ist die
Verwendung einer größeren Vielfalt ratsam. Die ausgewählten Baumarten sind resistenter
gegenüber Krankheiten und besonders geeignet in Bezug auf den Klimawandel.
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
 Lärmimmissionen
Das Plangebiet ist durch die Geräuscheinwirkung sowohl des Autoverkehrs auf der
Kennedyallee und der Ahr- und Mittelstraße als auch des Schienenverkehrs der links- und
rechtsrheinischen Bahnstrecken Köln-Koblenz vorbelastet. Aufgrund dieser Emissionen wurde
eine schalltechnische Untersuchung 6 durchgeführt, bei der die auf das Plangebiet
einwirkenden vorhandenen und die aus den Zusatzverkehren zu erwartenden
Geräuschimmissionen der angrenzenden Straßen und des Schienenverkehrs ermittelt und
bewertet wurden. Hierbei wurden neben den Anliegerverkehren auch die Anlieferungen für die
vorgesehene Büronutzung an der Kennedyallee und der Hol- und Bringverkehr der Kita
berücksichtigt. Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für den auf das Plangebiet einwirkenden
Verkehrslärm stellen die schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung
der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Teil 1, Beiblatt 1 dar.
Da die DIN 18005 das urbane Gebiet gem. § 6a BauNVO nicht kennt, werden ersatzweise die
Orientierungswerte für ein Mischgebiet hinzugezogen (60 dB(A) tags und 50 (dB(A) nachts).
Für das allgemeine Wohngebiet gelten die Orientierungswerte für ein allgemeines Wohngebiet
(55 dB(A) tags und 45 dB(a) nachts.
Nach gutachterlicher Untersuchung kommt es im Plangebiet in Bezug auf den Verkehrslärm
zu Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß DIN 18005, im Nachtzeitraum machen
sich insbesondere die Schienenlärmimmissionen der Güterzugtrassen bemerkbar. In
vorbelasteten Bereichen lassen sich Orientierungswerte oft nicht einhalten. Eine Bebauung ist
dann jedoch noch möglich, sofern Lärmbelastungen nicht im gesundheitsgefährdeten Bereich
liegen. Es sind jedoch Schallminderungsmaßnahmen erforderlich oder/und lärmmindernde
Gebäudeanordnungen oder eine angemessene Grundrissgestaltung.
Die höchsten Lärmimmissionen bei freier Schallausbreitung treten entlang der Kennedyallee
auf. Die geschos

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.