Zielbeschluss über die Erweiterung des Ortsteilzentrums Heiderhof durch Einzelhandel und Wohnen in einem Bereich am Akazienweg westlich des „Heiderhof Center“, Ortsteil Heiderhof, Stadtbezirk Bad Godesberg

Beschlussvorlage
öffentlich
210216
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die Erweiterung des
Ortsteilzentrums Heiderhof durch Einzelhandel und
Wohnen in einem Bereich am Akazienweg westlich
des „Heiderhof Center“,
Ortsteil Heiderhof, Stadtbezirk Bad Godesberg
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.06.2021 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 16.06.2021 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
26.08.2021 Empfehlung
Rat 16.09.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Arealis Immobilien KG im Auftrag der
Grundstückseigentümerin zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6914-1 gemäß § 12 BauGB im Vollverfahren wird
zugestimmt. Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1)
BauGB wird durchgeführt.
2. Das Verfahren wird aufgrund der Bedeutung für den Ortsteil bei gleichzeitiger
Stärkung des Nahversorgungszentrums Heiderhof und der eher geringen
Anzahl an neuen Wohneinheiten mit mittlerer Priorität eingestuft.
Anlass
Im Auftrag der Eigentümerin der Flurstücke 1523, 1524 und Teilflächen
1219 und 1525, Flur 9, Gemarkung Muffendorf unter Einbeziehung des
städtischen Flurstücks Nr. 1522 im Ortsteil Heiderhof wurde mit
Schreiben vom 14.09.2020 die Einleitung eines
Bebauungsplanverfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes für die betreffenden Grundstücke bzw. Teilflächen
beantragt. Das städtische Flurstück wird zurzeit als PKW-
Stellplatzanlage genutzt (ca. 60 Stellplätze) und eignet sich aufgrund des
Zuschnitts und einer Größe von ca. 1100 m² nur bei Einbeziehen der
genannten Privatgrundstücke für eine bauliche Entwicklung.Seite 1 von 6
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Beschreibung des Plangebiets
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von circa 6700 m² und befindet sich
im Stadtbezirk Godesberg, Ortsteil Heiderhof. Es wird begrenzt im
Norden durch den Baukörper Akazienweg 18, im Osten durch die
Bestandsbebauung des einzelhandelsorientierten Heiderhof-Centers,
wobei der nördliche Bereich, der für Stellplätze genutzt wird, mit in den
Geltungsbereich des hier aufzustellenden Vorhaben- und
Erschließungsplanes aufgenommen wird. Im Süden wird das Plangebiet
umgrenzt durch die kirchliche genutzte Gemeinbedarfsfläche der
Immanuelkirche und im Westen durch die zwölfstöckige Wohnbebauung
Tulpenbaumweg 10-14 und eine städtische Grünfläche.
Auf dem bestehenden Parkplatz und in den Randbereichen des
Plangebiets ist umfangreicher Baumbestand vorhanden, der
satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein kann.
Vorhaben
Ziel des Verfahrens ist, dass auf den Planungsgrundstücken ein neuer
Lebensmittelvollsortimenter (mit ca. 1000 m² Verkaufsfläche) und
darüber liegend eine zweigeschossige Wohnbebauung zur Stärkung der
Funktion dieses Bereichs als zentralen Versorgungsbereich entsteht.
Der auf dem benachbarten Grundstück des „Heiderhof Center“ bereits
befindliche Lebensmittelmarkt bedarf einer dringenden, umfassenden
Modernisierung. Die derzeitige Verkaufsfläche von 725 m² entspricht
hinsichtlich der Größe und dem Zuschnitt nicht mehr den heute üblichen
Anforderungen.
Um die Nahversorgung des Ortsteils während der dringend benötigten
Sanierung durchgehend sicherzustellen und den zentralen
Versorgungsbereich aufzuwerten bzw. zu stärken beabsichtigt die
Antragstellerin auf den Plangrundstücken einen neuen
Lebensmittelmarkt zu errichten. Nach Inbetriebnahme der neuen Fläche,
wird das vorhandene Marktgebäude auf dem Grundstück des „Heiderhof
Center“ mit dem Ziel der Ansiedelung eines Drogeriemarktes im
Erdgeschoss revitalisiert und um ein zusätzliches Geschoss aufgestockt.
Im neuen Obergeschoss sind Erweiterungsflächen für eine seit mehreren
Jahren im „Heiderhof Center“ befindliche Physiotherapiepraxis
vorgesehen.
Die verkehrliche Erschließung des Neubaus soll über den Akazienweg
erfolgen. Es ist beabsichtigt, die notwendigen Stellplätze für die
Wohnnutzung in der Bestandstiefgarage des „Heiderhof Center“
nachzuweisen. Der erforderliche Stellplatznachweis für die
Verkaufsflächen soll laut Vorhabenträger oberirdisch auf dem
Plangrundstück und den vorhandenen Stellplätzen des „Heiderhof
Center“ geführt werden. Im Bebauungsplanverfahren werden hinsichtlichSeite 2 von 6
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Mobilität neue Anforderungen formuliert. Es ist erklärtes Ziel, den
motorisierten Individualverkehr sowie oberirdische Stellplätze zu
reduzieren. Hierzu wird ein Mobilitätskonzept auszuarbeiten sein.
Insgesamt ist damit die Planung am Leitbild der Nachhaltigkeit / der
mehrfachen Innenentwicklung zu orientieren. Eine Planung muss daher
auch den Erhalt einer größtmöglichen Anzahl von Bäumen
berücksichtigen und dergestalt erfolgen, dass für ggf. unvermeidbare
Fällungen von satzungsgeschütztem Baumbestand Ersatzpflanzungen
innerhalb des Plangebiets, außerhalb von Tiefgaragenflächen, oder in
dessen direktem Umfeld erfolgen können. In Frage kommende
Ersatzstandorte sind im städtebaulichen Entwurf nachzuweisen und
zwingend mit der Fachverwaltung vorabzustimmen.
Vor dem Hintergrund des Ratsbeschlusses zu
"Energieeffizienzstandards im Neubau" vom 22.10.2015 ist derzeit
mindestens der KfW-Effizienzgebäudestandard55 auszuführen. Auf der
Grundlage des Ratsbeschlusses "Solarverpflichtung im Neubau" vom
1.9.2020 sind auf den Gebäudedächern Photovoltaikanlagen zu
errichten - vorbehaltlich des noch ausstehenden abschließenden
Ratsbeschlusses zu der Verpflichtung auf der Grundlage der juristischen
Prüfung.
Planungsrecht
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 8114-41 vom 24.07.1968 (zuletzt geändert 1984)
welcher für das Flurstück, Gemarkung Muffendorf, Flur 9, Nr. 1524 die
Art der baulichen Nutzung MK (Kerngebiet) mit einer einstöckigen
geschlossenen Bauweise mit einer Grundflächenzahl (GRZ) und
Geschossflächenzahl (GFZ) von jeweils 0,8 festsetzt. Die städtische
Fläche Gemarkung Muffendorf, Flur 9, Nr. 1522 ist als öffentliche
Verkehrsfläche ausgewiesen und vollständig ausgebaut. Für die übrigen
Flurstücke des Plangebietes sind allgemeine Wohngebiete (WA) in
geschlossener Bauweise mit einer GRZ von 0,15 bis 0,3 und einer GFZ
von 1,0 festgesetzt. Die Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplans Nr. 8114-41 stehen dem beantragten Vorhaben
entgegen und werden durch den neu aufzustellenden Bebauungsplan
ersetzt. Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet als gemischte
Baufläche und im Bereich des geplanten Vollsortimenters als
Wohnbaufläche dar. Der Flächennutzungsplan muss im
Parallelverfahren gem. § 8 (3) BauGB geändert werden.
Verfahrensvorschlag
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach §
12 BauGB sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen
werden, am Standort Akazienweg im Heiderhof einen Vollsortimenter mit
einer erweiterten Marktfläche anzusiedeln und Wohnungen zu errichten.Seite 3 von 6
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Obwohl hier eine Maßnahme der Innenentwicklung vorgesehen ist, wird
kein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt, da die
Erweiterung eines Einkaufszentrums um einen
Lebensmittelvollsortimenter mit mehr als 1.200 qm Geschossfläche nach
Nr. 18.8 i.V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1 zum Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) eine allgemeine Vorprüfung des
Einzelfalls erfordert. Diese soll hier als Umweltprüfung nach den
Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) im Rahmen eines
bauleitplanerischen Vollverfahrens durchgeführt werden.
Die Plangrundstücke liegen innerhalb des im Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes der Stadt Bonn von 2008 mit einer Anpassung von
2012 definierten D-Zentrums Heiderhof. Eine
Einzelhandelsverträglichkeitsuntersuchung wird im weiteren Verfahren
durchgeführt.
Auf Grundlage einer mit der Fachverwaltung noch abzustimmenden
Planung wird nach erfolgter Beteiligung der Nachbarkommunen sowie
der Bezirksregierung als nächster Schritt eine frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB vorbereitet. Der Planentwurf wird
den zuständigen Gremien zusammen mit einer Planbeschreibung zum
Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vorgelegt.
Einschätzung des Vorhabens
Quantität: Durch das Vorhaben kann die Verkaufs- und Gewerbefläche
des Heiderhof-Center wesentlich erhöht und eine eher geringe Anzahl
von Wohneinheiten ca. 1000 m² BGF geschaffen werden.
Modellcharakter: Derzeit nicht absehbar.
Fördermittel und Befristungen: Derzeit nicht absehbar.
Bedeutung für das Quartier/ den Stadtbezirk / die Gesamtstadt: Das
Vorhaben hat zur Stärkung des D-Zentrums Heiderhof sowie zur
Nahversorgung der Bevölkerung eine Bedeutung auf Ortsteilebene.
Infrastruktur: Das Vorhaben ist geeignet, die
Nahversorgungsinfrastruktur zu verbessern. Ob und in welchem Umfang
sich das Vorhaben auf die technische und sonstige Infrastruktur
auswirkt, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Städtische Interesse: Zur Sicherung der Ziele des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes sowie aufgrund des hohen Wohnungsbedarfes in der
Stadt Bonn besteht ein hohes städtisches Interesse an der Planung.
Die Vorhabenträgerin hat zugestimmt, die Vorgaben des Bonner
Baulandmodells zu befolgen. Im weiteren Verfahren wird anhand der
geplanten Wohnungsanzahl bzw. BGF Wohnen geprüft, ob und in
welchem Umfang das Baulandmodell hier Anwendung findet.Seite 4 von 6
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Sollten die Voraussetzungen zur Anwendung des Baulandmodelles nicht
gegeben sein, wird aufgrund der Veräußerung der städtischen Parzelle
die Errichtung von gefördertem Wohnraum in Anlehnung an das
Baulandmodell vertraglich gesichert.
Kosten für die Stadt: Kosten entstehen über den Personalaufwand
hinaus keine.
Umwelt, Natur- und Artenschutz: Das Plangebiet liegt im Innenbereich,
außerhalb von naturschutzfachlichen Schutzgebieten oder gesetzlich
geschützten Biotopen. Insbesondere im westlichen Teil sind die durch
Gehölz- und Baumbestand gekennzeichnet, der satzungsgeschützt und
artenschutzrechtlich relevant sein kann.
Da das Vorkommen planungsrelevanter Arten aufgrund der
Habitatausstattung des Plangebietes und seiner Umgebung nicht
ausgeschlossen werden kann, wird im weiteren Verfahren eine
Artenschutzprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse in der weiteren
Planung beachtet werden.
Stadtklima/ Klimaanpassung: Die Fläche ist weder Teil einer
Kaltluftleitbahn noch ein Kaltluftentstehungsgebiet. Die
Planungshinweiskarte weist für das Areal eine günstige bioklimatische
Situation aus. Im Zuge der weiteren Entwicklung sind im Sinne einer
klimaresilienten Planung entsprechende Maßnahmen
(Entsiegelung/Begrenzung der Neuversiegelung, Gebäudebegrünung,
Regenwasserversickerung, Durchlüftung) zu ergreifen. Aufgrund der
Nutzungsintensivierung und der durch den geplanten Bau ggf.
beeinträchtigten Durchlüftungssituation ist im weiteren Verfahren zu
klären, ob ein klimatologisches Detailgutachten (Durchlüftung)
erforderlich ist. Dies hängt insbesondere von der Kubatur des Gebäudes
ab.
Priorität: Das Verfahren wird aufgrund der Bedeutung für den Ortsteil bei
gleichzeitiger Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches und der
eher geringen Anzahl an neuen Wohneinheiten mit mittlerer Priorität
eingestuft.
Anlage/n
1 Übersichtsplan 6914-1 (öffentlich)Seite 5 von 6
Bebauungsplan Nr.. 66991144--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Heiderhof
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 2200..0011..22002211
110000 mSeite 6 von 6