Zielbeschluss über eine Neubebauung mit Wohn- und Gewerbenutzung im Bereich der Rheinallee 17, Ortsteil Godesberg-Villenviertel, Stadtbezirk Bad Godesberg

Beschlussvorlage
öffentlich
210204
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über eine Neubebauung mit Wohn-
und Gewerbenutzung im Bereich der Rheinallee
17,
Ortsteil Godesberg-Villenviertel, Stadtbezirk Bad
Godesberg
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
01.06.2021 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.06.2021 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 16.06.2021 Anhörung
Rat 24.06.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der GBR Denninger Rheinallee 17 zur Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für den Bereich der Rheinallee
17 wird zugestimmt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7016-2
wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 12 BauGB in
Verbindung mit § 13a BauGB aufgestellt. Eine frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB wird durchgeführt.
2. Das Verfahren wird aufgrund der eher geringen Anzahl an neuen Wohn-
und Gewerbeeinheiten als nicht prioritär eingestuft.
Anlass
Der Antragsteller und Eigentümer des Grundstücks Rheinallee 17 plant das
bestehende Hotelgebäude nach Ablauf des Pachtvertrages im Jahre 2021
abzureißen, um das Grundstück zeitgemäß neu zu bebauen.
Beschreibung des Plangebiets
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von 1600 m² und befindet sich im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Godesberg-Villenviertel. Das Plangebiet
grenzt im Norden an eine als Kindertagesstätte genutzte zweigeschossige
Stadtvilla, im Osten an die Hensstraße, im Süden an die Rheinallee und im
Westen an den Gartenbereich des Gebäudes Rheinallee 15b bzw. an das
Gebäude Rheinallee 15c. Das direkte Umfeld des Plangebiets ist vonSeite 1 von 5
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zahlreichen unter Denkmalschutz stehenden zweigeschossigen
Wohngebäuden und gewerblich genutzten Stadtvillen aus der „Gründerzeit“ mit
Sattel- und Walmdächern geprägt. Das Bestandsgebäude (Hotel) auf dem
weitgehend durch Parkplatzflächen versiegelten Plangrundstück ist
dreigeschossig.
Sowohl die Hensstraße als auch die Rheinallee sind von gem. § 41 LNatSchG
gesetzlich geschützten Alleebäumen (50-100 jährige Linden) gesäumt, die auch
im Alleenkataster des Landes verzeichnet sind.
Das Plangebiet liegt teilweise im Hochwasserrisikogebiet (HQ extrem) des
Godesberger Bachs. Dies gilt es gemäß § 78b WHG bei der Planung
angemessen zu berücksichtigen.
Planungsziel
Die Verwaltung verfolgt mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes das Ziel
der mehrfachen Innenentwicklung. Neben der Aufwertung der bestehenden
baulichen Situation mit Nutzungsintensivierung und -mischung wird Wert auf
die Schaffung von hochwertigen Freiflächen bei gleichzeitiger Reduzierung des
motorisierten Individualverkehrs gelegt. Damit wird ein Beitrag zu nachhaltiger
Stadtentwicklung geleistet.
Es ist geplant auf dem Grundstück zwei Baukörper mit jeweils drei
Vollgeschossen und geneigtem Dach auf einer gemeinsamen Tiefgarage zu
erstellen. In den Erdgeschossen sind gewerbliche, wohngebietsverträgliche
Nutzungen und in den Obergeschossen Wohnungen geplant.
Die Zufahrt zur Tiefgarage soll von der Hensstraße aus erfolgen, Belange des
Denkmal- und Nachbarschutzes sowie der Baumschutz werden berücksichtigt.
Zu berücksichtigen sind auch die von Bautätigkeit und Abgrabungen zu
schützenden Wurzelbereiche der Bestandsbäume (Außenkante
Kronentraufbereich plus 3,00 m). Der erforderliche Stellplatznachweis für
Fahrrad- und PKW-Stellplätze sowie eine verkehrliche Untersuchung mit
Mobilitätskonzept (Nachweis ggf. reduzierter Stellplatzanzahl zugunsten nicht
unterbauter Freiflächen als potenzieller künftiger Baumstandort) sind im
weiteren Verfahren zu erarbeiten.
Die Planung muss den Erhalt einer größtmöglichen Anzahl von Bäumen
insbesondere der gesetzlich geschützten und ortsbildprägenden Alleebäume an
der Hensstraße und der Rheinallee berücksichtigen. Für nicht vermeidbare
Baumfällungen auf privatem Grund sind Ersatzpflanzungen innerhalb des
Plangebietes vorzusehen, für etwaige Fällungen von Straßenbäumen sollen -
soweit möglich - Ersatzpflanzungen im direkten Umfeld des Plangebiets
nachgewiesen werden. Nicht unterbaute, für Baumpflanzungen geeignete
Freiflächen sind entsprechend zu dimensionieren. Gartenanlagen auf
Tiefgaragendächern sind für die Anpflanzung und dauerhaften Erhalt von
Bäumen nicht geeignet.
Die im bestehenden Planungsrecht definierten Vorschriften bezüglich der
Anforderung an die bauliche Gestaltung für das Plangebiet sind einzuhalten
und in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu überführen. Die geplanten
baulichen Anlagen sind demzufolge in Maßstab und Gestalt der Umgebung
anzupassen und mit den umgebenden erhaltenswerten Gebäuden, die
grundsätzlich für die Baugestaltung bestimmend sind, in Einklang zu bringen. InSeite 2 von 5
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der Wahl des Materials, in der handwerklichen Ausführung sowie in ihrer Farbe
und Form sind bauliche Anlagen so auszuführen, dass die Eigenart der
Baudenkmäler und der Eindruck des vorhandenen Straßen- und Ortsbildes
nicht beeinträchtigt werden.
In diesem Zusammenhang ist der denkmalrechtliche Umgebungsschutz zu
berücksichtigen. Im weiteren Verfahren ist im Hinblick auf die Gestaltung und
Materialität der Fassaden eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. § 9 DSchG
zwingend erforderlich.
Die Vorhabenträgerin hat zugestimmt, die Vorgaben des Bonner
Baulandmodells zu befolgen. Im weiteren Verfahren wird anhand der geplanten
Wohnungsanzahl bzw. BGF Wohnen geprüft, ob und in welchem Umfang das
Baulandmodell hier Anwendung findet.
Bestehendes Planungsrecht
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes
Nr. 8217-21 vom 23.12.1977 (letzte Änderung 1990), welcher für den
Vorhabenbereich des Flurstücks Nr. 2615, Flur 2, Gemarkung Godesberg die
Art der baulichen Nutzung WA (Allgemeines Wohngebiet) mit einer ein- bzw.
dreigeschossigen offenen Bauweise mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 festsetzt. Es ist ein Baufeld im
Eckbereich der Hensstraße und Rheinallee ausgewiesen. Für die unmittelbar
angrenzenden Grundstücke ist ein reines Wohngebiet (WR) mit den selben
Dichtewerten festgesetzt.
Die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 8217-21 stehen
dem beantragten Vorhaben insbesondere dahingehend entgegen, dass für ein
geplantes zweites Gebäude auf der bestehenden Parkplatzfläche keine
überbaubare Grundstücksfläche ausgewiesen ist.
Die vorliegende Satzung der Stadt Bonn über die Erhaltung baulicher Anlagen -
Bad Godesberg, Villenviertel vom 10.09.1977 ist hier insoweit nicht betroffen,
als der Bebauungsplan jüngeren Datums ist und im Rahmen
seiner Gestaltungsfestsetzungen den Erhaltungswert von Gebäuden bewertet
hat. Das Bestandsgebäude Rheinallee 17 wurde dabei nicht als erhaltenswert
eingestuft.
Verfahrensvorschlag
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, am Standort
gewerbliche Flächen und Wohnungen in zwei Gebäuden, statt bisher lediglich
einem Gebäude zu errichten.
Da das Vorhaben im gut erschlossenen, bebauten Innenbereich eines
zusammenhängenden Ortsteiles geplant ist und das Plangebiet bereits
weitgehend versiegelt ist, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan als
Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit §
13a BauGB aufgestellt werden. Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 (1) BauGB wird durchgeführt.
Einschätzung des VorhabensSeite 3 von 5
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Quantität: Durch das Vorhaben können ca. 10-20 Wohneinheiten sowie
Gewerbeflächen in geringem Umfang geschaffen werden.
Fördermittel und Befristungen: Derzeit nicht absehbar.
Bedeutung für das Quartier/ den Stadtbezirk/ die Gesamtstadt: Das Vorhaben
hat eine Bedeutung auf Quartiersebene.
Infrastruktur: Ob und wie sich das Vorhaben auf die technische und sonstige
Infrastruktur auswirkt, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Städtisches Interesse: Aufgrund des hohen Wohnungs- und
Gewerbeflächenbedarfes in der Stadt Bonn besteht ein städtisches Interesse
an der Planung.
Kosten für die Stadt: Kosten entstehen über den Personalaufwand hinaus
keine.
Natur-, Landschafts- und Artenschutz: Das Plangebiet liegt im Innenbereich,
außerhalb von naturschutzfachlichen Schutzgebieten oder gesetzlich
geschützten Biotopen. Insbesondere die Randbereiche des Plangebiets auch
auf der Grenze zu den Nachbargrundstücken, sind durch Baumbestand
gekennzeichnet, der satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein
kann. Da das Vorkommen planungsrelevanter Arten aufgrund der
Habitatausstattung des Plangebietes, nicht ausgeschlossen werden kann, wird
im weiteren Verfahren eine Artenschutzprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse
in der weiteren Planung beachtet werden.
Stadtklima/Klimaanpassung: Die Fläche ist weder Teil einer Kaltluftleitbahn
noch ein Kaltluftentstehungsgebiet. Die Planungshinweiskarte weist für das
Areal derzeit eine günstige bioklimatische Situation aus. Im Zuge der weiteren
Entwicklung sind im Sinne einer klimaresilienten Planung entsprechende
Maßnahmen (Entsiegelung, Begrünung, Gebäudebegrünung,
Regenwasserversickerung, Durchlüftung) zu ergreifen. Ein klimatologisches
Detailgutachten ist nach derzeitigem Stand nicht erforderlich.
Klimaschutz/Energieeffizienz: Vor dem Hintergrund des Ratsbeschlusses zu
"Energieeffizienzstandards im Neubau" vom 22.10.2015 ist derzeit mindestens
der KfW-Effizienzgebäudestandard55 auszuführen. Auf der Grundlage des
Ratsbeschlusses "Solarverpflichtung im Neubau" vom 1.9.2020 sind auf den
Gebäudedächern Photovoltaikanlagen zu errichten - vorbehaltlich eines
abschließenden Ratsbeschlusses zu der Verpflichtung auf der Grundlage der
juristischen Prüfung. Zudem sind Anbringungsort sowie Art und Weise aufgrund
des Umgebungsschutzes von Baudenkmälern mit der Unteren
Denkmalbehörde abzustimmen.
Priorität: Das Verfahren wird aufgrund der eher geringen Anzahl an neuen
Wohn- und Gewerbeeinheiten als nicht prioritär eingestuft.
Anlage/n
1 7016-2_Übersichtsplan (öffentlich)Seite 4 von 5
Bebauungsplan Nr.. 77001166--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Godesberg--Villenviertel
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 2299..0011..22002211
110000 mSeite 5 von 5