Zielbeschluss über die Entwicklung der Liegenschaft Ollenhauerstraße 4

Beschlussvorlage
öffentlich
202202
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die Entwicklung der
Liegenschaft Ollenhauerstraße 4
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
21.04.2021 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 18.05.2021 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 19.05.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Vorhabenträgerin KREER Development GmbH, Köln
auf Änderung des Bebauungsplanes Nr.:7920-15 für das Grundstück
Ollenhauerstraße 4 mit dem Ziel einer intensiveren Ausnutzung und
einer Nutzungsmischung aus Büro- und Dienstleistung, Versorgung und
Gastronomie entsprechend den Zielen der Rahmenplanung
Bundesviertel wird zugestimmt.
2. Die Änderung wird als vorhabenbezogener Bebauungsplanes Nr.: 6719-
9 gem. § 12 BauGB mit frühzeitiger Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §
3 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
3. Das Ergebnis des von der Vorhabenträgerin zugesagten hochbaulichen
Realisierungswettbewerbs für ihr Vorhaben mit mind. sechs
teilnehmenden Architekturbüros wird die Grundlage für das
Bebauungsplanverfahren.
Begründung
Beschreibung Vorhaben
Die KREER Development GmbH, Köln hat die Liegenschaft Ollenhauerstraße
4, Gemarkung Dottendorf, Flur 2, Flurstücke 731,732 und 733 erworben und
beabsichtigt eine Neuentwicklung der Flächen. Die Vorhabenträgerin hat hierzu
mit Schreiben vom 08.01.2020 einen Antrag auf Einleitung des Planverfahrens
zur Änderung des Bebauungsplanes gestellt.Seite 1 von 6

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Derzeit befindet sich auf dem Grundstück ein neungeschossiges, nicht mehr
den heutigen Anforderungen entsprechendes Bürogebäude sowie ein
eingeschossiges Nebengebäude.
Das Vorhaben liegt innerhalb des Plangebietes der vom Rat beschlossenen
Rahmenplanung Bundesviertel. Die Rahmenplanung Bundesviertel, gegliedert
in ein Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept,
definiert als strategisches Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen
Ausrichtungen für die künftige Entwicklung des Bundesviertels.
Im Nutzungskonzept, in dem entwicklungsperspektivisch für jeden Baublock ein
Nutzungsspektrum aufgezeigt wird, ist das Plangebiet als „Hybrid Mitte“
definiert. Das Nutzungskonzept, welches von dem programmatische Ansatz
einer Nutzungsmischung geleitet ist, sieht für den Bereich einen Wohnanteil
von ca. 60 % und einen Anteil für Nicht-Wohnnutzungen von rd. 40 % vor.
Bereiche, die künftig stärker für eine Wohnnutzung (mit einem Wohnanteil von
ca. 85 %) ausgerichtet werden sollten, gliedern sich vorwiegend an bestehende
Wohnlagen an. Zu diesen Bereichen zählen u. a. die Flächen nördlich der
Genscherallee, entlang des Langen Grabenweges, in Ergänzung des
Johanniterviertels entlang der Petra-Kelly-Allee oder auch vis-a-vis von
Friesdorf zwischen B 9 und Martin-Luther-Allee.
Da nicht an allen Standorten die programmatisch definierten Nutzungen
möglich sind, wird in der Rahmenplanung auch darauf hingewiesen, dass diese
Werte standort- und projektbezogenen zu prüfen sind.
Vor dem Hintergrund des dringenden Wohn- und Büroflächenbedarfs in Bonn
plante die Eigentümerin gemäß den Zielen der Rahmenplanung Bundesviertel
ursprünglich die Entwicklung eines neuen Gebäudekomplexes mit einer
Nutzungsmischung von Büro- und Dienstleistung, Wohnen und Gastronomie.
Eine zwischenzeitlich von der Vorhabenträgerin beauftragte schalltechnische
Voruntersuchung der TÜV Rheinland Energy GmbH kommt allerdings zu dem
Ergebnis, dass die durch das nahegelegene Heizkraftwerk Süd verursachten
tieffrequenten Geräuschpegel im Nachtzeitraum den Anhaltswert von 25 dB(A)
um 3 dB(A) überschreiten. Damit können schädliche Umwelteinwirkungen
durch die tieffrequenten Geräusche nicht ausgeschlossen werden, weshalb
Wohnnutzungen kritisch zu sehen sind. Da keine Gewährleistung für gesunde
Wohnverhältnisse im Nachtzeitraum gegeben werden können, muss an diesem
Standort von einer Wohnnutzung abgesehen werden.
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt nunmehr entsprechend der Rahmenplanung
Bundesviertel auf dem Grundstück ein Hochhaus mit ca. 40 m Gebäudehöhe
für eine im weiteren Verfahren noch näher zu bestimmende Mischung von
Büro- und Dienstleistung, Handel und Gastronomie zu realisieren. Angesichts
der Bedeutung des Standortes und der Komplexität der Anforderungen
beabsichtigt die Vorhabenträgerin zunächst einen Hochbauwettbewerb
auszuloben. Der Wettbewerb soll Lösungen zur Gestaltung und Adressierung
aber auch zu der in der Rahmenplanung definierten „Plaza“ an der
Baunscheidtstraße aufzeigen.
Der für das Plangebiet bestehende Bebauungsplan Nr.: 7920-15 setzt die
Flächen als Sondergebiet –Büro und Verwaltung – mit einer Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,5, einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8 und eine max. IV-
geschossigen Bebauung fest. Das derzeitige Planungsrecht entspricht damitSeite 2 von 6

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nicht den zukünftigen Planungszielen, so dass eine Änderung des
Planungsrechts erforderlich wird.
Die beabsichtigte Bebauungsplanänderung schließt unmittelbar an eine weitere
geplante Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7920-15 an. Mit dieser Änderung
wird das planerische Ziel verfolgt, auf dem Areal zwischen Baunscheidtstraße
15 und Ollenhauerstraße 2 die baulichen Voraussetzungen zur Ansiedlung der
Deutschen Post DHL Group mit rd. 2.500 Mitarbeitern zu schaffen. Auch hier
soll im Rahmen der Neuentwicklung das Areal intensiver genutzt werden, als
das bestehende Planungsrecht dies bislang ermöglicht. Damit würde von dem
Bebauungsplan Nr. 7920-15 in seinem südlichen Geltungsbereich lediglich
noch das angrenzende Grundstück Ollenhauerstraße 2 erfasst bleiben.
Für die Fläche Ollenhauerstraße 2 definiert die Rahmenplanung eine neue
quartiersbezogene „Mitte“. Die „Mitten“ sind Orte mit einem hohen
Nutzungsmix, Versorgungs- und Mobilitätsangeboten und hochwertig
gestalteten Räumen mit Aufenthaltsqualitäten, die darauf abzielen sollen, das
öffentliche Leben zu stärken.
Es wurde erwogen, von einer Einbeziehung der nord-östlich angrenzenden
Flächen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) abzusehen, weil
diese in Vorabgesprächen eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, dass kein
Interesse an einer Neuentwicklung besteht auch weil sie ihre Liegenschaft
langfristig an die Bundeswehr vermietet hat. Der Einbeziehung in den
Wettbewerb als Ideenteil hat sich die BImA offen gezeigt.
Eine Einbeziehung auch dieser Flächen in den Bebauungsplan ist aber insoweit
erforderlich, als das heutige Baugrundstück der BIMA und das der
Vorhabenträgerin Bestandteil einer gemeinsamen überbaubaren
Grundstücksfläche sind. Selbst wenn die planungsrechtlichen Festsetzungen
für das BIMA-Grundstück künftig ansonsten unverändert bleiben, sind hier die
künftig unterschiedlichen Maße der baulichen Nutzung voneinander
abzugrenzen. Es ist nicht möglich, von dem heute rechtskräftigen
Bebauungsplan 7920-15 lediglich für das Grundstück der BIMA einen
unvollständigen Torso zu belassen. Ebenso ist im weiteren Planverfahren
sicherzustellen, dass zwischen der Bestandsbebauung der BImA und dem
vorgesehenen Neubau auf dem Vorhabengrundstücke ausreichend
dimensionierte Abstandflächen eingehalten werden.
Die Erschließung des Plangebietes kann grundsätzlich sowohl von der
Ollenhauerstraße als auch über die Oscar-Romero-Allee erfolgen. Dabei ist
allerdings zu berücksichtigen, dass das Vorhaben unmittelbar an der geplanten
Tieferlegung der Ollenhauerstraße/ Oscar-Romero-Allee zur Schaffung einer
Straßenunterführung unter der Eisenbahntrasse Bonn – Koblenz liegt und
insofern die Vorgaben dieser Straßenplanung im weiteren Verfahren Grundlage
für das Vorhaben sind. Aufgrund der absehbaren Rampenlängen in den beiden
Straßen werden die Zuwegungen voraussichtlich nur an der nördlichen und
/oder östlichen Grundstücksgrenze verortet werden können.
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Die Änderung des Planungsrechts soll für das Grundstück der
Vorhabenträgerin als vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 13 a BauGB
mit frühzeitiger Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
erfolgen. Das Grundstück der BIMA ist als "sonstiger Geltungsbereich" in die
Planung einzubeziehen. Mögliche Festsetzungen für diesen Bereich sind im
weiteren Verfahren mit der Eigentümerin abzustimmen.
Das Ergebnis des zunächst von der Vorhabenträgerin beabsichtigten
Realisierungswettbewerbes soll die Grundlage für das weitere
Bebauungsplanverfahren sein.
Stadtklima/Klimaanpassung
Die Fläche ist weder Teil einer Kaltluftleitbahn noch ein
Kaltluftentstehungsgebiet.
Die Planungshinweiskarte weist für das Areal eine weniger günstige
bioklimatische Situation aus, weshalb eine Erhöhung des Vegetationsanteils
angestrebt werden sollte. Im Zuge der weiteren Entwicklung sind im Sinne einer
klimaresilienten Planung entsprechende Maßnahmen (geringer
Versiegelungsgrad, Gebäudebegrünung,, Regenwasserversickerung,
Durchlüftung) zu ergreifen.
Aufgrund der Nutzungsintensivierung und der durch den geplanten Hochpunkt
ggf. beeinträchtigten Durchlüftungssituation ist im weiteren Verfahren ein
klimaologisches Detailgutachten unter Einbeziehung der weiteren geplanten
Änderung im Areal zwischen Baunscheidtstraße 15 und Ollenhauerstraße 2 zu
erstellen.
Natur-, Landschafts- und Artenschutz
Das Plangebiet liegt im Innenbereich, außerhalb von naturschutzfachlichen
Schutzgebieten oder gesetzlich geschützten Biotopen. Die Randbereiche des
Plangebietes sind durch Gehölz- und Baumbestand gekennzeichnet, der
satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein kann. Das Plangebiet
wird an der Oskar-Romero-Allee von Alleebäumen gesäumt, die gesetzlich
geschützt sind.
Im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund
der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a
(3) BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Das
Gesetz erlaubt, dass auf dieser Grundlage von einer Umweltprüfung /
Umweltbericht (gem. § 2 (4) BauGB) sowie der Abhandlung der
Eingriffsregelung und Kompensationsermittlung abgesehen werden kann.
Da das Vorkommen planungsrelevanter Arten aufgrund der Habitatausstattung
des Plangebietes nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann, wird im
weiteren Verfahren eine Artenschutzprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse in
der weiteren Planung beachtet werden.Seite 4 von 6

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Der Ersatz für entfallende, satzungsgeschützte Bäume erfolgt nach den
Vorschriften der Bonner Baumschutzsatzung. Ersatzpflanzungen sollten
möglichst im Plangebiet, außerhalb von Tiefgaragenflächen erfolgen.
Altlasten:
Das Flurstück mit der Kennung 4304-2-731 ist Bestandteil des Altstandortes
7818-807. Im weiteren Planungsverlauf werden Untersuchungen notwendig
werden. Es ist aber nicht erkennbar, dass Hemmnisse zur Umsetzung der
vorgesehenen Nutzung bestehen.
Einschätzung des Vorhabens
Quantität: durch das Vorhaben können umfangreiche neue Büroflächen und
damit einhergehende Arbeitsplätze in günstiger Lage (Stadtbahn/ Radwege)
geschaffen werden.
Modellcharakter: erste Hochhausplanung nach Maßgabe der neuen
Rahmenplanung Bundesviertel.
Bedeutung für das Quartier/ den Stadtbezirk/ Gesamtstadt: neben dem
Angebot an neuen hochwertigen Büroflächen zur weiteren Entwicklung der
Stadt Bonn setzt das Projekt einen wichtigen Akzent zur Aufwertung des
Quartiers an der Baunscheidtstraße und markiert den westlichen Eingang in
das Bundesviertel an der künftig mit der Unterführung wichtigen Achse
Ollenhauerstraße.
Kosten für die Stadt Bonn: über den Personalaufwand hinaus fallen keine
Kosten an.
Prioritätensetzung
Die erhebliche Anzahl von parallellaufenden Verfahren und Projekten mit einer
unterschiedlichen Bedeutung für die Gesamtstadt erfordern eine
Prioritätensetzung.
Das Vorhaben hat aus städtebaulicher Sicht eine besondere Bedeutung und
wird daher prioritär bearbeitet.
Anlage/n
1 Übersichtsplan Ollenhauerstraße (öffentlich)Seite 5 von 6

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