Regelungen zu Erbbaurechten und Erbbauzinsen

Beschlussvorlage
öffentlich
202197
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Regelungen zu Erbbaurechten und Erbbauzinsen
Beratungsfolge
Rat 04.02.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Städtische Baugrundstücke werden zukünftig ausschließlich als Erbbaurecht
vergeben. Dies gilt nicht bei Arrondierungen, Tauschgeschäften und bei der
Vergabe in förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen.
Ausnahmen gelten nur, wenn durch den Erwerb eines städtischen
Grundstückes zum Eigennutz die Standortsicherung eines Unternehmens in
der Stadt Bonn gelingen kann und wenn überzeugend dargelegt wird, warum
ein Erbbaurecht in dem Fall nicht möglich ist. Ebenso kann bei städtischen
oder mehrheitlich städtischen Gesellschaften von einer Vergabe im Wege des
Erbbaurechtes abgesehen werden, wenn dies der Zweckerreichung der
Gesellschaft zuwiderläuft.
2. Für Erbbaurechtsverträge, die im Zeitraum bis zum 31.12.2030 geschlossen
oder verlängert werden, wird der seit 1983 gültige Erbbauzins in Höhe von 4 %
des Bodenwertes auf 1 % des Bodenwertes vorübergehend herabgesetzt mit
einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren. Die Verwaltung wird beauftragt, vor
Ablauf der Zinsbindungsfrist mit Blick auf die allgemeine Zinssituation zu
prüfen, ob die Reduzierung verlängert wird, oder ausläuft.
3. Eine Verlängerung von Erbbaurechten erfolgt nur im Falle einer Eigennutzung
und wenn die Eigennutzung für die Dauer von 10 Jahren ab der Verlängerung
aufrechterhalten wird. Für Erbbaurechte, die keiner Eigennutzung zugeführt
sind, behält sich die Stadt eine weitergehende Prüfung vor.
4. Ankaufsrechte zu Gunsten der Erbbaurechtsnehmer werden zukünftig nicht
mehr eingeräumt, weder bei der Neubegründung noch bei der Verlängerung
von Erbbaurechten.
5. Stichtag für die Regelung unter Nummer 1. ist der 30.11.2020.
Vertragsverhandlungen und schriftlich vorgetragene Erwerbswünsche bei
bestehenden Erbbaurechtsverträgen, die vor diesem Datum begonnen wurden
bzw. eingegangen sind, werden nach der bisherigen Verwaltungspraxis
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Begründung
Die Verwaltung wurde mit Beschluss des Hauptausschusses DS.-Nr. 1910831EB4
beauftragt, „im Rahmen der Prüfung der Modalitäten einer
Stadtentwicklungsgesellschaft Vorschläge zum An- und Verkauf städtischer
Grundstücke und möglicher Verfahrensrichtlinien zu machen“.
Da die Frage des Umgangs mit Erbbaurechten und –zinsen aufgrund des
Erfordernisses der Anpassung des Zinsniveaus und zur Sicherung des sich
verknappenden städtischen Grundstückseigentums vordringlich erscheint, schlägt die
Verwaltung vor, dass die politischen Gremien bereits hierzu die hier vorgeschlagene
Neuregelung fassen.
Diese Überlegungen wurden im Rahmen der Projektgruppe Geförderter Wohnungsbau
angestoßen.
Zu 1.
Die Vergabe von städtischen Baugrundstücken zukünftig nur im Rahmen einer
Erbbaurechtsbestellung vorzunehmen, ist vor dem Hintergrund des immer knapper
werdenden Baulands und der steigenden Bodenpreise eine sinnvolle Maßnahme, um
der Stadt langfristig Einfluss auf die Nutzung und Entwicklung von Flächen sowie
Einnahmen zu sichern. Unternehmen wird die Bestellung eines Erbbaurechtes
angeboten, dies soll jedoch nicht zur Bedingung gemacht werden, wenn dadurch ein
Standortnachteil für die Stadt Bonn zu befürchten ist. Ausnahmen hinsichtlich eines
Grundstückverkaufes an Bonner Unternehmen bzw. an städtischen oder mehrheitlich
städtischen Gesellschaften werden in der jeweiligen Verkaufsvorlage detailliert
begründet.
In förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen besteht nach § 167 Abs. 3 BauGB eine
Veräußerungspflicht, so dass eine ausschließliche Vergabe im Erbbaurecht ohne
weitergehende Prüfung nicht beschlossen werden kann.
Zu 2:
Der von der Stadt Bonn angesetzte Erbbauzins von 4 %, der seit 1983 aufgrund eines
Ratsbeschlusses gilt (siehe Anlage), orientiert sich an einer langfristigen Entwicklung
des Zinsniveaus teilweise weit über 4 % aber auch darunter. Der aktuelle
Kapitalmarktzins von unter 2 % ist mittlerweile seit ca. 10 Jahren unverändert. Die
damit einhergehenden hohen Bodenpreise erzeugen bei einer Berechnungsgrundlage
von 4 % einen Erbbauzins, der aus Sicht der Verwaltung überhöht und somit für die
Akzeptanz der Vergabe von städtischen Baugrundstücken im Wege des Erbbaurechts
hinderlich ist. Daher schlägt die Verwaltung vor, den Erbbauzins bei Neuabschluss oder
Verlängerung eines Erbbaurechtsvertrages vorübergehend auf 1 % des Bodenwertes
für einen Zeitraum von 20 Jahren herabzusetzen. Eine Verzinsung des entsprechenden
Geldwertes auf dem Kapitalmarkt würde derzeit nahe Null liegen. Durch die
vorgenannte Senkung des Erbbauzinssatzes ist sowohl einer Anpassung an das
Marktgeschehen, als auch der Aufgabe der Stadt Bonn als Erbbaurechtsausgeberin zur
Einnahmenerzielung Rechnung getragen. Die konsumtiven Einnahmen durch die
Erbbauzinszahlungen verringern sich im Einzelfall, jedoch muss dem gegenübergestellt
werden, dass bei einer Beibehaltung des derzeitigen Zinssatzes von 4 % der Abschluss
neuer Verträge nicht zustande kommt, so dass davon ausgegangen wird, dass die
Ertragslage insgesamt nicht hinter den Ergebnissen der Vorjahre zurücksteht. Die
angedachte Zinsbindung von 20 Jahren beruht auf der Erwägung den
Erbbaurechtsnehmern Planungssicherheit für die Finanzierung zu geben.Seite 2 von 7

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Einhergehend mit der ausschließlichen Neuvergabe von Erbbaurechten für städtische
Baugrundstücke anstelle von Verkäufen, werden Erträge aus dem Verkauf von
Grundstücken weitestgehend wegfallen.
Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses stellt in jedem Fall eine
Bodenwertermittlung des Amtes für Bodenmanagement und Geoinformation dar. Diese
basiert auf dem jeweiligen zonalen Bodenrichtwert unter Berücksichtigung weiterer
Faktoren, insbesondere Größe, Lage, Zuschnitt und bauliche Ausnutzbarkeit des
Grundstücks. Dies ergibt den unbelasteten Bodenwert.
Sonderregelungen für die Vergabe von Erbbaurechten für den öffentlich geförderten
Wohnungsbau sind aufgrund der Tatsache, dass als Bemessungsgrundlage für die
Höhe des Erbbauzinses der spezielle Marktpreis und nicht der unbelastete Bodenwert
herangezogen wird, nicht erforderlich und rechtlich problematisch.
Bilanzielle Auswirkungen sind durch die temporär befristete Senkung des Erbbauzinses
für zunächst 20 Jahre im Regelfall nicht zu erwarten.
Zu 3.
Bei Laufzeitende eines Erbbaurechtes geht das Gebäude gegen Zahlung einer
Entschädigung auf die Stadt über. Die Unterhaltung und die Verkehrssicherungspflicht
müssen dann durch die Stadt erfolgen. Vor dem Hintergrund, dass die eigengenutzten
Erbbaurechte oft über Generationen in der Hand einer Familie liegen und eine
Vermarktung nach Laufzeitende zum Verlust des Gebäudes und zu sozialen Härten
führen kann, empfiehlt die Verwaltung die Verlängerung von Erbbaurechten zunächst
den bisherigen Erbbaurechtsnehmern anzubieten. Dabei ist es sachgerecht, die
Verlängerung des Erbbaurechtes nur für den Fall vorzusehen, dass die Nutzung durch
den Erbbaurechtsnehmer, zumindest für einen bestimmten Zeitraum fortgesetzt wird.
Bei allen anderen Fällen ist zu prüfen, ob ein konkretes städtisches Interesse für die
nachfolgende Nutzung des Erbbaugrundstückes und der Bestandsgebäude besteht.
Zu 4.
Ein vertraglich vereinbartes Ankaufsrecht für den Erbbaurechtsnehmer steht dem
Interesse der Stadt nach dauerhaftem Verbleib des Grundbesitzes im Eigentum und
somit im Anlagevermögen entgegen. Daher soll künftig auch bei einer Verlängerung
von bestehenden Verträgen solch ein Ankaufsrecht nicht mehr eingeräumt werden. Auf
diese Weise wird sichergestellt, dass das Eigentum an Erbbaurechtsgrundstücken
langfristig für die städtische Hand gesichert ist. Es ist jedoch davon auszugehen, dass
Erbbauberechtigte – zumindest solange die Niedrigzinsphase auf dem Kapitalmarkt
noch andauert – von dem in ihrem Bestandsvertrag enthaltenen Ankaufsrecht
Gebrauch machen werden, statt eine Verlängerung des Erbbaurechtes anzustreben.
Die unter 1 und 2 vorgeschlagenen Regelungen orientieren sich sowohl im Hinblick auf
die nicht rechnerisch hergeleitete Höhe des Erbbauzinses als auch die Dauer einer
möglichen Reduzierung an den Regelungen anderer Großstädte in Deutschland.
Erbbaurechte für eine Wohnbebauung werden in der Regel für 99 Jahre, Erbbaurechte
für Gewerbe für 30 Jahre und Erbbaurechte für Sportvereine, Bildungseinrichtungen
oder sonstige Nutzungen werden in der Regel für einen Zeitraum zwischen 30 Jahren
und 60 Jahren vergeben.
Gemäß § 4 Preisklauselgesetz sind Preisklauseln in Erbbaurechtsbestellungsverträgen
und Erbbauzinsreallasten dann zulässig, wenn die Laufzeit mindestens 30 Jahre
beträgt. Eine Verlängerung von Erbbaurechten erfolgt daher mindestens für einen
Zeitraum von 30 Jahren, da ansonsten eine Wertsicherungsklausel aufgrund der
vorgenannten Vorschrift nicht wirksam vereinbart werden kann.Seite 3 von 7

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Anlage/n
1 Ratsbeschluss vom 15.09.1983 (öffentlich)Seite 4 von 7

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