Erhalt von Sozialwohnungen

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
202059-02 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Erhalt von Sozialwohnungen
Beratungsfolge
Rat 04.02.2021 Entscheidung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 03.03.2021 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
1. Die Verwaltung wird gebeten, zukünftig Immobilienverkäufe in Gebieten
mit allgemeinem Vorkaufsrecht nach § 24, 3 und 4 und besonderem
Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB den politischen Gremien Planungs-,
Wohn-(Sozial-) und Finanzausschuss bereits bei Bekanntwerden der
Verkaufsabsichten, jedenfalls vor Abschluss der Verkaufsverhandlungen
anzuzeigen.
In den vergangenen zehn Jahren ist der Bestand an öffentlich gefördertem
Wohnraum in Bonn stark rückläufig. Von seinerzeit rund 12.500 Wohnungen
sind aktuell noch rund 10.000 Wohnungen mit Mietpreis- und
Belegungsbindungen vorhanden, die Haushalten mit Wohnberechtigungsschein
zur Verfügung stehen. Hiervon befinden sich jedoch mehr als die Hälfte in der
zehnjährigen Nachwirkungsfrist, d.h. auch diese Wohnungen fallen kurz- bzw.
mittelfristig aus den Bindungen heraus. Parallel dazu steigt die Nachfrage nach
bezahlbarem Wohnraum stark an und die Zahl der wohnberechtigten Haushalte
nimmt stetig zu. Aufgrund dieser Entwicklung werden seitens der Verwaltung
alle Überlegungen und Anstrengungen begrüßt, die zu mehr öffentlich
gefördertem Wohnraum führen. Dies auch mit Blick auf die sich verändernden
Wohnbedarfe der Bürgerinnen und Bürger, die zunehmend z.B. innovativen
und genossenschaftlichen Wohnformen zugeneigt sind.
Aufgrund der gesetzlichen Regelungen zu Vorkaufsrechten ist es der
Verwaltung jedoch nicht möglich, den politischen Gremien vor Abschluss von
Verkaufsverhandlungen zwischen Dritten deren beabsichtigtes
Immobiliengeschäft anzuzeigen, da der Verwaltung die Vorkaufsfälle aufgrund
der bestehenden gesetzlichen Bestimmungen erst nach Beurkundung des
Kaufvertrages zur Kenntnis gelangen.
Die Information der politischen Gremien über die Ausübung bzw.
Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte ist bereits heute in der
Zuständigkeitsordnung der Ratsausschüsse geregelt: Danach entscheidet der
Ausschuss für Wirtschaft und Arbeitsförderung über die Ausübung bzw.
Nichtausübung von Vorkaufsrechten von 50.000 € bis 500.000 € für
Vorratsgelände, bzw. von 175.000 € bis 500.000 € zur Durchführung von
Bebauungsplänen und zur Ausführung von Einzelmaßnahmen, soweit nichtSeite 1 von 4

Seite 2
durch Ratsbeschluss besondere Regelungen getroffen sind. Über Vorgänge,
die diese Wertgrenzen überschreiten, entscheidet der Rat.
Die Anstrengungen der Stadt sollten aus Sicht der Verwaltung daher auf den
Erwerb und die Entwicklung von Flächen fokussiert werden, auf denen dann im
Rahmen der Neubauförderung durch die VEBOWAG oder andere Investoren
bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird.
Grundsätzlich werden öffentlich geförderte Wohnungsbestände nicht in großem
Umfang veräußert. In den wenigen Verkaufsfällen erfährt die Verwaltung von
den Verkaufsabsichten und Verhandlungen, wenn überhaupt, nur zufällig im
Vorfeld. Der bisherige Verfügungsberechtigte hat dem Amt für Soziales und
Wohnen gem. § 21 Abs. 6 WFNG die Veräußerung von Wohnraum
unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Für den neuen Verfügungsberechtigten
besteht dieselbe Mitteilungspflicht bezüglich des Erwerbs von Wohnraum. Eine
vorherige Anzeige- oder Genehmigungspflicht besteht hingegen nicht.
Demzufolge kann dem Wunsch nur bedingt entsprochen werden.
Der Verkauf von geförderten Wohnungen führt im Übrigen auch nicht dazu,
dass diese aus den Bindungen fallen. Lediglich für den Fall, dass die ehemals
gewährten Fördermittel im Rahmen des Verkaufs vom Käufer vorzeitig und
außerplanmäßig abgelöst werden, reduziert sich die Dauer der Mietpreis- u.
Belegungsbindungen auf eine 10-jährige Nachwirkungsfrist ab dem Datum der
Rückzahlung (ansonsten sind die Wohnungen bis zur planmäßigen
Rückzahlung in den Bindungen). Diese Regelung gilt für die Bestände, die bis
zum Jahr 2002 gefördert wurden. Bei Wohnungen, die ab 2003 gefördert
wurden, ändert eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen im Rahmen eines
Verkaufs nichts am Bindungszeitraum, da die Zweckbindungen immer bis zum
Ablauf der ursprünglich vereinbarten Frist (15, 20 oder 25 Jahre) laufen.
Generell wird der Ankauf von Beständen sehr kritisch gesehen, da es sich bei
den zum Verkauf stehenden Objekten im Regelfall um (sehr) alte Bestände
handelt, die oftmals vom Zuschnitt und baulichen Zustand her nicht mehr den
heutigen Bedarfen entsprechen und häufig auch einen nicht zu
unterschätzenden Instandhaltungsstau aufweisen.
Bereits im Zusammenhang mit den Beratungen über die Großen Anfragen DS-
Nrn. 1910517 und 1910470 (Veräußerung einer Wohnanlage im Tannenbusch)
war von Mitgliedern des Ausschusses für Soziales, Migration, Gesundheit und
Wohnen während der Sitzungen die Bitte an die Vertreter der Verwaltung
gerichtet worden, die Verwaltung möge künftig vor Abschluss von
Verkaufsverhandlungen die politischen Gremien über anstehende
Vorkaufsrechtsprüfungen unterrichten, damit diese die Möglichkeit erhalten,
frühzeitig über einen Vorkauf zu beraten. In diesen Sitzungen wurde durch die
Verwaltung allerdings bereits dargelegt, dass es keine gesetzliche
Verpflichtung eines Käufers oder Verkäufers zur Anzeige einer
Grundstücksverkaufs- oder -kaufabsicht bei der Stadt gibt. Die gesetzliche
Mitteilungspflicht nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach der Verkäufer der
Gemeinde den Inhalt eines Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen hat, entsteht
vielmehr erst dann, nachdem der Kaufvertrag rechtswirksam geworden ist. Dies
setzt voraus, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und keine zum
Wirksamwerden noch erforderliche privat- oder öffentlich-rechtliche
Genehmigungen einzuholen sind. Vor diesem Hintergrund ist es regelmäßig
nicht möglich, auf Grundlage der Regelungen zum Vorkaufsrecht nach demSeite 2 von 4

Seite 3
BauGB den politischen Gremien vor Abschluss von Verkaufsverhandlungen
zwischen Dritten deren beabsichtigten Verkauf bzw. Kauf anzuzeigen.
Damit sind bereits die von den Antragstellern in Blick genommenen
Verkaufsfälle von Wohnanlagen grundsätzlich erfasst, sofern hier ein
Vorkaufsrecht besteht.
In seltenen Einzelfällen gelangt die Verwaltung außerhalb der formalen
Regelungen zur Mitteilungspflicht nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB an
Informationen über beabsichtigte Verkäufe. Es bestehen Bedenken in Hinblick
auf Datenschutz und Sorgfaltspflicht, solche informellen und in der Regel vagen
Kenntnisse dazu zu verwenden, die politischen Gremien hierüber zu
informieren - und sei es auch nur in nichtöffentlicher Sitzung.
Der Antrag betrifft im Übrigen die Fallgestaltungen des gesetzlichen
Vorkaufsrechts nach § 24 Abs.3 (Sanierungsgebiete und
Entwicklungsbereiche), Abs. 4 (Stadtumbaubereiche und Erhaltungssatzungen)
und des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB.
In allen diesen Fällen ist es nicht zulässig, die Errichtung oder Weiterführung
einer geförderten Wohnnutzung als Ausübungsgrund für ein gemeindliches
Vorkaufsrecht geltend zu machen. Die Verwaltung hat im Zusammenhang mit
dem Projekt „Mehr geförderter Wohnraum“ eine Fachanwaltskanzlei für
Verwaltungsrecht mit einer entsprechenden Prüfung befasst: „Die
Untersuchung hat …gezeigt, dass die Schaffung von gefördertem Wohnraum
die Beschränkung des Verwendens des Grundstücks hierauf nicht rechtfertigen
kann, weil sich die Antwort auf die Frage, ob das Wohl der Allgemein die
Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, an den Zielen zu orientieren hat, die
mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB und
§ 25 Abs. 1 BauGB verfolgt werden. Über das unbestritten dem Wohl der
Allgemeinheit dienende Ziel, Flächen für den Wohnungsbau (zeitnah) verfügbar
zu machen hinausgehende Beschränkungen des Nutzungszwecks entsprechen
nicht den Zielen der Vorkaufsrechte. Auch sofern ein Bebauungsplan gemäß §
9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB Flächen festsetzt, auf denen ganz oder teilweise nur
Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert
werden könnten (abstrakte Förderungsfähigkeit) festsetzt, kann der
Verwendungszweck und damit auch die Abwendungsbefugnis nur auf diese
abstrakte Förderungsfähigkeit des Wohnraums konkretisiert werden. Dies gilt
nicht nur für die planakzessorischen Vorkaufsrechte in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn.
5 und 6 BauGB sowie § 25 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 BauGB, sondern auch
für das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 3 und 4 BauGB,
sofern dies zu den Zielen dieser städtebaulichen Maßnahmen gehört. Da mit
dem Mitteln der Bauleitplanung keine über § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB
hinausgehende Verpflichtung zur Schaffung von gefördertem Wohnraum
festgesetzt werden kann, kann auch der Nutzungszweck, der nach § 24 Abs. 3
Satz 2 BauGB bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben ist, hierauf
nicht erweitert und die Abwendungsbefugnis nicht entsprechend beschränkt
werden.“
Vor diesem Hintergrund kann die Verwaltung nicht empfehlen,
Verkaufsvorgänge in Sanierungs- und Entwicklungsbereichen, bei denen die
Kaufverträge wegen fehlender sanierungsrechtlicher Genehmigung noch nicht
wirksam sind, regelmäßig den Gremien im Sinne des Antrags vorzulegen, denn
die von den Antragstellern geäußerte Absicht, den geförderten Wohnungsbau
zum Ausübungsgrund zu erklären, wäre nicht rechtmäßig.Seite 3 von 4

Seite 4
Die Verwaltung bereitet zurzeit eine Vorlage über die Ergebnisse des Projektes
„Mehr geförderter Wohnraum“ vor. Zu dem Teilprojekt „Vorkaufsrechte“ ist
beabsichtigt, das o.a. Rechtsgutachten den Gremien zur Verfügung zu stellen.
2. Die Verwaltung möge mitteilen, aus welchen Haushaltsstellen und mit
welchem Finanzvolumen evtl. Ankäufe von Sozialwohnungen bereits
aktuell möglich wären.
Der Abteilung Liegenschaften im Amt für Wirtschaftsförderung steht seit 2
Jahren ein jährlicher Haushaltstitel über insgesamt 5 Mio. Euro für
Grundstücksankäufe zur Verfügung, wobei ein in öffentlich geförderten
Wohnraum zu investierender Anteil nicht festgelegt ist. Aus diesem
Haushaltstitel wäre grundsätzlich der Ankauf von öffentlich geförderten
Wohnungen finanzierbar. Ein Haushaltstitel zur Bewirtschaftung von öffentlich
geförderten Wohnungen steht der Liegenschaftsabteilung nicht zur Verfügung.
3. Die Verwaltung möge für die nächsten Haushaltsberatungen einen
Finanzierungsbeschluss vorbereiten, der den Ankauf von
Sozialwohnungen ermöglicht, insbesondere in Gebieten mit städtischem
Vorkaufsrecht. Grundlagen eines solchen Beschlusses sollen
Kostenkalkulationen über Kaufpreise, Instandsetzungsmaßnahmen und
Vermietung von gefördertem Wohnraum sein, ggf. mit Hilfe der
VEBOWAG. Über die Gesamtwirtschaftlichkeit eines Ankaufs ist dann im
Einzelfall auf Vorlage der Verwaltung zu entscheiden.
Im Hinblick auf die Antwort der Verwaltung zu Punkt 1 erfolgen zu Punkt 3
keine weiteren Ausführungen.
Anlage/n
KeineSeite 4 von 4