Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung des Bereiches der ehemaligen Schamotte-Fabrik im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf (Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“)

Beschlussvorlage
öffentlich
202003
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung des
Bereiches der ehemaligen Schamotte-Fabrik im
Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
(Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“)
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.06.2021 Entscheidung
Bezirksvertretung Hardtberg 18.05.2021 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
01.06.2021 Empfehlung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH, Köln auf
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für den Bereich
der Gemarkung Duisdorf, Flur 6, Flurstücke 55/1, 2506, 2507, 2508 und
2511 mit dem Ziel der Entwicklung von Wohnbebauung wird
zugestimmt.
2. Zur Sicherung einer qualitätsvollen und integrierten Entwicklung ist mit
dem Vorhabenträger ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren mit
Teilnahme von mind. acht Architektur- / Planungsbüros durchzuführen.
Die angrenzenden teils städtischen Flurstücke werden für eine
perspektivische Gesamtentwicklung in das Qualifizierungsverfahren
miteinbezogen.
3. Die Verwaltung verfolgt mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes
das Ziel der mehrfachen Innenentwicklung. Neben der Aufwertung der
bestehenden baulichen Situation mit Nutzungsintensivierung und -
mischung wird Wert auf die Schaffung von hochwertigen Freiflächen bei
gleichzeitiger Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs gelegt.
Damit wird ein Beitrag zu nachhaltiger Stadtentwicklung geleistet.
4. Zur Umsetzung des unter Ziffer 1 genannten Planungsziels wird der
vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6220-1 gem. § 12 BauGB in
Verbindung mit § 13a BauGB unter frühzeitiger Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB aufgestellt, dabei werden aus
städtebaulichen Gründen gemäß § 12 Abs. 4 BauGB Flächen außerhalb
des Vorhaben- und Erschließungsplans in den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan einbezogen. .Seite 1 von 8
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5. Das Verfahren wird aufgrund der hohen Anzahl von neu entstehenden
Wohneinheiten, der Errichtung einer Kindertagesstätte und der mit dem
Vorhaben verbundenen Realisierung eines Radweges als Teil der
Radschnellverbindung Bonn - Rhein-Sieg mit hoher Priorität versehen.
Begründung
Mit Schreiben vom 16.05.2019 hat die KölnGrund Haus- und Grundbesitz
GmbH einen Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans für den Bereich der Gemarkung Duisdorf, Flur 6, Flurstücke
55/1, 2506, 2507, 2508 und 2511 gestellt.
Das betrachtete Plangebiet erstreckt sich im Blockinnenbereich, der von der
Bahnhofstraße, Am Burgweiher, der Lessenicher Straße und der Bahnstrecke
Bonn – Euskirchen begrenzt wird und umfasst die Flurstücke Gemarkung
Duisdorf, Flur 6, 55/1, 2506, 2507, 2508, 2509, 2510, 2511 sowie die
städtischen Flurstücke 1044, 1350, 1351 und Flur 1, Flurstück 2308 (siehe
Anlage 1).
Das Flurstück 2511 ist mit dem Fabrikgebäude der ehemaligen Schamotte-
Fabrik bebaut, das aktuell in Teilen als Lager vermietet ist. In einem Anbau
befindet sich zudem ein Fachgeschäft für Waschmaschinen. Das
Bestandsgebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz und bietet sich aufgrund
des baulichen Zustands nicht für eine Sanierung und Nachnutzung an.
Die heute ungenutzten bahnparallelen Flächen, die einen verbindenden
Korridor zwischen der Bahnhofstraße und dem Gelände der ehemaligen
Schamottefabrik darstellen, sollen in das Plangebiet einbezogen werden.
Die östlich angrenzenden Flurstücke befinden sich im Eigentum der Stadt
Bonn. Hierzu gehören die in Verlängerung des Hüttenweges gelegene und als
Obdachlosenunterkunft genutzte städtische Liegenschaft sowie eine durch die
Feuerwehr in Anspruch genommene Lagerfläche. Beide Flächen stehen derzeit
für eine bauliche Entwicklung nicht zur Verfügung, sollen jedoch in eine
perspektivische Gesamtbetrachtung mit einbezogen werden.
Ebenfalls soll das westlich an die Schamotte-Fabrik angrenzende Grundstück
als optionale Erweiterung in die Gesamtbetrachtung mit aufgenommen werden.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 14.230 m². Es setzt sich zusammen aus
Grundstücken der Antragstellerin KölnGrund mit einer Größe von ca. 7.990 m²,
der Stadt Bonn von ca. 4.210 m² und weiteren privaten Flächen von ca. 2.030
m² zusammen (siehe Anlage 2).
Das Umfeld des Plangebietes stellt sich städtebaulich heterogen dar. Neben 2-
3-geschossigen Wohngebäuden entlang der Bahnhofstraße, der Lessenicher
Straße und des Hüttenwegs finden sich südlich des Plangebietes an der Straße
Im Burgweiher ein 3-4-geschossiges Bankgebäude, ein dreigeschossiges
Wohngebäude sowie die Feuerwache der freiwilligen Feuerwehr Duisdorf und
weitere 2-3-geschossige Wohngebäude. Im Norden des Plangebietes verläuft
die Bahntrasse Bonn - Euskirchen.Seite 2 von 8
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Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7420-6
„Rochusstraße“ aus dem Jahr 1962, der dort im Wesentlichen ein
Industriegebiet festsetzt.
Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet vollumfänglich als gemischte
Baufläche inklusive des Standortes der Feuerwehr dar.
Das integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn sieht eine Radverbindung
zwischen Lessenicher Straße und Bahnhofstraße vor. Seitens der Stadt Bonn
wird ein bahnparalleler Radweg (Breite: 4 m Radweg und 2,50 m Fußweg)
zwischen dem Hüttenweg und der Bahnhofstraße als Teil der
Radschnellverbindung Bonn - Rhein-Sieg vorgeschlagen. Der Vorhabenträger
stellt zur Realisierung entsprechende Grundstücksanteile zur Verfügung.
Vorhaben
Die KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH beabsichtigt das
Bestandsgebäude der ehemaligen Fabrik niederzulegen und auf dem Gelände
eine Wohnbebauung mit rd. 70-120 Wohneinheiten sowie eine Kita neu zu
entwickeln. Für die perspektivisch mitbetrachteten, überwiegend städtischen
Grundstücke sollen ebenfalls Wohngebäude vorgesehen werden.
Durch ein Verkehrsgutachten sowie im Qualifizierungsverfahren wird die
Erschließung des Vorhabengebietes über die Zufahrtstraße von der Straße Am
Burgweiher und eine zweite Erschließung über den Hüttenweg oder entlang der
Bahnstrecke zur Bahnhofstraße untersucht. Darüber hinaus ist ein
Mobilitätskonzept mit entsprechenden Mobilitätsmaßnahmen zu erstellen, um
eine Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs und eine Stärkung der
Verkehrsmittel des Umweltverbundes zu erwirken.
Zur Sicherung einer qualitätsvollen und integrierten Entwicklung plant die
Vorhabenträgerin ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren mit mindestens
acht Planungsbüros, um die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau, die
Erschließung und die umgebenden Freibereiche auszuarbeiten.
Verfahrensvorschlag
Die geplante Neuordnung der Liegenschaft ist auf Grundlage des
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7420-6, der hier ein Industriegebiet
festsetzt, nicht möglich, so dass die Schaffung neuen Planungsrechts
erforderlich wird.
Da das Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des bestehenden
Siedlungsgefüges dient und die Zulässigkeitsvoraussetzung aufgrund der
Größe der zu überbauenden Grundfläche für die Anwendung vorliegt, soll der
Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB als vorhabenbezogener Bebauungsplan in
Verbindung mit § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren der
Innenentwicklung aufgestellt werden. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der
Berichtigung entsprechend anzupassen.
In Abstimmung zwischen der Antragstellerin und der Stadt Bonn wird zunächst
ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren mit mindestens acht
teilnehmenden Architektur- / Planungsbüros nach den Richtlinien für
Planungswettbewerbe (RPW) durchgeführt. Dabei werden die zuvor genannten
optionalen Erweiterungsflächen mit in die Betrachtung einbezogen. Die
städtischen Flächen der Feuerwehr und die Obdachlosenunterkunft stehen in
absehbarer Zeit jedoch noch nicht für eine bauliche Entwicklung zur Verfügung.
Im Rahmen des Planungswettbewerbs sollen jedoch Entwicklungsperspektiven
für diesen Bereich aufgezeigt werden. Dabei ist der Verbleib desSeite 3 von 8
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Wohnheimstandortes oder alternativ öffentlich geförderter Wohnungsbau auf
der städtischen Fläche zu berücksichtigen.
Das Ergebnis des Planungswettbewerbes bildet anschließend die Grundlage
für die weitere Bauleitplanung. Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB soll angesichts der Größenordnung des Vorhabens
und der damit verbundenen städtebaulichen Auswirkungen nicht verzichtet
werden.
Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob die Kita ersatzweise außerhalb des
Plangebiets errichtet werden kann. Ein dafür geeignetes Grundstück befindet
sich in der Verfügungsgewalt der KölnGrund GmbH und liegt in unmittelbarer
Nähe zum Plangebiet an der Straße Am Burgweiher.
Einschätzung des Vorhabens
Aus städtebaulicher Sicht wird der geplante Abriss der ehemaligen Schamotte-
Fabrik sowie ihrer Anbauten und eine damit einhergehende Neuordnung des
Areals mit Mehrfamilienhäusern und einer Kindertagesstätte positiv bewertet.
Die Neustrukturierung eröffnet die Chance, ein wohnbaulich genutztes Quartier
in zentraler Lage zu entwickeln, welches sich in die Umgebung einfügt. Da der
Bonner Wohnungsmarkt von einem Mangel an Wohnraum bei gleichzeitig
steigender Nachfrage gekennzeichnet ist, wird eine wohnbauliche Entwicklung
unter Anwendung des Bonner Baulandmodells aus städtebaulicher Sicht
begrüßt.
Der mit dem Vorhaben verbundene Ausbau eines Radweges zwischen
Bahnhofstraße und Hüttenweg stellt einen wichtigen Baustein für eine
übergeordnete Verbindung zwischen Duisdorf und der Bonner Innenstadt sowie
als Teil der Radschnellverbindung Bonn - Rhein-Sieg dar und trägt zur
gewünschten Förderung des Radverkehrs bei.
Modellcharakter:
Derzeit nicht absehbar.
Fördermittel und Befristungen:
Durch das Projekt werden keine Grundlagen geschaffen, die die
Inanspruchnahme von Fördermitteln seitens der Stadt erlauben.
Bedeutung für das Quartier / den Stadtbezirk / die Gesamtstadt:
Da im Stadtgebiet insgesamt ein Bedarf an Wohnraum besteht und der Bonner
Wohnungsmarkt insbesondere im preisgünstigen Segment von einem Mangel
an Wohnraum bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet ist, kann
den Zielvorstellungen des Vorhabenträgers aus städtebaulicher Sicht gefolgt
werden. Aufgrund der hohen Anzahl der Wohneinheiten hat das Vorhaben eine
hohe Bedeutung auf der Quartiers- und Ortsteilebene.
Infrastruktur:
Wie sich das Vorhaben mit rd. 70-120 Wohneinheiten auf die soziale, kulturelle
und sonstige Infrastruktur auswirkt, ist im weiteren Verfahren zu prüfen und
gegebenenfalls zu konkretisieren. Es ist absehbar, dass eine
Kindertageseinrichtung zu berücksichtigen ist. Es wird noch geprüft, ob die
Einrichtung auch auf einem Grundstück in unmittelbarer Nähe errichtet werden
kann, welches sich in der Verfügungsgewalt des Vorhabenträgers befindet.
Bonner Baulandbeschluss / Städtisches Interesse:Seite 4 von 8
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Mit einer geplanten Zahl von rd. 70-120 Wohneinheiten fällt das Vorhaben unter
die Regularien des sog. Bonner Baulandbeschlusses (DS-Nr. 1613742EB5,
siehe auch 1811574EB5). Daher sind mind. 40% der Wohnungen als
geförderter Wohnungsbau zu realisieren. Ebenso sind vom Vorhabenträger
Kosten für soziale Infrastruktur zu übernehmen, soweit diese dem Vorhaben
zuzurechnen sind und nach Berücksichtigung der Angemessenheitsprüfung
möglich sind.
Kosten für die Stadt Bonn:
Über den Personalaufwand hinaus anfallende Kosten sind zum aktuellen
Zeitpunkt nicht erkennbar.
Umwelt-, Natur- und Artenschutz
Das Plangebiet liegt im Innenbereich, außerhalb von naturschutzfachlichen
Schutzgebieten oder gesetzlich geschützten Biotopen. Insbesondere die
Randbereiche entlang der Bahnstrecke sind durch linearen Gehölz- und
Baumbestand gekennzeichnet, der satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich
relevant sein kann.
Da das Vorkommen planungsrelevanter Arten aufgrund der Habitatausstattung,
der Bestandsgebäude und der Lage des Plangebietes am Bahndamm nicht
ausgeschlossen werden kann, wird im weiteren Verfahren eine
Artenschutzprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse in der weiteren Planung
berücksichtigt werden.
Die Planung muss dergestalt erfolgen, dass für ggf. unvermeidbare Fällungen
von satzungsgeschütztem Baumbestand, Ersatzpflanzungen innerhalb des
Plangebiets, außerhalb von Tiefgaragenflächen oder in dessen direktem
Umfeld erfolgen können. In Frage kommende Ersatzstandorte sind im
städtebaulichen Entwurf nachzuweisen und zwingend mit Amt 67
vorabzustimmen.
Klimaschutz und Klimaanpassung
Das Vorhaben entspricht durch die Wiedernutzbarmachung von bereits
versiegelten und vormals industriell genutzten Flächen den Zielsetzungen einer
flächensparenden Innenentwicklung. Durch die integrierte und gut an den
ÖPNV angeschlossene Lage können Pendlerverkehre und PKW-Fahrten sowie
die damit verbundenen CO²-Emissionen vermieden werden.
Die Stadt Bonn hat vor dem Hintergrund des Klimaschutzes ehrgeizige Ziele
zur Minderung der CO2-Emissionen formuliert. Am 04.07.2019 hat sich der Rat
der Stadt Bonn dem Bürgerantrag „Resolution zur Ausrufung des
Klimanotstandes unterstützen“ angeschlossen (DS-Nr. 1911216). Am
7.11.2019 wurde der Beschluss "Unsere Stadt wird bis spätestens 2035
klimaneutral" (DS-Nr. 190232) gefasst. Dementsprechend sollen im Verfahren
vorbildliche Lösungsansätze für eine klimagerechte Quartiersentwicklung
erarbeitet werden. Zum einen betrifft dies die Handlungsfelder
Energieversorgung, Gebäudebewirtschaftung, Verkehr, zum anderen erfordern
die Folgewirkungen des Klimawandels die Entwicklung von
Anpassungsstrategien an Extremwetterlagen wie Hitze und Starkregen.
Stadtklima/Klimaanpassung
Die Fläche ist weder Teil einer Kaltluftleitbahn noch ein
Kaltluftentstehungsgebiet. Die Planungshinweiskarte weist für das Areal eine
günstige bioklimatische Situation aus. Im Zuge der weiteren Entwicklung sindSeite 5 von 8
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im Sinne einer klimaresilienten Planung entsprechende Maßnahmen
(Entsiegelung, Gebäudebegrünung, Regenwasserversickerung, Durchlüftung)
zu ergreifen. Derzeit wird kein Erfordernis zur Erstellung eines klimatologischen
Detailgutachtens gesehen.
Darüber hinaus sind folgende Beschlüsse zu berücksichtigen:
Energieeffizienzstandards im Neubau (DS-Nr. 1512547 Leitbild der Stadt Bonn
zu Klimaschutz und Klimaanpassung (DS-Nr. 190114) und Dachbegrünung
(DS-Nr. 0912064EB10) sowie "Solarverpflichtung im Neubau" (DS-Nr. 201344).
Priorität:
Die erhebliche Anzahl von parallel laufenden Verfahren und Projekten mit einer
unterschiedlichen Bedeutung für die Gesamtstadt erfordern eine
Prioritätensetzung. Das beabsichtigte Vorhaben ist aufgrund der hohen Anzahl
von neu entstehenden Wohneinheiten, der Berücksichtigung einer Einrichtung
einer Kindertagesstätte, der Möglichkeit den vorgesehenen Radschnellweg in
diesem Bereich umzusetzen und der Chance auf eine städtebauliche
Neuordnung des Areals mit hoher Priorität zu behandeln.
Anlage/n
1 Anlage 1 - Übersicht Schamotte (öffentlich)
2 Anlage 2 - Grundstücke (öffentlich)Seite 6 von 8
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Stadt Bonn / Stadtplanungsamt / 61-22
Legende:
Grundstück KölnGrund
Städtische Flächen
Erweiterter Aussagebereich
(optional)
Rad- und Fußweg
Grundstücksverhältnisse
Ehemalige Schamottefabrik
Bonn Duisdorf
Bebauungsplan Nr. 6220-1
Anlage 2Seite 8 von 8