Erlass einer Satzung über das besondere Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum zwischen Rathausgasse, Belderberg, Franziskanerstraße und Stockenstraße.

Beschlussvorlage
öffentlich
201877
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Satzung über das besondere
Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Bonn-Zentrum zwischen Rathausgasse,
Belderberg, Franziskanerstraße und
Stockenstraße.
Beratungsfolge
Rat 10.12.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
"Die Satzung der Bundesstadt Bonn über das besondere Vorkaufsrecht nach
§ 25 BauGB in einem Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, für
die Grundstücke Rathausgasse 6, 8, 10, 12, 18, 20, 22-24, 30, 32, 34, 36, 38,
Belderberg 24, 28, 30, Franziskanerstraße 1, 15, 17, 19 und Stockenstraße 1-5,
7, 9, 11, 13, 15-17, 19 ist in der als Anlage beigefügten Fassung beschlossen."
Begründung
Auftrag zum Entwurf einer Vorkaufsrechtssatzung
Der Rat der Stadt Bonn hat am 7.9.2020 u.a. beschlossen, dass für das
Viktoriakarree eine Vorkaufsrechtssatzung nach Baugesetzbuch (BauGB)
erstellt und bis Dezember 2020 vorgelegt wird, die gegebenenfalls auch den
Erwerb zugunsten Dritter (einer städtischen Gesellschaft) ermöglicht. Ziel sei
es, die weitere Entwicklung des Viktoriakarrees in eigenen Händen
verantwortlich gestalten zu können (DS-Nr. 201571).
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich der im Entwurf vorgelegten Vorkaufsrechtssatzung
erstreckt sich auf den Baublock im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum,
zwischen Rathausgasse, Belderberg, Franziskanerstraße und Stockenstraße.
Größere Teile des Areals befinden sich bereits im Eigentum der Stadt. Diese
Flächen sind vom Geltungsbereich ausgenommen, da für sie aufgrund der
Eigentumssituation kein Bedarf zur Ausübung des Vorkaufsrechts besteht.
In den im Jahr 2018 durchgeführten Eigentümergesprächen (DS-Nr. 1910650)
hatte sich ergeben, dass Verkauf und Entwicklung der privaten
Bestandsgebäude durch die Eigentümerinnen und Eigentümer mehrheitlich
abgelehnt wurden. Da die städtebaulichen Ziele für das Viktoriakarree aberSeite 1 von 7

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noch nicht im Detail festgelegt sind, soll sich das Vorkaufsrecht zunächst auf
alle nicht-städtischen Grundstücke erstrecken. Nach der aktuell letzten
Fortschreibung der Planungsziele (siehe o.a. Drucksache) soll die
Einbeziehung von Fremdgrundstücken geprüft werden.
Ein Vorkaufsrecht begründet keine Verkaufspflicht, so dass die Interessen
heutiger Eigentümer an dem Erhalt ihres Eigentums durch bloße Einbeziehung
in das Satzungsgebiet nicht tangiert werden. Solange sie ihre Grundstücke
nicht verkaufen, kann das Vorkaufsrecht nicht greifen.
Das Gebiet ist am Belderberg geprägt durch das seit dem 31.05.2010 nicht
mehr in Nutzung stehende Viktoriabad und in der Franziskanerstraße durch das
in den 1990er Jahren eröffnete Stadtmuseum, welches zusammen mit der
Gedenkstätte für die Bonner Opfer des Nationalsozialismus, in einem
ehemaligen Gebäudekomplex des Viktoriabades untergebracht ist. Im Übrigen
bestimmen Stadthäuser mit kleineren inhabergeführten Gewerbeeinheiten im
Erdgeschossbereich (Einzelhandel, Gastronomie) das Straßenbild. Die
rückwärtig vorhandenen Anbauten werden teilweise als Terrassen genutzt. Der
Blockinnenbereich wird ausschließlich als private oder öffentliche
Stellplatzanlage genutzt. Als Grünstruktur sind lediglich zwei Baumreihen
zwischen den Parkständen vorhanden
Verbindliches Planungsrecht
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb des Viktoriakarrees wird durch den
Bebauungsplan Nr. 7822-22 vom 11.09.1964 geregelt. Innerhalb eines
Kerngebietes (MK) setzt der Bebauungsplan für die Straßenrandbebauung eine
drei- bis viergeschossige Bebauung, rückwärtig die Möglichkeit für
eingeschossige Anbauten fest. Neben den allgemein zulässigen
kerngebietstypischen Nutzungen sind hier durch textliche Festsetzung
Wohnungen zulässig, auch wenn sie keine Betriebswohnungen usw. sind.
Bisherige Entwicklung
Mit der Schließung des sanierungsbedürftigen städtischen Viktoriabades und
den damit freiwerdenden städtischen Stellplatzflächen im Blockinnenbereich
ergab sich die Möglichkeit, das gesamte Quartier städtebaulich neu zu ordnen
und zu entwickeln. Zunächst wurde das Ziel verfolgt, hier großflächigen
Einzelhandel mit einer starken Öffnung in den öffentlichen Raum sowie eine
Einrichtung der Universität -Philologischen Bibliothek- an diesem Standort zu
etablieren. Der Standort des Stadtmuseums sollte hierzu erforderlichenfalls
aufgegeben werden (DS-Nr. 1311904EB7). Neben der Planung von
Einzelhandel und der Bibliothek sollten auch kulturelle Nutzungen, Gastronomie
und Wohnnutzung ermöglicht werden.
Ausgehend von diesen Voraussetzungen hatte der Rat am 27.03.2014 (DS-Nr.
1410443EB8) die Verwaltung beauftragt, das Bauprojekt auf den städtischen
Grundstücken auszuschreiben. Am 11.05.2015 wurde von der Jury der Entwurf
der SIGNA-Gruppe als Grundlage für weitere Planungen empfohlen. Die
privaten Eckgrundstücke im Bereich Rathausgasse/Stockenstraße und
teilweise auch im Bereich Belderberg/Franziskanerstraße waren
zwischenzeitlich bereits durch die SIGNA-Gruppe erworben worden. Am
15.05.2014 (DS-Nr. 1411093) hat der Rat die Aufstellung des Bebauungsplans
Nr. 7822-23 beschlossen, dessen Ziele aus dem Exposé zur o.g.
Ausschreibung abgeleitet wurden. Gleichzeitig sollte der rechtskräftige
Bebauungsplan Nr. 7822-22 aufgehoben werden. Die Eckpunkte zumSeite 2 von 7

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Bebauungsplanverfahren wurden am 17.09.2015 durch den Rat
fortgeschrieben (DS-Nr. 1512021).
Nach Ausschreibung der städtischen Grundstücke wurde das Bürgerbegehren
„Viva Viktoria“ gestartet, welchem der Rat beigetreten ist, wodurch der Verkauf
der Grundstücke gestoppt wurde. Im Folgenden wurde gemäß Beschluss des
Hauptausschusses (DS-Nr. 1611327EB7) die Durchführung einer
Bürgerwerkstatt als Neustart für weitere Planungen ausgeschrieben. In einem
dreiphasigen Informations- und Beteiligungsprozess konnten sich Bonnerinnen
und Bonner mit Ideen zur Entwicklung des Viktoriakarrees einbringen und die
unterschiedlichen Vorschläge diskutieren. Die Ergebnisse aus der
Bürgerwerkstatt wurden durch vier Planerteams aufgenommen und jeweils in
eigenen Nutzungskonzepte konkretisiert. Zum Abschluss der Bürgerwerkstatt
wurde durch die gewählte Kommission dem Rat der Stadt Bonn eine
Empfehlung für die Zielsetzung eines Angebotsbebauungsplans
ausgesprochen. Der Rat beauftragte am 14.12.2017 die Verwaltung, den
favorisierten Entwurf mit den Eigentümern zu erörtern (DS-Nr. 1713290EB9).
Nach Durchführung dieser Erörterungen wurde der sich hieraus ergebende
modifizierte Entwurf - unter Offenhalten der Möglichkeit zur Einbeziehung von
Fremdgrundstücken - am 14.05.2019 vom Rat als Basis für den neu
aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 7822-23 beschlossen (DS-Nr. 1910650).
Da ein Konsens mit der SIGNA-Gruppe bzgl. der Entwicklung des
Stadtquartiers nicht erzielt werden konnte, betrifft dieses Strukturkonzept 2018
zunächst ausschließlich die städtischen Grundstücke, sieht aber dennoch die
Möglichkeit zur Entwicklung von Einzelhandel auf SIGNA-Grundstücken vor.
Besonderes Vorkaufsrecht durch Satzung
Die Gemeinde kann1
1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht
an unbebauten Grundstücken begründen oder
2. in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur
Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung
Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken
zusteht.
Da alle privaten Grundstücke im Viktoriakarree bereits durch Hochbauten oder
durch Parkplätze bebaut sind, kommt hier nur eine Vorkaufsrechtssatzung (VK-
Satzung) nach Nr. 2 in Betracht, die auch für bereits bebaute Flächen gelten
kann.
Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn
der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten
Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist
und sich hierzu verpflichtet.2 Hierzu bedarf es keiner besonderen Regelungen
in der VK-Satzung.
Grundsätzlich wären durch den oben genannten Aufstellungsbeschluss und die
vom Rat beschlossenen Fortentwicklungen der Planungsziele die
städtebaulichen Maßnahmen, die für eine VK-Satzung notwendigerweise in
Betracht zu ziehen sind, ausreichend definiert, um nach Erlass einer Satzung
1 nach § 25 Abs.1 S.1 BauGB
2 nach § 27 a BauGBSeite 3 von 7

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nach Nr. 2 Vorkaufsrechte an Grundstücken auszuüben. Hier sind allerdings
die satzungsmäßigen Eingriffsmöglichkeiten der Stadt in den
Grundstücksverkehr bis auf Weiteres dadurch eingeschränkt, dass – im
Gegensatz zu den bereits bestehenden VK-Satzungsgebieten für den Bereich
der ehem. Poliklinik Wilhelmstraße oder das ehem. Postareal Dorotheenstraße
– ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt:
Sowohl das gesetzliche als auch das satzungsmäßige Vorkaufsrecht sind
ausgeschlossen,3 wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des
Bebauungsplans (1. Alternative) oder den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Maßnahme (2. Alternative) bebaut ist und genutzt wird und
eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel4
aufweist. Trifft bei einem Verkaufsfall nur eine der beiden Fallgestaltungen zu,
dann ist das Vorkaufsrecht gesetzlich ausgeschlossen.5
Solange hier der rechtskräftige Bebauungsplan nicht aufgehoben wurde, ist bei
einem privaten Grundstücksverkauf das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, sofern
das Grundstück plankonform genutzt wird und aufstehende Bauten keine
Mängel oder Missstände aufweisen. Die Vorkaufssatzung würde also zunächst
nur bei mängelbehafteten Grundstücken greifen, aber selbst bei diesen könnte
der Erwerber den Vorkauf abwenden, wenn er sich gegenüber der Stadt zur
Mängelbeseitigung verpflichtet.6
Eine Verpflichtung des Erwerbers gegenüber der Stadt, im Zuge der
Mängelbeseitigung z.B. förderfähigen Wohnraum zu erstellen, könnte auf
Grundlage der insoweit offenen Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplanes nicht gefordert werden. Dasselbe gilt erst recht für
geförderten Wohnraum, bei dem es einer freiwilligen Bindung des Eigentümers
an die Wohnraumförderbestimmungen bedarf.
Würde der Erwerber den Vorkauf des mängelbehafteten Grundstücks nicht
abwenden, dann hätte die Stadt (oder der von ihr eingeschaltete Dritte), den
zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, es sei denn, dieser
würde den Verkehrswert deutlich überschreiten.7 Vor diesem Hintergrund wäre
jeweils zu klären, ob der Eintritt in ein solches Grundstücksgeschäft für die
Vebowag (als ein möglicher Dritter) überhaupt in Frage käme. Alle notwendigen
Abstimmungen innerhalb der Verwaltung und mit einem möglichen Dritten
wären jeweils sehr kurzfristig durchzuführen, denn das Vorkaufsrecht kann nur
binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem
Verkäufer ausgeübt werden.8
Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist
dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem
Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten
Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen.9
3 nach § 26 Nr. 4 BauGB
4 im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB
5 Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 01. März 1996 – 3 S 13/94 –, Rn. 47, juris; LG
Berlin, Urteil vom 26. April 2017 – O 2/15 Baul –, Rn. 49 - 52, juris; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl.
2019, BauGB § 26; BeckOK BauGB/Grziwotz, 50. Ed. 1.8.2020, BauGB § 26.
6 § 27 (1) S. 2 BauGB
7 § 28 (3) S.1 BauGB
8 § 28 (2) S.1 BauGB
9 § 28 (3) S.7 BauGBSeite 4 von 7

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Die Weiterführung des aufzustellenden Bebauungsplanes wird bislang
insbesondere dadurch verzögert, als wesentliche künftige Nutzungen der heute
städtischen Grundstücke noch nicht feststehen. Sowohl die Überlegungen der
Universität zu einer möglichen Flächenbelegung als auch die Frage nach dem
Standort des Stadtmuseums sind zum jetzigen Zeitpunkt offen. Vor diesem
Hintergrund ist auch die Weiterentwicklung des Strukturkonzepts von 2018 in
einen städtebaulichen Entwurf, der auch Fragen der Erschließung
(insbesondere Positionierung einer TG-Zufahrt) löst, bislang nicht möglich.
Dieser Entwurf hätte auch die baulichen Anschlüsse einer neuen
Innenblockbebauung z.B. an den ehemaligen SIGNA-Parkplatz hinter dem
Gebäude Stockenstraße 1-5 oder die künftigen baulichen Anschlüsse des
ehemaligen Viktoriabades im Norden und im Süden zu klären.
Mit Inkrafttreten eines neuen Bebauungsplanes entfällt bei den Grundstücken,
die dann noch nicht nach den neuen Festsetzungen bebaut und genutzt sind,
der Ausschluss des Vorkaufsrechts nach der zuvor genannten 1.Alternative.
Der Erwerber kann den Vorkauf dennoch abwenden, indem er sich der Stadt
gegenüber verpflichtet, das Grundstück plankonform nach den dann neuen
Festsetzungen zu nutzen. Allerdings wäre es dabei nicht zulässig, diese
Verpflichtung mit einer Forderung nach analoger Umsetzung des
Baulandmodells (Realisierung geförderten Wohnraums) zu verknüpfen und auf
diese Weise das bestehende Abwendungsrecht des Erwerbers von einer im
Gesetz nicht vorgesehenen weiteren Bedingung abhängig zu machen.
Die VK-Satzung verliert ihre Funktion mit Verwirklichung des aufzustellenden
Bebauungsplanes Nr. 7822-23. Da der Zeitpunkt dieser Verwirklichung noch
unbestimmt ist, wird das Außerkrafttreten der Satzung nicht festgelegt.
Der Entwurf der Satzung über das besondere Vorkaufsrecht und ein
Übersichtsplan sind als Anlage beigefügt.
Anlage/n
1 Satzung_Vorkaufsrecht (öffentlich)
2 Übersichtsplan Vorkaufsrechtssatzung (öffentlich)Seite 5 von 7

Satzung der Bundesstadt Bonn
über ein besonderes Vorkaufsrecht im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, für die
Grundstücke Rathausgasse 6, 8, 10, 12, 18, 20, 22-24, 30, 32, 34, 36, 38, Belderberg 24, 28,
30, Franziskanerstraße 1, 15, 17, 19 und Stockenstraße 1-5, 7, 9, 11, 13, 15-17, 19
vom
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am aufgrund des § 25 Absatz 1 Satz
1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der zur Zeit geltenden Fassung und des § 7 Abs. 1
der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der zur Zeit geltenden Fassung
folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 15.05.2014 beschlossen, für das in § 2
bezeichnete Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen Rathausgasse,
Belderberg, Franziskanerstraße und Stockenstraße den Bebauungsplan Nr. 7822-23
aufzustellen. Zur Sicherung der Planung für dieses Gebiet wird für die in § 2 bezeichneten
Grundstücke eine Satzung über das besondere Vorkaufsrecht der Bundesstadt Bonn erlassen.
§ 2
Das besondere Vorkaufsrecht der Bundesstadt Bonn erstreckt sich auf die folgenden
Grundstücke:
Gemarkung Bonn, Flur 60, Flurstücke 339, 90, 285, 286, 95, 96, 97, 98, 330, 102, 103, 104,
105, 296, 332, 343, 262, 263, 115, 116, 117, 122, 123, 287, 126, 127, 128, 129.
§ 3
(1) In dem in § 2 genannten Gebiet steht der Bundesstadt Bonn ein Vorkaufsrecht an
unbebauten und bebauten Grundstücken im Sinne des § 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
zu.
(2) Die Eigentümer/innen der unter das Vorkaufsrecht nach dieser Satzung fallenden
Grundstücke sind verpflichtet, der Bundesstadt Bonn den Abschluss eines Kaufvertrages
über ihr Grundstück unverzüglich anzuzeigen.
§ 4
Die Satzung tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Bundesstadt Bonn in Kraft.Seite 6 von 7

Übersichtsplan zur Vorkaufsrechtssatzung Viktoriakarree
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der Satzung
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Bonn--Zentrum
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 3300..1100..22002200
110000 mSeite 7 von 7