Quartiersentwicklung west.side in BN-Endenich - Hochbauliche Qualifizierung der Baufelder WA2 und MI7

Mitteilungsvorlage
öffentlich
201866
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Quartiersentwicklung west.side in BN-Endenich -
Hochbauliche Qualifizierung der Baufelder WA2
und MI7
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 02.03.2021 Kenntnisnahme
Rat 18.03.2021 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Die städtebauliche und hochbauliche Entwicklung des gemischt genutzten
Quartiers west.side in Bonn-Endenich erfolgt auf Grundlage des seit Mai 2017
rechtskräftigen Bebauungsplans 6322-1 (DS-Nr. 1710044). Neben
gewerblichen Flächen wurde im Rahmen der Bauleitplanung Baurecht für bis
zu 650 Wohnungen geschaffen.
Die Realisierung der wohnbaulich geprägten Baufelder erfolgt durch die
Vorhabenträgerin INSTONE Real Estate. Für die Baufelder MI3 bis MI6 sowie
WA1 liegen Baugenehmigungen für insgesamt 415 Wohneinheiten vor bzw.
wurde hier mit den Baumaßnahmen bereits begonnen. Weitere wohnbauliche
Nutzung ist lediglich noch im Bereich der Baufelder MI7 und WA2 geplant.
Der städtebauliche Vertrag zum oben genannten Bebauungsplan sieht
hochbauliche bzw. städtebauliche Qualifizierungsverfahren für die Baufelder
MI3 und MI2 sowie eine freiraumplanerische Qualifizierung der öffentlichen
Quartiersmitte im Bereich des Regenrückhaltebeckens vor. Dieser
Verpflichtung ist die Vorhabenträgerin nachgekommen.
INSTONE möchte nun mit der Entwicklung einer Wohnbebauung (ca. 100
weitere Wohneinheiten) auf den verbleibenden Baufeldern MI7 und WA2
fortschreiten. In Abhängigkeit von der Bedarfssituation und in Abstimmung mit
der Stadtverwaltung kommt für die Vorhabenträgerin die Integration einer
Kindertagesstätte als Mietmodell oder einer Großtagespflege in ein bauliches
Konzept in Betracht.
Die Baufelder WA2 und MI7 sind geprägt durch ein 7-geschossiges ehemaliges
Silogebäude. Der Bebauungsplan 6322-1 zeichnet diese Kubatur durch eine
Baulinie in Kombination mit der Festsetzung von maximal 7 Geschossen nach.
Diese Festsetzung ermöglicht den Erhalt des Silos und trägt dem
ursprünglichen und gemeinsamen Ziel des Vorhabenträgers und der Stadt
Bonn Rechnung, das Bestandsgebäude als ablesbaren industriekulturellen
Baustein zu erhalten.Seite 1 von 7

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Daneben sieht der Bebauungsplanplan zwei weitere durch Baugrenzen
definierte Baufenster vor, in denen eine 5- bzw. 6-geschossige Bebauung bei
einer GFZ von 1,6 bzw. 1,8 und einer GRZ von 0,4 möglich ist. Im nördlichen
Bereich ist ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL) zugunsten der
Öffentlichkeit festgesetzt mit dem Ziel, hier einen Quartiersplatz für den
südlichen Teil des Plangebietes anzubieten.
Im Zuge vertiefender Untersuchungen zur Entwicklung des Silos haben sich
jedoch Erkenntnisse und Rahmenbedingungen ergeben, die einen Erhalt der
bestehenden Bausubstanz aus bautechnischer und immobilienwirtschaftlicher
für nicht tragfähig erscheinen lassen:
Verhältnis Erdgeschosshöhe Silo und neue Verkehrsflächen
Die Erdgeschosshöhe des bestehenden Silogebäudes sowie die Höhe
der mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL) gesicherten Fläche
des Quartiersplatzes liegen um ca. 3 Meter unterhalb des Niveaus
der angrenzenden neuen Verkehrsflächen (siehe Anlage 3). Dies ist der
Anbindung des Quartiers an die deutlich höher gelegene Straße "Am
Propsthof" und der damit erforderlichen Rampenführung geschuldet.
Ausreichend belichtete Wohnverhältnisse sind daher im Erdgeschoss
des Silogebäudes nicht möglich. Zudem ergeben sich äußerst
schwierige Rahmenbedingungen für einen barrierefreien Zugang zum
Baukörper sowie für eine gestalterisch ansprechende Einbindung des
Gebäudes in die geplante Platzsituation und das unmittelbar
angrenzende Umfeld.
Schadstoffe und Altlasten
Neben der grundsätzlich vorhandenen Asbestkontamination wurde in
den Fugen zwischen den Betonteilen z.B. PAK (Polyzyklische
Aromatische Kohlenwasserstoffe) nachgewiesen, Betonteile wie
Bodenplatten / Decken sind z.T. mit MKW
(Mineralölkohlenwasserstoffen belastet). Auch kann unter der
Bestandsbodenplatte keine Bodensanierung im Hinblick auf Altlasten
oder Umweltschäden gewährleistet werden. Dies ist mit den
Schutzansprüchen einer Wohnnutzung und ggf. einer noch sensibleren
Nutzung durch eine Kita voraussichtlich nicht vereinbar.
Schall- und Wärmeschutz
Für die Einhaltung der gesetzlichen Mindestanforderungen für Schall-
und Wärmeschutz sind der bestehende Rohbau und die bestehenden
Fassaden nicht geeignet. Die Stärke und damit die Masse der
Betondecken sind für den Schutz vor Körper- und Trittschallübertragung
zu gering.
Wohnungsqualitäten und Wohnungsgrößen
Die Bestandsstruktur verfügt innerhalb der 7 Geschosse (EG bis 6.OG)
über Geschosshöhen von zum Teil 2,35 m im Minimum im Lichten:
diese Höhe ist für Wohnraum nicht verwendbar. Die tiefe
Gebäudegeometrie führt zu sehr großen >200 qm Loft-Typologien oder
sehr kleinen Mikroapartmentwohnungen. Beide Angebote entsprechen
nach Einschätzung der Bauherrin nicht der gegeben Bedarfssituation an
dem Standort.Seite 2 von 7

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In Anbetracht der zuvor aufgeführten Rahmenbedingungen und
Analyseergebnisse beabsichtigt die Eigentümerin die Niederlegung des
Silogebäudes.
Zur Entwicklung eines funktionalen, ökologischen und
wohnungsmarktspezifischen Entwurfsansatzes wird die Eigentümerin
stattdessen die Durchführung eines hochbaulichen
Qualifizierungsverfahrens initiieren.
Das Verfahren orientiert sich dabei an den gemäß städtebaulichem Vertrag in
der west.side bisher durchgeführten hochbaulichen Qualifizierungsverfahren:
 Mehrfachbeauftragung mit Teilnahme von 3-4 Planungsbüros
 Erarbeitung einer Konzeption für 3 Baukörper gemäß der
Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes für die Baufelder
WA2 und MI7
 Berücksichtigung der Vorgaben aus städtebaulichem Vertrag und
Gestaltungshandbuch
 Ggf. Berücksichtigung einer Kinderbetreuungseinrichtung in
Abhängigkeit zur Bedarfssituation
Das Silogebäude wird nach der Niederlegung durch eine gleiche
Gebäudekubatur ersetzt werden. Dies wird durch die Festsetzungen einer
Baulinie sowie einer Höhenbegrenzung gewährleistet, die sich am Bestand
orientiert.
Der Ersatzneubau soll als identitätsstiftender Baustein für das Quartier wirken
und dabei in seinem Erscheinungsbild auch den vormals industriellen Charakter
des Standortes widerspiegeln. Hierfür orientiert sich die Aufgabenstellung für
das Qualifizierungsverfahren auch an den Elementen des
Gestaltungshandbuches.
Im Rahmen der Mehrfachbeauftragung werden zudem freiraumplanerische
Aussagen über die Einbindung der Baukörper in den öffentlichen Raum sowie
die Gestaltung des als südlichen Quartiersplatz vorgesehen Bereiches mit
einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht getroffen werden.
Ein konkurrierendes Verfahren sowie die bessere topografische Einbindung
eines neuen Baukörpers lassen im Gegensatz zum Erhalt des Silogebäudes
eine aus gestalterischer und funktionaler Sicht angemessenere Lösung
erwarten.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Ausschnitt Bebauungsplan Nr. 6322-1 west.side (öffentlich)
3 Höhenlagen (öffentlich)Seite 3 von 7

Am Propsthof
Robert-Havemann-Straße
Bundesstadt Bonn
Übersicht - Planbereich Mehrfachbeauftragung
in Bonn- Endenich Nord
Anlage 1
Amt 61-2
M. 1:1000Seite 4 von 7

Am Propsthof
Robert-Havemann-Straße
Bundesstadt Bonn
Ausschnitt Bebauungsplan Nr. 6322-1„west.side"
in Bonn - Endenich Nord
Anlage 2
Amt 61-2
M. 1:1000Seite 5 von 7

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