Ausweisung des Viktoriakarrees als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Mitteilungsvorlage
öffentlich
201865
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Ausweisung des Viktoriakarrees als städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme
Beratungsfolge
Rat 10.12.2020 Kenntnisnahme
Mitteilung:
In der Sitzung des Rates vom 7. September 2020 wurde die Verwaltung
gebeten zu prüfen, ob es sinnvoll und möglich wäre, in Bezug auf das
Viktoriakarree eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß
Baugesetzbuch zu planen. (DS-Nr. 201571). Hierzu berichtet die Verwaltung
wie folgt:
Das beschlossene Strukturkonzept des Viktoriakarrees sieht eine Entwicklung
von Neubauten und eine Wegeverbindung ausschließlich auf städtischen
Grundstücken vor, da in der vorangegangenen Eigentümerbefragung ein
Verkauf und Entwicklung der privaten Bestandsgebäude durch die
Eigentümerinnen und Eigentümer mehrheitlich abgelehnt wurde. Dabei war
vorgesehen, die Einbeziehung von Fremdgrundstücken zu prüfen, ohne die
Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes davon abhängig zu machen (DS-
Nr. 1910650 und 1910650EB5). Städtebauliche Zielsetzungen von einer
Reichweite, die eine Überführung sämtlicher Fremdgrundstücke in städtisches
Eigentum erforderten, waren damit nicht verbunden. Die Ausweisung einer
Entwicklungsmaßnahme, die das Ziel einer gebietsbezogenen städtebaulichen
Gesamtmaßnahme verfolgt und dabei grundsätzlich den Erwerb sämtlicher
Grundstücke Dritter voraussetzt und ggf. durch Enteignung erzwingt (§ 166
Abs.3 und § 169 Abs. 3 BauGB), ist unter den vorgenannten
Rahmenbedingungen nicht notwendig. Damit liegen die gesetzlichen
Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht vor.
Darüber hinausgehend sind auch folgende Aspekte zu berücksichtigen:
Zunächst einmal ist analog zur gleichgelagerten Fragestellung bezogen auf das
Kurfürstenkarree (s. DS-Nr. 190905-4 ST) zu beurteilen, ob das Viktoriakarree
als Teil des Gemeindegebiets mit besonderer Bedeutung für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung der Gemeinde gewertet werden kann (§ 165 Abs. 2
BauGB). In der v.g. Stellungnahme zum Kurfürstenkarree wurde darauf
hingewiesen, dass hierzu der fragliche Bereich ein beträchtliches Eigengewicht
haben müsse, welches auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich
wahrnehmbar ist. Hierzu wurde ausgeführt, dass hinsichtlich Quantität (Fläche)
und Qualität des Bereichs allgemeingültige Maßstäbe nicht existieren, sondern
der konkrete Einzelfall betrachtet werden müsse. Sicherlich hat dasSeite 1 von 3

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Viktoriakarree aufgrund seiner Lage im Verflechtungsbereich zwischen der
Universität mit ihrem Grünraum und der Innenstadt einerseits und der
Innenstadt und dem Rheinufer andererseits eine hohe Bedeutung im
unmittelbaren städtebaulichen Kontext. Eine Verbesserung seiner
Funktionsfähigkeit und seines Erscheinungsbildes sowie eine Inwertsetzung
derzeit dort vorhandener mindergenutzter Flächen wäre ein weiterer Baustein
neben anderen zur Stärkung der Innenstadt. Dabei handelt es sich jedoch um
komplementäre Strukturen, die auf die bereits vorhandenen Nutzungsstrukturen
im Quartier und in der Umgebung ausgerichtet sind bzw. auf diese reagieren,
nicht um eine eigenständige Entwicklung, die künftig bestimmend auf die
Entwicklung der Umgebung einwirkt. Daher kann dem Viktoriakarree kein
"beträchtliches Eigengewicht" in dem Sinne, dass eine „besondere Bedeutung
für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde“ (§ 165 Abs. 2
BauGB) bestehen würde, attestiert werden.
Es kommt hinzu, dass die hier beabsichtigte begrenzte Veränderung noch
keine neue Entwicklung des gesamten Bereichs i.S.d. § 165 Abs. 2 BauGB (3.
Teilsatz) darstellt: Wenn man das Gesamtgebiet des Viktoriakarrees betrachtet,
so ergibt sich nach dem beschlossenen Strukturkonzept nach aktuellem
Planungsstand ein städtebaulich relevanter Wandel nur auf den städtischen
Grundstücken. Im Gesamten bleibt die Struktur des Baublocks in seiner
Nutzungsmischung erhalten. Diese Struktur soll fortgeführt und auf den Flächen
in städtischem Eigentum gemäß dem Strukturkonzept einerseits mit einer
schwerpunktmäßig wohnbaulichen Nutzung und andererseits mit einer
speziellen öffentlichen Nutzung ergänzt werden. Dies könnte eine universitäre
Nutzung sein. Bekanntermaßen steht die Verwaltung hierzu mit der Universität
im Kontakt. Quantitativ ist die Flächenentwicklung überschaubar und qualitativ
schon mit den derzeitigen Nutzungen kompatibel.
Schließlich kann mit einer Entwicklungsmaßnahme auch nicht primär das Ziel
einer Arrondierung städtischen Grundbesitzes verfolgt werden, ohne dass dem
konkrete Zwecke hinterlegt sind, die zugleich vom Wohl der Allgemeinheit
getragen werden. Es ist somit nachzuweisen, dass die komplette Verfügbarkeit
der Grundstücke im Maßnahmengebiet erforderlich ist, um konkret zu
benennende städtebauliche Ziele zu verwirklichen, und es ist nachzuweisen
dass diese nicht durch den Abschluss von städtebaulichen Verträgen erreicht
werden können (§ 165 Abs. 3 BauGB). Da im Gebiet einer
Entwicklungsmaßnahme vom Mittel der Enteignung Gebrauch gemacht werden
kann (s.o.), sind an diese Nachweise enge Maßstäbe anzulegen.
Zudem ist eine Entwicklungsmaßnahme auch darauf ausgelegt, aus der
Differenz zwischen dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert und dem
Endwert der entwickelten Grundstücke die Kosten der Entwicklung zu
finanzieren. Angesichts des hier bereits bestehenden hohen Niveaus der
Anfangswerte (voll erschlossenes und überwiegend genutztes Bauland in
Citylage) würde hier jedoch kein nennenswerter Finanzierungsanteil aus der
Maßnahme zu erwarten sein.
Im Ergebnis wird der Erlass einer Entwicklungssatzung für das Viktoriakarree
als rechtlich nicht möglich eingeschätzt, da zum einen schon die
grundlegenden Zulässigkeitsvoraussetzungen gem. § 165 Abs. 2 BauGB nicht
gegeben sind und zum anderen angesichts nur geringer Effekte für dasSeite 2 von 3

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Erreichen der in der bisherigen Beschlusslage definierten städtebaulichen
Zielsetzungen das Kriterium der Erforderlichkeit nicht erfüllt wäre.
Sofern die Weiterentwicklung des Strukturkonzepts im Rahmen eines
städtebaulichen Entwurfs unter Klärung der Unterbringung des Stadtmuseums
und eventueller universitärer Nutzungen ergibt, dass doch in größerem Umfang
nicht-städtische Flächen in die Entwicklung einbezogen und dabei grundlegend
umgestaltet werden sollten, wird die Verwaltung untersuchen, mit welchen der
verfügbaren städtebaurechtlichen Instrumenten dies am besten sichergestellt
werden kann. Sie wird dann dem Rat berichten und ggf. einen entsprechenden
Beschlussvorschlag vorlegen.
Anlage/n
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