Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6323-1 „Schneidemühler Straße“ im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch (tlw. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7423-78)

Beschlussvorlage
öffentlich
201824
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 BauGB zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6323-1 „Schneidemühler
Straße“ im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch
(tlw. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7423-78)
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 27.04.2021 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 18.05.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6323-1
"Schneidemühler Straße" im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch im
Bereich der Oppelner Straße / Schneidemühler Straße (als tlw.
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7423-78) ist die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB) auf Grundlage des in Anlage 2 dargestellten Plankonzepts
durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus. Ort
und Zeit sind öffentlich bekannt zu geben. Im Rahmen der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit ist eine Bürgerversammlung bzw. ein
adäquates Beteiligungsformat durchzuführen.
Begründung
Die Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG (VEBOWAG) verfügt im Ortsteil
Tannenbusch im Bereich zwischen Oppelner Straße, Schneidemühler Straße
und Görlitzer Straße über einen umfangreichen Wohnungsbaubestand. Den
Auftakt in den Siedlungsbereich bilden von der Oppelner Straße aus ein
Garagenhof für 42 Stellplätze sowie im Eckbereich zur Görlitzer Straße ein
eingeschossiges Bauwerk, in dem derzeit ein Lebensmittelmarkt untergebracht
ist.
Die VEBOWAG beabsichtigt auf beiden Flächen die Niederlegung der
vorhandenen Bausubstanz. Im Bereich des Garagenhofes ist die Errichtung
eines sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses mit ca. 70 öffentlich-gefördertenSeite 1 von 15

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Wohnungen geplant, insbesondere für ältere Bevölkerungsgruppen, die infolge
geringer Rentenbezüge auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind.
Im Bereich des Lebensmittelmarkts ist die Errichtung eines fünf- bis
sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses mit ca. 35 Wohneinheiten, ebenfalls
öffentlich gefördert, geplant. Mit dem hier vorgesehenen Wohnungsmix soll
vorwiegend dem hohen Bedarf an kleineren Wohneinheiten Rechnung
getragen werden.
Im Rahmen des Bauvorhabens sollen auch besondere Wohnformen
(begleitetes Wohnen), ein Pflegestützpunkt mit bedarfsgerechten Angeboten für
die o.g. Zielgruppe sowie eine Großtagespflege für Kinder möglich sein.
Die durch die geplante Bebauung entfallenden ca. 42 Stellplätze auf dem o.a.
Garagengrundstück sowie der Stellplatzbedarf aufgrund der geplanten
zusätzlichen ca. 105 Wohneinheiten sollen in einer Tiefgarage auf dem
rückwärtigen Grundstücksbereich der Schneidemühler Straße 3-19
untergebracht werden.
Den 1. Bauabschnitt bildet der Neubau der Tiefgarage. Der 2. Bauabschnitt soll
an der Oppelner Straße im nördlichen Teil auf den Flächen des dann
niedergelegten Garagenhofes verwirklicht werden. Den 3. Bauabschnitt bildet
nach Auslaufen des Mietvertrages das Grundstück mit dem heutigen
Lebensmittelmarkt im südlichen Teil.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 12.12.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am
27.11.2018 sowie dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am
12.09.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr. 1812033) gefasst.
Mit Beschlussfassung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 (1) Baugesetzbuch wird eine Bürgerinformationsveranstaltung oder soweit
die pandemiebedingten Beschränkungen fortdauern, eine adäquate andere
Form der Beteiligung durchgeführt, um der Bürgerschaft die Möglichkeit zur
Meinungsäußerung und Einbringung von Anregungen sowie eine Erörterung zu
gewährleisten.
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1. Lage des Plangebietes
Das ca. 2,0 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Tannenbusch, Statistischer Bezirk Alt-Tannenbusch. Der Geltungsbereich ist im
Übersichtsplan (Anlage 1) dargestellt.
2. Planungsanlass
Die Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG (VEBOWAG) ist als Vorhabenträgerin
mit dem Wunsch an die Bundesstadt Bonn herangetreten, auf den Flächen des
heutigen Garagenhofes zwischen Schneidemühler Straße / Oppelner Straße
und des eingeschossigen Lebensmittelmarktes im Eckbereich Görlitzer Straße
ihren Wohnungsbaubestand an diesem Standort durch zwei weitere
Mehrfamilienhäuser (ca. 105 Wohneinheiten) zu erweitern.Seite 2 von 15

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Dabei sollen 100 % der Wohnungen durch öffentliche Mittel gefördert werden.
Die Bindung beträgt mindestens 25 Jahre. Sofern möglich, beantragt die
VEBOWAG, die Bindung auf 30 Jahre zu verlängern.
Im Bonner Stadtgebiet besteht insgesamt ein hoher Bedarf an Wohnraum,
wobei der Bonner Wohnungsmarkt insbesondere im preisgünstigen Segment
von einem Mangel bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet ist.
Die absehbare soziodemographische Entwicklung im Vergleich zum derzeitigen
Wohnungsbestand und die zu erwartenden real sinkenden Alterseinkünfte
lassen noch eine weitere steigende Nachfrage an preisgünstigen,
altersgerechten und barrierefreien Wohnungen erwarten. Vor diesem
Hintergrund besteht auch ein erhebliches öffentliches Interesse an der
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das beabsichtigte
Vorhaben.
Die durch das Vorhaben entfallenden Stellplätze sollen im südlichen Teilbereich
durch die Realisierung einer 2- geschossigen Tiefgarage mit ca. 82 Stellplätzen
kompensiert werden. Darüber wird auch der bauordnungsrechtlich erforderliche
Stellplatznachweis für den Abbruch des Garagenhofes sowie die neu geplante
Wohnbebauung geführt werden.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, ist die Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach den Vorgaben des § 12
BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB im Sinne einer flächensparenden
Innenentwicklung erforderlich. Die Anwendungsvoraussetzungen sind gegeben,
da weniger als 2 ha zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO realisiert
werden, keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
besteht, keine Natura 2000-Gebiete beeinträchtigt werden und keine
Störfallbetriebe im Einwirkungsbereich des Vorhabens vorhanden sind.
Im beschleunigten Verfahren (§ 13a (2) Nr. 4 BauGB) gelten Eingriffe, die auf
Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des
§ 1a (3) vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die
Abhandlung der Eingriffsregelung und ein Ausgleich ist dann nicht erforderlich
und von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht (gem. § 2 (4) BauGB) kann
abgesehen werden.
Die Durchführung des Vorhabens, die Deckung des Wohnraumbedarfs von
gefördertem Wohnraum sowie die Übernahme der Planungskosten werden
vertraglich zwischen der Vorhabenträgerin VEBOWAG und der Stadt Bonn
gesichert.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 12.12.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am
27.11.2018 sowie dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am
12.09.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr. 1812033) gefasst.
3. Planungsrechtliche Situation
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg
ist das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die
Planung entspricht damit den Zielen der Raumordnung.
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das
Plangebiet bereits Wohnbauflächen dar. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan kann daher aus den Vorgaben des FNPs entwickelt werden.Seite 3 von 15

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Das im Umgriff des Bebauungsplanes Nr. 6323-1 befindliche Grundstück
Schneidemühler Straße 1 liegt im erweiterten Umgriff des D-Zentrums Alt-
Tannenbusch. Das D-Zentrum wurde bereits im Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept 2008 (BEZK) als gefährdet eingestuft, da die
Entwicklungsmöglichkeiten im damaligen Umgriff des D-Zentrums am
Paulusplatz durch gewachsenen Strukturen eingeschränkt waren und der
räumlichen Nähe zum C-Zentrum Neu-Tannenbusch sowie dem Einzelstandort
eines Lebensmitteldiscounters an der Hohe Straße. In der Anpassung des
BEZK 2012 wurde der Umgriff des D-Zentrums Alt-Tannenbusch entlang der
Oppelner Straße einschließlich um das Grundstück Schneidemühler Straße 1
erweitert, sodass bestehende nahversorgungsrelevante
Einzelhandelsnutzungen wie der Mix Markt an der Schneidemühler Straße 1
und der Mevlana Market an der Oppelner Straße 23 mit aufgenommen wurden.
Weiterhin sollte das D-Zentrum dadurch mehr Entwicklungsmöglichkeiten
erhalten.
Die vorliegende Planung sieht für den Standort des heutigen Mix Marktes
keinen neuen Einzelhandel vor. Das Sortiment des heutigen Marktes umfasst
insbesondere osteuropäische Lebensmittel und richtet sich nach Angaben des
Betreibers an Kunden in einem eher regionalen Einzugsgebiet (Bonn, Rhein-
Sieg-Kreis linksrheinisch). In der Vergangenheit ist es daher am Standort auch
zu Konflikten aufgrund des erhöhten PKW-Verkehrs mit Anwohnerinnen und
Anwohnern gekommen. Der Betreiber stellt also kein klassisches Angebot der
Nahversorgung dar.
Bei der anstehenden Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes wird u.a. auch geprüft werden, ob der heutige zentrale
Versorgungsbereich Alt-Tannenbusch die aktuellen Anforderungen an zentrale
Versorgungsbereiche erfüllt. Mit dem Betrieb des heutigen Nahkaufs am
Paulusplatz konnte eine wichtige Stabilisierung erreicht werden. Vor diesem
Hintergrund erscheint es vertretbar, dem Wohnungsbau für den Standort
Schneidemühler Straße den Vorzug zu geben, auch wenn ein
wohnverträgliches kleinteiliges Nahversorgungsangebot an dieser Stelle
sinnvoll erscheint.
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7423-78
vom 22.05.1956 vor, der als Durchführungsplan Nr. 78 übergeleitet wurde. Dort
wird der Garagenhof als private Verkehrsfläche (Garagen) mit einer maximalen
Bauhöhe von 2,50 m festgesetzt. Ein- und Ausfahrten sind nur zur
Schneidemühler Straße hin zulässig. Der Lebensmittelmarkt ist innerhalb des
Baugebietes mit einer maximalen Bauhöhe von 6,0 m als Ausnahme zulässig.
Das Gelände der geplanten Tiefgarage ist Teil des o.g. Baugebietes und liegt
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen.
Zur Realisierung der Planung ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes erforderlich.
Durch den Rat der Stadt Bonn wurde beschlossen (Ds.-Nr. 1613742EB5 und
1811574EB5), dass das Bonner Baulandmodell zur vollen Anwendung kommt,
sofern für die Realisierung des Vorhabens ein Bebauungsplan aufgestellt oder
angepasst werden soll und mehr als 2.200 m² BGF Wohnen oder mehr als 24
Wohneinheiten errichtet werden. Im vorliegenden Fall plant der Vorhabenträger
die Errichtung von ca. 105 Wohneinheiten, welche vollständig mit Mitteln der
Wohnraumförderung errichtet werden sollen. Wird durch einen Vorhabenträger
100% öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet, verzichtet die Stadt BonnSeite 4 von 15

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entsprechend der Richtlinien zur Anwendung des Bonner Baulandmodells auf
die Erhebung von Finanzierungsbeiträgen zur Errichtung von Kita-Plätzen.
4. Bestandssituation
Der umfangreiche Gebäudebestand der VEBOWAG an der Schneidemühler
Straße ist Teil der Ende 1950er / Anfang 1960er Jahren entstandenen
Wohnsiedlungsbereiche zwischen der Oppelner Straße und dem heutigen
Naturschutzgebiet „Düne“ in Tannenbusch. Der Siedlungscharakter ist gegeben
durch 8-geschossige Wohnhäuser entlang der Oppelner Straße sowie dahinter
liegende 3-4 geschossige und durch Stichstraßen (hier Schneidemühler
Straße) erschlossene Zeilenbauten als Mehrfamilienhäuser. Weitläufige private
Grünflächen und teilweise über 60 Jahre alter, satzungsgeschützter
Baumbestand prägen ebenfalls das Erscheinungsbild.
Stellplätze sind parallel zur Oppelner Straße in großzügigen, ebenerdige
Garagenhöfen untergebracht, die von den jeweiligen Stichstraßen (hier
Schneidemühler Straße) aus erschlossen werden. Im Eckbereich
Schneidemühler Straße / Görlitzer Straße ist aktuell ein Lebensmittelmarkt (Mix
Markt) in einem eingeschossigen Baukörper untergebracht. Das südliche
Teilgebiet, in dem die Tiefgarage errichtet werden soll, stellt sich als
Rasenfläche mit altem und satzungsgeschützten Baumbestand dar.
Die nähere Umgebung des Plangebietes wird jenseits der Oppelner Straße
ebenfalls durch eine 3-4 geschossige Wohnbebauung geprägt. In Richtung
Osten, innerhalb des D-Zentrums Alt-Tannenbusch ist neben kleinteiligen,
Einzelhandelsnutzungen und gewerblichen Einstreuungen ein weiterer
Lebensmittelmarkt (Mevlana Market) ansässig.
Die übergeordnete verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über den
Hauptverkehrszug Oppelner Straße, die nach Westen den Anschluss zum C-
Zentrum Neu-Tannenbusch und nach Osten zur Autobahn sowie der Nordstadt
herstellt.
Die nächstgelegene Bushaltestelle „Schneidemühler Straße“ des öffentlichen
Personennahverkehrs (ÖPNV) liegt unmittelbar nördlich des Plangebietes. Dort
verkehrt die Buslinie 602 zwischen Tannenbusch, Agnetendorfer Straße und
Venusberg, Waldau im 20-Minuten-Regel-Takt, so dass das Plangebiet
vergleichsweise gut an den ÖPNV angebunden ist.
Im Umkreis von ca. 1 km befinden sich 5 Kinderbetreuungseinrichtungen
(Familienzentrum Lummerland, Kindertagesstätte Abenteuerland, Katholischer
Kindergarten St. Paulus, Evangelischer Kindergarten Apostel-Kirchengemeinde
und Waldorfkindergarten) mit zusammen 16 Gruppen.
Elsa-Brändström-Schule und Paulusschule decken den Grundschulbedarf in
der näheren Umgebung des Plangebietes ab.
5. Städtebauliches Konzept
Die VEBOWAG möchte im Planbereich Mehrfamilienhäuser für den eigenen
Bestand errichten. Alle Wohnungen sollen mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung (Förderweg A) finanziert werden. Es ist vorgesehen,
insgesamt ca. 105 Wohnungen zu bauen. Dabei wird als ZielgruppeSeite 5 von 15

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insbesondere an ältere Bevölkerungsgruppen gedacht, die infolge geringer
Rentenbezüge auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind.
Ein Wohnungsmix wird voraussichtlich einen Schwerpunkt auf überwiegend
demografiegerechte 2- Zimmer- und kleinere 3- Zimmer- Wohnungen setzen.
Zur Vermeidung einer einseitigen Bevölkerungsstruktur sind darüber hinaus
auch einzelne 4- Zimmer- Wohnungen an der Oppelner Straße vorgesehen.
Der genaue Mix wird im Abstimmung mit dem Amt für Soziales und Wohnen
definiert werden.
Im Rahmen des Bauvorhabens sollen auch besondere Wohnformen
(begleitetes Wohnen), eine Großtagespflege für Kinder sowie ein
Pflegestützpunkt mit bedarfsgerechten Angeboten für die o.g. Zielgruppe
möglich sein. Zum barrierefreien Erreichen der Wohnungen an der Oppelner
Straße sind für dieses Gebäude zwei Aufzüge vorgesehen. Ein Aufzug wird
sich auch für Liegend-Transporte eignen. Dadurch ist dort auch ein zweiter
Rettungsweg baulich gegeben.
Das Gebäude an der Oppelner Straße soll mit sechs Vollgeschossen (ohne
weiteres Staffelgeschoss) errichtet werden (siehe Plankonzept). In diesem
Gebäude sind ca. 70 Wohnungen vorgesehen.
Im Bereich der Schneidemühler Straße soll der „Kopf“ der bestehenden
Hauszeile unter Abbruch des Lebensmittelmarktes neu gefasst werden. Dort ist
eine gestaffelte Bebauung mit fünf bis sechs Vollgeschossen (ebenfalls ohne
weiteres Staffelgeschoss) geplant. Hier sind ca. 35 Wohnungen realisierbar.
Insbesondere mit der geplanten Bebauung des Garagenhofs werden die
Obergrenzen für grundstücksbezogene Dichtewerte eines Wohngebietes -
bezogen auf die Geschossflächen - überschritten. Dies ist hier aus
städtebaulichen Gründen möglich: Der geplante Geschosswohnungsbau fügt
sich in die Nachbarschaft und den bestehenden Charakter des Wohnquartiers
ein und entspricht somit der beabsichtigten städtebaulichen Konzeption. Die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden
durch im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang liegenden öffentlichen
Grün- und Sportflächen, die als Erholungsraum dienen, als ausgleichende
Umstände gewahrt. Auch innerhalb des Plangebietes bleiben private
Grünflächen erhalten, die allerdings durch die Tiefgarage unterbaut und danach
wieder begrünt werden. Aufgrund der erschwerten Wuchsbedingungen sind
Baumpflanzungen auf Tiefgaragenflächen nur mit ausreichendem
Substrataufbau sowie dauerhafter und fachgerechter Pflege und Bewässerung
möglich.
Außerdem tragen eine teilweise Entsiegelung der Baugrundstücke (im
Verhältnis zur derzeitigen Nutzung Garagenhof und Lebensmittelmarkt), neue
Gehölzpflanzungen im Bereich der Straßenräume und der Baugrundstücke
sowie die vorgesehene Dachbegrünung als Maßnahmen dazu bei, dass
dauerhafte Auswirkungen auf die Umwelt minimiert werden.
Es soll für beide Baukörper eine helle und freundliche Fassadengestaltung als
Klinkerfassade verwirklicht werden. Als Freisitze sind Loggien, Balkone oder
Terrassen im Erdgeschoss vorgesehen.
Auf der nördlichen Seite der Schneidemühler Straße wird ein neuer Gehweg
von 2 m Breite bis zur Einmündung in die Görlitzer Straße geschaffen, der die
Erschließung des nördlichen Baugrundstückes für Fußgänger verbessert.Seite 6 von 15

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Zur Umsetzung der Planungsabsicht ist es erforderlich, den bestehenden
Garagenhof, der sich derzeit noch auf dem nördlichen Teil des
Baugrundstückes erstreckt, abzubrechen. Der Stellplatznachweis hierfür und
auch für die Neubebauung soll durch die Realisierung einer neuen 2-
geschossigen Tiefgarage mit derzeit ca. 82 Stellplätzen südlich der
Bestandsbebauung an der Schneidemühler Straße erbracht werden. Die
Einfahrt der Tiefgarage liegt im ausreichend bemessenen Kurvenbereich der
Schneidemühler Straße. Die Einsehbarkeit ist daher gewährleistet. Die
Tiefgarage wird so geplant, dass die Zugänge an das bestehende Wegesystem
anbinden und von der umliegenden Wohnbebauung aus gut erreichbar sind.
Die Lage der Tiefgarage wurde so gewählt, dass nunmehr zwölf
satzungsgeschützte Bäume von der Überplanung betroffen sind. Neun Bäume
müssen für das Vorhaben direkt gefällt werden, drei weitere sind durch die
Abgrabungen und den notwendigen Arbeitsbereich zum Bau der
zweigeschossigen Tiefgarage gefährdet.
Bei der späteren Planung wird darauf geachtet, dass die Zugänglichkeit der
Tiefgarage klar geregelt wird, damit das Sicherheitsempfinden der späteren
Nutzenden gegeben ist.
Die bestehenden Stellplätze des Garagenhofes werden mit einem Schlüssel
von 1:1 in der neuen Tiefgarage nachgewiesen. Die geförderten Wohnungen
erhalten eine angemessene Anzahl an Stellplätzen, der die Quartierssituation
im Hinblick auf den ruhenden Verkehr nicht beeinträchtigt. Derzeit ist geplant,
für die ca. 105 neuen Wohnungen pro Wohnung 0,5 Stellplätze abzgl. eines
ÖV-Bonus von 10 % nachzuweisen. Die genaue Anzahl an Stellplätzen wird im
Bauantragsverfahren festgelegt und in den noch zu schließenden
städtebaulichen Verträgen entsprechend geregelt.
Für Besucher*innen stehen 29 Stellplätze, zzgl. 2 Carsharing-Stellplätze zur
Verfügung.
Nach dem Verkehrsgutachten kann der durch das Neubauvorhaben induzierte
Verkehr über die bestehenden Knotenpunkte leistungsfähig abgewickelt
werden, da durch den Wegfall des Lebensmittelmarkts die Verkehrsbelastung
merklich nachlässt. Dies hat auch positive Effekte auf das Parkangebot im
öffentlichen Straßenraum.
Als Bausteine des vorliegenden Mobilitätskonzeptes werden ca. 165
Fahrradstellplätze für die neuen Bewohner oberirdisch (im südlichen Bereich
des Grundstücks entlang der Schneidemühler Straße) und in Fahrradkellern,
weitere Fahrradstellplätze für die Besucher in Hauseingangsnähe sowie
Stellplätze für Car-Sharing-Pkw angelegt.
Aufgrund der o.g. Rahmenbedingungen soll das Vorhaben in drei
Bauabschnitten verwirklicht werden. Den 1. Bauabschnitt bildet der Neubau der
Tiefgarage. Der 2. Bauabschnitt soll an der Oppelner Straße im nördlichen Teil
verwirklicht werden. Den 3. Bauabschnitt bildet nach Auslaufen des
Mietvertrages das Grundstück mit dem heutigen Lebensmittelmarkt im
südlichen Teil.
6. Technische Infrastruktur
Das komplette Abwasser der Wohnbebauung soll der bestehenden
Kanalisation zugeleitet werden. Eine Versickerung von NiederschlagswasserSeite 7 von 15

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nach § 55 Abs. 2 WHG i. V. m. § 44 LWG ist nicht verpflichtend, da das
Plangebiet seit ca. 60 Jahren überwiegend bereits bebaut bzw. befestigt ist.
Der Bau der Tiefgarage unterhalb der Geländeoberfläche steht dem Ziel der
Versickerung des Niederschlagswassers in diesem Bereich nicht entgegen, da
das Niederschlagswasser über die Decke der Tiefgarage in das angrenzende
Erdreich abgeleitet werden kann.
Aufgrund der Vornutzung haben die Stadtwerke Bonn bestätigt, dass eine
Versorgung des Plangebietes mit allen Medien leistungsfähig möglich ist. Die
Löschwasserbereitstellung kann für den Grundschutz sichergestellt werden.
Im Bereich der geplanten Tiefgarage befindet sich mehrere
Fernwärmeleitungen (Transportleitungen und Hausanschlüsse). Diese werden
im Zuge der Umsetzung der Planung in frühzeitiger Abstimmung mit dem
Betreiber verlegt werden müssen.
Die Sammelstelle für Wertstoffbehälter im Bereich Oppelner Straße / Görlitzer
Straße bleibt am Standort erhalten.
7. Umweltbelange
7.1 Schutzgut Mensch
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrslärm insb. aus Richtung der Oppelner
Straße betroffen. Es ist mit Immissionswerten zwischen 65 und 70 dB(A) am
Tag und 55 bis 60 dB(A) in der Nacht am nördlichen Rand des Plangebietes
auszugehen.
Durch die Anordnung des 6- geschossigen Baukörpers entlang der Oppelner
Straße werden ruhige, lärmabgewandte Bereiche mit Loggien oder Balkonen
geschaffen. Außerdem profitiert die bestehende und neu vorgesehene
Bebauung entlang der Schneidemühler Straße von diesem neuen,
abschirmenden Effekt.
Zur Oppelner Straße hin wird das o.g. Gebäude mittels eines Laubenganges
erschlossen. Lediglich Nebenflächen wie Küchen, Bäder, WC´s, Abstellflächen
etc. werden dort angeordnet. Bis zur Offenlage des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes werden im Rahmen eines Lärmgutachtens die passiven
Schallschutzmaßnahmen (Lärmpegelbereiche nach DIN 4109) am Gebäude
entlang der Oppelner Straße definiert, die im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan bei freier Schallausbreitung festgesetzt werden. Damit werden
gesunde Wohnverhältnisse gesichert.
Der Ein- und Ausfahrtsbereich der neuen Tiefgarage wird im o.g.
Lärmgutachten nach der TA Lärm bewertet.
Aus lufthygienischer Sicht kann davon ausgegangen werden, dass ein
unkritisches Belastungsniveau hinsichtlich der Luftschadstoffe vorhanden ist.
7.2 Schutzgut Klima / Energieeffizienz
Der Planungsraum weist laut Klimaanalyse für sommerliche austauscharme
Hochdruckwetterlagen am Tag eine starke Wärmebelastung auf. In der Nacht
tritt mit 4-5 K Temperaturabweichung zur durchschnittlichen Temperatur der
Bonner Freiflächen ein mäßiger bis hoher Wärmeinseleffekt auf. Die Grünfläche
im Planungsraum wirkt als Kaltluftentstehungsgebiet mit überdurchschnittlichSeite 8 von 15

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hoher Kaltluftproduktionsrate. Vor dem Hintergrund der vorgesehenen
Wohnnutzung im Planungsraum ist bei der Planung und Bauausführung der
thermische Komfort am Tag und in der Nacht, gerade auch im Hinblick auf den
sich weiter intensivierenden Klimawandel und dem damit einhergehenden
Trend zur weiteren Zunahme der jährlichen Anzahl von Hitzetagen und
Tropennächten sowie der zunehmenden Intensität der Wärmebelastung
relevant und zu berücksichtigen.
Ab einer Größe von 200m² müssen Flachdächer sowie flach geneigte Dächer
(bis 25°) mit einer Dachbegrünung ausgestattet werden (Ratsbeschluss vom
08.09.2010: „Dachbegrünung in Bonn“, Drucksachen-Nr.: 0912064). Zudem ist
zu prüfen, ob sich Fassendenflächen für eine Fassadenbegrünung eignen.
Sollte eine Eignung z.B. im Falle größerer fensterloser Flächen vorliegen, sind
diese Flächen vorzugsweise bodengebunden zu begrünen. Die geplante
Tiefgarage sollte mit einer Aufbaudecke von mindestens 50cm ausgestattet und
begrünt (Wiederanlage als Wiesen- und Staudenfläche) werden, um die derzeit
von der Grünfläche ausgehende klimatische Ausgleichswirkung
(Kaltluftentstehung) soweit möglich wieder herzustellen. Bei der
Freiflächengestaltung sollte auf die Schaffung bzw. den Erhalt verschatteter
Bereiche geachtet werden. Zudem eignen sich Wasserelemente im Freiraum,
um durch Verdunstungskühlung an heißen Tagen zur Reduktion der
bioklimatischen Belastung beizutragen. Die geplante Errichtung der
Wohngebäude soll auf Teilbereichen erfolgen, welche auch aktuell bereits
überwiegend versiegelt sind. Im Zuge der weiteren Entwicklung des
Planungsraumes sollten eine weitere Zunahme der Versiegelung daher
vermieden und Potenziale zur Entsiegelung (z.B. bei der Umnutzung des
Parkplatzes) und anschließenden Begrünung genutzt werden. Um die
Flächenversiegelung zu minimieren sollten nicht überbaute Flächen wie Frei-,
Verkehrs-, Erholungsflächen nach Möglichkeit unversiegelt hergestellt werden.
Oberirdische Stellplätze und deren Zufahrten sollten mit wasserdurchlässigen
Materialien ausgeführt werden und nicht überbaute Flächen, die nicht als
Wege, Zu- und Ausfahrten, Stellplätze, Garagen oder Nebenanlagen genutzt
werden, sollten begrünt und mit Bäumen und Sträuchern sowie
Ersatzpflanzung standortgerechter Laubbäume bepflanzt werden.
Bis zur Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf der
Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 wird ein
Energiekonzept erstellt, dass verschiedene Energieversorgungsvarianten
miteinander vergleicht. Vor dem Hintergrund des Ratsbeschlusses "Unsere
Stadt wird bis spätestens 2035 klimaneutral" (DS 190232) wird dabei das Ziel
einer bilanziell klimaneutralen Versorgung verfolgt. Mindestens aber wird der
KfW-Effizienzhausstandard55 gemäß Ratsbeschluss
"Energieeffizienzstandards im Neubau" vom 22.10.2015 eingehalten.
Geeignete Dachflächen werden mindestens für eine mögliche Nachrüstung von
Photovoltaikanlagen vorgerichtet. Das ausgewählte Energiekonzept wird zum
Satzungsbeschluss im Durchführungsvertrag festgeschrieben.
7.3 Schutzgut Natur und Landschaft
Das Plangebiet ist im südlichen Teilbereich durch eine parkartige Grünanlage
mit altem Baumbestand gekennzeichnet. Es liegt nicht im Geltungsbereich
eines Landschaftsplans oder in einem Natura-2000-, Natur- oder
Landschaftsschutzgebiet. Es grenzt allerdings an das Naturschutzgebiet „DüneSeite 9 von 15

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Tannenbusch“ an und weist Gehölz- und Baumbestand auf, der
satzungsgeschützt und artenschutzrechtlich relevant sein kann. Gesetzlich
geschützte oder schutzwürdige Biotope sowie Flächen mit besonderer
Bedeutung für den Biotopverbund sind von der Aufstellung des
Bebauungsplans nicht betroffen.
Das Integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn, Stand 2012 liefert keine
Planungshinweise.
Im beschleunigten Verfahren (§ 13a (2) Nr. 4 BauGB) gelten Eingriffe, die auf
Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des
§ 1a (3) vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die
Abhandlung der Eingriffsregelung und ein Ausgleich ist dann nicht erforderlich
und von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht (gem. § 2 (4) BauGB) kann
abgesehen werden. Mögliche Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
werden bis zur Offenlage des Bebauungsplanes in der Begründung dargestellt.
Zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im Zusammenhang
mit der Aufstellung des Bebauungsplans wurde eine Artenschutzprüfung (ASP -
Stufe I) durchgeführt. Diese ermittelt und bewertet, ob es durch die Planung zu
Konflikten mit den Verbotstatbeständen für planungsrelevante Tierarten nach §
44 Abs. 1, Nr. 1-3 BNatSchG kommen kann.
 Demnach ist ein Quartiersvorkommen von Fledermäusen in den
abzubrechenden Gebäuden bzw. den zu rodenden Gehölzen aufgrund
fehlender Spalten und Höhlen ausgeschlossen. Eine Einschränkung des
für Fledermäuse genutzten Nahrungslebensraumes in Folge der
Neubebauung ist nicht ableitbar.
 Nach fachlicher Einschätzung sind durch den Bau der
mehrgeschossigen Wohngebäude mit Tiefgarage keine Niststätten
planungsrelevanter Vogelarten betroffen. Der Verlust von Niststätten
siedlungstypischer, ungefährdeter Vogelarten führt zu keiner Verletzung
des Artenschutzrechts, da die ökologische Funktion in der Umgebung
gewahrt bleibt.
 Ein Vorkommen streng geschützter Amphibien- und Reptilienarten im
Plangebiet und der näheren Umgebung wird ebenfalls ausgeschlossen,
da entsprechende Lebensräume in der näheren Umgebung fehlen.
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP Stufe I) kommt zu dem Ergebnis,
dass nur bei verbindlicher Umsetzung notwendiger Vermeidungsmaßnahmen,
Verletzungen artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände gem. § 44 (1) Nrn. 1-3
BNatSchG (Zugriffsverbote), im Plangebiet nicht zu erwarten sind.
Um Konflikte mit Vogelbruten und Verbotsbestände nach § 44 (1) BNatSchG zu
vermeiden, sind Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten, einschließlich der
Entfernung von Fassadenbewuchs, ausschließlich außerhalb des allgemeinen
Brutzeitraums der Vögel (d.h. außerhalb des Zeitraumes vom 01. März bis 30.
September. Bauzeitenregelung gem. § 39 (5) Nr. 2 BNatSchG).)
durchzuführen.
Dicht an den Baustellenbereich angrenzende Bäume sind während der Bauzeit
durch Bauzäune vom Baufeld abzugrenzen. Die zu erhaltenden Bäume sind
ggf. durch geeignete, pflegende Maßnahmen (z.B. Kronenpflegeschnitt,
Wurzelbehandlungsmaßnahmen) zu schützen.
Als Maßnahme zum Artenschutz und zur Habitatverbesserung wird empfohlen,
an geeigneten Standorten im Plangebiet Nisthilfen für Fledermäuse sowie anSeite 10 von 15

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für Fassadenbrüter fachgerecht anzubringen. Dazu sollen an den Dachtraufen
der neuen Geschossbebauung alle 20 m zwei Nistkästen für Höhlenbrüter und
zwei Quartierkästen für Fledermäuse angebracht oder in die Fassade integriert
werden. In Fassaden integrierte Nisthilfen sind bereits bauseitig mitzuplanen.
Bei der Beleuchtung des Geländes, auch während der Bauphase, sind generell
insektenfreundliche Leuchtmittel mit staubdichter Abdeckung zum Schutz von
Insekten zu verwenden. Es sind Lichtquellen mit geringem UV-Anteil und einer
warmweißen Lichtfarbe zu verwenden. Die Lampen dürfen nur nach unten
abstrahlen (keine vertikalen Glasflächen) und einen Streulicht-Anteil von < 3 %
aufweisen.
Das Plangebiet ist durch umfangreichen, prägenden Baumbestand
gekennzeichnet, der durch ein Baumgutachten erfasst und bewertet wurde.
Insgesamt wurden 108 satzungsgeschützte Bäume erfasst, von den 99
aufgrund des Stammumfanges unter die Baumschutzsatzung fallen. Insgesamt
33 Bäume weisen einen Gesamtstammumfang von mehr als 2 m auf. Bei den
restlichen 9 Bäumen mit einem geringeren Stammumfang handelt es sich um
Ersatzpflanzungen, die damit auch dem Schutz der Baumschutzsatzung
unterliegen. Rund 70% des Baumbestands im Plangebiet ist in einem sehr
guten bis befriedigenden Zustand. Es handelt sich überwiegend (100 Bäume)
um Laubbäume und um 8 Nadelbäume.
Für das geplante Bauvorhaben müssen mindestens 30 Bäume (davon 11
Bäume mit einem StU > 200 cm) im unmittelbaren Baufeld gefällt werden. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass weitere Baumfällungen sowie
Baumpflegemaßnahmen unvermeidbar sein.
Für alle Bäume im Plangebiet die unter die Baumschutzsatzung fallen und die
nicht erhalten werden können, sind gem. Baumschutzsatzung
Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Die konkrete Regelung über Anzahl,
Baumarten und Standorte werden im Zusammenhang mit der Baugenehmigung
getroffen. Geeignete Standorte für Ersatzpflanzungen werden mit Amt 67
abgestimmt und bis zum Beschluss des Bebauungsplans nachgewiesen.
7.4 Schutzgut Boden
Es liegen keine Informationen über Altlasten (Altablagerungen, Altablagerungs-
Verdachtsflächen, Altstandorte, Altstandort-Verdachtsflächen) oder schädliche
Bodenveränderungen vor.
Hinweise auf den Verdacht von Kampfmittel im Bereich des Garagenhofs liegen
vor. Eine Überprüfung ist daher geboten.
7.5 Schutzgut Wasser
Das Plangebiet liegt außerhalb von gesetzlich festgelegten
Überschwemmungsgebieten und auch außerhalb von Wasserschutzzonen, es
tangiert jedoch nach den Starkregen-Gefahrenkarten Bereiche, in denen sich
Staunässe bilden kann.
Das Niederschlagswasser soll zusammen mit dem Schmutzwasser der
bestehenden öffentlichen Kanalisation zugeleitet werden, da keine
Verpflichtung zur Versickerung nach § 55 Abs. 2 WHG i. V. m. § 44 LWG
besteht. Die Gründe dafür liegen in der jahrzehntelangen, bestehendenSeite 11 von 15

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Bebauung bzw. Befestigung des Geländes im nördlichen Teilbereich. Der Bau
der Tiefgarage unterhalb der Geländeoberfläche steht dem Ziel der
Versickerung des Niederschlagswassers nicht entgegen, da das
Niederschlagswasser über die Decke der Tiefgarage in das angrenzende
Erdreich abgeleitet werden kann.
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben in den letzten
Jahren immer wieder zu erheblichen Überflutungen geführt. Die Erkenntnisse
aus den hierdurch entstandenen Schäden sind bei der Objektplanung für neue
Bauvorhaben zu berücksichtigen. Die Forderung entspricht den Vorgaben des
Baugesetzbuches (Beachtung der Anpassung an den Klimawandel) § 1 Abs. 5
BauGB.
Dieser Forderung kann z.B. durch eine Überflutungsbetrachtung und
objektbezogene Schutzmaßnahmen entsprochen werden. Nach den
Ergebnissen einer ersten topographischen Gefährdungsanalyse werden durch
die Hochbauplanungen keine Geländeveränderungen vorgenommen oder
Fließwege des Oberflächenwassers verändert. Ggf. können im
Außenflächenbereich kleinere Mulden zur Aufnahme des Wassers angelegt
werden. Beim Bau der Tiefgarage sind die jetzigen Geländehöhen
beizubehalten oder zu vertiefen, um den Einstau bei Starkregen gewährleisten
zu können. Der entsprechende Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu
erbringen.
Dies bedeutet, dass bei der Planung eines Bauvorhabens auszuschließen ist,
dass Gefährdungen durch Überflutungen auf dem eigenen Grundstück sowie
bestehender Baukörper benachbarter Grundstücke (unmittelbar angrenzende
Grundstücke befinden sich im Eigentum der VEBOWAG) entstehen. Neben der
Betrachtung von Grundstückslagen ist auf den objektbezogenen Schutz
hinzuweisen. Hierzu gehört die Rückstausicherung des Kanalanschlusses aber
auch der Schutz vor oberflächlichen Überflutungen. Typische Schwachpunkte
wie
• ebenerdige Eingänge und Terrassen
• befestigte Flächen mit Gefälle zum Haus
• Einfahrten mit Gefälle zum Haus
• Souterrainwohnungen
• tiefliegende Einfahrten
sind möglichst zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern, sofern zum
Beispiel die Wohnraumförderbestimmungen nicht entgegenstehen.
Empfehlungen zum Umgang mit den Gefährdungen aus Starkregenereignissen
sind im dem DWA Themenband T1/2013 „Starkregen und urbane Sturzfluten -
Praxisleitfaden zur Überflutungsvorsorge“ zusammengefasst.
7.6 Kulturgüter
Baudenkmäler sind weder im Plangebiet noch in unmittelbarer Umgebung
vorhanden.
Anlage/nSeite 12 von 15

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1 Anlage 1 - Übersicht (öffentlich)
2 Anlage 2 - Lageplan (öffentlich)Seite 13 von 15

Übersichtsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6323-1 „Schneidemühler Straße“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch
Bundesstadt Bonn Amt 61-2
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