Fortschreibung 2020 des Bonner Mietspiegels von 2016

Beschlussvorlage
öffentlich
201442
Der Oberbürgermeister
Federführung:
62 Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
Dezernat:
Dez. III
Fortschreibung 2020 des Bonner Mietspiegels von
2016
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration, Gesundheit
und Wohnen
19.08.2020 Empfehlung
Rat 01.09.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Mietspiegel 2020 für die Bundesstadt Bonn wird als qualifizierter
Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB anerkannt.
Begründung
§ 558 d BGB definiert einen qualifizierten Mietspiegel als einen solchen, der
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der
Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter/-innen und der
Mieter/-innen anerkannt worden ist.
Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel kommt dem qualifizierten Mietspiegel
nach § 558 d Abs. 3 BGB eine Vermutungswirkung in einem gerichtlichen
Verfahren zu. Dadurch wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel
bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Mithin
kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine erheblich größere
Befriedungsfunktion als einem einfachen Mietspiegel zu.
Qualifizierte Mietspiegel sind gemäß § 558 d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei
Jahren der Marktentwicklung anzupassen, nach vier Jahren sind sie neu zu
erstellen.
Zuletzt wurde ein qualifizierter Mietspiegel für Bonn in 2016 aufgestellt und
anerkannt, der im Jahr 2018 fortgeschrieben wurde. Der Mietspiegel 2018
verlor mit dem 30.06.2020 seine Wirkung.
Die Erstellung von Mietspiegeln besteht im Wesentlichen aus zwei Phasen, der
Erhebungsphase und der statistischen Analysephase.
In der Erhebungsphase (Stichtag 01.07.2019) zum Mietspiegel 2020 wurde
eine Stichprobe von rd. 10.000 mietspiegelrelevanten Wohnungen gezogen.
Durch eine Steuerung (Schichtung) der Stichprobe wurde versucht, alle
Wohnungstypen, Gebäudegrößen, Baujahre und Ortsteile abzudecken. DieSeite 1 von 32

Seite 2
Datenerhebung erfolgte durch Interviews vor Ort bei Mieterinnen und Mietern
und wahlweise schriftlich oder elektronisch mittels Fragebogen bei
Vermieterinnen und Vermietern.
Für die statistische Analyse der erhobenen und geprüften Daten stehen
grundsätzlich zwei Methoden zur Verfügung: die Tabellen- und die
Regressionsanalyse. Beide Methoden sind wissenschaftlich anerkannt und
bieten verschiedene Vor- und Nachteile. Für den Mietspiegel 2020 wurde
erneut die Regressionsanalyse gewählt.
Die Regressionsanalyse geht von der Annahme aus, dass zwischen den
einzelnen Mietmerkmalen eine Abhängigkeit besteht, die in Form einer
mathematischen Gleichung ausgedrückt werden kann. Die zwischen
Mietmerkmalen bestehende Struktur wird mathematisch-statistisch modelliert.
Während im Mietspiegel 2016/2018 die Gesamtmiete einer Wohnung abgeleitet
wurde, kann im Mietspiegel 2020 die Nettokaltmiete pro Quadratmeter
Wohnfläche direkt abgeleitet werden.
Für die Anwenderinnen und Anwender des Mietspiegels ergibt sich damit ein
einfaches, nachvollziehbares Modell mit einer Basismiete, zu der Zu- und
Abschläge zu summieren sind.
Die Vorgehensweise zur Ableitung einer Miete einschließlich Begleittexten ist in
einer Broschüre zusammengetragen, die der Anlage als Entwurf beigefügt ist.
Die endgültige Fassung wird zu einem späteren Zeitpunkt in gedruckter Form
zur Verfügung stehen. Zudem wird die Ermittlung der Vergleichsmiete mittels
eines Online-Rechners unter www.Bonn.de/Mietspiegel ermöglicht. In einer
noch zu erstellenden zusätzlichen Dokumentation werden Einzelheiten zur
Erhebungsphase und der statistischen Analyse näher beschrieben. Somit ist
die Mietspiegelerstellung nachvollziehbar und überprüfbar.
Der gesamte Prozess der Mietspiegelerstellung wurde wissenschaftlich durch
das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU), Darmstadt, begleitet.
In der Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel am 22.07.2020, der aus den an
der Erstellung des Mietspiegels beteiligten städtischen Dienststellen, dem
Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU), den Interessenvertretern der
Vermieter/-innen (Haus-, Grund- und Wohnungseigentümerverein Bonn/Rhein-
Sieg e.V.; Haus-,Grund- und Wohnungseigentümerverein Bad Godesberg
e.V.), der Mieter/-innen (Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.) sowie der
Regionalen Arbeitsgemeinschaft Bonn/Rhein-Sieg des Verbands der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. besteht, wurde
abschließend über das Mietspiegelmodell beraten.
Die Interessenvertreter/-innen der Mieter/-innen haben dem Mietspiegel 2020
einschließlich seiner Broschüre im Entwurf mit E-Mail vom 24.07.2020 und die
der Vermieter/-innen mit E-Mail vom 27.07.2020 zugestimmt.
Der Mittelwert der Nettokaltmiete liegt in Bonn zum Stichtag der Datenerhebung
(01.07.2019) für den Mietspiegel 2020 bei 8,87 €/m². Sie ist somit seit der
letzten Datenerhebung zum Mietspiegel 2016 (Stichtag 01.01.2015) um rd. 9 %Seite 2 von 32

Seite 3
gestiegen. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate in
diesem Zeitraum von rd. 2 %.
Anlage/n
1 Mietspiegel-Broschüre 2020 ENTWURF (öffentlich)Seite 3 von 32

Seite 4 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
2
VORWORT
– wird noch nachgeliefert –Seite 5 von 32

ENTWURF
3
Inhaltsverzeichnis
Einleitung .................................................................................................................................................4
Laufzeit des Mietspiegels ........................................................................................................................4
Mietbegriffe .............................................................................................................................................5
Gültigkeitsbereich ....................................................................................................................................6
Umgang mit Mietspiegelmerkmalen ......................................................................................................7
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ......................................................................................8
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete? ............................................................................8
Arbeitsschritt 1: Einfluss der Wohnfläche – Basismiete.......................................................................9
Arbeitsschritt 2: Einfluss des Baujahres ............................................................................................ 10
Arbeitsschritt 3: Einfluss der Wohnlage ............................................................................................ 11
Arbeitsschritt 4: Einfluss der energetischen Beschaffenheit ............................................................ 12
Arbeitsschritt 5: Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale ................................................... 14
Arbeitsschritt 6: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete......................................................... 19
Hinweis 1: Spannen .............................................................................................................................. 20
Hinweis 2: Betriebskosten .................................................................................................................... 21
Hinweis 3: Stellplatzmieten .................................................................................................................. 22
Anlage 1: Betriebskostenverordnung .................................................................................................. 23
Anlage 2: Wohnflächenverordnung ..................................................................................................... 27
Anlage 3: Hinweise zur Wohnlagenbewertung ................................................................................... 29Seite 6 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
4
EINLEITUNG
Der Mietspiegel 2018 für die Bundesstadt Bonn vom 30. Juni 2018 verlor mit dem 29. Juni 2020 seine
verbindliche Gültigkeit (Qualifizierung).
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat den qualifizierten Bonner Mietspiegel 2020 am 1. September 2020
beschlossen. Er ist auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Woh-
nungen in Bonn entstanden und nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er ist qua-
lifiziert im Sinne des § 558d BGB und ist eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge
in der Bundesstadt Bonn.
Die Stichprobe wurde durch die Statistikstelle der Bundesstadt Bonn gezogen, die Datenerhebung er-
folgte bei Mieterinnen und Mietern durch Interviews vor Ort und bei Vermieterinnen und Vermietern
wahlweise schriftlich oder elektronisch mittels Fragebogen. Die Steuerung der Erhebung sowie die an-
schließende Auswertung der Daten wurde durch das Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
durchgeführt. Der gesamte Prozess der Mietspiegelerstellung wurde wissenschaftlich durch das Insti-
tut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt, begleitet.
Der Mietspiegel wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel, in dem die folgenden Ämter der Bundesstadt
Bonn, Verbände und Gremien vertreten sind, erstellt:
 Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
 Amt für Soziales und Wohnen
 Stadtplanungsamt – Statistikstelle der Bundesstadt Bonn
 Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.
 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e.V.
 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bad Godesberg e.V.
 Regionale Arbeitsgemeinschaft Bonn/Rhein-Sieg des Verbands der Wohnungs- und Immobili-
enwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn
Die Interessenvertreter/-innen der Mieter/-innen haben dem Mietspiegel 2020 einschließlich seiner
Broschüre im Entwurf mit E-Mail vom 24.07.2020 und die der Vermieter/-innen mit E-Mail vom
27.07.2020 zugestimmt.
LAUFZEIT DES MIETSPIEGELS
Der Mietspiegel 2020 ist ab dem 1. September 2020 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB für
das Bonner Stadtgebiet gültig.Seite 7 von 32

ENTWURF
5
MIETBEGRIFFE
Der Mietzins ist der Betrag, der zur Miete an einer Sache zu zahlen ist. Im Zusammenhang einer Woh-
nungsmiete wird der Mietzins in der Regel in eine Grundmiete (Nettokaltmiete) und Betriebskosten
(auch Nebenkosten genannt) aufgeteilt. Die Betriebskosten setzen sich aus den gem. § 2 Betriebskos-
tenverordnung (BetrKV) umlagefähigen anteiligen Betriebskosten an einem Objekt zusammen. Im Re-
gelfall kann der Mietzins zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. So kommt es in der
Praxis zu den verschiedensten Mietmodellen:
Werden alle umlagefähigen Betriebskosten abgerechnet, spricht man von einer Nettokaltmiete. Wer-
den für alle anfallenden umlagefähigen Betriebskosten eine Pauschale vereinbart und somit nicht die
tatsächlich anfallenden Betriebskosten vom Mieter gezahlt, handelt es sich um eine Warmmiete (auch
Bruttomiete genannt). Wenn ein Teil der umlagefähigen Betriebskosten pauschal in der Mietzahlung
enthalten ist und ein Teil abgerechnet wird, bezeichnet man diese Art des Mietzinses als Teilinklusiv-
miete.
Ein Mietspiegel weist immer Nettokaltmieten aus, daher wurden bei Warm- und Teilinklusivmieten
durch die Reduktion von Betriebskostenpauschalen (siehe Hinweis 2) durchschnittliche Nettokaltmie-
ten ermittelt.
Anteile für nicht umgelegte Betriebskosten müssen bei einer Warm- oder Teilinklusivmiete zu der
Nettokaltmiete hinzugerechnet werden. Hierbei handelt es sich um die tatsächlich anfallenden und
nicht die unter Hinweis 2 statistisch ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten.
Die aus dem Mietspiegel resultierenden durchschnittlichen Nettokaltmieten werden als ortsübliche
Vergleichsmieten bezeichnet, die abhängig von den folgenden in § 558 Abs. 2 BGB aufgelisteten grund-
legenden Wohnwertmerkmalen sind: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage sowie energeti-
sche Ausstattung und Beschaffenheit. Da der Bonner Mietspiegel qualifiziert im Sinne des § 558d
Abs. 1 BGB ist, wird vermutet, dass die bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wieder-
geben (§ 558d Abs. 3 BGB).
Die Angaben des Mietspiegels, die für die jeweilige Wohnung zutreffen, sind auch dann dem Mieter
mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.Seite 8 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
6
GÜLTIGKEITSBEREICH
Der Mietspiegel ist geeignet, um die ortsübliche Miete für nicht preisgebundene Wohnungen zu be-
rechnen. Die folgenden Wohnungen sind ausgeschlossen:
Gesetzliche Ausschlüsse:
 Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzu-
sage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. öffentlich geförderte Wohnungen,
 Mietverhältnisse, die nur zum vorübergehenden Gebrauch eingegangen wurden
(§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), z. B. Ferienwohnungen, Hotelzimmer oder Monteurwohnungen,
 Wohnraum, der in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung liegt und von diesem möbliert
wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
 Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater
Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf
zu überlassen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und
 Wohnungen in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB).
Statistische Ausschlüsse (aufgrund besonderer Vereinbarungen, fehlender Repräsentativität oder sta-
tistischer Unsicherheit):
 Wohn-, Alten(pflege)- oder sonstige Heime, in denen zusätzlich Leistungen des Vermieters,
z. B. Verpflegung oder Betreuung, gewährleistet werden,
 Untermietverhältnisse,
 Dienst- und Werkswohnungen,
 Wohnraum ohne Ausguss, Zapfstelle, Kochgelegenheit und WC für die alleinige Nutzung,
 Wohnungen ohne eigenen Wohnungsabschluss, d. h. ohne einen abschließbaren Zugang,
 überwiegend gewerblich genutzte Wohnungen,
 Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 18 m² oder mehr als 170 m²,
 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
 komplett/überwiegend möblierter Wohnraum:
 Hierzu zählt eine vom Vermieter gestellte Einbauküche nicht.
 Die ortsübliche Vergleichsmiete kann ermittelt werden, indem der Leerraummiete ein
angemessener Zuschlag für die Möblierung hinzugefügt wird.Seite 9 von 32

ENTWURF
7
UMGANG MIT MIETSPIEGELMERKMALEN
Nicht jedes Ausstattungsmerkmal einer Wohnung kann im Bonner Mietspiegel 2020 abgebildet wer-
den. Gründe dafür sind
 die fehlende statistische Aussagekraft,
 zu geringe Fallzahlen (nur sehr wenige Wohnungen verfügen über dieses Merkmal) und
 sehr hohe Fallzahlen (Standardausstattungen).
Die folgenden Hinweise sind zu beachten:
 In dem Fall, dass ein nicht benannter Fußbodenbelag in der Wohnung vorhanden ist, sollte ein
vergleichbarer Belag ausgewählt werden. So kann vermutet werden, dass ein besonders hoch-
wertiger Holzboden mit Parkett gleichzusetzen wäre und ein einfacher Holzdielenboden in
eine Kategorie mit Laminat fallen könnte. Maßgeblich ist immer der überwiegend in der Woh-
nung vorhandene Fußbodenbelag.
 Das Merkmal Stuck gilt nur für Altbauten, die vor 1919 bezugsfertig waren. Es scheint aufgrund
seines besonders hohen Zuschlags ausschließlich für klassische Bonner Gründerzeithäuser zu
stehen.
 Das Merkmal „Hänge-WC“ sollte in der Regel ein Bad gehobenen Standards“ beschreiben.
Wenn Sie weitere Fragen zu den Gebäude- und Wohnungsmerkmalen (siehe Arbeitsschritt 5) haben,
wenden Sie sich an info.mietspiegel@bonn.de.Seite 10 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
8
BERECHNUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
WIE BERECHNE ICH DIE ORTSÜBLICHE VERGLEICHSMIETE?
Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Euro pro m² Wohnfläche gehen Sie schritt-
weise vor (Arbeitsschritte):
Im Arbeitsschritt 1 wird die Basismiete anhand der Wohnfläche der Wohnung ausgewählt und unter
Arbeitsschritt 6 in das dafür vorgesehene Feld eingetragen.
Im Arbeitsschritt 2 wird der Einfluss des Baujahres der Wohnung ausgewählt und unter Arbeitsschritt 6
in das dafür vorgesehene Feld eingetragen.
Im Arbeitsschritt 3 wird der Einfluss der Wohnlage des Gebäudes ausgewählt und unter Arbeits-
schritt 6 in das dafür vorgesehene Feld eingetragen.
Im Arbeitsschritt 4 wird der Einfluss der energetischen Beschaffenheit der Wohnung ermittelt:
1. Ermitteln Sie für jede der abgefragten Kategorien (Baujahr, Anzahl der Geschosse, freistehen-
des Gebäude, Verglasung der Fenster und Stärke der Außenwanddämmung) die der Woh-
nung/dem Gebäude entsprechenden Punkte.
2. Summieren Sie die Punkte der abgefragten Kategorien auf und tragen diese in das dafür vor-
gesehene Feld ein. Verwenden Sie bei Bedarf ggfs. einen Taschenrechner.
3. Wählen Sie anhand der gebildeten Summe der Punkte die zutreffende Gruppe (siehe „Eingrup-
pierung“) aus und übertragen den „Betrag“ in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorgesehene Feld.
Im Arbeitsschritt 5 wird der Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale ermittelt:
1. Tragen Sie für jedes abgefragte Merkmal auf Seite 14 (Anzahl der Wohnungen, Penthouse,
barrierefrei bis zur Wohnungstür etc.) bei Vorhandensein den entsprechenden Zu- oder Ab-
schlag in das jeweils dafür vorgesehene Feld ein.
2. Am Ende der Seite 14 bilden Sie die Summe der eingetragenen Zu- und Abschläge.
3. Die gebildete Summe übertragen Sie in das dafür vorgesehene Feld auf Seite 15.
4. Gehen Sie auf den Seiten 15 bis 18 jeweils so vor, wie unter 1. bis 3. beschrieben. Beziehen Sie
bei der Summenbildung jeweils den Übertrag aus der vorherigen Seite mit ein.
5. Die gebildete Gesamtsumme auf Seite 18 übertragen Sie in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorge-
sehene Feld.
Im Arbeitsschritt 6 werden die Überträge aus den vorgenannten Arbeitsschritten 1 bis 5 aufsummiert
und in das dafür vorgesehene Feld eingetragen. Sie erhalten die ortsübliche Vergleichsmiete je Quad-
ratmeter Wohnfläche. Anschließend können Sie durch Multiplikation mit der Wohnfläche die Gesamt-
miete der Wohnung berechnen.Seite 11 von 32

ENTWURF
9
EINFLUSS DER WOHNFLÄCHE - BASISMIETE ARBEITSSCHRITT 1
Die aufgeführten Basismieten sind Nettokaltmieten in Euro pro Monat und m² Wohnfläche (Wfl.). Bei
Wohnflächen mit Nachkommastellen (zum Beispiel 85,5 m²) liefert der Online-Rechner die genauen,
maßgeblichen Ergebnisse, zu finden unter www. bonn.de/mietspiegel.
Die Wohnfläche ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Andere Quellen (Betriebskostenabrechnung, Auf-
maß nach Wohnflächenverordnung) können ebenfalls herangezogen werden.
Wfl. Basismiete Wfl. Basismiete Wfl. Basismiete Wfl. Basismiete
18 m² 9,32 53 m² 6,02 88 m² 4,78 131 m² 4,80
19 m² 9,19 54 m² 5,96 89 m² 4,76 132 m² 4,81
20 m² 9,06 55 m² 5,90 90 m² 4,75 133 m² 4,82
21 m² 8,93 56 m² 5,85 91 m² 4,74 134 m² 4,83
22 m² 8,81 57 m² 5,79 92 m² 4,73 135 m² 4,83
23 m² 8,69 58 m² 5,74 93 m² 4,72 136 m² 4,84
24 m² 8,57 59 m² 5,69 94 m² 4,71 137 m² 4,85
25 m² 8,45 60 m² 5,64 95 m² 4,70 138 m² 4,86
26 m² 8,34 61 m² 5,59 96 m² 4,69 139 m² 4,87
27 m² 8,23 62 m² 5,54 97 m² 4,68 140 m² 4,88
28 m² 8,12 63 m² 5,49 98 m² 4,68 141 m² 4,89
29 m² 8,01 64 m² 5,45 99 m² 4,67 142 m² 4,90
30 m² 7,90 65 m² 5,41 100 m² 4,67 143 m² 4,91
31 m² 7,80 66 m² 5,37 101 m² 4,67 144 m² 4,92
32 m² 7,70 67 m² 5,33 102 m² 4,66 145 m² 4,93
33 m² 7,60 68 m² 5,29 103 m² 4,66 146 m² 4,94
34 m² 7,50 69 m² 5,25 104 m² 4,66 147 m² 4,95
35 m² 7,41 70 m² 5,21 111 m² 4,66 148 m² 4,95
36 m² 7,31 71 m² 5,18 112 m² 4,67 149 m² 4,96
37 m² 7,22 72 m² 5,15 114 m² 4,67 150 m² 4,97
38 m² 7,13 73 m² 5,11 115 m² 4,68 151 m² 4,98
39 m² 7,05 74 m² 5,08 117 m² 4,69 152 m² 4,99
40 m² 6,96 75 m² 5,05 118 m² 4,70 153 m² 4,99
41 m² 6,88 76 m² 5,03 119 m² 4,70 154 m² 5,00
42 m² 6,80 77 m² 5,00 120 m² 4,71 155 m² 5,01
43 m² 6,72 78 m² 4,97 121 m² 4,71 156 m² 5,01
44 m² 6,64 79 m² 4,95 122 m² 4,72 157 m² 5,02
45 m² 6,56 80 m² 4,93 123 m² 4,73 158 m² 5,02
46 m² 6,49 81 m² 4,90 124 m² 4,74 159 m² 5,03
47 m² 6,42 82 m² 4,88 125 m² 4,74 160 m² 5,03
48 m² 6,35 83 m² 4,86 126 m² 4,75 161 m² 5,04
49 m² 6,28 84 m² 4,84 127 m² 4,76 162 m² 5,04
50 m² 6,21 85 m² 4,82 128 m² 4,77 165 m² 5,05
51 m² 6,15 86 m² 4,81 129 m² 4,78 166 m² 5,05
52 m² 6,08 87 m² 4,79 130 m² 4,79 170 m² 5,05Seite 12 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
10
EINFLUSS DES BAUJAHRES ARBEITSSCHRITT 2
Je nach Baujahr (gemeint ist das Jahr der Bezugsfertigkeit) ist ggf. ein Zu- oder Abschlag auf die Basis-
miete in Euro pro Monat und m² Wohnfläche notwendig. Wurde nachträglich das Dachgeschoss aus-
gebaut, ist für diese Dachgeschosswohnung als Baujahr das Jahr der Bezugsfertigkeit des Dachausbaus
maßgeblich.
Baujahr Zu-/Abschlag
bis 1918 0,99
1919-1945 0,82
1946-1960 0,34
1961-1977 0,00
1978-1983 -0,30
1984-2004 0,00
2005-2013 0,84
ab 2014 1,64Seite 13 von 32

ENTWURF
11
EINFLUSS DER WOHNLAGE ARBEITSSCHRITT 3
Je besser die Wohnlage laut der Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in
der Bundesstadt Bonn ist, desto höher fällt der Zuschlag auf die Basismiete in Euro pro Monat und m²
Wohnfläche aus.
Grundlage ist die Wohnlagenkarte mit Stand vom 1. Mai 2018 (siehe Deckblatt). Der Vergleichsmie-
tenrechner 2020 steht zur Einsichtnahme auf der Homepage der Bundesstadt Bonn zur Verfügung:
www.bonn.de/mietspiegel
Dort erhalten Sie über die Eingabe von Straße und Hausnummer einen Kartenausschnitt und die Wohn-
lagenbewertung.
Alternativ können Sie die Wohnlage Ihrer Wohnung unter folgender Telefonnummer erfragen:
0228 77 – 22 00
Weitere Informationen zur Wohnlage finden Sie in Anlage 3.
Wohnlage Zuschlag Wohnlage Zuschlag
0,0 Pkt. 0,00 9,0 Pkt. 1,13
0,5 Pkt. 0,06 9,5 Pkt. 1,19
1,0 Pkt. 0,13 10,0 Pkt. 1,26
1,5 Pkt. 0,19 10,5 Pkt. 1,32
2,0 Pkt. 0,25 11,0 Pkt. 1,38
2,5 Pkt. 0,31 11,5 Pkt. 1,44
3,0 Pkt. 0,38 12,0 Pkt. 1,51
3,5 Pkt. 0,44 12,5 Pkt. 1,57
4,0 Pkt. 0,50 13,0 Pkt. 1,63
4,5 Pkt. 0,57 13,5 Pkt. 1,70
5,0 Pkt. 0,63 14,0 Pkt. 1,76
5,5 Pkt. 0,69 14,5 Pkt. 1,82
6,0 Pkt. 0,75 15,0 Pkt. 1,88
6,5 Pkt. 0,82 15,5 Pkt. 1,95
7,0 Pkt. 0,88 16,0 Pkt. 2,01
7,5 Pkt. 0,94 16,5 Pkt. 2,07
8,0 Pkt. 1,01 17,0 Pkt. 2,14
8,5 Pkt. 1,07 17,5 Pkt. 2,20Seite 14 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
12
EINFLUSS DER ENERGETISCHEN BESCHAFFENHEIT ARBEITSSCHRITT 4
Baujahr Punkte
Ordnen Sie das Baujahr (Jahr der Bezugsfertig-
keit) des Gebäudes in die entsprechende Bau-
jahrsgruppe ein.
Beispiel:
140 für ein Gebäude aus dem Jahr 1950.
bis 1918 175
1919-1945 150
1946-1974 140
1975-1995 127
1996-2004 103
2005-2013 71
ab 2014 59
hier eintragen
Anzahl der Geschosse Punkte
Es zählen alle Geschosse über dem Keller, außer-
dem bei Vorhandensein ein bewohntes Souter-
rain sowie ein ausgebautes und bewohntes
Dachgeschoss.
(Je mehr Geschosse das Gebäude hat, desto
günstiger ist das Verhältnis von Wohnfläche zur
Fläche der Außenhülle.)
Beispiel:
-12 für ein Gebäude mit 4 Geschossen.
1 oder 2 Geschosse 7
3 Geschosse 0
4 oder 5 Geschosse - 12
6 Geschosse - 27
7 oder mehr Geschosse - 40
hier eintragen
Freistehendes Gebäude Punkte
Beispiel:
Ist das Gebäude freistehend und somit nicht di-
rekt an ein oder mehrere benachbarte Gebäude
angebaut, erhält es 7 Punkte.
freistehend 7
nicht freistehend 0
hier eintragen
Verglasung der Fenster Punkte
Entsprechend der Anzahl der Glasscheiben der
meisten Fenster in der Wohnung tragen Sie die
zutreffenden Punkte in das Feld ein.
Beispiel:
0 für ein Gebäude mit Zweifachverglasung in den
meisten Fenstern.
Einfachverglasung 30
Zweifachverglasung 0
Dreifachverglasung - 8
hier eintragen
Stärke der Außenwanddämmung (nur bis Baujahr 2004) Punkte
Wurde das vor 2005 bezugsfertig errichtete Ge-
bäude nachträglich gedämmt, ist die energeti-
sche Beschaffenheit besser. Die Stärke der Au-
ßenwanddämmung lässt sich häufig am Sockel
der Fassade z. B. mit einem Zollstock messen.
Beispiel:
Eine Außenwanddämmung mit 9 cm Stärke er-
hält - 8 Punkte.
Dämmung bis 10 cm - 8
Dämmung über 10 cm - 16
hier eintragen
Energetische Beschaffenheit Summe bildenSeite 15 von 32

ENTWURF
13
Eingruppierung Zuschlag
Der gebildeten Summe wird nun ggfs. ein Zu-
schlag zugewiesen.
bis 60 Punkte 0,81
61 bis 130 Punkte 0,28
ab 131 Punkten 0,00
Übertrag in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorge-
sehene Feld.
Zuschlag
hier eintragenSeite 16 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
14
EINFLUSS DER GEBÄUDE- UND WOHNUNGSMERKMALE ARBEITSSCHRITT 5
Objektbeschreibung
Anzahl der Wohnungen je Hauseingang Abschlag
Es handelt es sich um die Anzahl der Wohnungen
des Hauseingangs, über den man auch die Woh-
nung betritt.
3 bis 12 Wohnungen 0,00
13 bis 39 Wohnungen - 0,30
ab 40 Wohnungen - 0,56
hier eintragen
Penthouse Zuschlag
Ein Penthouse ist eine exklusive Wohnung im obersten bzw. eventuell auch
den beiden obersten Geschossen eines mehrgeschossigen Hauses mit einer
Dachterrasse. 1,06
hier eintragen
Barrierefrei bis zur Wohnungstür Zuschlag
Der Weg zur Wohnungstür ist stufen- und schwellenlos, mind. 120 cm breit
und befestigt (nach DIN 18040 Teil 2). 0,47
hier eintragen
Balkon, Loggia, Dachterrasse oder Terrasse Zuschlag
Zur Wohnung gehört für die alleinige Nutzung ein Balkon, eine Dachterrasse,
eine Terrasse oder eine Loggia:
Eine Terrasse ist eine überdachte oder nicht überdachte größere Fläche
(Plattform) an einem Haus, die für den Aufenthalt im Freien vorgesehen ist
und auf Erdgeschossebene oder darunterliegt. Eine Veranda ist eine kleinere
und meist länglich überdachte Terrasse. Eine Dachterrasse befindet sich auf
einem Dach bzw. im Dacheinschnitt. Ein Balkon ist eine Plattform an einem
Gebäude, die über dem Geländeniveau liegt und aus dem Baukörper heraus-
ragt. Ein Balkon wird von einer Brüstung oder einem Geländer eingefasst. Eine
Loggia liegt im Gegensatz zum Balkon innerhalb der Bauflucht des Gebäudes
und besitzt eine (Über)deckung. 0,21
hier eintragen
Gegensprechanlage Zuschlag
Die Wohnung ist mit einer Gegensprechanlage (mit oder ohne Bildübertra-
gung) als Verbindung zwischen Wohnung und Hauseingangstür ausgestattet. 0,17
hier eintragen
Wäschetrockner Zuschlag
Der Vermieter stellt einen Wäschetrockner zur Verfügung. 0,21
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bildenSeite 17 von 32

ENTWURF
15
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Modernisierungen seit 2014
Erneuerung der Fenster Zuschlag
Mehr als die Hälfte der Fenster wurden seit 2014 erneuert. 0,25
hier eintragen
Erneuerung der Fußböden Zuschlag
Mehr als die Hälfte der Fußböden wurden seit 2014 erneuert. 0,18
hier eintragen
Modernisierung des Bads Zuschlag
Das Bad (nicht Gäste-WC) wurde seit 2014 umfassend modernisiert (neue Bo-
den- und Wandbeläge sowie Objekte). 0,46
hier eintragen
Heizung
Thermostatventile Zuschlag
Thermostatventile regeln den Durchfluss abhängig von der gemessenen
Temperatur und halten so die eingestellte Temperatur konstant. 0,13
hier eintragen
Offener Kamin oder Kachelofen Zuschlag
Der Vermieter stellt einen offenen Kamin oder Kachelofen zur Verfügung. 0,60
hier eintragen
Zimmer ohne Heizung Abschlag
Ein oder mehrere Zimmer sind nicht an die Heizung angeschlossen. Ein un-
beheizter Flur, eine Diele, ein Gäste-WC oder ein kleiner Abstellraum zählen
nicht dazu. - 0,49
hier eintragen
Fußbodenbelag
Überwiegender Fußbodenbelag Zu-/Abschlag
Es ist nur der überwiegende in der Wohnung vor-
handene Fußbodenbelag zu berücksichtigen.
Hat der Mieter den Boden selbst verlegt, so ist
derjenige anzusetzen, welcher vom Vermieter
beim Einzug gestellt wurde.
Teppich - 0,49
Kunststoff (z. B. PVC) - 0,47
Laminat, Design-Vinyl 0,00
Fliesen 0,27
Parkett 0,38
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bildenSeite 18 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
16
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Sanitärausstattung
Gäste-WC Zuschlag
Die Wohnung verfügt neben dem Badezimmer über ein zusätzliches WC für
Gäste. 0,20
hier eintragen
Hänge-WC Zuschlag
Das Bad (nicht Gäste-WC) verfügt über ein Hänge-WC mit Spülkasten unter
Putz. 0,28
hier eintragen
Badewanne/Dusche Zuschlag
Das Bad erhält einen Zuschlag, wenn es neben
einer nicht bodengleichen Dusche zusätzlich
über eine Badewanne verfügt. Besitzt das Bad
sogar eine bodengleiche Dusche, fällt der Zu-
schlag üppiger aus.
Badewanne oder Dusche
(nicht bodengleich) 0,00
Badewanne und Dusche
(nicht bodengleich)
0,23
Bodengleiche Dusche
(mit oder ohne Bade-
wanne)
0,45
hier eintragen
Warmwasserbereitung für das Bad Zuschlag
Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral
(z. B. mittels Durchlauferhitzer) oder zentral
(z. B. durch eine Zentralheizung oder eine
Gasetagenheizung).
Dezentrale Warmwasser-
bereitung 0,47
Zentrale Warmwasser-
bereitung
0,57
hier eintragen
Bad außerhalb der Wohnung Abschlag
Der Sanitärbereich befindet sich außerhalb des Wohnungsabschlusses (z. B.
im Zwischengeschoss oder am Treppenabsatz). - 0,41
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bildenSeite 19 von 32

ENTWURF
17
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Küche
Art der Küche Zu-/Abschlag
Die Kochnische ist eine Kochecke innerhalb ei-
nes Wohn-/Schlafraumes und ist häufig mit ei-
ner Pantryküche ausgestattet.
Eine Wohnküche ist ein eigener Raum mit mind.
12 m² Fläche und vollwertigem Essplatz.
Eine Kochküche hat weniger als 12 m² Fläche
und eine kleine Essecke.
Als offene Küche wird eine an den Ess- und
Wohnbereich angegliederte Küche verstanden.
Sie hat i. d. R. „große Stell- und Bewegungsflä-
chen“, wenn sie eine L-, U- oder G-Form besitzt
oder über eine Kücheninsel verfügt und dabei
mehrere Personen parallel in der Küche arbeiten
können.
Kochnische - 0,25
Wohnküche, Kochküche,
offene Küche 0,00
Offene Küche mit großen
Stell- und Bewegungs-
flächen 0,37
hier eintragen
Mitvermietete Einbauküche Zuschlag
Der Vermieter stellt eine Einbauküche mit mind. 2 Großgeräten zur Verfü-
gung. Zu den Großgeräten zählen: Kühlschrank oder Kühl-Gefrier-Kombi, Ge-
frierschrank, Herd, Backofen und Geschirrspüler. 0,47
hier eintragen
Übertrag auf nächste Seite Summe bildenSeite 20 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
18
Übertrag von vorheriger Seite hier eintragen
Weitere Merkmale
Stuck (bis Baujahr 1918) Zuschlag
Es handelt sich um echten/originalen oder restaurierten Stuck (kein Styropor
oder Ähnliches) in Altbauten vor 1919. 1,03
hier eintragen
Einbruchhemmende Wohnungsabschlusstür Zuschlag
Die Wohnungsabschlusstür ist eine Sicherheitstür (einbruchhemmend) mit
Mehrfachverriegelung, aufwendigen Beschlägen oder einem
Sicherheitsschloss. 0,29
hier eintragen
Durchlaufzimmer Abschlag
Ein Durchlaufzimmer ist ein Raum, der als einziger Zugang zu einem dahinter-
liegenden Raum (gefangenes Zimmer) dient. - 0,26
hier eintragen
Einbauschränke Zuschlag
Einbauschränke sind vom Vermieter gestellte Einbauten, die häufige in Ni-
schen, Dachschrägen oder an Wandversprüngen eingebaut werden. 0,10
hier eintragen
Kabelanschluss Abschlag
Steht ein Kabelnetzanschluss zum Empfang von
Rundfunk- und Fernsehsendern nicht zur Verfü-
gung, wird ein Abschlag angebracht.
Steht ein Anschluss zur Verfügung, jedoch mit ei-
ner Übernahmeverpflichtung durch den Mieter,
ist der Abschlag größer.
Kabelanschluss steht zur
freiwilligen Nutzung zur
Verfügung 0,00
Kabelanschluss steht
nicht zur Verfügung - 0,18
Kabelanschluss muss
kostenpflichtig genutzt
werden - 0,24
hier eintragen
Übertrag in Arbeitsschritt 6 in das dafür vorge-
sehene Feld.
Gesamtsumme
bildenSeite 21 von 32

ENTWURF
19
ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE ARBEITSSCHRITT 6
Ortsübliche Vergleichsmiete je m² Wohnfläche
Übertrag
Arbeitsschritt 1 Basismiete – Einfluss der Wohnfläche
Arbeitsschritt 2 Einfluss des Baujahres
Arbeitsschritt 3 Einfluss der Wohnlage
Arbeitsschritt 4 Einfluss der energetischen Beschaffenheit
Arbeitsschritt 5 Einfluss der Gebäude- und Wohnungsmerkmale
Ortsübliche Vergleichsmiete
Summe bilden €/m²
Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnung)
Ortsübliche
Vergleichsmiete je m² Wohnfläche
Ortsübliche Vergleichs-
miete der Wohnung €/m² x m²
=
€Seite 22 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
20
SPANNEN HINWEIS 1
– wird noch nachgeliefert –Seite 23 von 32

ENTWURF
21
BETRIEBSKOSTEN HINWEIS 2
Die folgende Tabelle stellt die aus der Erhebung heraus ermittelten durchschnittlichen jährlichen Be-
triebskosten für Bonn dar. Diese sind jedoch lediglich ein Hinweis auf die Angemessenheit einzelner
Betriebskostenarten, da bei einer Erhöhung des Anteils der Betriebskosten an einer Miete laut Recht-
sprechung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05) die tatsächlich an-
fallenden Betriebskosten heranzuziehen sind.
Betriebskostenart Betriebskosten
Grundsteuer bis 1949 0,16 €/m²
Grundsteuer 1950-1959 0,26 €/m²
Grundsteuer 1960-1969 0,37 €/m²
Grundsteuer 1970-1999 0,43 €/m²
Grundsteuer ab 2000 0,50 €/m²
(Kalt)Wasser 0,18 €/m²
Schmutzwasser 0,21 €/m²
Niederschlagswasser 0,06 €/m²
Straßenreinigung 0,02 €/m²
Müllbeseitigung 0,12 €/m²
Hauswart 0,23 €/m²
Gebäudereinigung 0,22 €/m²
Ungezieferbekämpfung 0,02 €/m²
Gartenpflege 0,15 €/m²
Allgemeinstrom / Beleuchtung 0,05 €/m²
Aufzug 0,20 €/m²
Versicherungen 0,25 €/m²
Breitband 12,02 €*
Antennenanlage 5,18 €*
Heizung (ohne Warmwasser) 0,68 €/m²
Warmwasser 0,17 €/m²
Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung 0,85 €/m²
Wartung Etagenheizung 8,70 €*
Schornsteinreinigung 0,03 €/m²
Winterdienst 0,03 €/m²
Wartungskosten 0,03 €/m²
Sonstiges 0,03 €/m²
Hinweis:
* Die Kosten für die Breit-
bandnutzung, eine Anten-
nenanlage und die Wartung
einer Etagenheizung gelten
je Wohnung.
Hinweis:
Es handelt sich um Betriebs-
kosten je m² Wohnfläche.Seite 24 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
22
STELLPLATZMIETEN HINWEIS 3
Für die im Rahmen der Datenerhebung zusammengetragenen 780 expliziten Mietwerte für die ver-
schiedenen Stellplatzarten (Garage, Tiefgaragenstellplatz, offener Stellplatz) wurde jeweils ein durch-
schnittlicher monatlicher Mietbetrag ermittelt. Für die Auswertung wurde das Stadtgebiet in drei
Stellplatzzonen (Zentrumslage, Stadtlage, Stadtrandlage) unterteilt.
Garage Tiefgaragen-
stellplatz
Offener
Stellplatz
Zentrumslage 90 € 90 €
Stadtlage 50 € 50 € 33 €
Stadtrandlage 44 € 42 € 30 €Seite 25 von 32

ENTWURF
23
BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG ANLAGE 1
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigen-
tum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Ge-
bäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag
angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unter-
nehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten
der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten
der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten
für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die
Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten,
die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchsaufgewen-
det werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehen-
den baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und In-
standsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmie-
tung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer
Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Auf-
teilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer haus-
eigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Auf-
bereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Be-
triebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Ent-
wässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die
Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,
der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Seite 26 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
24
Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlas-
sung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Aus-
stattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der
Berechnung und Aufteilung oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des
Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage
und des Betriebsraums oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchsta-
bens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören
die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der An-
lage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und
der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messun-
gen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4
Buchstabe a oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des
Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrück-
ständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereit-
schaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fach-
kraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Num-
mer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c
und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Num-
mer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Rei-
nigung der Anlage;Seite 27 von 32

ENTWURF
25
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu ent-
richtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den
Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Ge-
bühren, die Kostenentsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von
Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengener-
fassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Be-
wohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Boden-
räume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneue-
rung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von
Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr
dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von
den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bo-
denräume, Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht
bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-,
Wasser-sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung
für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigen-
tümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die
Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung
betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen
nach den Nummern 2 bis 10 und16 nicht angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsent-
gelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach
dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehö-
ren die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren
für Breitbandanschlüsse;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,Seite 28 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
26
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reini-
gung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssi-
cherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst
sind.Seite 29 von 32

ENTWURF
27
WOHNFLÄCHENVERORDNUNG ANLAGE 2
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften die-
ser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
§ 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen.
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die
zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts
der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von
der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen
ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
2. Fuß-, Sockel und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen vonSeite 30 von 32

Mietspiegel 2020 ENTWURF
28
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine
Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter be-
trägt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum
Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bau-
zeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach
dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren
nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bau-
zeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2
Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlosse-
nen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens
jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
§ 5 Überleitungsvorschrift
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der
Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung berechnet wor-
den, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember
2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der
Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.Seite 31 von 32

ENTWURF
29
HINWEISE ZUR WOHNLAGENBEWERTUNG ANLAGE 3
Der Begriff Lage ist in § 558 BGB als ein den Mietwert bestimmendes Merkmal für vermieteten Wohn-
raum eingeführt. Generell ist festzustellen, dass der Begriff Lage, so wie er auch in § 558 BGB einge-
führt ist, semantisch etwas sehr Allgemeines ausdrückt. In der Praxis erfolgt dann meistens eine wei-
tere Spezialisierung des Begriffs durch Zusätze, z. B. die Geschäftslage oder die Bürolage. Im Zusam-
menhang mit Wohnraum ist der Begriff Wohnlage gebräuchlich.
Da es sich bei der Wohnlage um flächenhafte Durchschnittswerte handelt, kann es im Rahmen der
widerlegbaren Vermutung im Einzelfall zu Abweichungen von dem jeweils ausgewiesenen Punktwert
kommen. An stark befahrenen Straßen kann es beispielsweise zu niedrigeren Werten oder bei größe-
rer Entfernung zu Bahntrassen zu höheren Werten führen. Da seit 2018 vereinzelte kleine Gebiete neu
bebaut wurden und teilweise strukturelle Veränderungen (z. B. Umnutzung von Gewerbeflächen in
Wohnbebauung, Aufgabe von Produktionsflächen etc.) im Stadtgebiet stattgefunden haben bzw. statt-
finden, kann ein Blick in die aktuelle Wohnlagenkarte vom 1. Juli 2020 hilfreich sein. Sie steht ebenfalls
zur Einsichtnahme auf der Homepage der Stadt Bonn www.bonn.de zur Verfügung.
Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn beschlossene Wohnla-
genkarte stellt eine Bewertung nach verschiedenen objektiven Annehmlichkeitsmerkmalen (Infra-
struktur, Verkehrsanbindung, Stadtgrün, Wertschätzung, Straßenbild, Belastungen und besondere
Ortsteile) des Wohnens dar. Jede Wohnlage erhält eine Punktzahl, welche auf dem Deckblatt zu Dar-
stellungszwecken in vier Abschnitte gegliedert wurde. Sie wurde erstmals mit dem Stand Dezember
1996 für den Bonner Mietspiegel verwendet.
Ab 2014 wird auf eine Differenzierung der Lagedarstellung verzichtet. Es wird nur der Begriff „Wohn-
lage/Wohnlagenkarte“ verwendet. Die Lagekarte/Wohnlagenkarte wurde bisher zum Stichtag 1. Ja-
nuar 2000, 1. Oktober 2002, 1. Januar 2004, 1. Januar 2007 (erstmals mit Ortsteileinfluss), 1. Ja-
nuar 2008, 30. März 2009, 1. Juni 2011, 1. November 2013, 1. Dezember 2015, 1. Mai 2018 und 1. Juli
2020 fortgeschrieben.Seite 32 von 32