Bebauungsplan Nr. 6322-3 "Am Propsthof" - Mitteilung über die weitere Verfahrensweise

Beschlussvorlage
öffentlich
201308-04
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bebauungsplan Nr. 6322-3 "Am Propsthof" -
Mitteilung über die weitere Verfahrensweise
Beratungsfolge
Rat 28.10.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird beauftragt, für die Konkretisierung des vorgesehenen,
beantragten Vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Teilgebiet „Am
Propsthof“ des Masterplangebietes „west.side/Am Vogelsang“ durch den
Vorhabenträger ein offenes Jury-/Wettbewerbsverfahren unter Beteiligung von
polit. Gremienvertretern durchführen zu lassen.
Vorgabe ist dabei nicht nur eine beidseitig begrünte Erschließungsstraße in
Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße, Entwicklung hochwertiger
Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung gem. der Zielvorgaben des
Masterplans und aufgrund der zentrumsnahen, sehr gut an den ÖPNV
angeschlossen Lage, eine Minimierung von Kfz.-Stellplätzen. Die Platanen im
Verlauf der Straße Am Propsthof müssen, bis ggf. auf den
Einmündungsbereich der neuen Stichstraße (verlängerte Gerhard-Domagk-
Straße), planerisch festgeschrieben werden.
Begründung
Der Beschlussvorschlag geht zurück auf die Anhörung der Bezirksvertretung
Bonn vom 15.06.2021 sowie der Empfehlung des Ausschusses für Wohnen,
Planung und Bauen vom 02.09.2021 zur Vorlage der Verwaltung mit der DS-
Nr.: 201308.
Die ursprüngliche Mitteilungsvorlage der Verwaltung wurde in der Sitzung des
Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen am 27.04.2021 zur
Beschlussvorlage erhoben und zur Mitberatung in die Bezirksvertretung Bonn
verwiesen. Die Entscheidung geht zurück auf den Änderungsantrag von
Grünen, SPD, Linke und Volt mit der DS-Nr. 201308-01 AA.
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Die Mitteilungsvorlage der Verwaltung hatte folgenden Inhalt:
Die Legend Real Estate GmbH (Köln) hat das Grundstück „Am Propsthof 92 /
92a“ in Bonn-Endenich (ehemals Security Kötter) erworben und beabsichtigt
auf dem Areal die Errichtung eines Bürogebäudes (Anlage 1).
Die planungsrechtlichen Vorgaben werden derzeit bestimmt durch den
rechtskräftigen Bebauungsplan 7522-18 aus dem Jahr 1991. Dieser weist den
betreffenden Bereich als Gewerbegebiet (GE²) aus. Zulässig sind Baukörper
mit einer max. Bauhöhe von 12,0 m. Die überbaubare Grundstücksfläche wird
durch Baugrenzen (Mantellinie) bestimmt. Für GRZ und GFZ sind Höchstwerte
von 0,6 bzw. 2,0 festgesetzt. Büronutzung ist nicht zulässig.
Das Vorhaben ist mit den gegebenen planungsrechtlichen
Rahmenbedingungen nicht vereinbar, sodass die Vorhabenträgerin am 20.
Januar 2020 einen Antrag auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gestellt hat.
Städtebaulicher Masterplan west.side / Am Vogelsang
Der gesamte Bereich zwischen „Am Propsthof“, Siemensstraße und „Auf dem
Hügel“ befindet sich seit über 10 Jahren mit der Aufgabe des industriellen
Standortes (ARKEMA) in einem städtebaulichen Transformationsprozess.
Planungsrechtlich wurde dieser eingeleitet mit dem Aufstellungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 7522-21 im Jahr 2009 (DS-Nr. 0813228).
Für den gesamten Bereich wurde im Jahr 2014 eine frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch auf Grundlage
des städtebaulichen Masterplanes west.side / Am Vogelsang durchgeführt (DS-
Nr. 1412863 und Anlage 2). Dieser verfolgt die Zielsetzungen:
 Entwicklung von Flächen für die Ansiedlung von Dienstleistungs- und
technisch spezialisierten Fertigungsbetrieben bzw. immissionsarmem
Gewerbe
 Ansiedlung von Wissenschaftseinrichtungen, insbesondere im Kontext
des Hochschulstandortentwicklungsplanes (Entwicklung des Standortes
Endenich für Astronomie und Chemie)
 Qualitätsvolle Wohnungsbauentwicklung in verschiedenen Wohnformen
für Nutzer mit Interesse am innenstadtnahen Wohnen
 Ggf. Wohnfolgeeinrichtungen entsprechend den Aussagen und Inhalten
des Integrierten Handlungskonzeptes Dransdorf-Südost
 Entwicklung hochwertiger Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung
 Ansiedlung von Freizeit-, Kultur-, Gastronomie- und quartiersbezogenen
Nahversorgungsangeboten
 Keine Nach- oder Neunutzung aufgegebener oder freiwerdender
Flächen durch produzierendes Gewerbe oder Industriebetriebe, die
aufgrund ihrer Emissionen Wohnnutzungen in direkter Nachbarschaft
ausschließen
 Keine Ansiedlung von großflächigen Handelsflächen.
Ein Großteil der Zielsetzungen wurde mit den inzwischen rechtskräftigen
Bebauungsplänen 6322-1 „west.side“ (DS-Nr. 1710044) und 6322-2
„Wohnbebauung Am Vogelsang“ (DS-Nr. 200434) planungsrechtlich bereits
umgesetzt.
Das Vorhaben auf dem ehemals durch die Fa. Security Kötter genutzten
Grundstück befindet sich im Bereich der Masterplanung zwischen demSeite 2 von 31
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gemischt genutzten Quartier west.side und den durch das Finanzministerium
genutzten Liegenschaften des Bundes (Anlage 1). Ebenfalls zu dem Bereich
gehören das von DHL als Verteilerzentrum genutzte Nachbargrundstück
„Am Propsthof 94“ sowie die dahinterliegenden Flächen, die in weiten Teilen als
offene und vollversiegelte oberirdische Stellplätze an das benachbarte
Bundesministerium vermietet sind.
Aufgrund der nicht gegebenen Flächenverfügbarkeit wurden hier die
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung der Masterplanung noch
nicht geschaffen.
Der Masterplan (Anlage 2) stellt hier eine Verlängerung der Gerhard-Domagk-
Straße durch einen Kreisverkehr über die Straße „Am Propsthof“ hinaus in den
Gebietskern dar. Eine Verbindung zur Siemensstraße für den motorisierten
Verkehr ist nicht vorgesehen. Entlang dieser geplanten Erschließungsachse
orientieren sich gemischt genutzte (Dienstleistung, Gewerbe, Wohnen), bis zu
fünf geschossige Gebäudekubaturen. Die heute oberirdisch untergebrachten,
bauordnungsrechtlich den benachbarten Bundeseinrichtungen zugeordneten
Stellplätze sollen in einem Parkhaus untergebracht werden, sodass die
verbleibenden, mindergenutzten und vollversiegelten Flächen einer
höherwertigen, baulichen Nutzung zugeführt werden können.
Weitere Verfahrensweise
Diese aktuelle Ausgangslage bietet nun die Chance, die zuvor genannten
Zielsetzungen durch die Fortführung eines Bebauungsplanverfahrens mit der
Nr. 6322-3 in diesem Bereich planungsrechtlich zu verankern (Anlage 1). Die
Verwaltung führt daher Verhandlungen, um die städtebaulichen Vorgaben der
Masterplanung west.side / Am Vogelsang hinsichtlich der Bebaubarkeit und der
Erschließungsanlagen mit der Antragstellerin und in Kooperation mit den
benachbarten Grundstückseigentümern zu konkretisieren.
Da bereits eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1
Baugesetzbuch stattgefunden hat, stellt die Offenlage des Planentwurfes nach
§ 3 Absatz 2 Baugesetzbuch den nächsten Verfahrensschritt im
Bauleitplanverfahren dar.
Die Verwaltung wird nach Ausarbeitung eines Planentwurfes und der
entsprechenden Gutachten eine Vorlage zur Beschlussfassung der Offenlage
nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch durch die politischen Gremien einbringen.
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Der Änderungsantrag von Grünen, SPD, Linke und Volt mit der DS-Nr. 201308-
01 AA hatte folgenden Inhalt:
1. Die Mitteilungsvorlage DS 201308 wird zum Beschlusspunkt erhoben.
2.1. Die Verwaltung wird beauftragt, für die Konkretisierung des vorgesehenen,
beantragten Vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Teilgebiet „Am
Propsthof“ des Masterplangebietes „west.side/Am Vogelsang“ durch den
Vorhabenträger ein offenes Jury-/Wettbewerbsverfahren unter Beteiligung von
polit. Gremienvertretern durchführen zu lassen.
2.2. Vorgabe ist dabei nicht nur eine beidseitig begrünte Erschließungsstraße
in Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße, Entwicklung hochwertiger
Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung gem. der Zielvorgaben des
Masterplans und aufgrund der zentrumsnahen, sehr gut an den ÖPNVSeite 3 von 31
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angeschlossen Lage, eine Minimierung von Kfz.-Stellplätzen. Die Platanen im
Verlauf der Straße Am Propsthof müssen, bis ggf. auf den
Einmündungsbereich der neuen Stichstraße (verlängerte Gerhard-Domagk-
Straße), planerisch festgeschrieben werden.
2.3. Das südwestlich benachbarte siebenstöckige ehemalige Silogebäude soll,
wie in der ursprünglichen Planung vorgesehen, erhalten bleiben. Dessen Erhalt
war eingeplant, um den ursprünglichen industrienahen Charakter des Gebietes
zu gewährleisten. Falls dies rechtlich nicht durchsetzbar sein sollte und der
Abriss vom gleichen Investor wie unter 2.1. weiter betrieben werden, so wird
die Verwaltung ebenfalls beauftragt, für die Konkretisierung des Neubaus und
seines Umfeldes gleichfalls ein offenes Jury-/Wettbewerbsverfahren unter
Beteiligung von polit. Gremienvertretern durchführen zu lassen, um der
ursprünglichen Zielplanung möglichst nahe zu kommen.
Die Begründung des Änderungsantrags lautete:
Das Gesamtareal zwischen Siemensstraße und Am Propsthof sollte nach
Aufgabe der industriellen Nutzung zu einem hochwertigen, urbanen, gemischt
genutzten Wohn-, Wissenschafts- und Dienstleistungszentrum entwickelt
werden. Die bisherigen Baumaßnahmen entsprechen dieser Zielsetzung nur
höchst begrenzt. Die ehemalige Industriearchitektur geht immer mehr verloren.
Jetzt gilt es bei den noch möglichen Teilflächen dringend nach zu steuern.
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Die Verwaltung nahm mit DS-Nr. 201308-02 ST wie folgt Stellung:
Bezüglich des Änderungsantrags 201308-01AA nimmt die Verwaltung wie folgt
Stellung:
Zunächst wird darauf hingewiesen, dass die vorliegende Planung und der auf
dieser Grundlage beabsichtigte und aufzustellende vorhabenbezogene
Bebauungsplan 6322-3 sich ausschließlich auf das Grundstück der
Antragstellerin „Am Propsthof 92/92a“ (Gemarkung Endenich, Flur 1, Flurstück
1022) beziehen (siehe Anlage 1). Nach Abzug, der für eine Verlängerung der
Gerhard-Domagk-Straße bereitgestellten Flächen, beträgt die verbleibende
Grundstücksgröße der Antragstellerin ca. 3 600 m².
Zu 2.1:
Aus Sicht des Stadtplanungsamtes ist aus nachfolgend genannten Gründen ein
städtebaulich, architektonisches Wettbewerbsverfahren für das Vorhaben nicht
erforderlich:
Das Vorhaben leitet sich aus dem städtebaulichen Konzept „Rahmenplanung
west.side / Im Vogelsang“ ab, das am 02.12.2014 durch die Bezirksvertretung
Bonn als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3
Baugesetzbuch beschlossen wurde. Darüber hinaus ist die
Grundstückseigentümerin bereit, die für eine in der Rahmenplanung
vorgesehene Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße erforderlichen
Flächen zu Verfügung zu stellen.Seite 4 von 31
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Ein länglicher Grundstückzuschnitt lässt wenig Variabilität hinsichtlich der
städtebaulichen Figur erwarten. Das geplante Vorhaben (4 Vollgeschosse +
Staffelgeschoss) steht im Einklang mit der „Am Propsthof“ gegenüberliegenden
Bürobebauung.
Die geplante Bruttogeschossfläche liegt bei lediglich ca. 9 000 m² Büronutzung.
Nach Abzug der für die Verlängerung der Gerhard-Domagk-Str. erforderlichen
Flächenbereitstellung beträgt die verbleibende Grundstücksgröße der
Antragstellerin ca. 3 600 m².
Am 27.04.2021 ist eine Beratung der Gestaltung des Gebäudes, insbesondere
der Fassadengestaltung, durch den Städtebau- und Gestaltungsbeirat
vorgesehen (siehe Anlage 2). Mögliche Anregungen und Hinweise werden der
Vorhabenträgerin zur Überarbeitung des Konzepts mitgeteilt.
Zu 2.2:
Die vorliegende Planung betrifft ausschließlich das Grundstück mit der
Hausnummer 92, 92A (Gemarkung Endenich, Flur 1, Flurstück 1022) mit einer
Größe von ca. 3 600 m², siehe Anlage 2, Seite 5.
Darüber hinaus plant der süd-westlich benachbarte Grundstückseigentümer Am
Propsthof 94 ebenfalls eine Entwicklung, die jedoch bisher nicht konkret ist
(Gemarkung Endenich, Flur 1, Flurstück 1010, 1113). Für die rückwärtigen
Grundstücke besteht aktuell keine Planungsintention (Gemarkung Endenich,
Flur 1, Flurstück 1114, 1097), siehe Anlage 2, Seite 8.
Die derzeitig verfolgte Planung der Erschließungsstraße ist flächenoptimiert,
berücksichtigt jedoch alle verkehrlichen Belange. Eine beidseitige Begrünung
der Erschließungsstraße ist zwar prinzipiell denkbar, scheitert allerdings an der
Flächenverfügbarkeit. Durch eine beidseitige Begrünung sind Flächeneinbußen
der anliegenden Grundstücke notwendig, die seitens der Stadt auszugleichen
sind. Insbesondere die Grundstücke 1010 und 1113 würden durch eine breitere
Erschließungsstraße in ihrer Bebaubarkeit eingeschränkt. Die vorliegende
Planung betrifft jedoch lediglich das Flurstück 1022. Dementsprechend kann
auch noch keine durchgängige Erschließung zum Gebiet west.side ausgebaut
werden. Die Erschließung der Grundstücke Am Propsthof 92, 92A und Am
Propsthof 94 wäre prinzipiell auch ohne neue Erschließungsstraße (als
Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße) ausschließlich über die Straße Am
Propsthof möglich. Dennoch soll bereits jetzt die Möglichkeit geschaffen
werden, die Gerhard-Domagk-Straße zu verlängern, wie es der Rahmenplan
„Am Vogelsang“ vorsieht.
Für die Erschließung müssen voraussichtlich zwei Bäume entlang der Straße
Am Propsthof entfallen. Die übrigen Straßenbegleitbäume sollen erhalten
bleiben. Es wird im weiteren Verfahren geprüft, inwieweit eine
planungsrechtliche Sicherung der Bäume möglich ist.
Zu 2.3:
Die vorliegende Planung umfasst nicht das Grundstück, auf dem das
Silogebäude steht und befindet sich in ca. 160 m Luftlinienentfernung zum
Plangebiet. Das Grundstück befindet sich nicht im Eigentum des Investors des
Vorhabens Am Propsthof 92, 92A.Seite 5 von 31
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Nach der Beschlussfassung der Bezirksvertretung Bonn gab die Verwaltung mit
DS-Nr. 210308-03 ST folgende Stellungnahme ab:
Bezüglich des Änderungsantrags 201308-01 AA und dem hierzu gefassten
Beschluss der Bezirksvertretung Bonn am 15.06.2021 nimmt die Verwaltung
wie folgt Stellung:
Die Bezirksvertretung Bonn hat in ihrer Sitzung am 15.06.2021 zu DS-Nr.
201308-01 AA geändert beschlossen, dass für den in Anlage 1 dargestellten
Bereich als Grundlage für weitere bauleitplanerische Verfahrensschritte ein
städtebauliches Qualifizierungsverfahren durchzuführen ist unter
Berücksichtigung der Maßgaben:
 beidseitig begrünte Erschließungsstraße in Verlängerung der Gerhard-
Domagk-Straße,
 Entwicklung hochwertiger Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung
gem. den Zielvorgaben des Masterplans und der entsprechenden
Gestaltungsleitlinien,
 Minimierung von Kfz.-Stellplätzen,
 Erhalt der Platanen im Verlauf der Straße Am Propsthof bis auf den
Einmündungsbereich der neuen Stichstraße (verlängerte Gerhard-
Domagk-Straße)
Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung Gespräche mit der
Vorhabenträgerin (Anlage 1 – Fläche Vorhabenträger) geführt.
Diese stimmt der Durchführung einer Mehrfachbeauftragung (3 – 4 Büros) mit
Beteiligung stimmberechtigter politischer Vertreter*innen zu. Derzeit werden
zudem Gespräche mit den weiteren Teileigentümern (siehe Anlage 1) geführt
mit dem Ziel, die Mitwirkungsbereitschaft an einem städtebaulichen
Qualifizierungsverfahren sicherzustellen.
Ziel ist die städtebauliche und freiraumplanerische Konkretisierung eines
Konzepts für den in Anlage 1 und 2 dargestellten Planbereich auf Grundlage
der im Rahmenplan „west.side“ formulierten Zielen. Hierzu zählen die
Entwicklung gewerblicher und gemischt genutzter Baustrukturen sowie die
Verlängerung der Gerhard-Domagk-Str. über einen Kreisverkehr in das
Quartier. Zudem ist eine fuß- und radläufige Verbindung in die Quartiersmitte
der „west.side“ vorgesehen.
Damit sollen die Grundlagen für die Schaffung von Planungsrecht sowie die
Gestaltung der Freianlagen und öffentlichen Flächen geschaffen werden. Die
oben genannten Maßgaben fließen in die Formulierung einer Aufgabenstellung
ein.
Am 27.04.2021 wurde das Bauvorhaben der Vorhabenträgerin im Rahmen des
Städtebau- und Gestaltungsbeirats diskutiert. Die Vorhabenbeschreibung war
Anlage zur Stellungnahme der Verwaltung DS-Nr. 201308-02 ST. Im Sinne der
Empfehlung des Beirates sollen Fußabdruck und Kubatur des Konzepts für
Teilbereich A als gesetzt in das Verfahren einfließen.
Eine grafische Zusammenstellung der Randbedingungen für den Bereich des
Qualifizierungsverfahren sind der Anlage 2 zu entnehmen.
Die Durchführung der Mehrfachbeauftragung ist für Quartal 4/2021 und Quartal
1/2022 vorgesehen. Die politischen Vertreter*innen für das Auswahlgremium
werden in einer separaten Beschlussvorlage bestimmt werden.Seite 6 von 31
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Anlage/n
1 201308 - Anlage 1 Übersichtsplan 6322-3 (öffentlich)
2 201308 - Anlage 2 Masterplan west.side Vogelsang (öffentlich)
3 201308-02 ST - Anlage 1 Übersichtsplan (öffentlich)
4 201308-02 ST - Anlage 2 Vorhabenbeschreibung (öffentlich)
5 201308-03 ST - Anlage 1 - Übersicht Plangebiet und Eigentumssituation
(öffentlich)
6 201308-03 ST - Anlage 2 - Übersicht Qualifizierungsverfahren (öffentlich)Seite 7 von 31
Bebauungsplan Nr.. 66332222--33
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Endenich
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1133..0077..22002200
110000 mSeite 8 von 31
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Bebauungsplan Nr.. 66332222--33
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Endenich
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1166..0044..22002200
110000 mSeite 10 von 31
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Am Propsthof
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Stadtbezirk bonn
OrtsteilEndenich
Eigentum Vorhabenträger
Eigentum Teileigentümer A
Eigentum Teileigentümer B Abgrenzung Wettbewerbsgebiet
Eigentum Teileigentümer C Abgrenzung vorhabenbezogener
Bebauungsplan 66332222--33
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1188..0088..22002211
110000 mSeite 30 von 31
Übersichtsplan der Wettbewerbsfläche & Eigentümer für die städtebauliche Konkretisierung des Teilgebietes "Am Propsthof" des Masterplangebietes "west.side"
mit Qualifizierung des Grünraums inklusive der Teilfläche des vorgesehenen Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6322-3 "Am Propsthof 92"
Maßstab 1:1000 | Format A3 | Datum 22.08.2021
Teilgebiet "Am Propsthof" in Bonn-Endenich
LEGEND
Geplante Vernetzung west.side
Erschließungskorridor Plangebiet
Footprint & Kubatur Vorhabenträger gesetzt
Empfehlung Städtebau- / Gestaltungsbeirat 27.4.2021
Schutz und Erhalt der bestehenden Platanenreihe
Abtretungsfläche Vorhabenträger zwecks Erstellung Stichstraße
Aufwertung Straßenraum mit Grün- und Freiraumstrukturen
Empfehlung Städtebau- / Gestaltungsbeirat 27.4.2021
Neuer Kreisverkehr
0 10 50 100 m
N
Abgrenzung vorhabenbezogener Bebauungsplan 6322-3
Abgrenzung Wettbewerbsgebiet
Eigentum Vorhabenträger, ca. 3.580 qm
Eigentum Teileigentümer A, ca. 6.230 qm
Eigentum Teileigentümer B, ca. 9.700 qm
Eigentum Teileigentümer C, ca. 740 qm
Erschließungskorridor geplant
Abtretungsfläche Vorhabenträger, ca. 520 qm
begrünter Erschließungskorridor mit Kreisel &
hochwertigen Freiraumstrukturen entlang Straßenraum
Schutz und Erhalt der bestehenden PlatanenreiheSeite 31 von 31