Evaluierung des Bonner Baulandmodells

Beschlussvorlage
öffentlich
201298
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Evaluierung des Bonner Baulandmodells
Beratungsfolge
Ausschuss für Wirtschaft und Arbeitsförderung 18.08.2020 Empfehlung
Ausschuss für Soziales, Migration, Gesundheit
und Wohnen
19.08.2020 Empfehlung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
26.08.2020 Empfehlung
Rat 01.09.2020 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung legt den politischen Gremien auf Grundlage des Berichtes zur
Evaluierung des Bonner Baulandmodells folgende Empfehlungen zum
Beschluss vor:
1. Der vorgelegte Bericht zur Evaluation des Bonner Baulandmodells 2020
wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Verwaltung wird den Gremien auf der Grundlage einer rechtlichen
Begutachtung durch eine Fachkanzlei für Verwaltungsrecht einen Vorschlag
zur Modifizierung der Kita-Regelung vorlegen.
3. Errichtet ein Vorhabenträger freiwillig 100% geförderten Wohnungsbau, so
soll dies nach Möglichkeit nicht ausschließlich im Förderweg A erfolgen. Die
Verträglichkeit des Vorhabens mit den städtebaulichen und
sozioökonomischen Rahmenbedingungen des Quartiers ist im Zuge des
Bebauungsplanverfahrens zu überprüfen.
4. Die Verwaltung prüft die Auswirkungen einer Verlängerung der Mietpreis-
und Belegungsbindungen von 20 auf 30 Jahre auf ihre Auswirkungen auf
die Angemessenheitsprüfung.
5. Die Regelungen zum Umgang mit Bestandsbaurechten bleiben bestehen.
6. Die derzeitigen Regelungen hinsichtlich der Höhe der Quote für den
geförderten Wohnungsbau und der Bagatellgrenzen von 12 Wohneinheiten
/ 1.100 m² BGF Wohnen bzw. 24 Wohneinheiten / 2.200 m² BGF Wohnen
bleiben bestehen.
7. Vor dem Hintergrund der komplexen Fragestellungen und rechtlichen
Unsicherheiten bei der Finanzierung von Kitaplätzen sowie den
Ergebnissen der Angemessenheitsprüfungen wird das BonnerSeite 1 von 27

Seite 2
Baulandmodell nicht um eine Beteiligung an den Folgekosten für die
Finanzierung von Grundschulplätzen ergänzt.
Die nächste Aktualisierung der Berechnungsannahmen des Excel-Tools zur
Durchführung der Angemessenheitsprüfungen erfolgt im April 2021. Die
nächste Evaluierung des Bonner Baulandmodells erfolgt im Sommer 2022.
Begründung
Die Verwaltung hat zur Anwendung des Bonner Baulandmodells seit 2018 eine
gewissenhafte Evaluierung und eine Aktualisierung der veränderlichen
Berechnungsannahmen vorgenommen. Die Ergebnisse dieser Evaluierung
haben an einigen Punkten aufgrund von Erfahrungen aus der
Anwendungspraxis und rechtlicher Prüfungen zu Einzelfragen zu gezielten
Empfehlungen der Verwaltung an die politischen Gremien geführt.
Zu Beschlusspunkt 2:
Im Bericht wurden die vorgebrachten Zweifel an den aktuellen Regelungen zur
Finanzierung sozialer Infrastruktur hinsichtlich ihrer generellen Rechtmäßigkeit
und ihrer Vereinbarkeit mit dem kommunalen Vergaberecht ausführlich
erläutert. Die Stadt Bonn beauftragt eine Kanzlei für Verwaltungsrecht mit der
Prüfung dieser Kritikpunkte und wird die politischen Gremien anschließend über
die Ergebnisse und Empfehlungen zur Gestaltung der Verpflichtung zur
Übernahme der Folgekosten für Kitaplätze informieren.
Zu Beschlusspunkt 3:
Errichtet ein Vorhabenträger freiwillig 100% geförderten Wohnungsbau soll
dieser nicht ausschließlich nach bspw. Förderweg A errichtet werden. Mit
dieser Maßnahme soll gewährleistet werden, dass eine gewisse
Durchmischung auch im geförderten Wohnungsbau stattfindet und zudem für
die Anspruchsberechtigten beider Förderwege Wohnraum geschaffen wird. Es
ist zu berücksichtigen, dass für geförderte Wohnungen der Einkommensgruppe
B kein städtisches Besetzungsrecht besteht und aktuell nur eine geringe
Nachfrage besteht.
Zu Beschlusspunkt 4:Seite 2 von 27

Seite 3
Durch eine Verlängerung der Belegungsbindung von 20 auf 30 Jahre steht der
öffentlich geförderte Wohnraum länger dem begünstigten Personenkreis zur
Verfügung. Diese Verpflichtung hätte jedoch Auswirkungen auf die Höhe des
wirtschaftlichen Nachteils des geförderten Wohnungsbaus, der im Zuge der
Angemessenheitsprüfung berechnet wird. Die Verwaltung prüft die
Auswirkungen auf die Angemessenheitsprüfung und legt die Ergebnisse den
politischen Gremien vor.
Zu Beschlusspunkt 5:
Aufgrund des gesamtstädtischen Bedarfs an Kitaplätzen führt der Abriss eines
Bestandsgebäudes dazu, dass durch Wegzug der Bewohner Kitaplätze
freigesetzt werden können, diese aber aufgrund der hohen Nachfrage sofort
wieder belegt werden. Ein Neubau löst somit erneut Kitaplätze aus, bedingt
durch den Einzug von neuen Bewohnern und den Zeitraum zwischen Abriss
und Fertigstellung des Neubaus. Die Regelungen zum Umgang mit
Bestandsbaurechten bleiben daher unverändert.
Zu Beschlusspunkt 6:
Die derzeitigen Regelungen hinsichtlich der Höhe der Quote für den
geförderten Wohnungsbau und der Bagatellgrenzen haben sich bewährt. Die
Anzahl der vom Baulandmodell aufgrund ihrer geringen Größe nicht erfassten
Bebauungsplanverfahren ist sehr gering. Eine Reduzierung der Bagatellgrenze
würde zudem dazu führen, dass auch kleinere, von privaten Bauherren
realisierte Wohnungsbauvorhaben, unter die Regelungen des Modells fallen.
Zu Beschlusspunkt 7:
Ein zusätzlicher Posten zur Beteiligung der Vorhabenträger an den Folgekosten
für Grundschulplätze würde bei zahlreichen Projekten zur Erreichung der
Angemessenheitsgrenze und zur Kappung von Anforderungen führen. Auch vor
dem Hintergrund der komplexen Fragestellungen und rechtlichen
Unsicherheiten bei der Finanzierung von Kitaplätzen wird seitens der
Verwaltung weiterhin von einer Beteiligung an den Folgekosten für
Grundschulplätze abgeraten.
Anlage/n
2 200724_Evaluierungsbericht_2020_61-1_final (öffentlich)Seite 3 von 27

Juni 2020
Stadtplanungsamt
Evaluierung des Bonner Baulandmodells 2020Seite 4 von 27

Inhaltsverzeichnis
1. Hintergrund .................................................................................................................................... 1
2. Monitoring der Angemessenheitsprüfungen des Bonner Baulandmodells .................................... 1
2.1. Grundsätzliches ...................................................................................................................... 1
2.2. Vorläufige Angemessenheitsprüfungen ................................................................................. 3
2.3. Verbindliche Angemessenheitsprüfungen .............................................................................. 3
2.4. Größe der Bebauungsplanverfahren ...................................................................................... 4
2.5. Ergebnisse der Angemessenheitsprüfungen .......................................................................... 5
2.6. Maßgaben des Bonner Baulandmodells ................................................................................. 7
2.6.1. Quotierung zur Errichtung geförderten Wohnungsbaus .................................................... 7
2.6.2. Geförderter Wohnungsbau ohne Baulandmodell .............................................................. 8
2.6.3. Finanzierung von Kitaplätzen .............................................................................................. 9
2.7. Sonderfälle ........................................................................................................................... 10
3. Aktualisierung und Monitoring der veränderlichen Berechnungsannahmen ............................... 11
4. Rückmeldungen aus der Wohnungswirtschaft ............................................................................. 12
5. Diskussion in den politischen Gremien ......................................................................................... 14
6. Soziale Infrastruktur im Bonner Baulandmodell ........................................................................... 15
7. Ausnahme für gemeinschaftliche Wohnprojekte ......................................................................... 19
8. Beteiligung an Folgekosten für Grundschulplätze ........................................................................ 20
9. Bonner Baulandmodell in weiteren Städten ................................................................................ 21
10. Fazit .............................................................................................................................................. 22
In diesem Bericht wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet.
Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit
es für die Aussage erforderlich ist.Seite 5 von 27

1
1. Hintergrund
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat am 30.03.2017 die Einführung einer verbindlichen Mindestquote
für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und die Übernahme der Folgekosten für die technische
und soziale Infrastruktur bei Wohnungsbauvorhaben mit Planungsrecht beschlossen (Ds.-Nr.
1613742EB5). Der Beschluss wurde am 10.07.2018 durch den Rat modifiziert (Ds.-Nr. 1811574EB5).
Wesentliche Inhalte des Beschlusses sind die Festlegung einer Quote von 40% der Bruttogrundfläche
eines Wohnungsbauvorhabens, die als öffentlich geförderter Wohnungsbau zu errichten sind und die
Finanzierung der Folgekosten für die Schaffung von Kindertagesbetreuungsplätzen, deren Bedarf
durch das Vorhaben ausgelöst wird. Die durch den Planungsbegünstigten zu erbringenden Leistungen
werden in einem städtebaulichen Vertrag (§11 BauGB) vereinbart und auf ihre Angemessenheit
geprüft. Als Angemessenheitsgrenze wurden 30% des pauschalisiert über einen Zeitraum von 20
Jahren ermittelten Gesamtertrags für ein Wohnungsbauvorhaben festgelegt.
Der modifizierte Beschluss sieht unter Nr. 7 die Durchführung einer regelmäßigen Evaluierung des
Baulandmodells vor. Zudem soll ein Monitoring der veränderlichen Parameter und Annahmen der
Angemessenheitsprüfung erfolgen. Die entsprechende Ankündigung und Begründung zur
Durchführung der Evaluierung im Sommer 2020 ist den Ds.-Nr. 190446 und Ds.-Nr. 1912138ST2 zu
entnehmen. Mit diesem Bericht wird die Verwaltung über ihre bisherigen Erfahrungen mit der
Anwendung des Bonner Baulandmodells, seiner Auswirkungen auf die wohnungswirtschaftliche
Entwicklung, durch Politik und Wohnungswirtschaft vorgeschlagene Änderungen am Modell und in
der Praxis festgestellte Probleme informieren. Die Erkenntnisse der Evaluierung bilden die Grundlage
der entwickelten Handlungsempfehlungen, welche als separate Beschlussvorlage vorgelegt werden.
2. Monitoring der Angemessenheitsprüfungen des Bonner Baulandmodells
2.1. Grundsätzliches
Das Bonner Baulandmodell wurde seit seiner Einführung im März 2017 bis zur Verfassung des
Evaluierungsberichts in insgesamt 15 Bebauungsplanverfahren angewendet. Dabei wurden 13
vorläufige und zwei verbindliche Angemessenheitsprüfungen durchgeführt. Aus unterschiedlichen
Gründen wurden Verfahren nicht fortgesetzt oder nachträglich beschlossen, dass sie nicht unter dasSeite 6 von 27

2
Baulandmodell fallen. Aktuell (06/2020) findet das Bonner Baulandmodell daher in 11 laufenden
Bebauungsplanverfahren Anwendung.
Die Anwendung des Modells erfolgt in einem zweistufigen Verfahren. Zu Beginn eines
Bebauungsplanverfahrens wird die vorläufige Angemessenheitsprüfung durchgeführt. Anhand der zu
diesem frühen Zeitpunkt bekannten Eingangsparameter Wohnbaufläche, vorläufige
Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen, Wohnlage und Bodenpreis erfolgt die Nennung der Grenze der
Belastungen durch das Baulandmodell zum Stichtag der Anfrage. Mit der Unterzeichnung der
Planungsvereinbarung erkennt der Vorhabenträger die Regelungen des Bonner Baulandmodells an.
Dies erfolgt nach dem Zielbeschluss und vor der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3
Abs. 1 BauGB.
Mittels der verbindlichen Angemessenheitsprüfung erfolgt die Festsetzung der Grenze der
Belastungen zum Stichtag des Offenlagebeschlusses. Die Unterlagen enthalten eine Öffnungsklausel
für den Fall, dass nach der Offenlage noch Änderungen der Planfestsetzungen vorzunehmen sind. Für
die verbindliche Angemessenheitsprüfung werden die Parameter Wohnbaufläche, Bruttogrundfläche
Wohnen (differenziert nach Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern), Wohnlage und Bodenpreis
benötigt. Die Ergebnisse der verbindlichen Angemessenheitsprüfung und die Priorität nach der der
Vorhabenträger die Finanzierung von Kitaplätzen realisiert, werden in einem städtebaulichen Vertrag
nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr.2 und 3 BauGB fixiert.
Bezugsgröße des Bonner Baulandmodells ist die planungsrechtlich zulässige BGF Wohnen. Die BGF
Wohnen entspricht der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277-1 in der zum Zeitpunkt der
Angemessenheitsprüfung gültigen Fassung, ermittelt nach dem Regelfall der Raumumschließung (R);
- zuzüglich der Loggien
- abzüglich der Kellergeschosse; ausgenommen hiervon sind die Flächen in Keller- bzw.
Untergeschossen, welche ganz oder teilweise für eine Wohnnutzung bzw. für den dauerhaften
Aufenthalt von Personen hergerichtet sind (z.B. Souterrain in Hanglage)
- abzüglich der Flächen, welche durch Festsetzungen von einer Wohnnutzung ausgeschlossen sind
(z.B. Gewerbefläche im EG).Seite 7 von 27

3
2.2. Vorläufige Angemessenheitsprüfungen
Seit Einführung des Bonner Baulandmodells wurden bei 13 Bebauungsplanverfahren vorläufige
Angemessenheitsprüfungen durchgeführt. Auf Grundlage eines politischen Beschlusses (Ds.-Nr.
1910716EB6) wurde entschieden, dass das Verfahren auf dem ehemaligen Gelände der
Landwirtschaftskammer in Roleber nicht unter das Bonner Baulandmodell fällt. Zudem ist die
tatsächliche Realisierung von zwei Vorhaben aktuell offen. Die Ergebnisse dieser vorläufigen
Angemessenheitsprüfungen werden daher an dieser Stelle nicht aufgeführt.
Für die folgenden 10 laufenden Bebauungsplanverfahren wurde ein Zielbeschluss nach dem
30.03.2017 gefasst und eine vorläufige Angemessenheitsprüfung durchgeführt:
Nr. Bezeichnung Bebauungsplan Stadtbezirk Statistischer Bezirk
1 Siegburger Straße 6823-1 Beuel Beuel-Ost
2 An der Ziegelei 6319-2 Hardtberg Lengsdorf
3 Kennedyallee 62-72 6918-4 Bad Godesberg Hochkreuz
4 Deutschherrenstraße 175-187 7014-1 Bad Godesberg Lannesdorf
5 Herseler Str. 6524-1 Bonn Graurheindorf
6 Grootestraße 6122-1 Bonn Dransdorf
7 Schloßallee 5 7213-2 Bad Godesberg Mehlem
8 Kölnstraße/Otto-Hahn-Straße 6325-1 Bonn Buschdorf
9 Deichmanns Aue 7114-2 Bad Godesberg Mehlem
10 Ollenhauerstr. 4 - Bonn Gronau
Die Ergebnisse der vorläufigen Angemessenheitsprüfungen werden den Vorhabenträgern mitgeteilt
und sind bei der weiteren städtebaulichen Konzeption des Neubauvorhabens zu berücksichtigen.
2.3. Verbindliche Angemessenheitsprüfungen
Die verbindliche Angemessenheitsprüfung wird zum Offenlagebeschluss durchgeführt. Mit ihr erfolgt
die Festsetzung der Grenze der Belastungen durch das Baulandmodell zum Stichtag des Beschlusses
sowie der Nachweis, dass die Grenze nicht überschritten wird. Das Ergebnis der verbindlichen
Angemessenheitsprüfung wird dem Vorhabenträger mitgeteilt und im städtebaulichen VertragSeite 8 von 27

4
fixiert. Dieser wird parallel zum laufenden Bebauungsplanverfahren ausgearbeitet und spätestens
zum Satzungsbeschluss unterzeichnet. Für das folgende, laufende Bebauungsplanverfahren wurde
eine verbindliche Angemessenheitsprüfung durchgeführt:
Nr. Bezeichnung Bebauungsplan Stadtbezirk Statistischer Bezirk
1 Kennedyallee 41 6918-2 Bad Godesberg Hochkreuz
Zu diesem Verfahren erfolgte am 07.05.2020 der Satzungsbeschluss (Ds.-Nr. 200216).
Eine weitere verbindliche Angemessenheitsprüfung wurde für das Bebauungsplanverfahren „Möbel
Boss“ in Neu-Tannenbusch durchgeführt. Da aufgrund der Atypik dieses Einzelfalls eine
Vergleichbarkeit der Ergebnisse mit den übrigen Fällen nicht gegeben ist, können die Ergebnisse der
Prüfung nicht in die statistische Auswertung einbezogen werden (siehe Kapitel 2.7 Sonderfälle).
2.4. Größe der Bebauungsplanverfahren
Im Folgenden erfolgt die Darstellung und Erläuterung der im Zuge der Anwendung des Bonner
Baulandmodells durchgeführten Angemessenheitsprüfungen differenziert nach
wohnungswirtschaftlichen Indikatoren und Bebauungsplanverfahren. Für eine bessere Übersicht und
Vergleichbarkeit werden die Ergebnisse der vorläufigen und verbindlichen
Angemessenheitsprüfungen in einer Grafik dargestellt. Abbildung 1 veranschaulicht die Größe der
einzelnen Wohnungsneubauvorhaben, für die eine vorläufige oder eine verbindliche
Angemessenheitsprüfung durchgeführt wurde. Diese wird als voraussichtlich entstehende BGF
Wohnen dargestellt. Insgesamt beläuft sich die BGF Wohnen der 11 Bebauungsplanverfahren auf ca.
131.000 m².
Zum frühen Planungsstand der vorläufigen Prüfungen handelt es sich um Annahmen, die auf
Grundlage von Richtwerten der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder bereits vorliegender
städtebaulicher Konzepte getroffen werden. Aussagen zur Anzahl der voraussichtlich entstehenden
Wohneinheiten können zu diesem Zeitpunkt nur bedingt getroffen werden, da die Höhe der letztlich
entstehenden BGF Wohnen noch Änderungen erfahren kann und die Aufteilung der BGF Wohnen auf
Einfamilien- und/oder Mehrfamilienhäuser und der geplante Wohnungsmix (Anteile kleinerer und
größerer Wohneinheiten) noch nicht feststehen. Unter der Annahme, dass die voraussichtlich
entstehende BGF Wohnen tatsächlich realisiert wird und eine Wohneinheit in MehrfamilienhäusernSeite 9 von 27

5
durchschnittlich eine Wohnfläche von 85 m² aufweist, würden in den vom Baulandmodell erfassten
Verfahren insgesamt ca. 1.200 Wohneinheiten entstehen. Bezieht man nun die Quote von 40 % auf
die Anzahl der Wohneinheiten, werden - nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens und
Realisierung der Wohnbebauung - voraussichtlich 480 der 1.200 Wohneinheiten im öffentlich
geförderten Wohnungsbau errichtet. In 2018 und in 2019 wurden zum Vergleich 176 bzw. 160
geförderte Wohneinheiten fertiggestellt.
Abb. 1: Voraussichtlich entstehende Bruttogrundfläche Wohnen
Die durchschnittliche Wohnfläche von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern wurde im Zuge der
Entwicklung des Baulandmodells durch die Statistikstelle der Stadt Bonn ermittelt. Da die unter das
Baulandmodell fallenden Verfahren - bis auf eine Ausnahme - die Errichtung von Wohneinheiten im
Geschosswohnungsbau vorsehen, wird die durchschnittliche Wohnungsgröße einer Wohneinheit in
diesem Immobiliensegment (85 m²) als Bezugsgröße herangezogen.
2.5. Ergebnisse der Angemessenheitsprüfungen
Im Zuge der Angemessenheitsprüfung wird der wohnungswirtschaftliche Ertrag eines
Neubauvorhabens nach 20 Jahren berechnet. 30 % des Ertrages stellen die Angemessenheitsgrenze
(= Obergrenze) der sich aus dem Baulandmodell ergebenden Anforderungen an die Vorhabenträger
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
BGF Wohnen in m²
Bebauungsplanverfahren
Siegburger Straße
An der Ziegelei
Kennedyallee 62-72
Deutschherrenstraße 175-187
Grootestraße
Schloßallee 5
Kölnstraße/ Otto-Hahn-Straße
Deichmanns Aue
Herseler Str. / Keltenweg
Ollenhauerstr. 4
Kennedyallee 41Seite 10 von 27

6
dar. Hierbei handelt es sich um eine pauschalisierte Berechnungsmethode, die auf zahlreichen
Berechnungsannahmen beruht.
Abb. 2: Summierte Ergebnisse der Angemessenheitsprüfungen
Zusammengefasst weisen die 11 Bebauungsplanverfahren Erträge von knapp 70.000.000 € auf. Der
wirtschaftliche Nachteil des geförderten Wohnungsbaus und die Finanzierung von Kitaplätzen
belaufen sich auf ca. 18.000.000 €, also ca. 25,7 % des ermittelten wohnungswirtschaftlichen
Ertrages.
Abb. 3: Anteile der Forderungen aus dem Bonner Baulandmodell am wohnungswirtschaftlichen Ertrag
13,5%
20,9%
29,5%
23,9%
20,9%
25,6%25,3%
18,1%
29,6%
22,6%
30,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
KJIHGFEDCBA
Wirtschaftlicher Nachteil geförderter Wohnungsbau am Ertrag
Anteil Finanzierung Kitaplätze am Ertrag
Anteil zu vereinbarende Leistungen am ErtragSeite 11 von 27

7
Die Varianz der Ergebnisse der Angemessenheitsprüfungen wird durch Abbildung 3 verdeutlicht. Bei
zwei Vorhaben wurde die Angemessenheitsgrenze von 30% des pauschalisiert errechneten Ertrages
des Wohnungsneubauvorhabens nach 20 Jahren beinahe erreicht. Aufgrund des Erreichens der
Angemessenheitsgrenze bei einem Vorhaben wurde die Angemessenheit durch die Kappung der
Kosten eines Kitaplatzes gewahrt. Es ist festzustellen, dass – wie erwartet - der relative Anteil der zu
vereinbarenden Leistungen am wohnungswirtschaftlichen Ertrag mit besserer Wohnlage des
Vorhabens steigt. Dies ist u.a. im wirtschaftlichen Nachteil des geförderten Wohnungsbaus
begründet, welcher in besseren Lagen aufgrund der im frei finanzierten Wohnungsbau zu
erzielenden höheren Mieteinnahmen größer ausfällt.
Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Durchführung der Angemessenheitsprüfungen ist der
Bodenwert für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland. Dieser wird in der Ertragsberechnung als
Belastung vollständig berücksichtigt und hat einen großen Einfluss auf die Höhe des
wohnungswirtschaftlichen Ertrages eines Wohnungsneubauvorhabens. Mit besserer Lage und
höherer zu realisierender BGF Wohnen steigt der Bodenwert. Dieser wird individuell für jedes
Vorhaben durch die Bewertungsstelle der Stadt Bonn ermittelt. Ein hoher Bodenwert (im Sinne von
Kosten für den Investor) führt letztlich zu einer Verringerung des projektbezogenen Ertrages und
somit zu einem größeren Anteil des wohnungswirtschaftlichen Nachteils.
2.6. Maßgaben des Bonner Baulandmodells
2.6.1. Quotierung zur Errichtung geförderten Wohnungsbaus
Eines der Hauptziele des Bonner Baulandmodells ist die Erhöhung der Baufertigstellungszahlen
öffentlich geförderter Wohnungen und somit die Ausweitung des Angebots an preiswertem
Wohnraum im gesamten Stadtgebiet. Dieses Ziel soll über die Maßgabe, dass 40% - bzw. 20% bei
kleineren, vom Baulandmodell erfassten Vorhaben - der Bruttogrundfläche Wohnen eines
Neubauvorhabens als geförderter Wohnungsbau zu errichten sind, erreicht werden. Da noch keines
der unter das Baulandmodell fallenden Projekte realisiert wurde, können keine Aussagen über die
tatsächlich im geförderten Wohnungsbau errichtete Bruttogrundfläche Wohnen oder die Anzahl der
mit Mitteln der Wohnraumförderung errichtete Anzahl an Wohneinheiten getroffen werden. Aus
diesem Grund wird auf die Ergebnisse der vorläufigen und der verbindlichen
Angemessenheitsprüfungen abgestellt.Seite 12 von 27

8
Abb. 4: Voraussichtlich entstehende Bruttogrundfläche Wohnen im geförderten Wohnungsbau
Die Verfahren, für die eine Angemessenheitsprüfung durchgeführt wurde, umfassen insgesamt ca.
53.700 m² BGF Wohnen, welche nach den Wohnraumförderbestimmungen NRW zu errichten sind.
Dies entspricht ca. 420 öffentlich geförderten Wohneinheiten. Die beiden größten Vorhaben
„Kennedyallee 62-72“ und „Grootestraße“ stechen mit jeweils über 12.000 m² BGF Wohnen hervor.
2.6.2. Geförderter Wohnungsbau ohne Baulandmodell
Es werden auch in nicht unter das Baulandmodell fallenden Bebauungsplanverfahren weiterhin
geförderte Wohneinheiten errichtet. Dies geschieht beispielsweise in Verfahren, die als Altfall im
Sinne des Baulandmodells gelten oder bei Vorhaben, die auf Grundlage bestehender
Bebauungspläne entwickelt werden, bei denen Investoren freiwillig geförderten Wohnungsbau
errichten sowie bei Wohnungsneubauvorhaben, die durch die VEBOWAG realisiert werden. In 2019
wurden 160 geförderte Wohneinheiten fertiggestellt. Insgesamt ist allerdings ein kontinuierlicher
Rückgang des geförderten Wohnungsbestandes zu verzeichnen. Zur Förderung des öffentlich
geförderten Wohnungsbaus wurde beim Verkauf von städtischen Grundstücken, die für den
geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind, die Zugrundelegung eines speziellen Marktpreises unter
Berücksichtigung des wirtschaftlichen Nachteils beschlossen (Ds.-Nr. 1911737). Zudem wurde die
Projektgruppe geförderter Wohnungsbau ins Leben gerufen, die die städtischen Möglichkeiten zur
Verbesserung der Rahmenbedingungen zur Schaffung von öffentlich gefördertem Wohnraum
ausschöpfen soll (Ds.-Nr. 190109).
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
BGF Wohnen in m²
Bebauungsplanverfahren
Siegburger Straße
An der Ziegelei
Kennedyallee 62-72
Deutschherrenstraße 175-187
Grootestraße
Schloßallee 5
Kölnstraße/ Otto-Hahn-Straße
Deichmanns Aue
Herseler Str. / Keltenweg
Ollenhauerstr. 4
Kennedyallee 41Seite 13 von 27

9
Über die Entwicklung der jährlich mit Mitteln der Wohnraumförderung fertiggestellten
Wohneinheiten berichtete die Verwaltung bereits ausführlich:
- Ds.-Nr. 200137-1 ST: Fördermittel geförderter Wohnungsbau in Bonn
- Ds.-Nr. 200829: Entwicklung der Baurechtschaffung und Wohnungsneubautätigkeit in 2019
Der Stadt Bonn stand im Jahr 2019 ein Budget von 18.480.000,- Euro an Fördermitteln des Landes
NRW für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung, aus dem Förderdarlehen in Höhe von
3.858.625,- Euro erteilt wurden. Das im Jahr 2019 nicht abgerufene Budget betrug 14.621.375,- Euro.
Erfolgversprechende Gespräche mit Investoren und bereits eingegangene Anträge lassen jedoch für
das Jahr 2020 einen deutlichen Anstieg der Bewilligungszahlen erwarten. Zudem ist mit den ersten
Förderanträgen zu rechnen, die aufgrund der Regelungen des Bonner Baulandmodells gestellt
werden.
2.6.3. Finanzierung von Kitaplätzen
Neben der Errichtung geförderten Wohnraums sieht das Bonner Baulandmodell die Beteiligung der
Vorhabenträger an den kausal aus ihrem Neubauvorhaben abgeleiteten Platzbedarfen in
Kindertagesstätten vor. Diese werden auf der Grundlage statistisch ermittelter Kennzahlen und
differenziert nach Wohnungen in den Gebäudetypen Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus
berechnet. Über diese Zahl und unter Berücksichtigung der Zielversorgungsquoten der
Kindertagesstättenbedarfsplanung wird die Anzahl der durch das Neubaugebiet voraussichtlich
ausgelösten Platzbedarfe ermittelt.
Abbildung 5 zeigt die ausgelösten Platzbedarfe der einzelnen Verfahren, für die eine
Angemessenheitsprüfung durchgeführt wurde. Insgesamt sind 159 Kitaplätze zu finanzieren. Auffällig
ist der hohe Platzbedarf des Verfahrens an der Grootestraße in Dransdorf, welcher sich aus dem
geplanten Anteil an Wohnungen in Einfamilienhäusern ergibt. Diese haben einen deutlich höheren
Bedarf an Kitaplätzen als Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Die Kosten für die Finanzierung der
insgesamt 159 Kitaplätze belaufen sich auf ca. 6.4000.000 €.Seite 14 von 27

10
Abb. 5: Anzahl der zu finanzierende Kitaplätze differenziert nach Bebauungsplanverfahren
2.7. Sonderfälle
Das Bebauungsplanverfahren auf den Flächen der ehemaligen Landwirtschaftskammer in Roleber
wurde per politischen Beschluss zum Altfall im Sinne des Baulandmodells erklärt (Ds.-Nr.
1910716EB6). Der Vorhabenträger hat sich trotzdem bereit erklärt einen Anteil geförderten
Wohnungsbau und eine Kita im Mietmodell zu errichten.
Das Bebauungsplanverfahren „Möbel Boss“ in Neu-Tannenbusch wurde aufgrund von aus der
Planungshistorie zu berücksichtigenden Besonderheiten, die die Gesamtwirtschaftlichkeit des
Vorhabens gefährdeten, als atypischer Fall behandelt (Ds.-Nr. 1912384). Nach Verhandlungen mit
dem Vorhabenträger wurde die Realisierung von 30% der BGF Wohnen als geförderter
Wohnungsbau und die Errichtung von zwei Großtagespflegeeinrichtungen innerhalb des Plangebietes
beschlossen.
Diese Sonderfälle waren der Übergangsphase geschuldet. Es ist davon auszugehen, dass sich weitere
Sonderfälle nicht mehr ergeben werden und sich alle Bebauungsplanverfahren künftig innerhalb der
Rahmensetzungen des Baulandmodells bearbeiten lassen.
0
10
20
30
40
50
60
70
Anzahl Kitaplätze
Bebauungsplanverfahren
Siegburger Straße
An der Ziegelei
Kennedyallee 62-72
Deutschherrenstraße 175-187
Grootestraße
Schloßallee 5
Kölnstraße/ Otto-Hahn-Straße
Deichmanns Aue
Herseler Str. / Keltenweg
Ollenhauerstr. 4
Kennedyallee 41Seite 15 von 27

11
3. Aktualisierung und Monitoring der veränderlichen Berechnungsannahmen
Das Berechnungstool ist das zentrale Hilfsmittel zur Umsetzung des Bonner Baulandmodells unter
Berücksichtigung der nach § 11 Abs. 2 BauGB zu wahrenden Angemessenheit. Im Berechnungstool
sind alle Annahmen des Baulandmodells hinterlegt, so dass es durch wenige Eingaben von
Grundstücksparametern Ergebnisse produzieren kann. Es wird verwendet, um die Berechnung des an
dem Standort eines Baugebiets nach 20 Jahren pauschalisiert zu erwartenden Gesamtertrags eines
Wohnungsbauvorhabens vorzunehmen. Das Berechnungstool ist für die Anwendung des Bonner
Baulandmodells in zweifacher Hinsicht von Bedeutung. Zum einen dient die mit ihm durchgeführte
Ertragsberechnung als Grundlage für die Angemessenheitsprüfung nach der Ertragsmethode, zum
anderen wird mit der Ertragsberechnung der wirtschaftliche Nachteil der verpflichtenden Quotierung
des geförderten Wohnungsbaus ermittelt.
Die Aktualisierung der Berechnungsannahmen erfolgte dieses Jahr zum 01.04.2020 und nicht, wie
zunächst vorgesehen, zum 01. Juli eines Jahres. Auch zukünftig wird die Aktualisierung zu diesem
Stichtag durchgeführt. Der Zeitpunkt wird gewählt, da somit eine Aktualisierung zeitnah zur
Veröffentlichung des Grundstücksmarktberichts erfolgt, in dem Angaben zum Liegenschaftszinssatz
und zum Rohertragsfaktor enthalten sind. Im Zuge der im ersten Halbjahr 2019 durchgeführten
Aktualisierungen mussten Angemessenheitsprüfungen neu berechnet und die aktualisierten
Ergebnisse den Vorhabenträgern mitgeteilt werden. Die Anzahl der Aktualisierungen soll möglichst
geringgehalten werden, um eine größtmögliche Transparenz und Gültigkeit der
Angemessenheitsprüfungen und ihrer Ergebnisse zu gewährleisten.
Die Erläuterungen und Berechnungen zur Aktualisierung des Berechnungstools zeigen1, dass die
Wahrscheinlichkeit, dass die Angemessenheitsgrenze von 30% des erwarteten Ertrags erreicht wird,
mit dem aktualisierten Tool geringer ausfällt. Die Angemessenheit der durch die Vorhabenträger zu
erbringenden Leistungen kann im Regelfall in den drei Wohnlagen „einfach/mittel“, „gut“ und „sehr
gut“ nachgewiesen werden. Die Aktualisierungen zeigen, dass das Berechnungstool des Bonner
Baulandmodells flexibel auf Änderungen der wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen
reagieren kann.
1 https://www.bonn.de/medien-global/amt-61/Bericht-ueber-die-Aktualisierung-des-Berechnungstools.pdfSeite 16 von 27

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4. Rückmeldungen aus der Wohnungswirtschaft
Das Stadtplanungsamt hat die Akteure der Wohnungswirtschaft, die bereits bei der Entwicklung des
Bonner Baulandmodells eingebunden wurden, zur Beteiligung an der Evaluierung aufgefordert.
Aufgrund der Corona-Pandemie wurden Rückmeldungen aus der Wohnungswirtschaft schriftlich und
nicht im Zuge einer größeren Veranstaltung eingeholt. Zudem fand ein Austausch mit dem BFW
Landesverband Nordrhein-Westfalen e.V. statt. Insgesamt wurden 65 Akteure angeschrieben, fünf
haben sich an der Evaluierung beteiligt und eine Stellungnahme formuliert. Zu den angeschriebenen
Akteuren zählen Wohnungsunternehmen, Projektentwickler, Interessenvertreter, Planungsbüros,
Immobilienmakler und Banken.
Seitens eines Projektentwicklers wird die frühzeitige Nennung der entstehenden Belastungen für
Vorhabenträger und die Transparenz der Berechnungsmethodik hervorgehoben. Dies eröffne die
Möglichkeit diese Parameter frühzeitig in die projektspezifische Kalkulation einzubinden. Im Sinne
der Transparenz sind umfangreiche Erläuterungen und Informationen zum Bonner Baulandmodell
sowie das Berechnungstool zur Durchführung der Angemessenheitsprüfungen auf der Homepage der
Stadt Bonn abrufbar2. Des Weiteren wurden die Einbindung der Wohnungswirtschaft in den
Entwicklungsprozess und der Austausch zum Baulandmodell gelobt. Dies umfasst auch die
Zusammenarbeit mit dem für die Wohnraumförderung zuständigen Amt für Soziales und Wohnen
der Stadt Bonn.
Die Rückmeldungen beinhalteten auch divergierende Aussagen. Nach diesen sollte auf eine
Angemessenheitsprüfung verzichtet, die Quote für den geförderten Wohnungsbau gesenkt und die
Bagatellgrenze, ab der ein Vorhaben unter die Regelungen des Bonner Baulandmodell fällt, deutlich
erhöht werden. Zudem sollten genauere Informationen zur Finanzierung der sozialen Infrastruktur
zur Verfügung gestellt werden und eine Berücksichtigung von Sanierungskosten für Altlasten bei der
Ermittlung des Bodenwertes erfolgen 3 . Die Methodik zur Prüfung der Angemessenheit wird
dahingehend kritisiert, dass das Berechnungstool auf das langfristige Geschäftsmodell von
Bestandshaltern und nicht auf das Modell von Projektentwicklern ausgerichtet sei. Der lange
Prognosezeitraum und die Veränderlichkeit der Berechnungsannahmen sei mit vielen Unsicherheiten
behaftet. Bereits in den Umsetzungsgrundlagen zum Bonner Baulandmodell wurde diese Kritik
2 https://www.bonn.de/vv/produkte/wohnungsmarktentwicklung-bonner-baulandmodell.php
3 Letzteres wird bewusst nicht umgesetzt, da Kosten für die Sanierung von Grundstücken im Risiko des Vorhabenträgers
liegen. Eine Überwälzung dieser Kosten auf die Stadt ist abzulehnen. Stattdessen wird durch die Bewertungsstelle der Stadt
Bonn der Preis für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland berechnet und in der Angemessenheitsprüfung als
ertragsmindernder Posten eingestellt.Seite 17 von 27

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thematisiert (siehe FAQ). Obwohl die Ertragsberechnung für den kurzfristigen Vertrieb
(Projektentwicklerkalkulation) in vielerlei Hinsicht einfacher ist und mit weniger Annahmen
auskommt, ist sie für die im Rahmen einer Angemessenheitsprüfung notwendigen Berechnungen
nicht zielführend. Denn nur in einer langfristigen Betrachtung der Wirtschaftlichkeit können auch die
Förderkonditionen des geförderten Wohnungsbaus in Nordrhein-Westfalen richtig abgebildet
werden. Den langfristig reduzierten Einnahmen durch festgelegte Mietobergrenzen stehen
langfristige Einsparungen durch reduzierte Zinsen auf das Förderdarlehen gegenüber. Die
ausgleichende Wirkung dieses Förderinstruments – auch wenn es nicht für jeden
Wohnungsbauinvestor attraktiv ist – kann nur in einer langfristigen Wirtschaftlichkeitsberechnung
berücksichtigt werden.
In den Gesprächen mit Vorhabenträgern einzelner Bebauungsplanverfahren wurde eine
grundsätzliche Akzeptanz der Quotierung zur Schaffung geförderten Wohnungsbaus deutlich. Die
Bereitschaft geförderten Wohnraum zu errichten, ist bei Bestandshaltern ausgeprägter als bei
Projektentwicklern, die die errichteten Wohnungen nicht im Bestand halten. Viele Akteure verfügen
bereits über Erfahrungen in der Beantragung von Fördermitteln und der Errichtung geförderter
Wohnungen entsprechend der Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen Nordrhein-Westfalen.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Verpflichtung zum Bau geförderter Wohnungen und die
daraus resultierenden Mindereinnahmen gegenüber dem freifinanzierten Wohnungsbau durch
höhere Mieten oder Verkaufspreise kompensiert werden könnten. Gerade in zentralen Lage sei
festzustellen, dass sich unter den aktuellen Marktbedingungen Eigentums-Wohnbauprojekte mit
einem höheren Anteil an geförderten Wohnungsbau nur schwer wirtschaftlich abbilden ließen. Es
besteht also die Möglichkeit von Querfinanzierungen innerhalb der Neubauvorhaben und der
Entstehung von hochpreisigem Wohnraum. Vereinzelt äußerten Vorhabenträger die Forderung nach
einer Reduzierung der Quote für den geförderten Wohnungsbau auf 30 % der BGF Wohnen.
Hinsichtlich der im Bonner Baulandmodell vorgesehenen Vorgehensweise zur Finanzierung von
Kitaplätzen wurde seitens der Vorhabenträger deutliche Kritik geäußert. Diese lehnen den im
Baulandmodell in erster Priorität vorgesehenen Bau und Verkauf einer Kita an die Stadt ab, da dies
die Wirtschaftlichkeit der Projekte gefährde und als Teileigentum mit darüber liegender
Wohnbebauung schwierig zu realisieren und zu vermarkten sei. Von mehreren Vorhabenträgern
wurde die Errichtung der Kitas im Mietmodell gefordert. Da die Beschlüsse zum Bonner
Baulandmodell das Mietmodell jedoch kategorisch ausschließen, wurden diese Forderungen
abgelehnt. Dies führte zu Verzögerungen in einzelnen Bebauungsplanverfahren, in einem Fall sogar
zum Stillstand.Seite 18 von 27

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Neben den negativen Rückmeldungen aus der Wohnungswirtschaft zur Realisierbarkeit der
Anforderungen an die Finanzierung von Kitaplätzen wurden auch Bedenken an der Rechtmäßigkeit
der entwickelten Prioritäten geäußert (siehe Kapitel 6 Soziale Infrastruktur).
5. Diskussion in den politischen Gremien
5.1. Antrag Ds.-Nr. 1912138: Erhöhung der Quote für den geförderten Wohnungsbau und
Reduzierung der Bagatellgrenze
Unter der Ds.-Nr. 1912138 wurde die Erhöhung der Quote für den öffentlich geförderten
Wohnungsbau nach Förderweg A auf 30 % und eine Reduzierung der Bagatellgrenze zur Anwendung
des Bonner Baulandmodells auf sechs Wohneinheiten vorgeschlagen. Die Verwaltung hat mit
Verweis darauf, dass noch kein Bebauungsplanverfahren, welches vom Baulandmodell erfasst wurde,
abgeschlossen ist, eine Bewertung des Antrags im Zuge der Evaluierung in Aussicht gestellt (Ds.-Nr.
1912138ST2).
Die Ergebnisse der Angemessenheitsprüfungen zeigen (siehe Kapitel 2.5), dass die Angemessenheit
der Verpflichtungen zur Errichtung von 40% gefördertem Wohnungsbau und der Übernahme der
Folgekosten für die Errichtung von Kitaplätzen in der Regel nachgewiesen werden kann. Der Anteil
des wirtschaftlichen Nachteils des geförderten Wohnungsbaus am pauschalisiert berechneten
wohnungswirtschaftlichen Ertrag der erfassten Wohnungsbauvorhaben lag zwischen 4,8 % und 24,7
%. Die Höhe hängt maßgeblich von der Wohnlage und den zu erzielenden Mieten im freifinanzierten
Wohnungsbau ab. In guten und sehr guten Wohnlagen fällt der wirtschaftliche Nachteil deutlich
größer aus. Eine Erhöhung der Quote auf 50 % - bei 30 % Förderweg A und 20 % Förderweg B - würde
ggfs. zu Kappungen zur Wahrung der Angemessenheit in diesen Wohnlagen führen. Dies bedeutet,
dass Vorhabenträger keine oder nur teilweise Kitaplätze finanzieren und eventuell auch die Quote
des geförderten Wohnungsbaus reduziert werden müsste.
Die Verwaltung schlägt vor die Quote für den geförderten Wohnungsbau und die Bagatellgrenzen
beizubehalten. Alternativ könnte eine Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindung
entsprechend der Wohnraumförderbedingungen NRW von 20 auf 25 oder 30 Jahre geprüft werden.
Errichtete Wohnungen würden somit für einen längeren Zeitraum dem begünstigten Personenkreis
zur Verfügung stehen.Seite 19 von 27

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5.2. Große Anfrage DS 200372: Bonner Baulandmodell
Die große Anfrage zielte auf die Information über die Inhalte und Anwendung des Bonner
Baulandmodells sowie die Durchführung der Evaluierung ab. Die Verwaltung hatte bereits mit der
Ds.-Nr. 200372-1 ST auf die anstehende Evaluierung im Sommer 2020 und die bereits im April
erfolgte Aktualisierung des Berechnungstools und seiner Parameter geantwortet. Mit Vorlage dieses
Berichtes kommt die Verwaltung ihrer Ankündigung, umfassend über die Evaluierung des
Baulandmodells zu informieren, nach.
6. Soziale Infrastruktur im Bonner Baulandmodell
6.1. Rechtssicherheit der Prioritäten des Bonner Baulandmodells
Der Beschluss zur Einführung des Bonner Baulandmodells enthält die Anforderung an die
Vorhabenträger sich an den Folgekosten sozialer Infrastruktur zu beteiligen. Dies soll mittels einer
abgestuften Priorisierung erfolgen. Demzufolge kann der Vorhabenträger:
 eine mindestens dreigruppige Kita bauen und diese an die Stadt zu einem um den
ausgelösten Platzbedarf geminderten Preis verkaufen (Priorität 1)
 der Stadt ein Grundstück zu einem um den ausgelösten Platzbedarf geminderten Kaufpreis
zur Verfügung stellen, auf welchem diese eine Kita errichtet (Priorität 2)
 die Verpflichtung zur Beteiligung an den Folgekosten durch Zahlung eines am ausgelösten
Platzbedarf orientierten Betrages ablösen (Priorität 3)
Die Errichtung einer Kita im Mietmodell, also die Vermietung der durch den Vorhabenträger
errichteten Kita an die Stadt oder einen Träger, wurde explizit ausgeschlossen.
Diese Regelung und insbesondere der Ausschluss des Mietmodells haben zu deutlichem Unmut bei
einigen Vorhabenträgern und zur Verzögerung einzelner Bebauungsplanverfahren geführt. Diese
kritisieren, dass die Errichtung einer integrierten Kita (bspw. mit darüber liegender Wohnnutzung)
hinsichtlich der zukünftigen Eigentumsverhältnisse (Teileigentum der Stadt am Gebäude) schwierig
umzusetzen sei. Zudem gestalte sich die Vermarktung der errichteten Gebäude bei einem
zusätzlichen Eigentümer schwieriger und die Vorhabenträger müssten auf die durch eine
Mietmodell-Kita zu erzielenden Mieteinnahmen verzichten.Seite 20 von 27

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In einem im März 2020 publizierten Aufsatz in der Fachzeitschrift „Nordrhein-Westfälische
Verwaltungsblätter“ hat der Fachanwalt für Verwaltungsrecht Herr Dr. Oerder (Kanzlei Lenz und
Johlen) einen Vergleich der Baulandmodelle in Bonn, Köln und Düsseldorf vorgenommen. Nach
Auffassung von Herrn RA Dr. Oerder bestehen gegen die Kita-Regeln des Bonner Baulandmodells
Bedenken:
„Für den Vorhabenträger macht es einen wesentlichen Unterschied, ob er die Kindertagesstätte selbst
baut oder ob er die hierfür benötigten Kosten ablöst. Im erstgenannten Fall kann der Vorhabenträger
die von ihm hergestellte Kindertagesstätte in der Regel zu marktüblichen Bedingungen an einen
Betreiber vermieten oder verkaufen. Bei dem an die Stelle der Herstellung einer Kindertagesstätte
tretenden Ablösebetrag handelt es sich aus Sicht des Vorhabenträgers um einen verlorenen Zuschuss.
Der Vorhabenträger wird also in der Regel ein erhebliches Interesse daran haben, selbst eine
Kindertagesstätte zu errichten. Die Städte Köln und Düsseldorf stellen es dem Vorhabenträger
regelmäßig frei, selbst einen Standort und einen Betreiber für eine Kindertagesstätte zu finden und so
die Verpflichtung zur Deckung des durch sein Vorhaben ausgelösten Bedarfs an
Kindertagesstättenplätzen zu sichern. Eine ausdrücklich hiervon abweichende Regelung sieht das
Bonner Baulandmodell vor. Danach soll im städtebaulichen Vertrag zwischen Vorhabenträger und
Stadt Bonn im Einzelfall festgelegt werden, wie die Beteiligung an der Stellung von Kitaplätzen
konkret zu erfolgen hat. Dabei wird im Leitfaden für den Vorhabenträger eine Prioritätenliste
aufgestellt. Alle drei Prioritäten gehen davon aus, dass der Vorhabenträger der Stadt oder einem von
ihr beauftragten Dritten die Kindertagesstätte sowie das hierfür benötigte Grundstück unentgeltlich
zur Verfügung stellt [sic]. Eine Beteiligung der Stadt an den Kosten erfolgt nur dann und insoweit, als
die vertragliche Regelung zur Herstellung einer Kindertagesstätte führt, die mehr Kapazitäten
aufweist, als zur Deckung des vorhabenbedingten Bedarfs notwendig.
Gegen die Zulässigkeit einer solchen Regelung bestehen durchgreifende Bedenken. § 11 Abs. 1 Satz 2
Nr. 3 BauGB enthält eine Rechtfertigung ausschließlich dafür, vom Vorhabenträger die Übernahme
von Kosten oder sonstigen Aufwendungen der Gemeinde zu verlangen, die Voraussetzung oder Folge
des geplanten Vorhabens sind. Ist der Vorhabenträger bereit, auf seinem Grundstück oder in dessen
Nähe selbst eine Kindertagesstätte zu richten oder zu betreiben oder durch einen Dritten errichten
oder betreiben zu lassen, ist der durch das Vorhaben verursachte Mehrbedarf gedeckt. Mehr kann die
Gemeinde nach dieser Bestimmung nicht verlangen.“4
4 (Oerder, Michael, Wohnbaulandförderung durch städtebauliche Verträge?, in: Nordrhein-Westfälische
Verwaltungsblätter. Heft 3/2020, S. 99)Seite 21 von 27

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Die Ausführungen zur Rechtmäßigkeit der Regelungen des Bonner Baulandmodells hinsichtlich der
Finanzierung von Kitaplätzen zeigen, dass eine rechtliche Grundlage zur Übernahme der Folgekosten
nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB besteht, diese nach Auffassung des Rechtsanwalts jedoch nicht
die konkreten Anforderungen der ersten und zweiten Priorität des Bonner Baulandmodells umfasst.
Beschlusspunkt Nr. 2 der separat vorgelegten Beschlussvorlage sieht daher, auf der Grundlage einer
rechtlichen Begutachtung durch eine Fachkanzlei, die Entwicklung eines Vorschlags zur Modifizierung
der Kita-Regelung vor.
6.2. Vergaberecht
Das Stadtplanungsamt hat durch das Rechnungsprüfungsamt und nach Rücksprache mit dem Referat
Vergabedienste die 1. Priorität bei der Finanzierung von Kitaplätzen auf ihre Vereinbarkeit mit dem
kommunalen Vergaberecht prüfen lassen. Vorgesehen wäre für diese Fälle ein
Verhandlungsverfahren ohne Wettbewerb, bei dem nur der jeweilige Investor Vertragspartner sein
kann, der das Vorhaben nach dem Baulandmodell durchführen soll (Ausschließlichkeitsrecht).
Allerdings ist die Anwendung des Ausschließlichkeitsrechts vergaberechtlich als eng begrenzter
Ausnahmefall zu betrachten, dem im Zweifel stets einer öffentlichen Ausschreibung der Vorrang
einzuräumen ist, um eine unzulässige Einschränkung des Wettbewerbs zu verhindern. Darüber
hinaus darf das Ausschließlichkeitsrecht auch nicht zur Umgehung des Vergaberechts von der
Kommune selbst herbeigeführt werden. Der modifizierte Beschluss zum Bonner Baulandmodell kann
somit als Begründung nicht herangezogen werden.
Die Beweislast für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands wie dem Ausschließlichkeitsrecht liegt
im Zweifel bei der Stadt Bonn als Auftraggeber. Um dem nachzukommen sind für Vorhaben, die
entsprechend der 1. Priorität den Bau und Verkauf einer Kita vorsehen, zunächst folgende Nachweise
zu erbringen:
- Eigentumsrechte des Investors an den in Rede stehenden Grundstücken
- Aussage der Fachdienststelle hinsichtlich des Bedarfs eines wohnortnahem Kita-Neubaus
- Fehlende Flächenalternative für einen Eigenbau auf dem Areal des Investors sowie auf
Grundstücken der Stadt oder von Dritten im Umfeld (Fußläufigkeit, ca. 700 Meter) der
geplanten MaßnahmeSeite 22 von 27

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6.3. Vereinbarkeit von Kita-Mietmodell und Baulandmodell
Der Vorhabenträger eines aktuellen Bebauungsplanverfahrens, welches unter die Regelungen des
Bonner Baulandmodells fällt, hat der Stadt Bonn die Zahlung des gemäß Angemessenheitsprüfung
ermittelten Betrags zur Finanzierung von KiTa-Plätzen nach der 3. Priorität des Beschlusses vom
10.07.2018, sowie zusätzlich die Errichtung einer 3- bis 4-gruppigen KiTa im Plangebiet, welche durch
ihn frei vermarktet und veräußert werden soll, angeboten. Die nach der 1. Priorität des
Baulandmodells vorgesehene Errichtung einer Kita und der anschließende Verkauf an die Stadt Bonn
werden vom Vorhabenträger abgelehnt. Die im Mietmodell errichtete Kita soll langfristig an einen
anerkannten Träger der freien oder der öffentlichen Jugendhilfe vermietet werden. Das Rechtsamt
der Stadt Bonn hat das Angebot auf eine unzulässige Vorteilsnahme seitens der Stadt geprüft, da
einerseits der kausal durch das Vorhaben ausgelöste Kitaplatzbedarf durch die Errichtung einer Kita
im Mietmodell gedeckt wird, andererseits die Vorhabenträgerin sich dazu verpflichtet, darüber
hinaus eine Kostenbeteiligung nach den Regelungen des Bonner Baulandmodells zu entrichten.
Die Prüfung des Rechtsamts kommt zu dem Schluss, dass sich aus der geplanten Vorgehensweise
strafrechtliche Fragen ergeben, die von einer externen Fachkanzlei überprüft werden sollten. Durch
die Errichtung einer Kita im Mietmodell könnte die in § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB vorgesehene
Kausalität, um einen Vorhabenträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages an den
Folgekosten zu beteiligen, entfallen. Der Vorhabenträger hätte den Bedarf bereits durch den Bau der
Kita im Mietmodell gedeckt. Es wäre also denkbar, dass der Investor den Betrag zur
Kostenbeteiligung an den Kita-Plätzen zurückfordern wird, sobald Baurecht geschaffen worden ist.
Bei Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Kostenbeteiligung hätte der Investor nämlich zweifelsohne
einen Rückforderungsanspruch. Bei Annahme des Angebots könnte sich der den
Durchführungsvertrag unterzeichnende Mitarbeiter der Stadt wegen Vorteilsnahme gemäß §333
StGB strafbar machen. Verzichtete die Stadt auf den Abgeltungsbetrag nach Priorität 3 des
Baulandmodells im Hinblick darauf, dass der Vorhabenträger selbst eine Kita errichtet, so entginge
der Stadt eine Kostenbeteiligung in Höhe von ca. 1,2 Millionen Euro. Dies würde die Gefahr
beinhalten, dass sich Mitarbeiter der Stadt im Hinblick auf entgehende Einnahmen der Stadt der
Untreue (§266 StGB) strafbar machen.
Wegen dieses Dilemmas erscheint die parallele Anwendung der Regelungen des Baulandmodells und
die Errichtung einer Kita im Mietmodell nach derzeitigem Kenntnisstand als nicht realisierbar. Die
Anwendung der 1. Priorität des Baulandmodells wird vom Vorhabenträger jedoch abgelehnt. DieSeite 23 von 27

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Durchführung des Bebauungsplanverfahrens würde ohne Klärung dieser Unstimmigkeiten verzögert
werden.
6.4. Umgang mit Bestandsbaurechten
Im von Herrn Dr. Oerder veröffentlichten Artikel nimmt er Bezug auf die Regelungen des Bonner
Baulandmodells zum Umgang mit Bestandsbaurechten. Er vertritt die Auffassung, dass diese nur auf
die durch Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans entstehende zusätzliche BGF Wohnen
angewendet werden dürfen. Bei der Ermittlung des durch ein Vorhaben ausgelösten Platzbedarfes in
einer Kita sei es unangemessen die gesamte BGF Wohnen, die durch den Bebauungsplan realisiert
werden kann, als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Allerdings sei diese Frage in der
Rechtsprechung bisher noch nicht behandelt worden.5
Dem kann folgende Überlegung entgegengehalten werden: Aufgrund des gesamtstädtischen Bedarfs
an Kitaplätzen führt der Abriss eines Bestandsgebäudes dazu, dass durch Wegzug der Bewohner
Kitaplätze freigesetzt werden können, diese aber aufgrund der hohen Nachfrage sofort wieder belegt
werden. Ein Neubau löst somit erneut Kitaplätze aus, bedingt durch den Einzug von neuen
Bewohnern und den Zeitraum zwischen Abriss und Fertigstellung des Neubaus. Die Verwaltung
empfiehlt daher die Beibehaltung der Regelung zum Umgang mit Bestandsbaurechten.
7. Ausnahme für gemeinschaftliche Wohnprojekte
Der Grundsatzbeschluss zur Einführung eines Bonner Baulandmodells von März 2017 (Ds.-Nr.
1613742EB5) sieht eine Ausnahmeregelung für besondere gemeinschaftliche Wohnprojekte und
genossenschaftliche Eigentumsformen vor. Wenn langfristig die Eigennutzung des geschaffenen
Wohnraumes und das Ziel des gemeinschaftlichen Wohnens gesichert wird, können diese Projekte
auf Antrag von den Regelungen des Baulandmodells ausgenommen werden. Die Entscheidung über
die Anerkennung dieses Sachverhalts wird im Einzelfall getroffen und erfolgt nur, wenn die
Eigennutzung des geschaffenen Wohnraums und das Ziel des besonderen Wohnens für mindestens
10 Jahre gesichert sind.
5 (Oerder, Michael, Wohnbaulandförderung durch städtebauliche Verträge?, in: Nordrhein-Westfälische
Verwaltungsblätter. Heft 3/2020, S. 100)Seite 24 von 27

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Seit der Einführung und Anwendung des Baulandmodells wurde bisher bei keinem
Bebauungsplanverfahren ein Antrag auf Ausnahme von den Regelungen auf Grundlage einer
besonderen gemeinschaftlichen oder genossenschaftlichen Ausrichtung des Projektes gestellt.
Baugruppen oder Genossenschaften sind bei Anwendung des Baulandmodells noch nicht als Akteure
aufgetreten. In der Praxis hat sich bei zwei Bebauungsplänen, die als Altfälle nicht unter das
Baulandmodell fielen gezeigt, dass eine qualitative vertragliche Beschreibung von „besonderen
Wohnformen“ im Hinblick auf ausreichende Verbindlichkeit schwierig ist. Hier besteht für zukünftige
Fälle noch Nachbesserungsbedarf. Ein Bebauungsplanverfahren, welches die Errichtung eines
Studierendenwohnheims zum Ziel hat, durch eine Anstalt öffentlichen Rechts realisiert wird und als
besonderes gemeinschaftliches Wohnprojekt gilt, wurde von den Regelungen des Baulandmodells
ausgenommen.
8. Beteiligung an Folgekosten für Grundschulplätze
Ziffer 8 der DS.-Nr.: 1811574EB5 sieht für die Evaluierung die Prüfung, „ob ein zusätzlicher Posten
„Beteiligung an Folgekosten für Grundschulplätze“ innerhalb der Angemessenheitsgrenze umgesetzt
werden kann und ob eine kausale Ableitung des Platzbedarfes aus den Baugebieten sowie eine zeit-
und standortnahe zweckgebundene Verwendung der eingenommenen Mittel möglich ist“, vor.
Wie in Kapitel 2.5 erläutert, liegt der Anteil der aktuell zu vereinbarenden Leistungen am Ertrag in
den vom Baulandmodell erfassten Vorhaben bei 13,5 % - 30 %. Diese relativ große Spannweite ist in
den individuellen Rahmenbedingungen eines jeden Vorhabens hinsichtlich Wohnlage,
Geschossflächenzahl (GFZ), Bodenwert und Aufteilung der entstehenden BGF Wohnen auf Ein-
und/oder Mehrfamilienhäuser begründet. Ein zusätzlicher Posten zur Beteiligung der Vorhabenträger
an den Folgekosten für Grundschulplätze würde bei zahlreichen Projekten zur Erreichung der
Angemessenheitsgrenze und zur Kappung von Anforderungen führen. Auch vor dem Hintergrund der
komplexen Fragestellungen und rechtlichen Unsicherheiten bei der Finanzierung von Kitaplätzen
wird seitens der Verwaltung weiterhin von einer Beteiligung an den Folgekosten für
Grundschulplätze abgeraten.Seite 25 von 27

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9. Bonner Baulandmodell in weiteren Städten
Das vom Bonner Planungsbüro Quaestio im Auftrag der Stadt Bonn entwickelte Baulandmodell prüft
die Angemessenheit der von den Vorhabenträgern zu erbringenden Leistungen mittels einer auf der
Ertragswertmethode basierenden Angemessenheitsprüfung. Die meisten der bisher eingeführten
Baulandmodelle deutscher Kommunen prüfen die Angemessenheit mittels der planungsbedingten
Bodenwertsteigerung. Der innovative Ansatz der Ertragswertmethode wurde in Bonn aufgrund der
zu erwartenden geringen planungsbedingten Bodenwertsteigerungen im Zuge der forcierten
Innenentwicklung und aus Gründen der Gleichbehandlung von Vorhabenträgern gewählt. Diese Form
des kooperativen Baulandmodells wurde im Laufe der letzten zwei Jahre in weiteren deutschen
Kommunen eingeführt:
- Erfurt6: Einführung eines kooperativen Baulandmodells mit einer 20 % - Quote für
geförderten Wohnungsbau
- Regensburg7: Baulandmodell mit 40 % - Quote und der Übernahme von Folgekosten für die
Erstellung sozialer Infrastrukturen
Die Städte Augsburg und Frankfurt am Main haben vor kurzem Baulandmodelle basierend auf der
Methode der planungsbedingten Bodenwertsteigerung eingeführt. Diese sind hinsichtlich der
formulierten Anforderungen an Investoren und Vorhabenträger von Interesse:
- Augsburg8: Baulandmodell mit auf 40 Jahre verlängerter Mietpreis- und Belegungsbindung
des geförderten Wohnungsbau
- Frankfurt am Main9: Anforderungen umfassen u.a. Flächen für Konzeptvergaben und die
Einführung eines preisgedämpften Mietwohnungsbaus
6 https://www.erfurt.de/mam/ef/service/mediathek/publikationen/amtsblatt/2019/abl_2019_10.pdf
7 https://www.regensburg.de/fm/RBG_INTER1S_VM.a.253.de/r_upload/regensburger-baulandmodell-20-11-
2019.pdf
8 https://www.stadtzeitung.de/region/augsburg/politik/mehr-guenstiger-wohnraum-augsburg-stadtrat-
beschliesst-30-prozent-quote-id205995.html
9 https://www.stadtplanungsamt-
frankfurt.de/baulandbeschluss_f_r_die_frankfurter_stadtentwicklung_19455.htmlSeite 26 von 27

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10. Fazit
Die Evaluierung des Bonner Baulandmodells zeigt, dass die Einführung und Anwendung erfolgreich
verlaufen ist und dass das Modell voraussichtlich zu einem Anstieg der Fertigstellungszahlen
geförderter Wohnungen führen wird. Die Angemessenheit der von den Vorhabenträgern zu
erbringenden Leistungen kann bei nahezu allen vom Baulandmodell erfassten
Bebauungsplanverfahren nachgewiesen werden. Wie im Bericht zur Aktualisierung des Modells
bereits erläutert, ist aufgrund der positiven immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und
den noch zu Beginn des Jahres verbesserten Wohnraumförderbestimmungen NRW weiterhin von der
Angemessenheit der Leistungen auszugehen. Seitens der Vorhabenträger wurden mehrfach die
Beteiligung an der Entwicklung des Baulandmodells und die umfangreiche und transparente
Kommunikation hervorgehoben. Den Prozess der Anwendung und Weiterentwicklung des Modells
wird die Verwaltung weiterhin in einem regelmäßigen Austausch mit der Wohnungswirtschaft
gestalten.
Es zeigte sich allerdings auch, dass die Regelungen zur Finanzierung von Kitaplätzen zu Ablehnung bei
den Vorhabenträgern und zur Verzögerung von Bebauungsplanverfahren führen. Im Zuge der
Anwendung des Baulandmodells wurde zudem deutlich, dass die Praktikabilität der entwickelten
Prioritäten bspw. hinsichtlich des kommunalen Vergaberechts nur bedingt gegeben ist. Der
wichtigste Aspekt sind jedoch die umfangreichen Zweifel an der Rechtssicherheit der Regelungen, die
sowohl durch einen Artikel eines externen Fachanwaltes für Verwaltungsrecht, als auch durch das
Rechtsamt der Stadt Bonn genährt werden.
Die auf Grundlage dieses Berichtes erarbeiteten Änderungsvorschläge an der inhaltlichen
Ausgestaltung des Bonner Baulandmodells legt die Verwaltung den politischen Gremien mit einer
separaten Beschlussvorlage zur Entscheidung vor.Seite 27 von 27