Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175-187( Fa. Lubig, Lannesdorf)“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
201273
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 7014-1
„Deutschherrenstraße 175-187( Fa. Lubig,
Lannesdorf)“ im Stadtbezirk Bad Godesberg,
Ortsteil Lannesdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 18.08.2020 Empfehlung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
26.08.2020 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 25.08.2020 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Der geplante zentrale Vollsortimenter mit einer hohen Anzahl an ergänzenden
Wohneinheiten hat eine wichtige Bedeutung für den Ortsteil Lannesdorf. Durch
eine zeitnahe Beratung in den politischen Gremien kann die Stärkung des
Ortsteilzentrums im Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt
Bonn sowie die zügige Schaffung von Wohnraum (mind. 30 % gefördert)
unterstützt werden. Aufgrund der Lage auf dem Wohnungsmarkt ist die
Schaffung von zusätzlichen Wohneinheiten grundsätzlich dringend erforderlich,
jede Verzögerung schadet den Interessen der Stadt. Aufgrund der hohen
Anzahl an zu bearbeitenden Vorlagen im Vorfeld der letzten Sitzungen der
Legislaturperiode und der knappen personellen Besetzung in der Ferienzeit
konnte die Vorlage nicht fristgerecht für die Einladung des Ausschusses für
Umwelt und Verbraucherschutz (AUV) vorgelegt werden.
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Bedeutung des Projektes, sollte die
Vorlage noch in den anstehenden Sitzungen behandelt werden. Sollte eine
Behandlung im AUV nicht mehr erfolgen können, wäre die Beschlussfassung
erst in einer Sitzung der BV Bad Godesberg nach den Kommunalwahlen,
voraussichtlich im Dezember 2020, möglich. Dadurch käme es zu einer
deutlichen Verzögerung bei den nächsten Verfahrensschritten.
Beschlussvorschlag
(vorbehaltlich der Empfehlung des Ausschusses für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 26.08.2020)
1) Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1
„Deutschherrenstraße 175-187 (Fa. Lubig, Lannesdorf)“ ist erneut dieSeite 1 von 16

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frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB
durchzuführen.
2) Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
erfolgt in einem Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie im
Rathaus von Bad Godesberg (Ort und Zeit sind öffentlich bekannt zu
geben). Die Planung ist im Rahmen einer Bürgerbeteiligungsveranstaltung
(ggf. als Onlinebeteiligung) vorzustellen.
Begründung
Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich im Ortszentrum von Lannesdorf, Stadtbezirk Bad
Godesberg. Die Flächen des ehemaligen Maschinenbaubetriebes der Firma
Lubig befinden sich in zentraler Lage des Baublocks Deutschherrenstraße,
Schenkpfädchen, der südwestlichen Grenze des Hausgrundstückes
Paracelsusstraße 112 – 118 und der nordwestlichen Grenze des
Hausgrundstückes Deutschherrenstraße 189.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 12.600 qm.
Die Fläche war mit Bauten des Maschinenbaubetriebes der Firma Lubig
bebaut, diese wurden zwischenzeitlich niedergelegt.
Im nördlichen Teil des Plangebiets war umfangreicher, Baum- und
Gehölzbestand vorhanden, der z.T. satzungsgeschützt ist und ggf.
artenschutzrechtlich relevant war.
Im Zusammenhang mit dem Abriss fanden bereits umfangreiche
Baumfällungen statt.
Planungsanlass
Die Firma Lubig beabsichtigt auf der Fläche die Ansiedlung eines
Vollsortimenters des Lebensmittelbereiches (bis zu ca. 2500 qm
Verkaufsfläche) zuzüglich einer ergänzenden Verkaufsfläche von 800 qm
beispielsweise für einen Drogeriemarkt, sowie ca. 150 Wohneinheiten (davon
30% gefördert).
Planverfahren
Im März 2009 wurde seitens des Vorhabenträgers ein Antrag auf Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes i.S.d. § 12 BauGB auf der
betreffenden Fläche gestellt. Zwischenzeitlich wurde der Einleitungsbeschluss
(DS-Nr.: 0910930) gefasst und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Aufgrund der lang anhaltendenSeite 2 von 16

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Verhandlungen zum Sanierungsvertrag zur Altlastensanierung ist das förmliche
Bauleitplanverfahren nicht mehr fortgeführt worden. Da die Verhandlungen zum
Sanierungsvertrag im Mai 2016 abgeschlossen wurden, hat der Vorhabenträger
mit Datum vom 28.06.2016 einen erneuten Antrag auf Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gestellt. Am 08.03.2017 fasste die
Bezirksvertretung Bad Godesberg einen erneuten Beschluss zur Frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB (DS-Nr. 1710452), um die
Aktualität des Beteiligungsverfahrens gewährleisten zu können. Dieser
Beschluss enthält städtebauliche Maßgaben, die vor Durchführung der
Beteiligung einzuarbeiten waren. In Reaktion darauf, hat der Vorhabenträger
die Planung grundsätzlich überarbeitet. Das neue Plankonzept mit deutlich
höherem Wohnanteil soll nun Grundlage für die erneute Frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit sein. Aus städtebaulicher Sicht sind die Maßgaben durch die
Umplanung erfüllt.
Im Zuge der Frühzeitigen Beteiligung hat die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich
über die beabsichtigte Entwicklung des Gebietes zu informieren und sich zu
den Planungsabsichten zu äußern. Im weiteren Verfahren werden alle
erforderliche Gutachten erstellt. Ebenso erfolgt die Beteiligung der
Nachbargemeinden.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, am Standort
Deutschherrenstraße 175-187 einen Vollsortimenter mit ergänzender
Marktfläche anzusiedeln und Wohnungen zu errichten. Der Bebauungsplan ist
– auch wenn es sich hier um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt –
aufgrund der erforderlichen Umweltprüfung nach dem UVPG (Nr. 18.8 i. V. mit
Nr. 18.6 der Anlage 1) im Normalverfahren durchzuführen. Die hier geforderte
Umweltverträglichkeitsprüfung der Einzelhandelsbetriebe wird als
Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB)
durchgeführt.
Zur rechtssicheren Berücksichtigung der Umweltbelange wird im weiteren
Verfahren eine Umweltprüfung durchgeführt, in der (gem. § 2 (4) BauGB) die
voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht enthält alle gem. § 17
BNatSchG zur Beurteilung des Eingriffs erforderlichen Angaben.
Darüber hinaus müssen bei allen Bauleitplanverfahren die Belange des
Artenschutzes beachtet werden. Hierfür ist eine Artenschutzprüfung (ASP)
durchzuführen, bei der ein naturschutzrechtlich fest umrissenes Artenspektrum
einem besonderen Prüfverfahren unterzogen wird. Die Notwendigkeit zur
Durchführung einer ASP ergibt sich aus den Artenschutzbestimmungen des
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).Seite 3 von 16

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Planungsvorgaben
Für das Plangebiet stellt der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn
gemischte Baufläche (M) dar.
Verbindliches Planungsrecht besteht für diesen Bereich nicht. Lediglich ein das
Gebiet an die Paracelsusstraße anbindender kleiner Grundstücksteil wird durch
die Festsetzungen des östlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 8315-28
erfasst und dort als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Auf dem Grundstück „Deutschherrenstraße 175-187“ unterhielt die Firma Dreh-
und Massenteile Lubig GmbH & Co. KG bis Ende der 90-er Jahre einen
metallverarbeitenden Betrieb. Während der Betriebszeit kam es zu massiven
Einträgen von LHKW (leichtflüchtigen halogenierten Kohlenwasserstoffen) in
den Untergrund und in das Grundwasser. Um eine Eindämmung und
Verringerung des Grundwasserschadens zu erreichen, wurde zwischen der
Stadt Bonn und dem Vorhabenträger am 19.05.2016 ein Sanierungsvertrag
geschlossen. Bestandteil der Vereinbarung ist auch eine Entfernung großer
Mengen an LHKW durch einen Bodenaustausch im Bereich des ehemaligen
Betriebsgeländes. Die vereinbarten Sanierungsmaßnahmen auf dem
Grundstück sind weitestgehend abgeschlossen.
Planungsziel
Ziel der Planung ist die Stärkung des Ortsteilzentrums als
Nahversorgungszentrum sowie ein Ausbau des Wohnungsangebotes im
Ortsteil Lannesdorf. Die geplante Nutzungsstruktur sieht ein Angebot von
Waren des täglichen Bedarfs und Wohnnutzung vor.
Das im Juni 2008 erstellte und in 2012 durch Beschluss des Rates aktualisierte
Einzelhandels- und Zentrenkonzept führt für den Standort zusammen mit den
hieran angrenzenden südlichen Flächen des D-Zentrums, als städtebauliche
Zielsetzung Folgendes aus:
„Das im attraktiven Dorfkern von Lannesdorf am Brunnenplatz gelegene
gefährdete Nahversorgungszentrum besticht durch seine funktionale Vielfalt
und soll trotz seiner Nähe zum nicht integrierten Einzelhandelsstandort an der
Drachenburgstraße aktiv gestützt werden. In diesem Zusammenhang ist neben
Privataktivitäten der Eigentümer und Handeltreibenden die städtebauliche
Erweiterung nach Norden durch die Einbeziehung des Grundstücks der
ehemaligen Maschinenfabrik Lubig als Möglichkeit der
Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelmagneten zu sehen.“
Die Planung entspricht insofern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept
formulierten städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen
Bereich.
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn wird noch vor dem
Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag abgeschlossen. Mit dem
Durchführungsvertrag bindet sich die Vorhabenträgerin im Wesentlichen, in
einem festgesetzten Zeitraum nach Erteilung der Baugenehmigung mit derSeite 4 von 16

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baulichen Maßnahme zu beginnen und das Projekt innerhalb des vereinbarten
Zeitraums vollständig abzuschließen.
Plankonzept
An der Deutschherrenstraße ist ein Einzelhandelsgebäude mit einer
Verkaufsfläche von insgesamt bis zu ca. 3.300 qm geplant. Unter diesem
Gebäude ist eine Tiefgarage vorgesehen, die parallel zum Schenkpfädchen
entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze angefahren wird. Gleichfalls
über diese Verkehrsfläche erschlossen wird die in das Gebäude integrierte und
durch Toranlagen eingehauste Anlieferung der Einzelhandelsbetriebe.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdgeschosszone,
deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zugunsten einer Vorfläche
leicht zurückgesetzt ist und mit einem Plateau barrierefrei an den öffentlichen
Gehweg anschließt.
Auf der Einzelhandelsfläche sind im Sinne einer mehrfachen Innenentwicklung
zusätzlich überwiegend zwei- bis viergeschossige Baukörper mit Wohnungen
U-förmig um einen gemeinsamen Dachgarten angeordnet. Die
Höhenentwicklung des so entstehenden, insgesamt bis zu fünfgeschossigen
Gebäudes wird dabei so gestaffelt, dass das Gebäude in Richtung des
Ortskerns an der Drachenburgstraße deutlich herausgestellt wird, um dann in
nordwestlicher Richtung auf den Maßstab der anschließenden Bebauung
abzufallen. Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende
Bebauung Deutschherrenstraße Nr. 189 an, um die geschlossene Bebauung
an dieser Stelle fortzuführen. Die Fortsetzung der Grenzbebauung über die
Gebäudetiefe des Marktgebäudes ist aus städtebaulicher Sicht verträglich. Eine
Beeinträchtigung der Nachbargebäude (Deutschherrenstraße Nr. 189a) ist
aufgrund der nordöstlichen Lage des Plangebäudes nicht zu erwarten. Die
mittlerweile niedergelegten Fabrikgebäude der Firma Lubig waren ebenfalls als
Grenzbebauung angelegt.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit
Etagenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen. Jeweils
zwei der vier- bzw. fünfgeschossigen Baukörper bilden einen über zwei Seiten
offenen Hof. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Paracelsusstraße. Die
Höhe der Gebäude ist aus der angrenzenden Bebauung mit vier
Vollgeschossen und einem Satteldach abgeleitet.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Die mit Ratsbeschluss vom 10.07.2018 (DS-Nr. 1811574EB) festgelegte 40%-
Mindestquote für geförderten Wohnraum ist hier nicht verbindlich, da es sich
gemäß Ratsbeschluss vom 30.03.2017 um einen Altfall (DS-Nr.: 1613742EB5)
handelt. Demnach sind Projekte ausgenommen, bei denen vor benanntem
Stichtag eine Planungsvereinbarung oder ein vergleichbares Dokument
vorliegt. Dies trifft auf das vorliegende Projekt zu: Eine Planungsvereinbarung
wurde am 02.06.2009 mit dem Vorhabenträger geschlossen. EntsprechendSeite 5 von 16

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wird gemäß Ratsbeschluss vom 26.03.2015 (DS-Nr. 1510488EB5) mindestens
eine 30 %-Quote für öffentlich geförderten Wohnraum angestrebt.
Verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet ist durch die Deutschherrenstraße und die Paracelsusstraße
öffentlich erschlossen. Im Zusammenhang mit dem Hochbauvorhaben ist eine
neue private Erschließungsstraße zwischen diesen Straßen vorgesehen. An
den beiden Einmündungen der Planstraße sind in den bestehenden
Straßenräumen Anpassungsmaßnahmen (u.a. Verlagerung von baulichen
Einengungen und Parkständen) notwendig, die im weiteren Verfahren noch im
Detail abzuklären sind. Entlang der nordwestlichen Grenze der Baugrundstücke
verläuft auf einer 2,25 m breiten Parzelle das Schenkpfädchen als
Verbindungsweg zwischen Paracelsusstraße und Deutschherrenstraße.
Dieser Weg soll in seiner Funktion als öffentliche Quartiersverbindung zwischen
der Paracelsusstraße und der Deutschherrenstraße durch eine Verbreiterung
auf 3 m innerhalb des Plangebiets gestärkt und gleichzeitig für die fußläufige
Erschließung des neuen Wohngebietes ausgebaut werden. Der Weg wird als
öffentliche Verkehrsfläche ausgebaut und nach Abschluss der Baumaßnahmen
kostenfrei auf die Stadt Bonn übertragen. Die Entwässerung der Wegeparzelle
wird über einen Erschließungsvertrag sichergestellt.
Durch die Lage der Tiefgaragenzufahrten und den Verzicht auf oberirdische
Pkw- Stellplätze entsteht zwischen den Gebäuden ein autofreier Bereich. Die
Zuwegungen zu den Gebäuden sind lediglich durch die Feuerwehr und
Rettungsfahrzeuge zu befahren.
Das Vorhaben sieht im aktuellen Planstand Raum für ca. 200 Stellplätze, davon
ca. 140 dem Einzelhandel zugeordnet, vor.
Für den Radverkehr sollen über 300 Abstellplätze eingerichtet werden. Die
genaue Anzahl wird im weiteren Verfahren abschließend bestimmt.
Anlage/n
1 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung (öffentlich)
2 Beteiligungsplan (öffentlich)Seite 6 von 16

Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175-187“,
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1.Anlass und Ziel der Planung
Die Eigentümerin der Flächen des ehemaligen Metallverarbeitungsbetrie-
bes Lubig plant nach Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung
des Geländes eine Neubebauung.
Das Plangrundstück umfasst eine Fläche von rund 1,23 ha zwischen der
Deutschherrenstraße im Westen und der Paracelsusstraße im Osten im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf. Zusammen mit der rund
280 m² großen in städtischem Eigentum verbleibenden Wegeparzelle des
nordwestlich angrenzenden Schenkpfädchens ergibt sich eine Plangebiets-
größe von rund 1,26 ha.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn von 2008,
mit Fortschreibung im Jahr 2012, stuft die Ortsmitte von Lannesdorf als D-
Zentrum in Bonn ein. Es beschreibt den Planungsraum wie folgt: „Das im
attraktiven Dorfkern von Lannesdorf am Brunnenplatz gelegene gefährdete
Nahversorgungszentrum besticht durch seine funktionale Vielfalt und soll
trotz seiner Nähe zum nicht integrierten Einzelhandelsstandort an der Dra-
chenburgstraße aktiv gestützt werden. In diesem Zusammenhang ist neben
Privataktivitäten der Eigentümer und Handeltreibenden die städtebauliche
Erweiterung nach Norden durch die Einbeziehung des Grundstücks der
ehemaligen Maschinenfabrik Lubig als Möglichkeit der Verkaufsflächener-
weiterung des Lebensmittelmagneten zusehen.“
Dieser Grundaussage folgend sieht die Planung der Vorhabenträgerin die
Ansiedlung eines Lebensmittel-Vollsortimenters an der Deutschherren-
straße mit bis zu ca. 2.500 m² Verkaufsfläche sowie weitere Handelsflächen
von ca. 800 m² vor. Die Planung entspricht insofern den im Einzelhandels-
und Zentrenkonzept formulierten städtebaulichen Zielsetzungen der Bun-
desstadt Bonn für diesen Bereich.
Weiter ist die Errichtung von ca. 80 Wohnungen auf dem Einzelhandelsge-
bäude an der Deutschherrenstraße sowie weiterer ca. 70 Wohnungen an
der Paracelsusstraße geplant. Mit diesem Konzept erfährt der Lannesdorfer
Ortskern eine Erweiterung durch eine gemischte Nutzung, die seine Versor-
gungsfunktion stärkt und gleichzeitig die bisherige Lücke im städtebaulichen
Zusammenhang schließt. Dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt
Bonn wird dabei durch ca. 30% geförderte und frei finanzierte Wohnungen
Rechnung getragen.
2. Planungsrechtliche Situation
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region
Bonn/Rhein-Sieg (GEP Region Bonn/Rhein-Sieg) weist für den Bereich des
Plangebietes einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Der Flächen-
nutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche (M) dar.Seite 7 von 16

Für den Vorhabenbereich und seine nähere Umgebung besteht mit
Ausnahme der Wohnbebauung an der Paracelsusstraße, für den der
rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 8315-28 ein allgemeines
Wohngebiet (WA) festsetzt, kein verbindliches Planungsrecht. Die
bestehende Bebauung ist entlang der Deutschherrenstraße von einer
gemischten Nutzung aus Han- del, Gewerbe und Wohnen bestimmt.
Von der Paracelsusstraße her prägt, nach der erfolgten Aufgabe der
gewerblichen Nutzung auf dem Vorhabengrundstück, die Wohnnutzung
den Charakter des Gebietes.
Für die mit dem Vorhaben verbundene Änderung der Bebauung und
ihrer Nutzung soll das Planungsrecht für das Vorhaben durch Aufstel-
lung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geschaffen wer-
den.
2.2. Planverfahren
Der Rat der Bundesstadt Bonn hatte dem Vorhaben einer Einzel-
handels- und Wohnentwicklung im Grundsatz zugestimmt und am
07.05.2009 die Einleitung der Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen
(DS-Nr. 0910930). Die von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am
29.09.2009 beschlossene früh- zeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
wurde auf Grundlage einer Planung mit einem Lebensmittelvollsorti-
menter, sechs Wohnungen in Obergeschossen, sowie einer oberirdi-
schen Stellplatzanlage durchgeführt. Das weitere Verfahren wurde
anschließend aufgrund der Altlastproblematik nicht fortgeführt.
Nach Abschluss eines Sanierungsvertrages zur Altlastensanierung im
Jahr 2016 durch die Josef Lubig GmbH mit der Stadt Bonn hat die da-
malige Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der Eigentümerin einen
erneuten Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes gestellt. Die Bezirksvertretung Bad Godesberg hatte da-
rauf am 08.03.2017, unter Vor- behalt der vorherigen planerischen
Umsetzung von städtebaulichen Maß- gaben, eine erneute frühzeitige
Beteiligung für das Vorhaben einer Einzelhandelsnutzung mit ebener-
digen Pkw- Stellplätzen und einer Wohnnutzung an der Deutschher-
renstraße beschlossen (DS-Nr. 1710452). Daraufhin er- folgte ein
Wechsel des Projektträgers von der damaligen Vorhabenträgerin zu
Lubig Real Estate GmbH & Co. KG und die Beauftragung des Archi-
tekturbüros BauWerkStadt mit dem Ziel, eine neue, den beschlosse-
nen städtebaulichen Maßgaben entsprechende Planung zu erarbeiten.
Nachdem die Vorhabenträgerin Lubig Real Estate das Vorhaben
nunmehr deutlich weiterentwickelt hat und an Stelle der oberirdi-
schen Stellplatzanlage eine Wohnbebauung plant, wird die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit auf der Grundlage dieser neuen Vorha-
benplanung durchgeführt.
Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan im
Nor- malverfahren aufgestellt. Zur rechtssicheren Berücksichtigung der
Umweltbelange wird im weiteren Verfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der (gem. § 2 (4) BauGB) die voraussichtlichen Umweltauswir-
kungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet
werden. Der Umweltbericht enthält alle gem. § 17 BNatSchG zur Beurtei-Seite 8 von 16

lung des Eingriffs erforderlichen Angaben. Zur Abhandlung der Eingriffs-
regelung wird dazu ein Landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt, der
auch vorgesehene Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zur
Kompensation der Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft sowie
Angaben zur Verfügbarkeit der für die Kompensation benötigten Flächen,
enthält.
Darüber hinaus müssen bei allen Bauleitplanverfahren die Belange des
Artenschutzes beachtet werden. Hierfür ist eine Artenschutzprüfung (ASP)
durchzuführen, bei der ein naturschutzrechtlich fest umrissenes
Artenspektrum einem besonderen Prüfverfahren unterzogen wird. Die
Notwendigkeit zur Durchführung einer ASP ergibt sich aus den
Artenschutzbestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).
In
einer ersten Stufe der ASP wird durch eine überschlägige Prognose ge-
klärt,
ob und ggf. bei welchen Arten artenschutzrechtliche Konflikte auftreten
können. Nur wenn artenschutzrechtliche Konflikte möglich sind, ist für die
betreffenden Arten eine vertiefende Artenschutzprüfung mit Art-für-Art
Analyse (ASP Stufe II) erforderlich.
3.Planung
3.1Städtebauliches Konzept
Das Plangebiet gliedert sich topografisch in den höher gelegenen
westlichen Teil an der Deutschherrenstraße und den niedriger gelege-
nen Teil an der Paracelsusstraße. Die Höhendifferenz entspricht etwa
der Höhe eines Geschosses.
An der Deutschherrenstraße ist ein Einzelhandelsgebäude mit einer
Verkaufsfläche von insgesamt bis zu ca. 3.300 qm geplant. Unter die-
sem Gebäude ist eine Tiefgarage vorgesehen, die parallel zum
Schenkpfädchen entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze ange-
fahren wird. Gleichfalls über diese Verkehrsfläche erschlossen wird
die in das Gebäude integrierte und durch Toranlagen eingehauste An-
lieferung der Einzelhandelsbetriebe.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdge-
schosszone, deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zu-
gunsten einer Vorfläche zurückgesetzt ist und mit einem Plateau
barrierefrei an den öffentlichen Gehweg anschließt.
Der Gebäudekomplex mit der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss
setzt sich aus zwei- bis fünfgeschossigen Baukörpern zusammen.
Deren Obergeschosse enthalten Wohnungen, die U-förmig um ei-
nen gemeinsamen Dachgarten herum angeordnet sind. Die Höhen-
entwicklung wird dabei so gestaffelt, dass das Gebäude in Richtung
des Ortskerns an der Drachenburgstraße deutlich herausgestellt wird,
um dann in nordwestlicher Richtung auf den Maßstab der
anschließenden Bebauung abzufallen.
Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende
Bebau- ung Deutschherrenstraße Nr. 189 an, um die geschlossene
Bebauung an dieser Stelle fortzuführen. Die Fortsetzung der Grenzbe-
bauung über die Gebäudetiefe des Marktgebäudes ist aus städte-
baulicher Sicht verträglich. Eine Beeinträchtigung der Nachbarge-
bäude (Deutschherrenstraße Nr. 189a) ist aufgrund der nordöstli-
chen Lage des Plangebäudes nicht zu er- warten. Die mittlerweileSeite 9 von 16

niedergelegten Fabrikgebäude der Firma Lubig waren ebenfalls als
Grenzbebauung angelegt.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit
Etagenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen.
Jeweils zwei der vier- bzw. fünfgeschossigen Baukörper bilden einen
über zwei Seiten offenen Hof. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über
einen Stich von der Paracelsusstraße. Die Höhe der Gebäude ist aus
der angrenzenden Bebauung mit vier Vollgeschossen und einem Sat-
teldach abgeleitet.
Die nun vorgesehene Wohn- und Geschäftsnutzung an Stelle des
ehemali- gen Gewerbebetriebes, trägt dazu bei, das Ortszentrum zu
stärken und dem erhöhten Wohnungsbedarf in der Stadt Bonn Rech-
nung zu tragen.
3.2 Verkehrliche Erschließung / Ruhender Verkehr
Das Plangebiet ist durch die Deutschherrenstraße und die Para-
celsusstraße öffentlich erschlossen. Im Zusammenhang mit dem
Hochbauvorhaben ist eine neue private Erschließungsstraße zwi-
schen diesen Straßen vorgesehen. Über diese werden die dem Vorha-
ben zugeordneten Stellplatz- anlagen unter dem Marktgebäude er-
schlossen. An den beiden Einmündungen der Planstraße sind in den
bestehenden Straßenräumen Anpassungsmaßnahmen (u.a. Verlage-
rung von baulichen Einengungen und Parkständen) notwendig, die im
weiteren Verfahren noch im Detail abzuklären sind. Entlang der
nordwestlichen Grenze der Baugrundstücke verläuft auf einer 2,25 m
breiten Parzelle das Schenkpfädchen als Verbindungsweg zwischen
Paracelsusstraße und Deutschherrenstraße.
Dieser öffentliche Weg soll in seiner Funktion als Quartiersverbindung
zwischen der Paracelsusstraße und der Deutschherrenstraße durch
eine Verbreiterung auf 3 m gestärkt und gleichzeitig für die fußläufige
Erschließung des neuen Wohngebietes ausgebaut werden.
Die Deutschherrenstraße wird von der Buslinie 612 mit Gelenkbussen
befahren. Die Haltestelle „Lannesdorf Mitte“ befindet sich unmittelbar
vor dem Baugrundstück. Die Haltestelle „Ellesdorfer Straße“ in rund
330 m Entfernung wird zusätzlich durch die Linien 614 und 856 be-
dient.
Durch die Lage der Tiefgaragenzufahrten und den Verzicht auf oberir-
dische Pkw- Stellplätze entsteht zwischen den Gebäuden ein auto-
freier Bereich. Die Zuwegungen zu den Gebäuden sind lediglich durch
die Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge zu befahren.
Für das Vorhaben liegt eine Verkehrsuntersuchung des Büros VSU,
Herzogenrath, mit Stand vom 15.10.2019 vor. Darin wurden die Mo-
bilitätskenn- werte erhoben, ein bedarfsgerechter Stellplatzschlüssel
ermittelt, Maßnahmen zur Förderung der nicht-Kfz- gebundenen Mobili-
tät vorgeschlagen und verschiedene Erschließungsmöglichkeiten be-
wertet. Im Ergebnis sollte die Erschließungsstraße durchgängig be-
fahrbar sein, da so die zusätzlichen Verkehre gleichmäßig auf das
vorhandene Straßennetz aufgeteilt werden können.
Nach Aussage des Gutachters ist das Vorhaben durch die öffentlichen
Straßen mit guter Qualität erschlossen.Seite 10 von 16

Durch das Vorhaben wird ein zusätzlicher Kfz- Verkehr in einer Grö-
ßenordnung von 370 Fahrten in der nachmittäglichen Spitzenstunde an
Werktagen erwartet
Das Vorhaben sieht im aktuellen Planstand Raum für ca. 200 Stell-
plätze, davon ca. 140 dem Einzelhandel zugeordnet, vor. Die Stell-
platzzuordnung und –bewirtschaftungsform wird im weiteren Verfahren
entschieden.
Für den Radverkehr sollen über 300 Abstellplätze eingerichtet werden.
Die genaue Anzahl wird im weiteren Verfahren abschließend be-
stimmt.
3.3Freiraumplanung
- Bäume
Im nordwestlichen Teil des Baugrundstücks sind insgesamt 6 Bäume
vor- handen, die bei Realisierung des Vorhabens nicht erhalten wer-
den können. Diese werden durch Neupflanzungen kompensiert.
Der Entwurf sieht zwischen den beiden Gebäudekomplexen 8 Bäume
mit direktem Bodenkontakt sowie auf dem Dach des Einzelhandels-
gebäudes mehrere kleine Bäume vor.
- Dachbegrünung
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive
Dachbegrünung. Für die Tiefgarage der Wohnbebauung an der Paracelsus-
straße ist der Aufbau für eine intensive Begrünung berücksichtigt.
- Freiflächen
Der Entwurf gliedert die Bauvolumina durch Freiraumachsen zwischen
den Gebäuden bzw. auf dem Dach des Einzelhandels.
Entlang des Schenkpfädchens ist eine Heckenpflanzung zu den angren-
zenden Privatgrundstücken vorgesehen. Im Zuge der weiteren Planun-
gen ist ggf. ein Konzept zum Schutz vor Durchwurzelung für die Ent-
wässerungsanlagen der Wegeparzelle beim Tiefbauamt vorzulegen.
3.4Ver- und Entsorgung / Energiekonzept
Das Vorhaben ist für die Schmutz- und Niederschlagsentwässerung
über das vorhandene Mischsystem erschlossen. Auf Grund der bis-
herigen Bebauung unterliegt das Vorhaben nicht der Verpflichtung
zur Versickerung oder getrennten Ableitung von Niederschlagswas-
ser. Auf Grund der vorangegangenen gewerblichen Nutzung und des
registrierten Altstandortes ist eine Versickerung im Plangebiet vo-
raussichtlich auch nicht möglich.
Die im früheren Bestand befestigten Flächen sind auch als solche im
Kanalnetzmodell der Stadt Bonn berücksichtigt und dem Kanal in der
Deutschherrenstraße zugerechnet. Im Vergleich zur Altbebauung wird
das Grundstück nun deutlich stärker versiegelt. Da der Kanal in der Pa-
racelsusstraße bereits im Bestand ausgelastet ist und keine zusätzli-
chen Einleitungen erfolgen dürfen, kann die Erschließung nur über die
Deutschherrenstraße sichergestellt werden.
Die Vorhabenträgerin plant keine Teilung des Grundstücks im Pla-
nungsraum. Nur unter dieser Voraussetzung ist die geplante gemein-
same Entwässerung der Gebäude und befestigten Flächen auf dem
Grundstück satzungskonform.
Hinweis: Auf Grundlage der aktuellen Planung wäre bei einer späteren
Teilung des Grundstücks die abwassertechnische Erschließung nichtSeite 11 von 16

mehr gesichert. In diesem Fall wäre für eine satzungskonforme Ent-
wässerung absehbar die weitere Erschließung des Planungsraums mit
einem öffentlichen Kanal (und einer öffentlichen Straße) erforderlich, da
entsprechend der Entwässerungssatzung jedes anzuschließende
Grundstück mit einer eigenen Anschlussleitung und ohne technischen
Zusammenhang mit den Nachbargrundstücken an die öffentliche Ab-
wasseranlage anzuschließen ist.
Auf Grund der gegebenen Geländehöhen und der gegebenen Vorflut
in der Deutschherrenstraße kann die Oberflächenentwässerung des
nördlichen Plangebietsteils nicht im Freispiegel erfolgen, so dass das
Abwasser dieses Bereichs durch eine grundstückseigene Anlage zu
heben ist.
Die Planungen des Tiefbauamtes haben gezeigt, dass eine hydrauli-
sche Erweiterung des bestehenden Kanalnetzes in der Deutschher-
renstraße vorzunehmen sein wird. Im Zuge der Planungen werden die
im Vergleich zur Altbebauung zusätzlich versiegelten Flächen mitbe-
rücksichtigt.
Abhängig von der zeitlichen Abfolge der dazu notwendigen Kanal-
baumaßnahme und der Realisierung des Vorhabens werden gege-
benenfalls notwendige Interimslösungen vor Rechtskraft des Bebau-
ungsplanes zwischen dem Tiefbauamt und der Vorhabenträgerin ab-
gestimmt, sodass durch die Neubebauung keine Verschlechterung
der Situation für die bestehende Umgebungsbebauung entsteht. Ggf.
erforderliche Interimslösungen (z.B. Rückhaltung und gedrosselte Ein-
leitung) erfolgen auf Kosten der Vorhabenträgerin.
Im Rahmen der Neuplanung ist der Schutz der Einrichtungen auf dem
Grundstück sowie der bestehenden Umgebungsbebauung vor Starkre-
genereignissen zu gewährleisten. Dies sowie die Überflutungsbetrach-
tung nach DIN 1986 werden im weiteren Verfahren erarbeitet. Maß-
nahmen zur Rückhaltung von Starkniederschlägen werden gegebe-
nenfalls mit Maßnahmen zur Rückhaltung im Kanalnetz des Vorhaben-
grundstücks kombiniert.
Die Versorgung mit Lösch- und Trinkwasser sowie mit Strom und
Gas ist über die Leitungsnetze in der Deutschherrenstraße und mit
Ausnahme von Gas auch in der Paracelsusstraße gegeben. Für die
Stromversorgung ist ein Standort für eine Kompaktstation im südwest-
lichen Teil des Plangebiets erforderlich. Eine Fernwärmeversorgung
besteht nicht.
Vor dem Hintergrund des Hauptausschussbeschlusses vom
14.11.1995 sind im Rahmen eines Energiekonzeptes verschiedene
Energieversorgungsvarianten vergleichend zu untersuchen sowie hin-
sichtlich ihrer Auswirkungen auf die CO2-Emissionen, die Wirtschaft-
lichkeit und unter der Berücksichtigung erneuerbarer Energien darzu-
stellen. Das Energiekonzept ist möglichst frühzeitig mit der Leitstelle
Klimaschutz im Amt für Umwelt, Verbraucherschutz und Lokale Agen-
da abzustimmen und muss spätestens als Grundlage für die Offenla-
ge vorliegen.
Gemäß Ratsbeschluss zu „Energieeffizienz im Neubau“ vom
22.10.2015 ist derzeit mindestens der KfW-Effizienzhaus 55-
Standard bezogen auf die Anforderungen der Energieeinsparverord-
nung 2014 (zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparver-
ordnung vom 18. November 2013) einzuhalten.Seite 12 von 16

Neben Maßnahmen zur Minimierung des Energiebedarfs sollten auch
Maßnahmen zum Schutz vor sommerlicher Überhitzung getroffen wer-
den. Dabei sind passive bauliche Maßnahmen, wie außenliegender
Sonnenschutz, Vordächer, der Einsatz entsprechender Materialien,
Begrünung oder die solaroptimierte Grundrissgestaltung gegenüber
einer aktiven Kühlung zu bevorzugen. Im Falle einer aktiven Kühlung
sollte diese auf der Basis von regenerativen Energien erfolgen. Bei der
Ausrichtung und Gestaltung der Dachflächen ist die aktive Solarener-
gienutzung mit einzubeziehen. Das Potenzial solarenergetischer Anla-
gen und die mögliche Kombination mit der geplanten Dachbegrünung
sind zu prüfen und darzustellen. Sollten Dächer nicht begrünt werden,
sind geeignete Flächen mindestens für die mögliche Nachrüstung von
PV-Anlagen vorzurichten.
Der geplante Energieeffizienzstandard, die Energieversorgung, sowie
die Installation oder Vorrichtung von PV-Anlagen werden im Durchfüh-
rungsvertrag festgeschrieben.
Im Zuge der Aufweitung der Wegeparzelle Schenkpfädchen sind er-
forderliche Entwässerungsanlagen vorzusehen. Diese werden über
einen Erschließungsvertrag durch die Vorhabenträgerin entsprechend
der Vorgaben des Tiefbauamtes geplant und hergestellt.
4. Auswirkungen der Planung
4.1 Verkehr
Verkehrs- und Mobilitätskonzept
Unter Berücksichtigung der mit dem Vorhaben vorgesehen Nutzungen,
der möglichen Mehrfachnutzungen und der Lage des Plangrundstücks
im Ortszentrum und den Angeboten des öffentlichen Nahverkehrs
wurden verschiedene Varianten für einen bedarfsgerechten Stellplatz-
schlüssel für Pkw in Abhängigkeit zur Stellplatzzuordnung ermittelt.
Ähnliches gilt für den der Umfang der erforderlichen Anlagen zur
Förderung des Radverkehrs. Die Zahl der erforderlichen wie der vor-
gesehenen Stellplätze entspricht jeweils den Anforderungen nach der
Verwaltungsvorschrift zur Landesbauordnung unter Berücksichtigung
einer überdurchschnittlichen guten Anbindung über den ÖPNV.
Es sind Mobilitätsmaßnahmen wie Bewirtschaftung der privaten Stell-
plätze, feste Carsharing-Plätze, Ladeinfrastruktur für Elektrofahr-
zeuge und Abfahrtsmonitore für den ÖPNV im Verkaufsraum zur Re-
duzierung des Stellplatzbedarfes vorgesehen.
4.2 Schutzgut Mensch
Neben der gegeben klimatischen Belastung durch die städtische Wär-
meinsel (siehe Punkt 4.5) werden die Menschen im Plangebiet wesent-
lich durch Verkehrslärm belastet. Unmittelbar entlang der Paracelsus-
straße und bis zu einer Tiefe von 25 m entlang der Deutschherren-
straße wird ein Beurteilungspegel von 50 dB(A) nachts überschrit-
ten. Weiter überschreitet der Schienenlärm den BeurteilungspegelSeite 13 von 16

von 50 dB(A) nachts im gesamten Plangebiet. Da ein aktiver Lärm-
schutz an den Lärmquellen nicht realisierbar ist, müssen passive
Lärmschutzmaßnahmen an den Außenseiten der Gebäude getroffen
werden. Die Freibereiche zwischen den Gebäuden werden hingegen
hinreichend abgeschirmt.
Die durch das Vorhaben neu hinzutretenden Verkehrsmengen verur-
sachen Lärmemissionen im Bereich der Zufahrten, die im weiteren
Verfahren gutachterlich zu ermitteln sind.
Zum Schutz der Umgebung vor unnötigem Lärm ist eine Abschottung
der Anlieferung für die Einzelhandelsbetriebe durch geschlossene Tore
geplant.
4.3 Schutzgut Boden
Das Plangrundstück ist auf Grund der historischen Nutzung durch die
Maschinenfabrik der Josef Lubig GmbH als Altstandort (Nr. 8214-
804) registriert. Während der Betriebszeit kam es zu Einträgen von
MKW (Mineralölkohlenwasserstoffen) und LHKW (leichtflüchtigen
halogenierten Kohlenwasserstoffen) in Boden, Bodenluft und Grund-
wasser. Die Stadt Bonn hat mit der Josef Lubig GmbH im Mai 2016
einen Sanierungsvertrag über die Sanierung der Altlasten abge-
schlossen. Wesentliche Bestandteile der Vereinbarung sind die Ent-
fernung von MKW und LHKW durch einen Bodenaustausch im Be-
reich des ehemaligen Betriebsgeländes sowie durch Reinigung von
Bodenluft und Grundwasser. Der Bodenaustausch wurde zum
01.02.2019 ordnungsgemäß abgeschlossen. Maßnahmen zur fortlau-
fenden Grundwasserreinigung und zur Überwachung werden auch
zukünftig noch für voraussichtlich weitere 14 Jahre durchgeführt.
4.4 Schutzgut Wasser
Oberflächengewässer sind weder im Plangebiet noch angrenzend
betroffen. Das Plangebiet liegt außerhalb von überflutungsgefährdeten
Flächen.
Im Rahmen des Sanierungskonzepts für den Altstandort (Nr. 8214-
804) werden auch leichtflüchtige halogenierte Kohlenwasserstoffe
aus dem Grundwasser entfernt (siehe auch Punkt 4.3).
Das Plangebiet wird bereits durch die städtische Mischwasserkanali-
sation entwässert. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist im
Bereich des vorangegangenen Boden- und Grundwasserschadens
nicht möglich. Für extreme Regenereignisse erfolgt auf der Ebene der
Objektplanung eine Überflutungsbetrachtung nach DIN 1986, um
nachteiligen Auswirkungen auf die geplante Bebauung und angren-
zende Nutzungen vorzubeugen. Für die Wegeparzelle Schenkpfäd-
chen ist zunächst eine Gefährdungsbeurteilung im Zuge der Ausbau-
planung ausreichend.
4.5 Schutzgut Klima / Luft
Der Planungsraum weist laut ZURES-Klimaanalyse von 2018 für som-
merliche austauscharme Hochdruckwetterlagen am Tag eine mäßige
bis starke Wärmebelastung auf. In der Nacht tritt mit 4,5-5K Tempe-
raturabweichung zur durchschnittlichen Temperatur der Bonner
Freiflächen ein deutlicher Wärmeinseleffekt auf.Seite 14 von 16

Zur Minderung der nachteiligen sommerlichen Wärmeeinwirkung
werden alle Gebäude mit begrünten Flachdächern geplant. Durch
Verzicht auf eine Fahrerschließung der einzelnen Gebäudezugänge
für Pkw werden die versiegelten Flächen zwischen den Gebäuden re-
duziert. Zusätzlich zur Tiefgaragenbegrünung sowie auf dem Dach
des Einzelhandelsgeschosses sind Baumreihen vorgesehen; entlang
des Schenkpfädchens eine Heckenpflanzung.
Die Begrenzung des Einsatzes fossiler Energieträger trägt zur Minde-
rung der Emission von Treibhausgasen bei.
Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas werden im weiteren
Verfahren konkretisiert.
4.6 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Das Plangebiet ist nach Abbruch der bisherigen Gewerbebauten
weitgehend frei von Gehölz- und Bodenvegetation. Entlang des
Schenkpfädchens befinden sich noch größere Einzelbäume aus dem
Garten des abgebrochenen Gebäudes Deutschherrenstraße 175.
Die Auswirkungen des Vorhabens auf europäisch geschützte Arten
werden durch ein Artenschutzgutachten parallel zum weiteren Bauleit-
planverfahren untersucht, um eine Verletzung von Verboten nach
dem Bundesnaturschutzgesetz auszuschließen. Zum Schutz der Ar-
tenvielfalt erfolgt bei der Begrünung der Dächer eine insektenfreundli-
che Pflanzenauswahl. Bei den sonstigen Pflanzen werden standortan-
gepasste regionale Pflanzen verwendet.
4.8 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
As Vorhaben dient der Erweiterung des Lannesdorfer Ortszentrums um
weitere Versorgungseinrichtungen und Wohnungen. Erholungs- und
Freiflächen sind ebenerdig wie in Geschosslage den einzelnen
Wohneinheiten zu- geordnet. Die Gestaltung der Freiflächen zwischen
den Gebäuden berücksichtigt die Aufenthaltsfunktion. Auf Grund der
Lage, der Vorprägung und der derzeitigen Ausprägung des Plange-
bietes sind mit dem Vorhaben keine nachteiligen Wirkungen auf das
Landschaftsbild verbunden.
4.9 Schutzgut Kultur und Sachgüter
Baudenkmäler sind weder auf dem Baugrundstück noch unmittelbar
angrenzend vorhanden. Nach dem Abbruch der baulichen Anlagen des
bisherigen Gewerbebetriebes sind keine weiteren Sachgüter betroffen.Seite 15 von 16

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