Aufstellung und öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7022-1 der Bundesstadt Bonn, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, Am Rehsprung

Beschlussvorlage
öffentlich
201250
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellung und öffentliche Auslegung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7022-1
der Bundesstadt Bonn, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil
Holzlar, Am Rehsprung
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 11.08.2020 Anhörung
Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz 18.08.2020 Anregung
Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz
26.08.2020 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Abweichend von der Prioritäteneinschätzung der Verwaltung hat die
Bezirksvertretung Beuel dem Bebauungsplanverfahren eine hohe
Priorität beigemessen (vgl. DS-Nr. 1612012EB4).
Angesichts der bevorstehenden Kommunalwahlen und der damit noch
offenen Beratungstermine der politischen Gremien ist - zur Vermeidung
einer Verfahrensverzögerung von ca. 4 Monaten - eine zeitnahe
Beratung und Beschlussfassung geboten.
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag des Eigentümers des Hotel-Restaurants Waldcafé vom
13.03.2016 auf Einleitung des Planverfahrens zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7022-1 der Bundestadt Bonn,
für ein Grundstück im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar. Flur 10,
Flurstück 154 wird gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) entsprochen.
Das Planverfahren wird auf der Grundlage des § 13a BauGB als
Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7022-1 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, Flur 10, Flurstücke 154 und 155 ist
gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung
öffentlich auszulegen.Seite 1 von 30

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Begründung
Der aufzustellende Bebauungsplan betrifft das an der Straße Am
Rehsprung in Beuel Gemarkung Holzlar, Flur 10, Flurstücke 154 und 155
gelegene Grundstück. Ein Teil der Flächen ist mit dem Hotel- und
Gaststättenbetrieb Waldcafé bebaut (Flurstück 155), der übrige Teil des
Grundstücks ist unbebaut.
Die nähere Umgebung des 6.315 qm großen Plangebietes ist durch ein-
und zweigeschossige Wohnbebauung geprägt. Diese erstreckt sich
beidseitig entlang des nördlichen Abschnitts der Straße Am Rehsprung
zwischen Holzlarer Weg und Hauptstraße sowie beidseitig der Straße
Küppersgarten.
Das Plangebiet grenzt unmittelbar nördlich an ausgedehnte Waldflächen
des FFH- und Naturschutzgebiets “Siebengebirge, Teilgebiet Ennert" an.
Westlich der Straße Am Rehsprung erstreckt sich eine weitläufige, im
überwiegenden Teil im Landschaftsschutzgebiet gelegene
Kleingartenanlage mit einer zugehörigen Stellplatzanlage.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan stellt den Geltungsbereich des
aufzustellenden Bebauungsplans sowie die angrenzenden Flächen
entlang der Straße Küppersgarten als Wohnbaufläche dar, östlich grenzt
eine Fläche für die Landwirtschaft an.
An das südlich anschließende Waldgebiet (Fläche für die Forstwirtschaft)
grenzt das FFH- und Naturschutzgebiet “Siebengebirge, Teilgebiet
Ennert”, mit natur- und artenschutzrechtlich hochwertigen Lebensräumen
an. Die westlich an das Plangebiet angrenzenden Flächen, jenseits der
Straße Am Rehsprung, sind im Landschaftsplan Ennert, als
Landschaftsschutzgebiet festgesetzt.
Für den Planbereich bestimmt der aus dem Jahre 1982 stammende
Bebauungsplan Nr. 8223-11 der Bundesstadt Bonn die städtebaulichen
Zielsetzungen. Dieser setzt für das vorhandene Hotel- und
Gaststättengebäude ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Für das
nördlich angrenzende Flurstück 154 setzt der Bebauungsplan eine
weitere Baumöglichkeit für ein Wohngebäude in einem reinen
Wohngebiet (WR) bei einer eingeschossigen offenen Bauweise und
einer maximal zulässigen Anzahl von 2 Wohnungen fest. Die
Grundflächenzahl sowie die Geschossflächenzahl entsprechen mit 0,3
bzw. 0,4 den Festsetzungen, die auch für das Bestandsgebäude AmSeite 2 von 30

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Rehsprung 35 gelten. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch
Baugrenzen eng gefasst.
Der angrenzende bebaute Bereich entlang der Straße Küppersgarten
wird planungsrechtlich durch den Bebauungsplan 8223-4 bestimmt.
Dieser setzt hier ein reines Wohngebiet (WR), GRZ = 0,4 und GFZ = 0,5
sowie eine eingeschossige offene Bauweise fest.
Anlass der Planaufstellung
Anlass der Planung ist die Absicht des Eigentümers und Betreibers des
Waldcafés, die auf dem benachbarten Flurstück 154 gemäß geltendem
Planungsrecht bereits bestehende Baumöglichkeit auszunutzen und die
Hotelnutzung auf diesen Bereich auszudehnen. Die überbaubare
Grundstücksfläche soll von bisher von ca. 12 x 18 auf künftig 14 x 19 m
vergrößert werden. Gleichzeitig soll die Beschränkung auf bisher 2
Wohneinheiten im reinen Wohngebiet zugunsten von 5
Gästeappartements sowie einer Wohnung für den Betreiber des
benachbarten Hotel-Restaurants „Waldcafé“ aufgehoben werden. Die 5
Appartements dienen der Nutzung durch Hotelgäste. Momentan verfügt
die Einrichtung über 45 Gästezimmer.
Nach § 3 Abs. 3 BauNVO sind in reinen Wohngebieten nur kleine
Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zulässig. Das
bestehende Hotel-Restaurant ist im Allgemeinen Wohngebiet des
rechtskräftigen Bebauungsplanes zwar ausnahmsweise zulässig, da es
sich aber um das einzige Gebäude im WA handelt, ist die
Zweckbestimmung des Baugebiets, das vorwiegend dem Wohnen
dienen soll, nicht gewahrt. Daher sollen zur Realisierung der
Baumaßnahme die Baugebiete für das unbebaute Flurstück (bisher: WR)
und für den Bestandsbetrieb (bisher: WA) zusammengefasst und in ein
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Beherbergungsbetrieb"
geändert werden.
Mit der Umwandlung der Nutzungsart und damit einhergehend mit der
Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche sowie dem erhöhten
Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten sieht sich der Betreiber künftig
in der Lage, den wachsenden Erfordernissen des Hotelmarktes gerecht
zu werden. Insbesondere die Auslastung des Personals ist ein
wesentliches Argument für eine Mindestbetriebsgröße. Momentan sind
20 Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Vollzeit beschäftigt, dazu 8
Auszubildende und 10 geringfügig Beschäftigte. Diese Arbeitsplätze
sollen mit der Erweiterung gesichert werden. Hinzu kommen zwei neue
Arbeitsplätze, die konkret mit der Erweiterungsmaßnahme eingerichtet
werden sollen.Seite 3 von 30

Seite 4
Die durch die Planänderung ermöglichte maßvolle Neubebauung fügt
sich in die umgebende Bebauung ein. Das Emissionsverhalten des
Sondergebietes wird so beschränkt, dass keine unzumutbaren
Beeinträchtigungen auf die benachbarte Wohnbebauung einwirken
dürfen. Mit der Planaufstellung verlieren die bisherigen Festsetzungen
ihre Wirksamkeit, die planungsrechtlichen Regelungen ergeben sich
zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 7022-1.
Aufgrund der bestehenden Darstellung des Flächennutzungsplanes
(Wohnbaufläche) ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan zwar nicht
aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt, die
geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets wird durch
die künftige Darstellung einer Sonderbaufläche jedoch nicht
beeinträchtigt. Da hier ein Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. §
13a BauGB aufgestellt wird, ist der Flächennutzungsplan nach
Rechtskraft des Bebauungsplans im Wege der Berichtigung
anzupassen.
Planverfahren
Zur Realisierung der Planungsziele ist die Änderung des rechtskräftigen
Bebauungsplanes 8223-11 erforderlich. Diese erfolgt als Neuaufstellung
Nr. 7022-1 zur Nachverdichtung eines bereits bestehenden bebauten
Bereichs für die genannten Flurstücke 154 und 155. Der übrige
Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes bleibt
unverändert. Da eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die
Aufstellung des Bebauungsplanes in einem beschleunigten Verfahren
gemäß § 13a Baugesetzbuch durchgeführt werden. Die
Voraussetzungen für die Durchführung des Verfahrens sind gegeben.
Entsprechend wurde mit Schreiben vom 13.03.2016 ein Antrag auf
Einleitung eines Planverfahrens mit dem Ziel, die Änderung des
Planungsrechts für die angestrebte Nutzung zu erlangen, gestellt. In der
Sitzung des Ausschusses für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
01.09.2016 erfolgte ein entsprechender Grundsatzbeschluss (DS-Nrn.
1612012 und 1612012EB4. In der Sitzung der Bezirksvertretung Beuel
vom 13.09.2017 erfolgte dann der Beschluss zur Durchführung der
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach vorangegangener Beratung
im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 06.09.2017
(DS-Nr. 1712371).
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Zeitraum vom
06. November bis zum 17. November 2017 durch Aushang der
Planunterlagen in der Bezirksverwaltungsstelle Beuel sowie imSeite 4 von 30

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Planungsamt im Stadthaus. Während dieser Zeit sind keine
Stellungnahmen der Öffentlichkeit eingegangen.
Auswirkungen der Planung:
Ruhender Verkehr
Die Belange des ruhenden Verkehrs werden durch die geplante
Maßnahme nicht negativ berührt, da unter Berücksichtigung der im
Bereich des bestehenden Hotelkomplexes vorhandenen
bauordnungsrechtlich nachgewiesenen Stellplätze ausreichend
Stellplätze für die Erweiterung zur Verfügung stehen.
Immissionsschutz
Im Zusammenhang mit der Bauleitplanung wurde ein Lärmgutachten
erstellt, das die vom Vorhaben ausgehenden Lärmemissionen bewertet
und auch die vom bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb
verursachten Emissionen berücksichtigt. Im Ergebnis ist auf dem
Betriebsgelände eine 2,5 m hohe und etwa 20 m lange Lärmschutzwand
zu errichten, die die von der vorhandenen Stellplatzanlage durch den
ruhenden Verkehr im Zuge des An- und Abfahrens, Türenschlagens
usw. ausgelösten Lärmbeeinträchtigungen gegenüber der benachbarten
Wohnbebauung Küppersgarten reduziert. Lärmschutzmaßnahmen
wegen des fließenden Verkehrs sind aufgrund der geringen
Verkehrsmengen nicht erforderlich. Die geplante Lärmschutzwand liegt
auf dem Betriebsgelände des Hotel- und Restaurantbetriebes. Die
verpflichtende Errichtung dieser Wand entsprechend den Vorgaben des
Lärmgutachtens wird durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert.
Baumschutz
Innerhalb des Vorhabengebietes befinden sich zwei durch die
Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützte Bäume, der von der
Baumaßnahme jedoch nicht betroffen sind.
Artenschutz
Die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte
artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP Stufe I) kommt zu dem Ergebnis,
dass artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gem. § 44 (1) Nrn. 1-3
BNatSchG (Zugriffsverbote), im Plangebiet ausgeschlossen werdenSeite 5 von 30

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können. Eine vertiefende Artenschutzprüfung mit Art-für-Art Analyse
(ASP Stufe II) ist daher nicht erforderlich.
FFH - Habitatschutz
Die durchgeführte FFH-Vorprüfung für das angrenzende FFH-Gebiet
„Siebengebirge“, kommt zu dem Ergebnis, dass Störungen während der
Bauphase nicht auszuschließen sind. Insgesamt wird davon
ausgegangen, dass das geplante Vorhaben zu keinen erheblichen
Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele oder des Schutzzwecks der
Natura 2000-Gebiete führen wird. Eine weitergehende FFH-
Verträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.
Durchführungsvertrag
Die Realisierung des Vorhabens wird in einem noch vor dem
Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
zwischen dem Vorhabenträger und der Bundesstadt Bonn
abzuschließenden Durchführungsvertrag geregelt. Mit dem
Durchführungsvertrag bindet sich der Vorhabenträger, in einem
festgesetzten Zeitraum nach Erteilung der Baugenehmigung mit den
baulichen Maßnahmen zu beginnen und das Projekt innerhalb des
vereinbarten Zeitraums vollständig abzuschließen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)Seite 6 von 30

Bebauungsplan Nr. 7022-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil HolzlarSeite 7 von 30

Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 7022-1
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, Am Rehsprung
BegründungSeite 8 von 30

Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ................................................................................................ 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................................1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................................1
1.2.1 Regionalplan ...........................................................................................................................1
1.2.2 Flächennutzungsplan.............................................................................................................1
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ......................................................................................................2
1.3 Planungsanlass / Planverfahren ..........................................................................................2
2 Inhalt der Planung ...................................................................................................... 4
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .............................................................................4
2.2 Vorhabenbeschreibung .........................................................................................................4
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ..................................................................................4
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................................4
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................5
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche................................................................6
2.3.4 Grün- und Freiflächen............................................................................................................7
2.3.5 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen....................................................................8
2.3.6 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................................... 10
2.4 Erschließung ........................................................................................................................ 11
2.4.1 Äußere Erschließung .......................................................................................................... 11
2.4.2 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept ............................................................................. 11
2.4.3 Ver- und Entsorgung ........................................................................................................... 11
2.4.3.1 Niederschlagswasser.......................................................................................................... 11
2.4.3.2 Starkregen ............................................................................................................................ 12
3 Auswirkungen der Planung .....................................................................................12
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ........................................................................................... 12
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ............................................................................................... 13
3.3 Sonstige Auswirkungen ...................................................................................................... 15
3.4 Auswirkungen auf die Umwelt ........................................................................................... 15
3.4.1 Mensch / Gesundheit .......................................................................................................... 15
3.4.2 Klima / Luft ........................................................................................................................... 16
3.4.3 Flora / Fauna / Artenschutz ............................................................................................... 17
3.4.3.1 Schutzgut Fauna ................................................................................................................. 17
3.4.3.2 Schutzgut Flora.................................................................................................................... 18
3.4.3.3 FFH-Richtlinie ...................................................................................................................... 18
3.4.3.4 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung .......................................................................... 19
3.4.4 Boden / Wasser ................................................................................................................... 19
3.4.4.1 Schutzgut Boden ................................................................................................................. 19
3.4.4.2 Schutzgut Wasser ............................................................................................................... 20
3.4.5 Landschaftsbild / Erholung ................................................................................................ 20
3.4.6 Kultur- und Sachgüter......................................................................................................... 20
3.5 Kosten und Finanzierung ................................................................................................... 20Seite 9 von 30

1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan betrifft das an der Straße Am Rehsprung in Beuel
gelegene Grundstück Gemarkung Holzlar, Flur 10, Flurstücke 154 und 155. Ein Teil des
Grundstücks ist mit dem Hotel- und Gaststättenbetrieb Waldcafé bebaut (Flurstück 155), der
übrige Teil des Grundstücks ist unbebaut (Flurstück 155).
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst dieses gesamte
6.275 m² große Areal. Für einen Bereich, der das Flurstück Nr. 154 sowie einen geringen
Teil des Flurstücks 155 einnimmt, soll durch einen Vorhaben- und Erschließungsplan das
zukünftige Planungsrecht bestimmt werden. Für den übrigen Bereich des Flurstücks Nr. 155
mit den bestehenden baulichen Einrichtungen des Gaststätten- und Hotelbetriebes erfolgt
eine Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen. Die nähere Umgebung des
Plangebietes ist neben dem zu erweiternden Beherbergungsbetrieb durch ein- und
zweigeschossige Wohnbebauung geprägt. Diese erstreckt sich beidseitig entlang des
nördlichen Abschnitts der Straße Am Rehsprung zwischen Holzlarer Weg und Hauptstraße
sowie beidseitig der Straße Küppersgarten.
Der Standort ist in das südlich und östlich angrenzende Waldgebiet des Ennerts eingebettet,
westlich der Straße Am Rehsprung erstreckt sich ein weitläufiges Kleingartengelände mit
einer zugehörigen Stellplatzanlage.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn stellt das
Plangebiet als Waldbereich dar, der sich im Übergangsbereich zum Allgemeinen
Siedlungsbereich des Ortsteils Holzlar befindet. Die Darstellungen sind überlagert mit der
Signatur für einen regionalen Grünzug sowie als Bereich zum Schutz der Landschaft und
landschaftsorientierter Erholung. Die Planung widerspricht nicht den Darstellungen des
Regionalplans, da dieser zum einen nicht flächenscharf betrachtet werden kann und zum
anderen auch kleinere, untergeordnete Siedlungsteile – zum Teil auch ganze Ortslagen - im
Regionalplan den Freiraumbereichen zugeordnet sein können und nur größere
zusammenhängende Bereiche als Siedlungsbereiche dargestellt werden. Der bereits aus
dem Regionalplan entwickelte Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet vollumfänglich als
Baufläche dar. Durch die geringe Inanspruchnahme der Flächen, die weiterhin bestehende
Durchgrünung und die nur geringfügige Erweiterung bestehender Baurechte sind die Ziele
des Regionalplans durch den VEP nicht beeinträchtigt.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans einschließlich des bestehenden Hotel- und Restaurantbetriebes sowie die
angrenzenden Flächen entlang der Straße Küppersgarten als Wohnbaufläche dar. Östlich
des Standortes ist eine kleine Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, die durch
die vorliegende Planung nicht berührt wird. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
wird ein Sondergebiet für Hotel und Gastronomie entwickelt. Aufgrund der bestehenden
Darstellung des Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche) ist der vorhabenbezogene
Bebauungsplan zwar nicht aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGBSeite 10 von 30

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entwickelt, die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets wird durch die
künftige Darstellung einer Sonderbaufläche jedoch nicht beeinträchtigt. Da hier ein
Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, ist der
Flächennutzungsplan nach Rechtskraft des Bebauungsplans im Wege der Berichtigung
anzupassen.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmt der aus dem
Jahre 1982 stammende Bebauungsplan Nr. 8223-11 der Bundesstadt Bonn die
städtebaulichen Zielsetzungen. Für den Bereich des Waldcafés (Am Rehsprung 35) setzt der
Bebauungsplan das vorhandene Hotel- und Gaststättengebäude in einem allgemeinen
Wohngebiet (WA) in seinem Bestand fest. Für das nördlich angrenzende zum Waldcafé
zugehörige Grundstück Am Rehsprung 33 setzt der Bebauungsplan eine weitere
Baumöglichkeit für ein Wohngebäude fest. Der Bebauungsplan weist hier ein reines
Wohngebiet (WR) bei einer eingeschossigen offenen Bauweise und einer maximal
zulässigen Anzahl von 2 Wohnungen aus. Die festgesetzte Grundflächenzahl sowie
Geschossflächenzahl entsprechen mit 0,3 bzw. 0,4 den Festsetzungen, die auch für das
Bestandsgebäude Am Rehsprung 35 gelten. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch
Baugrenzen eng gefasst.
Von der Möglichkeit einer Bebauung dieses Grundstücksteils ist bis heute kein Gebrauch
gemacht worden.
Der angrenzende bebaute Bereich entlang der Straße Küppersgarten wird planungsrechtlich
durch den Bebauungsplan 8223-4 bestimmt. Mit den Festsetzungen eines reinen
Wohngebiets (WR), GRZ = 0,4 und GFZ = 0,5 sowie einer eingeschossigen offenen
Bauweise sind vergleichbare städtebauliche Rahmenbedingungen wie auf dem südlich
angrenzenden Grundstück des Waldcafés gegeben. Die überbaubaren Grundstücksflächen
sind hingegen etwas großzügiger gefasst.
Das angrenzende Waldgebiet ist Bestandteil des Naturschutzgebietes Siebengebirge, das
hier durch den Landschaftsplan Ennert festgesetzt ist. Die südlich gelegenen Waldflächen
werden darüber hinaus auch durch das Fauna-Flora-Habitatgebiet Siebengebirge erfasst.
Die westlich angrenzenden Flächen jenseits der Straße Am Rehsprung unterliegen dem
Landschaftsschutz. Im Umfeld des Eingriffsgebietes (1 km Radius) liegen mehrere gesetzlich
geschützte Biotope nach § 62 Landschaftsgesetz NRW.
1.3 Planungsanlass / Planverfahren
Anlass der Planung ist die Absicht des Eigentümers und Betreibers des Waldcafés, die auf
dem benachbarten Flurstück 154 gemäß geltendem Planungsrecht bereits bestehende
Baumöglichkeit auszunutzen und die Hotelnutzung auf diesen Bereich auszudehnen. Die
überbaubare Grundstücksfläche soll von bisher von ca. 12 x 18 auf künftig 14 x 19 m
vergrößert werden. Gleichzeitig soll die Beschränkung auf bisher 2 Wohneinheiten im Reinen
Wohngebiet zugunsten von 5 Gästeappartements sowie einer Wohnung für den Betreiber
des benachbarten Hotel-Restaurants „Waldcafé“ aufgehoben werden. Die 5 AppartementsSeite 11 von 30

3
dienen der Nutzung durch Hotelgäste. Momentan verfügt die Einrichtung über 45
Gästezimmer
Eine gemeinsame Studie der IHK-Bonn und der Internationalen Hochschule Bad Honnef aus
dem Jahre 2014 weist einen hohen Bedarf an Hotelzimmern im 3- und 4-Sterne Segment
aus. Um den geänderten Marktanforderungen gerecht zu werden, empfiehlt zudem die Firma
HOTOUR den Bonner Hotels ihre Betriebsgröße zu optimieren und sich noch weiter den
Standards Geschäftsreisender anzupassen, wobei die Hoteliers jedoch auch den
Freizeittouristen, die individuelle Hotels bevorzugen, Rechnung tragen sollten. Zurzeit gibt es
an vielen Wochen des Jahres für Geschäftsreisende nicht genug bezahlbare
Übernachtungsmöglichkeiten. Die steigende Anzahl an Kongressen und Veranstaltungen im
zwischenzeitlich fertig gestellten WCCB erhöht den Bedarf.
Mit einem erhöhten Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten sieht sich der Betreiber künftig
in der Lage, den wachsenden Erfordernissen des Hotelmarktes gerecht zu werden.
Insbesondere die Auslastung des Personals ist ein wesentliches Argument für eine
Mindestbetriebsgröße. Momentan sind 20 Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Vollzeit
beschäftigt, dazu 8 Auszubildende und 10 geringfügig Beschäftigte. Diese Arbeitsplätze
sollen mit der Erweiterung gesichert werden. Hinzu kommen zwei neue Arbeitsplätze, die
konkret mit der Erweiterungsmaßnahme eingerichtet werden sollen.
Da im betreffenden Bereich das vorhandene Planungsrecht die Nutzung als
Beherbergungsbetrieb nur ausnahmsweise für kleine Betriebe zulässt und der bestehende
Betrieb gemeinsam mit dem Erweiterungsbau einen größeren Betrieb darstellt, ist zur
Realisierung der Ziele des Grundstückseigentümers die Änderung des Planungsrechts
erforderlich. Entsprechend wurde mit Schreiben vom 13.03.2016 ein Antrag auf Einleitung
eines Planverfahrens gestellt mit dem Ziel, die Änderung des Planungsrechts für die
angestrebte Nutzung zu erlangen. In der Sitzung des Ausschusses für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 01.09.2016 erfolgte ein entsprechender Grundsatzbeschluss.
Da mit der beabsichtigten Planaufstellung eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden
Wohngebietes und somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des
Bebauungsplanes in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a durchgeführt werden.
Die Voraussetzungen für die Durchführung des Verfahrens sind gegeben. So wird der
Schwellenwert gemäß § 13a Absatz 1 Ziffer 1 Baugesetzbuch eingehalten; Anhaltspunkte für
nachhaltige Beeinträchtigungen der Schutzgüter im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 b
Baugesetzbuch sowie evtl. vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete liegen gemäß der
durchgeführten Artenschutzprüfung (ASP 1) nicht vor.
Die durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ermöglichte maßvolle
Neubebauung fügt sich in die umgebende Bebauung ein. Mit der Aufstellung verlieren die
bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8223-11 ihre Wirksamkeit, die
planungsrechtlichen Regelungen ergeben sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 7022-
1. Sollte sich trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes
dessen Unwirksamkeit eintreten, so treten anstelle des neuen Planungsrechts wieder die
bisherigen Festsetzungen.Seite 12 von 30

4
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll auf einem Teil des
unbebauten Grundstücks ein Gebäude mit 5 Gästeappartements sowie einer Wohnung für
den Eigentümer des Hotel- und Restaurantbetriebes errichtet werden. Die Ausdehnung der
betrieblichen Nutzung auf dieses Grundstück in direkter Nachbarschaft zum bestehenden
Beherbergungsbetrieb ist notwendig, um die Existenz des Betriebes und der Arbeitsplätze zu
sichern und dessen Entwicklungsmöglichkeiten zu begünstigen.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Das Vorhaben sieht insofern für das gesamte Grundstück des Hotelbetriebes die
Umwidmung des reinen Wohngebiets (WR) bzw. des allgemeinen Wohngebietes (WA) zu
einem Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Beherbergungsbetrieb" (SO) vor. Für den
Bereich des bisher unbebauten Grundstücks ermöglicht die Bebauungsplanänderung eine
maßvolle Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche. Zudem soll hier die
Beschränkung auf ein zulässiges Vollgeschoss aufgehoben und durch eine zweigeschossige
Bauweise ersetzt werden. Ferner wird die Beschränkung auf 2 Wohneinheiten zugunsten
von 5 Appartements und einer Betreiberwohnung geändert. Das zusätzliche Gebäude wird in
seiner Längs- und Tiefenausdehnung nur moderate Unterschiede gegenüber dem nach
geltendem Planungsrecht möglichen Baukörper aufweisen. Für den Bereich des
bestehenden Hotel- und Gaststättenbetriebes erfolgt lediglich die Änderung der
festgesetzten Nutzung, eine wesentliche bauliche Erweiterung der Bestandsgebäude wird
mit der Änderung des Bebauungsplanes nicht ermöglicht.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO sind in reinen Wohngebieten kleine Beherbergungsbetriebe
ausnahmsweise zulässig. Dabei sollen sich diese Betriebe gemäß Rechtsprechung dem
Charakter des Wohngebietes angleichen und eine dem Wohnen besonders angenäherte
Form der Beherbergung darstellen. Sie sollen baulich nicht besonders in Erscheinung treten.
Im vorliegenden Fall ist die Errichtung des neuen Gebäudes im Zusammenhang mit dem
bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb mit seinen 48 Zimmern, 70 Betten und ca. 150
Restaurantplätzen zu sehen, so dass bei gemeinsamer Betrachtung nicht von einem kleinen
Beherbergungsbetrieb auszugehen ist.
Das bestehende Hotel-Restaurant ist im Allgemeinen Wohngebiet des rechtskräftigen
Bebauungsplanes zwar ausnahmsweise zulässig, da es sich aber um das einzige Gebäude
im WA handelt, wäre die Zweckbestimmung eines Allgemeinen Wohngebiets, das
vorwiegend dem Wohnen dienen soll, nicht gewahrt. Daher sollen zur Realisierung der
Baumaßnahme die Baugebiete für das unbebaute Flurstück (bisher: WR) und für den
Bestandsbetrieb (bisher: WA) zusammengefasst und in ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung "Beherbergungsbetrieb" geändert werden.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt eine
differenzierte Nutzungsfestsetzung in SO 1 für den Bereich des bestehenden Hotel- und
Gaststättenbetriebes (Flurstück 155) und SO 2 für den Bereich des bisher unbebauten
Grundstücksteils (Flurstück 154), der zusätzlich bebaut werden soll. Der BebauungsplanSeite 13 von 30

5
beschränkt hier den Umfang der Nutzungseinheiten auf 5 Gästeappartements und eine
Betreiberwohnung.
Für die Teilbereiche des Sondergebiets trifft der Bebauungsplan durch textliche
Festsetzungen unterschiedliche Zulässigkeiten. So sind im SO1 für den bestehenden Betrieb
(Flurstück 155) nur die folgenden Nutzungen zulässig:
• Hotelgebäude für die Fremdenbeherbergung sowie Gaststätte / Restaurant
• Branchenübliche Nebennutzungen und Dienstleistungen,
• Anlagen und Räume für Einrichtungen der Fort-und Weiterbildung, sofern sie in
sachlichem Zusammenhang mit den Nutzungen des Beherbergungsgewerbes stehen
• Nebenanlagen
• Personal- und Betriebsleiterwohnungen
• Räumlichkeiten zur Unterbringung von Büros und Verwaltung
• Wellnessanlagen (Spa, Fitness, Sauna)
Für das Sondergebiet SO 2 (Flurstück 154) mit der Zweckbestimmung
Beherbergungsbetrieb sind nur die folgenden Nutzungen zulässig
• 5 Gästeappartements als Appartement- und Boarding-Haus für nicht-dauerhaftes
Wohnen.
• als Bestandteil des benachbarten Beherbergungsbetriebes (SO 1) eine
Betreiberwohnung
Für den Bereich des SO 2 schließt der Bebauungsplan Einrichtungen zum Zwecke der
Bewirtung von Gästen sowie zur Durchführung von Feierlichkeiten aus. Derartige
Einrichtungen und Aktivitäten würden die benachbarte Wohnnutzung im reinen Wohngebiet
im Bereich der Straße Küppersgarten beeinträchtigen.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans
wird gegenüber dem bestehenden Planungsrecht geringfügig verändert. Einschließlich der
Terrasse nimmt das Gebäude eine Fläche von ca. 330 m² ein, bei einer zweigeschossigen
Bauweise ergibt sich eine Geschossfläche von etwa 530 m². Dies entspricht bei einer
Grundstücksgröße von 2.050 m² einem Anteil von 16 bzw. 26 %. Aufgrund dieser geringen
Inanspruchnahme von Flächenressourcen und der Erhöhung der Zahl der Vollgeschosse
von bisher I auf künftig II für das Appartementhaus wird dem erforderlichen Flächenanspruch
für die vorgesehene Erweiterung des Hotelbetriebes Rechnung getragen bei gleichzeitig
möglichst beschränkter Inanspruchnahme von Freiflächen.
Im SO 2 werden mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und Geschossflächenzahl (GFZ)
von 0,3 (bisher: 0,4) die zulässigen Werte des § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
für die Allgemeine und Reine Wohngebiete, die für die nähere Umgebung des Plangebiets
prägend sind, deutlich unterschritten.
Maximale Traufhöhen von 88 m ü. NHN und maximale Firsthöhen von 90 m ü. NHN im SO 2
schränken eine zu massive Gebäudeentwicklung gegenüber der Umgebungsbebauung ein.
So liegt die Firsthöhe der Neubebauung etwa 5 - 6 m unterhalb des Firsts des bestehendenSeite 14 von 30

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Hotelbetriebes. Gegenüber dem mit einem Flachdach versehenen Nachbargebäude Am
Rehsprung 31 liegt der First des Neubaus etwa 4 m höher, die Traufe des Neubaus überragt
das Nachbargebäude um 2,5 m. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Gelände vom
Küppersgarten aus betrachtet nach Süden ansteigt und allein daraus bereits eine Erhöhung
um etwa 1,5 m resultiert. Gegenüber dem Gebäude Küppersgarten 4 werden die Werte für
First (89,7 m ü. NHN) bzw. Traufe (88,1 m ü.NHN) nur sehr geringfügig über- bzw.
unterschritten.
Zur Sicherung des Gebäudes vor Überflutung bei Starkregenereignissen (vgl.
Gliederungspunkt 2.4.3.2. Starkregen) wird die Mindesthöhe des Erdgeschossfußbodens
(EGFOK) auf 82,1 m ü. NHN festgesetzt, die damit ca. 0,3-1,0 m über der natürlichen
Geländeoberfläche liegt.
Für das Bestandsgebäude des Hotel- und Gaststättenbetriebes im SO 1 werden die
bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen weitestgehend übernommen. Zur Anpassung
des Planungsrechts an die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten erfolgt eine leichte
Erhöhung der GRZ auf 0,4 (vormals 0,3), die GFZ bleibt unverändert bei 0,4.
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl kann gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die
zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren
Zufahrten sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50 vom
Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Im vorliegenden
Fall ergibt sich für das bestehende Gebäudeensemble im SO 1 einschließlich der Terrassen
eine Überbauung des 4.386 m² großen Grundstücks zu 33 %. Unter Berücksichtigung der
Zuwegungen und der Stellplätze einschließlich der bestehenden Garage ergibt sich eine
Flächenversiegelung von 57 % des Gesamtgrundstücks. Mithin wird bei einer Festsetzung
der GRZ = 0,4 die Bestandssituation im Bereich des Hotel- und Gaststättenbetriebes
planungsrechtlich abgebildet.
Für die Gebäudehöhe im SO 1 setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan entsprechend
dem Gebäudebestand eine Firsthöhe von maximal 96,2m ü.NHN fest. Diese Höhe entspricht
etwa der maximalen Höhe des Bestandsgebäudes.
Für beide Teilgebiete SO 1 und SO 2 gilt, dass die festgesetzte maximale Firsthöhe durch
Anlagen, die der Gewinnung regenerativer Energien dienen, um bis zu 1 m überschritten
werden dürfen. Damit wird eine Möglichkeit geschaffen, künftigen technischen
Anforderungen bei der Nutzung erneuerbarer Energien zu entsprechen.
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen festgesetzt. Die Positionierung
entspricht etwa der im Bebauungsplan 8223-11 festgesetzten überbaubaren
Grundstücksfläche. Um das erforderliche Bauvolumen für den Teilbereich des SO 2
realisieren zu können, ist die überbaubare Grundstücksfläche hier nach Osten und nach
Süden jeweils geringfügig erweitert worden von bisher ca. 12m x 18m auf künftig 14m x 19m.
Die Erweiterung nach Süden erfolgte unter dem Gesichtspunkt, dass ein Heranrücken des
Neubaus an das Wohngrundstück Am Rehsprung 31 möglichst vermieden wird und
gleichzeitig die funktionale Zuordnung des Neubaus zu den Bestandsgebäuden des Hotel-
und Gaststättenbetriebes und dessen Nutzungen sichergestellt ist.Seite 15 von 30

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Zum Schutz eines durch die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Baumes
(Eiche) wird die überbaubare Grundstücksfläche zusätzlich um etwa 3,5 m nach Osten
verschoben. Der bezeichnete Baum hat sich im Verlauf der Jahrzehnte derart entwickelt,
dass er mit seinem Wurzelwerk in die durch den bestehenden Bebauungsplan Nr. 8223-11
festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche hineinragt.
Diese Verschiebung und die Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche nach Osten
führen dazu, dass sich der Abstand zwischen dem neuen Baufenster und den nördlich
schräg angrenzenden Wohngrundstücken geringfügig gegenüber dem Status quo verkürzt.
Unzumutbare Beeinträchtigungen sind damit jedoch nicht verbunden.
Da Terrassen zu den baulichen Anlagen der Hauptnutzung zählen, sind sie gem. § 23
BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Angesichts der
maßvoll festgesetzten Bautiefen wird festgesetzt, dass bei der Errichtung von Terrassen im
SO 2 Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen auf der Ostseite des Gebäudes um
bis zu 5 m zulässig sind. Dies ist aufgrund der großzügigen Grundstückzuschnitts und der
Weite des Freiraums in Richtung zum östlich gelegenen Wald unbedenklich.
Für den Bereich des SO 1 orientiert sich die künftige überbaubare Grundstücksfläche am
heutigen Gebäudebestand. Für die vorhandene Terrasse auf der westlichen Gebäudeseite
sind Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen um bis zu 10 m zulässig.
Die vorhandenen Stellplätze im Umfeld des Hotel- und Gaststättenbetriebes werden im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan planungsrechtlich festgesetzt. Der Bebauungsplan
weist sie als Fläche für Stellplätze aus. Das vorhandene Garagengebäude mit insgesamt 4
Stellplätzen wird entsprechend als Fläche für Garagen planungsrechtlich festgesetzt.
2.3.4 Grün- und Freiflächen
Das Flurstück 154 als Teil des Plangebietes, für das zwecks Neubebauung das
Planungsrecht aufgestellt wird, ist derzeit unbebaut und stellt sich als große Wiese mit
zahlreichen Baumplanzungen dar. Dieser junge Baumbestand ist teilweise von der
Neubebauung betroffen, der überwiegende Anteil kann jedoch erhalten bleiben. Eine
Festsetzung von Flächen für Anpflanzungen oder Bindungen für Bepflanzungen ist nicht
vorgesehen. Aus Gründen des Natur-, Arten- und Klimaschutzes werden Ersatzpflanzungen
im Plangebiet zur Kompensation allerdings empfohlen.
Grundsätzlich haben extensive Dachbegrünungen vielfältige positive Umweltauswirkungen,
wie Schadstoffbindung, Kleinklimaverbesserung und Regenwasserrückhaltung zur Folge.
Extensivbegrünungen sind naturnah angelegte Vegetationsformen, die sich weitgehend
selbst erhalten und weiterentwickeln. Abgesehen von der Zusatzbewässerung im Rahmen
der Fertigstellungs- und Entwicklungspflege beschränkt sich die weitere Pflege auf ein bis
zwei Kontrollgänge im Jahr. Extensivbegrünungen erfordern eine relativ geringe statische
Auflast und sind in der Regel kostengünstig herstellbar. Da im vorliegenden Fall der Neubau
mit einem flach geneigten Satteldach von etwa 15 ° Dachneigung versehen werden soll,
setzt der Bebauungsplan eine extensive Dachbegrünung fest. Die Verpflichtung zu einer
Dachbegrünung ergibt sich aus dem Ratsbeschluss vom 08.09.2010: „Dachbegrünung in
Bonn“, Drucksachen-Nr.: 0912064), demnach Dächer von mehr als 200 m² Dachfläche und
einer Neigung bis 15 ° extensiv zu begrünen sind.Seite 16 von 30

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2.3.5 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Hotel-Restaurant Wald-Café wird täglich im Durchschnitt von 126 Restaurant- und 34
Hotelgästen besucht. Diese Gästezahlen stellen den Durchschnitt des Jahres 2018, gebildet
aus den täglich erstellten Controllingwerten des Betriebes dar.
Damit wird deutlich, dass sich durch das geplante Gästehaus mit maximal zusätzlichen 5
Appartements keine messbaren Mehrbelastungen in immissionsschutzrechtlicher Hinsicht
ergeben. Auch die technische Ausstattung sowohl des bestehenden Betriebes als auch des
geplanten Gästehauses (keine Klimaanlage oder Wärmepumpen vorgesehen, Belüftung der
Hotelzimmer erfolgt nur über Fenster) sichert eine ruhige Wohnqualität für die nähere
Umgebung.
Aufgrund seiner Lage am Waldrand und abseits von Hauptverkehrsstraßen ist das
Plangebiet durch Straßenverkehrslärm nur gering vorbelastet. Lärmauswirkungen sind
hingegen in geringem Umfang durch den bestehenden Hotelbetrieb sowie durch den
vorhandenen Parkplatz im Bereich der Kleingartenanlage gegeben. Mit der Erweiterung der
Hotelnutzung werden zwar zusätzliche Fahrten generiert, die jedoch bei fünf Appartements
und einer Wohnung im Vergleich zur bestehenden verkehrlichen Inanspruchnahme keine
relevanten zusätzlichen Verkehrslärmemissionen bewirken.
Der bestehende Hotel- und Gaststättenbetrieb ist in einem WA-Gebiet ausnahmsweise
zulässig und hat auf dieser Grundlage seine Genehmigung erhalten. Der Betrieb in seinem
jetzigen Umfang hatte sich daher am Störgrad eines allgemeinen Wohngebiets zu
orientieren.
Durch die Erweiterung des Gewerbebetriebes um ein Appartementhaus und durch die
gebotene zusammengefasste Betrachtung beider Gebietsteile mit ihren Nutzungen ergibt
sich die Notwendigkeit, den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als
Sondergebiet "Beherbergungsbetrieb" festzusetzen, da das betreffende Areal vollständig
durch diese Art der baulichen Nutzung geprägt wird. Insofern haben sich beide Betriebsteile
künftig untereinander am Störgrad des festzusetzenden SO zu orientieren.
Aufgrund des Abstandes von ca. 21m des Baufensters für das Appartementhaus im SO 2
zum nächsten Wohngebäude im benachbarten reinen Wohngebiet (WR) sind auch unter
Berücksichtigung des Ausschlusses von störenden Nutzungen (Einrichtungen zur Bewirtung
sowie zur Durchführung von Feierlichkeiten) im SO 2 für dieses keine störenden
Auswirkungen zu erwarten.
Die Erhöhung des Verkehrslärms auf den öffentlichen Verkehrsflächen erscheint durch die
rechnerisch 10 zusätzlichen Fahrzeugbewegungen pro Tag vernachlässigbar.
Die Verkehrslärmimmissionen dürften aber in Teilen des angrenzenden reinen Wohngebiets
auch bereits ohne die Planung über den Orientierungswerten der DIN 18005 (50 dB (A)
tags/40 dB(A) nachts) liegen. So ist nach überschlägiger Abschätzung für den Bereich der
Kreuzung Küppersgarten/Am Rehsprung bei 1.200 Kraftfahrzeugen (Schwerverkehr konnte
nicht nachgewiesen werden) von Schalleistungspegeln von ca. 55/48 dB(A) an den
Wohngebäuden des dort befindlichen WR auszugehen. Diese Werte erhöhen sich durch den
planbedingten Mehrverkehr in einem zu vernachlässigenden Umfang, der unterhalb der
Wahrnehmbarkeitsschwelle liegt.Seite 17 von 30

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Verkehrsbedingte Lärmemissionen, die auf dem vorhandenen Betriebsgelände des Hotels
sowie auf dem benachbarten öffentlichen Parkplatz im Bereich der Kleingartenanlage
erzeugt werden, könnten beeinträchtigend auf die Wohnnutzung im reinen Wohngebiet
wirken, auch wenn aufgrund der Entfernung zum WR und der Stellung des neuen
Baukörpers auch hier kaum störende Auswirkungen bzw.
Immissionsrichtwertüberschreitungen zu erwarten sind. Das geplante Gebäude wirkt zudem
abschirmend und reduziert die möglicherweise hier auftretenden Emissionen.
Da auf der rückwärtigen straßenabgewandten Seite des Neubaus Grundstücke mit reiner
Wohnnutzung unmittelbar angrenzen, könnten durch gastronomische Aktivitäten auf der
Terrasse des Neubaus schützenswerte Belange beeinträchtigt sein. Aus diesem Grunde
setzt der Bebauungsplan fest, dass im Geltungsbereich des SO2-Beherbergungsbetrieb
Einrichtungen zum Zwecke der Bewirtung von Gästen sowie zur Durchführung von
Feierlichkeiten nicht zulässig sind. Mit diesem Ausschluss von potentiell störenden
Aktivitäten sind die verbleibenden Nutzungen mit denen eines reinen Wohngebiets
vergleichbar und es ergeben sich im Vergleich zur jetzigen planungsrechtlichen Situation
keine weiteren Lärmemissionen im Umfeld des Standortes. Von der ausschließlich
beherbergungsspezifischen Wohnfunktion gehen somit insgesamt voraussichtlich keine
unzulässigen Beeinträchtigungen auf das Wohnumfeld aus.
Zur Überprüfung dieser Zusammenhänge wurde ein Lärmgutachten erarbeitet, das die
bestehenden Einrichtungen des Restaurant- und Hotelbetriebs in schalltechnischer Hinsicht
bewertet.
Dabei wurde eine Gesamtlärmbetrachtung aller Betriebs-Nutzungen (geplante und
bestehende) gemäß TA Lärm durchgeführt. Hieraus ergab sich eine schalltechnische
Untersuchung, in der neben der geplanten Erweiterung innerhalb des Geltungsbereichs des
Vorhaben- und Erschließungsplans zudem der angrenzende bestehende Hotel- und
Gaststättenbetrieb „Waldcafé“ aufsummiert betrachtet wurde. Das der Untersuchung
zugrunde gelegte Nutzungskonzept inklusive der geplanten und vorhandenen
Gebäudestruktur, stellt dabei ebenso eine einzuhaltende bzw. sicherzustellende
schalltechnische Voraussetzung dar, wie eine geplante 2,5 m hohe Lärmschutzwand, die
nördlich entlang des bestehenden Hotelparkplatzes festgesetzt werden soll. Vergleicht man
die ermittelten Beurteilungspegel durch alle zugrunde gelegten Geräuschquellen des
Gesamtbetriebs des Waldcafés zur Tageszeit zum einen an Werktagen und zum anderen an
Sonn- und Feiertagen mit den entsprechenden Immissionsrichtwerten, so wird ersichtlich,
dass diese an allen berücksichtigten Immissionsorten eingehalten werden. Dabei werden die
geltenden Immissionsrichtwerte im Bereich der Baugrenzen des geplanten Vorhabens im SO
2 tagsüber an Werktagen um mindestens 4 dB und an Sonn- und Feiertagen um mindestens
3 dB unterschritten. An den bestehenden Wohnhäusern werden die Immissionsrichtwerte
tagsüber an Werktagen um mindestens 6 dB und an Sonn- und Feiertagen um mindestens 4
dB unterschritten. Die geltenden Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm werden ebenso zur
Nachtzeit an allen berücksichtigten Immissionsorten eingehalten. An den bestehenden
Wohnhäusern ist von einer Unterschreitung der Immissionsrichtwerte um mindestens 1 dB
auszugehen.
Kurzzeitige Überschreitungen durch einzelne Schallereignisse, die die Immissionsrichtwerte
tags um mehr als 30 dB und nachts um mehr als 20 dB überschreiten, könnenSeite 18 von 30

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ausgeschlossen werden. Betriebsbezogene Verkehrsgeräusche auf öffentlichen
Verkehrsflächen sind im vorliegenden Fall nicht beurteilungsrelevant.
Unter Beachtung und Umsetzung der vorgesehenen und hier beschriebenen
Nutzungen/Ansätze sowie der grundsätzlichen schalltechnischen Voraussetzungen - hier:
Errichtung einer 2,5 m hohen Lärmschutzwand - werden die Immissionsrichtwerte gemäß TA
Lärm zur Tages- und Nachtzeit ausgehend vom gesamten Hotel- und Gaststättenbetrieb
„Waldcafé“ inklusive der geplanten Errichtung des Appartementgebäudes eingehalten. Unter
diesen Voraussetzungen kann dieser Gesamtbetrieb aus schalltechnischer Sicht wie geplant
realisiert werden.
Die bezeichnete geplante Lärmschutzwand liegt auf dem Betriebsgelände des Hotel- und
Restaurantbetriebes, innerhalb des Geltungsbereichs dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplans. Die verpflichtende Errichtung dieser Wand entsprechend der Vorgaben
des Lärmgutachtens wird in den Festsetzungskatalog dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplans textlich und zeichnerisch aufgenommen. Zugleich wird festgesetzt, dass die
Nutzung der baulichen Einrichtungen im SO 2 erst zulässig ist, wenn die festgesetzte
Lärmschutzeinrichtung hergestellt ist.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird durch Aktivitäten im
Zusammenhang mit dem Verkehrslandeplatz im Sankt Augustiner Stadtteil Hangelar
betroffen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die Auswirkungen des Fluglärms im
Rahmen der Ausübung von Freizeitaktivitäten bei Überflug über das Plangebiet. Diese finden
überwiegend an Wochenenden statt. Aufgrund der Nutzung der im Plangebiet vorgesehenen
Erweiterungsflächen findet keine dauerhafte Wohnnutzung statt, sondern die Appartements
werden überwiegend während der späten Abendstunden und in der Nacht bewohnt, wenn
der Flugbetrieb nachgelassen hat. Es ist insofern davon auszugehen, dass keine
wesentlichen durch den Flugbetrieb hervorgerufene Beeinträchtigungen auf die Nutzung im
Plangebiet hervorgerufen werden. Gleichzeitig hat der Flugbetrieb bereits heute auf die an
das Plangebiet angrenzenden Reinen Wohngebiete Rücksicht zu üben. Durch die Errichtung
eines Appartementhauses treten keine schutzbedürftigen Nutzungen hinzu, die den
Flugbetrieb zu verstärkter Rücksichtnahme über den Status quo hinaus verpflichten.
2.3.6 Örtliche Bauvorschriften
Der bestehende Gebäudekomplex des Hotel- und Gaststättenbetriebes ist in all seinen
Teilen mit Satteldächern ausgestattet. Der im SO-2 vorgesehene Neubau soll diesem
Gestaltungsprinzip folgen und ebenfalls mit einem Satteldach ausgestattet werden um
daraus die Zugehörigkeit mit dem Hauptbetrieb hervorzuheben. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan setzt für das Appartementhaus entsprechend die Dachform fest und
begrenzt gleichzeitig die Dachneigung auf ≤ 15°. Damit werden in Verbindung mit den
festgesetzten Höhen von First und Traufe eine maßvolle Bebauung und ein Einordnen in die
bauliche Struktur der Umgebung bewirkt.Seite 19 von 30

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2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
Das Plangebiet ist an das örtliche Verkehrsnetz über die Straße Am Rehsprung, die im
betreffenden Bereich ausschließlich auf den Hotel- und Gaststättenbetrieb sowie auf die
Nutzer und Besucher der Kleingartenanlage und Erholungssuchende ausgerichtet ist, sowie
über Holzlarer Weg und Küppersgarten angeschlossen. Der Holzlarer Weg verbindet die
Ortsteile Pützchen und Holzlar, ist aber am Ortsausgang Pützchen in Höhe der Jugendfarm
abgebunden. Der Küppersgarten stellt eine leistungsfähige reine Erschließungsstraße für ein
angrenzendes Wohngebiet dar und nimmt im Wesentlichen reinen Anliegerverkehr auf. Die
verkehrlichen Belastungen sind gering.
Die nächsten erreichbaren Buslinien verlaufen über die Hauptstraße in einer fußläufigen
Entfernung von etwa 350 m. Die Linien 516, 608, 635 mit der Haltestelle Holzlar, Am
Rehsprung binden den Standort unmittelbar an das Beueler Zentrum an.
Einer inneren Erschließung des Grundstücks bedarf es nicht. Der Geltungsbereich der
Planänderung befindet sich direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche Am Rehsprung und ist
damit erschlossen. Vorgesehen ist, die Zuwegung über das bestehende Grundstück des
Hotelbetriebes anzulegen.
2.4.2 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Für den ruhenden Verkehr sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Die bestehende
Stellplatzanlage für den Hotel- und Restaurantbetrieb verfügt über insgesamt 45 Stellplätze.
Bauordnungsrechtlich sind hingegen lediglich 35 Stellplätze erforderlich, so dass ein
Überhang von 10 Stellplätzen besteht. Die Neubaumaßnahme erfordert somit keine
zusätzlichen Stellplätze, da auf diese überzähligen Stellplätze zurückgegriffen werden kann.
Die innerhalb der Garage vorhandenen 4 Stellplätze werden momentan vom Eigentümer des
Hotelbetriebes für seine eigenen Fahrzeuge genutzt. Sie werden von Osten angefahren.
Im Rahmen der Bauausführung werden an geeigneter Stelle im Gesamtzusammenhang mit
dem bestehenden Hotelkomplex Stellplätze für Fahrräder sowie eine Ladestation für
Elektrofahrräder errichtet.
2.4.3 Ver- und Entsorgung
Die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen (Gas, Wasser, Strom, Medienleitungen,
Mischwasserkanalisation) in der Straße Am Rehsprung gewährleisten die technische
Erschließung des Plangebietes.
2.4.3.1 Niederschlagswasser
Grundsätzlich besteht die Verpflichtung, das Niederschlagswasser gemäß § 44 Abs. 1
Landeswassergesetz (LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
zu beseitigen. Das Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder
über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet
werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften
noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen (§ 55 Abs. 2 WHG). Im vorliegendenSeite 20 von 30

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Fall ist jedoch die Versickerungsfähigkeit aufgrund der Bodenverhältnisse nicht gegeben, so
dass das Niederschlagswasser in den in der Straße Am Rehsprung vorhandenen Kanal
eingeleitet werden soll.
Im Zuge des Bauantragsverfahrens zur Errichtung des Appartementhauses soll jedoch
geprüft werden, ob die Einleitung des Niederschlagswassers in einen Nebenarm des
Alaunbaches, der auf der westlichen Seite der Straße Am Rehsprung verläuft, möglich ist.
Dazu müsste die Straße gequert werden. Die Einleitung in einen auf der östlichen Seite des
Grundstücks verlaufenden Seitenarm des Alaunbaches scheidet aufgrund der Topografie
und der großen Distanz von etwa 110 m zwischen Bachlauf und Neubau aus.
2.4.3.2 Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben vielerorts in den letzten Jahren zu
erheblichen Überflutungen geführt. Überflutungen infolge von Starkregenereignissen können
folgende Ursachen haben: Hochwasser in einem Gewässer, Überlastung der Kanalisation,
Sturzfluten, die sich aufgrund massiver Niederschläge auf der Geländeoberfläche bilden. Bei
den geplanten Bauvorhaben ist auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen
sowohl für im Umfeld bestehenden Baukörper als auch für die geplanten Baukörper selbst
entstehen. Empfehlungen zum Schutz vor Starkregen und Gewittern geben zum Beispiel die
Stadt Bonn auf ihrer Internetseite www.bonn.de und der DWA-Themenband T1/2013
„Starkregen und urbane Sturzfluten – Praxisleitfaden zur Überflutungsvorsorge“. Im Rahmen
der Realisierung der durch den Bebauungsplan gegebenen zusätzlichen Baumöglichkeiten
ist daher insbesondere darauf zu achten, dass ebenerdige Eingänge und Terrassen,
befestigte Flächen mit Gefälle zum Haus, Einfahrten mit Gefälle zum Haus,
Souterrainarbeitsbereiche, tiefliegende Einfahrten zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln
zu sichern sind. Darüber hinaus gehört zu einer Sicherung der Gebäude vor
Starkregenereignissen auch eine Rückstausicherung des Kanalanschlusses. Der
Bebauungsplan trägt dieser Problematik in der Weise Rechnung, als eine
Erdgeschossfußbodenhöhe von 82,10 ü. NHN als Mindesthöhe festgesetzt wird, die leicht
über dem Niveau der Straße Am Rehsprung und des umliegenden natürlichen Geländes
liegt. Im Rahmen der Bauausführung wird auf der Basis eines im Hinblick auf die
Standfestigkeit des Neubauprojekts noch zu erstellenden Bodengutachtens auch die
Problematik von drückendem Grund- und Schichtenwasser untersucht, so dass
entsprechende Sicherungsmaßnahmen sodann erfolgen können.
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7022-1 sind keine
wesentlichen städtebaulichen Auswirkungen auf die Nachbarbebauung zu erwarten. Mit der
vorgesehenen baulichen Ergänzung zwischen den Bestandsbauten des Hotel- und
Restaurantbetriebes und der Wohnbebauung im Eckbereich von Küppersgarten und Am
Rehsprung wird im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung eine Nachverdichtung eines
bereits bisher bebaubaren Bereiches betrieben. Gleichzeitig erfolgt dadurch eine
Bestandsicherung des Gewerbebetriebes und damit die Sicherung von Arbeitsplätzen.Seite 21 von 30

13
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie einer zweigeschossigen
Bauweise im SO 2 in Verbindung mit einer Begrenzung der Gebäudehöhen tragen dazu bei,
dass sich das Gebäude an die vorhandenen Bauvolumina in der näheren Umgebung
anpasst.
Die Dichte der vorgesehenen Neubebauung unterschreitet die im Umfeld vorhandene
Struktur. Mit den zusätzlichen Gästeappartements und einer Wohneinheit steht die Planung
im Kontext mit der städtebaulichen Zielsetzung der Stadt Bonn, durch Förderung der
Innenentwicklung der Zersiedelung der Landschaft entgegen zu wirken.
Das städtebauliche Erscheinungsbild erfährt bei Realisierung der Neubebauung unter
Berücksichtigung des bestehenden Planungsrechts nur einen geringfügigen Wandel. Der
Bereich war bisher bereits bebaubar, die geringe Erweiterung des möglichen Bauvolumens
in horizontaler und vertikaler Richtung führt unter Zugrundelegung des sehr großen
Grundstücks zu einer maßvollen städtebaulichen Dichte.
Mit der Planänderung erfolgt insofern eine Anpassung an die gegebenen städtebaulichen
Strukturen. Durch das Heranziehen bereits weitestgehend erschlossener Siedlungsflächen
können Neuausweisungen von Bauflächen in der freien Landschaft minimiert und der
Landschaftsverbrauch eingeschränkt werden. So entspricht die Planung dem im
Baugesetzbuch definierten Planungsgrundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Eine Verkehrszählung hat ergeben, dass die verkehrlichen Beziehungen im Planungsraum in
erster Linie auf den Straßenzug westlicher Abschnitt Am Rehsprung - Küppersgarten
ausgerichtet sind. Innerhalb des 4-Stunden-Blocks zwischen 15.00 Uhr und 19.00 Uhr
befuhren insgesamt 411 Kfz (100 %) den Knotenpunkt Am Rehsprung / Küppersgarten /
Rothwiesenweg. Bei Betrachtung der einzelnen Straßenquerschnitte ist ersichtlich, dass der
maßgebliche südliche Straßenabschnitt Am Rehsprung in diesem Zeitraum von 88 ein- und
ausfahrenden Kfz, mithin von 11 % des Gesamtverkehrs (822 Kfz) betroffen wird.
Schwerlastverkehr wurde in diesem Zeitraum nicht angetroffen. Die Querschnitte Westlicher
Rehsprung (401 Kfz) und Küppersgarten (294 Kfz) tragen mit 49 % bzw. 36 % die Hauptlast
der Verkehrsbeziehungen. Der Querschnitt Rothwiesenweg ist mit etwa 5 %
Verkehrsbelastung nahezu vernachlässigbar.Seite 22 von 30

14
In der abendlichen Spitzenstunde zwischen 16.30 und 17.30 Uhr ergaben sich mit 14 %
(Rehsprung), 48 % (westlicher Rehsprung), 34 % (Küppersgarten) und 4 %
(Rothwiesenweg) ähnliche verkehrliche Verhältnisse.
Eine Differenzierung zwischen dem auf den Hotelbetrieb ausgerichteten Verkehr einerseits
und Besuchern der Kleingartenanlage sowie Wanderern und Spaziergängern, die das
Waldgebiet Ennert aufsuchten, andererseits, wurde nicht vorgenommen.
Die überwältigende verkehrliche Bedeutung kommt insofern dem Straßenzug Küppersgarten
- Holzlarer Weg - westlicher Ast Am Rehsprung - zu. Mit etwa 82 % hat diese Beziehung
sowohl in der Spitzenstunde wie auch im 4-Stundenblock mit 84 % die weitaus größte
Verkehrsbedeutung.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind aufgrund der
bestehenden Verkehrsverhältnisse keine wesentlichen Auswirkungen auf das vorhandene
Verkehrsgefüge zu erwarten. Nach überschläglicher Abschätzung des Verkehrsaufkommens
ist bei 1 Wohneinheit und 5 Gästeappartements mit einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen
von lediglich maximal 5 Bewegungen in der morgendlichen Spitzenstunde zwischen 7.00
und 8.00 Uhr zu rechnen, wenn man davon ausgeht, dass alle Hotelgäste motorisiert sind
und in diesem Zeitraum das Hotel verlassen. Gleiches gilt für den Abend, wenn diese Gäste
das Hotel wieder aufsuchen, dann jedoch über einen längeren Zeitraum verteilt. Insofern ist
mit zusätzlichen 10 Verkehrsbewegungen über den Tagesverlauf zu rechnen, die durch die
Erweiterung der Hotelkapazitäten generiert werden. Die Inhaberwohnung erzeugt keinen
messbaren Zusatzverkehr, da sich der Inhaber bereits heute nahezu ausschließlich imSeite 23 von 30

15
Umfeld des Hotel- und Restaurantbetriebes aufhält und diese Verkehrsbeziehung mithin
bereits jetzt durch den Bestandsverkehr abgedeckt ist.
Betrachtet man die Verkehrsmenge für den ganzen Tag (Faktor 10 in Bezug zur
Spitzenstunde), dann ergibt sich für den Knotenpunkt eine Mehrbelastung aufgrund der
Hotelerweiterung in einer Größenordnung von 1.210 Fahrten zu 10 Fahrten, mithin zu einer
Erhöhung um weniger als 1 %. Eine merkliche Zunahme der Verkehrsbelastung gegenüber
der heutigen Situation ist somit nicht gegeben. Dies würde sich auch nicht ändern, falls das
Appartementhaus künftig vom übrigen Betrieb getrennt und damit die Betreiberwohnung von
einem neuen Betreiber übernommen würde.
Die Querschnitte der beiden angrenzenden Straßenzüge Am Rehsprung und Küppersgarten
sind ausreichend bemessen, diese geringfügige Mehrbelastung, die durch die zusätzlichen
Nutzungseinheiten generiert wird, aufzunehmen.
3.3 Sonstige Auswirkungen
Es findet kein mit der Planung verbundener Bevölkerungszuwachs statt, so dass keine
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen gegeben sind.
Eine Bodenordnung innerhalb des Plangebietes ist nicht erforderlich. Die Kosten der
Verwirklichung des Bebauungsplanes werden durch den Grundstückseigentümer
übernommen und belasten die Allgemeinheit nicht. Auch für Dritte entsteht keine
Verpflichtung zur Zahlung von Anliegerbeiträgen oder Gebühren.
3.4 Auswirkungen auf die Umwelt
Da die Aufstellung des Bebauungsplanes als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß §
13a BauGB erfolgt, bedarf es keiner förmlichen Umweltprüfung. Damit ist auch kein
Umweltbericht erforderlich. Dennoch werden die wesentlichen Umweltauswirkungen, die
durch die vorliegende Planung zu erwarten sind, nachfolgend beschrieben und bewertet.
Erhebliche Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft,
Boden, Wasser, Klima, Luft sowie Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf das geplante
Vorhaben nicht zu erwarten. Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines
Landschaftsplans, in einem Natura-2000, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich
geschützte oder schutzwürdige Biotope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung für den
Biotopverbund sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht direkt betroffen.
Das Plangebiet grenzt allerdings unmittelbar nördlich an ausgedehnte Waldflächen des FFH-
und Naturschutzgebiets “Siebengebirge, Teilgebiet Ennert” an. Die westlich an das
Plangebiet angrenzenden Flächen, sind im Landschaftsplan Ennert, als
Landschaftsschutzgebiet festgesetzt.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP Stufe I)1
sowie eine FFH-Vorprüfung2 durchgeführt. Beide Gutachten kommen im Wesentlichen zu
dem Ergebnis, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind.
1 Büro für Umweltplanung, A. Königsmark, Artenschutzprüfung Stufe I, Oktober 2016Seite 24 von 30

16
Mensch / Gesundheit
Insgesamt gesehen wird mit der neuen Planung zwar eine Verdichtung der derzeit
bestehenden Bebauung bewirkt. Diese war aber bereits aufgrund des bestehenden
Planungsrechts grundsätzlich möglich. Unter Berücksichtigung der nach Landesbauordnung
NRW erforderlichen Abstände sind Beeinträchtigungen zwischen Alt- und Neubebauung
nicht zu erwarten. Die Belichtung und Belüftung der Nachbarbebauung ist im ausreichenden
Umfang gewährleistet. Beeinträchtigende Verschattungen an benachbarten Gebäuden und
Grundstücken treten nicht auf.
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an das Naturschutzgebiet Siebengebirge an. Darüber
hinaus verlaufen westlich und nördlich mit Am Rehsprung und Küppersgarten zwei
Anliegerstraßen, ferner besteht eine weitläufige Kleingartenanlage westlich der Straße Am
Rehsprung. Für das Plangebiet bestehen insofern keine bedeutsamen Vorbelastungen durch
Lärmimmissionen. Dies bleibt durch die Planung unverändert.
Auf den angrenzenden Straßen, besonders auch im Knotenpunkt Rehsprung /
Küppersgarten / Rothwiesenweg wird sich die durch den Quell- und Zielverkehr des neuen
Gebäudes bedingte Verkehrsgeräuschsituation nicht wahrnehmbar verändern. Wie sich im
Zuge der Verkehrszählung gezeigt hat, ist die überwiegende Verkehrsmenge auf das
Wohngebiet Küppersgarten / Rothwiesenweg gerichtet. Bei dem hier zu erwartenden
zusätzlichen Verkehrsaufkommen ist unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen
Verkehrsbelastungen nur von Veränderungen der Verkehrsgeräuschsituation deutlich
unterhalb des Relevanzkriteriums von 3 dB(A) auszugehen. Aktive oder passive
Schallschutzmaßnahmen sind im Hinblick auf den fließenden Verkehr demnach nicht
erforderlich. (Bezüglich des ruhenden Verkehrs vgl. die Ausführungen zum Lärmschutz /
Lärmschutzwand)
Hinsichtlich der von dem Hotelbetrieb ausgehenden Emissionen wird auf die Ausführungen
unter Kapitel 2.3.5 verwiesen.
3.4.1 Klima / Luft
Stadtklimatisch ist das Grundstück im Übergangsbereich vom Stadtrandklima zum
Freilandklima der Tieflagen zuordnen. Der Planungsraum besteht im nördlichen Bereich aus
einer Freifläche, die teils mit Bäumen bestanden ist. Zudem befinden sich der Bestandsbau
des Waldcafes sowie bereits versiegelte, aber nicht bebaute Flächen wie Zuwege und
Parkplätze im Planungsraum. Die Klimaanalyse der Stadt Bonn weist für die Fläche für
sommerliche austauscharme Hochdruckwetterlagen am Tag eine nur mäßige
Wärmebelastung aus. In der Nacht prägt sich mit 3-4K Differenz zur durchschnittlichen
Temperatur der Bonner Freiflächen ein geringer bis mäßiger Wärmeinseleffekt aus. Die sehr
gute bioklimatische Situation der bereits bebauten Bereiche im Planungsraum ergibt sich im
Wesentlichen durch den hohen Grünanteil (auch in der Umgebung) sowie die sehr gute
Durchlüftung. Die Freifläche im Planungsraum weist laut Planungshinweiskarte der Stadt
Bonn eine sehr hohe bioklimatische Bedeutung auf. Die bauliche Inanspruchnahme der
vorhandenen Freiflächen führt, wie jede Art der Bodenversiegelung, zu kleinklimatischen
2 Gesellschaft für angewandte Geowissenschaften - GefaG, FFH-Vorprüfung für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7022-1 als Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8223-11, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar,
„Waldcafé“, Bonn im Dezember 2017Seite 25 von 30

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Auswirkungen. Der veränderte Strahlungshaushalt, die verringerte Verdunstung und erhöhte
Wärmespeicherung durch Vegetationsverluste, die Errichtung von Gebäuden und
Versiegelung von Flächen wird kleinräumig zu einem Absinken der Luftfeuchtigkeit und
einem Anstieg der Temperatur führen. Aufgrund des fortschreitenden Klimawandels sollte im
Rahmen der Planung grundsätzlich der Erhalt der klimaökologischen Funktionen einer
Fläche beabsichtigt und Potenziale zu einer diesbezüglichen Aufwertung berücksichtigt
werden. Neben einer maßvollen Inanspruchnahme von Freiflächen für bauliche Maßnahmen
wird durch die zusätzliche Bebauung aufgrund der Begrenzung der Baukörperhöhen und der
geringen baulichen Dichte die Bildung von Barrieren für den Luftaustausch und die damit
verbundenen Staueffekte weitgehend vermieden. Die ausgewiesene Grundflächenzahl stellt
in Verbindung mit einer Begrenzung der baulichen Höhenentwicklung auf eine möglichst
geringe Behinderung der bodennahen Durchlüftung ab.
Maßnahmen am Gebäude wie eine Dachbegrünung wirken sich positiv auf das Kleinklima
aus. Ab einer Größe von 200m² müssen Flachdächer sowie flach geneigte Dächer (bis 15°)
mit einer Dachbegrünung ausgestattet werden (Ratsbeschluss vom 08.09.2010:
„Dachbegrünung in Bonn“, Drucksachen-Nr.: 0912064). Diesem Beschluss folgend trifft der
Bebauungsplan die Festsetzungen, dass das flachgeneigte etwa 260 m² große Dach des
Neubaus extensiv zu begrünen ist.
Für regenerative Energiequellen werden innerhalb des Plangebietes nur vergleichsweise
geringe Einsatzpotentiale gesehen. Die Ausrichtung der geplanten Baukörperstellung
ermöglicht für das künftige Gebäude eine West-Ost-Orientierung der Dachflächen. Durch die
damit geschaffenen Voraussetzungen zur aktiven Nutzung der Sonnenenergie kann letztlich
auch ein Beitrag zum allgemeinen Klimaschutz geleistet werden. Andererseits trägt die
vorhandene Begrünung, die auch nach Realisierung der Planung teilweise erhalten bleibt, zu
einer starken Verschattung der Dachflächen bei, so dass der positive Effekt eines Einsatzes
von Photovoltaik werden könnte. Im Rahmen der Konkretisierung des Vorhabens wird eine
Verschattung der Dachflächen durch den Baumbestand geprüft und im Fall, dass keine
negative Beeinflussung erfolgt, die Realisierung einer PV-Anlage in Kombination mit einer
Dachbegrünung untersucht.
Darüber hinaus werden bei der Realisierung des Bauvorhabens die Anforderungen des
Ratsbeschlusses zu „Energieeffizienzstandards im Neubau“ vom 22.10.2015 erfüllt. Der
Bauherr wird sich vor Satzungsbeschluss in einem städtebaulichen Vertrag zur Errichtung
eines KfW-Effizienzhauses 55 verpflichten (bezogen auf die EnEV 2016).
3.4.2 Flora / Fauna / Artenschutz
3.4.2.1 Schutzgut Fauna
Eine im Oktober 2016 durchgeführte artenschutzrechtliche Prüfung hat keine Hinweise auf
das Vorhandensein von Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Arten (FFH
Anhang-IV-Arten und europäische Vogelarten) im Plangebiet ergeben (Büro für
Umweltplanung, A. Königsmark, Artenschutzprüfung Stufe I, Oktober 2016).
Die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte artenschutzrechtliche
Vorprüfung (ASP Stufe I) kommt zu dem Ergebnis, dass artenschutzrechtliche
Verbotstatbestände gem. § 44 (1) Nrn. 1-3 BNatSchG (Zugriffsverbote), im PlangebietSeite 26 von 30

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ausgeschlossen werden können. Eine vertiefende Artenschutzprüfung mit Art-für-Art Analyse
(ASP Stufe II), sowie eine Prüfung der Ausnahmetatbestände nach § 45 (7) BNatSchG ist
nicht erforderlich.
Aus artenschutzrechtlicher Sicht ist die Planaufstellung somit zulässig.
Um Konflikte mit Vogelbruten bzw. Fledermäusen und um Verbotsbestände nach § 44 (1)
BNatSchG zu vermeiden, sind Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten, einschließlich der
Entfernung von Fassadenbewuchs, grundsätzlich ausschließlich außerhalb des allgemeinen
Brutzeitraums der Vögel (d.h. außerhalb des Zeitraumes vom 01. März bis 30. September /
Bauzeitenregelung gem. § 39 (5) Nr. 2 BNatSchG) durchzuführen.
Da durch das geplante Vorhaben potenzielle Brutplätze und Spaltenquartiere für Vögel und
Fledermäuse verloren gehen, wird als Maßnahme zum Artenschutz und zur
Habitatverbesserung empfohlen Ersatzquartiere an verbleibenden, geeigneten Bäumen,
fachgerecht durch eine Fachperson (Artenschutz) anzubringen.
Bei der Beleuchtung des Geländes wird empfohlen, insektenfreundliche Leuchtmittel mit
staubdichter Abdeckung zum Schutz von Insekten zu verwenden. Die Leuchten sollten nicht
über die Horizontale hinaus nach oben hin abstrahlen.
Sollen in Neubauten großflächige Glaselemente (Fensterscheiben) eingesetzt werden, so
können dadurch Verbotstatbestände der Verletzung oder Tötung (vgl. § 44 Abs. 1
BNatSchG) ausgelöst werden, etwa wenn Glasflächen letztlich zum Tod von Tieren führen
(Vogelschlag). Zur Minimierung der Gefährdungsquellen wird empfohlen, für Glasflächen
daher bereits bauseitig nachweislich wirksame Maßnahmen zu ergreifen.
Empfehlungen und Praxisbeispiele zum Umgang mit Vögeln bei der Fassaden- und
Lichtgestaltung von Gebäuden finden sich im Leitfaden: H. Schmid, W. Doppler, D. Heynen
& M. Rössler (2012): Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht. 2. überarbeitete Auflage.
Schweizerische Vogelwarte Sempach.
3.4.2.2 Schutzgut Flora
Der nördliche Teil des Plangebiets war bisher nicht baulich genutzt, das Grundstück stellt
eine Wiese mit einem Baumbestand unterschiedlicher Größe dar. Im südwestlichen
Grundstücksbereich stehen zwei Laubbäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Bonn
unterliegen. Durch die Verschiebung des Baufensters in östliche Richtung und o.a.
Schutzmaßnahmen wird gewährleistet, dass die satzungsgeschützten Bäume nicht von der
Baumaßnahme betroffen werden und erhalten bleiben können.
3.4.2.3 FFH-Gebiet „Siebengebirge“
Nach der "Verwaltungsvorschrift zur Anwendung der nationalen Vorschriften zur Umsetzung
der Richtlinien 92/43/EWG (FFH-RL) und 2009/147/EG (V-RL) zum Habitatschutz (VV-
Habitatschutz)" können erhebliche Beeinträchtigungen in der Regel dann ausgeschlossen
werden, wenn die baulichen Anlagen im Sinne von § 2 Abs.1 der BauO NRW einen
Mindestabstand von 300 Metern zum Natura 2000-Gebiet aufweisen. Die kürzeste Distanz
zum benachbarten Natura 2000-Schutzgebiet „Siebengebirge" beträgt etwa 70 m, so dass
eine Beeinträchtigung des Schutzgebietes nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann.Seite 27 von 30

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Mögliche Projekte, die im Rahmen kumulativer Wirkungen zu einer Erheblichkeit von
Beeinträchtigungen führen könnten, liegen nicht vor, so dass summative Effekte aufgrund
von Vorbelastungen ausgeschlossen werden können.
Die durchgeführte FFH-Vorprüfung für das angrenzende FFH-Gebiet „Siebengebirge“,
kommt zu dem Ergebnis, dass Störungen während der Bauphase nicht auszuschließen sind.
Insgesamt wird davon ausgegangen, dass das geplante Vorhaben zu keinen erheblichen
Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele oder des Schutzzwecks der Natura 2000-Gebiete
führen wird. Eine weitergehende FFH-Verträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.
3.4.2.4 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Die durch die Änderung des Bebauungsplanes ermöglichte zusätzliche Bebauung greift in
die bestehenden Frei- und Gartenflächen ein. Insgesamt bedingt die Planung somit einen
Eingriff in Natur und Landschaft.
Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung gelten Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft,
die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a
Absatz 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Ein Ausgleich für Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft ist damit nicht erforderlich. Bei der
mit der Planaufstellung eröffneten Bebauung handelt es sich um eine Nachverdichtung eines
bereits bebauten bzw. beplanten Gebietes. Die Nachverdichtung und Innenentwicklung sind
erklärte Ziele der Stadt Bonn und sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne gemäß §1 Abs. 5
BauGB vorrangig zu berücksichtigen. Unter Abwägung des Belanges, die noch zur
Verfügung stehenden innerörtlichen Bauflächen einer Bebauung zuzuführen und damit auch
dem landschaftspflegerischen Gesichtspunkt einer vorrangigen Nutzung innerörtlicher
Freiflächen zur Vermeidung einer Ausuferung der Bebauung in die Außenbereiche
Rechnung zu tragen, werden die aufgezeigten Auswirkungen hingenommen.
3.4.3 Boden / Wasser
3.4.3.1 Schutzgut Boden
Das Plangebiet ist vollständig unversiegelt. Durch die zukünftig ermöglichte Baumaßnahme
geht ein Teil der bisher unversiegelten Bodenfläche verloren; zum einen durch die
Bauflächenausweisung, zum anderen durch Zufahrten, Stellplätze, Terrassen und sonstige
Nebenanlagen. Aufgrund der hohen Priorität, die dem Belang der Sicherung eines
bestehenden Gewerbebetriebes und des Erhalts und Weiterentwicklung von Arbeitsplätzen
beizumessen ist, kann dies jedoch insgesamt hingenommen werden. Im Übrigen schränkt
die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,2 für das Appartementhaus die Versiegelung
des Bodens auch zukünftig ein. Die Erhöhung der GRZ im SO 1 von 0,3 auf 0,4 vollzieht dort
die tatsächliche Grundstücksausnutzung nach. Der größte Teil der Baugrundstücke bleibt
unbefestigt und kann wie bisher als Wiese oder Haus- / Ziergarten genutzt werden. In
Abwägung der ökologischen Belange mit dem Erfordernis zur Schaffung des für den
Menschen notwendigen Aufenthaltsraums soll hier letzterem der Vorrang gegeben werden,
zumal der Eingriff weitestgehend bereits nach heutigem Planungsrecht zulässig ist.Seite 28 von 30

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3.4.3.2 Schutzgut Wasser
Eine Versiegelung von Freiflächen verhindert die Versickerung des Niederschlagswassers
vor Ort. Damit sind zwangsläufig negative Folgewirkungen wie eine Erhöhung des
Oberflächenabflusses und eine Verringerung der Grundwasserneubildung verbunden. Im
Übrigen wird auf die Ausführungen zu 2.3.4.1 (Niederschlagswasser) verwiesen.
3.4.4 Landschaftsbild / Erholung
Das Neubauvorhaben gliedert sich in einen bereits vollständig bebauten Siedlungsbereich
ein. Das Baugrundstück ist das einzige noch nicht bebaute Grundstück östlich der Straße
Am Rehsprung und südlich der Straße Küppersgarten. Die Bebauung war auch nach bisher
geltendem Planungsrecht zulässig, jedoch in geringfügig kleinerem Umfang. Grundsätzlich
hat jede neue Bebauung Auswirkungen auf das Landschaftsbild, da der Blick in die
Landschaft – im vorliegenden Fall auf eine Wiese mit dahinter liegender Waldkulisse –
verändert wird. Die Veränderung ist jedoch nicht wesentlich, da die offene Bauweise auch
weiterhin einen derartigen Blick ermöglicht. Insofern können die Auswirkungen aufgrund der
geänderten planungsrechtlichen Festsetzungen hingenommen werden.
Das Grundstück befand sich bisher und befindet sich auch weiterhin in Privatbesitz, so dass
es nicht für Erholungszwecke der Allgemeinheit zugänglich ist. Eine Beeinträchtigung der
Erholungsfunktion liegt mithin nicht vor.
3.4.5 Kultur- und Sachgüter
Durch die Planung werden keine Kultur- und Sachgüter betroffen. Denkmalpflegerische
Belange werden nicht berührt.
3.5 Kosten und Finanzierung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Voraussetzungen sowie der
planungsrechtliche Rahmen für eine Bebauung des Plangebietes geschaffen. Durch das
Vorhaben ergeben sich keine relevanten Auswirkungen (z.B. durch erhöhten
Schülerzuwachs oder Bedarf an Kitaplätzen) auf den Stadtteil, so dass sich hieraus keine
Notwendigkeit zu baulichen Ergänzungen ergibt. Das gesamte Areal befindet sich in der
Verfügungsgewalt des Vorhabenträgers, Maßnahmen zur Bodenordnung sind nicht
erforderlich. Das Plangebiet ist bereits erschlossen. Der Bundesstadt Bonn entstehen keine
Kosten.
Bonn, im Juni 2020Seite 29 von 30

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Anhang
Auflistung der wesentlichen umweltbezogenen Gutachten
• Büro für Umweltplanung, A. Königsmark, Artenschutzprüfung Stufe I, Oktober 2016
• ISV Ingenieurgruppe STADT + VERKEHR, Dipl.-Ing. Gerd Uschkamp,
Verkehrszählung Knotenpunkt Am Rehsprung - Küppersgarten - Rothwiesenweg,
Bonn, im November 2017
• Gesellschaft für angewandte Geowissenschaften - GefaG, FFH-Vorprüfung für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7022‐1 als Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 8223‐11, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, „Waldcafé“, Bonn im Dezember 2017
• Kramer Schalltechnik GmbH: Schalltechnische Untersuchung im Zuge des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7022-1 (Erweiterung des Waldcafés), St.
Augustin März 2019Seite 30 von 30