BBB-Große Anfrage: Zweckentfremdung von Wohnraum; Änderung Wohnungsaufsichtsgesetz, Zusammenarbeit Kommunen mit Finanzbehörden Große Anfrage zur Vorlage 200951

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
200951-2 ST
Der Oberbürgermeister
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
BBB-Große Anfrage: Zweckentfremdung von
Wohnraum; Änderung Wohnungsaufsichtsgesetz,
Zusammenarbeit Kommunen mit Finanzbehörden
Große Anfrage zur Vorlage 200951
Beratungsfolge
Ausschuss für Finanzen und Beteiligungen 20.08.2020 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
1)
Die Aufgaben nach der Zweckentfremdungssatzung wurden ab dem 2.1.2017
zunächst in der Organisationsform einer „Task-Force Zweckentfremdung“
wahrgenommen. Diese bestand mit Aufnahme der Arbeit aus insgesamt 6
Mitarbeitenden, die aus verschiedenen Amtsbereichen zusammengezogen
wurden.
Nach einer Testphase von 3 Monaten wurde eine Evaluation der Arbeit der
Task-Force vorgenommen, bei der auch beurteilt wurde, ob der vorhandene
Personalbestand für die Aufgabenerledigung angemessen ist.
Die Prüfung ergab, dass eine Verstärkung des Außendienstes um 2
Mitarbeitende erforderlich war, um die für eine effektive Aufgabenerledigung
grundlegende Basisarbeit durch Kontrollen vor Ort im notwendigen Umfang
leisten zu können.
Insgesamt wurde das nachfolgend dargestellte Personal organisatorisch für
notwendig erachtet und anerkannt:
 3 Sachbearbeitende im Innendienst (incl. Sachgruppenleitung) für
Steuerungsaufgaben (allgemeine Anfragen und Koordinierung) sowie
fallbezogene Recherchen und Schriftverkehr
 1 Sachbearbeitender im Innendienst für bauordnungsrechtliche Fragen
(z.B. Beurteilung von Nutzungsänderungen), Ansiedlung beim
Bauordnungsamt
 4 Sachbearbeitende im Außendienst für Kontrollen vor Ort und
Nacharbeiten
Der Personalbedarf wurde mit Ratsbeschluss vom 6.7.2017 anlässlich der
Überführung der seinerzeit eingerichteten Task-Force Zweckentfremdung in
den Regelbetrieb der Verwaltung auf final 8 Mitarbeitende festgeschrieben.
Die jährlichen Personalkosten dafür betragen 586.362,54 Euro.Seite 1 von 11

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2)
Bei den im Jahresbericht 2019 über die Arbeit der Sachgruppe
Zweckentfremdung (200381 – Mitteilungsvorlage) aufgeführten Fallzahlen
handelt es sich ausschließlich um die von den drei Sachbearbeitern im
Innendienst aktentechnisch bearbeiteten Verwaltungsvorgängen. Nicht
berücksichtigt sind u.a. die häufigen Beratungsgespräche im Zusammenhang
mit dem Vermietungsgeschäft über die Internetportale wie z.B. airbnb,
booking.com, etc., die umfänglichen Recherchen von Eigentümern und
Sichtung von Bauakten.
Nicht mit aufgeführt sind des Weiteren die nicht unerhebliche Anzahl an
täglichen Außendiensten sowie die umfänglichen Ermittlungen auf den
wichtigsten Internetportalen.
Es sei aber darauf hingewiesen, dass nicht jedes Verwaltungshandeln an
Fallzahlen und Personalkosten zu messen ist. Besonders die präventive Arbeit,
die der Fachbereich in den letzten Jahren in Bad Godesberg geleistet hat, zeigt
sich an der deutlich zurückgegangenen Anzahl von Beschwerden sowie
anonymen Hinweisen.
3)
Zu der Frage nach dem Sachstand der Arbeitsgruppe, die vom Ministerium für
Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalens im Herbst 2019 initiiert wurde, kann lediglich auf die Drucksache
17/9003, als Antwort der Landesregierung auf die kleine Anfrage 3472 vom
18.03.2020 des Abgeordneten Kossiski (SPD), Drucksache 17/8869, verwiesen
werden. Bei diesem Treffen wurde vonseiten des Ministeriums eine gewisse
Bereitschaft signalisiert, den Wünschen und Anregungen der Kommunen bei
der Anpassung des WAG sowie bei der Einführung einer Registrierungspflicht
entgegenzukommen.
Neuere Erkenntnisse liegen der Verwaltung nicht vor. (siehe auch - 200993-1
ST - Stellungnahme der Verwaltung-)
Grundsätzlich liegt es aber im Interesse der Fachverwaltung, das Thema der
Zweckentfremdung von Wohnraum unabhängig vom Vorgehen des
Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes
Nordrhein-Westfalens aktiv voranzubringen. Aus diesem Grunde wurde auf
Initiative der Stadt Bonn der UAK-Zweckentfremdung des Städtetages
Nordrhein-Westfalen gegründet, dessen für das Frühjahr dieses Jahres
geplante konstituierende Sitzung aufgrund der Coronapandemie zunächst noch
aufgeschoben werden musste.
Anlage/n
1 Zweckentfremdung Stellungnahme Landtag zur Kleinen Anfrage SPD
(öffentlich)Seite 2 von 11

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN
17. Wahlperiode
Drucksache 17/9003
15.04.2020
Datum des Originals: 09.04.2020/Ausgegeben: 21.04.2020
Die Veröffentlichungen des Landtags Nordrhein-Westfalen sind einzeln gegen eine Schutzgebühr beim Archiv des
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Antwort
der Landesregierung
auf die Kleine Anfrage 3472 vom 18. März 2020
des Abgeordneten Andreas Kossiski SPD
Drucksache 17/8869
Stand der Evaluierung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW)
Vorbemerkung der Kleinen Anfrage
Im Oktober 2019 wurden auf Einladung des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und
Gleichstellung (MHKBG) mit den Kommunen die rechtlichen Möglichkeiten und Grenzen zur
Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht für Ferienwohnungen sowie zur Regelung
von Zweckentfremdungstatbeständen auf der Grundlage von § 10 des
Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) erörtert.
Diese Beratungen führten unter anderem zu dem Ergebnis, dass § 10 WAG NRW zwar eine
ausreichende Rechtsgrundlage für die Einführung einer Anzeige- und Registrierungspflicht
darstellt. Allerdings sei es nach derzeitiger Rechtslage nicht möglich, auf eben dieser
Rechtsgrundlage solche Eigentümer bzw. Vermieter, die der Registrierungspflicht nicht
nachkommen, zu sanktionieren. Ebenso können Plattformen, die solche Anzeigen schalten,
nicht zu Auskünften von Anzeigen mit Registrierungsnummer bzw. der Löschung von
Anzeigen ohne Registrierungsnummer verpflichtet werden. Aufgrund dessen plädieren die
Kommunen dafür, sich bei einer Modifizierung der gesetzlichen Regelungen am
hamburgischen Wohnraumschutzgesetz zu orientieren.
Am 18.02.2020 fand ein weiteres Gespräch auf Einladung des MHKBG statt, welches die
Bedürfnisse der Kommunen für die Ausgestaltung einer Zweckentfremdungsregelung
evaluieren sollte. Ob und in welchem Umfang eine solche Ausgestaltung stattfinden wird, ist
bisher nicht kommuniziert worden.
Die Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung hat die Kleine Anfrage
3472 mit Schreiben vom 9. April 2020 namens der Landesregierung beantwortet.Seite 3 von 11

LANDTAG NORDRHEIN-WESTFALEN - 17. Wahlperiode Drucksache 17/9003
2
1. Welche Kommunen haben am Gespräch am 18.02.2020 im MHKBG über die
Ausgestaltung der Zweckentfremdungsregelungen in § 10 WAG teilgenommen, zu
dem das Haus eingeladen hatte?
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung hat im Herbst 2019 eine
Arbeitsgruppe initiiert, um mit den kommunalen Spitzenverbänden und den Städten, die
bereits über eine Zweckentfremdungsregelung verfügen, eine Mustersatzung zu erarbeiten.
Diese Arbeitsgruppe hat am 18. Februar 2020 getagt. Neben Vertretern der kommunalen
Spitzenverbände waren Vertreter aus den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln
und Münster zugegen.
2. Welchen Fortentwicklungsbedarf haben die Kommunen in dem Gespräch konkret
angemeldet?
3. Welche Schlüsse hat die Landesregierung aus diesem Gespräch gezogen?
4. Wird seitens der Landesregierung eine Novellierung des WAG mit Schwerpunkt §
10 angestrebt?
5. Welche weiteren Maßnahmen bzw. Veränderungen normativer Art strebt die
Landesregierung für den Bereich der Wohnungsaufsicht an, um den Kommunen
vor Ort wirksame Rechtsinstrumente zur Bekämpfung von
Wohnungsmissständen in die Hand geben zu können?
Die Fragen 2 bis 5 werden wegen des Sachzusammenhangs gemeinsam beantwortet:
Anliegen der Kommunen ist es, die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und
Handlungsoptionen im Bereich der Zweckentfremdung zu beraten und eine Mustersatzung zu
erarbeiten, die ein rechtssicheres Vorgehen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum
ermöglicht.
Seitens der Landesregierung wird sorgfältig geprüft, ob und gegebenenfalls welche
Änderungen an den gesetzlichen Regelungen angezeigt und notwendig sind, um einen
ordnungsgemäßen Vollzug des Wohnungsaufsichtsgesetzes und der
Zweckentfremdungsregelungen zu gewährleisten.Seite 4 von 11

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Fax-Durchwahl: 0211/300491-221
E-Mail: d.heimann@lkt-nrw.de:
Aktenzeichen: 64.10.10
Datum: 10.01.2019
Stellungnahme für den Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen im
Rahmen der Anhörung am 18. Januar 2019 zum Antrag der SPD-Fraktion – Drucksa-
che 17/3596 – „Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit erhöhtem
Wohnbedarf bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwickeln“
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW bedankt sich für die Einla-
dung zur Anhörung am 18. Januar 2019 und nimmt bereits vorab gerne Stellung zum Antrag
der SPD-Fraktion (Drucksache 17/3596) „Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit
erhöhtem Wohnbedarf bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwi-
ckeln“ vom 11. September 2018.
Die Wohnungsmieten und Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in vielen Kom-
munen Nordrhein-Westfalens deutlich gestiegen. Dies gilt – wie im vorgenannten Antrag
zutreffend beschrieben – nicht nur für die Kommunen entlang der Rheinschiene, sondern auch
in Metropolkernen des Ruhrgebietes sowie der Universitätsstädte aber auch in dicht besiedel-
ten Gemeinden und Umlandkreisen. Gleichzeitig nimmt die touristische Nutzung von
Wohnungen in einer Reihe von Kommunen stark zu. Das Geschäftsmodell von Online-
Wohnungsvermittlern wie Airbnb, Wimdu, 9flats etc. ermöglicht es Wohnraumeigentümern
und -mietern, auf einfachstem Wege und auf unbegrenzte Dauer Wohnraum privat als Feri-
enwohnraum zu vermieten. Der dauerhafte Entzug von Wohnungen durch die gewerbliche
Fremdvermietung ist als Zweckentfremdung von Wohnraum zu bewerten.17STELLUNGNAHME17/1061Alle AbgSeite 5 von 11

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Die Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung führt zur weiteren Anspannung des
Wohnungsmarktes – vor allem in den städtetouristisch attraktiven Metropolen, an bedeuten-
den Messe- und Medizinstandorten sowie in einzelnen Universitätsstädten. Höchst
problematisch ist auch die Zunahme an Konflikten in stark betroffenen Nachbarschaften und
Quartieren durch erhöhtes Lärmaufkommen, Fluktuation etc. Überdies treten Probleme beim
Vollzug von Übernachtungssteuersatzungen und Konflikte in den Bereichen von Bau- und
Gewerbeaufsicht auf.
Gleichwohl liegen – im Sinne von Nachhaltigkeit und Tourismusförderung – die unterstüt-
zenswerten Aspekte der Wohnraumvermittlung über Internetportale auf der Hand. Einwände
gegen das Teilen von Wohnraum durch Mieter und Eigentümer mit zeitweise dort wohnenden
Gästen („Sharing“) bestehen aus wohnungspolitischer Sicht nicht.
In zahlreichen Kommunen in ganz Deutschland und auch innerhalb NRWs werden vor die-
sem Hintergrund Fragen von Kontrolle und Umgang mit der Wohnraumvermittlung von
Ferienwohnungen über Internetportale intensiv diskutiert. Das Land Berlin hat im Mai 2018
eine Änderung des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes in Kraft gesetzt, die Stadt Frankfurt
hat im März 2018 eine Ferienwohnungssatzung erlassen. Die Stadt München hat Anfang 2018
die bereits existierende Satzung für das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum aktua-
lisiert und deutlich verschärft. In Hamburg ist zum 1. Januar 2019 eine stark erweiterte
Fassung des Wohnraumschutzgesetzes in Kraft getreten.
Dem vorgenannten Antrag zufolge soll der Landtag beschließen, das Wohnungsaufsichtsge-
setz NRW im Sinne des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) fortzu-
entwickeln und im Hinblick auf eine mögliche Anzeige-, Registrierungs- und Impressums-
pflicht zu präzisieren bzw. erweitern. Überdies sollen die Finanzämter angewiesen werden, in
Abstimmung mit der jeweils örtlichen Wohnungsaufsicht, entschiedener gegen die Steuerhin-
terziehung von Online-Vermietern vorzugehen.
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Vermietung als Ferienwohnung
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt üblicherweise vor, wenn dieser durch Verfü-
gungs- oder Nutzungsberechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Hinsichtlich der
Vermietung als Ferienwohnung an Touristen oder Geschäftsreisende weisen die kommunalen
Regelungen in Deutschland aber auch im internationalen Vergleich Unterschiede auf. Zumeist
liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum
mit (mehr) als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für andere als Wohnzwe-
cke genutzt wird oder die Wohnung für mehr als einen durch die Städte zu bestimmenden
Zeitraum (30 / 60 / 90 / 180 Tage) für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.
Wohnraum darf in den entsprechenden Kommunen nur mit der Genehmigung der Vollzugs-
behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.
Betroffenheit der Städte, Gemeinden und Kreise
Das Ausmaß in den betroffenen Kommunen lässt sich nicht abschließend feststellen, da die
oftmals im Ausland ansässigen Plattformen die Sammelauskunftsgesuche der Kommunen zu
den Beherbergungsanbietern regelmäßig verweigern. Zwar liefert z. B. Airbnb interessierten
Kommunen und Forschungsinstituten aggregiertes Datenmaterial zu Häufigkeiten und zur
Dauer von Vermietungen. Diese Angaben sind jedoch weder überprüfbar, noch lässt sich in
Anbetracht der Unübersichtlichkeit des Marktes und der Vielzahl der Anbieter eine Einschät-
zung zur Repräsentativität der Daten eines einzelnen Anbieters für die gesamte Branche
treffen.
Während Berlin rund 20.000 Airbnb-Angebote verzeichnet, geht Hamburg nach groben eige-Seite 6 von 11

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nen Schätzungen von mehr als 8.000 allein über Airbnb angebotenen Schlafplätzen aus; Köln
taxiert eine solche Zahl auf 3.500 bis 7.000. München geht bei knapp 10.000 Airbnb-Inseraten
von ca. 1.000 zweckentfremdeten Wohnungen aus, welche ausschließlich als Ferienwohnung
genutzt werden. Frankfurt am Main hat seit 2013 bei rd. 1.400 Wohnungen eine Nutzung als
Ferien- bzw. Touristenwohnung festgestellt und deren Beendigung veranlasst. Angebot und
Nachfrage solcher „Airbnb-Wohnungen“ strahlen zunehmend auch auf das Umland von
Großstädten aus. Für NRW ist dies vor allem im Rhein-Kreis-Neuss und dem Kreis Mettmann
beobachtbar; am größten ist das entsprechende Angebot im unmittelbaren Umfeld von Düs-
seldorf (Meerbusch, Kaarst, Ratingen und Hilden).
In den betroffenen Kommunen nimmt zudem die Anzahl der vermeintlich privaten Ferien-
wohnungs-Vermieter zu, die gleich mehrere vollständige Wohneinheiten innerhalb einer
Kommune vermieten. Neben Berichten darüber, dass selbst Hoteliers eher „schwierige Klien-
tel“ („Party-Touristen“) in eigens dafür zusätzlich angemietete Wohnungen „auslagern“,
häufen sich die Beschwerden bei den Kommunen über Belästigungen aller Art in den Nach-
barschaften und Hausgemeinschaften mit Ferienwohnungen.
Eine im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums in Auftrag gegebene Studie1 zur Sharing
Economy in Deutschland kommt im Herbst 2018 zwar zu dem Ergebnis, dass sich rechnerisch
weniger als ein Prozent des Wohnungsbestandes in den untersuchten deutschen Kommunen in
den Portalen den größten Anbieters (Airbnb) wiederfindet. Auch werden von diesen Angebo-
ten nicht alle als „vollständige Unterkunft“ inseriert. Vor allem aber konstatieren die Autoren
der Studie, dass die Datenlage insgesamt „nicht hinreichend genug“ sei, um eindeutige
Schlussfolgerungen für Handlungsbedarfe abzuleiten. „Die Datenanalyse weist zahlreiche
Limitierungen auf: Aggregationen und Durchschnittsbildung verhindern mikrolokale
Analysen, Mehrfachaccounts sind nicht identifizierbar, tatsächliche Buchungen nicht
ermittelbar.“
Problematisch erscheinen nach Einschätzungen der kommunalen Spitzenverbände NRW aber
vor allem die ebenfalls in der genannten Studie aufgeführten Steigerungsraten der Angebote.
Zudem verteilen sich die Vermietungsangebote nicht gleichmäßig über ein Stadtgebiet, son-
dern konzentrieren sich auf bestimmte, zumeist ohnehin schon durch starke Marktanspannung
gekennzeichnete, nachgefragte Stadtteile und Quartiere. Diese kleinräumige „Betroffenheit“
geht sogar so weit, dass die Gemeinschaft eines großen Mehrfamilienhauses bereits über die
Maßen belastet sein kann, wenn auch nur eine Wohneinheit des Gebäudes regelmäßig an Tou-
risten vermietet wird. Extreme Beispiele werden aus den Städten Köln und Düsseldorf
berichtet, wo Wohnungen jedes Wochenende an Gruppen von Party-Touristen vermietet wer-
den und durch entsprechendes Verhalten ganze Hausgemeinschaften in Mitleidenschaft
gezogen werden.
Ein erfreuliches Signal liefert im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage das
Urteil des Münchner Verwaltungsgerichts vom 12. Dezember 2018, wonach Airbnb Ireland
Daten zu Gastgebern von vermittelten Wohnungen an die Landeshauptstadt München
herausgeben muss (AZ M 9 K 18.4553). Die Kommunen brauchen solche Angaben. Nur
dann können sie das Ausmaß der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen
einschätzen und Probleme in diesem Bereich besser angehen. Die Kommunen müssen
1 Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (Hrsg.): Sharing Economy im Wirtschaftsraum Deutschland.
Analyse des Stellenwerts im Allgemeinen sowie Untersuchung der Handlungsoptionen im Einzelsegment
ʻVermittlungsdienste für Privatunterkünfteʼ. Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln in
Zusammenarbeit mit DICE Consult im Auftrag des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Juli 2018,
Berlin. Online abrufbar unter: https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Studien/sharing-economy-im-
wirtschaftsraum-deutschland.pdf?__blob=publicationFile&v=3 (letzter Abruf: 18.12.2018)Seite 7 von 11

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unterscheiden können zwischen Wohnungen, die über sogenannte Sharing-Portale hin
und wieder Gästen überlassen werden und Wohnungen, die durch gewerbliche Fremd-
vermietung über Sharing-Portale dauerhaft vom Markt genommen werden. Rechts-
kräftig ist das Urteil allerdings noch nicht.
Bau-, gewerbe- und steuerrechtliche Fragestellungen
Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen über Internetportale betrifft die Städte
und Gemeinden über die Frage der Zweckentfremdung von Wohnraum in angespannten
Wohnungsmärkten hinaus: Während der Gedanke des „Home-Sharings“ im Sinne der lokalen
Wirtschaftsförderung sowie einer nachhaltigen Flächennutzung begrüßenswert ist, stellen sich
auch auf Seiten der Bau- sowie Gewerbeaufsicht Fragen. Die privat vermieteten Wohnungen
erfüllen in den wenigsten Fällen die allgemein für Beherbergungsbetriebe gültigen
Sicherheits- und Hygienestandards.
In den Medien diskutiert wurden überdies Vollzugsprobleme im Bereich der Übernachtungs-
bzw. Bettensteuer oder Tourismusabgabe. Es ist zu mutmaßen, dass viele Beherbergungsan-
bieter auf den genannten Plattformen die fällige Übernachtungssteuer nicht entrichten.
Ebenfalls ist zu vermuten, dass dann auch Einkommenssteuern (sowie ggf. zusätzlich Gewer-
be- und Umsatzsteuer) nicht gezahlt werden.
Insbesondere Gesellschaften mit Sitz im Ausland verweigern häufig die Herausgabe der Iden-
titäten der Vermieter bzw. der Objektadressen, über die sich die Steuerpflichtigen
identifizieren ließen. Diese Weigerungshaltung kann derzeit noch u. a. deshalb durchgehalten
werden, weil die Anwendung des § 93 Abgabenordnung (AO) oder kommunalsatzungsrecht-
licher Auskunftspflichten auf Auslandsfälle fraglich ist.
Die Städte Dortmund und Frankfurt am Main haben individuelle Vereinbarungen mit Airbnb
getroffen: Demnach ermittelt die Plattform selbst die Steuerschuld für alle Beherbergungsbe-
triebe bzw. Umsätze, die über die Plattform getätigt werden und führt die geschuldete Steuer
als Gesamtzahlung an die Stadt ab. Es erfolgen aber keine Mitteilungen, für welche Betriebe
die Steuern entrichtet werden und es werden auch sonst keine Daten zu den auf der Plattform
aktiven Betrieben bzw. angebotenen Objekten zur Verfügung gestellt. Eine Kontrolle des Pro-
zesses durch das Steueramt findet nicht statt. Eine solche Vereinbarung erleichtert die
Kontrolle der Einhaltung einer existierenden Zweckentfremdungssatzung nicht. Bund und
Länder sollten die Plattformanbieter zur Beantwortung von Sammelauskunftsersuchen ver-
pflichten.
Entscheidend für den notwendigen Erhalt von Wohnraum in angespannten Woh-
nungsmärkten sind nicht individuelle Vereinbarungen zwischen Kommunen und
einzelnen Plattformen. Vielmehr gilt es, potenzielle Vermieter für das Problem zu sensi-
bilisieren, vor der missbräuchlichen Vermietung abzuschrecken und Verstöße effektiv
sanktionieren zu können. Eine Anzeigepflicht von Vermietern gegenüber der Kommune
in Kombination mit der obligatorischen Angabe einer anonymisierten Aktennummer im
Vermietungsangebot – wie in Berlin geplant – erscheint zur Kontrolle lokaler Zweckent-
fremdungsbeschränkungen von Wohnraum zielführender zu sein.
Das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW)
Die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW unterstützt den Fortbestand
der bereits existierenden Satzungsermächtigung (§ 10 WAG NRW), wonach Städte und Ge-
meinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf selbst über den Erlass einer Zweckentfremdungs-
oder entsprechenden Wohnraumschutzsatzung entscheiden können.Seite 8 von 11

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In den meisten Städten und Gemeinden NRWs waren bislang zumeist die Voraussetzungen
für eine solche Satzung im Hinblick auf die Wohnungsmarktlage und das Ausmaß der
Zweckentfremdung von Wohnraum nicht gegeben. Im Sinne der existierenden Ermächti-
gungsgrundlage haben diese Kommunen auch keine eigene Zweckentfremdungssatzung
erlassen. Mit Bonn, Dortmund, Köln und Münster haben bislang vier Kommunen in NRW
von dieser Regelung Gebrauch gemacht und können von entsprechend positiven Erfahrungen
mit diesem Instrument berichten.
Die Ankündigung der NRW-Landesregierung im Koalitionsvertrag 2017 - 2022, die (als lan-
desweit geltende Verordnung seit 2007 nicht mehr existierende) Zweckentfremdungs-
verordnung aufheben zu wollen, hat allerdings nach Angaben einiger Kommunen laufende
Diskussionen um die Einführung einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung auf Basis
des § 10 WAG NRW beeinflusst. In den Städten und Gemeinden, die bereits eine zeitlich be-
fristete Zweckentfremdungsverordnung eingeführt haben oder in denen die Einführung einer
solchen diskutiert wurde, hat die Formulierung des Koalitionsvertrages zu Verunsicherung
über die Perspektive einer existierenden oder zu erarbeitenden Satzung geführt.
Die kommunalen Spitzenverbände erwarten spätestens mit der Bekanntgabe der aktuell
laufenden Evaluierungsarbeiten zum WAG NRW eine verbindliche Aussage zum dau-
erhaften Fortbestand der Ermächtigungsgrundlage für kommunale Satzungen nach
§ 10 WAG NRW.
Bereits im Rahmen der Anhörung vom 8. Dezember 2017 zum SPD-Antrag „Wohnungsnot in
den Ballungsräumen wirksam bekämpfen“ (LT-Drs. 17/514) hatte die Arbeitsgemeinschaft
der kommunalen Spitzenverbände NRW in ihrer Stellungnahme (LT-Drs. 17/161) darauf hin-
gewiesen, dass definitorische Präzisierungen der Ermächtigungsgrundlage erwogen werden
sollten. Auch auf das Modell einer möglichen Anzeige- bzw. Registrierungspflicht (nicht Ge-
nehmigungspflicht!) in Kombination mit der kommunalen Vergabe einer Registrierungs-
nummer hatte die Arbeitsgemeinschaft aufmerksam gemacht.
Anzeige-, Melde- bzw. Registrierungspflicht sowie die Vergabe und Veröffentlichung
von Registrierungs- bzw. Wohnraumschutznummern in Berlin und Hamburg
In Berlin ist die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ohne Genehmigung in der Regel
unzulässig. Nach der letzten Novellierung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG),
die am 20. April 2018 in Kraft trat, liegt ausnahmsweise keine Zweckentfremdung vor, wenn
die Berliner Hauptwohnung, in welcher der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird,
durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten zu anderen als Wohnzwe-
cken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 Prozent der
Fläche). Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn schutzwürdige private Interessen das
öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen.
§ 5 Abs. 6 des Berliner ZwVbG sieht vor, dass das „Anbieten und Bewerben von Wohnraum
zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf Internetportalen […] anzuzeigen [ist]“. Das
jeweils zuständige Berliner Bezirksamt erteilt auf eine solche Anzeige hin – unabhängig von
der Frage der Genehmigung – eine Registriernummer für jede dieser Wohnungen. Diese
Nummer ist seit dem 1. August 2018 „beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nut-
zung des Wohnraumes immer öffentlich sichtbar anzugeben“. Ein Verstoß allein gegen diese
Anzeige- und Angabepflicht kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu
250.000 Euro geahndet werden.
Des Weiteren regelt § 5 Abs. 1 ZwVbG die Frage der Erhebung und Verarbeitung der Daten
„der Verfügungsberechtigten, Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Be-Seite 9 von 11

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wohner des befangenen Wohnraumes“. Ferner klärt das Gesetz, dass solche Daten auch „bei
Dienstanbietern im Sinne des Telemediengesetzes“ – also Betreibern von Online-Portalen –
erhoben werden können. Ebenso ist im ZwVbG dargelegt, unter welchen Bedingungen die
erhobenen Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen im Einzelfall bei weiteren Behör-
den erhoben werden dürfen. Auch eine Datenauskunft mit der für die Übernachtungssteuer
zuständigen Behörde ist im Gesetz geregelt. Darüber hinaus enthält § 5 Abs. 7 ZwVbG unter
den gegebenen Voraussetzungen eine Einschränkung des Grundrechts der Unverletzlichkeit
der Wohnung.
Am 1. Januar 2019 sind signifikante Änderungen des Hamburgischen Wohnraumschutzgeset-
zes (HmbWoSchG) in Kraft getreten: In Hamburg darf demnach Wohnraum nur mit
Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, es sei denn, eine Nutzung findet
in der Hauptwohnung der oder des Nutzungsberechtigten statt und wird von der zeitlichen
oder räumlichen Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot erfasst. Die räumliche Ausnahme
bezieht sich dabei auf weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche, die zeitliche Ausnahme
auf acht Wochen im Kalenderjahr.
Um Verantwortliche für Wohnungsangebote identifizieren zu können ist eine Registrierungs-
pflicht eingeführt worden sowie eine Pflicht, die im Registrierungsverfahren vergebene
Nummer (Wohnraumschutznummer) bei der Werbung und jedem Angebot der Ferienwoh-
nung im Internet oder in herkömmlichen Medien öffentlich sichtbar anzugeben. Außerdem
sind Internetportale und Printmedien, die Anzeigen für Ferienwohnungen veröffentlichen,
verpflichtet, Angebote nicht ohne eine solche Nummer zu veröffentlichen. Die Angabe der
Wohnraumschutznummer gilt dabei grundsätzlich für alle dort vorhandenen Angebote – auch
für langfristige Vermietungen und die Überlassung von Gewerberaum, um Umgehungsmög-
lichkeiten zu verhindern.
Um die Einhaltung der Ausnahmen von der Genehmigung besser kontrollieren zu können,
sieht das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohn-
raumschutzgesetz – HmbWoSchG) eine Meldepflicht für die Überlassung einer Wohnung als
Ferienwohnung vor. Die Überlassung muss gegenüber der zuständigen Behörde angezeigt
werden und ein „Belegungskalender“ geführt werden. Mit Inkrafttreten des geänderten Geset-
zes wird den Bürgerinnen und Bürgern eine kostenfreie Benutzeroberfläche im Internet zur
Verfügung gestellt, über die sowohl die Vergabe der Wohnraumschutznummern (bei zeitglei-
chem Abgleich mit dem Melderegister) als auch die Führung des Belegungskalenders erfolgt.
Außerdem sind Dritte verpflichtet, Angebote, die einer Wohnraumschutznummer bedürfen,
nur unter Angabe dieser Nummer zu veröffentlichen, um die Mitwirkungspflichten auch der
Internetportale sicherzustellen. Daneben ist auch eine Auskunftspflicht für Beschäftigte und
Beauftragte von auskunftspflichtigen Personen geregelt. Des Weiteren regelt seit
1. Januar 2019 das HmbWoSchG, dass die für Wohnraumschutz zuständige Behörde ver-
pflichtet ist, den für die Besteuerung zuständigen Stellen alle ihr aus dem Registrierungs-
verfahren bekannten und für Besteuerungszwecke notwendigen Daten mitzuteilen.
Um auf rechtskonformes Verhalten hinzuwirken, ist die Höchstsumme für ein im Ordnungs-
widrigkeitsverfahren nach dem HmbWoSchG festzusetzendes Bußgeld von 50.000 Euro auf
500.000 Euro erhöht worden. Auch die Nicht- oder Falschangabe der Wohnraumschutznum-
mer stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, ebenso wie die Veröffentlichung von Angeboten ohne
die gesetzlich vorgeschriebene Angabe der Nummer durch Dritte, z. B. Internetportale, Zei-
tungen etc. Auch die Verletzung der Pflicht, ein Angebot zu entfernen, ist bußgeldbewehrt.Seite 10 von 11

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Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW betrachtet das Vorgehen
der Städte Berlin und Hamburg vor dem Hintergrund der dort stark angespannten
Wohnungsmarktsituation als angemessen. Die Praxis des „Home-Sharing“ wird damit
nicht vollständig untersagt. Es wird deutlich, dass in Quartieren oder Stadtteilen mit
Wohnraummangel für die zweckfremde Nutzung von Wohnraum mit gewerblichem
Charakter eine Anzeige- bzw. Registrierungspflicht existieren sollte. Wer seine Woh-
nung vollständig und wiederholt als Ferienwohnung vermieten möchte, sollte dafür in
solchen, explizit definierten Gebieten künftig eine Genehmigung beantragen müssen.
Außerdem sollten Wohnungsanbieter auf den einschlägigen Portalen für die Kommunen
erkennbar sein. Das kann geschehen, indem Ferienwohnungsanbieter verpflichtet wer-
den, eine anonymisierte Nummer innerhalb der Anzeige aufzuführen, die sie zuvor bei
der Kommune durch eine Registrierung erhalten haben.
Klarstellung bzw. Erweiterung des WAG NRW und des Leitfadens zur Anwendung
Im Zusammenhang mit dem der Anhörung zugrunde liegenden Antrag steht die Frage im
Raum, ob der Wortlaut des § 10 WAG NRW die Kommunen ermächtigt, Satzungen zu erar-
beiten, die Regelungstiefen nach dem Berliner oder Hamburger Vorgehen ermöglichen. In
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WAG NRW heißt es bislang: „In der Satzung können weitere Bestimmun-
gen über finanzielle Auflagen der Genehmigung oder die Wiederherstellung des früheren oder
eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken
zuzuführen.“ Diese Formulierung liefert Konkretisierungen zu den Inhalten einer möglichen
Satzung und weist somit einen gewissen abschließenden Charakter auf. Während die Vergabe
einer Registriernummer sowie die Pflicht der Angabe dieser in Angeboten nach Einschätzung
der kommunalen Spitzenverbände noch von § 10 WAG NRW gedeckt sein dürfte, gilt dies
voraussichtlich nicht für Aspekte der Umsetzung und Kontrolle der Regelungen vor Ort. Ins-
besondere dürften Fragen von Datenerhebung, -verarbeitung und -weitergabe oder auch die in
Berlin und Hamburg genannten Auskunftspflichten von Online-Plattformen und weiteren
Dritten auf Basis der aktuellen Gesetzesformulierung schwer umsetzbar sein.
Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW hält es für notwendig, den
Städten, Gemeinden und Kreisen Nordrhein-Westfalens bei ihren Bemühungen zum
Schutz des vorhandenen Wohnraumes in angespannten Märkten Rechtsinstrumente zur
Seite zu stellen, die ein vergleichbares Vorgehen zu den Beispielen Berlin und Hamburg
ermöglichen. Das WAG NRW und der zugehörige Leitfaden bedürfen dafür einer ent-
sprechenden Klarstellung oder sogar erweiterten Ermächtigung hinsichtlich der – wie in
Berlin und Hamburg vorgenommenen – Regelungstiefe.
Hilmar von Lojewski Martin Schenkelberg
Beigeordneter Beigeordneter
des Städtetages Nordrhein-Westfalen des Landkreistages Nordrhein-Westfalen
Rudolf Graaff
Beigeordneter
des Städte- und Gemeindebundes Nordrhein-WestfalenSeite 11 von 11